RAPORT ROCZNYinwestor.capitalpark.pl › wp-content › uploads › 2020 › 04 › ... ·...

Raport roczny 2019

1

RAPORT ROCZNY

SPIS TREŚCI

Rok 2019 był przełomowy: Grupa pozyskała nowego strategicznego partnera i sprzedała jeden z największych aktywów w portfelu ze znaczną premią do wartości księgowej. Na początku 2020 roku jesteśmy bardzo dobrze przygotowani na nowe wyzwania i możliwości.

O GRUPIE CAPITAL PARK 4

MODEL BIZNESOWY 10

STRATEGIA I WARTOŚCI 12

HISTORIA GRUPY 14

KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2019 ROKU 16

KLUCZOWE LICZBY 2019 18

PRZEGLĄD PORTFELA NIERUCHOMOŚCI 22

OTOCZENIE RYNKOWE 50

CAPITAL PARK NA GPW 53

AKCJONARIAT 54

INTERESARIUSZE 56

ZARZĄDZANIE PORTFELEM 58

SYTUACJA FINANSOWA GRUPY 62

CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ 70

SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESU 74

ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY 76

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE - WYBRANE ELEMENTY 89

SŁOWNIK 95

doświadczenia na polskim rynku nieruchomości

wartość portfela nieruchomości w zarządzaniu na koniec 2019 roku

17 lat 1,8 mld zł

O GRUPIE CAPITAL PARK

Capital Park jest uznanym inwestorem, deweloperem i zarządcą na rynku nieruchomości w Polsce, od 6 lat notowanym na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Grupa ma bogate doświadczenie w tworzeniu wysokiej jakości nowoczesnych biurowych i handlowych nieruchomości klasy A, w tym Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów, oraz jest w trakcie budowy flagowego projektu rewitalizacyjnego - Fabryka Norblina w centrum Warszawy.

deweloper i zarządca nieruchomości

Uznany inwestor

Grupa zarządza portfelem nieruchomości o łącznej powierzchni

213 000 m2 i wartości rynkowej

1,8 mld zł

pomysłodawca koncepcji „Biuro+” – najwyższej jakości powierzchnie biurowe uzupełnione wachlarzem usług

„Biuro+”

Raport roczny 2019

6

Szanowni Państwo,Z ogromną przyjemnością prezentujemy Państwu raport Grupy Capital Park za 2019 rok. Ubiegły rok był dla nas niezwykle owocny i obfitował w wiele przełomowych wydarzeń, które miały niebagatelny wpływ na umocnienie naszej pozycji na rynku.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w minionym roku dla naszej Grupy było pozyskanie nowego partnera strategicznego. W maju 2019 roku Madison International Realty,

globalny inwestor działający na rynku nieruchomości, sfinalizował przejęcie pakietu kontrolnego, 65,99% akcji w Capital Park S.A. od Patron Capital Partners, paneuropejskiego inwestora instytucjonalnego z branży nieruchomości – naszego dotychczasowego głównego inwestora. Patron Capital Partners zatrzymał mniejszościowy pakiet udziałów w Grupie. Dzięki tej transakcji pozyskaliśmy silnego partnera, z którym będziemy mogli podejmować nowe wyzwania

i być bardziej aktywni na rynku inwestycyjnym, a jednocześnie w akcjonariacie spółki pozostał nasz wieloletni inwestor, z którym przez niemal 14 lat realizowaliśmy strategię biznesową i budowaliśmy silną pozycję naszej Grupy na rynku nieruchomości w Polsce. W 2020 roku przebudowa struktury udziałów trwa. W marcu szwedzki inwestor Europi Property Group nabył 12,27% akcji w Capital Park S.A. od MetLife OFE, który był obecny w naszym akcjonariacie od

Raport roczny 2019

7

debiutu na GPW w 2013 roku. EPG to firma inwestycyjna działająca na rynku nieruchomości od 2019 roku. Została założona przez Jonathana Willéna, poprzednio dyrektora w Blackstone Real Estate Group oraz Brunswick Real Estate Ventures, jednego z wiodących skandynawskich inwestorów i zarządców funduszy nieruchomościowych. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za wsparcie, którym obdarzali nas nasi dotychczasowi partnerzy i dziękujemy nowym za kredyt zaufania i wsparcie obecnej strategii rozwoju Grupy.

Kolejnym kluczowym wydarzeniem w Grupie Capital Park była sprzedaż jednego z naszych flagowych projektów - Eurocentrum Office Complex. Pod koniec listopada 2019 roku największy zielony kompleks biurowy w Warszawie oferujący łącznie ponad 85 100 m2 powierzchni najmu trafił w ręce jednej z wiodących firm sektora nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej – CPI Property Group. Eurocentrum był historycznie pierwszym tego typu obiektem biurowym na lokalnym rynku i obecnie odgrywa dominującą rolę w górnej części Alei Jerozolimskich, a także wyznacza trendy na rynku nieruchomości biurowych w kraju. Wyróżnia się ponadczasowym designem i najwyższej jakości standardem budowlanym oraz nowoczesnymi rozwiązaniami

technologicznymi. Jest w pełni skomercjalizowany, a lojalni najemcy, do których należą m.in. Unilever, COTY, Group One, Randstadt, SAGE, PSE i Urząd Transportu Kolejowego, generują stabilne dochody z wynajmu. Eurocentrum jest największym biurowcem z ekologicznymi funkcjami i szeroką gamą usług bardzo cenionych przez najemców i jesteśmy przekonani, że wygeneruje wartość dodaną i rosnące zyski dla nowego właściciela.

Rok 2019 upłynął także pod znakiem intensywnych prac przy naszej największej i najbardziej prestiżowej inwestycji – Fabryce Norblina. Prace rewitalizacyjne i budowlane na dwuhektarowym terenie dawnych zakładów Norblin, Bracia Buch i T. Werner na warszawskiej Woli toczyły się pełną parą. W 2019 roku większość specjalistycznych robót wykonywanych było pod ziemią przy 4-kondygnacyjnym parkingu, a także przy zabezpieczaniu 10 zabytkowych budynków. Na budowie miały miejsce ponadto wyjątkowe i niezwykle rzadko wykonywane operacje. W kwietniu na swoje pierwotne miejsce powrócił przesunięty o 15 metrów 900-tonowy budynek. Z kolei dwa inne zabytkowe obiekty o łącznej wadze 750 ton zostały podwieszone około metra nad gruntem, by wykonać pod nimi docelowy strop betonowy nad częścią podziemną budynku. Równolegle z pracami

budowlanymi i konserwatorskimi toczyła się komercjalizacja projektu. W 2019 roku projekt został wynajęty w blisko 40 % a na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania poziom przednajmu osiągnął 47%. Zostało także uruchomione finansowanie kredytowe udzielone przez banki Pekao S.A. (99,3 mln euro) oraz Europejski Bank Inwestycyjny (60 mln euro), które łącznie ze środkami własnymi Grupy Capital Park w pełni pokrywają koszty jego budowy. Zakończenie wszystkich prac planowane jest na II kwartał 2021 roku. Zrewitalizowana, zabytkowa przestrzeń zostanie przywrócona miastu i jego mieszkańcom. Chcemy by Fabryka Norblina była atrakcyjna także dla turystów odwiedzających Warszawę, aby było to miejsce, które łączyć będzie wiele różnorodnych funkcji i odniesie się do niesamowitej historii fabryki i jej międzynarodowych sukcesów.

