Warszawski rynek nieruchomości_iv_kw.2013

TE

NA

NT

M

IX

REAL ESTATE

WARSAW

Q4 2013

on point

Warsaw City ReportQ4 2013

Warszawski Rynek NieruchomościIV kwartał 2013

2 On Point • Warsaw City Report • Q4 2013

Economy/Investment

Economy

As recently reported by the Central Statistical Office, the Polish

economy saw a 1.6% uptick of GDP over the course of 2013.

According to the Consensus Economics Forecast, 2014 should

bring an even more positive economic environment with an

anticipated increase of GDP by 2.9%.

Private consumption increased by 0.7% and over 2014, is expected

to develop by a further 2.2%.

In December 2013, Polish retail sales were up 5.9% y-o-y in real

terms, while over 2013 as a whole, real sales increased by 2.5%.

In December 2013, seasonal factors pushed up the registered

unemployment rate from 13.2% in November to 13.4%, the same

level as registered at the end of 2012.

Over the course of 2013, spending power in the Warsaw

agglomeration increased to €9,706 per capita per annum (from

€9,294 a year ago).

Investment Market

Total investment volumes for the second half of 2013 were very high

and amounted to approximately €2.4 billion across all commercial

real estate sectors in Poland, bringing the total annual figure to over

€ 3.4 billion, the highest since 2006. Of 2013's investment volume,

the vast majority was foreign investment, accounting for circa 94%.

In terms of particular market segments, H2 transaction volumes

reached €441 million in the office sector, €1.1 billion in retail, €471

million in the industrial sector, €280 million fell into mixed use and

mixed portfolio deals, with the hotel industry rounding things off with

transactions accounting for almost €100 million.

Preliminary investment numbers for Q4 2013 (total value – circa

€1.4 billion) break down as follows: €228 million for offices, €549

million in the retail segment, €332 million for industrial sector, €166

million for mixed use and portfolio deals and €100 million recorded

in the hotel sector.

Major transactions finalised in Q4 include the sale of Wola Park

shopping centre in Warsaw to Inter IKEA, Tristan Capital Partners’

acquisition of Charter Hall retail portfolio in Kraków, Gliwice,

Wrocław, Szczecin and Katowice for around €175 million, and the

purchase of Galeria Kazimierz in Krakow by Invesco for €180

million. In the office sector, the biggest transaction of the quarter

was AXA’s sale of a 49% stake in five office buildings in Warsaw

including; Saski Crescent, Saski Point, Sienna Center, Warsaw

Towers and Bitwy Warszawskiej to CA Immo. Also Europlan / Griffin

Group sold the Feniks office building in Warsaw to IVG for €39

million. In the industrial sector, the main transactions included the

purchase of Manhattan Business & Distribution Center by CBRE

Global Investors for €30 million, the sale of 50% of Segro’s

continental industrial platform to PSP Investments and the purchase

of the Point Park Properties warehouse portfolio by TPG / Ivanhoe

Cambridge.

On top of above mentioned Q4 deals, the high retail investment

volume for the second half of the 2013 can be contributed to the

largest single asset deal in 2013 in CEE: the sale of Silesia City

Center (ca. €400 million, in Katowice), as well as the acquisition of

Galeria Dominikańska by Atrium Real Estate (€152 million, in

Wrocław). This translates into an 83% increase in retail volumes

compared to H2 2012. Moreover, industrial investment volumes

increased circa 32% y-o-y compared to H2 2012, as a result of big

ticket portfolios traded across Poland. Finally, office transactions

concluded in regional cities almost tripled when comparing H2 2013

volumes to the same period a year ago.

The Polish market continues to be perceived as a key destination for

real estate investment in the CEE region. We assume that Poland

will further consolidate its leading position in the region in 2014. At

present, we estimate prime office yields to remain stable at around

6.25% and retail yields for the best in class products at 5.75%. For

truly prime warehouse assets, yields are expected at below 7.75%.

In our opinion, prime retail yields should remain stable but prime

office and warehouse yields might see some further compression

during 2014. The yield gap between prime and secondary product is

100 to 250 bps and we expect this spread to continue, or widen

further.

Poland Investment Volumes: 2003 – 2013 (€ million)

Wolumen inwestycji 2003 – 2013 (miliony €)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 2013

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

6,000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office

On Point • Warsaw City Report • Q4 2013 3

Ekonomia/Rynek Inwestycyjny

Ekonomia

Według najnowszych danych opublikowanych przez Główny Urząd

Statystyczny, w ciągu 2013 r. PKB Polski wzrósł umiarkowanie o

1,6%. Według prognoz Consensus Economics Forecast, w 2014 r.

spodziewana jest dalsza poprawa sytuacji ekonomicznej, a przyrost

PKB ma osiągnąć 2,9%.

Spożycie indywidualne w 2013 r. wzrosło o 0,7%, a w przyszłym

roku jego wartość powinna zwiększyć się o 2,2%.

Sprzedaż detaliczna w grudniu 2013, porównywana do

analogicznego miesiąca roku poprzedniego, wzrosła o 5,9% w

wartościach realnych, natomiast w całym 2013 r. powiększyła się o

2,5%.

Wskutek czynników sezonowych, stopa rejestrowanego bezrobocia

wzrosła do 13,4% w grudniu, z 13,2% odnotowanego w listopadzie.

Wskaźnik bezrobocia na koniec 2013 r. był na tym samym poziomie

co rok temu.

W ciągu 2013 r. siła nabywcza mieszkańców aglomeracji Warszawy

wzrosła do 9 706 € na osobę rocznie (z 9 294€ w 2012 r.).

Rynek inwestycyjny

Wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w II poł. 2013 r.

we wszystkich sektorach na polskim rynku nieruchomości

komercyjnych osiągnęła bardzo wysoką kwotę 2,4 mld €. Przez cały

2013 r. sprzedano nieruchomości komercyjne o wartości 3,4 mld €,

co stanowi najwyższy wynik od 2006 r. Zdecydowaną większość

transakcji (ok. 94%) zrealizowali inwestorzy zagraniczni.

Analizując poszczególne segmenty, w II poł roku wartość transakcji

na rynku biurowym osiągnęła 441 mln €, handlowym – 1,1 mld €,

magazynowym – 471 mln €, obiektów wielofunkcyjnych i portfeli

mieszanych - 280 mln € i na rynku hotelowym – prawie 100 mln €.

Według wstępnych analiz rynku inwestycyjnego, w IV kw. 2013 r.

zrealizowano transakcje o wartości ok. 1,4 mld €, z czego na sektor

biurowy przypadło 228 mln €, handlowy – 549 mln €, magazynowy

– 332 mln €, obiekty wielofunkcyjne i portfele mieszane – 166 mln €,

a na hotelowy – 100 mln €.

