Śniadanie prasowe Rynek nieruchomości w Polsce€¦ · MSSF 16 – Leasing – zmiany w zakresie...

21
Śniadanie prasowe Rynek nieruchomości w Polsce Warszawa, 8 marca 2016 @EY_Poland

Transcript of Śniadanie prasowe Rynek nieruchomości w Polsce€¦ · MSSF 16 – Leasing – zmiany w zakresie...

Śniadanie prasowe

Rynek nieruchomości w Polsce Warszawa, 8 marca 2016

@EY_Poland

Strona 2

Agenda

Przegląd rynku nieruchomości w Polsce 1 Trendy i prognoza 2 Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy 3 Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość 4

Strona 3

Przegląd rynku nieruchomości w Polsce 1

Strona 4

Rynek biurowy… wzmożona aktywność deweloperów – coraz więcej pustostanów w Warszawie

► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 8,2 mln m², z czego Warszawa posiada ok. 4,6 mln m²

► Czynsze Warszawa: 11-22 EUR/m²/m-c Miasta regionalne: 11,5-15 EUR/m²/m-c

► Pustostany ogółem: 12,3%

► Rekordowo wysoka aktywność najemców – 1,5 mln m²

► Rekordowa dostarczona nowa powierzchni biurowej: ok. 650 000 m2

► Dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC w miastach regionalnych jako główny czynnik rozwoju sektora biurowego – ponad 700 centrów usług wspólnych (głównie Kraków, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto)

► Większość nowej powierzchni oddano w Warszawie (44%). Warszawa nadal największym rynkiem, przy stale wysokim popycie, pod znakiem wrastającego wskaźnika pustostanów (obecnie 12,3%) i presji na stawki czynszu

czynsze w EUR/m²/miesiąc

Rynek biurowy w Polsce

podaż w m²

12,3

5,5

10,8

8,6

15,9

6,9

13,2

0

5

10

15

20

25

-

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

4 500 000

5 000 000

Podaż Czynsze Pustostany

Strona 5

0

10

20

30

40

50

60

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

1800000

Podaż Czynsze

Rynek handlowy… wzrost udziału oferty online

► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 13 mln m²

► Struktura nowoczesnej powierzchni handlowej: 70% centra handlowe, 27% parki handlowe, 3% centra wyprzedażowe

► Średni wskaźnik nasycenia dla Polski ok. 240 m²/1000 mieszkańców czyli ok. 16% mniej niż średnia dla Europy. Największy jest w Lublinie (890 m² / 1 tys.) i Wrocławiu (ok. 790 m² / 1 tys., najmniejszy zaś w Szczecinie 490 m² / 1 tys.

► Niesłabnące zainteresowanie deweloperów inwestycjami w mniejszych miastach oraz rozbudową centrów handlowych w dużych miastach

► Ogromny udział sektora handlowego w wolumenie inwestycji: 55%

► Wzrost udziału zakupów i oferty online skutkujący zmieniającymi się formatami

► 18 nowych marek zagranicznych w 2015 roku w Polsce, w tym: Kiabi, Jacadi, Courir, Fuddruckers, Diary Queen, Dunkin’ Donuts, Origin, Superdry

Średnie czynsze w EUR/m²/miesiąc

Rynek centrów handlowych w Polsce

podaż w m²

Strona 6

Rynek magazynowy… dynamiczny rozwój sektora

► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ok. 9,8 mln m², z czego na region warszawski przypada ok. 2,9 mln m²

► Stale rosnący popyt ze strony sektora e-commerce i logistyki

► Czynsze: najniższe średnie czynsze notowane są w regionie Polski Centralnej, Poznania i Górnego Śląska, zaś najwyższe w Warszawie-miasto i regionie krakowskim

► Dalszy spadek i rekordowo niski wskaźnik pustostanów – 4,6%

Rynek magazynowy w Polsce

czynsze w EUR/m²/miesiąc podaż w m²

8,0

10,0

5,0

2,0

4,0

6,0

5,0

2,0

6,0

0

2

4

6

8

10

12

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

Podaż Czynsze min Pustostany

Strona 7

Rynek mieszkaniowy… kolejny rekordowy rok deweloperów

► Rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań - ponad 20% więcej niż w 2014

► Wzmożona działalność deweloperów:

► Rekordowa liczba budów rozpoczętych - o 24% więcej w stosunku do roku poprzedniego

► o 25,5% więcej uzyskanych pozwoleń na budowę

► 5,7% więcej oddanych mieszkań

► Stabilne ceny mieszkań

► Rosnące znaczenie i udział segmentu mieszkań luksusowych w Warszawie

► Rozwój sektora BPO/SSC w jako czynnik wpływający na rozwój rynku mieszkaniowego