Jesteśmy dumni, że możemy przekazać Państwu raport roczny, który prezentuje rekordowe zyski skonsolidowane Grupy Capital Park. Skonsolidowany zysk netto Grupy Capital Park za 2019 rok wyniósł 263 mln zł. Głównymi czynnikami tak dobrego wyniku za 2019 rok są sprzedaż Eurocentrum Office Complex znacząco powyżej wartości księgowej oraz postępy w realizacji i wynajmie Fabryki Norblina, które przy sprzyjającym

Raport roczny 2019

8

rynku nieruchomości i kompresji stóp kapitalizacji obserwowanej w 2019 roku przełożyły się na wysoki zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych i tym samym na rekordowo wysoki wzrost NAV (+27% r/r). Dzięki wpływom ze sprzedaży tego kluczowego projektu nasze saldo gotówki na koniec roku wyniosło rekordowe 604 mln zł a wskaźniki zadłużenia netto spadły aż do poziomu 5%.

Najbardziej jednak cieszy nas fakt, że po wybitnym 2019 roku możemy zarekomendować naszej Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu pierwszą w historii Spółki wypłatę dywidendy w wysokości 2,10 PLN na akcję, tj. 227,5 mln zł o co stanowi 83,3% zysku Capital Park S.A. za 2019 rok. Tak dobre wyniki nie byłyby możliwe do osiągnięcia, gdyby

nie efekty komercjalizacji naszych kluczowych projektów. Eurocentrum Office Complex był sprzedawany z 99% poziomem komercjalizacji. Na koniec 2019 roku nasz drugi kluczowy projekt - Royal Wilanów był wynajęty w 97%. W 2019 roku zawarliśmy umowy najmu na łączną powierzchnię 22 000 m2. Na datę publikacji raportu poziom komercjalizacji naszych projektów wynosi 94%, ze średnioważonym, ponad pięcioletnim okresem wynajmu.

Nasze sukcesy biznesowe nie byłyby możliwe bez zaangażowanego i kompetentnego zespołu, któremu w imieniu Zarządu Grupy Capital Park S.A. chcielibyśmy ogromnie podziękować. Naszą wdzięczność za partnerską współpracę i okazane zaufanie kierujemy także do

wszystkich inwestorów, banków, najemców, dostawców, partnerów biznesowych oraz współpracowników.

Koniec pierwszego kwartału 2020 roku przyniósł dramatyczne wydarzenia związane z rozwojem epidemii wirusa COVID-19. Z niepokojem obserwujemy bezpośrednie skutki pandemii, jak również jej pośredni wpływ na różne dziedziny życia, ograniczenie swobód obywatelskich oraz środki bezpieczeństwa związane w wdrażaniem polityki dystansu społecznego. Zamknięcie lub wygaszenie działalności gospodarczej w wielu jej obszarach oznacza często dla przedsiębiorców utratę jedynego źródła utrzymania. Ciągłość działania wielu biznesów stanęła pod znakiem zapytania. Kryzys bezpośrednio boleśnie dotknął najemców obiektów

Raport roczny 2019

9

handlowych i obiektów mixed-use, którzy musieli zamknąć swoje sklepy, hotele i punkty usługowe. Utrata przychodów przez część naszych najemców przekłada się na ograniczenie ich zdolności do zapłaty czynszu z najmu. Środki wdrożone przez rząd w ramach Tarczy Antykryzysowej na dzień publikacji niniejszego raportu zawiesiły obowiązki wynikające z umów najmu dla najemców centrów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m2. W wyniku tych działań większość naszych projektów począwszy od pierwszych zakazów działalności wprowadzonych 14 marca 2020 roku utraciły znaczącą część przychodów z czynszów. Do daty publikacji raportu w większości przypadków udało się porozumieć z bankami finansującymi poszczególne projekty co do odroczenia spłat rat kapitałowych lub

kapitałowo-odsetkowych. Niemniej jednak kryzys spowoduje istotną utratę przychodów w 2020 roku, a w zależności od postawy banków finansujących, może mieć istotny, negatywny wpływ na płynność w poszczególnych spółkach celowych. Pragniemy podkreślić, że mimo utraty bieżących przychodów w 2020 roku, wypracowane w 2019 roku i latach poprzednich zyski, wysokie saldo środków pieniężnych oraz niski poziom zadłużenia dają poczucie bezpieczeństwa i tworzą solidny bufor chroniący Grupę Capital Park przed negatywnym wpływem kryzysu koronawirusa. Szczegółowy opis wpływu epidemii wywołanej przez wirus COVID-19 na działalność Grupy Capital Park oraz związanych z tym nowych ryzyk dla naszej działalności został zamieszczony w dalszej części niniejszego raportu.

Głęboko wierzymy, że mimo obecnego kryzysu w chwili obecnej nasza pozycja jest stabilna, jesteśmy gotowi nie tylko do obsługi zadłużenia zapadającego w 2020 i kolejnych latach, ale również do realizacji bieżących zadań inwestycyjnych i potencjalnych nowych akwizycji. Z nadzieją patrzymy w przyszłość i wierzymy, że z obecnego kryzysu wyjdziemy mądrzejsi, silniejsi i bardziej zjednoczeni.

