Rynek nieruchomości w Szczecinie Real Estate Market … · 2 DTZ | Rynek nieruchomości w...

Rynek nieruchomości w Szczecinie Polska

Real Estate Market in SzczecinPoland

Szczecin

Styczeń 2013

January 2013

2 DTZ | Rynek nieruchomości w Szczecinie / Real Estate Market in Szczecin

SPIS TREŚCI

CONTENTS

Profi l gospodarczy miasta / Rynek inwestycyjny

Economic Profi le of the City / Investment Market

2

Rynek biurowy

Offi ce Market

6

Rynek powierzchni handlowych

Retail Market

10

Rynek powierzchni magazynowcyh

i przemysłowych

Industrial and Logistics Market

12

Rynek hotelowy

Hotel Market

14

Rynek mieszkaniowy

Residential Market

16

Praktyki rynkowe

Market practices

19

EUROPA / EUROPE POLSKA / POLAND ZACHODNIOPOMORSKIE SZCZECIN

12 km do granicy niemieckiej

12 km to the German border

65 km do Bałtyku

65 km to the Baltic Sea

127 km do Berlina

127 km to Berlin

281 km do Kopenhagi

281 km to Copenhagen

450 km do Warszawy

450 km to Warsaw

Rynek nieruchomości w Szczecinie / Real Estate Market in Szczecin | DTZ 3

Podmioty gospodarcze zarejestrowane w Szczecinie oraz porównywalnych miastach

Entities of national economy registered in Szczecin and comparable cities

Struktura zatrudnienia w Szczecinie w 2005 i 2010 roku

Employment structure in Szczecin in 2005 and 2010

Poznań

Wrocław

Szcze

cin

Bydgo

szcz

Lublin

Białyst

ok020406080100120140160180200

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

Liczba podmiotów gospodarczych / En��es of na�onal economyPodmioty gospodarcze na 1 tys. mieszkańców / En��es of na�onal economyper '000 inhabitants

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

2005 2010

usługiservices

edukacjaeduca�on

przemysłindustry

handelretail

pozostałeother

Źródło/Source: Główny Urząd Statystyczny / Central Statistical Offi ceŹródło/Source: Rocznik Statystyczny miasta Szczecina 2011 / Annual Statistical

Book of the City of Szczecin, 2011

Szczecin posiada mocne podstawy gospodarcze, ugruntowaną pozycję rynkową związaną z sektorami usług, biznesu i handlu, przemysłem wytwórczym i morskim, jak również

zaawansowanych technologii.

Szczecin to stolica województwa zachodniopomorskiego. Z populacją

wynoszącą 409 600 osób, znajduje się na 7 miejscu pod względem liczby

ludności w Polsce. Pod względem wielkości powierzchni plasuje się na

3 miejscu w kraju, zaraz po Warszawie i Krakowie, zajmując 301 km kw.

O poziomie rozwoju gospodarczego Szczecina decydują przede wszystkim

sektor usługowy, edukacja oraz przemysł. Wśród pozostałych sektorów,

które zwiększają liczbę zatrudnionych należy wyróżnić opiekę zdrowotną

oraz budownictwo.

Na koniec 2011 roku w Szczecinie zarejestrowanych było ponad 65 tys.

podmiotów gospodarczych, czyli niespełna 160 podmiotów na tysiąc

mieszkańców. Jest to wynik porównywalny z Wrocławiem oraz dużo

wyższy niż w Bygdoszczy, Lublinie czy Białymstoku. Wśród największych

przedsiębiorstw możemy wyróżnić kilka znaczących przedsiębiorstw:

Polska Żegluga Morska Polsteam, PPU Port Rybacki Gryf, PZF Cefarm, GK

Odratrans, Frautex, Drobimex, Morpol, Vobis, SGI, Bosman Browar Szczecin,

Sweedwood Poland, Zakłady Mięsne Agryf, Szczecińska Centrala Nasienna,

Przedsiębiorstwo Przemysłu Cukierniczego Gryf, Yara Poland, Tele-Fonika

Kable, IMS – GRIFFIN.

Rozwój przedsiębiorstw wspiera działająca od lipca 2010 roku na

Prawobrzeżu Szczecina podstrefa Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro

Park Mielec, która obejmuje prawie 73 ha terenów miejskich. Ponadto

w 2000 roku Miasto Szczecin zainicjowało powstanie Szczecińskiego

Parku Naukowo-Technologicznego, którego główne zadania polegają na

prowadzeniu inkubatora przedsiębiorczości oraz realizacji programów o

charakterze rozwojowym i innowacyjnym fi nansowanych z środków UE. Z

kolei przy Zachodniopomorskim Uniwersytecie Technologicznym działają

Zachodniopomorskie Centrum Zaawansowanych Technologii i Regionalne

Centrum Innowacji i Transferu Technologii. W regionie obserwuje się

także powstawanie tzw. klastrów grupujących podmioty współpracujące

w konkretnych obszarach. Dotyczy to głównie branż innowacyjnych, takich

jak: IT, turystyka, transport, sektor chemiczny czy przemysł drzewno-

meblarski, a także mającej w tym regionie wyjątkowe znaczenie branży

morskiej. Warto zaznaczyć, że w mieście studiuje ponad 55 500 studentów

na 21 uczelniach wyższych. W ostatnich latach szczecińskie uczelnie

wyższe są szczególnie zainteresowane rozwojem kierunków ścisłych

i podejmują działania mające na celu zwiększenie liczby specjalistów

w zakresie IT i nowoczesnych technologii. Dzięki potencjałowi intelektualnym

oraz rozbudowanemu zapleczu naukowo-badawczemu Szczecin może staje

się nowoczesnym centrum biznesu w Polsce.

O atrakcyjności miasta, jako centrum biznesu świadczy wybór Szczecina

jako lokalizacji dla nowoczesnych centrów outsourcingowych (BPO/SSC)

oraz siedzib fi rm z sektora IT, takich jak: Tieto, UniCredit Group, Metro

Services, Coloplast, Stream, Arvato Services, BLStream.

Szczecin has strong macroeconomic fundamentals, established market place connected with service, business and retail sectors, manufacturing and maritime industries as well as advanced technologies.

Szczecin is the capital of the Zachodniopomorskie voivodship.

Population-wise, with 409,600 inhabitants, is the seventh largest city

in the country. In terms of area, it holds the third position, following

Warsaw and Cracow, covering the area of 301 sqm km.

The local economy is dominated by the service, education and industrial

sectors. Other business fi elds, which record employment growth, include:

healthcare and construction.

At the end of 2011 over 65 thousand entities of national economy were

registered in Szczecin, which translates into 160 companies per thousand

inhabitants. The result is comparable with Wrocław and higher than in

Bydgoszcz, Lublin or Białystok. Major companies operating in the city

include: Polska Żegluga Morska Polsteam, PPU Port Rybacki Gryf, PZF

Cefarm, GK Odratrans, Frautex, Drobimex, Morpol, Vobis, SGI, Bosman

Browar Szczecin (brewery), Sweedwood Poland, Zakłady Mięsne Agryf

(meat processing), Szczecińska Centrala Nasienna, Przedsiębiorstwo

Przemysłu Cukierniczego Gryf (confectionery), Yara Poland, Tele-Fonika

Kable, IMS – GRIFFIN.

The development of enterprises is supported by Special Economic Zone

Euro-Park Mielec (subzone Szczecin), operating since July 2010. It covers

nearly 73 hectares located on the right bank of Odra River. In addition,

in 2000 the city initiated the establishment of the technology park in

Szczecin (Szczeciński Park Naukowo-Technologiczny), which coordinates

the operations of business incubator and projects with focus on

development and innovation, fi nanced from the EU funds. Two institutions

operate within the Szczecin University of Technology: Regional Centre for

Innovation and Technology Transfer and centre of advanced technology

(Zachodniopomorskie Centrum Zaawansowanych Technologii). In the

region we observe process of creating business clusters gathering entities

which cooperate within the specifi c sector. It refers mainly to the IT, tourism,

transport, chemical, wood sectors as well as highly important in the region

– the maritime industry.

It should be noted that over 55,500 students study in Szczecin, which hosts

21 schools of higher education. In recent years higher schools in Szczecin

are particularly interested in developing professional faculties and they

intend to increase the number of modern technologies and IT specialists.

Due to a high intellectual potential and research base Szczecin is becoming

a modern business centre in Poland.

The attractiveness of the city as a business centre is confi rmed by number

of companies form BPO/SSC and IT sectors, which decided to locate in

Szczecin their headquarter or outsourcing centres. They include: Tieto,

UniCredit Group, Metro Services, Coloplast, Stream, Arvato Services,

BLStream.

Profi l gospodarczy miasta / Rynek inwestycyjnyEconomic Profi le of the City / Investment Market


INFRASTRUKTURASzczecin pełni kluczową rolę w systemie transportowym północno-

zachodniej Polski i jest ważnym węzłem komunikacji drogowej, kolejowej,

morskiej, śródlądowej i lotniczej. Z powodu lokalizacji jest także istotnym

ośrodkiem współpracy międzynarodowej i przygranicznej.

Wśród najważniejszych inwestycji mających na celu poprawę infrastruktury

drogowej należy wymienić:

• autostrada A6: (Berlin) Kołbaskowo-Szczecin, przechodząca w drogę

krajową nr 6: Goleniów-Koszalin-Gdańsk;

• droga krajowa nr 3 (Świnoujście-Szczecin-Jakuszyce (granica z

Czechami), częściowo posiada status drogi ekspresowej

• droga krajowa nr 10: Lubieszyn (granica z Niemcami)-Szczecin-

Bydgoszcz-Toruń-Płońsk;

• droga krajowa nr 13: Rosówek (granica z Niemcami)-Przecław-Szczecin,

• droga krajowa nr 31: Szczecin-Gryfi no-Chojna-Kostrzyń-Słubice,

• droga wojewódzka nr 115: Szczecin-Tanowo-Dobieszczyn (granica z

Niemcami);

Wśród najważniejszy inwestycji mających na celu poprawę infrastruktury

drogowej należy wymienić:

• droga ekspresowa S3 - częściowo zrealizowana, budowa odcinka 23-km

odcinka Brzozowo-Rurka planowana po 2013 roku;

• droga ekspresowa S6 - odcinek Kijewo-Rzęśnica (7,2 km) w realizacji,

planowane zakończenie w III kw. 2013, odcinek Goleniów-Słupsk (180 km)

- realizacja po roku 2013;

• obwodnica Śródmiejska – inwestycja o długości 9,2 km, składająca

się z dwóch głównych odcinków: północnego i zachodniego. Obecnie

ukończono 5 etapów z 10 planowanych;

• obwodnica Zachodnia – planowana inwestycja, która ma poprawić

komunikację w lewobrzeżnej części miasta oraz komunikację z Policami,

Goleniowem i zlokalizowanym tam portem lotniczym;

• trasa Północna – inwestycja ma na celu połączenie północnej części

miasta z drogą prowadzącą do Polic oraz z projektowaną Obwodnicą

Zachodnią, obecnie realizowany jest II etap inwestycji, którego

zakończenie planowane jest na IV kw. 2014;

• autostrada Poznańska – planowany V etap przebudowy trasy

polegającym a budowie węzła Batalionów Chłopskich oraz odcinka

łączącego z autostrada A6.

Szczeciński węzeł kolejowy jest istotnym elementem układu

transportowego miasta. Tworzą go linie magistralne, mające znaczenie

dla międzynarodowych tranzytów kolejowych, śródmiejska obwodnica

kolejowa oraz odgałęzienia w kierunku Polic i Trzebieży oraz w kierunku

Berlina i Angermunde przez stację graniczną Szczecin Gumieńce.

GŁÓWNE WSKAŹNIKI MAKROEKONOMICZNESzczecin posiada stabilną sytualcję gospodarczą, co potwierdzają główne

wskaźniki makroekonomiczne.

GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE DLA SZCZECINA ORAZ PORÓWNYWALNYCH MIAST MAJOR MACROECONOMIC INDICATORS FOR SZCZECIN AND COMPARABLE CITIES

Miasto / City Liczba ludności / Population(1)

Produkt Krajowy Brutto na mieszkańca/ Gross Domestic Product per capita (tysiąc PLN / 000’PLN)(2)

S t o p a bezrobocia / Unemployment rate (%)(1)

Przecięte miesięczne wynagrodzenia brutto / Gross average salary per month (PLN)(1)

Polska / Poland 38 538 447 35,2 12,5 3 625

Szczecin 409 596 44,5 9,9 3 762

Białystok 294 298 30,4* 12,4 3 360

Bydgoszcz 363 020 38,9* 7,9 3 364

Lublin 348 567 31,0* 9,4 3 607

Poznań 553 564 70,2 3,6 3 987

Wrocław 631 235 53,9 5,0 3 828

Źródło/Source: Główny Urząd Statystyczny/Central Statistical Offi ce; (1) 2011, (2) 2009; *dane na poziomie podregionu/data on

subregion

MAJOR MACROECONOMIC INDICATORS Stable situation of the city of Szczecin is confi rmed by macroeconomical

indicators.

