Wspolnota mieszkaniowa

Click here to load reader

  • date post

    29-Nov-2014
  • Category

    Real Estate

  • view

    1.225
  • download

    3

Embed Size (px)

description

 

Transcript of Wspolnota mieszkaniowa

  • 1. Niniejszy darmowy ebook zawiera fragment penej wersji pod tytuem: "Wsplnota mieszkaniowa w praktyce" Aby przeczyta informacje o penej wersji, kliknij tutaj Darmowa publikacja dostarczona przez PatBank - kredyty mieszkaniowe Niniejsza publikacja moe by kopiowana, oraz dowolnie rozprowadzana tylko i wycznie w formie dostarczonej przez Wydawc. Zabronione s jakiekolwiek zmiany w zawartoci publikacji bez pisemnej zgody wydawcy. Zabrania si jej odsprzeday, zgodnie z regulaminem Wydawnictwa Zote Myli. Copyright for Polish edition by ZloteMysli.pl Data: 25.08.2006 Tytu: Wsplnota mieszkaniowa w praktyce (fragment utworu) Autor: Stanisaw Starkiewicz Projekt okadki: Marzena Osuchowicz Korekta: Sylwia Fortuna Skad: Anna Popis-Witkowska Internetowe Wydawnictwo Zote Myli Zote Myli s.c. ul. Daszyskiego 5 44-100 Gliwice WWW: www.ZloteMysli.pl EMAIL: [email protected] Wszelkie prawa zastrzeone. All rights reserved.
  • 2. SPIS TRECI WSTP...............................................................................................4 Wykaz skrtw.....................................................................................................5 I. PRAWA I OBOWIZKI WACICIELI LOKALI..............................6 1. Pojcie wsplnoty mieszkaniowej...................................................................6 2. Koszty nieruchomoci wsplnej......................................................................7 3. Licytacja lokalu...............................................................................................11 4. Wydatki na remonty......................................................................................12 5. Finansowanie kosztw zarzdu.....................................................................16 6. Zobowizania wsplnoty mieszkaniowej......................................................18 II. WARIANTY ZARZDZANIA NIERUCHOMOCI WSPLN.....21 1. Odrbna wasno lokalu...............................................................................21 2. Notarialne powierzenie zarzdu...................................................................22 3. Sukcesywne wyodrbnienie lokali................................................................23 4. Brak umowy o zarzdzanie............................................................................24 III. ZARZDZANIE WSPLNOT MA (2- 7 LOKALI)..................25 1. Rodzaje zarzdzania.......................................................................................25 2. Wyznaczenie zarzdcy...................................................................................28 3. Obliczanie wikszoci wspwacicieli........................................................30 4. Wspposiadanie i korzystanie z rzeczy........................................................32 5. Rachunek z zarzdu.......................................................................................35 6. Czynnoci zachowawcze................................................................................35 7. Zarzd przymusowy.......................................................................................36 IV. ZARZDZANIE WSPLNOT DU..........................................39 1. Uprawnienia zarzdu.....................................................................................39 2. Uchway wacicieli lokali..............................................................................41 3. Tryb gosowania............................................................................................48 4. Zaskaranie uchwa