Z wyrazami szacunku,

Jan Motz, Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny

Kinga Nowakowska, Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjna

Marcin Juszczyk, Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych

Raport roczny 2019

10

� Wyszukiwanie projektów o dużym potencjale budowy wartości

� Nabywanie pakietów kontrolnych w najlepszych nieruchomościach i portfelach na perspektywicznych rynkach

� Realizacja złożonych projektów deweloperskich i rewitalizacyjnych, które przynoszą ponadprzeciętne marże

� Bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami, wpływające na zwiększenie ich satysfakcji i wzrost czynszów dzięki innowacyjnemu podejściu do nieruchomości:

� Rozwój unikalnej koncepcji „Biuro+”

� Wdrażanie usług stanowiących wartość dodaną projektu

� Aktywny Asset Management ukierunkowany na zwiększenie lojalności najemców

� Rozwijanie zaawansowanych architektonicznie konceptów wielofunkcyjnych, które wprowadzają nową jakość i odgrywają ważną rolę w tworzeniu miasta, a także, które są przyjazne i atrakcyjne dla lokalnych społeczności, najemców i nabywców

� Zrównoważone budownictwo i dbałość o środowisko, potwierdzona międzynarodowymi certyfikatami LEED lub BREEAM

� Wchodzenie we wspólne przedsięwzięcia z renomowanymi funduszami, deweloperami i właścicielami gruntów

� Sprzedaż ukończonych projektów, kiedy warunki rynkowe pozwalają na osiągnięcie założonych zwrotów

MODEL BIZNESOWY

Sprawdzony model biznesowy spółki inwestycyjnej realizującej atrakcyjne zwroty z inwestycji

Raport roczny 2019

11

PRZEWAGI KONKURENCYJNE

Wysokiej jakości portfel nieruchomości

składający się z nowoczesnej powierzchni biurowej i handlowej klasy A, obejmujący przede wszystkim Royal Wilanów i Fabrykę Norblina (w trakcie budowy), o łącznej powierzchni 213 000 m2 i wartości rynkowej 1,8 mld zł (razem z projektami pod zarządzaniem), z czego 79% stanowią nieruchomości zlokalizowane w Warszawie – najbardziej perspektywicznym rynku nieruchomości w Polsce.

Bezpieczna struktura kapitałowa

potwierdzona zdolność do pozyskiwania zarówno tradycyjnego, jak i innowacyjnego finansowania oraz zapewnione finansowanie dla kluczowych projektów. Dzięki niej możemy stworzyć Fabrykę Norblina oraz Eurocentrum Hotel i Rezydencje, projekty które będą kluczowym czynnikiem wzrostu wartości Grupy w najbliższych 2 latach.

Zarząd z ponad 20-letnim doświadczeniem

w realizacji projektów deweloperskich i w zarzą-dzaniu nieruchomościami, zarówno na polskim jak i amerykańskim rynku, posiadający unikalne pomysły i wizje oraz możliwości w tworzeniu pro-jektów inwestycyjnych generujących wartość dla interesariuszy Spółki. W pełni funkcjonalna plat-forma operacyjna z doświadczonym, zaangażo-wanym i lojalnym zespołem 84 profesjonalistów, pozwalająca na kompleksową realizację procesu inwestycyjnego.

Unikalna koncepcja „Biuro +”

zakładająca oferowanie najwyższej jakości powierzchni biurowych oraz komfortowej przestrzeni uzupełnionej wachlarzem usług. Utrzymujemy bliskie i bezpośrednie relacje z naszymi najemcami, którzy pozostają lojalni i wielokrotnie wyrażają swoje uznanie w badaniach satysfakcji. Stosujemy nowoczesne, energooszczędne rozwiązania oraz najnowocześniejsze systemy informatyczne w naszych kluczowych budynkach, które znacząco zmniejszają koszty eksploatacyjne najemców oraz pomagają tworzyć społeczności wokół naszych nieruchomości i zwiększać komfort ich użytkowania.

Raport roczny 2019

12

STRATEGIA I WARTOŚCI

Podchodzimy odpowiedzialnie do biznesu i chcemy być godnym zaufania partnerem, cenionym zarówno przez inwestorów, jak i kontrahentów. Nasze podejście jest zawarte w naszych wartościach, które odróżniają nas od innych firm i pomagają w tworzeniu marki, z którą ludzie i organizacje chcą współpracować.

NASZE WARTOŚCI

� osiągnięcie wszystkich celów zakładanych w IPO Spółki w 2013 roku

� zrealizowanie wszystkich założeń finansowych i inwestycyjnych wyznaczonych na 2019 rok

� projekty wybudowane przez Grupę oddane zostały zgodnie z ustalonym budżetem i harmonogramem, a na koniec 2019 roku wynajęte są w 94%

� sprzedaż projektów inwestycyjnych po cenach znacząco przewyższających ich wartości księgowe

Jesteśmy dumni z naszych dotychczasowych osiągnięć i tego jak zarządzamy naszymi obiektami

SKUTECZNOŚĆ

� silne relacje z inwestorami i bankami

� bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami potwierdzone badaniami satysfakcji oraz przedłużaniem umów najmu

� doświadczony i lojalny zespół zarządzający stanowiący w pełni funkcjonalną platformę operacyjną

� silna reputacja wśród kontrahentów i partnerów

Myślimy przyszłościowo i zawsze dążymy do budowania długofalowych relacji z naszymi interesariuszami

ZAUFANIE

� prekursor na polskim rynku w tworzeniu unikalnych usług dla najemców i komfortowej przestrzeni budynków

� placemaking - innowacyjność w tworzeniu przestrzeni publicznej

� unikalna koncepcja „Biuro +”

� wykorzystanie nowoczesnej technologii w celu poprawy jakości obsługi klienta i optymalizacji wydajności budynku

� rewitalizacja terenu dawnej fabryki Norblina,

� kreatywne podejście do komercjalizacji powierzchni handlowo-usługowej

� stworzenie jednego z pierwszych na polskim rynku nieruchomości funduszu dywidendowego

Identyfikujemy nowe możliwości i staramy się być kreatywni w wyszukiwaniu i kreowaniu atrakcyjnych projektów

INNOWACYJNOŚĆ

� wysokiej jakości inteligentne budynki

� najlepsze lokalizacje

� nowoczesna powierzchnia spełniająca najwyższe standardy

Ponieważ to właśnie wartość decyduje o sukcesie na rynku aktywów trwałych

ZORIENTOWANIE NA BUDOWANIE WARTOŚCI

Raport roczny 2019

13

Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości istniejących projektów, uwalnianie zbudowanej wartości portfela nieruchomości poprzez sprzedaż ustabilizowanych aktywów i stopniową dystrybucję środków pieniężnych do akcjonariuszy, a także nabywanie nowych projektów w celu dalszego rozwoju.

