prze-

POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI Czerwiec 2013

W SKRÓCIE

KREDYTY HIPOTECZNE

Pierwszy raz w historii pojawiły się oferty kredytów hipotecznych w złotych

z oprocentowaniem niższym niż 4%

Zdolność kredytowa zamożnej rodziny wzrosła od września 2012 r. o prawie 100 000 zł

CENY OFERTOWE

Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek. Stabilizacja podaży oraz koncentracja cen

w przedziałach zbliżonych do średniej, to dowody na długo oczekiwaną stabilizację

na wtórnym rynku nieruchomości

Korzystne zmiany w zakresie kredytów hipotecznych nie będą miały szybkiego

przełożenia na wzrost popytu i zmiany na rynku wtórnym, ze względu na tradycyjny

wakacyjny spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym

Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54 zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina

na samo zakwaterowanie, na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około

3 000 złotych.

Najtańsze noclegi w Bieszczadach i Beskidach to koszt średnio 27 złotych. Innymi

atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na

Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70 złotych

CENY TRANSAKCYJNE

W Krakowie i Gdańsku średnie ceny mieszkań nieznacznie wzrosły. W Gdańsku

średnie notowane transakcje znów są na poziomie powyżej 5000 zł za m kw.

Spadki cen widoczne są m.in. w Poznaniu (2,4 proc.) i Łodzi (1,3 proc.).

W Gdańsku i Warszawie różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych wynoszą już

tylko odpowiednio 2,7 i 2,8 proc.

KREDYTY HIPOTECZNE

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych spada już dziewiąty

miesiąc z rzędu. Dzięki temu, po raz pierwszy w historii, pojawiły się

oferty kredytów w złotych z oprocentowaniem niższym niż 4%. Taki

kredyt oferują obecnie trzy banki – Credit Agricole, Nordea i Alior

Bank. Trzeba jednak dodać, że są to wyłącznie oferty dla osób

posiadających wkład własny. W przypadku jego braku, najniższe

oprocentowanie na jakie można obecnie liczyć to 4,24%.

Dzięki spadkowi oprocentowania, po raz kolejny wzrosła dostępność

kredytów w złotych. Obecnie można uzyskać o mniej więcej 15%

wyższą kwotę niż jeszcze we wrześniu ubiegłego roku. Oznacza to, że

dość zamożna rodzina, uzyskująca dochód w wysokości 8 000 zł

netto, może teraz uzyskać o blisko 100 000 zł wyższy kredyt niż

dziewięć miesięcy temu.

Dobre wiadomości dotyczą jednak nie tylko tych, którzy dopiero

starają się o kredyt w złotych, ale także tych, którzy już taki kredyt

spłacają. Dzięki spadkowi stóp procentowych spadają bowiem ich raty. W omawianym okresie spadły

one przeciętnie o ok. 23%. Oznacza to, że ktoś kto we wrześniu 2012 r. płacił ratę w wysokości 2000

zł obecnie zapłaci ok. 1540 zł.

Powodów do zadowolenia nie mają jedynie osoby spłacające kredyty walutowe. Mniej więcej od

połowy kwietnia kurs euro szybko rośnie a 6 czerwca przekroczył nawet poziom 4,3 zł. Tak wysoki

kurs po raz ostatni obserwowaliśmy w połowie ubiegłego roku. Rośnie również kurs franka. Podczas

gdy jeszcze 22 maja br. kosztował on 4,31 zł, to już 6 czerwca kurs CHF nieznacznie przekroczył 3,5

zł. W ciągu 2 tygodni opisana zmiana podwyższyła więc ratę o 100 zł (rata 500 CHF).

10 najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym

Tab.1 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży

Bank Oprocentowanie Marża

Nordea Bank 3,94% 1,20%

Credit Agricole 3,97% 1,20%

Alior Bank 3,99% 1,25%

Euro Bank 4,67% 1,28%

Citi Handlowy 4,04% 1,30%

PKO Bank Polski 4,09% 1,35%

BZ WBK 4,13% 1,39%

Kredyt Bank 4,13% 1,39%

Millennium 4,23% 1,49%

Bank Pekao 4,35% 1,49%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

fot. Jarosław Sadowski

10 najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego

Tab.2 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży

Bank Oprocentowanie Marża

Nordea Bank 4,24% 1,50%

Getin Noble Bank 5,44% 1,54%

Invest Bank 4,99% 1,60%

Euro Bank 5,04% 1,65%

Bank Pekao 4,54% 1,68%

Deutsche Bank PBC 4,44% 1,70%

Bank Pocztowy 4,44% 1,70%

PKO Bank Polski 4,47% 1,73%

Millennium 4,63% 1,89%

mBank 5,69% 1,95%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Kredyty w EUR z wkładem własnym

