Post on 06-Jan-2017
Restrykcje mogą dotknąć każdego przedsiębiorcę
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
www.pwcacademy.pl
24 listopada 2016 r.
PwC
Agenda
I Rzeczywistość po 30 kwietnia 2016 r.
II Definicja nieruchomości rolnej
IIITest – czy restrykcje z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) znajdą zastosowanie
IVRestrykcje, obowiązki, zakazy i sankcje, czyli jak przedsiębiorcom ograniczono obrót nieruchomościami rolnymi (i nie tylko)
V W krainie absurdu
VIWykonywanie uprawnień przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) w liczbach
VII UKUR w Trybunale Konstytucyjnym
VII Top 9 – najważniejsze kwestie z UKUR dla przedsiębiorców
VII Q & A
PwC
Rzeczywistość po 30 kwietnia 2016 r.
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
3
24 listopada 2016
PwC
Kluczowa data: 30 kwietnia 2016 r.
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
4
24 listopada 2016
Wejście w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (m.in. UKUR)
Cel ustawy:
• Bezpieczeństwo żywnościowe
• Wspieranie gospodarstw rodzinnych
• Ochrona ziemi rolnej przed spekulacyjnym wykupem w celach niezwiązanych z produkcją rolniczą
30.042016
PwC
Świat według UKUR po nowelizacji
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
5
24 listopada 2016
• Szeroka definicja nieruchomości rolnej
• Niewielkie wyłączenie obszarowe (0,3 ha)
• Nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny (co do zasady)
• Obowiązki i zakazy dla nabywcy nieruchomości rolnej (obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, zakaz zbycia nieruchomości i zakaz oddania jej w posiadanie)
• Rozszerzenie dotychczasowych ograniczeń – obecnie restrykcje dotyczą również m.in. udziałów/akcji w spółkach prawa handlowego (jeżeli mają nieruchomości rolne)
• Niezastosowane się do restrykcji z UKUR – sankcja nieważności/ryzyko wykupu przez ANR
PwC
Co jest nie tak z UKUR?
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
6
24 listopada 2016
Nieproporcjonalne środki w stosunku do celów, które miały zostać osiągnięte
• Praktyczne problemy przedsiębiorców ze stosowaniem UKUR
• Zmniejszenie pewności obrotu dla przedsiębiorców
• Wstrzymane/opóźnione transakcje
• Kolejne zmiany UKUR
• UKUR w Trybunale Konstytucyjnym
Błędy legislacyjne – przepisy UKUR są niejasne, sprzeczne, możliwe są różne interpretacje, zawierają blankietowe uprawnienia ANR
PwC
Czy restrykcje z UKUR znajdą zastosowanie?
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
7
24 listopada 2016
PwC
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
8
24 listopada 2016
https://pl.fotolia.com/id/84631636[zdjęcie z tego linku – na całym slajdzie]
PwC
Definicja nieruchomości rolnej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
9
24 listopada 2016
Art. 46(1) Kodeksu cywilnego
Decyduje potencjalny charakter rolniczy
„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”
!
PwC
Test (1/3)
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
10
24 listopada 2016
Test 1: Czy nieruchomość jest rolna?
Þ
Test 2: Czy jest plan miejscowy?
TAK
NIE NIE UKURÞ
NIE Þ TEST 4
TEST 3 TAK Þ
PwC
Test (2/3)
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
11
24 listopada 2016
Test 3: Jakie jest przeznaczenie w planie miejscowym?