CELE STRATEGICZNE NA LATA 2020-2022

Dokończenie budowy, komercjalizacja i stabilizacja rozpoczętych projektów dewelo-perskich

� Wynajęcie 47% powierzchni w Fabryce Norblina na dzień sporządzenia niniejszego raportu

Sprzedaż ukończonych projektów � Udana sprzedaż kompleksu biurowego

Eurocentrum oraz gruntu na MazurachCo

uda

ło si

ę os

iągn

ąć?

Dystrybucje do akcjonariuszy

Nabywanie nowych projektów i dalsza budowa portfela nieruchomości

� Rekomendacja Zarządu odnośnie wypłaty dywidendy za 2019 rok w wysokości 2,10 zł/akcję, tj. łącznie 227,5 mln zł

� Pozyskanie nowego inwestora strategicznego – Madison International Realty, który obecnie posiada 66% akcji Spółki

� Późniejsze nabycie ponad 12% akcji Spółki przez Europi Property Group

� Budowa pipeline’u nowych projektów

Realizacja istotnej marży deweloperskiej na ukończonych projektach

� 8% wzrost NOI (z wyłączeniem funduszy inwestycyjnych za 2018 rok)

� Eurocentrum Office Complex sprzedane z 19% premią do wartości księgowej

Rok 2019 był dla Grupy bardzo owocny. Pozyskaliśmy nowego partnera strategicznego - Madison International Property, wynajeliśmy powierzchnię dostępną w ukończonych budynkach i przeprowadziliśmy udaną sprzedaż Eurocentrum Office Complex, realizując przy tym 19-procentową premię względem ostatniej raportowanej wartości księgowej tej nieruchomości. Do końca roku zgromadziliśmy środki pieniężne, które pozwalają nam na wykup obligacji przypadających do spłaty w latach 2020-2021, a także umożliwią zarekomendowanie – po raz pierwszy w historii Spółki - wypłaty dywidendy dla naszych akcjonariuszy. Dzięki znacznemu zmniejszeniu zadłużenia i zgromadzeniu odpowiednio wysokich rezerw gotówkowych jesteśmy bardzo dobrze przygotowani do tego, aby stawić czoła ogólnorynkowemu kryzysowi wywołanemu przez koronawirusa i poszukiwać możliwości realizacji dalszego wzrostu Grupy.”

Marcin Juszczyk, Członek zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych

Raport roczny 2019

14

HISTORIA GRUPY

2003-2019

2003

Założenie spółki Capital Park sp. z o.o. (obecnie CP Management sp. z o.o.)

2005

Rozpoczęcie współpracy z Grupą Patron Capital Partners. Wspólny zakup spółki Neptun Film, będącej właścicielem kilkudziesięciu lokali kinowych w Polsce

2007-2009

Poszerzenie zakresu działalności Grupy o nowe rodzaje nieruchomości, w tym:

� nabycie inwestycji Eurocentrum z jednym istniejącym budynkiem Alfa oraz rozpoczętą budową kolejnych trzech budynków,

� zakup działki w Wilanowie pod budowę inwestycji biurowo-handlowej Royal Wilanów

� nabycie terenów po dawnej Fabryce Norblina w centrum Warszawy

� nabycie innych gruntów inwestycyjnych w Warszawie i Łodzi

2011

Oddanie do użytku budynku biurowego Racławicka Point w Warszawie i pierwszego Street Mall Vis à Vis w Radomiu

2012

Rozpoczęcie budowy inwestycji biurowej Eurocentrum Office Complex w Warszawie – budynki Beta i Gamma

2013

Utworzenie pierwszego na polskim rynku nieruchomości funduszu dywidendowego oraz sprzedaż 85% certyfikatów funduszu za łączną kwotę 64 mln złRozpoczęcie budowy inwestycji Royal WilanówDebiut Capital Park S.A. na rynku głównym GPW w Warszawie (IPO o wartości 136 mln zł)

Raport roczny 2019

15

2014

Oddanie do użytku Eurocentrum Office Complex – budynki Beta i GammaOtwarcie drugiego Street Mall Vis à Vis w Łodzi

2015

Ukończenie inwestycji Royal WilanówNabycie 53% udziałów w inwestycji Galeria Zaspa w Gdańsku i rozpoczęcie przebudowy obiektu w ramach JV z Grupą Akron

2016

Ukończenie II etapu Eurocentrum Office Complex – budynek DeltaZakończenie modernizacji Galerii Zaspa w GdańskuUtworzenie kolejnego funduszu dywidendowego REIA II FIZAN Ukończenie kameralnego budynku biurowego Topos w centrum KrakowaNabycie 60% udziałów w centrum handlowym ETC Swarzędz oraz rozpoczęcie repozycjonowania obiektu

2017

Pozyskanie 44 mln zł ze sprzedaży 85% certyfikatów REIA II FIZANWykup 47% udziałów w projekcie Galeria Zaspa w GdańskuRozpoczęcie projektu rewitalizacyjnego Fabryka NorblinaUkończenie repozycjonowania centrum handlowego ETC w Swarzędzu

2018

Ukończenie realizacji inwestycji: � Hampton By Hilton Old Town

Gdańsk � Street Mall Vis à Vis Wilanów � II etapu domów jednorodzinnych

Rezydencje Pałacowa

2019

Rozpoczęcie współpracy z nowym inwestorem strategicznym – Madison International Realty, globalną platformą inwestującą w nieruchomości klasy ASprzedaż Eurocentrum Office Complex, największego budynku biurowego Grupy, o łącznej powierzchni najmu brutto 85 100 m2

Raport roczny 2019

16

KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2019 ROKU

Dezinwestycje � Sprzedaż kompleksu biurowego Eurocentrum,

największego budynku biurowego Grupy o łącznej powierzchni najmu ponad 85 100 m2, z premią 19% do wartości księgowej.

� Sprzedaż gruntów na Mazurach, z premią 18% do wartości księgowej.

� Zawarcie listu intencyjnego dotyczącego sprzedaży Royal Wilanów, najwyższej klasy budynku biurowo-handlowego o łącznej powierzchni najmu 36 809 m2 i ulubionego miejsca spotkań mieszkańców dzielnicy.

Nowy inwestor strategiczny � W dniu 13 maja 2019 roku Madison International

Realty nabył większościowy pakiet udziałów w Capital Park. Madison International Realty jest globalną firmą private equity inwestującą w nieruchomości i portfele klasy A.

Projekty w budowie i w przygotowaniu � Znaczący postęp w budowie i komercjalizacji

Fabryki Norblina w Warszawie. Projekt, który ma zostać oddany do użytku w II kwartale 2021 roku, jest wynajęty w 47% przez znane marki i renomowanych najemców.