Najważniejsze transakcje sfinalizowane w poszczególnych

sektorach rynku w IV kw. to: kupno przez Inter IKEA centrum

handlowego Wola Park w Warszawie, nabycie przez Tristan Capital

Partners portfela obiektów handlowych Charter Hall w Krakowie,

Gliwicach, Wrocławiu, Szczecinie i Katowicach za ok. 175 mln €,

oraz przejęcie przez Invesco za 180 mln € Galerii Kazimierz w

Krakowie. W sektorze biurowym, największą transakcją kwartału

była sprzedaż przez AXA na rzecz CA Immo 49% udziałów w spółce

będącej właścicielem pięciu budynków biurowych w Warszawie -

Saski Crescent, Saski Point, Sienna Center, Warsaw Towers i Bitwy

Warszawskiej. Ponadto fundusz IVG za 39 mln € kupił biurowiec

Feniks w Warszawie od Europlan / Griffin Group. W segmencie

magazynowym główne transakcje to kupno Manhattan Business &

Distribution Center przez CBRE Global Investors za 30 mln €,

sprzedaż 50% udziałów w platformie magazynowej Segro do PSP

Investments oraz nabycie nieruchomości Point Park Properties

przez TPG / Ivanhoe Cambridge.

Oprócz wymienionych transakcji z IV kw., na wysoki wynik II poł.

2013 r. miała wpływ największa zeszłoroczna transakcja zawarta w

regionie CEE - sprzedaż centrum handlowego Silesia City Center

(ok. 400 mln €, Katowice), a także zakup Galerii Dominikańskiej

przez Atrium Real Estate (152 mln €, Wrocław). Przekłada się to na

83% wzrost wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym

porównując do II poł. 2012 r. W sektorze magazynowym wartość

transakcji wzrosła o ok. 32% r-d-r porównując z II poł. 2012.

Natomiast w sektorze biur wartość umów kupna / sprzedaży

zamkniętych w miastach regionalnych prawie się potroiła

porównując dane za II poł. 2013 r. do analogicznego okresu rok

wcześniej.

Polski rynek nadal jest postrzegany jako kluczowy dla inwestycji w

nieruchomości komercyjne w rejonie CEE. Uważamy, że Polska

utrzyma swoją wiodącą pozycję w 2014 r. Obecnie szacujemy, że

stopy kapitalizacji w sektorze biurowym są stabilne na poziomie

około 6,25%, a w sektorze handlowym ok. 5,75%. W przypadku

najlepszych obiektów magazynowych stopy kapitalizacji mogą zejść

poniżej 7,75%. W naszej opinii, stopy kapitalizacji w segmencie

handlowym pozostaną stabilne, natomiast w sektorach biurowym i

magazynowym możemy obserwować dalszą kompresję w ciągu

2014 r. Różnica między stopami kapitalizacji dla nieruchomości

najlepszych a tych mniej atrakcyjnych wynosi od 100 do 250

punktów bazowych. Luka ta będzie się utrzymywać, a nawet może

się powiększyć.

Prime Yields Q4 2013

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w IV kw. 2013

Sector Yield (%) Changes

Offices / Biura 6.00 - 6.25

Retail 5.75

Warehouses / Magazyny 7.50 - 7.75



Office Market

Demand

In 2013, the level of demand for office space outperformed the

record-breaking volume seen at the end of 2012. Gross take-up for

the entire 2013 totalled 633,000 m2. The registered high level of net

take-up (451,000 m2) has proven that companies are keen to

relocate and to lease appropriate office space, both in terms of

increased standard and size.

In Q4, pre-letting activity remained in line with previous quarters,

with a substantial share of 39% in net take-up volumes. The largest

deals from Q4 2013 included pre-let transactions by a confidential

client representing the FMCG sector (10,100 m2 in Pacific Office

Building), advisory company KPMG (8,300 m2 in Gdański Business

Centre) and IBM (5,500 m2 in The Park A2), which also renewed its

lease agreement for 5,300 m2 in Wiśniowy Business Park. Other

significant deals were lease renewals by Budimex (6,200 m2 in

Stawki 40) and Mondelez (3,600 m2 in Trinity Park III), just to name

a few.

Supply

2013 saw a record-breaking level of new completions since the year

2000 (300,000 m2). This will be followed by another 320,000 m2 to

be delivered over the next 12 months. It is worth mentioning that

over 35% of this space has already been secured by pre-lets.

Office Market Completions (m2) and Vacancy Rate (%)

Nowa podaż biur (m2) i współczynnik pustostanów (%)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 2013 f-forecast

Vacancy

The high construction activity, despite healthy take-up levels, is

driving the vacancy rate up slightly. We believe this upward trend

will also be sustained in 2014. At the end of 2013, the vacancy rate

in Warsaw stood at 11.7% (0.8 pp higher than Q3). This equates to

483,000 m2 of vacant space in the entire Warsaw market. Non-

central areas registered a vacancy rate above Warsaw’s average at

12.2% while Central locations saw a lower vacancy of 10.6% (12.2%

in the CBD and 9.6% in the City Centre Fringe).

Vacant Space (m2) and Vacancy Rate by Districts (%)

Pustostany (m2) i współczynnik pustostanów (%)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 2013

Rents

In Q4 2013, prime headline rents remained similar to those in Q3,

however, there is still potential for downward movement, especially

in terms of effective rents. Prime headline rents ranged between €22

and €24 m² / month in the City Centre and €14.50 to €14.75 m² /

month in non-central locations, such as Mokotów.

Prime Headline Rents (€/ m2/ month)

Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 2013 f=forecast

-

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

f

Completions (m²) Future Completion Non-Spec (m²)

Future Completion Spec (m²) Vacancy Rate (%) (RHS)

10

15

20

25

30

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014f

Central (EUR/m²/month) Non-Central (EUR/m²/month)

12.2%

9.6% 9.4% 10.2%

13.8%

5.0%

14.4%

12.4%

13.2%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000

CB

D

CC

-Frin

ge E LS N

SE

SW US W


Rynek biurowy

Popyt na powierzchnie biurowe

Popyt brutto na powierzchnie biurowe w całym 2013 r. osiągnął

ponad 633 000 m2 i przewyższył rekordowy rok 2012.

Zarejestrowany wysoki poziom popytu netto (451 000 m2)

potwierdza, że najemcy są chętni do zmiany biura na

odpowiadające im zarówno pod kątem standardu jak i wielkości.

Sporą część transakcji najmu powierzchni biurowej stanowiły

umowy przednajmu – w IV kw. było to 39% wszystkich umów

związanych z relokacją firm. Należały do nich m.in. transakcje

zawarte przez firmę z branży FMCG (10 100 m2 w biurowcu Pacific),

firmę doradczą KPMG (8 300 m2 w Gdański Business Centre) oraz

IBM (5 500 m2 w The Park A2), który dodatkowo przedłużył swoją

umowę na 5 300 m2 w Wiśniowy Business Park. Znaczące

renegocjacje przeprowadziły m.in. firmy Budimex (6 200 m2 w

Stawki 40) oraz Mondelez (3 600 m2 w Trinity Park III).

