Listopad 2013 grudzień 2013
W SKRÓCIE:
W najbliższym czasie nie powinniśmy spodziewać się podwyżek marż.
W minionym miesiącu pojawiły się wyłącznie obniżki.
Średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wróciła do
najniższego w historii poziomu 4,29%.
Listopad był trzecim miesiącem z rzędu, w którym średnie ceny ofertowe nie
spadły. W rezultacie zakończył się on średnim wzrostem rzędu 0,7%.
Pomimo stabilizacji wartości nieruchomości widoczne są różnice dotyczące
kierunku i skali zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. W ciągu roku koszty
zakupu kawalerek wzrosły średnio o 3% we wszystkich analizowanych miastach
(nawet o 8% w Łodzi). Z drugiej strony duże, 5-pokojowe mieszkania straciły na
wartości ponad 5%.
W związku z tym, że w styczniu 2014 czekają nas zmiany w zasadach udzielania
kredytów i w grudniu 2013 roku możemy spodziewać się większej niż zazwyczaj
liczby transakcji przy stabilnych cenach ofertowych.
Zmiany średnich cen transakcyjnych w żadnym z analizowanych miast nie
przekroczyły 2 proc.
Kolejny miesiąc z rzędu obserwujemy spadki średnich cen w Krakowie
i Gdańsku.
Poza Poznaniem, średnie ceny transakcyjne znajdują się na poziomie zbliżonym do
analogicznego okresu zeszłego roku.
KREDYTY HIPOTECZNE
Banki nareszcie przestały podwyższać marże
kredytów hipotecznych. W minionym miesiącu większość
pozostawiła je na wcześniejszym poziomie. W instytucjach,
w których dokonano zmian, były to wyłącznie obniżki. Dla
przykładu w ING Banku Śląskim marża kredytów z wysokim
(25%) wkładem własnym spadła z 2,35% do 1,65%.
Obecnie wiele osób interesuje jednak to, co dzieje się z ofertami
kredytów bez wkładu własnego. Jeszcze tylko do końca roku banki
mogą bowiem udzielać kredytów na więcej niż 95% wartości
nieruchomości. Okazuje się, że w tym zakresie również mamy dobrą
informację. Euro Bank obniżył marże tego rodzaju kredytów z 1,64%
do 1,39%. To bardzo istotna zmiana, gdyż powoduje obniżenie
najniższego dostępnego poziomu marży dla kredytów bez wkładu
własnego. Tymczasem ING dokonał co prawda większej obniżki
(aż o 0,7 pkt. proc.). Mimo to jego oferta przesunęła się z ostatniej
pozycji jedynie do środka stawki.
Na uwagę zasługuje również spadek średniego oprocentowania kredytów z wysokim (25%) wkładem
własnym. Wartość ta wynosi obecnie 4,29% (spadek o 0,05%, z 4,34%). Powróciła więc do
najniższego w historii poziomu, który po raz pierwszy zaobserwowaliśmy w lipcu br. Trzeba jednak
dodać, że obecny poziom oprocentowania to nie jedynie zasługa obniżek marż. W listopadzie, do
najniższego w historii poziomu (2,65%) spadła także stawka WIBOR 3M. Poza tym z naszego
zestawienia zniknęła jedna oferta (Multibank) z dość wysoką marżą, co pozytywnie wpłynęło na
średnią.
Warto dodać, że w minionym roku oferta kredytów hipotecznych zmniejszyła się aż o trzy banki. Pod
koniec listopada wspomniany już Multibank połączył się z mBankiem. Wcześniej zniknął również
Kredyt Bank wchłonięty przez BZ WBK. Nie ma już również Polbank, który obecnie jest częścią banku
Raiffeisen Polbank. Niestety w przyszłym roku mogą czekać nas kolejne takie zmiany.
Tab. 1 Dziesięć najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży i oprocentowania
Bank Oprocentowanie Marża
Credit Agricole 4,02% 1,25%
PKO Bank Polski 4,00% 1,35%
Euro Bank 4,06% 1,39%
BPS 4,08% 1,39%
Citi Handlowy 4,05% 1,40%
Bank Pocztowy 4,12% 1,47%
BZ WBK 4,14% 1,49%
BNP Paribas 4,15% 1,50%
Bank BPH 4,15% 1,50%
Nordea Bank 4,15% 1,50% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski Expander Advisors
Tab. 2 Dziesięć najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank Oprocentowanie Marża
Euro Bank 4,06% 1,39%
Bank Pocztowy 4,32% 1,67%
Getin Noble Bank 4,44% 1,74%
Bank Pekao 4,46% 1,79%
Invest Bank 4,51% 1,80%
Nordea Bank 4,18% 1,80%
BOŚ 4,65% 1,95%
PKO Bank Polski 4,63% 1,98%
BPS 6,68% 1,99%
Deutsche Bank PBC 4,65% 1,99% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 3 Kredyty w EUR z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank Oprocentowanie Marża
Deutsche Bank PBC 3,02% 2,80%
BZ WBK 3,46% 3,30%
Alior Bank 4,67% 4,50%
mBank 4,83% 4,60%
Getin Noble Bank 4,85% 4,65% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 4 Kredyty w EUR bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank Oprocentowanie Marża
mBank 5,03% 4,80% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski
Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY OFERTOWE
Listopad był trzecim miesiącem z rzędu, w którym średnie
ceny ofertowe nie spadły. W rezultacie, zakończył się on
średnim wzrostem rzędu 0,7%. Ostatnie miesiące
ożywienia na rynku nieruchomości doprowadziły do
wzrostu cen do poziomu sprzed roku, a w kilku miastach
do jego przekroczenia.