INFRASTRUCTURESzczecin plans an important role in transportation system in north-western

Poland including road, railway, sea, inland waterway and air communication.

Due to close to border location it is an important centre of cross-border and

international cooperation.

Szczecin concentrates many transportation routes including:

• A6 motorway: (Berlin) Kołbaskowo-Szczecin, at the section between

Goleniów, Koszalin and Gdańsk with the status of national road no. 6;

• national road no. 3 (Świnoujście-Szczecin-Jakuszyce (Czech Republic

border), party with the status of express road,

• national road no. 10: Lubieszyn (German border)-Szczecin-Bydgoszcz-

Toruń-Płońsk,

• national road no. 13: Rosówek (German border)-Przecław-Szczecin,

• national road no. nr 31: Szczecin-Gryfi no-Chojna-Kostrzyń-Słubice,

• voivodeshop road no. 115: Szczecin-Tanowo-Dobieszczyn (German

border);

Among major investments aimed to improve the road infrastructure we can

mention:

• S3 express road – partially completed, construction of the 25-km section

between Brzozowo and Rurka scheduled after 2013;

• S6 express road – section Kijewo-Rzęśnica is under construction,

delivery is planned in Q3 2013, construction of the section Goleniów-

Słupsk planned after 2013;

• Inner city ring road – the construction of 9.2-km divided into two main

sections: the north and the west. Currently 5 of 10 phases are completed;

• West ring road – the planned investment, which is expected to improve

communication in the lest-bank part of the city and the connection with

Police, Goleniów and the situated there airport;

• North route – the project is aimed to connect the north districts with the

road leading to Police and with the planned west rind road. Currently the

second phase of the project is under construction, delivery is scheduled

for Q4 2014;

• Autostrada Poznańska street – planned fi fth stage of the investment

including construction of Batalionów Chłopski junction and section

linking the rout with A6 motorway.

The railway hub in Szczecin is a key part of city transportation system.

It consists of main lines serving international railway transit, the city

centre railway bypass and lines running to Police and Trzebież as well as

connecting Szczecin, though the border station - Szczecin Gumieńce, with

Germany (Berlin, Angermunde).

Profi l gospodarczy miasta / Rynek inwestycyjnyEconomic Profi le of the City / Investment Market


Ruch lotniczy w obrębie Szczecina obsługuje Port Lotniczy Szczecin-

Goleniów im. NSZZ “Solidarność”, znajdujący się 33 km na północny wschód

od centrum Szczecina przy drodze krajowej nr 6. Przewoźnicy, którzy

prowadzą operacje na lotnisku w Szczecinie-Goleniowie, to: LOT, Eurolot,

Ryanair, Norwegian oraz Wizz Air. Do głównych kierunków należą: Londyn,

Dublin, Liverpool, Oslo, Warszawa i Kraków.

Transport morski w Szczecinie oparty jest o tor wodny na Zatoce Pomorskiej

i Zalewie Szczecińskim oraz Port Szczecin-Świnoujście. Szczecin posiada

dogodne położenie w ramach polskiego i europejskiego układu żeglugi

śródlądowej, które obecnie jest wykorzystane w znikomym stopniu.

RYNEK INWESTYCYJNY Po okresie negatywnych trendów odnotowanych miedzy 2008 i 2010

rokiem, aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych

w Polsce ożywiła się w 2011 roku, kiedy to odnotowaliśmy wysoki wolumen

transakcji. W roku 2012 nadal pozytywny sentyment na rynku miał swoja

kontynuację i oczekujemy, że na koniec 2012 roku wartość inwestycji na

rynku polskim wyniesie około 2 miliardów Euro.

Ostatnie lata, które stanowiły znaczące wyzwanie dla graczy na rynku

nieruchomości spowodowały wzrost awersji do ryzyka a w związku z tym

aktywność inwestorów skierowana była przede wszystkim na najbardziej

rozwiniętym rynku warszawskim. Jedynie kilka transakcji dotyczyła

aktywów zlokalizowanych w innych miastach.

Pomiędzy rokiem 2002 i 2011, bezpośrednie inwestycje w sektorze

nieruchomości w Szczecinie odnotowały wartość 200 milionów Euro.

Zdecydowana większą wartość stanowiły transakcje w sektorze handlowym

dotyczące największych obiektów handlowych w mieście.

Rynek nowoczesnych budynków biurowych w Szczecinie jest relatywnie

słabo rozwinięty i przedmiotem transakcji był tylko jeden budynek biurowy

w Szczecinie.

Planowane jest dostarczenie na rynek kolejnych nowoczesnych obiekty

komercyjnych, które mogą przyciągnąć uwagę inwestorów w najbliższej

przyszłości.

Po okresie górnej presji, stopy kapitalizacji zaczęły ponownie spadać w 2011

roku. W ostatnim okresie stopy kapitalizacji ustabilizowały się a przyszły

trend będzie powiązany z kondycja fundamentów polskiej gospodarki

w 2013 roku. Na koniec 2012 roku, w przypadku najlepszych centrów

handlowych w Szczecinie można oczekiwać stóp kapitalizacji na poziomie

7% a dla budynków biurowych oraz magazynowych kolejno 8% i 8,50%.

Air traffi c within Szczecin is served by the Szczecin-Goleniów Airport “NSZZ

Solidarność” located 33 km northeast of the city centre, in the direct vicinity

of national road no. 6. Carriers who run operations at Szczecin-Goleniów

airport include: LOT, Eurolot, Ryanair, Norwegian and Wizz Air. The main

destinations are: London, Dublin, Liverpool, Oslo, Warsaw and Cracow.

The sea trasport in Szczecin is based on the fairway in the Pomeranian

Bay and Szczecin Bay as well as Szczecin-Swinoujście Port, which together

with Świnoujście constitutes one of the largest ports in the Baltic region.

Moreover Szczecin has convenient location in terms of Polish and European

inland waterway system – currently used to a limited extend.

INVESTMENT MARKETAfter some market downturn during years 2008 and 2010, the investment

activity on the Polish real estate market started to recover in 2011 when a

strong volume of transactions was recorded. In 2012 the positive sentiment

remained and we expect year 2012 to fi nish with as much as €2 billion.

The last challenging years resulted in increased risk aversion and therefore

the investors’ activity focused on properties located on the developed

Warsaw market. There was a limited evidence of transactions of assets

located in the secondary cities.

Between years 2002 and 2011, the direct investments into property

sector in Szczecin recorded approx. €200 million. The vast majority of

that number comprises of transactions within retail sector including the

largest retail schemes developed in the city. The offi ce market in Szczecin

is underdeveloped and we recorded only one investment transaction with

offi ce building so far.

New modern and relatively attractive commercial properties are being

delivered to the market, which may attract some investors’ attention in the

near future.

After some upward pressure prime headline yields started to compress in

2011. Recently, these stabilised and the future trend is strongly connected

with the strengths of the fundamentals of the Polish economy in 2013.

At the end of 2012, the best retail properties in Szczecin could be traded at

the level of 7% and offi ce and warehouse properties at the level of 8.00%

and 8.50% respectively.


SZCZECIN NA TLE INNYCH MIAST

Szczecin może stanowić doskonałą alternatywę przy wyborze lokalizacji do prowadzenia centrów usług BPO/SSC. Na konkurencyjność miasta wpływają: podaż dostępnych i planowanych powierzchni, relatywnie niskie skoki czynszu oraz dostępność wykwalifi kowanych pracowników.

Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce zdominowany

jest przez Warszawę, w której znajduje się ok. 61% całkowitych zasobów.

Wyłączając stolicę, najbardziej rozwiniętymi rynkami regionalnymi są

Kraków (zasoby nowoczesnych powierzchni na poziomie 565 000 m kw.)

i Wrocław (414 000 m kw.).

W porównaniu do wyżej wspomnianych miast, rynek nieruchomości

biurowych w Szczecinie jest stosunkowo niedojrzały, ponieważ obecnie

znajduje się tu ok. 110 500 nowoczesnych powierzchni, co stanowi 2%

łącznej podaży. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni znajdującej się w

fazie realizacji, zasoby w ciągu kolejnych 2 lat wzrosną znacznie, co

niewątpliwie przyczyni się do wzrostu znaczenia Szczecina na polskiej

mapie biurowej.

Rynek biurowyOffi ce Market

Baltic Business Park, Szczecin

Roczna i skumulowana podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Szczecinie

Annual and cumulative offi ce supply in Szczecin

Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie i ośmiu głównych

miastach regionalnych, koniec III kw. 2012

Modern offi ce supply in Warsaw and eight major regional cites, Q3 2012

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

Skumulowana podaż (m kw.)

Roczna podaż(m kw.)

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

Przed 1997

19981999

20002001

2012*

2013*2014*

Roczna podaż / Roczna podaż Skumulowana podaż Skumulowana podaż

9%

61%

6%

5%

7%

4%4%

2% 2%

Warszawa

Kraków

Wrocław

Trójmiasto

Katowice

Łódź

Poznań

Lublin

Szczecin

Źródło/Source: DTZ, *Prognoza/ForecastŹródło/Source: DTZ

SZCZECIN VS. OTHER CITIES

Szczecin can be a great alternative solution for selection of a location to run BPO/SSC operation.Key factors supporting the City’s competitive edge include: supply of existing offi ce space, relatively low rental levels and availibility of skilled workforce.

Modern offi ce market In Poland is dominated by Warsaw, where 61% of

total offi ce stock is located (3.6 million sqm). Excluding Warsaw, the most

developed regional markets are Kraków (565,000 sqm of modern offi ce

space) and Wrocław (414,000 sqm).

Szczecin offi ce market is still immature when compared to other Polish

cities mentioned above, as the modern offi ce stock is at a level of

110,500 sqm, which accounts for 2% of the total supply. However, taking

into consideration the amount of offi ce space currently under construction,

the stock is likely to grow signifi cantly over the next two years, which will

increase the importance of Szczecin market.


PODAŻ Rynek nowoczesnych nieruchomości biurowych w Szczecinie zaczął

rozwijać się na początku lat dziewięćdziesiątych, kiedy dostarczone zostały

dwa budynki biurowe: PAZIM oraz Pomeranus. W następnych latach

nastąpiło spowolnienie aktywności deweloperskiej, co można wytłumaczyć

przede wszystkim wolniejszym wzrostem gospodarczym w tym okresie i

niedostatecznym popytem na powierzchnie biurowe. W 2005 zrealizowano

projekty o łącznej powierzchni 16 100 m kw., natomiast w latach 2006-2009

na rynek dostarczono jeden budynek o powierzchni ok. 1 000 m kw.

Ponieważ w innych miastach regionalnych okres 2007-2009 był rekordowy

pod względem liczby zrealizowanych biurowców, brak nowej powierzchni

w Szczecinie uwydatnił dysproporcje w rozwoju rynku nieruchomości

biurowych. Aktywność deweloperów na rynku szczecińskim zwiększyła się

znacznie w 2010 i 2011 roku, kiedy dostarczone zostały budynki o łącznej

powierzchni blisko 30 000 m kw. i rozpoczęła się budowa kilku dużych

projektów, takich jak Baltic Business Park I, Brama Portowa, Lastadia Offi ce

czy Piastów Offi ce Center.

Od stycznia do końca listopada 2012 roku na rynek trafi ły budynki biurowe

o łącznej powierzchni blisko 19 000 m kw., a w budowie znajduje się ok.

65 000 m kw. Jeśli realizowane i planowane projekty zostaną oddane

do użytkowania zgodnie z zakładanym terminem, w 2013 i 2014 na rynek

może trafi ć łącznie ok. 75 000-80 000 m kw., co stanowi aż 70% obecnych

zasobów.

Większość nowoczesnych powierzchni biurowych w Szczecinie

zlokalizowana jest w centrum miasta w okolicach Centrum Handlowego

Galaxy, jak również w rejonie Bramy Portowej.