Gross Take-up (m2)

Popyt brutto (m2)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q4 2013

Podaż powierzchni biurowej

W 2013r. na rynek trafiło 300 000 m2 nowych biur i był to najwyższy

roczny wolumen powierzchni biurowej oddanej do użytku od 2000r.

Szacujemy, że w 2014r. zostanie oddane do użytku 320 000 m2

powierzchni, z której ponad 35% zostało już zabezpieczone

umowami przednajmu.

Współczynnik pustostanów

Wysoka aktywność budowlana deweloperów, pomimo bardzo

dobrych poziomów popytu, wpływa na lekki wzrost współczynnika

powierzchni niewynajętej. Sądzimy, że ten trend utrzyma się w

2014r. Pod koniec 2013 r. pustostany w Warszawie wynosiły 11,7%

(0,8 pp więcej niż w III kw.), co oznacza, że w stolicy na najemców

czeka około 483 000 m2 wolnej powierzchni biurowej. Poza

Centrum współczynnik powierzchni niewynajętej był wyższy od

średniej dla Warszawy i wyniósł 12,2% w porównaniu do 10,6% w

Centrum (12,2% w COB i 9,6% na obrzeżach Centrum).

Czynsze najmu

W IV kw. 2013r. najwyższe czynsze transakcyjne pozostały na

poziomie porównywalnym z III kw. i wyniosły 22-24€ / m² / miesiąc w

Centrum oraz 14,50-14,75€ / m² / miesiąc poza nim, w takich

rejonach jak Mokotów. Spodziewamy się niewielkich presji

zniżkowych .

Short-Term Rental Cycle

Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu


0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

City Centre Non-Central


Retail Market

Supply

At the end of 2013, the modern retail stock1 in the Warsaw

agglomeration totalled 1.61 million m2 of GLA of which the shopping

centre sector occupied 70% (1.10 million m2 in 36 assets). The retail

parks segment comprised five complexes and absorbed 269,500 m2

of GLA, with Inter IKEA in a leading position, operating two assets of

paramount importance. Three outlet centres took 50,000 m2 of GLA.

With a shopping centre density of 437 m2 / 1,000 inhabitants,

Warsaw still ranks low among the major agglomerations, ahead only

of Szczecin and Katowice.

Maturity in Major Markets in Poland

Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych

aglomeracjach w Polsce

Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 2013; PP: GfK Polonia, data as of 2013

In Q4 2013, the shopping centre provision grew by a mere 20,500

m2 of GLA. Plac Unii City Shopping (15,500 m2) is the first inner-city

shopping centre in Warsaw since the launch of Złote Tarasy. Galeria

Mokotów was enlarged by 5,000 m2 and the food court was

thoroughly refurbished and enriched with new restaurants.

Dynamic development of new residential clusters, coupled with an

improvement of the road system, creates new locations for further

retail developments such as Galeria Wilanów and Galeria Północna

by GTC. To adapt to the evolving market, some of the existing

assets, e.g. Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Wola Park and

Atrium Promenada, are planned to be refurbished and enlarged. An

extension of Centrum Krakowska (CK61), located in the vicinity of

the Southern Ringroad (S2), has just been announced.

Demand

Market fundamentals in Warsaw are solid. High spending power of

residents, coupled with a strong demand for good quality retail

space in leading centres, is keeping the vacancy rate at a low 2%.

Prime properties such as Złote Tarasy, Arkadia and Galeria

1 covering shopping centres, retail parks, outlet centres and standalone retail warehousing

Mokotów, as well as other schemes of a weaker market position,

have been refreshing their offer steadily. In Q4 2013, the range of

tenants in Klif was greatly amended with reputed brands such as

COS, Super-Pharm and H&M with their Home concept. Bohoboco

and Versace Collection are next to open.

The design and tenant mix of Blue City have been improving greatly.

In April 2014, a sweepingly remodeled food court area will start

operating on the +2 level and the vacated space will be fully

rearranged for new tenants i.e. H&M. Other new brands that will

enrich the tenant mix of the centre include: a Street restaurant,

Home&You, Promod and Venezia. Around 60 units will be

renovated during 2014. Arrangements to reinforce the leisure

element with a multi-screen cinema are ongoing, as well as

functionality and space of the playground Inca Play.

In Sadyba Best Mall a pet shop opened operated by Maxi Zoo that

is developing its chain across Poland.

Smyk opened its flagship store in Chmielna 25, a new office and

retail building in Chmiena Street, in a prominent vicinity of the prime

high street retailing destination of Wars, Sawa and Junior

department stores.

Promising news on renowned international brands that are

interested to enter the Polish market came from MAPIC.

Traditionally, Warsaw is a bridgehead for further expansion across

the country. The capital remains an attractive market for further

expansion for operators with an established position on the Polish

market as well. Examples include the LPP Group that signed HOTs

for leasing the space for the entire portfolio of brands in GTC’s

planned Galeria Wilanów and Galeria Północna.

Klif – COS store

Prime Rents

Over the course of 2013, owing to the re-commercialisation of key

retail assets, prime shopping centre rents for a 100 m2 boutique

from the fashion category, located prominently in a leading shopping

centre, increased slightly and currently span between €85 and €100

m2/ month. On the high street, prime rents oscillate between €80

and €95 m2/ month, subject to location.

Poznań

Wrocław

Tri-City

Łódź

Kraków

Szczecin

Warsaw

Katowice Agglomeration

300

350

400

450

500

550

600

650

700

5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000

Density (m2/ 1,000 inhabitants)

Purchasing Power (€/ capita/

Market size


Rynek handlowy

Podaż

Na koniec 2013 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej2 w

aglomeracji warszawskiej osiągnęła 1,61 mln m2 powierzchni najmu,

z czego na centra handlowe przypada ok. 70% podaży (1,1 mln m2

powierzchni w 36 obiektach). Sektor parków handlowych to pięć

obiektów o łącznej powierzchni najmu 269 500 m2, z wiodącą

pozycją Inter IKEA jako operatora dwóch największych kompleksów.

Trzy centra wyprzedażowe zajmują w sumie 50,000 m2.

W segmencie centrów handlowych, wskaźnik nasycenia osiągnął

437 m2 / 1 000 mieszkańców i nadal jest jednym z najniższych

wśród głównych aglomeracji, wyprzedzając jedynie Szczecin i

aglomerację katowicką.

W IV kw. 2013 rynek powierzchni centrów handlowych powiększył

się zaledwie o 20 500 m2. Otwarto Plac Unii City Shopping (15 500

m2), pierwsze śródmiejskie centrum handlowe w Warszawie od

debiutu Złotych Tarasów. Natomiast w Galerii Mokotów,

powiększonej o 5 000 m2, gruntownie przebudowano strefę food

court i wprowadzono nowe restauracje.

