Post on 18-Mar-2016
description
Nieruchomości rolne
Ryszard Cymerman
WYCENA
Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej
Użytek rolnyUR
Grunt rolnyGR
Nieruchomość rolnaNR
Gospodarstwo rolne
Gos.Rol.
Ewidencja gruntów i budynków
Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Kodeks cywilny art.55
Kodeks cywilny Art.461
Ustawa o podatku rolnym
USTAWA o kształtowaniu ustroju rolnego
Użytek rolnyUR
Rodzaje w grupie URR Grunty orneŁ ŁąkiPs PastwiskaS/R SadyB/R Zabudowa zagrodowaWsr Stawy rybackieW Rowy melioracyjne
Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów
Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity.
Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków:•gleby orne,•gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska),•gleby pod lasami,•gleby pod wodami,•nieużytki.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb:- typ i podtyp gleby,- rodzaj gleby,- gatunek gleby,- klasa bonitacyjna,- kompleks przydatności rolniczej gleby.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak:a) klimat,b) rzeźba terenu,c) szata roślinna,d) działalność człowieka.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Rodzaj gleby - określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne:1) żwiry (części o śr. 1-20 mm)2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm)3) gliny (utwory różnoziarniste)4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm)6) lessy (utwory pyłowe)7) rędziny
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKlasy bonitacyjne glebKlasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy:•ukształtowanie terenu,•charakter użytkowania,•miąższość poziomu próchnicowego,•barwę poszczególnych poziomów,•skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów,•pH (kwasowość gleby),•zawartość CaCo3,•warunki wodne,•oglejenie,•występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym)•oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin.
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKlasy bonitacyjne gleb
R Ł Ps Ls i Lz Wody9 6 7 6 6
III
IIIaIIIbIVaIVbVVIVIz
IIIIIIIVVVI
IIIIIIIVVVIVIz
IIIIIIIVVVI
IIIIIIIVVVI
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczejKompleksy przydatności rolniczej
Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych.
Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej
6 Dz ps : pl
Nr kompleksu
Typ gleby
Głębokość zmiany warstw
Rodzaj gleby pod spodemRodzaj gleby na wierzchu
do 50 cm : 50-100 cm: 100-150 cm
Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych1 pszenny bardzo dobry2 pszenny dobry3 pszenny wadliwy4 żytni bardzo dobry5 żytni dobry6 żytni słaby7 żytni bardzo słaby8 zbożowo-pastewny mocny9 zbożowo-pastewny słaby10 zbożowo-pszenny górski11 zbożowy górski12 owsiano-ziemniaczany górski13 owsiano-pastewny górski14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone
Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych
1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II
2 z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV
3 z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy
V i VI.
Zamiana gruntów rolnych i leśnych na
inne
Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne
P Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905
USTAWAz dnia 3 lutego 1995 r.
o ochronie gruntów rolnych i leśnychT.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266)
przepisy prawne:
Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki
rolne położonych w granicach administracyjnych miast.
.
UwagaU S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657
I. Obowiązek sporządzenia mpzp
II. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia
III. Wyłączenie z produkcji
Zabudowa nierolnicza
Zabudowa rolnicza
Ograniczenia związane z zamianą gruntów rolnych i leśnych na inne
Lp. Wyszczególnienie Organ wydający zgodę
1grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I – III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha
Minister Rolnictwa i
Rozwoju Wsi
2grunty stanowiące użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,
Marszałek
3Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar przekracza 1 ha
4 lasy prywatne i komunalne
5 lasy Skarbu Państwa Minister Środowiska
Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele.
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78)
Stan wg miejscowegoplanu (funkcja)
Stan wg ewidencji gruntów(sposób korzystania)
ROLNICZA LUB LEŚNA INNA (np. rekreacja, budownictwo mieszkaniowe)
ROLNICZY LUB LEŚNY INNY (np. rekreacja,budownictwo mieszkaniowe)
I II III
!! PRZEZNACZENIE !!!! WYŁACZENIE !!