TEST 4Cele rolne Þ
Cele inne niż rolne NIE UKURÞ
Tereny użytkowane rolniczo
Tereny rolnicze R
Tereny obsługi produkcji rolnej RU Pasy żółto-czerwone
Tereny zabudowy zagrodowej RM Pasy żółto-jasnobrazowe
PwC
Test (3/3)
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
12
24 listopada 2016
Test 4: brak planu albo przeznaczenie na cele rolne – wyłączenia
UKUR NIE, gdy:
UKUR TAK (zasada)
• Powierzchnia nieruchomości mniejsza niż 0,3 ha
• Nieruchomość wchodzi w skład Zasobu Rolnego Skarbu Państwa
• Nieruchomość jest objęta decyzją WZ, która była ostateczna 30 kwietnia 2016 r. i która przewidywała nierolne przeznaczenie terenu
• Nieruchomość: powierzchnia ≤ 0,5 ha + zabudowana 30 kwietnia 2016 r. budynkami „nierolnymi” + budynki i grunt tworzą zorganizowaną całość gospodarczą + brak wyłączenia z produkcji rolnej
PwC
Restrykcje, obowiązki, zakazy, sankcje…
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
13
24 listopada 2016
PwC
…czyli jak przedsiębiorcom ograniczono obrót nieruchomościami rolnymi (i nie tylko)
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
14
24 listopada 2016
Restrykcje z UKUR dotyczą:
• Nabycia nieruchomości rolnej
• Nabycia udziałów/akcji w spółce prawa handlowego, która ma nieruchomości rolne
• Zmiany wspólnika/przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która ma nieruchomości rolne
PwC
Ograniczenia dotyczące nabycia nieruchomości rolnej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
15
24 listopada 2016
Nabycie nieruchomości rolnej = każde zdarzenie prawne, którego skutkiem jest przeniesienie własności/użytkowania wieczystego* nieruchomości rolnej
Nabycie ≠ sprzedaż
Nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić w wyniku:
• zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości/przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą nieruchomości
• innego nabycia, między innymi:
- zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży
- jednostronnej czynności prawnej
- orzeczenia sądu, organu administracji publicznej, organu egzekucyjnego
- dziedziczenia
- zapisu windykacyjnego
- podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych
*dotyczy również udziału lub części udziału
PwC
Ograniczenia dotyczące nabycia nieruchomości rolnej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
16
24 listopada 2016
Ograniczenia ogólne:
• zgoda ANR, maksymalna norma obszarowa
Ograniczenia dodatkowe:
• sprzedaż – prawo pierwokupu ANR
• inne nabycie – obowiązek zawiadomienia ANR i prawo nabycia ANR
PwC
Nabycie nieruchomości – ograniczenia ogólne
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
17
24 listopada 2016
Zgoda Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej, chyba, że nabywcą jest rolnik indywidualny albo znajdują zastosowanie wyłączenia z UKUR
Max 300 ha dla rolnika indywidualnego
Rolnik indywidualny: osoba fizyczna + właściciel/użytkownik wieczysty/samoistny posiadacz/dzierżawca nieruchomości rolnych + posiada kwalifikacje rolnicze + min. 5 lat mieszka w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego + przez ten czas prowadzi osobiście gospodarstwo rolne
Wyłączenia z UKUR = podmiot podlegający wyłączeniu nie musi być rolnikiem indywidualnym i nie ma zastosowania norma obszarowa
Podmiotowe: osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoby prawne kościołów i związków wyznaniowych, parki narodowe (w celu ochrony przyrody)
Ze względu na sposób nabycia: dziedziczenie i zapis windykacyjny, 151 k.c. (przekroczenie granic cudzej działki przy budowie) i 231 k.c. (wzniesienie na cudzym gruncie budynku/urządzenia o wartości znacznie większej niż zajęta działka), w toku postepowania restrukturyzacyjnego w postępowaniu sanacyjnym
PwC
Zgoda Prezesa ANR
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
18
24 listopada 2016
Zgoda Prezesa ANR = decyzja administracyjna
• związany charakter decyzji – brak zgody, jeśli warunki nie są spełnione
• na wniosek zbywcy/osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne
• możliwość kontroli administracyjnej/ sądowo-administracyjnej
Warunki wydania zgody na wniosek zbywcy:
• zbywca musi wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolników indywidualnych ani przez podmioty podlegające zwolnieniom z UKUR
• nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej
• w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych
Brak zgody Prezesa ANR• obowiązek wykupu
nieruchomości przez ANR
• na pisemne żądanie zbywcy
• niezależnie od przesłanek niewydania zgody
• wartość rynkową ustala ANR
vs.
PwC
Case study – warunki wydania zgody na nabycie nieruchomości rolnej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
19
24 listopada 2016
• Ogłoszenie prasowe w gazecie ogólnopolskiej, ogłoszenie w gazecie lokalnej oraz ogłoszenie na stronie internetowej spółki; 7 dni na złożenie ofert przez zainteresowanych
• Spółka zatrudnia pracownika z kwalifikacjami rolniczymi
• Pracownik nie jest zatrudniony na stanowisku rolniczym
• W umowie spółki brak działalności rolniczej
• Zaświadczenia z gmin, w których są nieruchomości rolne nabywcy, wskazują wszystkie nieruchomości rolne
• Oświadczenie nabywcy dotyczy tylko gmin, w których są położone nieruchomości rolne stanowiące jego własność/użytkowanie wieczyste
PwC
Czy jest możliwe i czy warto? Obowiązki i zakazy związane z nabyciem nieruchomości rolnej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
20
24 listopada 2016