► Duży udział transakcji gotówkowych i inwestycyjnych

Rynek mieszkaniowy w Polsce - aktywność deweloperów

58 882

69 723

77 489

62448

86498

97248

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

Mieszkania oddane Mieszkania rozpoczęte Pozwolenia na budowę

2014 2015

Strona 8

€ 0

€ 500

€ 1 000

€ 1 500

€ 2 000

€ 2 500

€ 3 000

€ 3 500

€ 4 000

€ 4 500

€ 5 000

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Inne Magazyny Handel Biura

Rynek inwestycyjny… Polska dojrzałym rynkiem inwestycyjnym/ rekordowa wartość inwestycji od 2006 roku

► Łączna wartość wszystkich transakcji ponad 4 mld EUR

► Struktura inwestycji: 55% handel, 33% biura, 12% magazyny, 1% pozostałe

► Zainteresowanie inwestorów projektami w miastach regionalnych – zwłaszcza biura

► Rosnący udział polskiego kapitału

► Stopy kapitalizacji na stabilnym poziomie:

► Biura: 6%-7%

► Handel: 5,75%-7%

► Magazyny: 7-8%

► Najwyższy udział transakcji w sektorze handlowym

´000

Rynek inwestycyjny w Polsce

Strona 9

Trendy i prognoza 2

Strona 10

Rynek biurowy

► Rosnący udział powierzchni niewynajętej w Warszawie, szczególnie w budynkach starszej generacji

► Tendencja spadkowa czynszów głównie w Warszawie i zwiększenie presji na zachęty dla najemców

► Większa liczba transakcji na rynkach regionalnych, dzięki wzrastającej dostępności atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż wynajmowanych głównie przez sektor SSC/BPO

► Zielone certyfikaty normą również dla najemcy, wykorzystanie nowych technologii i infrastruktura towarzysząca coraz bardziej poszukiwane

► Zwiększające się wymagania i świadomość najemców dotyczące tzw. flexible office i formatów nowoczesnych powierzchni biurowych – rosnąca innowacyjność deweloperów

Strona 11

Rynek handlowy

► Aktywność deweloperów w dużych aglomeracjach oraz stale rosnąca w mniejszych miastach

► Wysoka liczba transakcji inwestycyjnych, dzięki optymistycznym nastrojom oraz finalizacjom transakcji rozpoczętych w 2014 roku

► Kontynuacja trendu budowy mniejszych formatów typu convenience, parków handlowych i wyprzedażowych

► Rozwój nowoczesnych technologii wspomagających sprzedaż i wpływających na format obiektów handlowych

► Integracja zakupów tradycyjnych i e-handlu

Strona 12

Rynek magazynowy

► Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym, co wpływa na wysoką aktywność deweloperów

► Rozwój infrastruktury drogowej i pomoc władz lokalnych wpływają na coraz większe zainteresowanie sektorem logistycznym w Polsce

► Popyt ze strony sektora e-commerce nadal będzie wpływał na dynamiczny rozwój nowych inwestycji magazynowych

► Nowe lokalizacje na mapie magazynowej w Polsce: Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Toruń i Opole

► Inwestycje BTS oraz spekulacyjne

► Znaczny udział transakcji typu „sale and leaseback”

Strona 13

Rynek mieszkaniowy

► Duża aktywność deweloperów - wzrost oferty nowych mieszkań oraz liczby mieszkań oddanych do użytku, kontynuacja projektów rozpoczętych i planowanych w 2015

► Stabilny poziom cen mieszkań – średnie ceny powinny utrzymać się na poziomie analogicznym do ostatnich kwartałów

► Stabilny poziom popytu – choć trudno będzie osiągnąć rekordowe wyniki 2015

► Nadal wzmożony popyt inwestycyjny i zakupy gotówkowe – dzięki niskim stopom %, stabilnym cenom i poziomie czynszów, a także większemu bezpieczeństwu transakcji po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej

► Kontynuacja programu MdM - duży wpływ na rynek po wprowadzonych zmianach zwłaszcza w drugiej połowie roku

► Mieszkania luksusowe i o podwyższonym standardzie – dalszy wzrost udziału i znaczenia tego segmentu rynku

► Ograniczenia warunków kredytowania – rekomendacja S – niższa dostępność kredytów mieszkaniowych i większe wymagania banków

Strona 14

Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy 3

Strona 15

Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy

► Wartość zawieranych transakcji w regionie CSE osiągnęła rekordową wysokość 9,5 mld EUR – 19% wzrost w stosunku do poprzedniego roku

► Największy wolumen transakcji – Polska (ponad 4 mld EUR) i Czechy (2,7 mld EUR), następnie Rumunia (0,7 mld EUR), Węgry (0,8 mld EUR) i Słowacja (0,4 mld EUR).