"Zgodność planuz ewidencją"
"Plan się nie zgadzaz ewidencją"
"Zgodność planuz ewidencją"
Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele.
Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów
rolnych i leśnych z produkcji.
Starosta Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych
Dyrektor Parku Narodowego
Grunty rolne
Lasy
Nieruchomości naterenie Parku narodowego
OBOWIĄZEK UISZCZANIA OPŁATY !
GLEBY ORGANICZNE
GRUNTY KLAS IV V , VI GLEB MINERALNYCH
OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ
GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV
OPŁATY WARUNKOWE
LASYGRUNTY KLASI-III
OPŁATY BEZWARUNKOWO
Wycena
Prawne uregulowania wyceny nieruchomości
rolnych
Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu
Państwa z zasobu ANR
Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
w tym:• gruntów, • plantacji kultur wieloletnich,• budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych.• drzewostanów,
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamia)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).
Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych
Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58)
Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia
niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia
społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U.
89, poz. 445).
Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa
USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r.o kształtowaniu ustroju rolnego
(Dz. U. Nr 64, poz. 592)
Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu
Przedmiot wyceny
•nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej,
•części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie,
•nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.
Nie są przedmiotem wyceny
Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie.
Rolne przeznaczone na inne cele
PLAN MIEJSCOWY Rolnicze Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe
EWIDENCJA GRUNTÓW Rolnicze Rolnicze
Mieszkaniowe, przemysłowe,
usługowe
AKTUALNY STAN Rolnicze Rolnicze Podział
Budowa infrastruktur
y
Wyłączenie z
produkcji
Realizacjainwestycji
Korzystanie
WARTOŚĆ
a
bcde
fDlatego, że wartość ich jest inna
Nieruchomości rolne - cechy
1. lokalizacja i położenie,
nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę
2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych,
4. różnorodność utworów tworzących glebę,
5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,
3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość,
6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej,
7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.
Nieruchomości rolne - cechy
1. lokalizacja,
nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę
2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,
3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,
4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej
Części składowe gruntu rolnego1. grunty rolne
2. budynki i budowle rolnicze,
3. rośliny:•uprawy i zasiewy,•plantacje kultur wieloletnich,•drzewa i krzewy
4. Wody (w stawach i innych zbiornikach
5. złoża kopalin pospolitych
- są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie.
Uprawy i zasiewy
- są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich.
Kultury wieloletnie
Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych.
Budynki rolnicze
są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak:
• zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,• płyty do składowania obornika,• silosy na kiszonkę,• silosy na zboże i paszę,• komory fermentacyjne,• zbiorniki biogazu.
Budowle rolnicze
Przedmiot wyceny Może nim być
1. nieruchomość rolna – jako całość.
lub2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu.
Przedmiot wycenyWartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp.
można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych
celem ich oddzielnej wyceny.
szczególne źródła informacji:
informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,
dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej,
mapy glebowo-rolnicze,
mapy zasobności gleb,dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki,
dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich,szczególne w przypadku gruntów położonych w
strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych.
szczególne źródła informacji:publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej,
Procedury wyceny
metody podejść:•porównawczego, •dochodowego,•kosztowego•mieszanego.
Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych.
Procedury wyceny Podejście dochodowe
Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej,dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie
czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości.
Procedury wyceny
może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów
Procedury wyceny
jednostka porównawcza
Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest
1 ha fizyczny
Procedury wyceny
W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy,
wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości
rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub
uprawy.
Procedury wyceny
• jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,
Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona:
• jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia.
Procedury wyceny
ugorowane lub odłogowane można wyceniać:
1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów
porównawczych podobnych nieruchomości
ugorowanych lub odłogowanych
ugorowane lub odłogowane można wyceniać:
2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanieWo= Wr- Krwycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych
Procedury wycenyWartość rynkowa nieruchomości
zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:
1. cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności,
2. podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,
Procedury wyceny
Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest:w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia,przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń.