Brama Portowa, Szczecin

GŁÓWNE PLANOWANE PROJEKTY BIUROWE W SZCZECINIE (Z ZAKŁADANĄ DATĄ REALIZACJI DO KOŃCA 2014 ROKU) MAJOR PIPELINE OFFICE PROJECTS IN SZCZECIN (WITH THE PLANNED DELIVERY DATE UNTIL THE END OF 2014)

Budynek / Building Adres / Address Deweloper / Developer Pow.biurowa (m kw.) / Offi ce space (sqm)

Data planowanego zakończenia / Planned completion

Status projektu / Komentarz / Stage / Remarks

Lastadia Offi ce Zbożowa / Spichrzowa / Celna SGI Baltis 11 500 I kw. 2013 W budowie / Under construction

Baltic Business Park C

1 maja / E. Sczanieckiej Koncepta 10 800 I kw. 2013 W budowie / Under construction

Baltic Business Park B

1 maja / E. Sczanieckiej Koncepta 11 500 IV kw. 2014 Pozwolenie na budowę / Building permit

Baltic Business Park D

1 maja / E. Sczanieckiej Koncepta 11 500 IV kw. 2014 Pozwolenie na budowę / Building permit

Piastów Offi ce Center A

Piastów 30 / Bohaterów Warszawy 69 RealKapital 7 000 I kw. 2013 W budowie / Under construction

Piastów Offi ce Center B

Piastów 30 / Bohaterów Warszawy 69 RealKapital 6 400 IV kw. 2013 W budowie / Under construction

Piastów Offi ce Center C

Piastów 30 / Bohaterów Warszawy 69 RealKapital 5 100 II kw. 2014 W budowie / Under construction

Hanza Tower Al. Wyzwolenia 50 J.W. Construction 20 800 IV kw. 2014 W budowie / Under construction

GŁÓWNE ISTNIEJĄCE BUDYNKI BIUROWE W SZCZECINIE (STAN NA KONIEC III KW. 2012MAJOR EXISTING OFFICE BUILDINGS IN SZCZECIN (AS OF Q3 2012)

Budynek / Building Adres / Address Pow. biurowa (m kw.) / Offi ce space (sqm)

Rok budowy / Completion year

PAZIM Plac Rodła 8 14 700 1992

Oxygen Malczewskiego 22 13 100 2010

Brama Portowa I, II Wyszyńskiego 1/Niepodległości 44

10 700 2012

Pomeranus Plac Rodła 9 9 400 1992

Baltic Business Park A 1-go Maja 38 7 800 2012

Maris Centrum Biurowe Pl. Holdu Pruskiego 9 5 000 2005

Źródło/Source: DTZ

SUPPLY The modern offi ce market in Szczecin started to develop at the beginning of

the 90s, when two large projects were completed: PAZIM and Pomeranus.

Over the following years developers’ activity decreased substantially

mainly as a result of the economic slowdown as well as insuffi cient demand

for modern offi ce space. In 2005 a few modern offi ce projects with a total

space of 16,100 sqm were delivered to the market and over the period of

2006-2009 the stock increased only by 1,000 sqm located in one offi ce

building.

Taking into consideration record levels of new supply observed in other

regional cities over the period of 2007-2009, the lack of activity in Szczecin

widened the discrepancies of the offi ce market development in major

agglomerations in Poland.

The developers’ activity in Szczecin increased substantially in 2010 and

2011, which was refl ected in delivery of large amount of offi ce space (almost

30,000 sqm) and construction start of few large schemes such as Baltic

Business Park I, Brama Portowa, Lastadia Offi ce and Piastów Offi ce Center.

From January till the end of November 2012 offi ce buildings with total space

of approximately 19,000 sqm were completed and approx. 65,000 sqm is

currently under construction. If the projects in pipeline are delivered to the

market according to schedule, the level of new supply in 2013 and 2014 may

reach approx. 75,000-80,000 sqm, which accounts for as much as 70% of

the current stock.

The majority of modern offi ce space in Szczecin is located in the city centre

close to Galaxy Shopping Centre as well as in the area of Brama Portowa.


POPYTW ciągu ostatnich dwóch lat w Polsce ponownie zwiększyła się aktywność

fi rm z sektora BPO/SSC, które stale rozszerzają swoją działalność i

zatrudniają nowych pracowników, co skutkuje zapotrzebowaniem na

dodatkową powierzchnię biurową.

W porównaniu do miast takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, Szczecin

nadal stanowi relatywnie niewielki ale dymanicznie rozwijający się ośrodek

BPO/SSC, a swoje siedziby ma tu kilka centrów usługowych, takich jak:

Arvato Services, Stream Global Services, Tieto, Coloplast, Metro, BLStream

czy UniCredit (nowa siedziba w budynku Baltic Business Park została

otwarta w sierpniu tego roku i docelowo ma pracować w niej 1 600 osób).

Przyszły popyt na powierzchnię biurową w mieście w dużym stopniu zależeć

będzie od koniunktury gospodarczej, która wpłynie na skłonność najemców

do rozszerzania zatrudnienia i poszukiwania nowych biur. Zakładając,

że gospodarka w 2013 zwolni do ok. 1,75% (szacunki Międzynarodowego

Funduszu Walutowego), popyt na powierzchnię biurową może przejściowo

spaść. Jednak biorąc pod uwagę prognozy dotyczące zwiększania

aktywności sektora BPO/SSC w Polsce, strategię władz lokalnych Szczecina

zakładającą nastawienie na inwestorów z Niemiec i Skandynawii, jak również

zwiększającą się dostępność nowoczesnych biur, popyt na powierzchnie

biurowe w Szczecinie średnim i długim okresie wzrośnie.

Wymagania najemców zależą od profi lu ich aktywności oraz wielkości

wynajmowanej przez nich powierzchni.

Firmy świadczące usługi biznesowe ( kancelarie prawne, fi rmy doradcze

oraz instytucje fi nansowe) preferują budynki biurowe znajdujące się w

centrum miasta. Najistotniejszym czynnikiem wyboru lokalizacji dla tego

typu najemców jest dobra dostępność oraz widoczność obiektu biurowego,

które wspierają wizerunek i zwiększają prestiż.

Projekty biurowe poza centrum przyciągają z kolei fi rmy z sektorów

przemysłowego, farmaceutycznego, wysokich technologii jak również BPO/

SSC. Najemcy wynajmujący powierzchnię poza centrum są zazwyczaj mniej

wymagający i akceptują standard klasy B, ale z wyższym wskaźnikiem

dostępnych miejsc parkingowych oraz niższymi czynszami. Bardzo ważnym

czynnikiem dla tych najemców jest również dobra dostępność środkami

komunikacji miejskiej, jak również efektywność i elastyczność biura, tzn.

możliwość szybkiego dostosowania powierzchni do zmieniającej się liczby

pracowników.

STOPA PUSTOSTANÓWW wyniku spowolnienia gospodarczego w 2009 oraz wysokiego poziomu

nowej podaży w 2010, stopa pustostanów w Szczecinie wzrosła z 1-2%

notowanych w okresie 2007-2008 do ok. 10% pod koniec 2010.

W 2011 roku współczynnik powierzchni niewynajętej spadł do 6,2% w

rezultacie silniejszej aktywności na rynku najmu i mniejszej ilości biur

dostarczonych na rynek, a pod koniec III kw. 2012 wzrósł ponownie ze

względu na relatywnie wysoki poziom nowej podaży. Stopa pustostanów w

Szczecinie wynosi obecnie ok. 9,5% (stan na koniec III kw.), a największa

ilość dostępnej powierzchni znajduje się w nowo dostarczonym budynku

Brama Portowa I (ok. 4 000 m kw.)

Rynek nieruchomości biurowych w Szczecinie jest nadal niedojrzały, a przez

to podatny na wahania koniunktury gospodarczej. Baza najemców oraz

ilość nowoczesnej powierzchni jest ograniczona, dlatego nawet przejściowe

spowolnienie może mieć znaczący wpływ na wartość stopy pustostanów.

W rezultacie silnej planowanej podaży i spodziewanego spadku popytu w

2013, współczynnik powierzchni niewynajętej w Szczecinie może wzrosnąć.

Duża dostępność biur będzie stanowić pozytywny aspekt dla najemców,

gdyż otworzy możliwości fi rmom zainteresowanym poszerzeniem swojej

działalności w Szczecinie bądź też nowym inwestorom wchodzącym na

polski rynek.

Rynek biurowyOffi ce Market

DEMAND Over the last two years, the activity of BPO/SSC centres in Poland increased

again. Companies from this sector have been expanding their operations

and employing new people, which infl uenced the growth of demand for

additional offi ce space.

In comparison to regional markets such as Kraków, Wrocław and Tricity,

Szczecin is still a relatively small but incresingly active BPO/SSC hub.

Companies, which decided to open their operations in the city include

Arvato Services, Stream Global Services, Tieto, Coloplast, Metro, BLStream

and UniCredit (new offi ce in Baltic Business Park was opened in August 2012

and the target number of employees amounts to 1,600 people).

The future demand for offi ce space in Szczecin will largely depend on the

economic outlook which is going to infl uence the companies’ willingness to

increase their employment and lease new offi ce space. Assuming that the

economic growth in 2013 will drop to 1.75% (estimates of the International

Monetary Fund), the demand for offi ce space in Szczecin may temporary fall.

However taking into consideration forecasts regarding the increase of BPO/

SSC activity in Poland, strategy of focusing on investors from Germany and

Scandinavia, as well as increasing availability of modern space, the demand

for offi ces in Szczecin is likely to grow in medium and long-term.

The tenants’ requirements depend on the profi le of their operations and the

size of rented space.

Business services companies (law fi rms, consulting companies, and fi nancial

institutions) prefer offi ce buildings located in the city centre. The most

important factor for this type of tenants is good accessibility and visibility

of the offi ce building that enhances their image and prestige.

Offi ces located outside the city centre attract companies from the

industrial, pharmaceutical, high technology as well as BPO/SSC sectors.

Tenants choosing offi ce space outside the city centre are generally less

demanding and accept building of class B but with a higher ratio of available

parking spaces and lower rents. Additionally, these occupiers require good

accessibility of their offi ce by public transport as well as fl exibility and

effi ciency of the space, allowing for quick adaptation for changing number

of employees.

VACANCY RATESResulting from the economic slowdown in 2009 and high level of new supply

in 2010, the vacancy rate in Szczecin increased from 1-2% recorded in 2007-

2008 to approx. 10% at the end of 2010.

In 2011, the vacancy rate fell to 6.2% due to increased demand and weaker

supply and in 2012 rose again as a result of a relatively high level of new

completions. Currently vacancy rate in Szczecin is estimated at approx.

9.5% (as of Q3 2012) and the largest amount of available space is located in

a new building – Brama Portowa I (4,000 sqm).

Offi ce market in Szczecin is still immature and thus vulnerable to economic

fl uctuations. Base of occupiers and amount of offi ce space are limited and

therefore even temporary slowdown in leasing activity may substantially

infl uence the vacancy rates in the city.

As a result of high planned supply and expected demand slowdown in 2013,

the availability ratio in Szczecin may rise. Higher vacancy on the market will

be advantageous for tenants as it will give the opportunity for the investors

to expand or launch their opertaions in Szczecin.


XXXXX

XXXXX

Nazwa budynku

Building

Nazwa budynku

Building

Nazwa budynku

Building

Atrium Katedra Kontakt Piastów Offi ce Center A

Baltic Business Park A (1 faza / I phase) Lastadia Offi ce Pomeranus

Baltic Business Park C (kolejne fazy / further stages) Centrum Innowacji Pomerania Pomorska 144

Bogusława 1-2 Maris Centrum Biurowe Posejdon (renovation)

Boh. Getta Warszawskiego 24 Mazowiecka Offi ce Śląska 43a

Brama Portowa I Oxygen Tkacka 55

Brama Portowa II Park Ostrowska Offi ce Tower Group

Buchalter PAZIM Więckowskiego 1/2

Hanza Tower Pentagon Willa Offi ce

ING Bank Piastów 22

CZYNSZECzynsze wywoławcze w nowoczesnych budynkach biurowych w Szczecinie

wahają się od 12 do 15 euro za m kw. za miesiąc, natomiast w budynkach

klasy B/B- (głównie kamienice biurowe wynoszą ok. 8-11 euro za m kw.

za miesiąc.

W wyniku większej konkurencji, wzrosły pakiety zachęt oferowane przez

deweloperów, zwłaszcza w przypadku wynajmu powierzchni w projektach

znajdującym się w fazie realizacji. Do typowych zachęt oferowanych na

rynku należą okresy wolne od czynszu i dopłaty do aranżacji powierzchni.

W zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni, okresu trwania

umowy najmu i innych czynników specyfi cznych dla danej transakcji, stawka

efektywna może być nawet o 20-25% niższa od wywoławczej.

TRENDYObecnie w Szczecinie w budowie znajduje się rekordowa ilość biur, co

przełoży się niemal na podwojenie ilości nowoczesnej powierzchni w

ciągu kolejnych 2-3 lat. Wywoła to przejściową nadpodaż na rynku, jednak

w średnim i długim okresie umożlili rozwój sektora BPO/SSC.

RENTSPrime asking rents for modern offi ce buildings in Szczecin vary from €12

to €15 per sqm per month and approx. €8-10 per sqm per month in older,

B or B- class, buildings (mainly tenement houses).

Due to strong competition, landlords offer higher incentive packages,

especially in case of large offi ce space leased in projects under construction.

Typical incentives include rent-free periods and fi t-out contributions.

Depending on the size of requirement, lease term and other factors

connected with the transaction, the effective rent may be lower than the

headline rent by 15-25%.