Rozwój nowych obszarów mieszkalnych oraz poprawa infrastruktury

drogowej kreują nowe lokalizacje dla kolejnych centrów handlowych,

takich jak projekty GTC Galeria Wilanów i Galeria Północna.

Planowane są przebudowy / rozbudowy kilku starszych obiektów,

takich jak np.: Auchan Piaseczno, Centrum Janki, Wola Park, Atrium

Promenada, mające na celu sprostanie wymaganiom dynamicznie

zmieniającego się rynku. Ostatnio ogłoszony projekt to rozbudowa

Centrum Krakowska (CK61) zlokalizowanego w pobliżu otwartej

jesienią południowej obwodnicy miasta (S2).

Popyt

Fundamenty rynku w stolicy są stabilne. Pozytywne czynniki, takie

jak wysoka siła nabywcza mieszkańców i silny popyt na dobrej

jakości powierzchnię handlową w wiodących obiektach, utrzymują

wskaźnik niewynajętej powierzchni na poziomie ok. 2%. Zarówno

wiodące centra handlowe, jak np. Złote Tarasy, Arkadia, Galeria

Mokotów, jak i obiekty o mniejszej sile oddziaływania, sukcesywnie

odświeżają zestaw najemców, czemu sprzyja duże zainteresowanie

najemców. Proces ten będzie trwał również w 2014 r.

Istotne zmiany następują systematycznie w zestawie najemców

centrum Klif. W IV kw. otworzyły się m.in. COS, Superpharm i H&M,

w ramach którego debiutuje w Warszawie nowy koncept H&M

Home. Wkrótce pojawią się nowe marki jak np. Bohoboco i Versace

Collection.

2 licząc centra handlowe, parki handlowe, centra wyprzedażowe i wolnostojące magazyny handlowe

Znacznie zmienia się również oblicze Blue City. Trwa gruntowna

przebudowa strefy restauracyjnej, która od kwietnia 2014 będzie

działać na poziomie +2, a jej dotychczasowe miejsce zajmie m. in.

H&M. Kolejni najemcy, którzy poszerzą ofertę centrum, to np.

restauracja Street, Home&You, Promod, Venezia. Około 60 lokali

przejdzie w roku 2014 gruntowne remonty. Trwają wysiłki, aby

element rozrywkowy wzbogacić o kino wielosalowe, rozwija się

powierzchnia i funkcjonalność placu zabaw Inca Play.

Maxi Zoo, rozwijający swoją sieć w Polsce, otworzył sklep w Sadyba

Best Mall.

Flagowy sklep sieci Smyk zajął część handlową budynku biurowo –

handlowego Chmielna 25, który otworzył się jesienią 2013 r. przy ul.

Chmielnej w sąsiedztwie prestiżowego skupiska handlu

śródmiejskiego w pobliżu domów towarowych Wars, Sawa i Junior.

Pozytywne wieści o zainteresowaniu znanych międzynarodowych

marek wejściem do Polski docierały z targów nieruchomości MAPIC.

Warszawa pozostaje tradycyjnie przyczółkiem do dalszego rozwoju

w kraju. Również dla marek o ugruntowanej pozycji na polskim

rynku Warszawa stanowi atrakcyjny rynek do dalszego rozwoju. Dla

przykładu, Grupa LPP podpisała listy intencyjne na wynajem

powierzchni handlowej dla całego pakietu swoich marek w

planowanych projektach GTC Galerii Wilanów i Galerii Północnej.

Stawki czynszowe

W ciągu 2013 r. nastąpił nieznaczny wzrost stawek czynszowych

typu “prime” do poziomu 85 € - 100 € / m2 / m-c. Jest to skutek

wzmożonej rekomercjalizacji w kluczowych centrach handlowych.

Kategoria „prime” dotyczy lokali ok. 100 m2 z branży moda i dodatki,

ulokowanych w najlepszych strefach w wiodących obiektach.

Stawki czynszu przy głównych ulicach handlowych kształtują się

pomiędzy 80 € a 95 € / m2 / m-c w zależności od lokalizacji.

Prime Shopping Centre Rents

Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych

Source/ Źródło: Jones Lang LaSalle, Q4 2013

30 40 50 60 70 80 90 100 110

Warsaw

Łódź

KatowiceAgglomeration

Wrocław

Kraków

Poznań

Tri-City

Szczecin

€/ m2/ month


Industrial Market

Demand

The industrial real estate market in the Warsaw region recorded

modest results in 2013. Gross take-up in both submarkets (in the

Inner City and the Suburbs) totalled 346,000 m2, so below the 5 year

average of 403,000 m2. Although demand on the entire Polish

market recorded a historical maximum in 2013, this was mostly

attributable to the western regions of Wrocław and Poznań, which

both accounted for 45% of the country’s gross take-up. The share of

the Warsaw region stood at 18%.

New deals and extensions totalled 218,000 m2, of which, 193,000

m2 were leased in the Warsaw Suburbs with the remaining 25,000

m2 being signed in the Inner City subzone. This indicates a y-o-y

decline in both markets by 16% and 29% respectively. The largest

deals included a 3PL company, who secured a 20,000 m2 unit in the

AB Logistyka building in Grójec. Two notable deals were concluded

in the Błonie area – Forlogix having leased 18,000 m2 in Metropol

Park Błonie and e-commerce firm Allegro, who secured 10,000 m2 in

Europolis Park Błonie. In addition, 3PL company – Cursor,

expanded by 15,000 m2 in Good Point Puławska II.

Sectorial analysis of the region reveals that the occupier market is

dominated by logistics operators. The share of 3PLs in new demand

in the Warsaw region totals 58%, followed by retailers (12%) and

electronics (6%).

Supply

The Warsaw market grew by 78,000 m2 in 2013 and now totals

2.63 million m2, which is distributed over the Warsaw Suburbs

(2.06 million m2) and the Inner City (0.56 million m2). The largest

projects included Tulipan Park Warszawa by SEGRO (24,000 m2),

Good Point Puławska II by Real Management (15,000 m2) and

Diamond Business Park Ursus by AIG Lincoln (11,000 m2).

Completed stock in 2013 (m2)

Magazyny oddane do użytku w 2013 r. (m²)

Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, Q4 2013

Currently, development activity across the region is registered in two

projects only – MLP Pruszków II with the construction of 13,000 m2

and SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4,000 m2). The

pipeline is quite scarce when compared to other regional markets,

which can be put down to a high vacancy rate in the Warsaw region.

However, once the S8 express road towards Wrocław is completed,

new areas will become open for industrial development, which can

foster the construction of new warehouse space in the region.

Vacancy

Overall vacancy registered in Warsaw at the end of 2013 totalled

384 000 m2, which translated into a vacancy rate of 14.6%, down

slightly on Q4 2012, when it stood at 14.7%. However, both

subzones of Warsaw are subject to opposite trends. Over one year

in the Inner City, the vacancy increased from 16.8% to 22.3%,

whereas in the Warsaw Suburbs it decreased from 14.1% to 12.5%.

