RESEARCH At a glance I kw. 2018 14,3m2 · MAKROEKONOMICZNE GŁÓWNE TRENDY I WYZWANIA POLSKA 1....
4
1 RESEARCH Real Estate for a changing world STAWKI CZYNSZU na razie stabilne, oczekiwanie na wpływ zakazu handlu w niedziele Wiodące centra handlowe dyskontują swoją silną pozycję rynkową i utrzymują stawki czynszu typu “prime” w zakresie 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 m kw. / m-c w pozostałych głów- nych aglomeracjach. Właściciele obiektów gorzej działających, zwłasz- cza tych odczuwających silny wpływ konkurencji i tracących pozycję rynkową, spotykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty przeznaczanej na wyposażenie lokali do wymagań najemców. Pytanie, które obecnie nurtuje całą branżę nowoczesnego handlu, to po- tencjalny wpływ zakazu handlu w niedziele na poziom odwiedzalności, obrotów i możliwe implikacje dla obciążeń czynszowych . W I kw. 2018 r. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej* w Polsce powiększył się o 92 000 m kw. powierzchni najmu, co stanowi ok. 20% podaży prognozowanej na cały rok. Według przewidywań, do końca br. rynek powinien wzrosnąć o dodatkowe ok. 410 000 m kw., i tym samym powierzchnia dostarczona w 2018 r. osiągnie 500 000 m kw. At a glance I kw. 2018 Rynek handlowy w Polsce Nowoczesna powierzchnia handlowa * Nowoczesna powierzchnia handlowa obejmuje tradycyjne centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące magazyny handlowe. 14,3m m 2 OBIEKTY W BUDOWIE przodują główne aglomeracje i małe rynki W trakcie budowy jest obecnie ok. 550 000 m kw. powierzchni najmu, z czego 70% ma być dostarczone na rynek do końca br. Podobnie jak w poprzednich latach, większość nowych zasobów otworzy się na głównych rynkach, jak np. Forum Gdańsk (64 000 m kw.) w centralnej strefie Gdańska bądź Gale- ria Libero budowana w południowej części Katowic. Wzmocni się ponownie pozycja małych miast o wielkości populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, gdyż ok. 30% nowej podaży w 2018 r. zostanie oddana do użytku właśnie w tych miejscowościach. Wielkość podaży przewidywanej na 2019 r. będzie niższa, ze względu na mniejszą liczbę dużych realizacji handlowych w głównych aglomeracjach. W perspektywie krótkookresowej spodziewane jest nasilenie trendu roz- budowy / przebudowy już istniejących obiektów, który może generować do ok. 20% nowej podaży. PODAŻ mniejszy wolumen, mniejsze rynki Zarówno ograniczona wielkość nowej podaży w 2017 r., jak i wzrost za- sobów prognozowany dla obecnego roku kształtują się poniżej średniej dla ostatnich 10 lat, co wskazuje na kurczącą się chłonność rynku oraz nadchodzące zmiany w handlu stacjonarnym. W I kw. br. sektor nowoczesnych obiektów handlowych powiększył się o 92 000 m kw., na co złożyło się siedem nowych obiektów i rozbudowy dwóch już istniejących. 76% powierzchni dostarczono w formacie cen- trów handlowych usytuowanych w głównych obszarach metropolitar- nych (Gemini Park Tychy w konurbacji katowickiej i Rondo Wiatraczna w Warszawie). Natomiast w miejscowościach do 100 000 mieszkańców nadal chętnie realizowane są niewielkie parki handlowe, które uzupeł- niają istniejącą już ofertę i dobrze wpisują się w oczekiwania zarówno lokalnych konsumentów, jak i operatorów handlowych rozszerzających swoją obecność rynkową. Na koniec I kw. br. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej przekro- czył 14,3 miliona m kw., z czego 73% przypadło na format tradycyjnych centrów handlowych. POPYT zmiany rynkowe stawiają nowe wyzwania Na koniec 2017 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych wyniósł 4,0%, co oznacza nieznaczny spadek (o 0,1 p.p.) w stosunku do I poł. 2017 r. Nadal jednak kształtuje się powyżej 3,5% odnotowanych 12 miesięcy temu. W perspektywie krótkookresowej spo- dziewana jest istotna poprawa średniego wskaźnika wynajęcia obiektów handlowych dzięki systematycznemu otwieraniu przez nowych operato- rów sklepów przejętych po sieci Praktiker. Wprowadzenie zakazu handlu w niedzielę, rozwój e-commerce, wzrost konkurencji w sektorze oraz ewoluujące zachowania zakupowe generacji młodych konsumentów w efekcie nasilą różnice pomiędzy współczyn- nikiem powierzchni niewynajętej dla renomowanych obiektów handlo- wych i obiektów niższej klasy. Wśród głównych aglomeracji najwięcej wolnej powierzchni czeka na najemców w Katowicach, Poznaniu i Krako- wie. Najniższą dostępność wolnej powierzchni obserwujemy w Warsza- wie, Wrocławiu i Szczecinie. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 9 1 00 000 16 000 000 0 2 000 000 4 000 000 6 000 000 8 000 000 10 000 000 12 000 000 14 000 000 000 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Nowa podaż Nowoczesna powierzchnia handlowa Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza Zasób i podaż nowej powierzchni handlowej, w m kw.
Transcript of RESEARCH At a glance I kw. 2018 14,3m2 · MAKROEKONOMICZNE GŁÓWNE TRENDY I WYZWANIA POLSKA 1....
1
R E S E A R C H
Real Estatefor a changing
world
Real Estatefor a changing
world
STAWKI CZYNSZUna razie stabilne, oczekiwanie na wpływ zakazu handlu w niedzieleWiodące centra handlowe dyskontują swoją silną pozycję rynkową i utrzymują stawki czynszu typu “prime” w zakresie 110-130 € / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45 € a 60 m kw. / m-c w pozostałych głów-nych aglomeracjach. Właściciele obiektów gorzej działających, zwłasz-cza tych odczuwających silny wpływ konkurencji i tracących pozycję rynkową, spotykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty przeznaczanej na wyposażenie lokali do wymagań najemców.
Pytanie, które obecnie nurtuje całą branżę nowoczesnego handlu, to po-tencjalny wpływ zakazu handlu w niedziele na poziom odwiedzalności, obrotów i możliwe implikacje dla obciążeń czynszowych
.
W I kw. 2018 r. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej* w Polsce powiększył się o 92 000 m kw. powierzchni najmu, co stanowi ok. 20% podaży prognozowanej na cały rok. Według przewidywań, do końca br. rynek powinien wzrosnąć o dodatkowe ok. 410 000 m kw., i tym samym powierzchnia dostarczona w 2018 r. osiągnie 500 000 m kw.
At a glance I kw. 2018
Rynek handlowy w PolsceNowoczesna powierzchnia handlowa
* Nowoczesna powierzchnia handlowa obejmuje tradycyjne centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące magazyny handlowe.
14,3m m2
OBIEKTY W BUDOWIEprzodują główne aglomeracje i małe rynkiW trakcie budowy jest obecnie ok. 550 000 m kw. powierzchni najmu, z czego 70% ma być dostarczone na rynek do końca br. Podobnie jak w poprzednich latach, większość nowych zasobów otworzy się na głównych rynkach, jak np. Forum Gdańsk (64 000 m kw.) w centralnej strefie Gdańska bądź Gale-ria Libero budowana w południowej części Katowic. Wzmocni się ponownie pozycja małych miast o wielkości populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, gdyż ok. 30% nowej podaży w 2018 r. zostanie oddana do użytku właśnie w tych miejscowościach.
Wielkość podaży przewidywanej na 2019 r. będzie niższa, ze względu na mniejszą liczbę dużych realizacji handlowych w głównych aglomeracjach. W perspektywie krótkookresowej spodziewane jest nasilenie trendu roz-budowy / przebudowy już istniejących obiektów, który może generować do ok. 20% nowej podaży.