TRENDSThe amount of space which is currently under construction will result

in almost doubling of the modern offi ce stock in Szczecin over the

next 2-3 years. It will lead to a temporary oversupply on the market,

but in medium and long term will provide offi ce accomodation for

BPO/SSC operations.

J e z i o r oD ą b i e

1

26

17

4

23

Mapa największych biurowców w Szczecinie

Map of major offi ce buildings in Szczecin

Zatoka

a

ZOs

dri k

Prko

p M

il

ski

Prkop M

il

ski

Ka D

iki

Kaa

Gro

dk i

Duy a

ODRA

Du y a

Par i a

P

Par i

Gór

iy

(Kas

usk

i)

Bas

ODRA

ZA

CHO

DN

IA

Prkop M

il

ski

NO

NIEBUSZEWO

Os.

Stare

Os.

Wyspa

Os..

s.

Os.

P

Os.

Os.T

Wyspa

Wyspa

BrodowskiOstrów

Wyspa

Wyspa

Ostrów

Wyspa

Ostrów

W

Wyspa

Wyspa

Wyspa

SZCZECIN

SZCZECIN

SZCZECIN

SZCZECINPOGODNO

SZCZECINTURZYN

SZCZECIN

SZCZECIN

SZCZECIN

SZCZECIN

P

B

o Lu

Z C

o

J u

oo

So

oo

S Ro

t

Lu

St

o

J S o

o

t

t

o

Bu

o Oot

P o

G

P StT

F

Po

T St

o

Got

E S

J N E D o o

o o

O O

St St

J o

T

Zo

E

t

o u

S o

10

10

13

115

265 147 1525

9

13

10

3

11

8

12

16

18

20

21

22

19

27

24

28

29

* Obiekty planowane zaznaczone kursywą / * Pipeline schemes marked in italics

1

5

9

13

2

6

10

14

3

7

11

15

4

8

12

16

17

18

20

19

21

22

26

23

27

24

28

25

29

Źródło/Source: http://www.urbanity.pl/zachodniopomorskie/szczecin/marcredo-center,b7770


Galeria Kaskada, Szczecin

PODAŻ

Porównując wskaźnik nasycenia z innymi aglomeracjami oraz typy formatów handlowych obecnych w Szczecinie, rynek ten ma potencjal

rozwoju.

Obszar aglomeracji szczecińskiej podzielony jest na dwie części przez

rzekę Odrę. Mimo, iż pierwsze nowoczesne obiekty handlowe zostały

wybudowane w prawobrzeżnej części miasta (Real i Centrum Słoneczne),

główne istniejące projekty handlowe tj. Ster, Tesco, CH Turzyn, Kaskada

czy Centrum Handlowo-Rozrywkowe Galaxy zlokalizowane są na lewym

brzegu Odry. Obecnie na prawym brzegu dominującą lokalizacją handlową

jest ul. Struga, która częściowo funkcjonuje jako tzw. strip mall związany z

urządzaniem i wyposażeniem wnętrz, uzupełniony przez Galerię Gryf i Real

o ugruntowanej pozycji na rynku oraz otwarte w ostatnim czasie centrum

wyprzedażowe.

Na koniec roku 2012 podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w

aglomeracji szczecińskiej nie przekraczała 340 000 m kw. wskazując na

dalszy potencjał do rozwoju. Wskaźnikiem, który obrazuje rozwój rynku

powierzchni handlowych, jest nasycenie nowoczesną powierzchnią w

aglomeracji, gdyż siła i zasięg oddziaływania obiektów w największych

miastach przekracza znacznie granice administracyjne tych ośrodków.

Obecny poziom nasycenia wynosi 616 m kw. na 1 000 mieszkańców, co

stanowi jeden z najniższych wyników w grupie największych ośrodków

miejskich w kraju. Otwarcie śródmiejskiego projektu Galeria Kaskada w 2011

roku oraz centrum wyprzedażowego Outlet Park Szczecin (24 000 m kw.

GLA) w 2012 roku poszerzyły ofertę handlową pod względem dostępnych

marek, jak również działających na rynku formatów. Należy zaznaczyć, że

Outlet Park Szczecin otrzymał I nagrodę w konkursie Eurobuild Awards 2012

w kategorii nowych centrów handlowych w Polsce.

Rynek powierzchni handlowychRetail Market

SUPPLY

When comparing retail density with other agglomerations and retail formats currently opperating in Szczecin, the market has a potential for growth.

The agglomeration of Szczecin is divided by the Odra River into two areas.

Although the fi rst modern retail schemes were developed in the eastern

part of Szczecin (Real and Centrum Słoneczne), the main shopping centres

are located on the left bank of the river - Ster, Tesco, CH Turzyn, Kaskada

and Galaxy. Main retail destination in the eastern part of Szczecin is ul.

Struga, which partially serves as a strip mall, with Galeria Gryf and Real

creating strip mall adjusted by recently completed factory outlet and

numerous retail warehouses with building and home decoration materials.

In the end of 2012 the modern retail supply in Szczecin agglomeration

reached almost 340,000 sqm what indicates further potential for market

development. An indicator describing the level of market saturation is

retail density in agglomeration while catchment area and attraction power

of retail projects exceed city limits. Current retail density equals 616 sqm

per 1,000 inhabitants, which is one of the lowest results among the major

urban agglomerations. Delivery of urban mall Galeria Kaskada in 2011 and

Outlet Park Szczecin (24,000 sqm GLA) in 2012 extended the limited retail

offer present in Szczecin considering the number of brands operating in the

city as well as existing retail formats. It should be noted that Outlet Park

Szczecin was awarded the 1st Prize Eurobuild Awards in the category of new

shopping centres in Poland.


Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych w wybranych miastach

Prime rents for best retail units in selected cities

30 40 50 60 70 80 90 100

Kraków

Poznań

Szczecin

Wrocław

Trójmiasto

Łódź

Śląsk

Warszawa

73%

24%

3%Centra handlowe / Shopping Centres

Magazyny handlowe/ Stand Alone Retail Warehouse

Centra wyprzedażowe/ Factory Outlet

Rodzaje formatów handlowych w Szczecinie

Types of Retail Formats in Szczecin



Aglomeracja szczecińska liczy około 556 000 mieszkańców, którzy

mogą korzystać z 10 centrów handlowych o powierzchni najmu

powyżej 5 000 m kw., 1 centrum wyprzedażowe oraz 8 wolnostojących

magazynów handlowych - obiektów typowy dla sieci meblowych, RTV/

AGD oraz artykułów budowlanych i wyposażenia wnętrz. Ponad 50%

dostępnej powierzchni handlowej w istniejących projektach zajmują

wielkopowierzchniowi operatorzy tego typu. W Szczecinie nie wybudowano

dotychczas parków handlowych, jednakże tego typu projekty planowane są

na nadchodzące lata.

Z punktu widzenia dywersyfi kacji pod względem formatów handlowych

w bieżącym roku szczeciński rynek przeszedł ewolucję z relatywnie

niedojrzałego do zróżnicowanego. Udział centrów handlowych w stosunku

do całego wolumenu powierzchni jest na poziomie (73%). Kolejnym

znaczącym formatem występującym na rynku są wolnostojące magazyny

handlowe (24%), centra wyprzedażowe reprezentowane przez pojedynczy

projekt stanowią 3% udział w całkowitej nowoczesnej powierzchni.

Potencjał rozwojowy rynku powierzchni handlowych w Szczecinie został

zauważony przez wielu deweloperów. Plany modernizacji i rozbudowy

Centrum Handlowo-Rozrywkowe Galaxy przedstawiło Echo Investment, ten

sam deweloper planuje wybudować drugą fazę centrum wyprzedażowego

(14 000 m kw.). Ukończenie projektów przewidywane jest odpowiednio

na 2014 i 2015 rok. W budowanym przez warszawskiego dewelopera J.W.

Construction budynku wielofunkcyjnym Hanza Tower planowana jest

wielopoziomowa galeria handlowa, której powierzchnia może wynieść nawet

10 000 mkw. Oferta Prawobrzeża zostanie wzmocniona o park handlowy

przy ul. Struga planowany przez Elbfonds Development ( ok. 10 000 m kw.).

Dodatkowo fi rma Mayland planuje zrealizować znane od lat plany budowy

centrum handlowego Aleja Słońca (38 000 m kw.) w Mierzynie przy granicy

miasta Szczecin, tuż przy istniejącym CH Ster. Dodatkowym atutem miasta

pod kątem rozwoju rynku handlowego jest bliskość granicy niemieckiej

zachęcająca Niemców do przyjazdów na zakupy zarówno spożywcze, jak i

do centrów handlowych, aby zaopatrywać się w relatywnie tańsze markowe

produkty.

Północne tereny miasta, na których intensywnie rozwija się budownictwo

mieszkaniowe, sa przygotowywane do zagospodarowania pod handel

wielkopowierzchniowy.

Szczecin agglomeration comprises of 556,000 inhabitants, who an choose

to shop in: 10 shopping centres (over 5,000 sqm GLA), 1 factory outlet

and 8 stand alone retail warehouses designed for DIYs, furniture and

decoration chains, as well as electronics hypermarkets. Substantial share

in total modern retail space - over 50% in existing projects take large scale

operators of this type. There are no retail parks in Szczecin market yet,

however such projects are planned for the coming years.

Considering the diversifi cation in terms of retail formats in the current

year Szczecin market has evolved from a relatively immature to

differentiated. Shopping centre stock in relation to the total volume of

space is at the level (73%). Another signifi cant format are stand alone

retail warehouses comprising 24%, factory outlet format represented by

a single project accounts for 3% of the total modern retail space.

Many sevelopers noticed high potential of the city. Galaxy shopping

and leisure centre will be extended and modernised according to plans

presented by owner – Echo Investment. The developer plans also to build

the second phase of factory outlet (14,000 sqm). Projects are scheduled to

completion for 2014 and 2015 respectively. The mixed-use scheme Hanza

Tower, which is currently under construction, the Warsaw developer JW

Construction plans to arrange multilevel shopping centre of 10,000 sqm.

Also the retail offer on the right bank of the river will be strengthened by

retail park of 10,000 sqm planned by Elbfonds Development. Moreover

international developer Mayland plans to build a shopping centre on Aleja

Słońca (38,000 sqm) in Mierzyn, close to the city of Szczecin borders,

nearby the existing CH Ster.

Another advantage of city considering the retail market is the proximity

to the German border encouraging Germans to shop in Szczecin for food

shopping centres offering relatively cheaper branded products.

Northern areas of the city, where residential market is developing rapidly,

are being prepared for large scale retail.



NAJWIĘKSZE ISTNIEJĄCE OBIEKTY HANDLOWE W SZCZECINIETHE MAJOR RETAIL SCHEMES IN SZCZECIN

Projekt / Project Ulica / Street GLA (m kw./sqm)

Właściciel / Owner

Galeria Kaskada Al. Niepodległości 36 43 000 ECE Projektmanagement

Centrum Handlowo - Rozrywkowe Galaxy

Wyzwolenia 18/20 42 600 Echo Investment

Centrum Handlowe Ster

Ku Słońcu 67 31 800 GE Capital Real Estate

Carrefour Turzyn Bohaterów Warszawy 42 26 600 Charter Hall Retail REIT

Auchan Kołbaskowo Ustowo 45 25 000 Immochan

Atrium Molo Mieszka I 73 /Milczanskiej 24 850 Atrium RE

Galeria Gryf Wiosenna 32 19 000 Carrefour

Real Struga 36 13 500 Apollo Rida / Axa

Tesco Milczańska 31F 11 900 Tesco

PLANOWANE OBIEKTY HANDLOWE W SZCZECINIEPLANNED RETAIL SCHEMES IN SZCZECIN

Projekt / Project Ulica / Street GLA

(m kw./sqm)

Developer, Właściciel/Developer, Owner

Hanza Tower Al. Wyzwolenia 50 10 000 JW. Construction

Park Handlowy Struga 10 500 Elbfonds

Galaxy (rozbudowa/extension)

Al. Wyzwolenia 18/20 19 000 Echo Investment

Outlet Park Szczecin (II faza / II phase)

Struga 42 14 000 Echo Investment


POPYT I PUSTOSTANY

Popyt na powierzchnię handlową zdefi niowany jest również przez wskaźnik

pustostanów w nowoczesnych obiektach handlowych. Szczecin wyróżnia

się rekordowo niską dostępnością wolnych lokali na poziomie 1%. Ostatnie

oddane centrum handlowe - Galeria Kaskada była skomercjalizowana w

100% na dzień otwarcia, około 35 nowych marek zaistniało na lokalnym

rynku np. C&A, Bershka, Humanic, Van Graff.

Obecna struktura najemców w centrach handlowych w Szczecinie

charakteryzuje się największym procentowym udziałem sklepów kategorii

moda (48%) w liczbie około 600 istniejących lokali handlowych. Nadal

duży udział stanowią lokalni najemcy, a najwięcej lokalnych operatorów

działa w kategoriach odzież, gastronomia, zdrowie i uroda oraz usługi.