This was largely attributable to the considerable transactions

concluded in the Błonie area.

Warehouse Space Under Construction (m²)

Magazyny w budowie (m²)


Rents

Rents in the Warsaw region were featured by relative stability and

have not been subject to major fluctuations throughout the year.

Headline rents in the Inner City range from €4.1 to 5.5 m2/ month. In

the Warsaw Suburbs the this range is between €2.7 and 3.6 m2/

month. However, considerable discrepancies exist amongst

particular areas, with Pruszków being the most expensive location

within the Suburbs and Błonie area offering the lowest rents.

0

30,000

60,000

90,000

120,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

Powierzchnia niewynajęta (spec) Powierzchnia wynajęta (pre-let)


Powierzchnie magazynowe

Popyt

Wyniki rynku powierzchni magazynowych w regionie

warszawskim w 2013 r. były dość umiarkowane. Popyt brutto w

obu strefach (miejskiej i Okolic Warszawy) równał się 346 000

m2, a zatem poniżej 5-letniej średniej wynoszącej 403 000 m2.

Pomimo rekordowo wysokich wyników całego rynku polskiego,

co było to głównie zasługą regionów Wrocławia i Poznania,

których łączny udział w popycie brutto wyniósł 45%, udział

Warszawy kształtował się na poziomie 18%.

Nowe umowy oraz rozszerzenia najmu podpisano na

218 000 m2, z czego 193 000 m2 to powierzchnia wynajęta w

Okolicach Warszawy, a pozostałe 25 000 m2 w strefie miejskiej.

Oznaczało to spadek r-d-r o odpowiednio 16% i 29%. Największa

umowa dotyczyła operatora logistycznego, który wynajął

20 000 m2 w budynku AB Logistyka w Grójcu. Dwie znaczne

transakcje podpisano w Błoniu – Forlogix wynajął 18 000 m2 w

Metropol Park Błonie, a Allegro 10 000 m2 w Europolis Park

Błonie. Znaczące rozszerzenie najmowanej powierzchni

(15 000 m2) przez operatora logistycznego Cursor zanotowano w

Good Point Puławska II.

Analiza sektorowa popytu w regionie pokazuje, że jest on

zdominowany przez firmy logistyczne. Ich udział w nowym

popycie kształtuje się na poziomie 58%. Kolejne kategorie to

sieci handlowe (12%) oraz elektronika (6%).

Net Take-Up by Sectors in both Warsaw submarkets

Popyt netto wg sektorów w obu strefach warszawskich


Podaż

W 2013 r. region warszawski wzbogacił się o 78 000 m2 nowej

powierzchni i ma obecnie wielkość 2,63 miliona m2, z czego w

Okolicach Warszawy znajduje się 2,06 miliona m2, a w granicach

miasta 0,56 miliona m2. Największe nowe projekty to rozbudowa

Tulipan Park Warszawa przez SEGRO (24 000 m2), Good Point

Puławska II zrealizowany przez Real Management (15 000 m2) i

Diamond Business Park Ursus przez AIG Lincoln (11 000 m2).

Obecnie aktywność budowlana ogranicza się do jedynie dwóch

projektów – MLP Pruszków II, gdzie powstaje 13 000 m2 oraz

SEGRO business Park Warsaw Ożarów, gdzie w budowie jest

4 000 m2. Nie jest to imponująca wielkość w porównaniu do

innych rynków regionalnych, co można wytłumaczyć sporym

poziomem pustostanów na rynku warszawskim. Czynnikiem,

który może stymulować podaż może być ukończenie budowy

drogi ekspresowej S8 w kierunku Wrocławia, która otworzy nowe

tereny dla zabudowy magazynowej.

Vacancy Rate by Location

Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji


Dostępna powierzchnia

Pod koniec 2013 r. bez najemcy w regionie pozostawało

384 000 m2, co odpowiadało 14,6% istniejącej podaży i

oznaczało niewielki spadek z poziomu 14,7% zanotowanego w

IV kw. 2012 r. W poszczególnych strefach dominują jednak

przeciwstawne trendy. W ciągu roku poziom pustostanów w

granicach Warszawy wzrósł z 16,8% do 22,3%, podczas gdy

Okolicach miasta zanotowano spadek z 14,1% do 12,5%. Było to

głównie wynikiem spadku dostępności w Błoniu.

Czynsze

W 2013 r. czynsze w Warszawie były relatywnie stabilne i nie

wykazywały większych wahań. Czynsze bazowe w strefie

miejskiej mieściły się w granicach od 4,1 do 5,5 Euro/ m2/ m-c.

W Okolicach Warszawy zakres ten wynosił od 2,7 do 3,6

Euro/ m2/ m-c. Występują jednak zasadnicze różnice w stawkach

w zależności od lokalizacji. Najwyższe czynsze obowiązują w

Pruszkowie, podczas gdy najtaniej jest w rejonie Błonia.

58%

12%

19%

6% 5%

Operator logistyczny /Logistic operatorSieć sklepów / Retailer

Inne / Other

Art. elektroniczne /ElectronicsLekka produkcja / Lightmanufacturing

0% 5% 10% 15% 20%

Central PolandWarsawWrocław

Upper SilesiaTri-City

ToruńSzczecin

PoznańKrakówPoland

10 On Point • Warsaw City Report• Q4 2013

Residential market

The final quarter of 2013 was exceptionally good in terms of

sales recorded in the primary residential market in Warsaw. The

number of concluded transactions was the highest since the

record-high in Q1 2007. The key phenomena in the market

environment were:

- an increase in the rate of economic growth, combined with low

interest rates both for savings and mortgage loans;

- advanced works on the introduction of the new subsidy scheme

Home for the Young (Mieszkanie dla Młodych), which

encouraged some buyers to already seek dwellings in 2013 in

order to purchase them in 2014.

Developer and buyer behaviour was also largely influenced by

earlier regulations, the Developer Act and the coming date of

enforcement of new regulations regarding minimal equity level in

the process of mortgage borrowing.

Supply

In Q4 2013, more than 2,800 units were launched for sale. The

offer, understood as the number of dwellings available for

purchase or paid reservation, dropped by some 1,500 units and

at the end of December amounted to less than15,300 units within

the city limits. During the whole year 2013, almost 9,200 units

were launched, while the long term average for new starts

amounts to 12,000-13,000 units. In the same period, more than

14,600 units were sold. The low number of new starts results

from the impact of the Developer’s Act as many developers have

problems with obtaining construction loans or escrow accounts

which are now obligatory according to the new law for their

clients.