W Olsztynie, Opolu, Białymstoku, Katowicach i Szczecinie
mieszkania są aktualnie droższe niż przed rokiem. Dokadnie tyle
samo co w listopadzie 2012 zapłacimy za metr kwadratowy
w Gdańsku, nieznacznie taniej jest w Toruniu (-0,5%)
i Warszawie (-0,8%). Ceny zauważalnie niższe niż przed rokiem
utrzymują się natomiast w Sopocie (-4,2), Łodzi (-2,8%),
Wrocławiu (-1,7%), Krakowie (-1,5%) i Gdyni (-1,4%).
Grudzień nie jest miesiącem, w którym zazwyczaj dokonuje się dużej ilości transakcji. Obecnie jednak
wprowadzane nowe regulacje, znacząco zmieniają sytuację kupujących i sprzedających. Już za miesiąc
startuje program rządowy Mieszkanie dla Młodych, a dodatkowo wprowadzane są wytyczne Unii
Europejskiej o obowiązkowym wkładzie własnym w wysokości 5% wartości mieszkania przy zaciąganiu
kredytu hipotecznego. W związku z tym, w ostatnim miesiącu 2013 roku możemy spodziewać się
większej niż zazwyczaj liczby transakcji przy stabilnych cenach ofertowych.
Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT
listopad 13 5 740 6 650 7 660 5 220 5 390 5 540 8 830
grudzień 13 5 670 6 620 7 550 5 210 5 350 5 530 8 820
styczeń 13 5 620 6 530 7 495 5 175 5 270 5 340 8 300
luty 13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120
marzec 13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980
kwiecień 13 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970
maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100
czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070
lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400
sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500
wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315
październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500
listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013
ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE
listopad 12 3 725 4 760 4 150 4 360 4 248 3 930 4 220 3 650
grudzień 12 3 560 4 690 4 100 4 305 4 200 3 865 4 170 3 560
styczeń 13 3 550 4 680 4 110 4 320 4 250 3 880 4 180 3 515
Marta Kosińska Szybko.pl
luty 13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500
marzec 13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545
kwiecień 2013 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595
maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610
czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650
lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680
sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670
wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690
październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735
listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
ANALIZA ZMIAN CEN W ZALEŻNOŚCI OD WIELKOŚCI MIESZKANIA
2013 można nazwać rokiem stabilizacji cen. Średnie poziomy cen ofertowych są porównywalne do
ubiegłorocznych. Różnice dotyczące kierunku i skali zmian widoczne są jednak w przypadku analizy
różnych segmentów rynku. W mijającym roku kupowano przede wszystkim mieszkania w możliwie
niskich cenach: nieduże, do remontu czy w blokach z płyty. W efekcie obserwujemy wzrost cen
kawalerek rzędu 3% dla wszystkich analizowanych miast, nawet o 8% w Łodzi. Z drugiej strony
mieszkania duże, 5-pokojowe, straciły na wartości ponad 5%.
Tab. 7 Zmiany cen w zależności od wielkości mieszkania
kawalerki 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe 5-pokojowe
XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013
Warszawa 7 945 8 090 8 030 7 550 7 520 7 110 7 466 7 140 7 500 7 020
Kraków 6 620 6 780 7 100 6 660 6 740 6 500 6 600 6 330 6 450 6 100
Poznań 5 630 5 760 5 730 5 560 5 350 5 200 5 180 4 940 4 870 4 700
Wrocław 6 200 6 300 6 080 5 740 5 810 5 700 5 800 5 360 5 420 5 140
Łódź 3 100 3 360 3 420 3 350 3 670 3 500 3 615 3 560 3 020 b.d.
Gdańsk 5 530 5 630 5 840 5 490 5 330 5 300 5 120 5 070 4 890 4 555
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
CENY TRANSAKCYJNE
Listopadowe transakcje na wtórnym rynku
mieszkaniowym przyniosły niewielkie zmiany
w cenach sprzedawanych lokali. W żadnym
z analizowanych miast, zmiany cen transakcyjnych
nie przekroczyły 2 proc. Stabilizacji cenowej
towarzyszy utrzymujący się na rynku ruch. Kolejny
miesiąc z rzędu obserwujemy spadki średnich cen
w Krakowie i Gdańsku. Poza Poznaniem średnie ceny
transakcyjne znajdują się na poziomie zbliżonym do
analogicznego okresu zeszłego roku.