Wyłączenia:
• Wszystkie podmiotowe
• Sposób nabycia: dziedziczenie/zapis windykacyjny albo 151 kc (przekroczenie granic cudzej działki przy budowie) i 231 kc(wzniesienie na cudzym gruncie budynku/urządzenia o wartości znacznie większej niż zajęta działka)
• Sądowe pozwolenie na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem 10 lat (wniosek nabywcy/przyczyny losowe niezależne od nabywcy)
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany powadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez 10 lat od dnia nabycia nieruchomości (osoba fizyczna – osobiście)
Nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie (samoistne ani zależne) innym podmiotom przez 10 lat od dnia nabycia nieruchomości
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat
Zakaz zbywania i oddania w posiadanie nieruchomości przez 10 lat
PwC
Nabycie nieruchomości – ograniczenia dodatkowe
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
21
24 listopada 2016
Sprzedaż – prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przysługuje:
• dzierżawcy nieruchomości (forma pisemna z datą pewną, co najmniej 3 lata)
• w dalszej kolejności ANR (brak uprawnionego dzierżawcy albo gdy nie wykona on prawa pierwokupu)
Wyłączenie: m.in. nabycie za zgodą Prezesa ANR
Inne nabycie – obowiązek zawiadomienia ANR i prawo nabycia nieruchomości przez ANR
• Prawo nabycia przysługuje tylko ANR
• Do prawa nabycia stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu
• Zawiadomienia ANR dokonuje nabywca/sąd/organ administracji/ organ egzekucyjny
• Wykonanie prawa nabycia – oświadczenie ANR
• Nabycie następuje za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej wynikającej z treści czynności prawnej, orzeczenia etc., ale jeżeli wartość rażąco odbiega od wartości rynkowej ANR może wystąpić do sądu o ustalenie tej wartości
Wyłączenie: m.in. nabycie za zgodą Prezesa ANR
PwC
Ograniczenia dotyczące nabycia udziałów i akcji
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
22
24 listopada 2016
Sprzedaż udziałów lub akcji – prawo pierwokupu
• Wyjątki? Akcje dopuszczone do obrotu zorganizowanego, inne wyjątki
• Cena? Odpowiednie zastosowanie art. 3 ust. 8: „Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości.”
Inne nabycie niż sprzedaż – prawo nabycia
• Prawo nabycia udziałów/akcji czy nieruchomości?
• Czy czynność powinna być warunkowa?
• Jaki termin ma ANR na skorzystanie z prawa wykupu?
Czy restrykcje mają zastosowanie do użytkowania wieczystego?
PwC
Due diligence ANR
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
23
24 listopada 2016
prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki
prawo żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach
Przy sprzedaży i w innych przypadkach nabycia akcji/udziałów ANR przysługuje:
1 2
PwC
Zmiana wspólnika w spółce osobowej
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
24
24 listopada 2016
Zmiana wspólnika lub przystąpienie nowego wspólnika – prawo nabycia nieruchomości
SKA:
• Prawo nabycia nieruchomości
• Prawo nabycia akcji lub prawo pierwokupu akcji
Decyzja wspólnika o wyjściu ze spółki może prowadzić do pozbawienia spółki tytułu do nieruchomości
PwC
Inne restrykcje i praktyczne problemy
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
25
24 listopada 2016
Sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym
Zaspokojenie z nieruchomości obciążonej hipoteką
Zaspokojenie z zastawów na udziałach i akcjach
Upadłość Likwidacja spółki
PwC
Sankcje z UKUR
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
26
24 listopada 2016
Sankcja nieważności, gdy nabycie dokonane jest niezgodnie z przepisami UKUR:
• Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności (ustawodawca pominął użytkowanie wieczyste)
• Nabycie akcji/udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej
A dodatkowo:
• Zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu (dotyczy nabywcy nieruchomości rolnej)
• Nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia/fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty
Nabycie nieruchomości rolnej przez ANR (orzeczenie sądu na wniosek ANR), m.in. gdy nabywca nieruchomości rolnej nie podjął albo zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego w okresie 10 lat od dnia nabycia nieruchomości
PwC
W krainie absurdu
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
27
24 listopada 2016
Nieruchomość rolna może być położona w granicach miasta
Zwolnienie podmiotowe kościołów i związków wyznaniowych
Do przypadków odzyskania własności stosuje się UKUR
Osobami bliskimi według UKUR nie są konkubenci
Nabycie nieruchomości rolnej oddanej w najem nie wyłącza zakazu oddania tej nieruchomości w posiadanie
Przykład:
Niezabudowana działka położona w mieście przeznaczona w studium pod zabudowę mieszkaniową, na której działalność rolnicza nie była i nie jest prowadzona, będąca własnością spółki deweloperską jest objęta restrykcjami z UKUR
Przykład:
Kościół Chrześcijański Zoe(zarejestrowany 12.01.2016 r.), parafie, domy zakonne, które nie prowadzą przecież działalności rolniczej, mogą nabyć nieruchomość rolną bez zgody ANR i, co więcej, nie są zobowiązane do prowadzenia na niej działalności rolniczej.
Przykład:
W sytuacji, gdy: pan Kowalski odwołuje darowiznę, spółce zwrócono niezasadnie wywłaszczoną nieruchomość, spółka odstąpiła od umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, znajdują zastosowanie restrykcje z UKUR.