Procedury wycenyOkreślanie wartości rynkowej dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.
Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie:
1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków
2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów.
Uprawy i zasiewy
Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy:
•okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów,
•okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad
UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH
dochódKoszty nie poniesione
Data wyceny
Knp
Kp
D
W=Wp-Knp =Kp+D
Wp
W- wartość plonu na datę wyceny
Koszty poniesioneKp
zbiórPoczątek upraw
Plantacje kultur wieloletnich
1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być
określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia
przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji
– usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego
dalsze rolnicze wykorzystanie.
Plantacje kultur wieloletnich
2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,
podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,
Uwagi dodatkowe
Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące (Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg podanych zasad, jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem działalności rolniczej.
Procedury wycen
wynikające z różnych aktów
prawnych
Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej:
Przedmiot wyceny Uregulowanie
Art. z ust.,§ z
rozp.
Nieruchomość
Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami
Art. 30.1.
wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
21.VIII.1997 r
Przedmiot wyceny
Uregulowanie Art.
Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej)
Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami.
Art. 30.2.
Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
Wr = Wg + Wp (Wr + Wb+Ww+Wk)
Według stawek szacunkowych Według ustawy z 21.08.1997r
Przedmiot wyceny
Uregulowanie Art.
Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska)
Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym
Art. 30.2R. 2 § 25.1
Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce
nieruchomościami.
Art. 30.2.
Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie
rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.
U. 3Art. 135.7
Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne
Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Art. 30.2.
A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe,
U. 3.Art. 135.5
B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać
Drzewostany
Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Art. 30.2.
Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art.
1. koszty założenia plantacji, 135.62. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania,4. odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).
Plantacje kultur wieloletnich
Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościamiA. według cen rynkowych,
Art. 30.2.
B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia,C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji
Budynki Urządzenia Maszyny
Agencja może żądać zwrotu aktualnej wartości pieniężnej tej nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1.
Art. 24.5.
Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie
A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami
Art. 42.2.R. 1 § 1.4
B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona:
• o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i
Art. 42.2-6.U4 Art.8
• o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%.
Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR
G
Dotychczasowemu użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r.
Art. 16.4.
Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych)
G
Jednostce przekazującej przysługuje od jednostki przejmującej zwrot nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r.
Art. 35.2.
Nakłady poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej
Ustawa z 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami
Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109
Jak? - Procedury określania wartości
Porównawcze
Dochodowe
Kosztowe
Mieszane
Podejście Metoda TechnikaPorównywania parami
Analizy statystycznej rynkuKorygowania ceny średniej
Inwestycyjna
Zysku
Kapitalizacji prostej
Dyskontowania strumieni dochodów
Kosztów odtworzenia
Kosztów zastąpienia
Kosztów likwidacji
Szczegółowa
Elementów scalonych
Wskaźnikowa
SzczegółowaWskaźnikowa
Pozostałościowa
Wskaźników szacunkowych gruntu
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
stosuje się w przypadku braku transakcji rynkowych,przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne,
wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego,
określa załącznik do rozporządzenia.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R )
Okręg podatkowy
KLASY
I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz
I 145 132 118 100 80 60 35 15 8II 126 115 103 86 70 52 30 12 5III 110 100 90 75 60 45 25 10 1
IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1Użytki zielone ( Ł i Ps)
Okręg podatkowy
KLASY
I II III IV V VI VIz
I 145 118 93 67 35 13 5II 126 103 80 58 30 10 3
III 110 90 70 50 25 8 1
IV 94 76 60 43 20 5 1
•Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego.
Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów
•Dla gruntów stanowiących sadywskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.•Dla gruntów rolnych zabudowanychwskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.
Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.
Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów
Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
§ 19.Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne:1. położenie w stosunku do głównych dróg,2. jakość dróg dojazdowych,3. zagrożenie erozją
5. trudność uprawy4. kulturę rolną
6. wielkość zanieczyszczeń środowiska
8. strukturę użytków gruntowych7. występowanie urządzeń melioracyjnych
ZADANIE Nr 2Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej
rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej.
Opis nieruchomości:powierzchnia działki: 12,7000 haZgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w
Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/.
Lokalizacja ogólna: dobraWarunki terenowe: średniePrzydatność rolnicza działki - Wartość
bonitacyjna: słaba
Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych
Cecha Ocena Opis cechy
Wartość bonitacyjna
słabaśredniadobra
Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie ce chy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różno rodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej
Lokalizacja
słabaśredniadobra
Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzy staniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położe nie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośred nie otoczenie.
Warunki terenowe
słabeśrednie dobre
Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic.
OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCHWagi cech rynkowych ustalono na podstawie
preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W%
1 Wartość bonitacyjna 40%2 Lokalizacja 30%3 Warunki terenowe 30%
100%Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym.
Ip. pow.w ha
Lokalizacja
Wartość bonitacyj
na
Warunki terenow
e
Przeznaczenie w mpzp
cena 1 haskorygowana na
datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł
1 1,2784 średnia średnia słabe rolna 5 554 zł 2 13,2978 dobra dobra średnie rolna 5 794 zł3. 11,0441 dobra słaba słabe rolna 3 120 zł4. 9,5248 średnia średnia słabe rolna 4 214 zł5. 12,01 słaba słaba słabe rolna 2 974 zł6. 13,62 słaba średnia słabe rolna 4 093 zł7. 2,3701 słaba dobra dobre rolna 6 934 zł8 8,8689 dobra średnia dobra rolna 5 902 zł9 36,3708 dobra średnia dobre rolna 7 111 zł10 15,5436 słaba słaba średnie rolna 3 799 zł11 8,5601 średnia słaba średnie rolna 4 230 zł12 7,26 średnia średnia średnie rolna 4 440 zł13 13,9098 dobra dobra dobre rolna 6 300 zł
Ip. pow.w ha
Lokalizacja
Wartość bonitacyj
na
Warunki terenow
e
Przeznaczenie w mpzp
cena 1 haskorygowana na
datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł
14 13,68 słaba słaba słabe rolna 3 860 zł15 10,3482 średnia średnia słaba rolna 3 907 zł16 1,14 dobra dobra dobra rolna 7 429 zł17 3,3386 słaba średnia średnia rolna 4 645 zł18 41,9252 dobra dobra średnie rolna 11 166 zł19 0,99 dobra dobra średnie rolna 7 440 zł20 1,523 dobra średnia słaba rolna 4 925 zł21 3,7516 średnia średnia średnie rolna 4 169 zł22. 37,9223 średnia słaba słabe rolna 4 276 zł23. 43,0649 dobra słaba słabe rolna 5 354 zł
Nieruchomości rolne
sady
Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamiart. 135.6
Plantacje kultur wieloletnich
Przy określaniu wartości należy uwzględnić:
1.koszty założenia plantacji,
2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,
3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania
4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).
Plantacje kultur wieloletnich
1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być
określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja.
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia
przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji
– usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego
dalsze rolnicze wykorzystanie.
Plantacje kultur wieloletnich
2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu:podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,
podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu,
Plantacje kultur wieloletnich
3. W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu określonych procedur w zależności od wieku plantacji.
Plantacje kultur wieloletnich
4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na trzy okresy:
•okres plonowania gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie podejścia mieszanego,
•okres założenia i pielęgnacji – trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość plantacji można określić wyłącznie poprzez obliczenie kosztów odtworzenia,
•okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji.
Plantacje kultur wieloletnich
5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy kosztów poniesionych nakładów i może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem w plonowanie. Przy określaniu poziomu i wartości nakładów uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady z uwzględnieniem ich jakości.