� Grupa uzyskała pozwolenie na budowę dla Eurocentrum Hotel i Rezydencje - projektu wielofunkcyjnego w Warszawie o powierzchni 28 220 m2 GLA oraz zaczeła proces jego sprzedaży.

Raport roczny 2019

17

Komercjalizacja i zarządzanie aktywami

� Grupa wynajęła 22 000 m2 powierzchni (z wyłączeniem kompleksu biurowego Eurocentrum), w tym: 8 400 m2 stanowiły nowe umowy najmu, 4 300 m2 – odnowienia umów, 9 300 m2 – umowy przednajmu.

� Poziom wynajęcia portfela Grupy wzrósł do 94% na koniec 2019 roku, z 92% na koniec 2018 roku.

� Otwarcie pierwszego autorskiego konceptu coworkingowego „Bee Creative” w Royal Wilanów.

� Wdrożenie pierwszej na polskim rynku natychmiastowej pomocy medycznej „Office Doctor” dedykowanej najemcom w budynkach Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów.

Nagrody � Najnowszy projekt joint-venture Grupy -

Street Mall Vis a Vis Wilanów o powierzchni najmu 4 090 m2 otrzymał nagrodę CEE Retail Awards 2019 w dwóch kategoriach: Retail Project (small) i Best Convenience Store Development Chain.

� W 2019 roku Grupa otrzymała dwie nagrody w konkursie „Top Woman In Real Estate 2019” w następujących kategoriach:

� Pro-Woman Company – Grupa Capital Park,

� Project Management – Sylwia Filewicz (Dyrektor działu budowlanego).

Raport roczny 2019

18

KLUCZOWE LICZBY 2019

W 2 0 1 9 r o k u G r u p a w y p r a c o w a ł a z y s k o p e r a c y j n y n e t t o w w y s o k o ś c i 9 2 m l n z ł , c o s t a n o w i ł o 8 % w z r o s t r / r ( p o w y ł ą c z e n i u f u n d u s z y i n w e s t y c y j n y c h z a m k n i ę t y c h z a 2 0 1 8 r o k ) .

B e z p i e c z n y p o z i o m d ł u g u . S p a d e k w s k a ź n i k ó w z a d ł u ż e n i a w y n i k a z e s p r z e d a ż y p r o j e k t u E u r o c e n t r u m O f f i c e C o m p l e x .

Z m i a n a w a r t o ś c i p o r t f e l a n i e r u c h o m o ś c i w 2 0 1 9 r o k u w y n i k a ł a p r z e d e w s z y s t k i m z e s p r z e d a ż y k o m p l e k s u b i u r o w e g o E u r o c e n t r u m i g r u n t ó w n a M a z u r a c h .

W 2 0 1 9 r o k u w a r t o ś ć p o r t f e l a n i e r u c h o m o ś c i w z r o s ł a o 2 3 % r / r n a b a z i e p o r ó w n y w a l n e j , g ł ó w n i e z e w z g l ę d u n a z y s k n a r e w a l u a c j i F a b r y k i N o r b l i n a o r a z w y d a t k i i n w e s t y c y j n e .

Ukończone

Razem

W budowie W przygotowaniu

47%

5%

2017 20172018 20182019 2019

STRUKTURA PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

LTV DŁUG NETTO / AKTYWA

69

882

85

975

921 240

2017 20172018 20182019 2019

NOI NAV (z wył. NCI)

45%62%

56%50%

Objaśnienia: 1 Dane historyczne z wyłączeniem funduszy inwestycyjnych zamkniętych2 Wartości nieruchomości z wyłączeniem wpływu MSSF 16

2012 2014 2016 20182013 2015 2017 2019

1 213 1 1691 444

1 761 1 747 1 8572 048

1 371

459

280

474

400207

1 154

550

386233

37428

1 345

82421

1 546

399

344

701

75368

1 410

95645

632

R e k o r d o w y w z r o s t N AV o 2 7 % r / r o r a z p o t e n c j a ł d a l s z e g o w z r o s t u w a r t o ś c i p o r t f e l a n i e r u c h o m o ś c i d z i ę k i r e a l i z a c j i F a b r y k i N o r b l i n a .

Raport roczny 2019

19

92 mln złNOI

263 mln złZysk netto

1,8 mld złWartość portfela w zarządzaniu

11,45NAV na akcję

40 mln EURZysk na sprzedaży Eurocentrum Office Complex*

604 mln złŚrodki pieniężne

94%Poziom najmu nieruchomości ukończonych

84Specjalistów

*różnica między wartością nieruchomości z ceny sprzedaży a wartością księgową

NAV NA AKCJĘ

5,58

5,21

1,750,79 0,48 0,33 0,22 0,21 0,21

-0,53-1,09

-1,79

11,45

środ

ki p

ieni

ężne

Roya

l Wila

nów

inw

esty

cje

w je

dnos

tki

wsp

ółko

ntro

low

ane

pozo

stał

e ni

eruc

hom

ości

Ham

pton

By

Hilto

n O

ld To

wn

Gdań

sk

oblig

acje

reze

rwa

z tyt

ułu

odro

czon

ego

poda

tku

doch

odow

ego

akty

wa

netto

/ ak

cję

Fabr

yka

Nor

blin

a

Euro

cent

rum

Hot

el

i Rez

yden

cje

pozo

stał

e ak

tyw

a i

zobo

wią

zani

a

Gale

ria Z

aspa

korp

orac

yjna

lini

akr

edyt

owa

Raport roczny 2019

20

WYBRANE DANE FINANSOWE2019

PLN ‘0002018

PLN ‘0002019

EUR ‘0002018

EUR ‘000Nieruchomości inwestycyjne i aktywa prze-znaczone do sprzedaży

1 420 858 2 360 158 333 652 548 874

Nieruchomości inwestycyjne i aktywa przeznaczone do sprzedaży

1 371 325 2 360 158 322 021 548 874

MSSF 16 – wdrożenie od 2019 -PWUG 49 533 - 11 631 -

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 604 251 110 338 141 893 25 660

Aktywa razem 2 141 977 2 569 907 502 989 597 653

Zobowiązania oprocentowane, w tym pre-zentowane w zobowiązaniach Grupy do sprzedaży