Demand

In Q4 2013, some 4,600 units were sold in Warsaw, 650 more

than in the previous quarter. Of key importance for the sales

results were transactions made by two groups of buyers: those

with a substantial amount of savings, who treat the mortgage as

a complimentary source of financing and who typically are

interested in larger dwellings from the lower-middle segment and

buyers seeking 100% LTV mortgages in the last months before

the tightening of the lending criteria due to new regulations. In

addition, some units were reserved by buyers intending to sign

contracts after 1st January 2014, in order to take advantage of the

Home for the Young subsidy program. The sales levels are

overall quite satisfactory. Among units completed in 2013, 81%

have been sold (up 10 pp compared to the previous quarter),

while among completions planned for 2014, sold units constitute

54%.

Pricing

At the end of Q4 2013, the shares of units priced 6,000-7,000

PLN/m2 and 7,000-8,000 PLN/m2 were at 30% and 25%,

respectively. Altogether these units totalled 8,400 or, 55% of the

primary market offer in Warsaw.

Units sold, launched and offered in Warsaw

Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty

Source/Źródło: REAS

The average price calculated for all units introduced to the

market in Q4 2013 was 2.5% higher than in the preceding quarter

and amounted to 7,261 PLN/m2. This increase was mostly a

result of the introduction of new projects in the lower-middle

market segment.

Forecast

According to developer declarations acquired through the REAS

monitoring study conducted at the end of Q4 2013, developers

and housing cooperatives planned to complete a total of 14,000

residential units in Warsaw in 2014 and over 7,400 in 2015.

Relative to the previous quarter, the number of dwellings planned

for completion both in 2014 and in 2015 slightly increased.

The future market situation in the low-end market segment will be

strongly affected by the new governmental program: Home for

the Young. The market will be strongly influenced also by banks’

policies towards developers. Limitations in the financing of

construction, together with rigors of the Developer Act, will effect

in a further contraction of the offer and the surplus of demand

over supply in some locations and market segments.

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

Q1

2007

Q3

2007

Q1

2008

Q3

2008

Q1

2009

Q3

2009

Q1

2010

Q3

2010

Q1

2011

Q3

2011

Q1

2012

Q3

2012

Q1

2013

Q3

2013

launched per quarter / wprowadzone w kwartale

gross sales / sprzedaż ogółem

offering at quarter's end / oferta na koniec kwartału

On Point • Warsaw City Report Q4 2013 11

Rynek mieszkaniowy

Ostatni kwartał 2013 r. był wyjątkowo dobry pod względem liczby

transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie.

Liczba sprzedanych mieszkań była najwyższa od rekordowego

pierwszego kwartału 2007 r.

W otoczeniu rynku kluczowymi zjawiskami były:

- przyspieszenie tempa wzrostu gospodarczego, w połączeniu z

niskimi stopami procentowymi;

- zaawansowanie prac nad uruchomieniem programu dopłat

„Mieszkanie dla Młodych” (MdM), co zachęciło niektórych nabywców

do zarezerwowania mieszkania już w 2013 roku w celu podpisania

umowy w 2014 roku,

Zachowanie deweloperów i nabywców było także w znacznym

stopniu związane z wpływem ustawy deweloperskiej i zbliżającym

się terminem wejścia w życie nowych regulacji, dotyczących

minimalnego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu

hipotecznego.

Podaż

W IV kwartale zostało wprowadzonych do sprzedaży ponad 2 800

lokali. Oferta, rozumiana jako liczba mieszkań możliwych do

kupienia lub dokonania płatnej rezerwacji, zmniejszyła się o ponad

1 500 lokali i na koniec grudnia wyniosła niecałe 15 300 jednostek w

granicach miasta.

W całym 2013 roku na rynek warszawski wprowadzono do

sprzedaży prawie 9,2 tys. jednostek, wobec długoterminowej

przeciętnej na poziomie 12-13 tysięcy, zaś sprzedano w tym samym

okresie ponad 14,6 tys.

Popyt

W ciągu IV kw. 2013 r. deweloperzy sprzedali w Warszawie ponad

4,6 tysiąca mieszkań, o ponad 650 więcej niż w poprzednim

kwartale. Kluczowe dla wyników sprzedaży były transakcje

dokonane przez dwie grupy nabywców: osób z pokaźnymi

oszczędnościami, które traktują kredyty jedynie jako uzupełniające

źródło finansowania i które najczęściej poszukują większych lokali z

segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie oraz nabywców

korzystających z kredytu na 100% LTV w ostatnich miesiącach

przed zaostrzeniem zasad udzielania kredytów w wyniku nowej

regulacji. Ponadto, część lokali została zarezerwowana przez

nabywców zamierzających podpisać umowy zakupu po 1 stycznia

2014 i skorzystać z dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla

Młodych.

Poziom sprzedaży jest dobry. Wśród mieszkań oddanych w 2013

roku, 81% stanowią mieszkania już sprzedane (o 10 punktów

procentowych więcej niż w poprzednim kwartale), podczas gdy

wśród mieszkań planowanych do realizacji w 2014 roku mieszkania

sprzedane stanowią 54%.

Ceny

Na koniec IV kwartału 2013 udziały w ofercie mieszkań o cenach z

przedziału 6-7 tys. PLN/m² i 7-8 tys. PLN/m² wynosiły odpowiednio

30% i 25%. Łącznie na rynku mieszkań tych było nieco ponad 8,4

tys. co stanowiło ok. 55% oferty.

Units sold vs. units launched to the Warsaw market

in 1994-2013 / Mieszkania sprzedane a wprowadzone na

rynek 1994-2013

Source/Źródło: REAS

Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych

wprowadzonych na rynek w IV kw.2013 r. wyniosła 7 261 PLN/m²,

czyli o 2,5% więcej, niż w poprzednim kwartale. Wzrost ten wynika

w dużej mierze z większego udziału w lokalach wprowadzonych do

sprzedaży mieszkań o podwyższonym standardzie.

Prognoza

Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z

końca 2013 roku, planują oni oddanie w Warszawie około 14 tysięcy

mieszkań w 2014 roku i ponad 7,4 tysięcy w roku kolejnym. W

porównaniu z poprzednim kwartałem liczba lokali planowanych do

oddania w obu tych latach nieco wzrosła.

Na przyszłą sytuację rynkową w segmencie najtańszych mieszkań

duży wpływ będzie miał program Mieszkanie dla Młodych. Duże

znaczenie będzie miała także polityka banków wobec deweloperów.

Ograniczenia w finansowaniu nowych inwestycji z kredytu w

połączeniu z wymogami ustawy o ochronie praw nabywców

przyniosą dalsze zmniejszanie się oferty oraz nadwyżkę popytu nad

podażą w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku.

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,00019

94

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

launched for sale / wprowadzone do sprzedaży

sold (or potential demand) / sprzedane (lubzarezerwowane)


Hotel Market

Poland’s status as an international tourist destination was raised in

2012 when it co-hosted the UEFA European Championship with the

Ukraine. The tourist industry gained a significant boost with over

677,000 foreign tourists and football fans visiting Poland during the

championship period.