Tab.3 Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży

Bank Oprocentowanie Marża

Deutsche Bank PBC 3,40% 3,20%

BZ WBK 3,42% 3,30%

Kredyt Bank 3,42% 3,30%

Alior Bank 3,51% 3,40%

mBank 4,71% 4,50%

Multibank 4,71% 4,50%

Getin Noble Bank 4,85% 4,65%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Kredyty w EUR bez wkładu własnego

Tab 4. Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży

Bank Oprocentowanie Marża

mBank 4,81% 4,60%

Multibank 4,81% 4,60%

Getin Noble Bank 4,85% 4,65%

mBank 4,81% 4,60%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Wykres 1. Marże kredytów hipoteczych

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany.

Wykres 2. Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, mediany.

Wykres 3. Przeciętna zdolność kredytowa

Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto, średnie.

Jarosław Sadowski

Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE MARZEC 2013

W maju 2013 ceny ofertowe spadły minimalnie i tylko w dwóch

miastach: w Warszawie i Szczecinie o 0,4%. Średnia zmiana

w stosunku do kwietnia jest dodatnia i wyniosła +0,6%.

Kolejny miesiąc bez radykalnych obniżek, stabilizacja podaży oraz

koncentracja cen w przedziałach zbliżonych do średniej to dowody

na długo oczekiwaną stabilizację na wtórnym rynku nieruchomości.

Obniżka stóp procentowych i rekordowo niskie oprocentowanie na

poziomie poniżej 4% zarówno znacząco podwyższają zdolność

kredytową, jak i zwiększają grupę osób, które mogą otrzymać

kredyt. Skutkiem może być zwiększony popyt, ale również zakup

mieszkań większych i w lepszym standardzie.

Z drugiej strony, przed nami miesiące wakacyjne, kiedy mamy do

czynienia z okresowym spadkiem zainteresowania rynkiem

mieszkaniowym. Dlatego też w najbliższych tygodniach nie należy spodziewać się żadnych

poważnych zmian.

W Warszawie cena ofertowa utrzyma się na poziomie 7 350-7 450 zł/m kw., w Gdańsku i Gdyni 5300-

5350 zł/m kw., w Krakowie 6400 zł/m kw., a we Wrocławiu nie powinna przekroczyć 5500 zł/m kw.

Nieznacznego wzrostu można się natomiast spodziewać w Sopocie, gdzie w przeciwieństwie do

reszty kraju, w okresie wakacyjnym zainteresowanie mieszkaniami i popyt rośnie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym V 2012 – V 2013

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

maj 12 6 010 6 870 7 900 5 410 5 580 5 860 9 500

czerwiec 12 5 959 6 790 7 860 5 350 5 550 5 740 9 450

lipiec 12 5 925 6 760 7 750 5 300 5 490 5 640 9 430

sierpień 12 5 900 6 750 7 670 5 240 5 425 5 610 9 120

wrzesień 5 870 6 710 7 640 5 190 5 370 5 510 9 020

październik 5 780 6 690 7 680 5 192 5 380 5 530 8 900

listopad 5 740 6 650 7 660 5 220 5 390 5 540 8 830

grudzień 5 670 6 620 7 550 5 210 5 350 5 530 8 820

styczeń 13 5 620 6 530 7 495 5 175 5 270 5 340 8 300

luty 13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120

marzec 13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980

kwiecień 2013 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970

maj 2013 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100 Tab 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV 2012- IIV2013 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

maj 12 3 920 4 850 4 310 4 370 4 360 4 088 4 370 3 760

czerwiec 12 3 750 4 840 4 280 4 360 4 340 4 100 4 325 3 735

lipiec 12 3 770 4 830 4 290 4 365 4 360 4 060 4 300 3 680

sierpień 12 3 710 4 770 4 220 4 340 4 335 4 045 4 290 3 670

wrzesień 12 3 690 4 780 4 230 4 330 4 310 3 990 4 265 3 655

październik 12 3 720 4 740 4 160 4 350 4 250 3 920 4 200 3 670

fot. Marta Kosińska

listopad 12 3 725 4 760 4 150 4 360 4 248 3 930 4 220 3 650

grudzień 12 3 560 4 690 4 100 4 305 4 200 3 865 4 170 3 560

styczeń 13 3 550 4 680 4 110 4 320 4 250 3 880 4 180 3 515

luty 13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500

marzec 13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545

kwiecień 2013 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595

maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610 Tab 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym IV 2012- IV 2013 Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Ile wydamy na wakacyjne kwatery

Do wakacji pozostało już zaledwie kilkanaście dni. Stajemy więc przed dylematem: dokąd w tym roku?