706 202 1 330 701 165 833 309 465

Zobowiązania razem 901 171 1 480 127 211 617 344 216

Udziały niekontrolujące - 114 904 - 26 722

Aktywa netto (NAV) 1 240 806 1 089 780 291 371 253 437

Aktywa netto (NAV) z wyłączeniem NCI 1 240 806 974 876 291 371 226 715

NAVPS 11,45 9,07 2,69 2,12

Liczba akcji 108 333 998 107 495 143 108 333 998 107 495 143

Zobowiązania netto do aktywów razem 4,87% 47,49% 4,87% 47,49%

Zobowiązania netto do kapitałów własnych 0,08 1,12 0,08 1,12

Przychody z wynajmu 123 730 145 836 28 763 34 178

Zysk operacyjny netto 91 759 108 580 21 331 25 447

Marża 74% 74% 74% 74%

Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjono-wania spółek

(25 166) (14 419) (5 850) (3 379)

Zysk ze zbycia jednostek zależnych 134 982 - 31 697 -

Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości

204 885 92 754 47 628 21 738

Zysk/strata z aktualizacji wyceny nierucho-mości 162 417 79 198 37 756 18 561

Zysk/strata z działalności operacyjnej 367 302 171 951 85 384 40 299

Zysk/strata netto przypadający na akcjona-riuszy spółki dominującej

262 938 85 339 61 123 20 000

EPS (rozwodniony) 2,44 0,79 0,57 0,19

Przepływy z działalności operacyjnej 85 788 106 249 19 943 24 901

Przepływy z działalności inwestycyjnej 385 645 (115 089) 89 648 (26 973)

Przepływy z działalności finansowej 22 479 (74 148) 5 226 (17 377)

Raport roczny 2019

21

PANDEMIA COVID-19W pierwszych miesiącach 2020 roku na całym świecie gwałtownie rozprzestrzenił się nowy koronawirus wywo-łując ogólnoświatową pandemię. W celu ograniczenia rozwoju wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. w drugiej połowie marca 2020 roku wprowadziła zakaz prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodar-czych. Powyższa sytuacja nie ma wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2019 rok. Jednakże, zgodnie z posiadaną na chwilę obecną wiedzą, Grupa przewiduje, że skutki związane z pandemią koronawirusa mogą mieć negatywny wpływ na wynik finansowy Grupy w okresie 2020 roku oraz w zależności od czasu trwania ograniczeń związanych z epidemią koronawirusa, również na dalszy okres. W ocenie Zarządu, w związku z czasowym wygaszeniem umów najmu w galeriach handlowych o powierzchni po-wyżej 2 000 m2, zakazami i ograniczeniami wprowadzony-mi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 może wpłynąć na obniżenie skonsolidowanych zysków ope-racyjnych netto (NOI) Grupy za drugi kwartał 2020 roku o około 45% na skutek redukcji opłat z tytułu najmu.Poza wyżej wymienionym, Zarząd zidentyfikował nastę-pujące obszary, w jakich wpływ epidemii może być istotny dla Grupy:

� brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z usta-lonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur admi-nistracyjnych,

� utrudniony dostęp do finansowania i / lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredy-towych,

� spadek aktywności najemców i partnerów bizneso-wych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji procesu inwestycyjnego.

Zarząd na bieżąco monitoruje proces rozprzestrzeniania się epidemii i podejmuje działania mające na celu zmini-malizowanie opisanych powyżej ryzyk, w szczególności, by umożliwić:

� realizację budowy Fabryki Norblina zgodnie z uzgod-nionym harmonogramem i budżetem,

� prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy z jak najmniejszymi zakłóceniami,

� realizację rozpoczętych procesów sprzedażowych i in-westycyjnych,

� utrzymanie płynności Grupy.Na dzień sporządzenia niniejszego raportu realizacja bu-dowy przebiega bez zakłóceń, a sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 606 mln złotych dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w ob-liczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa.Grupa nie identyfikuje znaczącego ryzyka niedotrzymania lub złamania zasad zawartych umów, w szczególności umów kredytów bankowych czy dotyczących obligacji. Grupa wycenia swoje nieruchomości inwestycyjne w war-tości godziwej. Ogólne pogorszenie koniunktury gospo-darczej spowodowanej pandemią może mieć negatywny wpływ na wycenę tych nieruchomości. Na dzień sporzą-dzenia niniejszego raportu Zarząd nie jest w stanie ocenić wpływu zaistniałej sytuacji na wycenę nieruchomości.Powyższa ocena została sporządzona zgodnie z najlepszą wiedzą na dzień sporządzenia niniejszego raportu, przy czym rozmiar i skutki wpływu pandemii są niemożliwe do oszacowania oraz uzależnione od czynników, które pozo-stają poza wpływem i kontrolą Grupy.

Raport roczny 2019

22

PRZEGLĄD PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

1,4 mld złWartość portfela konsolidowanego w 100%

1,8 mld złWartość portfela w zarządzaniu

94%Obłożenie

213 000 m2Powierzchnia najmu brutto w zarządzaniu

W a r t o ś ć p o r t f e l a n i e r u c h o m o ś c i ( z w y ł ą c z e n i e m E u r o c e n t r u m O f f i c e C o m p l e x i z a m k n i ę t y c h f u n d u s z y i n w e s t y c y j n y c h ) w z r o s ł a d o 1 , 4 m l d z ł w 2 0 1 9 r o k u z 1 , 1 m l d z ł n a k o n i e c 2 0 1 8 r o k u . 2 3 % w z r o s t w a r t o ś c i r / r w y n i k a ł z p o s t ę p ó w w r e a l i z a c j i b u d o w y F a b r y k i N o r b l i n a , p o z w o l e n i a n a b u d o w ę E u r o c e n t r u m H o t e l i R e z y d e n c j e , w y ż s z y c h c z y n s z ó w i r o s n ą c e g o p o z i o m u n a j m u w o b i e k t a c h u k o ń c z o n y c h . O b ł o ż e n i e n i e r u c h o m o ś c i w z r o s ł o o 2 % d o 9 4 % n a k o n i e c 2 0 1 9 r o k u . W m i n i o n y m r o k u G r u p a s p r z e d a ł a k o m p l e k s b i u r o w y E u r o c e n t r u m w W a r s z a w i e o r a z n i e z a b u d o w a n ą d z i a ł k ę n a M a z u r a c h .