Przykład:
Państwo Kowalscy żyjący od 30 lat w nieformalnym związku, mający wspólne dzieci, nie są osobami bliskimi w rozumieniu UKUR i nie znajdują w związku z tym do nich zastosowania wyłączenia podmiotowe dla osób bliskich.
Przykład:
Spółka X nabyła nieruchomość rolną oddaną w najem spółce Y. Spółka X nie może umowy najmu rozwiązać po nabyciu (czas oznaczony, forma pisemna, data pewna, rzecz wydana najemcy). UKUR niestety nie wyłącza w takim przypadku zakazu oddawania osobom trzecim w posiadanie.
PwC
UKUR w praktyce
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
28
24 listopada 2016
PwC
Wykonywanie uprawnień przez ANR w liczbach
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
29
24 listopada 2016
Budżet ANR (2016)
Liczba oświadczeń ANR o wykupie/pierwokupie 1
Złożone wnioski o zgodę na nabycie/ zbycie nieruchomości rolnych*
1.594
Wnioski rozpatrzone przez ANR* 438
Decyzje pozytywne (zgody na nabycie/ zbycie nieruchomości rolnych)*
402
Decyzje negatywne (odmowy zgody na nabycie/ zbycie nieruchomości rolnych) *
1
Umorzenia postępowania* 35
330 mln zł
*dane do 31 lipca 2016 r.
PwC
UKUR w Trybunale Konstytucyjnym
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
30
24 listopada 2016
Przepisy dotyczące restrykcji w obrocie nieruchomościami rolnymi (m.in. UKUR) są przedmiotem 4 wniosków o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją (wszystkie będą rozpatrywane łącznie pod sygn. K 36/16):
• Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich (sygn. K 36/16)
• Wnioski 2 grup posłów (sygn. K 37/16, K 47/16)
• Wniosek grupy senatorów (sygn. K 48/16)
Wśród przepisów, których zgodność z Konstytucją będzie badana, znajdują się m.in. te dotyczące definicji nieruchomości rolnej, wyłączeń podmiotowych, sankcji, obowiązków i zakazów przewidzianych dla nabywcy nieruchomości, prawa pierwokupu i nabycia, prawa przeglądania ksiąg i dokumentów spółki
Średni czas rozpatrywania wniosku w Trybunale Konstytucyjnym wynosi 21-24 miesiące
PwC
Top 9 – najważniejsze kwestie z UKUR dla przedsiębiorcy
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
31
24 listopada 2016
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Nieruchomość rolna jest rozumiana szeroko
Decyduje potencjalny charakter rolny
Rejestr gruntu nie decyduje, że nieruchomość nie jest rolna
Nieruchomości położone w miastach mogą być rolne
Decyzje WZ wydane po 30 kwietnia 2016 r. nie wyłączają zastosowania UKUR
Restrykcje dotyczą nie tylko do sprzedaży nieruchomości
Restrykcje mogą dotyczyć sprzedaży udziałów i akcji
Restrykcje mogą dotyczyć podziału, połączenia i przekształcenia
Transakcje wewnątrz grupy kapitałowej mogą być objęte restrykcjami
PwC
Q & A
Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?
32
24 listopada 2016
PwC
Dziękujemy za uwagę
© 2016 PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki sp.k. Wszelkie prawa zastrzeżone. PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki sp.k. sp.k. jest firmą członkowską
PricewaterhouseCoopers International Limited. Nazwy "PricewaterhouseCoopers” i "PwC" odnoszą się do firm wchodzących w skład sieci
PricewaterhouseCoopers International Limited, z których każda stanowi odrębny i niezależny podmiot prawny.
Niniejsza prezentacja przygotowana przez Kancelarię PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki sp.k. sp.k. nie może być traktowana jako opinia prawna. Nie została
przygotowana z myślą o tym, by jakikolwiek podmiot podejmował na jej podstawie decyzje, stąd dokumentu tego nie należy traktować jako substytutu
konsultacji z profesjonalnymi doradcami. W związku z powyższym Kancelaria nie przyjmuje odpowiedzialności wobec żadnego podmiotu, który będzie
wykorzystywać informacje zawarte w niniejszej analizie ani nie udziela żadnych gwarancji odnośnie jej prawdziwości, dokładności, czy też kompletności
prezentacji.
Jean RossiPartnerPwC Legal
D: +48 22 746 4692jean.rossi@pl.pwc.com
Marta HinczCounsel, Radca PrawnyPwC Legal
D: +48 22 746 4692marta.hincz@pl.pwc.comhttps://pl.linkedin.com/in/martahincz
Jan AdamusAssociate, Radca PrawnyPwC Legal
D: +48 22 746 46 68jan.adamus@pl.pwc.comwww.linkedin.com/in/jan-adamus