In Warsaw, the UEFA European Championship led to a 9% growth

in foreign arrivals at the end of 2012, to a new record of more than

900,000. Domestic demand declined however, likely due to hotels

pushing up room rates during the summer months and the sluggish

economic backdrop reducing domestic disposable income. Overall,

tourism demand has been increasing in Warsaw over recent years,

showing a cumulated annual average growth (CAAG) rate in arrivals

and bed nights of 6.6% and 4.6% respectively, since 2004. The

tourism market remains largely dominated by domestic guests with

the city’s major international source markets being the UK, Germany

and the USA.

As of January 2014, Warsaw’s hotel market consisted of

approximately 64 hotels with close to 12,000 bedrooms. The largest

share of room supply is in the 3-star segment making up about

27.0% of total room stock. 5-star establishments have the second

largest graded hotel room count with roughly 3,100 rooms and

therefore account for a quarter of the entire hotel room stock.

However, this large market share is mainly due to the high room

count of Warsaw’s 5-star hotels which is 312 rooms per hotel on

average. In anticipation of the 2012 UEFA European Championship,

development activity accelerated with two Ibis hotels (the 170 room

Ibis Warszawa Reduta and the 163 room Ibis budget Warszawa

Reduta) opening prior to the Championship. Towards the end of the

year, InterContinental Hotels Group opened the 124 room Holiday

Inn Express at Warsaw Airport. The hotel development pipeline

remained active in 2013 with two hotels opening at Chopin Airport

(the 116 room Hampton by Hilton and the 206 room Sound Garden

hotel and Conference Centre) and five additional hotel projects are

either under construction or in the concrete planning stage.

Hotel performance in 2012 was buoyed by the UEFA European

Championship which resulted in record performance results during

the event in June. Despite weaker results towards the end of the

year, (RevPAR) grew 9.2% in 2012. Unsurprisingly, hotel

performance results for 2013 were down, with RevPAR showing an

8.4% decline on figures reported in 2012. Weak results were due to

a 12.7% decline in room rates whereas occupancy remained largely

stable and closed the year at 72%, a 4.8% increase on the prior

year. The Polish economy is set to strengthen in 2014, boosted by a

return in consumer confidence and we therefore predict a return to

growth for the hotel sector in Warsaw in the short and medium term.

Since 2011, the Polish hotel transaction market has been relatively

steady with only a few deals being recorded. 2012 saw the largest

Polish hotel transaction in over 10 years with the sale of the 5-star

326 room InterContinental Warsaw for around €100 million. The

Austrian Property Company and developer Warimpex Finanz and

UBM sold the hotel to the retail real estate fund of Germany’s

DekaBank Group, WestInvest InterSelect.

2013 saw an uptick in transaction volume of 6.8% on the back of the

sale of a number of key trophy assets in Krakow and Warsaw,

namely the 5-star Sheraton Krakow for €37 million and the Luxury

Collection Bristol hotel for €59 million. Overall, the Polish hotel

market is attractive for investors aiming for a better yield play, with

recent transactions pointing to initial yields of 6-7% for prime hotels

in Warsaw. This is relatively high in comparison to the more

established markets in Western Europe where prime yields in core

cities tend to range between 4-6%. The hotel sector in Warsaw is

therefore an attractive alternative for investors willing to move up the

risk curve.

Warsaw: Tourism

Warszawa: Rynek turystyki

Source/ Źródło: Statistical Office in Warsaw

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bed

nig

hts

(000

s)

Arr

ival

s (0

00s)

Visitor Arrivals (‘000s) Bed Nights (‘000s)


Rynek hotelowy

Dzięki współorganizowaniu wraz z Ukrainą mistrzostw Europy w

piłce nożnej w 2012 roku, Polska zyskała status atrakcyjnego celu

turystycznego w skali międzynarodowej. Impreza ta spowodowała

znaczący wzrost popytu na usługi turystyczne, a w trakcie

mistrzostw odwiedziło Polskę ponad 677 000 kibiców i turystów

zagranicznych.

W Warszawie, mistrzostwa UEFA przyczyniły się do wzrostu ruchu

turystycznego z zagranicy o 9% i tym samym nowego rekordu liczby

odwiedzających – ponad 900 000 turystów w ciągu całego 2012 r.

Zmalał natomiast popyt wewnętrzny, co można tłumaczyć wysokimi

cenami noclegów w trakcie mistrzostw i w sezonie letnim oraz

ogólnym spowolnieniem gospodarczym i ostrożnością gospodarstw

domowych w realizowaniu wydatków.

Popyt na usługi turystyczne w Warszawie systematycznie wzrastał

w ciągu ostatnich kilku lat. Od 2004 roku rośnie zarówno wskaźnik

odwiedzalności jak i korzystania z noclegów, odpowiednio średnio

co roku o 6,6% i 4,6%. Rynek usług turystycznych pozostaje silnie

zdominowany przez gości krajowych. Natomiast wśród

odwiedzających Warszawę z zagranicy najliczniej reprezentowani

są przybysze z Wielkiej Brytanii, Niemcy i Amerykanie.

W styczniu 2014 roku, w Warszawie działały 64 hotele oferujące w

sumie blisko 12 tys. łóżek. Największy udział w podaży miały

obiekty 3-gwiazdkowe, w których jest ulokowane 27% warszawskich

miejsc noclegowych. Hotele 5-gwiazdkowe to drugi największy

segment rynku (ok. 25%), co oznacza, że w Warszawie jest

aktualnie około 3 100 pokoi hotelowych w 5-gwiazdkowym

standardzie. Większość z nich znajduje się w dużych obiektach

hotelowych. Średnia liczba pokoi w hotelu pięciogwiazdkowym w

Warszawie to 312.

Przed Euro 2012 oddano do użytku dwa nowe hotele: 170-pokojowy

Ibis Warszawa Reduta i 163-pokojowy Ibis Budget Warszawa

Reduta. Na koniec 2012 roku przy Lotnisku Chopina uruchomiono

124-pokojowy Holiday Inn Express z grupy InterContinental.

Także w 2013 r. odnotowano dużą aktywność deweloperów. W

rejonie Lotniska Chopina otwarto dwa nowe hotele: 116-pokojowy

Hampton by Hilton i Sound Garden Hotel&Conference Center

oferujący 206 pokoi. W realizacji lub w finalnej fazie planowania jest

kolejnych pięć projektów hotelowych.

Sytuację na rynku hotelowym w Warszawie w 2012 r. stymulowały

mistrzostwa Euro 2012 r., dzięki którym w czerwcu zanotowano

rekordowe wyniki. Pomimo słabszej końcówki roku, w całym 2012

wskaźnik RevPAR (revenue per available room – przychód na jeden

dostępny pokój), wzrósł o 9,2%. Nie dziwi, że wyniki za 2013 są

gorsze - odnotowano 8,4 spadek wskaźnika RevPAR w porównaniu

z rokiem 2012. Słabsze wyniki to skutek spadku średnich cen za

pokój o 12,7%, podczas gdy wskaźnik wykorzystania pokoi pozostał

stabilny i osiągnął 72% w całym 2013 r., o 4,8% więcej niż w 2012 r.