7 projektów ukończonychGAV: 632 mln złGLA: 64 200 m2

1 projekt w budowieGAV: 643 mln złGLA: 65 000 m2

4 pozostałe projektyGAV: 95 mln zł GLA: 28 700 m2

3 projekty joint ventureUdział Grupy: 51 mln złGLA: 25 100 m2

2 zamknięte fundusze inwestycyjneUdział Grupy: 22 mln złGLA: 30 000 m2

5,4 rokuśrednioważony okres trwa-nia umów najmu w projek-tach ukończonych

Raport roczny 2019

23

79%WARTOŚCI PORTFELA POD ZARZĄDZANIEM

zlokalizowana jest w Warszawie, najbardziej perspektywicznym rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Lokalizacja kluczowych nieruchomości Grupy

Ł

WS

G

Swarzędz

Łódź

Gdańsk

Hampton by Hilton Old Town Gdańsk

Hotelowo-handlowyGLA: 8 884 m2

06/2018

Vis à Vis ŁódźHandlowy

GLA: 5 712 m212/2014

ETC Swarzędz (projekt jv)

HandlowyGLA: 20 104 m2

10/2017

Eurocentrum Hotel i RezydencjeHotelowo-mieszkalnyGLA: 28 220 m2W przygotowaniu

Royal WilanówWielofunkcyjny GLA: 36 809 m208/2015

Eurocentrum Hotel i RezydencjeHotelowo-mieszkalnyGLA: 28 220 m2W przygotowaniu

Rezydencje Pałacowa II (projekt jv)Mieszkalny

Sprzedanych domów: 100% (na dzień raportu)

09/2018

Vis à Vis Wilanów (projekt jv)HandlowyGLA: 4 090 m212/2018

Galeria ZaspaHandlowy

GLA: 8 670 m2

04/2016

Warszawa

Fabryka NorblinaWielofunkcyjnyGLA: 65 000 m2Q2/2021

Raport roczny 2019

24

EKOROZWIĄZANIA GENERUJĄCE OSZCZĘDNOŚCI

CO WYRÓŻNIA NASZE INWESTYCJE?

Ekologia i ochrona środowiska to nie są dla nas puste hasła, ale realne rozwiązania wdrażane w życie. Eu-rocentrum Office Complex (sprzedany w 2019 roku) może się pochwalić ekologicznym certyfikatem LEED na najwyższym możliwym poziomie, czyli PLATINUM, a Royal Wilanów - BREEAM z oceną Very Good. Nasz flagowy projekt, Fabryka Norblina, gdzie duża ilość przestrzeni zabytkowej stanowi dodatkowe wyzwanie dla procesu certyfikacji, również został pre-certyfiko-wany oceną Very Good w systemie BREEAM. Uzyska-nie takich certyfikatów wymaga dużego zaangażo-wania zarówno podczas projektowania jak i budowy, a także zrealizowania bardzo wielu rygorystycznych wymagań i szczegółowych wytycznych.

Royal Wilanów posiada wbudowane nowoczesne rozwiązania oszczędzające wodę i energię. Elementy wyróżniające Royal Wilanów to m.in.:

� Wykorzystanie wody deszczowej do spłukiwania toalet oraz do podlewania zieleni w atriach i wokół budynku

� Szyby refleksyjne, które odbijają światło i zapobiegają przegrzaniu budynku

� Energooszczędne armatury łazienkowe

� Energooszczędne rozwiązania w instalacjach HVAC

� Energooszczędne oświetlenie z czujnikami ruchu oparte na technologii LED

� Windy o minimalnym zużyciu energii elektrycznej z ekonomicznym napędem i oświetleniem

� Oszczędność energii dzięki instrumentom BMS

� Ograniczenie efektu wysp ciepła dzięki membranie dachowej o wysokim współczynniku odbicia światła

� Zastosowanie nowoczesnych i przyjaznych dla środowiska niskoemisyjnych materiałów wykończeniowych

� Program Edukacji Ekologicznej dla najemców

Raport roczny 2019

25

N a s z e b u d y n k i p o s i a d a j ą w i e l e e k o l o g i c z n y c h r o z w i ą z a ń , k t ó r e n i e t y l k o p o z y t y w n i e w p ł y w a j ą n a ś r o d o w i s k o i k o m f o r t n a j e m c ó w, a l e t a k ż e s ą g w a r a n t e m m n i e j s z y c h k o s z t ó w e k s p l o a t a c y j n y c h . To m i e j s c a d l a f i r m d b a j ą c y c h o s w o i c h p r a c o w n i k ó w, ś r o d o w i s k o n a t u r a l n e o r a z p a t r z ą c y c h n a w y b ó r s w o j e j s i e d z i b y p o d k ą t e m d ł u g o f a l o w y c h o s z c z ę d n o ś c i .

KOMFORTOWE MIEJSCE PRACY I SZEROKA OFERTA USŁUG PRZYCIĄGAJĄCA RENEOMOWANYCH NAJEMCÓW

Atuty naszych nieruchomości to m.in.:

� Ogólnodostępne atria z naturalną roślinnością � Pełen wachlarz usług na co dzień niezbędnych pracownikom jak

i okolicznym mieszkańcom. W tym samym budynku znajdują się liczne sklepy, punkty usługowe, restauracje i kawiarniami, czynne w czasie pracy oraz poza godzinami pracy biur

� Udogodnienia dla osób korzystających z komunikacji alternatyw-nej: liczne miejsca postojowe dla rowerów, prysznice z szatniami, samoobsługowa stacja naprawy rowerów, stacje rowerów miej-skich Veturillo

� Punkty ładowania samochodów elektrycznych oraz platforma car-pooling, umożliwiająca pracownikom wspólne dojazdy do pracy

� Sztuka w przestrzeniach wspólnych

N a s z e f l a g o w e p r o j e k t y s t a n o w i ą p o ł ą c z e n i e k o m f o r t o w e g o m i e j s c a p r a c y z e l e g a n c k ą p o w i e r z c h n i ą h a n d l o w o -u s ł u g o w ą , w k t ó r y c h p r z y j a z n a a r c h i t e k t u r a , e s t e t y c z n a f o r m a o r a z w ł a ś c i w i e d o b r a n e r o z w i ą z a n i a t e c h n i c z n e t w o r z ą k l i m a t s p r z y j a j ą c y r o z w o j o w i o r g a n i z a c j i , b i z n e s o w e m u s u k c e s o w i i b u d o w a n i u m i ę d z y l u d z k i c h w i ę z i .

Raport roczny 2019

26

W y c h o d z i m y p o n a d r y n k o w e s t a n d a r d y i w p r o w a d z a m y i n n o w a c y j n e u s ł u g i , a w s z y s t k o p o t o , ż e b y b u d o w a ć s a t y s f a k c j ę n a j e m c ó w i d ł u g o t r w a ł e r e l a c j e .