PODAŻmniejszy wolumen, mniejsze rynkiZarówno ograniczona wielkość nowej podaży w 2017 r., jak i wzrost za-sobów prognozowany dla obecnego roku kształtują się poniżej średniej dla ostatnich 10 lat, co wskazuje na kurczącą się chłonność rynku oraz nadchodzące zmiany w handlu stacjonarnym.
W I kw. br. sektor nowoczesnych obiektów handlowych powiększył się o 92 000 m kw., na co złożyło się siedem nowych obiektów i rozbudowy dwóch już istniejących. 76% powierzchni dostarczono w formacie cen-trów handlowych usytuowanych w głównych obszarach metropolitar-nych (Gemini Park Tychy w konurbacji katowickiej i Rondo Wiatraczna w Warszawie). Natomiast w miejscowościach do 100 000 mieszkańców nadal chętnie realizowane są niewielkie parki handlowe, które uzupeł-niają istniejącą już ofertę i dobrze wpisują się w oczekiwania zarówno lokalnych konsumentów, jak i operatorów handlowych rozszerzających swoją obecność rynkową.
Na koniec I kw. br. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej przekro-czył 14,3 miliona m kw., z czego 73% przypadło na format tradycyjnych centrów handlowych.
POPYTzmiany rynkowe stawiają nowe wyzwaniaNa koniec 2017 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych wyniósł 4,0%, co oznacza nieznaczny spadek (o 0,1 p.p.) w stosunku do I poł. 2017 r. Nadal jednak kształtuje się powyżej 3,5% odnotowanych 12 miesięcy temu. W perspektywie krótkookresowej spo-dziewana jest istotna poprawa średniego wskaźnika wynajęcia obiektów handlowych dzięki systematycznemu otwieraniu przez nowych operato-rów sklepów przejętych po sieci Praktiker.
Wprowadzenie zakazu handlu w niedzielę, rozwój e-commerce, wzrost konkurencji w sektorze oraz ewoluujące zachowania zakupowe generacji młodych konsumentów w efekcie nasilą różnice pomiędzy współczyn-nikiem powierzchni niewynajętej dla renomowanych obiektów handlo-wych i obiektów niższej klasy. Wśród głównych aglomeracji najwięcej wolnej powierzchni czeka na najemców w Katowicach, Poznaniu i Krako-wie. Najniższą dostępność wolnej powierzchni obserwujemy w Warsza-wie, Wrocławiu i Szczecinie.
0100 000200 000300 000400 000500 000600 000700 000800 0009
100 000
16 000 000
0
2 000 000
4 000 000
6 000 000
8 000 000
10 000 000
12 000 000
14 000 000
000 000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Nowa podaż Nowoczesna powierzchnia handlowa
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Zasób i podaż nowej powierzchni handlowej, w m kw.
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2018
2
GŁÓWNE WSKAŹNIKI MAKROEKONOMICZNE
GŁÓWNE TRENDY I WYZWANIA
POLSKA
1. GUS, grudzień 2016, 2. GUS, luty 2018, dane dla miast wojewódzkich, 3. GFK, Wolumen siły nabywczej na mieszkańca, dane dla stolicy województwa*dane dla Katowic
557 600
3,3%
€ 7 215
SZCZECIN
2 596 700
2,0%
€ 11 222
WARSZAWA
832 500
1,5%
€ 8 163
POZNAŃ
964 300
6,5%
€ 7 181
ŁÓDŹ
800 300
2,2%
€ 8 225
WROCŁAW
2 138 900
2,3%*
€ 8 089
GÓRNY ŚLĄSK
1 042 500
3,0%
€ 7 679
TRÓJMIASTO
1 045 000
2,7%
€ 7 337
KRAKÓW
38 433 000
6,8%
€ 6 170
LEGENDA
ZAKAZ HANDLU W NIEDZIELENajbardziej istotnym wyzwa-niem stojącym przed wszystkimi uczestnikami branży handlowej są obowiązujące od 1 marca br. nowe regulacje prawne poważ-nie ograniczające prowadzenie działalności handlowej w nie-dziele. Pierwsze sygnały poka-zują, że branża będzie musiała zmierzyć się zarówno z niższą odwiedzalnością, jak i nowym spojrzeniem na kwestie stawek czynszu, zwłaszcza w segmen-cie gastronomii.