Plantacje kultur wieloletnich
6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości.
Plantacje kultur wieloletnich
6. Wartość utraconych pożytków i poziom nakładów określa się biorąc w szczególności pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek, odmianę, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach, (5) dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami.
Rodzaj roślin Faza rozwojowa Reguły wyceny
Uprawy i zasiewy oraz kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy
1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu)
Koszty odtworzenia
2. Okres istnienia zasiewów
a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków
Koszty odtworzenia
b)Możliwe określenie przyszłych pożytków
Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów
kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy
1. Okres założenia i pielęgnacji Koszty odtworzenia
2. Okres plonowania Koszty założenia i pielęgnacji oraz odpisy amortyzacyjne oraz wartość pożytków do końca ploniowania + koszty likwidacji plantacji
3. Okres likwidacji plantacji Ewentualna wartość drewna + koszty likwidacji +koszty doprowadzenia gruntu do użytkowania
Wycena roślin w zależności od fazy rozwojowej
G
Krzysztof Zmarlicki
Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy
wywłaszczaniu nieruchomości.
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x WbwukWartośćrośliny sadowniczej
wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny
bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)
wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej
wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
i
Tabela 1.Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.
Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści
1 17,43 zł 37,64 zł
2 24,19 zł 36,19 zł
3 29,87 zł 34,66 zł
4 27,69 zł 33,05 zł
5 25,56 zł 31,37 zł
6 23,43 zł 29,59 zł
7 21,30 zł 27,74 zł
8 19,17 zł 25,78 zł
9 17,04 zł 23,73 zł
10 14,91 zł 21,58 zł
11 12,78 zł 19,32 zł
12 10,65 zł 16,95 zł
13 8,52 zł 14,46 zł
14 6,39 zł 11,84 zł
15 4,26 zł 9,09 zł
16 2,13 zł 6,21 zł
17 0,00 zł 3,18 zł
Wuk
Wb
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
Wbwb
Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.
Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny
Ocena
Ilość punktów
Ocena
Ilość punktów
Ocena
Ilość punktów
Ocena Ilość punktów
1. Stanowisko, warunkisiedliskowe i glebowe
b.dobra
1,4 dobra
1,0 Słaba
0,4 zła 0,2
2. Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego
b.dobra
1,3 dobra
1,0 Słaba
0,3 zła 0,2
Przykładowo:• stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4•stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)
Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(Ps+Pz)
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
Wbwuk
Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny
Ocena Ilość punktów
Ocena
Ilość punkt
ów
Ocena
Ilość punkt
ów
Ocena Ilość punktó
w
1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka,
b. wysoka
1,5 dobra
1,0 Słaba
0,5 zła 0,2
Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną
Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny
Ocena Ilość punktów
Ocena
Ilość punkt
ów
Ocena
Ilość punkt
ów
Ocena Ilość punktó
w
1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka,
b. wysoka
1,5 dobra
1,0 Słaba
0,5 zła 0,2
Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej.
Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych
Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x WbwukWartośćrośliny ogrodowej
wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)
wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej
wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych.
Wiek w latach
Wartość bieżąca
Wartość utraconych korzyści
1 21,18 zł 63,58 zł2 26,34 zł 61,93 zł3 31,26 zł 60,19 zł4 38,41 zł 58,37 zł5 36,28 zł 56,46 zł6 34,14 zł 54,45 zł7 32,01 zł 52,35 zł8 29,87 zł 50,13 zł9 27,74 zł 47,81 zł
10 25,61 zł 45,37 zł11 23,47 zł 42,81 zł12 21,34 zł 40,12 zł
Ogródki działkowe i ogrody przydomowe
Wb
Wuk
i
Ogródki działkowe i ogrody przydomowe
Wprd = Wt x (Wbwb + Wbwuk) 2
rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy
wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych
wartość odszukana z tabeli (47-60)
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)