Zmienna pogoda w kraju powoduje, że szukamy słońca i wypoczynku zagranicą. Z drugiej strony

coraz bardziej skrupulatna kalkulacja domowych budżetów oraz informacje o bankrutujących biurach

podróży skłaniają do samodzielnego organizowania wyjazdów wakacyjnych. Podstawą dobrze

zorganizowanego wyjazdu jest dobra baza noclegowa i wypadowa. W ciągu ostatnich 15 lat polska

baza noclegowa zyskała zarówno wiele nowych miejsc jak i podniosła jakość i standard. Praktycznie

we wszystkich miejscowościach turystycznych, na atrakcyjnych krajobrazowo terenach i w dużych

miastach, istnieje szereg możliwości zakwaterowania na jeden, dwa czy kilkanaście dni.

Wynajem krótkookresowy to odrębna i rządząca się swoimi prawami część rynku nieruchomości. Na

podstawie ofert, zamieszczonych w dedykowanym ofertom krótkookresowym serwisie

www.szybkowakacje, policzone zostały koszty zakwaterowania jednej osoby na jedną noc w różnych

rejonach Polski. W zestawieniu tym nie znalazły się hotele, lecz przede wszystkim pensjonaty, kwatery

agroturystyczne i prywatne a także mieszkania wynajmowane na okres krótszy niż miesiąc.

Średni koszt noclegu w Polsce wynosi około 54zł. Oznacza to, że 4 osobowa rodzina, na samo

zakwaterowanie na okres dwóch tygodni, musi przeznaczyć średnio około 3 000 złotych. Ceny kwater

w różnych regionach Polski są bardzo zróżnicowane. W Bieszczadach i Beskidach nocleg kosztuje

średnio 27zł, czyli tylko połowę średniej krajowej. Innymi atrakcyjnymi cenowo regionami są Podlasie

i Ziemia Lubuska. Najdrożej jest na Pomorzu, gdzie średnio za nocleg trzeba zapłacić około 70

złotych. Do grupy najdroższych lokalizacji należą również: Mazowsze i Wielkopolska, gdzie trzeba

liczyć się z kosztem 60 złotych za dobę.

Koszty noclegów są pochodną popularności danego regionu, wielkości i standardu istniejącej tam

bazy oraz połączeń komunikacyjnych z resztą kraju. Najtaniej będzie, jeśli zaplanujemy wakacje bądź

krótki weekendowy wyjazd w Bieszczady czy na Podlasie. W przypadku Bieszczad wynika to z ich

położenia na krańcu Polski i niełatwej komunikacji. Natomiast niskie ceny na Podlasiu to efekt

stosunkowo niewielkiej popularności tego rejonów wśród polskich turystów.

Dzięki bogatej ofercie ceny w całej Polsce są konkurencyjne. W wielu rejonach kraju można znaleźć

noclegi już za 10 złotych za noc, w tym nawet na Pomorzu. Zdecydowanie bardziej zróżnicowane są

ceny maksymalne – zamykają się w widełkach od 70 do 550 złotych. 550 złotych, za nocleg dla jednej

osoby, trzeba zapłacić wynajmując niewielki apartament w stolicy lub w Poznaniu (przy czym należy

jeszcze raz nadmienić, iż nie są tu brane pod uwagę hotele). Tak duże dysproporcje to efekt nie tylko

dużej liczby turystów odwiedzających te miasta, lecz również przyjeżdżających tam biznesmenów.

Koszty mogą być oczywiście niższe, jeśli zatrzymamy się w jednym miejscu na dłuższy pobyt.

Większość właścicieli oferuje 10-15% obniżki cen.

Średnie koszty noclegu dla 1 osoby

Koszt noclegu dla 1 osoby

Region zakres cen średni koszt wynajmu

Bieszczady, Beskidy od 10 do 75 27

Dolny Śląsk, Sudety od 20 do 450 55

Górny Śląsk, Beskid Śląski od 20 do 350 60

Kujawy od 15 do 350 60

Małopolska, Podhale od 15 do 250 57

Mazowsze od 10 do 550 68

Podlasie od 10 do 175 33

Pomorze Wschodnie od 10 do 500 75

Pomorze Zachodnie od 13 do 425 73

Roztocze od 20 do 250 48

Warmia i Mazury od 16 do 400 50

Wielkopolska od 15 do 500 65

Ziemia Lubuska od 15 do 200 36 Tab 7. Średnie koszty noclegu dla 1 osoby. Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

marta.kosinska@szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE

Niewykluczone, że jesteśmy świadkami powrotu na

rynek mieszkaniowy inwestorów indywidualnych.