wsplnoty.....................................................................50 5. Zarzdca przymusowy...................................................................................53 6. Wynagrodzenie zarzdu................................................................................54 7. Gwne obowizki zarzdu............................................................................55 8. Zwoywanie zebra........................................................................................57 V. ORZECZNICTWO.........................................................................59 VI. WZORY PISM.............................................................................64
  • 3. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 4 Stanisaw Starkiewicz I. Prawa i obowizki wacicieli lokali 1. Pojcie wsplnoty mieszkaniowej Zgodnie z art. 6 zd.1 WLokU og wacicieli, ktrych lokale wchodz w skad okrelonej nieruchomoci, tworzy wsplnot mieszkaniow. Wsplnota mieszkaniowa powstaje wic z mocy prawa (bez dodatkowych dziaa zainteresowanych jej utworzeniem) z chwil, gdy zostaa ustanowiona odrbna wasno co najmniej dwch lokali. W przepisie tym nie ma mowy o tym, e wsplnot tworz tylko waciciele odrbnych lokali. Oznacza to, e wsplnot tworz zarwno waciciele odrbnych lokali, jak te waciciel budynku, z ktrego lokale zostay wyodrbnione, o ile cz lokali pozostao nie wyodrbnionych. Ustawa o wasnoci lokali dzieli wsplnoty na mae (do siedmiu lokali wyodrbnionych i nie wyodrbnionych, nalecych nadal do dotychczasowego waciciela) i due (lokali wyodrbnionych i nie wyodrbnionych, nalecych nadal do dotychczasowego waciciela jest wicej ni siedem) i uzalenia od tego podziau sposb zarzdu nieruchomoci wspln. Wsplnota mieszkaniowa nie ma osobowoci prawnej. Moe jednak nabywa prawa i zaciga zobowizania, pozywa i by pozywana (art.6 zd.2 WLokU). Ustawodawca sprecyzowa zdolno prawn wsplnoty mieszkaniowej poprzez ,,odpowiednie Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 4. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 5 Stanisaw Starkiewicz zastosowanie przepisw o osobach prawnych oraz subsydiarn odpowiedzialno czonkw wsplnoty w razie jej niewypacalnoci (art..33.1 K.C. ). W zwizku z przyznanymi uprawnieniami wsplnota mieszkaniowa moe by wacicielem majtku, moe mie wasne konta bankowe i obowizana jest prowadzi rachunkowo. Podkrela si jednak, e wsplnota mieszkaniowa, nie majc osobowoci prawnej, nie moe naby nic dla siebie. W rzeczywistoci jej majtek stanowi przedmiot wspwasnoci czonkw wsplnoty, w takim uamku, w jakim maj oni udziay w nieruchomoci wsplnej. Poytki i przychody z dziaalnoci wsplnoty przypadaj wic proporcjonalnie do tych udziaw. Za zobowizania dotyczce nieruchomoci wsplnej (np. za dostaw energii elektrycznej do wsplnych pomieszcze, funkcjonowanie windy) wsplnota mieszkaniowa - zgodnie z art.17 WLokU - odpowiada bez ogranicze, a kady waciciel lokalu w czci odpowiadajcej jego udziaowi w tej nieruchomoci. 2. Koszty nieruchomoci wsplnej Poytki i inne dochody z nieruchomoci wsplnej - zgodnie z art.12, ust.2, zd.2 WLokU - su pokrywaniu wydatkw zwizanych z jej utrzymaniem, a w czci przekraczajcej te potrzeby przypadaj wacicielom lokali w stosunku do ich udziaw. Przepis art.12 ust.2 WLokU stanowi prawo bezwzgldnie obowizujce. Waciciele Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 5. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 6 Stanisaw Starkiewicz lokali mimo i okrelony w tym przepisie poytek i inny przychd z nieruchomoci wsplnej stanowi ich wasno - nie maj prawa decydowa o przeznaczeniu wydatkowania tych pienidzy. Waciciele lokali pokrywaj wszystkie koszty zarzdu, napraw i modernizacji nieruchomoci (wliczajc w to doposaenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziaw we wspwasnoci. Od zasady tej ustawa przewiduje odstpstwo w odniesieniu do wacicieli lokali uytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwaa zebrania wacicieli lokali moe ustali zwikszone obcienia z tytuu udziau lokali uytkowych w wydatkach wsplnoty, jeeli uzasadnia to sposb korzystania z takich lokali, np. sklep spoywczy na pewno ma wikszy udzia w wywozie mieci i odpadw ni analogicznej powierzchni lokal mieszkalny. Naley wyjani, e w art.12 ust.2 WLokU chodzi wycznie o przychody, jakie moe przynosi nieruchomo wsplna, a nie wszelkie przychody wsplnoty mieszkaniowej. S bowiem dwa rodzaje przychodw wsplnoty mieszkaniowej. Jeden to taki przychd, ktry pochodzi z nieruchomoci wsplnej (np. wynajem reklamy na budynku), a drugi to taki, ktry przynosi obiekt stanowicy wasno wsplnoty, ale nie bdcy czci nieruchomoci wsplnej - lokal mieszkalny lub uytkowy. Wycznie przychd pochodzcy z nieruchomoci wsplnej musi by przeznaczony na pokrycie wydatkw zwizanych z jej utrzymaniem. Natomiast przychd z poszczeglnych obiektw naley zwrci ich Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 6. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 7 Stanisaw Starkiewicz wacicielom. Najbardziej typowym przykadem uzyskiwania przez wsplnot mieszkaniow staego przychodu, do ktrego nie stosuje si ogranicze w dysponowaniu poytkami z art.12 ust.2, jest wynajem lokalu uytkowego albo mieszkalnego. Takie lokale oczywicie nie s nieruchomoci wspln, a jako wasno wsplnoty mog przynosi i przynosz okrelone przychody. Czonek wsplnoty ponosi w caoci i bezporednio wydatki zwizane z korzystaniem z lokalu stanowicego jego wasno, a wic koszty ogrzewania, owietlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urzdze sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podg, glazury itd. oraz malowania cian i sufitw. Ponadto uczestniczy w kosztach zarzdu, zwizanych z utrzymaniem i remontami wsplnej nieruchomoci, stosownie do wielkoci udziau we wspwasnoci (udzia ten odpowiada stosunkowi metrau danego lokalu do sumy powierzchni budynku). Jeli na przykad lokal ma 100m2, a suma powierzchni 2000m2, to udzia czonka wsplnoty wynosi 100/2000. Gdyby suma wydatkw rocznych na utrzymanie wsplnej nieruchomoci wyniosa np. 250.000 zotych, to waciciel lokalu musiaby zapaci 5% tej kwoty - czyli 12.500 z, a wic jego zaliczka miesiczna oscylowaaby w granicach l000 z. Udzia w wydatkach przypadajcy od lokali uytkowych moe by podwyszony uchwa zebrania wacicieli, jeeli uzasadnia to sposb korzystania z lokalu (art.12 ust.3 Ustawy). Na przykad, gdy w budynku wsplnoty mieci si sklep spoywczy, ktry nieproporcjonalnie zwiksza koszty wywozu odpadkw lub zuycie wody ze wsplnego licznika, to uchwa wsplnikw mona Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 7. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 8 Stanisaw Starkiewicz zwikszy jego udzia w ponoszeniu kosztw utrzymania nieruchomoci. Zgodnie z art.13 ust.1 WLokU waciciel lokalu jest zobowizany do: 1) ponoszenia wydatkw zwizanych z utrzymaniem jego lokalu, 2) utrzymywania swego lokalu w naleytym stanie, 3) przestrzegania porzdku domowego, 4) uczestniczenia w kosztach zarzdu zwizanych z utrzymaniem nieruchomoci wsplnej, 5) korzystania z nieruchomoci wsplnej w sposb nie utrudniajcy korzystania przez innych wacicieli, 6) wspdziaania z innymi wacicielami w ochronie wsplnego dobra. Na pokrycie kosztw zarzdu waciciele lokali uiszczaj zaliczki w formie biecych opat, patne z gry do dnia 10 kadego miesica (art.15 ust.1 WLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WLokU - mog by egzekwowane w sdowym postpowaniu upominawczym, bez wzgldu na ich wysoko. W uzasadnionych przypadkach waciciel lokalu moe by zobowizany do jego udostpniania wsplnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WLokU na danie zarzdu waciciel lokalu jest obowizany zezwala na wstp do lokalu, ilekro jest to niezbdne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunicia awarii w nieruchomoci wsplnej, a take w celu wyposaenia budynku, jego czci lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Moe Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 8. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 9 Stanisaw Starkiewicz to by np. awaria w budynku, do ktrej usunicia niezbdny jest dostp do niektrych lokali. 3. Licytacja lokalu Wobec waciciela lokalu, ktry nie wywizuje si ze swoich obowizkw, ustawodawca przewidzia moliwo zastosowania drastycznej sankcji, jak jest wystpienie do sdu z daniem nakazania sprzeday takiego lokalu. Z przepisu art.16 ust.2 WLokU wynika, e waciciela lokalu mona pozbawi prawa wasnoci mieszkania poprzez przymusow sprzeda licytacyjn za zachowania, ujte w art.16 WLokU. 1) dugotrwae zaleganie z zapat nalenych opat; 2) race lub uporczywe naruszanie porzdku domowego, przy czym naley doda, i ani porzdku domowego, ani te przymiotnikw racy i uporczywy ustawodawca nie okrela. Wydaje si te, i wystarczyaby tu ochrona z art.23 i nast. KC, majca miejsce w przypadku naruszenia dbr osobistych; 3) umylne naruszanie praw wacicieli ograniczajce ich korzystanie z mieszka lub czci wsplnych, co mona rwnie interpretowa na rne sposoby, a to stwarza moliwo rnorakich narusze prawa wasnoci. Waciciel, ktry narusza norm prawn z art.16 ust.1 WLokU naraa si na to, e wsplnota moe w trybie procesu da sprzeday lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisw Kodeksu Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 9. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 10 Stanisaw Starkiewicz postpowania cywilnego o egzekucji z nieruchomoci. W przepisie art.16 ust.1 WLokU mowa jest wprawdzie o wsplnocie mieszkaniowej, ale naley przyj, e przepis ten odnosi si rwnie do nieruchomoci, w ktrej jest mniejsza liczba lokali (do 7). Sprzeday lokalu dochodzi si w drodze procesu. Wniosek procesowy formuuje si jako nakazanie sprzeday. Egzekucja pozytywnego dla wsplnoty wyroku odbywa si w drodze licytacji, ktra koczy si przysdzeniem wasnoci. Byemu wacicielowi lokalu sprzedanego w niniejszym trybie nie przysuguje prawo do lokalu zamiennego. 4. Wydatki na remonty W przepisie art.14 WLokU wymienione zostay najwaniejsze koszty, jakie mog wystpowa na tle funkcjonowania wsplnoty mieszkaniowej. S nimi: 1) wydatki na remonty i biec konserwacj, 2) opaty za dostaw energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czci dotyczcej nieruchomoci wsplnej oraz opaty za anten zbiorcz i wind, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opaty publicznoprawne, chyba e s pokrywane bezporednio przez wacicieli poszczeglnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porzdku i czystoci, 5) wynagrodzenie czonkw zarzdu lub zarzdcy. Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 10. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 11 Stanisaw Starkiewicz Wyliczenie tych wydatkw jest jedynie wyliczeniem przykadowym. Mog te pojawi si jeszcze inne koszty - co moe raczej zdarza si sporadycznie. Rwnie nie wszystkie koszty wyszczeglnione w art. 14 wystpuj w kadej wsplnocie. S przecie budynki, w ktrych nie ma wind, energii cieplnej, anten zbiorczych czy te zarzdcy. Wydatki te - zgodnie z art.12 ust.2 WLokU - obciaj kadego waciciela lokalu stosownie do wielkoci jego udziau w nieruchomoci wsplnej. Od remontu czci wsplnej nieruchomoci budynkowej naley odrni remont lokalu. Przeprowadzenie remontu i adaptacji w obrysie murw wyodrbnionego lokalu nie moe by poczytane przez pozostaych wacicieli lokali za naruszenie ich interesw. Na taki remont i adaptacj lokalu nie jest wymagane wyraenie zgody przez pozostaych wacicieli lokali. Powyszy pogld podzieli Naczelny Sd Administracyjny w wyroku z 29.l0.1998 r., IV S.A. 1969/96. Przez remont naley rozumie wykonywanie w istniejcym obiekcie budowlanym robt budowlanych polegajcych na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowicych biecej konserwacji (art.3 pkt8 PrBudU). Co do niektrych czci budynku nie ma wtpliwoci w przedmiocie wydatkw na ich remonty przez wsplnot, np. dach budynku. Czsto spraw niejasn jest jednak koszt remontu balkonu. Z reguy Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 11. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 12 Stanisaw Starkiewicz mieszkania na parterze nie maj balkonw, a take w poziomie balkony wystpuj jedynie w co ktrym mieszkaniu. Czy zatem balkon jest integraln czci mieszkania, czy te naley traktowa go jako element elewacji budynku i wszyscy waciciele powinni ponosi koszty ich remontu? Ustawa o wasnoci lokali nie daje odpowiedzi wprost na tego rodzaju pytania. Jednake sporne dotychczas zagadnienie rozstrzygn Sd Najwyszy: ,,Balkon, jeli mieszkanie jest odrbna nieruchomoci, stanowi cz skadow tego lokum. Koszty koniecznego remontu obciaj wic waciciela, a nie wsplnot mieszkaniow. On te jest odpowiedzialny wobec wadz budowlanych za utrzymanie go w odpowiednim stanie i przeprowadzenie niezbdnych prac. (wyrok SN z 3 padziernika 2002 r. - sygn. III RN 153/01). Na koszty zarzdu nieruchomoci wspln skadaj si rwnie wydatki biece na biec konserwacj, a w szczeglnoci: dokonywanie napraw budynku, jego pomieszcze i urzdze technicznych umoliwiajcych wacicielom lokali korzystanie z owietlenia i ogrzewania lokalu, ciepej i zimnej wody, gazu, dwigw osobowych, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urzdze nalecych do wyposaenia nieruchomoci wsplnej, usuwanie awarii na nieruchomoci wsplnej, zapewnienie dostaw energii cieplnej, energii elektrycznej, wody i gazu oraz odprowadzenia ciekw, Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 12. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 13 Stanisaw Starkiewicz ubezpieczenie budynku, opacenie podatku i innych opat publiczno-prawnych przypadajcych od nieruchomoci wsplnej, chyba e s pokrywane bezporednio przez wacicieli poszczeglnych lokali, windykacja nalenoci stanowicych poytki i inne przychody z nieruchomoci wsplnej. W przepisie art.14 pkt5 WLokU wyszczeglniona zostaa odrbna grupa kosztw, to jest wynagrodzenie czonkw zarzdu lub zarzdcy. W praktyce przepis ten bdzie dotyczy wynagrodzenia zarzdcy, gdy zarzdy opacane praktycznie nie wystpuj. Obecnie zarzdcy s licencjonowani, podlegaj rnym restrykcjom ustawowym i nie mog dowolnie ksztatowa swojego wynagrodzenia. Ich dziaalno pozostaje pod kontrol, dokonywan przez Ministra Infrastruktury. Za z, czy te sprzeczn z przepisami prac, mog by ukarani, nawet przez cofnicie uprawnie zawodowych. 5. Finansowanie kosztw zarzdu Zgodnie z art.15 ust.1 WLokU waciciele lokali na pokrycie kosztw zarzdu uiszczaj zaliczki w formie biecych opat, patnych z gry do dnia 10. kadego miesica. Termin uiszczania zaliczek nie moe by ustalony odmiennie (ni to ma miejsce w art.15 ust.1 WLokU) przez wacicieli lokali. Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 13. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 14 Stanisaw Starkiewicz Zaliczki uchwalane s na tzw. zebraniach rocznych w I kwartale kadego roku. Planuje si je na podstawie wydatkw z poprzedniego roku, z uwzgldnieniem ewentualnych wanych potrzeb wsplnoty mieszkaniowej. Std te w art.15 ust.1 ustawy postanowiono, e na pokrycie kosztw zarzdu waciciele lokali uiszczaj zaliczki w formie biecych opat, patne z gry do 10. kadego miesica. Wysoko tych zaliczek ustala zebranie wacicieli. Sformuowanie ustawowe zawarte w art.22 ust.3 pkt2 i 3 WLokU moe by mylce, a oznacza cao kosztw