Obecnie popyt na powierzchnie handlowe w Szczecinie jest bardzo silny,

sieci handlowe chcą rozwijać się w mieście. Brak jest natomiast lokali do

wynajmu, szczególnie jest to przeszkodą w rozwoju większych najemców

kluczowych. Wciąż jest wiele sieci, które nie mają swoich placówek w mieście

np. Aldo, Marks & Spencer, Wallis, Esprit, Peek & Cloppenburg.

CZYNSZE

Poziom czynszów dla lokali w najlepszych lokalizacjach porównywalny jest

ze stawkami osiąganymi w Krakowie czy Poznaniu i wynosi 40 – 42 euro /

m kw./miesiąc.

DEMAND AND VACANCY

The demand for commercial space is also defi ned by the vacancy rate

in modern retail schemes. Szczecin is characterized by the record low

availability of free units of only 1%. Recently completed shopping centre

Galeria Kaskada was fully let on opening day, therefore about 35 new

brands entered the local market i.e. C&A, Bershka, Humanic, Van Graff.

The current tenant mix structure in Szczecin shopping centres indicates

highest share of the fashion category (48%) in approximately 600 existing

number of shops of commercial premises. Still there is a signifi cant share

represented by the local tenants, mostly in fashion, restaurants and food

court, health and beauty and services sectors. Currently, the demand for

retail space in Szczecin is a very strong, retailers want to expand in the city.

However there are no units to rent, what is perceived as a major obstacle

in the development of anchor tenants. There is still a number of chains

operating across Poland that do not have their locations in Szczecin such as

Aldo, Marks & Spencer, Wallis, Esprit, Peek & Cloppenburg.

RENTS

Prime retail rent for the best shopping centres units are comparable to

those achieved in Krakow and Poznan and stabilised at EUR 40 -42 / sqm/

month.


ISTNIEJĄCE I PLANOWANE OBIEKTY HANDLOWE*

EXISTING AND PLANNED RETAIL SCHEMES*

Nazwa budynku

Building

Nazwa budynku

Building

Nazwa budynku

Building

Agata Meble Centrum Handlowo - Rozrywkowe Kupiec Marcredo Center Szczecin

Aleja Słońca Galaxy Outlet Park Szczecin 1 faza / I phase

Atrium Molo Galaxy rozbudowa / extension Outlet Park Szczecin 2 faza / II phase

Auchan Kołbaskowo Galeria Gryf Real

Carrefour Turzyn Galeria Kaskada Selgros

Castorama Hanza Tower Słoneczne Centrum Handlowe

Castorama Leroy Merlin Tesco

Castorama Leroy Merlin

Centrum Handlowe Ster Makro

J e z i o r oD ą b i e

A6

A6

S3

10

10

13

Gorzów Wielkopolski

StargardSzczeciński

Goleniów

Gorzów W

ielkopolskiGryfi

no

BerlinKołbaskowo

Kołba

skowo

Lubieszyn

AhlbeckTarnowo

Police

Mapa największych centrów handlowych w Szczecinie

Map of major shopping centres in Szczecin

13

10

11

12

14

15

16

17

18

20

21

22

19

23

24

25

23

131

2

3

4

5

6

7

8

9 10

1112

14

15

16

17

18

2224

25

Legenda

magazyny handlowe /stand alone retail warehouse

centra handlowe / shopping centres

centra wyprzedażowe / factory outlets


* Obiekty planowane zaznaczone kursywą / * Pipeline schemes marked in italics

19

20 21

1

5

9

2

6

3

7

4

8


Szczecin zyskuje na znaczeniu jako lokalizacja magazynowo-przemysłowa.

PODAŻŁączne zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych i lekkiej produkcji

w Polsce na koniec trzeciego kwartału 2012 roku oszacowane zostały na

blisko 7,3 mln m kw. Zdecydowana większość (91%) podaży nowoczesnych

powierzchni magazynowych i lekkiej produkcji zlokalizowana jest w obrębie

pięciu głównych ośrodków – Regionu Warszawy (zwyczajowo dzielonego

na trzy strefy), Górnego Śląska, Centralnej Polski, Regionu Poznania oraz

Dolnego Śląska. Region Szczecina z podażą na poziomie nieco powyżej

40 tys. m kw. zaliczany jest do rynków rozwijających się, które cieszą się

coraz większym zainteresowaniem deweloperów i najemców. Do grupy tej

zaliczamy również Region Krakowa, Region Trójmiasta, Bydgoszcz i Toruń

czy też Gorzów Wielkopolski.

Region Szczecina jest stosunkowo młodym rynkiem na magazynowej mapie

Polski. Pierwszy i jak dotąd jedyny nowoczesny obiekt – Prologis Park

Szczecin, zrealizowany został w 2008 roku. Obiekt o powierzchni 41 600

m kw. zlokalizowany jest w pobliżu Goleniowa, przy drodze ekspresowej S3,

łączącej Szczecin z portem lotniczym Szczecin – Goleniów.

Nowy kompleks magazynowy – North-West Logistic Park, o docelowej

powierzchni 64 000 m kw. powstaje w prawobrzeżnej części Szczecina, w

dzielnicy Dąbie, również w pobliżu trasy S3. Pierwszy budynek o powierzchni

6 900 m kw. jest obecnie w fazie budowy, jego ukończenie planowane jest na

pierwszą połowę 2013 roku. Za realizację projektu odpowiedzialna jestspółka

North-West Logistic Park, należąca do grupy inwestycyjnej Waimea Holdings.

Po zanotowaniu spadku popytu na powierzchnie magazynowe w 2009

roku, aktywność najemców w kolejnych latach ponownie wzrosła. Wolumen

transakcji najmu (uwzględniając nowe umowy i renegocjacje) w roku 2010

osiągnął blisko 1,5 mln m kw., a w roku 2011 wzrósł do rekordowego poziomu

ponad 1,8 mln m kw. DTZ na podstawie utrzymującej się wysokiej aktywności

najemców szacuje, że w roku 2012 może zostać wynajętych blisko 1,6 mln m

kw. powierzchni. Niski poziom podaży wraz z wysokim wolumenem najmu

w ostatnich latach wpłynął na znaczący spadek wskaźnika pustostanów.

Współczynnik niewynajętej powierzchni spadł z poziomu blisko 18,0%

na koniec roku 2009 do 11,7% na koniec roku 2011. Rok 2012 cechuje się

stabilizacją sytuacji na rynku – stopa pustostanów oscyluje w granicach

11,5% - 12,0%.

Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowychIndustrial and Logistics Market

Prologis Park, Szczecin

Podaż, popyt i stopa pustostanów na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych

w Polsce

Supply, take-up and vacancy rate at the industrial and logistics market in Poland

0%

5%

10%

15%

20%

0

250 000

500 000

750 000

1 000 000

1 250 000

1 500 000

1 750 000

2 000 000

Nowa podaż (m kw.) / Nowa podaż (m kw.) Wolumen najmu (m kw.) / Wolumen najmu (m kw.)

Wskaźnik pustostanów / Wskaźnik pustostanów

m kw. / sqm

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*


Szczecin is gradually gaining on importance as a warehouse hub.

SUPPLYTotal industrial and logistics stock in Poland at the end of Q3 2012 was

estimated at approximately 7.3 m sqm. Signifi cant part of the existing

supply was delivered to the market during 2007 – 2009, when above

3.4 m sqm of industrial space was completed. As a result of the fi nancial

crisis, which has infl uenced on the fi nancing limitation of the new

development projects, developers focused on pre-let schemes and BTS

(Built To Suit) projects instead of speculative investments. Over the course

of 2010 and 2011 approx. 270,000 sqm and 350,000 sqm of space were

delivered respectively. 2012 is characterized by an increase of developers’

activity – new supply for the whole year could reach as much as 530,000

sqm.

The vast majority (91%) of the industrial and logistics stock is located within

fi ve main hubs – Warsaw Region (usually divided into three zones), Upper

Silesia, Central Poland, Poznań Region and Lower Silesia. Szczecin Region

with existing supply slightly above 40,000 sqm is one of the developing

markets, which are becoming more and more popular among developers

as well as tenants. Kraków Region, Tricity Region, Bydgoszcz and Toruń or

Gorzów Wielkopolski could be also assigned to this group.


POPYT I PUSTOSTANYNiski popyt na wynajmem powierzchni magazynowych w regionie Szczecina

w latach 2008 - 2010 przełożył się na długo utrzymujący się wysoki poziom

niewynajętej powierzchni w obiekcie Prologis Park Szczecin. W ostatnich

dwóch latach na lokalnym obserwowane jest ożywienie, dzięki czemu

współczynnik pustostanów w regionie spadł z 84,9% na koniec 2010 roku

do 18,9% na koniec trzeciego kwartału 2012 roku. Rozpoczęta została

również realizacja kolejnego dużego projektu magazynowego (North-West

Logistic Park). Obecnie budowana hala A jest w 40% wynajęta.

Wśród fi rm, które zdecydowały się na wynajem nowoczesnej powierzchni

magazynowej w regionie Szczecina, znajdują się fi rmy produkcyjne i

dystrybucyjne jak również operatorzy logistyczni. Największa dotychczas

umowa najmu podpisana została przez Rhenus Contract Logistics, który

wynajął blisko 14 000 m kw. w Prologis Park Szczecin, pod centrum

dystrybucyjne dedykowane operatorowi handlowemu, obsługującemu

rynek polski, jak również rynki Niemiec, Holandii i Austrii. Firmy z

kapitałem zagranicznym, ze szczególnym uwzględnieniem podmiotów

skandynawskich, coraz częściej rozważają relokację swojej działalności

produkcyjnej do Polski, m.in. ze względu na różnice podatkowe.

Atrakcyjność Szczecina jako rynku docelowego dla tych podmiotów wynika

m.in. z bliskości rynków zagranicznych (Niemcy, Dania, Szwecja) oraz

bezpośredniego dostępu do sieci autostrad niemieckich poprzez autostradę

A6 i drogi ekspresowe.

Stopy pustostanów na rynku magazynowym dla Regionu Szczecina oraz Polski

Vacancy rates at the industrial market in Szczecin Region and Poland

Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej i lekkiej produkcji – wschodzące rynki

Supply of modern industrial and logistics space – developing markets

Szczecin Polska / Poland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

20082009

20102011

2012*0

20 00040 00060 00080 000

100 000120 000140 000160 000180 000200 000

Trójmiasto Kraków Rzeszów Bydgoszcz / Toruń

Szczecin Gorzów Wlkp.

Lublin

m kw. / sqm

Źródło/Source: DTZŹródło/Source: DTZ

Szczecin region is relatively new market on the industrial map of Poland.

The fi rst and so far the only one modern scheme – Prologis Park Szczecin,

was completed in 2008. Scheme with an area of 41 600 sqm is located close

to Goleniów, by the S3 express road, linking the city of Szczecin to Szczecin

– Goleniów Airport.

New industrial complex – North-West Logistic Park, with total target area of

64,000 sqm is being developed in right-bank part of Szczecin, within Dąbie

district, also next to S3 route. The fi rst building with an area of 6,900 sqm

is currently under construction and its completion is planned for the fi rst

half of 2013. North-West Logistic Park, part of the Waimea Holdings, is a

developer of the project.

DEMAND AND VACANCYLow demand for industrial space in Szczecin region in 2008 – 2010

translated into continuing high level of vacant area within Prologis Park

Szczecin scheme. In the last two years we have observed a market recovery,

thanks to which we recorded a signifi cant drop in vacancy rate from 84.9%

at the end of 2010 to 18.9% at the end of Q3 2012. Construction of the next

important industrial project (North-West Logistic Park) has been started.

Hall A, which is currently under construction, has been already 40% leased.

Among the companies, which have decided to lease industrial space in

Szczecin region, are both production and distribution companies as well

as logistics operators. The largest lease agreement within the region was

signed by Rhenus Contract Logistics, which has leased almost 14,000 sqm

in Prologis Park Szczecin. Logistics provider has opened a distribution

centre dedicated for retail operator to serve markets in Poland, Germany,

Netherlands and Austria. Foreign companies, with particular emphasis on

Scandinavian players, are more and more often considering relocation of

their production activity to Poland i.e. due to tax differences. Attractiveness

of Szczecin as the target market for these companies is the result of i.e.

location close to the foreign markets (Germany, Denmark, Sweden) as well

as direct access to German motorway network through A6 motorway and

express roads.