W 2014 r. ma nastąpić umocnienie polskiej gospodarki dzięki

wzrostowi poziomu zaufania konsumenckiego. Stąd też

spodziewamy się powrotu do trendu wzrostu w sektorze hotelowym

w Warszawie w krótko i średnio-okresowej perspektywie.

Od 2011 roku liczba transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym

w Polsce była stała z zrejestrowanymi tylko kilkoma transakcjami.

Niemniej jednak w roku 2012 została zawarta największa w ciągu

ostatnich 10 lat umowa na sprzedaż 5-gwiazdkowego hotelu

InterContinental w Warszawie dysponującego 326 pokojami.

Austriacki Warimpex Finanz i UBM za ok. 100 mln € sprzedały hotel

niemieckiemu funduszowi WestInvest InterSelect powiązanemu z

DekaBank Group.

W ciągu 2013 r. odnotowano niewielki wzrost (o 6,8%) wartości

sfinalizowanych transakcji w rezultacie sprzedaży kilku istotnych

nieruchomości hotelowych czyli 5-gwiazdkowego Sheraton Kraków

za kwotę 37 mln € oraz hotelu spod marki Luxury Collection - Bristol

w Warszawie za 59 mln €. Reasumując, polski segment hotelowy z

ostatnimi transakcjami dążącymi do wyjściowych stóp kapitalizacji

na poziomie 6-7% za najlepsze obiekty hotelowe w Warszawie, jest

atrakcyjny dla inwestorów, którzy celują w uzyskanie lepszych stóp.

To relatywnie wysoko w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami

Europy Zachodniej, gdzie w wiodących miastach najlepsze stopy

kapitalizacji oscylują w granicach 4-6%. Sektor hotelowy w

Warszawie stanowi atrakcyjną alternatywę dla inwestorów

skłonnych do przesunięcia krzywej ryzyka do góry.

Hotel performance / Wskaźniki rynku hotelowego

Source/ Źródło: STR Global

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2001200220032004200520062007200820092010201120122013

Occ

upan

cy /

Wsk

aźni

k ob

łoże

nia

%

Euro

ADR (€) RevPAR (€) Occupancy / Wskaźnik obłożenie (%)


Market Practice

Purchasing Cost Summary

VAT asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions;

shares sale: civil transaction tax of 1% of the net asset value.

Court registration fees real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book;

Notarial fees vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year;

Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%;

Leasing Practice Office

Lease length 5 years; 3-year rarely;

Rental basis paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in €); full rent is typically payable for common areas;

Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months’ rent and service charges, all increased by VAT;

Rent increases annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);

Repairs internal – tenant;

external/structural – by landlord, not recovered through service charge;

common areas – landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs);

Insurance landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability;

Agency fees 12,5% - 25% of the annual effective rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant;

Reinstatement: not common practice - negotiable by lease;

Other developers’ incentives partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length)

rent free periods: common practice on the market – usually in the range of 6 – 8 months rent (in case of 60 months lease, the length of the rent free period depends on the transactional volume, status of the development and lease length );

Leasing Practice Industrial

Lease length 3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects;

Rental basis paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty;

Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 - 6 months rent and service charges all increased by VAT;

Rent increases annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);

Repairs internal - tenant; external/structural and common areas – landlord although recovered through service charges;

Insurance landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability;

Agency fees 15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations led on behalf of tenant – remuneration may be paid by tenant depending on the percentage of the savings secured for the tenant;

Reinstatement: negotiable by lease;

Other developers’ incentives partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length);

rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 – 8 months rent (in case of 60 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length;

Leasing Practice Retail

Lease length 5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years;

Base rent paid monthly in advance, denominated in € but paid in PLN;

Turnover rent 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent;

Lease agreement collateral bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT;

Key money or premiums common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations;

Rent increases indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);

Leasing fees 10%-16% of the annual rent, increased by VAT;

Other developers’ incentives participation in fit-out costs of the rented space – applicable in case of anchor tenants;


Praktyka rynkowa

Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli

sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy;

sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% wartości nieruchomości netto;

Koszty sądowe stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 PLN;

Opłaty notarialne zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku;

Prowizja agencji nieruchomości zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT;

Warunki najmu powierzchni biurowych

Długość najmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie;

Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w €); pełen czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych;

Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT;

Wzrost czynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);

Naprawy wewnętrzne – najemca;

zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną;

powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych);

Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy;

Prowizja agencji nieruchomości 12,5% – 25% rocznego czynszu efektywnego plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję;

Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu pierwotnego

nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie;

Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania);

okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 6 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości umowy);

Warunki najmu powierzchni magazynowych

Dłuogość najmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit;

Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN;

Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT;

Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);

Naprawy wewnętrzne – najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną;

Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy;

Prowizja agencji nieruchomości 15% – 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmu. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie może być płacone przez najemcę w zależności od oszczędności wynegocjowanych przez agencję;

Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu pierwotnego

negocjowane przy wynajmie;

Dodatkowy pakiet oferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania);

okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu);

Warunki najmu powierzchni handlowych

Długość najmu 5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż na 30 lat

Czynsz podstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w €, ale płatny w PLN;

Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego;

Zabezpieczenie umowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT);

Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji;

Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);

Prowizja agencji nieruchomości 10%-16% rocznego czynszu plus VAT;

Dodatkowy pakiet oferowany najemcom dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni – stosowane w przypadku kluczowych najemców;


Warsaw – Map of New Office and Warehouse Provision


Warsaw Agglomeration – Map of Retail Provision

Contacts

Tomasz Trzósło

Managing Director

Head of Capital Markets Poland

Jones Lang LaSalle

+48 22 318 0000

[email protected]

www.joneslanglasalle.pl

Anna Bartoszewicz – Wnuk

National Director

Head of Research and PR Poland

Jones Lang LaSalle

+48 22 318 00 07

[email protected]


Paweł Sztejter

Partner

REAS Residential Advisors

Poland

+48 22 380 2100

[email protected]

www.reas.pl

Anna Młyniec

Head of Office Agency

Poland

Jones Lang LaSalle

+48 22 318 0000

[email protected]


Anna Wysocka

Head of Retail Agency

Poland

Jones Land LaSalle

+48 22 318 00 16

[email protected]


Tomasz Mika

Head of Industrial Department

Poland

Jones Lang LaSalle

+48 22 318 0221

[email protected]


Warsaw City Report – Q4 2013

OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised

surveys and forecasts that uncover emerging trends.

www.joneslanglasalle.com

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of

Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We

would like to be told of any such errors in order to correct them.

mailto:[email protected]

Warszawski rynek nieruchomości_iv_kw.2013

Real Estate

Transcript of Warszawski rynek nieruchomości_iv_kw.2013