E-COMMERCEPomimo stale rosnącej warto-ści sprzedaży przez internet, jej negatywny wpływ na obroty w handlu tradycyjnym są do pewnego stopnia łagodzone przez spektakularny wzrost war-tości całej sprzedaży detalicznej (o 8,4% w ciągu całego 2017 r.), silnie stymulowanej przez po-zytywną kombinację spadającej stopy bezrobocia oraz rosnące-go poziomu wynagrodzeń i siły nabywczej.
ROSNĄCA KONKURENCJAZróżnicowanie ilości powierzchni niewynajętej pomiędzy obiektami handlowymi o dobrze ugruntowa-nej pozycji rynkowej a tymi gorszej klasy będzie się pogłębiać za spra-wą rosnącej konkurencji i słabnącej pozycji starszych nieruchomości. Rynek warszawski, jako najsilniej-szy i najbardziej zrównoważanym, będzie radził sobie najlepiej, nato-miast właściciele obiektów handlo-wych na rynkach o nasilającej się konkurencji (np. w Poznaniu, Wro-cławiu, Trójmieście i Katowicach) muszą szybko znaleźć odpowiedź na szereg strategicznych pytań.
PRZEBUDOWY I RENOWACJETrend przebudowy i renowa-cji starszych obiektów, często przeprowadzanych przy okazji ich rozbudowy, będzie stawał się głównym bodźcem rozwoju i zmian na rynku. Bardziej zróż-nicowana i lepsza oferta roz-rywkowa, strefy rekreacji dla całych rodzin, szeroki wybór oferty gastronomicznej od sto-isk w tzw. strefie food court do wyodrębnionych restauracji, ogrody na dachach i inne kom-ponenty rozrywki mają pomagać w zdobywaniu klientów.
AUTOSTRADY:ISTNIEJĄCE
W BUDOWIE
PLANOWANE
DROGI EKSPRESOWE:ISTNIEJĄCE
W BUDOWIE
PLANOWANE
LUDNOŚĆ W AGLOMERACJI 1
STOPA BEZROBOCIA 2
SIŁA NABYWCZA3
3
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2018
Źródło: BNP Paribas Real Estate,
Powierzchnia handlowa wg liczby ludności miast, w m kw.
Podaż centów handlowych wg typów obiektów, I kw. 2018
Powierzchnia centrów handlowych w głównych aglomeracjach, w m kw.
Zakres stawek czynszów typu prime w głównych aglomeracjach, €/m kw./mies.
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Dane handloweRoczny wzrost PKB, %
Stopy pustostanów w głównych miastach
Dynamika sp rzedaży detalicznej, %
Źródło: GUS, NBP, p - prognoza
Źródło: PRCH, PRRF
Źródło: GUS, Oxford Economics, p - prognoza
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
p
2019
p
poniżej 50 000
50 001-100 000
100 001-200 000
200 001-400 000
ponad 400 00073%
68%60% 55% 55% 55%
2000 2005 2010 2015 2017 2018
0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
p
2019
p
14,0%
16,0%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
II poł. 2017I poł. 2017
Szczecin
Wrocław
Warszawa
Trójmiasto
Łódź
Kraków
Poznań
Katowice
Toruń
Białystok
Lublin
Bydgoszcz
Częstochowa
Radom
Kielce
Olsztyn
Rzeszów
Bielsko - Biała
Dane makroekonomiczne
Tradycyjne centra handlowe
Parki handlowe
Centra wyprzedażowe
Wolnostojące magazyny handlowe
8%
18%
2%
73%
€ 30,00 € 50,00 € 70,00 € 90,00 € 110,00 € 130,00
Warszawa
Górny Śląsk
Trójmiasto
Poznań
Wrocław
Łódź
Kraków
Szczecin
0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000
W budowieIstniejące
Warszawa
Górny Śląsk
Trójmiasto
Poznań
Wrocław
Łódź
Kraków
Szczecin
4
AT A GLANCE - RYNEK HANDLOWY W POLSCE - I KW. 2018
Największe obiekty handlowe oddane do użytku, 2017 - Q1 2018
Największe obiekty handlowe w budowie
OBIEKT TYP LOKALIZACJA LUDNOŚĆ (W TYS.) DEWELOPER GLA (M KW.)