WYBRANE UMOWY NAJMU W REGIONIE SZCZECINA (PROLOGIS PARK SZCZECINSELECTED LEASE AGREEMENTS IN SZCZECIN REGION (PROLOGIS PARK SZCZECIN)

Data umowy /

Date of the agreement

Najemca / Tenant Sektor działalności / Sector

Pow. najmu (m kw.) / Lease area (sq m)

1 kw. 2012 Rhenus Contract Logistics logistyka / logistics 13 800

2 kw. 2011 Asia dystrybucja / distribution 6 300

1 kw. 2010 TM Toys dystrybucja / distribution 3 600

4 kw. 2009 Dancook produkcja / production 2 700

CZYNSZECzynsze wywoławcze za powierzchnię magazynową w regionie Szczecina

wahają się od ok. 3,00 euro za m kw. za miesiąc w okolicach Goleniowa do ok.

4,00 euro za m kw. za miesiąc. Czynsze za powierzchnię biurową i socjalną

zlokalizowaną w obrębie kompleksów magazynowych wahają się między

7,00 a 9,00 EUR za m kw. miesięcznie. Czynsze efektywne są średnio o 10 –

15% niższe. Preferowany okres najmu dla standardowych umów to 3 – 5 lat.

W opinii DTZ stabilny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe i

lekkiej produkcji w regionie Szczecina wpłynie na dalszy spadek poziomu

pustostanów i zachęci deweloperów do realizacji kolejnych obiektów.

Analogicznie do sytuacji na rynku krajowym, należy spodziewać się, że

większość obiektów będzie realizowana w formule BTS lub po podpisaniu

umowy najmu przed rozpoczęciem budowy.

RENTSHeadline rents for warehouse area in Szczecin region oscillate from

approximately euro 3,00 per sqm per month in Goleniów area to about

euro 4,00 per sqm per month within administrative boundaries of Szczecin.

Rents for offi ce space within the industrial parks amount to euro 7,00 – 9,00

per sq m per month. Effective rents are on average 10 – 15% lower. Preferred

lease period for standard lease accounts for 3 – 5 years.

In DTZ’s opinion a stable increase of demand for industrial and logistics

space in Szczecin region will translate into a further drop of vacancy level

and will encourage developers to realization of the next schemes. Similarly

to the situation observed on the whole Polish market we should expect pre-

let schemes or BTS projects instead of speculative developments.


Rynek hotelowyHotel Market

Novotel, Szczecin

PODAŻWedług danych GUS w Szczecinie na koniec 2011 roku funkcjonowało

łącznie 19 hoteli, na które składały się 4 hotele czterogwiazdkowe

i 6 obiektów trzygwiazdkowych, natomiast pozostałe hotele zostały

zakwalifi kowane do niższych kategorii. W Szczecinie nie powstał dotąd żaden

hotel pięciogwiazdkowy, podczas gdy tej klasy obiekty występują zarówno

w Gdańsku (4 hotele) jak i w mniejszej od Szczecina Bydgoszczy. Biorąc

pod uwagę łączną liczbę obiektów hotelowych, Szczecin charakteryzuje

się nieznacznie niższą liczbą hoteli w przeliczeniu na 100 tys. mieszkańców

(4,7) do porównywalnych miast, takich jak wspomniane już Gdańsk (5,9) czy

Bydgoszcz (5,1).

W ostatnich kilku latach na mapie hotelowej Szczecina nie zanotowano

znaczących zmian. Jedną z nowych inwestycji jest będący obecnie

w budowie Hotel nad Rusałką (inwestor - Khaled Chekh), którego otwarcie

planowane jest na koniec 2013 roku. W planach Grupy BCG Szczecin jest

z kolei utworzenie hotelu w ramach kompleksu biurowego Odra Tower.

Dwa hotele zlokalizowane w centrum miasta zostały zburzone z myślą

o nowych inwestycjach. Echo Investment w miejscu Hotelu Neptun planuje

rozbudowę centrum handlowego Galaxy, natomiast działka po Hotelu

Arkona miała została kupiona przez grupę Orbis w celu budowy nowego

hotelu Mercure, plany te zostały jednak wstrzymane.

SUPPLY According to data from Central Statistical Offi ce at the end of 2011 there

was 19 hotels in Szczecin. This number consists of 4 four star hotels and 6

three stars hotels, while other schemes fall within lower category (one and

two star hotels). There is no fi ve star hotel in Szczecin, whilst these class of

hotels are located within Gdańsk (4 hotels) as well as Bydgoszcz, which is

smaller than Szczecin. Taking into consideration the total number of hotel

schemes, Szczecin is characterized by slightly smaller number of hotels per

100,000 of inhabitants (4.7), compared to similar-sized cities as already

mentioned Gdańsk (5.9) or Bydgoszcz (5.1).

In the last few years there were no signifi cant changes on the hotel map.

Among the new hotel projects there is Hotel nad Rusałką (investor – Khaled

Chekh), which is currently under construction, scheduled for the end of

2013. Pipeline of the BCG Szczecin Group includes a hotel forming a part of

the Odra Tower offi ce complex. Two hotels located in the city centre were

demolished to build new commercial projects. Echo Investment demolished

Neptun Hotel to prepare plot for expansion of the Galaxy shopping centre,

while the plot after Arkona Hotel was bought by Orbis group to develop a

new Mercure hotel, however these plans were put on hold.

Relatywnie wysokie obłożenie w szczecińskich hotelach może zachęcić kolejne międzynarodowe sieci do wejścia na rynek.

Relatively high occupancy rates in hotels in Szczecin may encourage new players to enter the market.


POPYTPopyt na usługi hotelowe w Szczecinie począwszy od lat 2004 – 2005

utrzymuje się na stabilnym poziomie, z liczbą udzielonych noclegów na

poziomie 450 – 500 tys. rocznie. Zauważalny jest przy tym znaczący

spadek udziału turystów zagranicznych, z poziomu 65% w 2005 roku do

poniżej 43% w roku 2011. Największy udział wśród turystów zagranicznych

mają Niemcy (35%) oraz Duńczycy (25%).

Szczecin charakteryzuje się relatywnie wysokim wskaźnikiem obłożenia

hoteli, szacowanym na średnio 52% w poprzednich 5 latach (2007 – 2011).

Jest to wynik równy wskaźnikowi obłożenia dla Gdańska (52%), nieznacznie

wyższy od Lublina (50%), natomiast zdecydowanie korzystniejszy od

Poznania czy Bydgoszczy (odpowiednio 44% i 40%). Wysokie obłożenie

może zachęcić kolejne międzynarodowe sieci do wejścia na rynek

szczeciński.

Aktualnie w Szczecinie działa kilku międzynarodowych operatorów

hotelowych, aktywnych na rynku polskim – do grupy tej należą Orbis / Accor

(Novotel, Ibis, Etap), Rezidor (Radisson BLU) czy też Louvre Hotels Group

(Campanile). Na rynku szczecińskim nieobecne są natomiast takie sieci jak

IHG, Starwood czy też Best Western.

Ceny pokoi hotelowych w Szczecinie zaczynają się od ok. 110 zł za dobę

w przypadku hoteli o najniższym standardzie i sięgają ok. 440 zł za dobę

w przypadku hoteli czterogwiazdkowych. Hotele czterogwiazdkowe

charakteryzują się największym zróżnicowaniem cen, wynikającym m.in.

z różnic w standardzie obiektów, skali projektów jak również działalności lub

nie pod marką międzynarodowych operatorów.

Liczba udzielonych noclegów w ciągu roku, Szczecin

Annual number of overnight stays, Szczecin

Ceny pokoi hotelowych (PLN za dobę, pokój dwuosobowy*) w Szczecinie

Prices of hotel rooms (PLN for night, double room*) in Szczecin

30%

40%

50%

60%

70%

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

turyści zagraniczni / foreign tourists turyści krajowi sts/ domes�c tourisudział turystów zagranicznych / share of foreign tourists/ share of foreign tourists

20002001

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

0 100 200 300 400 500

Hotele ****

Hotele ***

Hotele **

Hotele * 110 170

130 190

180 260

220 440

Źródło/Source: GUS/Central Statistical Offi ce

*łączny koszt noclegu (kwota brutto z podatkami i opłatami), standardowy pokój dwuosobowy, dni

robocze/ *total cost of the overnight stay (gross value including taxes and fees), standard double

room, working days

Źródło/Source: DTZ na podstawie booking.com

DEMAND Demand for hotel services in Szczecin starting from 2004 – 2005 continues

to remain stable, with annual level of overnight stays oscillating between

450,000 – 500,000. The decreasing share of foreign tourist, which fell

from 65% in 2005 to below 43% in 2011, is noticeable. Among the nations

with the highest share in the number of foreign tourists, there are Germans

(35%) and Danes (25%).

Szczecin is characterized by relatively high occupancy ratio, estimated

at 52% in the previous 5 years (2007 – 2011), on average. It is equal to

the occupancy ratio in Gdańsk (52%), slightly higher than Lublin (50%)

and substantially higher than Poznań or Bydgoszcz (44% and 40%,

respectively). High occupancy ratio could encourage other international

operators to enter Szczecin market.

Currently in Szczecin there is a few international hotel networks operating

on the Polish market, including Orbis / Accor (Novotel, Ibis, Etap), Rezidor

(Radisson BLU) as well as Louvre Hotels Group (Campanile). Na rynku

szczecińskim nieobecne są natomiast takie sieci jak IHG, Starwood or Best

Western.

Prices of the hotel rooms in Szczecin start from approximately 110 PLN per

night in the lowest standard hotels and reach approximately 440 PLN per

night in four star hotels. Four star hotels are characterized by the highest

discrepancy in prices, which is the effect of the differences in standard

of the schemes, scale of the projects as well as operating or not under

international brand.


Rynek mieszkaniowyResidential Market

Osiedle Podbórzańska, SzczecinOsiedle Za Sterem, Szczecin

PODAŻCałkowita podaż mieszkań w Szczecinie na koniec 2011 roku wg danych GUS

wyniosła ponad 10 mln. m kw.. Biorąc pod uwagę ogólną liczbę mieszkańców,

na jedną osobę przypada 24,5 m kw. mieszkania, co jest wskaźnikiem

zbliżonym do średniej krajowej (25,0 m kw.).

W porównaniu do miast o podobnej liczbie mieszkańców w 2011 w

Szczecinie nastąpił największy wzrost w relacji do roku 2010, liczby

mieszkań oddanych od użytkowania (o 20%), podczas gdy w większości

miast, oprócz Białegostoku (wzrost o 5%), nastąpiły spadki liczby lokali

wprowadzonych na rynek. Jednocześnie w ciągu ostatnich 5 lat rynki

mieszkaniowe w Szczecinie i Białymstoku charakteryzowały się większą

stabilnością rocznej podaży niż porównywalne miasta. W okresie od

stycznia do października 2012 największą dynamiką w porównaniu do

analogicznego okresu roku ubiegłego charakteryzowały się Wrocław,

Białystok i Lublin (wzrost liczby mieszkań oddanych od użytkowania

o 70-80%). W tym samym okresie w Szczecinie oddano 4% więcej mieszkań. Mieszkania oddane do użytkowania w Szczecinie w porównywalnych miasta, 2007-2011

Delivered dwellings in Szczecin and comparable cities, 2007-2011

0

6000

2007 2008 2009 2010 2011 I-X. 2012 / Jan-Oct 2012

Białystok Bydgoszcz Lublin SzczecinPoznań Wrocław

5000

4000

3000

2000

1000

Licz

ba m

iesz

kańc

ów

Źródło/Source Główny Urząd Statystyczny / Central Statistical Offi ce

SUPPLYAt the end of 2011 the residential stock in Szczecin totaled to over 10 million

sqm. Taking in consideration the population, there was 24.5 sqm of dwelling

per inhabitant. The value is close to national average of 25.0 sqm.

Compared to 2010 Szczecin recorded in 2011 the highest increase in number

of completed dwellings (by 20%) among cites of similar population. Apart

from Białystok, where the growth reached 5%, analysed cites observed

a decrase in delivered units. Over last fi ve years residential markets in

Szczecin and Białystok were characterised by a more stable annual supply

than the comparable cities. In the period from January to October 2012

the highest dynamics of growth compared to corresponding period in 2010

recorded Wrocław, Białystok and Lublin (increase by 70-80%). In Szczecin

the growth in number of delivered units amounted to 4%.

Rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużej mierze zależy od dostępności kredytów hipotecznych. Mimo wysokiej podaży nowych inwestycji mieszkaniowych dostępnych na rynku, popyt hamuje brak możliwości pozyskania fi nansowania, co skutkuje obniżką cen.

Residential market is heavily infl uenced by availability of mortgage loans, which is currently limited. Despite relatively high volume of new residential projects currently offered on the market, demand is constrained by lack of fi nancing, exerting pressure on prices.