Elementem dopingującym do poszukiwania

mieszkaniowych okazji są bowiem kolejne obniżki stóp

procentowych, które stawiają pod znakiem zapytania

dalsze oszczędzanie na lokatach bankowych.

W każdym z dużych miast rentowność wynajmu jest

wyższa niż stopa zwrotu z lokat bankowych. Trendy

cenowe są bardzo zróżnicowane. Najwyższe spadki

cen pojawiły się tym razem w Poznaniu i Łodzi,

podczas gdy np. w Krakowie i Gdańsku ceny wzrosły.

Tab 8 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w V 2013 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

III 2013 –

V 2013

Średnia cena

transakcyjna

z okresu III

2012 – V 2013

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans. m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans. r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5463 4841 11,4% 0,3% -10,8% 262 100 zł 54,4 m kw.

Kraków 6410 5829 9,1% 1,0% -3,8% 326 200 zł 56,8 m kw.

Warszawa 7437 7227 2,8% 0,2% -1,3% 408 800 zł 56,3 m kw.

Poznań 5166 4927 4,6% -2,4% -4,0% 288 900 zł 58 m kw.

Gdańsk 5283 5141 2,7% 3,4% 0,9% 251 200 zł 51,8 m kw.

Gdynia 5278 4793 9,2% -0,9% -3,0% 273 000 zł 57,1 m kw.

Łódź 3635 3403 6,4% -1,3% -4,9% 178 200 zł 52,1 m kw.

Źródło: Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez

Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres III-V 2013.

Kolejne już obniżenie stóp procentowych przez RPP, optymistycznie odebrane przez osoby

posiadające kredyty hipoteczne w złotówkach, dało wiele do myślenia tradycjonalistom posiadającym

oszczędności na lokatach bankowych. 12-miesięczna lokata pozwala na zwrot z inwestycji średnio ok.

2,6 proc. w skali roku (po uwzględnieniu podatku Belki). Zakup mieszkania i przeznaczenie go na

rynek wynajmu to, w większości dużych miast, rentowność przekraczająca 4 proc., a nawet 5 proc.

(Wrocław). Nie może więc dziwić fakt, że przedmiotem zainteresowania klientów gotówkowych są

niewielkie mieszkania (kawalerki i nieduże lokale dwupokojowe), których zakup uda się sfinansować

tylko ze środków własnych. Cechą wspólną komentarzy doradców Metrohouse z różnych miast jest

zgłaszany popyt na mieszkania o niskim standardzie, które są nabywane z myślą o przeznaczeniu na

rynek wynajmu. Poszukiwane są mieszkania do gruntownego remontu, w nadziei, że wynegocjowana

cena ostateczna będzie znacząco odbiegać od średnich stawek na rynku.

fot. Marcin Jańczuk

Tymczasem po raz kolejny na dwóch dużych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków)

obserwujemy niewielkie wzrosty cen. W Krakowie, w porównaniu do notowania sprzed miesiąca,

m kw. nabywany jest o 60zł drożej. Obecnie średnia cena m kw. wynosi 5829 zł. W Warszawie wzrost

cen jest kosmetyczny (12 zł za m kw.), ale dość znamienny, bo choć duża podaż mieszkań powinna

powodować zwiększone możliwości negocjowania cen ofertowych, to zainteresowanym zakupem

udaje się wynegocjować średnio nie więcej niż 3 proc. ceny ofertowej. Wystarczy porównać średnie

ceny ofertowe i transakcyjne w stolicy – różnica to tylko 2,8 proc. Oferta jest już bardzo zbliżona do

realnych możliwości nabywczych kupujących mieszkania. We Wrocławiu, po ostatnich spadkach cen,

tym razem widoczny jest niewielki wzrost o 0,3 proc.

Liderem wzrostów cen jest Gdańsk (3,4 proc.). Po raz pierwszy od notowań z października cena

m kw. nabywanego mieszkania przekroczyła tu 5000 zł. W sąsiedniej Gdyni średnie ceny w maju

nieznacznie spadły do poziomu 4793 zł, ale za to kupowane są tu większe mieszkania (57,1 m kw.)

niż w Gdańsku (51,8 m kw.).

Najwyższe spadki tym razem zauważamy w Poznaniu. W porównaniu do poprzedniego raportu cena

m kw. w transakcjach obniżyła się o 120 zł i wynosi 4927 zł. Poza Poznaniem ponownie spadły też

ceny w Łodzi (3403 zł).

Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- V 2013

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Metrohouse & Partnerzy S.A.

mjanczuk@metrohouse.pl