► Rosnące zainteresowanie inwestorów: Węgry i tzw. kraje adriatyckie

► Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości:

Polska: biura: 6%, handel: 5,8%, magazyny:7,5% Czechy: biura: 5,8%, handel: 5,3 (ulice handlowe), 6% (centra handlowe), magazyny: 7% Rumunia: biura: 7,8%, handel: 8%, magazyny: 9,8% Węgry: biura: 7,1%, handel: 7,3%, magazyny: 9% Serbia: biura: 9% ,handel: 9%, magazyny: 11%

Strona 16

Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy

► Fokus na sektor handlowy – 43% wolumenu transakcji w regionie

► Stale rosnące zainteresowanie sektorem magazynowym w związku z rosnąca rolą handlu internetowego oraz napływem niemieckich firm produkcyjnych - niski wskaźnik pustostanów – 5,7%

► Napływ nowego kapitału pochodzącego z Bliskiego Wchodu i Azji i Afryki Południowej.

► Główni gracze rynkowi: Lonestar, BlackRock, ECE, Blackstone, Hines, HB Reavis, DekaBank, WP Carey, RREEF, Union Investment, Griffin Real Estate, TPG Capital, Deka, CBRE Global Investors, Immofinanz, GLL, Atterbury, Emaar, Futuereal, TPG, Morgan Stanley

Strona 17

Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość 4

Strona 18

Główne zmiany w prawie

► Projektowane zmiany dotyczące zasad nabywania i obrotu gruntami rolnymi

► Upadłość deweloperów – zmiany w zakresie ochrony nabywców lokali

► Budowa wielkopowierzchniowych obiektów handlowych – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

► Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – sytuacja spółek po wyroku Trybunału Konstytucyjnego

Strona 19

Co nowego w podatkach?

► Zmiany dotyczące zasad odliczania VAT - „preproporcja”

► Dodatkowe wymogi dot. zwolnienia z opodatkowania dywidend

► Zlikwidowanie obowiązku korekty kosztów w efekcie zatorów płatniczych

► Inicjatywa BEPS i jej wpływ na podatki w Polsce:

► nowe wymogi dokumentacyjne w zakresie cen transferowych

► prace dot. klauzuli antyabuzywnej (przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania)

► nowe narzędzia kontrolne - Jednolity Plik Kontrolny

► Wprowadzenie podatków branżowych (bankowy, od handlu)

► Zaostrzenie kontroli podatkowych:

► identyfikacja problematycznych obszarów

► postępująca automatyzacja kontroli

► precyzyjne typowanie podmiotów do kontroli

Strona 20

Rachunkowość i sprawozdawczość

► Nowe standardy dotyczące konsolidacji MSSF 10, 11, 12, które w UE zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku – istotny wpływ na jednostki, które dotychczas były ujmowane w sprawozdaniach metodą proporcjonalną, wpływ na zakres ujawnień

► MSSF 15 – Przychody z umów z klientami – pierwszy standard, który w pełni integruje rozwiązania księgowe w obu systemach rachunkowości: US GAAP i MSSF – w UE wchodzi w życie od 1 stycznia 2018 roku

► MSSF 16 – Leasing – zmiany w zakresie sposobu ujmowania leasingu w bilansie, istotny wpływ na kalkulacje kowenantów finansowych – wchodzi w życie od 1 stycznia 2019 roku, jeszcze nie zatwierdzony w UE

► Reforma zawodu biegłego rewidenta – zmiany w zakresie formy opinii z badania, rotacja firm audytorskich

Strona 21

Anna Kicińska Partner and CSE Leader for Real Estate

Tel.: +48 22 557 7542 Kom.: +48 505 107 010 Email: [email protected]

Piotr Woźniak Associate / Legal Counsel (Radca prawny) Ernst & Young Law Tałasiewicz i Wspólnicy sp.k.

Tel.: +48 71 375 10 22 Kom.: +48 508 316 180 Email: [email protected]

Tomasz Ożdziński Executive Director

Tel.: +48 22 557 6922 Kom.: +48 573 339 341 Email: [email protected]

Mateusz Flis Manager

Tel: +48 22 557 8429 Kom.: +48 502 790 209 Email: [email protected]

Katarzyna Lubaś Marketing and Business Development

Tel.:+48 22 557 67 06 Kom.:+48 786 842 208 E-mail: [email protected]