Historyczny rozwój rynku mieszkaniowego w Szczecinie, 2007-2011

Historical development of residential market in Szczecin, 2007-2011

4 000

Liczba mieszkań/ No of dwellings

m kw. / sqm

I-X 2012 /Jan-Oct 2012

2007 2008 2009 2010 2011

3 5003 0002 5002 0001 5001 000

5000

100

8090

706050403020100

Mieszkania, na które wydano pozwolenie na budowę / Dwellings with permit granted for construc�onMieszkania, na których budowę rozpoczęto/ Dwellings which construc�on has begunMieszkania oddane do użytkowania/ Dwellings which construc�on has been grantedPrzeciętna pow. mieszkania oddawanego do użytkowania / Average area of completed dwelling

Źródło/Source: Główny Urząd Statystyczny / Central Statistical Offi ce

Mimo względnej stabilności rocznej podaży sytuacja na szczecińskim

rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich 5 lat ewoluowała pod względem

wydawanych pozwoleń na budowę i liczby rozpoczynanych inwestycji.

Po kryzysowym roku 2009, kiedy sytuacja gospodarcza zmusiła

wielu inwestorów do wstrzymania lub rezygnacji z nowych projektów

mieszkaniowych, nastąpiło ponowne ożywienie rynku w latach 2010-

2011, które przejawiło się w większej liczbie mieszkań, na których budowę

wydano pozwolenie oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto. Z analizy

wstępnych danych za okres I-X 2012 wynika, że sytuacja na rynku uległa

pogorszeniu, co potwierdza rozpoczęcie mniejszej liczby budów mieszkań

(spadek o 30%) oraz udzielenie prawie dwa razy mniejszej liczbt pozwoleń

na budowę.

Średnia powierzchnia użytkowa nowo oddawanych mieszkań w 2011 roku

ukształtowała się na poziomie niespełna 79 m kw. (podobnie jak w roku

2010) i była najwyższa wśród analizowanych miast, gdzie wartość ta

oscylowała od 67 m kw. (Wrocław) do 76,8 m kw. (Lublin).

Ze względu na strukturę własności w Szczecinie najwięcej powierzchni

mieszkaniowej przeznaczone było na sprzedaż i wynajem (64% dostarczonej

powierzchni) oraz w mieszkaniach indywidualnych (34%). Podobnie jak w

Poznaniu czy Białymstoku mieszkania spółdzielcze, społeczne czynszowe

i komunalne stanowiły nieznaczną część rocznej podaży na rynku

mieszkaniowym.

Despite the relative stability of annual supply over past fi ve years, the

situation on the residential market in Szczecin has evolved in terms of

permits granted for construction and the number of investments started.

After the crisis year of 2009, when the economic situation had compelled

many investors to suspend or cancel new residential projects, in years 2010-

2011 the market observed a revival, which was refl ected in more dwellings

for which building permits have been issued and units which construction

has begun. The analysis of preliminary data for the period Jan-Oct 2012

shows that the market condition has deteriorated, which is in line with the

national trend. The number of dwellings which construction has begun

dropped by 30% and the number of dwellings with granted permits decline

by nearly 50%.

Average fl oor area of newly completed residential units in 2011 amounted

to less than 79 sqm (as in 2010) and was the highest among the analysed

cities, where the value ranged from 67 sqm (Wroclaw) to 76.8 sqm (Lublin).

Due to the structure of ownership in Szczecin most residential space was

for sale or rent (64% of the delivered area) and in the individual dwellings

(34%). As in Poznań and Białystok co-operative, public and municipal

housing, accounted for a minor part of the annual supply in the residential

market.

Relacja średniej ceny m kw. mieszkania (październik 2012) do przeciętnego

miesięcznego wynagrodzenia brutto (koniec 2011)

Average price of sqm of dwelling (October 2012) to gross average monthly salary

(at the end of 2011)

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

Białystok Bydgoszcz Lublin Poznań Szczecin Wrocław

Źródło/Source: Główny Urząd Statystyczny / Central Statistical Offi ce, domy.pl.

GŁÓWNE LOKALIZACJE MIESZKANIOWE W SZCZECINIEZdecydowana większość inwestycji mieszkaniowych zlokalizowanych jest

w lewobrzeżnej części Szczecina. Podaż wolnych gruntów pod inwestycje

w najbardziej prestiżowych i atrakcyjnych osiedlach Szczecina jak centrum

miasta czy Pogodno jest bardzo ograniczona. Stąd aktywność deweloperów

koncentruje się na mniej zagospodarowanych obszarach. Obecnie

najdynamiczniej rozwijającymi się rejonami są Warszewo, Bukowo (dzielnica

Północ) czy osiedle Gumieńce (dzielnica Zachód).

CHARAKTERYSTYKA INWESTYCJI MIESZKANIOWYCHSkala i standard projektów mieszkaniowych realizowanych w Szczecinie są

wyraźnie zróżnicowane. Inwestycje zrealizowane bliżej centrum miasta to

głównie kompleksy wielokondygnacyjnych budynków, często powstające

w kilku fazach. Natomiast popularne Warszewo czy Gumieńce to tereny z

przewagą niższej zabudowy wielorodzinnej lub szeregowej. Wśród głównych

deweloperów operujący na rynku możemy wymienić: BBI Development,

Comfortime, Mak Dom, Modehpolmo, SGI, Steed czy Vastbouw.

MAJOR RESIDENTIAL LOCATIONS IN SZCZECIN The vast majority of residential projects are located in the left-bank part

of Szczecin. The supply of land available for development in the most

prestigious and attractive neighborhoods such as the city center and

Pogodno settlement is very limited. Hence the activity of developers is

focused on less developed areas. Currently the most dynamic in terms of

number of new residential projects are Warszewo, Bukowo (North District)

and settlement Gumieńce (West district).

CHARACTERISTICS OF RESIDENTIAL PROJECTSThe scale and standard of residential investments in Szczecin are

differentiated. Projects situated within or closer to the center of the city

are mostly multi-building complexes, often delivered in several phases.

However, the popular Warszewo or Gumieńce are areas with a predominance

of lower multifamily housing or serial buildings. Major developers operating

in the market include: Comfortime, Mak Dom, Modehpolmo, SGI, Siemaszko,

Steed czy Vastbouw.


POPYTNiepewna sytuacja gospodarcza w kraju oraz pogarszająca się sytuacja

na rynku pracy powodują, że potencjalni nabywcy mieszkań bardziej

niechętnie podchodzą do zwiększania obciążeń swojego budżetu. Mimo, iż

według REAS w III kwartale 2012 w Polsce po raz pierwszy od 10 kwartałów

spadła liczba mieszkań w ofercie, to wybór nadal jest duży, co zachęca do

poszukiwania jak najtańszych ofert. Ponadto coraz trudniej jest pozyskać

fi nansowanie, ponieważ według informacji NBP w III kwartale prawie 40%

banków zaostrzyło politykę kredytową, połowa nie zmienia zasad, a tylko

około 10% wybrało bardziej ekspansywną politykę kredytową. Zmiany na

rynku będę powodowały dalsze osłabienie popytu a osób, który zdecydują

się na zakup cena nieruchomości będzie głównym kryterium wyboru.

CENYW 2012 roku ceny ofertowe mieszkań w Szczecinie spadły o około 5-6%

do poziomu około 4 700 złotych za m kw. na rynku pierwotnym oraz

4 300 złotych za m kw. na rynku wtórnym. Było spowodowane relatywnie

wysokim poziomem podaży przy jednocześnie słabnącym popycie na nowe

mieszkania. W tym samym okresie średnia cena m kw. domu znacznie się

wahała od 3 300 do 4 500 złotych za m kw.

Mieszkania zlokalizowane w lewobrzeżnej części Szczecina są droższe od

lokali mieszkalnych na Prawobrzeżu. Najwyższe ceny osiągają mieszkania

położone w dzielnicy Zachód nieco tańsze są natomiast mieszkania

w dzielnicach Północ oraz Śródmieście.

Wśród porównywalny miast Szczecin charakteryzuje się najwyższym

stosunkiem ceny m kw. mieszkania do przeciętnego wynagrodzenia.

TRENDYSytuacja makroekonomiczna oraz pogarszające się warunki fi nansowania

na rynku mieszkaniowym negatywnie wpłyną na poziom podaży oraz mogą

zatrzymać tendencję spadkową cen mieszkań ,a nawet wywrzeć nieznaczną

presję wzrostową na ich poziom w kolejnych kwartałach. Ponadto grudzień

2012 jest ostatnim miesiącem rządowego programu wspierającego młodych

nabywców („Rodzina na swoim”), który częściowo stymulował popyt na

rynku mieszkaniowym. Stąd pierwsza połowa 2013, przed wprowadzeniem

nowego programu dopłat, może być jeszcze słabsza pod względem

sprzedaży mieszkań.

Rynek mieszkaniowyResidential Market

WYBRANE INWESTYCJE MIESZKANIOWESELECTED RESIDENTIAL PROJECTS

Inwestycja / Project Deweloper / Developer Lokalizacja/Location Liczba mieszkań/No. of units

Pow. mieszkań/Area Realizacja / Delivery

4 Ogrody Confortime Warszewo, Duńska 18-30 238 30-97 m kw. / sqm III kw./Q3 2012

Osiedle Za Sterem Marynarzy Polskich 262 30-124 m kw. / sqm 2014 (3 etapy/3 phases)

Maciejkowe Wzgórze Vastbouw Podbórzańska 552 37-67 m kw. / sqm 2013

Osiedle Warszewo Przylesie Mak Dom Podbórzańska 439 49-71 m kw. / sqm 2012

Witkiewicza Modehpolmo Os. Przyjaźni/Os. Kaliny, Witkiewicza brak danych / N/A 28-115 m kw. / sqm II kw./Q2 2014

Nautica SGI Śródmieście/ E. Plater 134 (I etap) 37-100 m kw. / sqm I kw./Q1 2014

Małe Błonia BBI Development Warszewo, Łączna 153 brak danych / N/A II kw. Q2 2012

Osiedle Poziomkowe SGI Niebuszewo, Rapackiego 98 45-95 m kw. / sqm III kw. 2013

Osiedle Pionierów I Sowińskiego 72 (Polpager) Sowińskiego 72 4 budynki, 263 mieszkania 30-109 m kw. / sqm 2013

DEMAND The precarious economic situation in the country and the deteriorating

situation on the labor market results in the higher reluctance of potential

buyers to increase the burden on their budget. Although according to

REAS in the third quarter of 2012 for the fi rst time in 10 quarters Poland

recorded a fall in the number of dwellings for sales., the offer is still wide,

which encourages to seek for the least expensive deals. In addition, it is

increasingly diffi cult to obtain fi nancing, because according to the National

Bank of Poland in the third quarter nearly 40% of banks tightened their

lending policies, half did not change the rules, and only about 10% chose a

more expansive credit policy. Changes in the market will result in a further

weakening of demand and for people who nevertheless decide to purchase

the price of the property will be the main criterion for selection.

PRICESIn 2012, offer prices of dwellings in Szczecin decreased by approximately

5-6% to around PLN 4,700 per sqm in the primary market and the PLN

4,300 per sqm on the secondary market. It resulted from the relatively high

level of supply and weakening demand for new housing. In the same period,

the average price of sqm of house oscillated from PLN 3,300 to 4,500 per

sqm.

Dwellings situated on the left bank of Szczecin are more expensive than

those located on the right bank. The highest prices were observed in the

West district. Slightly less expensive are residential units located in North

district and in the central district.

Among comparable cities Szczecin in characterised by the highest relation

of price of sqm of dwelling per average monthly salary.

TRENDSThe economic situation and deteriorating conditions of fi nancing for

potential buyers on residential market will negatively infl uence the level of

supply and therefore may stop the decline in prices and even exert a slight

upward pressure in following quarters. Moreover December 2012 is the last

month of the government program supporting young buyers (“Rodzina na

swoim”), which partly curb the demand on the residential market Therefore

the fi rst half of 2013, before introducing the new program of subsidies, can

be even more weaker in terms of sales of dwellings.


Analiza SWOT SWOT Analysis

SILNE STRONY SŁABE STRONY

Rynek

biurowy

• Bliska odległość i dobra dostępność komunikacyjna z Niemiec i krajów

skandynawskich,

• Duża dostępność wykwalifi kowanych pracowników,

• Niskie koszty prowadzenia działalności (wynagrodzenia, stawki czynszów za

powierzchnię biurową).

• Niedojrzałość rynku (niewielka ilość powierzchni biurowej),

• Lokalizacja Szczecina z dala od innych głównych miast w Polsce, relatywnie

słaba dostępność komunikacyjna,

• Niedostateczne zainteresowanie projektami biurowymi w Szczecinie ze

strony inwestorów rynku nieruchomości.

Rynek

handlowy

• Korzystne warunki ekonomiczne - siła nabywcza porównywalna do

największych miast w kraju, poziom bezrobocia poniżej średniej krajowej

• Zainteresowanie rynkiem szczecińskim ze strony nowych marek

• Relatywnie wysokie stawki najmu na powierzchnie handlowe,

• Konkurencja dla nowych projektów ze strony obiektów handlowych o

ugruntowanej pozycji i lokalizacji centralnej.