Galeria Północna SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 GTC 64 500
Wroclavia SC Aglomeracja Wrocławska ponad 400 Unibail Rodamco 64 000
Skende Shopping + IKEA SC Lublin 200-400 INTER Ikea 57 500
Serenada SC Aglomeracja Krakowska ponad 400 Mayland RE 41 500
Gemini Park Tychy SC Tychy 100-200 Gemini Holding 36 600
Vivo! Krosno RP Krosno <100 Immofinanz / Acteeum 21 000
Centrum Galaxy (rozbudowa) SC Aglomeracja Szczecińska ponad 400 EPP 17 000
Rondo Wiatraczna SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 Dantex 11 000
Quick Park SC Oława <100 Real2B 10 600
Tarasy Grabiszyńskie SC Aglomeracja Wrocławska ponad 400 Womak 8 500
OBIEKT TYP LOKALIZACJA LUDNOŚĆ (W TYS.) DEWELOPER OTWARCIE GLA (M KW.)
Galeria Młociny SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 EPP 2019 67 000
Forum Gdańsk SC Aglomeracja Trójmiejska ponad 400 Blackstone / Multi 2018 62 000
Galeria Libero SC Konurbacja Górnośląska ponad 400 Echo Investment 2018 45 000
Nowa Stacja Pruszków SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 ECC Real Estate 2018 27 000
Color Park SC Nowy Targ poniżej 50 Nowotarska Sp. z o.o 2018 25 000
Stara Ujeżdżalnia SC Jarosław poniżej 50 CD Locum 2018 27 000
Centrum Janki (rozbudowa) SC Aglomeracja Warszawska ponad 400 Valad Europe 2018 21 000
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Źródło: BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, 00-854 Warsaw, PolandTel. +48 22 653 44 00www.realestate.bnpparibas.pl
Uwagi: SC - centrum handlowe, RP - park handlowy, OC - centrum outletowe
Uwagi: SC - centrum handlowe, RP - park handlowy, OC - centrum outletowe
KONTAKTYPatrick DelcolPrezes Zarządu, Europa Środkowo-Wschodnia [email protected]
Natasa MikaDyrektor Działu Wynajmu Powierzchni [email protected]
Fabrice PaumelleHead of Retail Europa Ś[email protected]
Anna Baran MRICSp.o. Dyrektora Działu Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia [email protected]
Mateusz Skubiszewski MRICSDyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Europa Środkowo-Wschodnia [email protected]
John Palmer FRICS, SIORDyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Europa Ś[email protected]
Dr Piotr Goździewicz MRICSDyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Europa Ś[email protected]
Michał PszkitDyrektor Działu Zarządzania NieruchomościamiEuropa Ś[email protected]
AUTORPatrycja Dzikowska Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Ś[email protected]
Wszystkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, modyfikowanie lub wykorzystywanie treści niniejszejpublikacji bez pisemnej zgody autorów jest zabronione na mocy przepisów obowiązującego prawa..
![USZCZELNIENIA SPOCZYNKOWE - Spetech · 2 3 spe tech successful se a ling syste m spetograf ® gus 30 spetograf ® gus ® 30 pro uszczelki serii spetograf ® gus z\nrqdqhvÈ]sï\w\6,*5](https://static.fdocuments.pl/doc/165x107/5b7784ca7f8b9a4c438d4fb0/uszczelnienia-spoczynkowe-spetech-2-3-spe-tech-successful-se-a-ling-syste.jpg)