Tab. 8 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w XI 2013 r.
Miasto
Średnia
cena
ofertowa
z okresu
IX 2013
– XI
2013
Średnia cena
transakcyjna
z okresu IX
2013 – XI
2013
Różnica
pomiędzy
ceną
transakcyjną
a ofertową
Zmiana
proc. w
cenach
trans.
m/m
Zmiana
proc. w
cenach
trans.
r/r
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni
metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław 5 580 5192 7,0% 1,9% -3,5% 278 000 zł 54,1 m kw.
Kraków 6 503 5482 15,7% -1,1% -1,1% 289 700 zł 54,8 m kw.
Warszawa 7 550 7182 4,9% 1,3% 2,0% 381 400 zł 53,1 m kw.
Poznań 5 207 5173 0,6% -1,1% 20,4% 272 400 zł 53,1 m kw.
Gdańsk 5 353 4794 10,4% -1,1% -2,4% 250 500 zł 53,3 m kw.
Gdynia 5 437 4982 8,4% 1,3% 1,1% 230 000 zł 51,8 m kw.
Łódź 3 557 3582 -0,7% -1,8% 1,1% 188 800 zł 51,7 m kw.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Końcówka roku sprzyja podsumowaniom i prognozom na nadchodzące miesiące. Tymczasem ceny
sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym nie wykazują znacznych zmian. W porównaniu do
październikowego boomu, ruch na rynku utrzymuje się na wysokim poziomie, choć listopad nie
powtórzył rekordowo wysokiej liczby transakcji z października. W grudniu do transakcji przystąpią
nabywcy, dla których jest to ostatni moment na finansowanie w 100 proc. transakcji. Po raz kolejny
1 stycznia stanowi cezurę czasową, która jest bodźcem zakupowym dla wielu potencjalnych
nabywców. Dzięki temu jest szansa na utrzymanie zwiększonego popytu na mieszkania. To dobra
wiadomość dla sprzedających, którzy czekają na transakcję od wielu miesięcy.
W czterech analizowanych miastach odnotowaliśmy spadki cen transakcyjnych. W przypadku Krakowa
widoczne są one już trzeci miesiąc z rzędu. Tym razem średnia cena m kw. spadła o kolejne 1,1 proc.
i wynosi 5482 zł. Ceny ofertowe są znacznie wyższe. Według serwisu Szybko.pl średnia z ostatnich
trzech miesięcy wynosi 6503 PLN, czyli o 15,7 proc. więcej niż uśredniona cena mkw.
w nawiązywanych przez klientów Metrohouse i Expandera transakcjach. Z kolei już piąty miesiąc
z rzędu spadają ceny w Gdańsku. W tym czasie średnia cena nabywanego mkw. mieszkania spadła
Marcin Jańczuk Metrohouse S.A.
o 491 PLN. W ostatnim miesiącu obniżka wyniosła 1,1 proc. i dziś w tym mieście płacimy średnio 4794
PLN za mkw. Jest to najniższa wartość od czasu trzyletniej publikacji niniejszego zestawienia cen
transakcyjnych.
Tym razem niewielkie spadki (1,1 proc.) pojawiły się również w Poznaniu. Poznań wyróżnia się na tle
innych miast bardzo znaczącą różnicą w cenach w odniesieniu rok do roku. Taka odmienność to
skutek efektu kończącego się programu Rodzina na Swoim, który silnie oddziaływał na kształtowanie
się cen transakcyjnych w końcówce zeszłego roku. Limity cenowe dające nadzieje na zakup
mieszkania z dofinansowaniem spowodowały w Poznaniu sztuczne obniżenie średniej ceny
transakcyjnej do poziomu 4200-4400 PLN za mkw. Po wygaszeniu programu już po dwóch miesiącach
średnie ceny powróciły do poprzednio notowanych wysokości (4800-5000 PLN). Ostatnim z miast
„spadkowych” jest Łódź. Tym razem kupujemy tu mieszkania tańsze o 1,8 proc. od danych sprzed
miesiąca.
W trzech kolejnych miastach pojawiły się wzrosty. Najwyższe (1,9 proc.) stały się domeną Wrocławia.
W tym mieście za mkw. płacono 5192 PLN. Jest to najwyższa średnia jaką odnotowaliśmy we
Wrocławiu w tym roku. Zwyżka cen na poziomie 1,3 proc. była widoczna w Warszawie i Gdyni.
W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, poza Poznaniem, w pozostałych miastach ceny
są zbliżone do tych z końcówki 2012 r. Najwyższe spadki miały miejsce we Wrocławiu (3,5 proc.) oraz
Gdańsku (2,4 proc.). Korekty „w dół” pojawiają się także w Krakowie. W pozostałych trzech miastach,
czyli Warszawie, Łodzi i Gdyni, średnie ceny są nieco wyższe niż przed rokiem.
Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- X 2013
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.
Marcin Jańczuk
Metrohouse S.A.
Top Related