Rynek

magazynowy

• Bliskość rynku niemieckiego oraz rynków skandynawskich

• Bezpośredni dostęp do sieci autostrad w Europie Zachodniej przez A6

• Duża odległość od pozostałych ośrodków magazynowych

• Duża odległość od większych ośrodków miejskich

• Występowanie terenów podmokłych i zabagnionych, zwiększających koszty

projektów deweloperskich

Rynek

hotelowy

• Bliskość Niemiec, Danii, Szwecji.

• Wysoki stopień obłożenia hoteli (średnio 52% w latach 2006 – 2011)

• Niski stopień rozwoju bazy szkoleniowo – konferencyjnej

• Brak hotelu najwyższej klasy (5 gwiazdek)

Rynek

mieszkaniowy

• Relatywna stabilność rocznej podaży mieszkań mimo niesprzyjających

warunków makroekonomicznych

• Korzystny stosunek ceny m kw. mieszkania do przeciętnego miesięcznego

wynagrodzenia

• Ograniczona podaż mieszkań skierowanych dla mniej zamożnych

mieszkańców Szczecina

SZANSE ZAGROŻENIA

Rynek

biurowy

• Szansa na przyciągnięcie inwestorów BPO/SSC

• Duża ilość nowoczesnej powierzchni w budowie stworzy możliwości

rozszerzania i rozpoczynania działalności fi rmom z różnych branż.

• Rynek biurowy jest niedojrzały i dość płytki, a w rezultacie podatny na

wahania koniunktury

• Możliwość przejściowej nadpodaży na rynku i wzrostu stóp pustostanów

(zagrożenie dla właścicieli nieruchomości).

Rynek

handlowy

• Nierównomierne rozłożenie obiektów handlowych na mapie Szczecina –

niedostatek podaży w północnej części miasta,

• Bliskość granicy niemieckiej - wysoki udział klientów niemieckich w obrotach

centrów szczecińskich szacowany jest na 25-30% rocznie.

• Potencjalne duże nasycenie powierzchnią handlową po realizacji

przewidzianych na kolejne 3 lata projektów,

Rynek

magazynowy

• Rozwój portów morskich Szczecin – Świnoujście - nowy terminal kontenerowy

w Szczecinie (2012), planowana rozbudowa

• Dynamiczny rozwój rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Szczecinie

– wzrost popytu na usługi logistyczne i usługi dystrybucyjne

• Porozumienie CETC – Central European Transport Corridor

• Silna konkurencja ze strony Trójmiasta, umacniającego się w roli głównego

ośrodka portowo – logistycznego w północnej Polsce (terminal DCT,

Pomorskie Centrum Logistyczne)

Rynek

hotelowy

• Strategia miasta ukierunkowana na rozwój turystyki

• Realizowane i planowane inwestycje hotelowe – szansa na rozszerzenie oferty

• Wzrost cen i kosztów z punktu widzenia turystów – mniejsza atrakcyjność

Szczecina w porównaniu do wyjazdów zagranicznych

Rynek

mieszkaniowy

• Niska całkowita podaż mieszkań w stosunku do największych miast w Polsce –

dorównywanie do poziomu innych aglomeracji

• Spadająca liczba mieszkań, na których budowę udzielono pozwolenia na

budowę oraz mieszkań, który budowa rozpoczęła się

• Znaczna wrażliwość rynku mieszkaniowego na koniunkturę gospodarczą


STRENGTHS WEAKNESSES

Offi ce market • Proximity and good accessibility of Germany and Scandinavia,

• High availability of well-educated labour base,

• Low costs connected with operating in the city (salaries, rental levels).

• Immaturity of the market (low level of offi ce supply),

• Location of Szczecin far from other major cities in Poland and relatively weak

accessibility of these regions,

• Weak interest in offi ce projects located in Szczecin from property investors.

Retail Market • Favourable economic conditions - purchasing power comparable to the largest

cities in the country, the unemployment rate below the national average

• Demand for retail space in Szczecin market generated by numerous brands

not present here yet

• The relatively high rental rates for retail space

• Competition from retail schemes of recognizable retail schemes with

established market position and advantageous location

Industrial

and logistics

market

• Proximity of German and Scandinavian markets

• Direct access to motorway networks in West Europe through A6

• Large distance of other industrial hubs

• Large distance to large cities,

• Small scale of operations of the Szczecin – Świnoujście ports, compared to

Tricity ports

• Wetlands, affecting on the increase of the costs of development projects

Hotel market • Proximity of Germany, Denmark, Sweden – large number of tourists from these

countries

• High occupancy ratio (52% on average in 2006 – 2011)

• Poorly developed conference base

• Lack of best class hotel (5 stars)

Residential

Market

• Relative stability of annual supply despite adverse macroeconomic conditions

• Favorable relation of price of sq m of dwelling per average monthly salary

• The supply of dwellings for less affl uent inhabitants is limited

OPPORTUNITIES THREATS

Offi ce market • High number of companies occupying older offi ces which may be interested in

relocation to modern projects

• Opportunity to attract tenants from shipbuilding industry

• Opportunity to attract BPO/SSC investors,

• Large amount of offi ce space under construction gives the opportunity for

companies from different sectors to expand or launch their activity in Szczecin

• Offi ce market in Szczecin is still very immature and thus vulnerable to

economic fl uctuations – it means high risk connected with construction of a

new project

• Possible temporary oversupply and increase of vacancy rates (risk for

landlords)

Retail Market • Disproportional distribution of retail schemes on the map of Szczecin

agglomeration – undersupply in the northern part of the city

• Proximity to the German border - high proportion of German customers in the

turnovers achieved in Szczecin retail projects estimated at 25-30% per annum

• Potentially high retail density after realization of all projects scheduled for

next 3 years

Industrial

and logistics

market

• Growth of Szczecin – Świnoujście ports – new container terminal in Szczecin

(2012), planned expansion

• Dynamic development of modern retail market – increase in demand for

professional logistics and distribution services

• CETS (Central European Transport Corridor) initiative

• Strong competition of Tricity as leading port and logistics hub in Northern

Poland (DCT terminal, Pomeranian Logistics Centre etc.)

Hotel market • The strategy of the city focused on the development of tourism

• Pipeline hotel development – opportunity to increase hotel attractiveness

• Grow of prices and costs from tourists point of view

• Lower attractiveness of Szczecin, compared to foreign tourist destinations

Residential

Market

• Low supply of dwellings in comparison to the large Polish cities - the potential

to approach the levels of other major cities

• Decreasing number of dwelling with granted permit of construction and

number of dwellings which construction has begun

• Residential market is vulnerable to macroeconomics

Analiza SWOT SWOT Analysis


Praktyki rynkoweMarket practices

STRUKTURA UMOWY NAJMU POWIERZCHNI BIUROWYCH LEASE STRUCTURE FOR OFFICE SPACE

Standardowa umowa najmu / Standard lease document Brak / No

Standard dostarczenia powierzchni / Standard space delivery conditions Wykończenie uwzględniające podwieszone sufi ty i podnoszone podłogi, oświetlenie, wykończenie ścian / Fully fi tted including suspended ceilings, raised fl oors, lighting, fi nished walls and painting

Standardowy koszt wyposażenia powierzchni / Standard fi t-out costs per sqm 250-400 euro z czegi koszy najemcy euro 150-300 (w zależności od jakości materiałów wykonczeniowych) / EUR 250-400 per sqm / 250-400 euro of which tenant’s costs: EUR 150-300 (depending on quality of fi nishes)

Częstotliwość opłaty za czynsz / Rent payable every Miesięcznie / Monthly

Okres gwarancji czynszu / Rent guarantee period 3 miesiące / 3 months

Zachęty / Incentives Zależne od dewelopera, z reguły 1 mies. zwolnienia z czynszu na każdy rok umowy, dopłata do aranżacji powierzchni / Depending on developer, usually 1 month rent-free period per each year of lease duration, fi t-out contribution

Częstotliwość i baza indeksacji / Frequency and basis of indexation of rent Roczna (na podstawie indeksu HICP lub GUS) / Annual (based on HICP or GUS index)

Prawo do podnajmu / Subletting rights Za zgodą wynajmującego / Subject to landlord’s consent

Prawo do wcześniejszego wypowiedzenia / Early termination rights Przez odpowiednie klauzule lub przejęcie zobowiązań / Via break clause or lease buy-out

Przywrócenia pierwotnego stanu lokalu po wygaśnięciu umowy / Reinstatement to original condition on termination

Tak, usunięcie wykończenia i wyposażenia / Yes. Removal of tenant’s fi xtures & fi tting

OPŁATYXXX

Podstawa obliczania czynszu / Basis of rent measurement Powierzchnia najmu brutto (łącznie z współczynnikiem powierzchni wspólnych) / Gross rentable area (incl. add-on factor)

Jednostka miary / Unit of measurement EURO za m kw. mies. lub PLN za m kw. mies. / EUR per sqm / month or PLN per sqm / mth

Wyłączenia / Exclusions Opłaty eksploatacyjne, media / Service charge, utilities

OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO I NAJEMCYLANDLORD AND TENANT RESPONSIBILITIES

Naprawy strukturalne / Structural repairs XXX / Landlord

Naprawy wewnętrzne / Internal repairs XXX / Tenant

Utrzymanie powierzchni wynajmowanej / Maintenance of tenant area XXX / Tenant

Wynajmujący ponosi bezpośrednio koszty ubezpieczenia, pośrednio najemca / Landlord insures and recovers cost from tenant

Tak / Yes

KOSZTY TRANSAKCJI NAJMULEASE TRANSACTION COSTS

Wynagrodzenie za pośrednictwo / Agent’s fees 1-2-miesięczy czynsz płacony przez wynajmującego lub najemcę / 1-2 months rent paid by landlord or tenant

Wynagrodzenie za doradztwo prawne / Legal fees Wg. umowy / By agreement

BIEŻĄCE NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU PODATKU ZWIĄZANE Z WYNAJMEM (% ROCZNEGO CZYNSZU)MAJOR PIPELINE OFFICE PROJECTS IN SZCZECIN (WITH THE PLANNED DELIVERY DATE UNTIL THE END OF 2014)

Podatek lokalny / Local tax Podatek od nieruchomości (zależy od wielkości i lokalizacji), zwykle zawarty w opłatach eksploatacyjnych / Land tax (varies between plot sizes and location) typically included in service charge

VAT 23%

RESTRYKCJE DOTYCZĄCE WŁASNOŚCIOWNERSHIP RESTRICTIONS

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców / Restriction on ownership of property by foreigners

Brak dla obywateli państw UE, Islandii, Norwegii i Lichtensteinu. Pozostali muszą uzyskać zgodę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych / None for EU, Iceland, Norway and Liechtenstein nationals. Others must obtain a permit from the Ministry of Internal Affairs

KOSZTY TRANSAKCJI NABYWCYPURCHASER TRANSACTION COSTS

Podatek od przeniesienia własności / Transfer tax 2% wartości nieruchomości (jeśli nie VAT) / 2% of value of property (unless VAT applicable)

Podatek dochodowy płacony przez nabywcę / Income tax paid by seller

VAT 23% w pełni zwrotny / 23% fully refundable

Wynagrodzenie za pośrednictwo / Agent’s fees 0,75-2% wartości transakcji w zależności od wolumenu / 0.75-2% of purchase price depending on lot size

Wynagrodzenie za doradztwo prawne / Legal fees Wg. umowy / By agreement


© DTZ F/12/24/C&R

Ogólny kontakt General contacts

Consulting & ResearchAnna [email protected]

Offi ceErik [email protected]

InvestmentMarek [email protected]

ValuationUrszula [email protected]

Retail Agency Edyta [email protected]

Industrial AgencyMarzena [email protected]

Property ManagementWojciech [email protected]

Building Services and CREMIan [email protected]

ZASTRZEŻENIE

Niniejszy raport nie powinien stanowić podstawy do zawarcia umowy, bez uprzedniego

zasięgnięcia profesjonalnej porady. Przedstawione informacje zostały sprawdzone z należytą

dokładnością, dlatego DTZ nie będzie ponosić odpowiedzialności z tytułu strat, wynikłych

z zaniedbań w ich wykorzystaniu. Niniejszy raport nie może być w części ani w całości, ani

w żadnej postaci publikowany, reprodukowany lyb cytowany bez zgody DTZ wyrażonej na

pismie.

DISCLAIMER

This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without

seeking specifi c, qualifi ed, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked,

DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent

inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be

published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be

credited to DTZ.

DTZ PolskaLumen / Złote Tarasy, ul. Złota 5900-120 Warszawa, PolskaPhone: + 48 22 (0) 222 3000Fax. +48 22 (0) 222 [email protected]

www.dtz.com

Rynek nieruchomości w Szczecinie Real Estate Market … · 2 DTZ | Rynek nieruchomości w...

Documents

Transcript of Rynek nieruchomości w Szczecinie Real Estate Market … · 2 DTZ | Rynek nieruchomości w...