utrzymania i obsugi nieruchomoci wsplnej, czyli: opaty na remonty biece, okresowe i kapitalne, opaty za dostaw energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w czci dotyczcej nieruchomoci wsplnej oraz opaty za energi zbiorcz i wind, ubezpieczenia, podatki i inne opaty publicznoprawne, chyba e s pokrywane bezporednio przez wacicieli lokali, wydatki na utrzymanie porzdku i czystoci, wynagrodzenie zarzdcy. Uchwaa wacicieli lokali dotyczca rocznego planu gospodarczego musi wic zawiera szczegowy plan rzeczowo-finansowy, w ktrym zostan okrelone zamierzenia na najbliszy rok co do dziaa na rzecz nieruchomoci wsplnej wraz z oszacowaniem kosztw. Suma, odpowiadajca wysokoci kosztw, podzielona przez liczb metrw kwadratowych powierzchni lokali i pomieszcze do nich przynalenych w nieruchomoci, a nastpnie przez 12 miesicy, wyznaczy wysoko zaliczki na koszty zarzdzania nieruchomoci wspln. Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 14. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 15 Stanisaw Starkiewicz Planujc przychody wsplnoty, bierzemy pod uwag zarwno potrzeby nieruchomoci, jak i moliwoci finansowe wacicieli lokali. Zaliczk staramy si skalkulowa na poziomie zapewniajcym sfinansowanie niezbdnego zakresu prac. Jeli mwimy o niezbdnych pracach, rozumiemy przez to zakres gwarantujcy co najmniej powstrzymywanie dalszego pogarszania si stanu technicznego domu. Mnstwo domw cierpi wskutek zaniedba nie tylko sprzed lat. Take obecnie trwa proces pogbiania si ich technicznej degradacji. Wsplnota mieszkaniowa moe wyznaczy wysze zaliczki wacicielom lokali uytkowych. Trzeba przy tym pamita, e zgodnie z wyrokiem Sdu Najwyszego z 20.06.1997r., II CKN 226/97 (OSNC 1998 Nr l, poz.6) - wynikajcy z art.12 ust.2 w zw. z art.13 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o wasnoci lokali (Dz.U.Nr 85, poz.388 ze zm.) obowizek wacicieli lokali ponoszenia w okrelonym stosunku wydatkw zwizanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza koniecznoci okrelania skali tych obcie w jednakowej, dla wszystkich tosamej kwotowo, wysokoci zaliczki za l m powierzchni lokalu. Konsekwencj powyszego jest moliwo okrelenia w uchwale zaliczek w zrnicowanej wysokoci wobec poszczeglnych kategorii zobowizanych. Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 15. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 16 Stanisaw Starkiewicz 6. Zobowizania wsplnoty mieszkaniowej Za zobowizania dotyczce nieruchomoci wsplnej odpowiada wsplnota mieszkaniowa bez ogranicze, a kady waciciel lokalu - w czci odpowiadajcej jego udziaowi w tej nieruchomoci (art.17 WLokU). Ta odpowiedzialno wsplnoty mieszkaniowej w praktyce moe okaza si iluzoryczna z tego powodu, e art.6 WLokU tworzy z niej tzw. uomn osob prawn. Jest to novum prawne, kiedy ustawodawca uznaje odpowiedzialno zbiorow, w tym przypadku wszystkich wacicieli. Dotychczasowemu prawu nie bya znana odpowiedzialno wacicieli lokali jako zespou zwizanego wsplnot interesw. Nie bya bowiem znana konstrukcja prawna takiego zespou. Odpowiedzialno wsplnoty i waciciela (wacicieli) lokali nie jest odpowiedzialnoci solidarn, gdy aden przepis takiej solidarnoci tego nie przewiduje (art. 369 KC). Jednake z dyspozycji przepisu art.17 WLokU wynika, e za okrelone w tym przepisie zobowizania odpowiadaj wsplnota i waciciele lokali. A zatem zaspokojenie wierzyciela przez ktrego z dunikw zwalnia pozostaych. Jest to znana w doktrynie prawa cywilnego odpowiedzialno In solidum, okrelana take czasami jako solidarno niewaciwa. Odpowiedzialno za zobowizania dotyczce nieruchomoci wsplnej (uregulowana w art.17 WLokU) jest skonstruowana w ten Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 16. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 17 Stanisaw Starkiewicz sposb, e wierzyciel wsplnoty mieszkaniowej moe od niej dochodzi caej wierzytelnoci bez wzgldu na jej wysoko, jednake od poszczeglnych wacicieli lokali bdzie mg da i egzekwowa swoj naleno tylko w czciach proporcjonalnych do wielkoci ich udziaw w nieruchomoci wsplnej. Ustawa nie przewiduje wic solidarnej odpowiedzialnoci wacicieli lokali za zobowizania dotyczce nieruchomoci wsplnej. Jest to odstpstwo od zasady przyjtej w art. 370 KC, w myl ktrego Jeeli kilka osb zacigno zobowizanie dotyczce ich wsplnego mienia, s one zobowizane solidarnie, chyba e umwiono si inaczej.. Poniewa proces wsplnoty mieszkaniowej jest procesem wszystkich jej uczestnikw, sd uwzgldniajc powdztwo wierzyciela wsplnoty mieszkaniowej powinien zastrzec wacicielom lokali prawo do powoania si w toku postpowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialnoci w sposb okrelony w art.17 u.w.1. Podstawa takiego rozstrzygnicia jest w art.319 KPC. Analogicznie do wypadku nadania klauzuli wykonalnoci przeciwko wsplnikowi spki jawnej naley zaj stanowisko, i dopuszczalne jest nadanie tytuowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko wsplnocie mieszkaniowej klauzuli wykonalnoci przeciwko poszczeglnym jej uczestnikom, tzn. wacicielom lokali (w kwestii egzekucji przeciw wsplnikom ze spki jawnej zob. orz. z 15.04.1996r., OSN 1967r. poz.23). Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 17. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 18 Stanisaw Starkiewicz Na ograniczenie odpowiedzialnoci, wynikajce z art.17 u.w.1, uczestnik bdzie mg si powoywa w postpowaniu egzekucyjnym, gdy ograniczenie to zostao zastrzeone w tytule wykonawczym (art.776 i 837 KPC). Nie zamieszczenie przez sd zastrzeenia o ograniczeniu odpowiedzialnoci pozwanego uzasadnia wniosek o uzupenienie w tym przedmiocie wyroku (art.351 KPC). W szczeglnych wypadkach nie jest te wyczone danie ustalenia w trybie art.189 KPC, e egzekwowany dunik ponosi tylko ograniczon odpowiedzialno. Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 18. WSPLNOTA MIESZKANIOWA W PRAKTYCE - darmowy fragment - kliknij po wicej str. 19 Stanisaw Starkiewicz Jak skorzysta z wiedzy zawartej w penej wersji ebooka? Wicej praktycznych porad dotyczcych zagadnie zwizanych z utworzeniem i prowadzeniem wsplnoty mieszkaniowej znajdziesz w penej wersji ebooka. Zapoznaj si z opisem na stronie: http://wspolnota-mieszkaniowa.zlotemysli.pl Dowiedz si, jak stworzy wsplnot mieszkaniow i jak ni zarzdza! Copyright by Wydawnictwo Zote Myli & Stanisaw Starkiewicz
  • 19. POLECAMY TAKE PORADNIKI: Praktyczny pomocnik procesowy Genowefa Grzekowiak Nie tylko dla niesusznie oskaronych i bezpodstawnie pozwanych przed sd... Zdobd widz, ktra pozwoli Ci samodzielnie stawa i broni si skutecznie przed wszystkimi instancjami sdw polskich. Wicej o tym poradniku przeczytasz na stronie: http://pomocnik-procesowy.zlotemysli.pl "Wszyscy, ktrzy z jakich powodw maj styczno z sdem tak jak ja, znajd tu potrzebne wiadomoci jak radzi sobie samemu, kiedy nie ma si pienidzy na adwokata." - Barbara Cymbalista, emerytowana nauczycielka Umowa zlecenie i o dzieo Stanisaw Starkiewicz Radca prawny doradza jak przygotowa i podpisa dobr umow satysfakcjonujc obie strony Niezalenie od tego, czy jeste zleceniodawc, czy zleceniobiorc, z pewnoci zaley Ci zawsze, aby umowy zlecenie, czy umowy o dzieo, ktre podpisujesz, byy maksymalnie korzystne i gwarantoway Ci bezpieczestwo. Wicej o tym poradniku przeczytasz na stronie: http://umowa-zlecenie-dzielo.zlotemysli.pl "Dobre opracowanie umoliwiajce szybkie zapoznanie si z aspektami zawierania umw. Zawarta tu wiedza pozwala poczu si pewniej i bezpieczniej w gszczu kruczkw prawnych." - Jarosaw Fadziski, informatyk Zobacz peen katalog naszych praktycznych poradnikw na stronie www.zlotemysli.pl