Cenimy indywidualne podejście do naszych najemców a ich komfort i zadowolenie są dla nas najważniejsze. Wychodzimy ponad rynkowe standardy i wprowadzamy innowacyjne usługi, a wszystko po to, żeby budować satysfakcję najemców i długotrwałe relacje.

� Jako pierwsi w Polsce wprowadziliśmy do budynku biurowego bezpłatną usługę Concierge & Lifestyle Managera.

� Jako pierwsi zapewniliśmy innowacyjną usługę pierw-szej pomocy medycznej dla najemców Eurocentrum i Royal Wilanów, dzięki czemu pracownicy naszych biur mają dostęp do całodziennej opieki medycznej świadczonej przez wykwalifikowanego ratownika me-dycznego i zespół medyczny ze specjalistyczną karetką pogotowia wyposażoną w zaawansowany sprzęt do ratowania życia i zdrowia ludzi.

� Organizujemy budżet partycypacyjny, w którym na-jemcy sami decydują o dodatkowych udogodnieniach, które wprowadzamy.

� Uruchomiliśmy dedykowaną platformę carpoolingu, umożliwiającą naszym najemcom wspólne dojazdy do pracy.

� Wspieramy aktywność fizyczną poprzez organizację ta-kich akcji jak m.in.: Zdrowe Plecy, Letnia Strefa Fitness w Royal Wilanów, w ramach których wszyscy mogli ko-rzystać z otwartych, profesjonalnych treningów m.in. crossfit, outdoor cycling czy pose running.

� Przygotowujemy praktyczne manuale z informacjami dotyczącymi życia obiektu, a także eko-poradniki pro-mujące edukację ekologiczną czy autorską aplikację mobilną „Royal Wilanów”.

� Kładziemy duży nacisk na animowanie przestrzeni wspólnej i wokół budynków, organizując liczne akcje i wydarzenia, takie jak m.in. wernisaże, akcje krwio-dawstwa, Strefa Kibica, Nocne Granie czy wspólne świętowanie urodzin budynków.

INNOWACYJNE PODEJŚCIE DO ASSET MA-NAGEMENT

Raport roczny 2019

27

Nasze nieruchomości doceniane są w prestiżowych konkursach. Eurocen-trum Office Complex zajęło II miejsce w kategorii Projekt Przestrzeń 2014 w ogólnopolskim konkursie organizo-wanym przez Ministra Środowiska dla deweloperów na inwestycje przyjazne człowiekowi i środowisku a projekt Royal Wilanów otrzymał nagrodę Best City Space 2017 od CIJ Awards Poland.

W 2019 roku nasz najnowszy pro-jekt – czwarte centrum handlowe pod szyldem Vis à Vis w warszawskim

Wilanowie, otrzymało nagrodę CEE Retail Awards w kategorii „Retail Pro-ject (small)”. W tym samym konkursie, nagrodą w kategorii „Best Convenience Store Development Chain”, została na-grodzona cała sieć Street Mall Vis à Vis – to dla nas dowód, że także mniejsze, lokalne projekty handlowe mają szansę wyróżnić się oryginalną ofertą i archi-tekturą, co - mamy nadzieję – przełoży się na zaufanie i lojalność naszych klientów.

NAGRODY I WYRÓŻNIENIA

Raport roczny 2019

28

PODSUMOWANIE PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

ŹRÓDŁO: Capital Park; Raporty z wyceny portfela nieruchomości Capital Park na dzień 31.12.2019 sporządzone przez Knight Frank Sp. z o.o., Jones Lang LaSalle sp. z o.o., Emmerson Evaluation sp. z o.o.- dla wartości księgowej, wartości docelowej, docelowe NOI, yield, capex do poniesienia. Dane prezentowane są w mln złotych na dzień 31 grudnia 2019, o ile nie wskazano inaczej.

OBJAŚNIENIA:1. Wartości księgowe w PLN, EUR zaprezentowane zostały z wyłączeniem wpływu MSSF 162. Yield Hampton by Hilton Old Town Gdańsk wynika z zawartej z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.3. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla kluczowych projektów kształtuje się następująco: Royal Wilanów: 7,60%, Fabryka Norblina: 5,19%.4. Zadłużenie finansowe prezentowane w kwotach nominalnych, tj. z wyłączeniem wpływu zamortyzowanego kosztu.5. Capex do poniesienia stanowi nakłady inwestycyjne do poniesienia na danym projekcie po 31 grudnia 2019 roku6. W projekcie Eurocentrum Hotel i Rezydencje podane GLA obejmuje 8 tys. m2 planowanej powierzchni użytkowej apartamentów, wartość księgowa na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży.7. W projekcie Rezydencje Pałacowa II GLA obejmuje powierzchnię użytkową domów z kolei wartość docelową projektu stanowią wpływy netto ze sprzedaży pozostałych domów. Na dzień sporządzenia raportu wszystkie domy zostały sprzedane.8. W tabeli przedstawiono 100% wartości nieruchomości i zadłużenia projektów joint venture.9. Na dzień sporządzenia raportu powierzchnia Fabryki Norblina wynajęta była w 47%.

Nieruchomość Miasto Rodzaj obiektuGLA

(tys. m2)

Wskaźnik obłożenia

(31/12/2019)

Wartość księgowa (mln EUR)

Wartość księgowa (mln PLN)

Wartość docelowa (mln PLN)

YieldWAULT

(w latach)Zadłużenie (mln PLN)

Docelowe NOI (mln PLN)

Capex do poniesienia (mln PLN)

Udział Grupy (%)

INWESTYCJE UKOŃCZONE

Royal Wilanów WarszawaBiurowo-handlowy

37 97% 102 434 438 6,50% 3,8 245 28 2 100%

Hampton By Hilton Old Town Gdańsk Gdańsk Hotel 9 100% 17 72 72 8,50% 16,0 49 6 0 100%

Gdańsk Zaspa Gdańsk Handlowy 9 93% 14 61 62 8,00% 3,9 37 5 1 100%

Vis à Vis Łódź Łódź Handlowy 6 89% 8 33 33 7,75% 4,9 25 3 1 100%

Warszawa Belgradzka Warszawa Handlowy 4 63% 6 26 26 7,25% 6,1 18 2 1 100%

Warszawa Aleja KEN Warszawa Handlowy 0 100% 1 5 5 7,25% 2,6 - <1 0 100%

Bydgoszcz Krasińskiego Bydgoszcz Handlowy 0 100% 0 1 1 7,25% 5,1 - <1 0 100%

Suma 64 94% 148 632 637 5,4 374 44 5

INWESTYCJE W BUDOWIE I PRZYGOTOWANIU

Fabryka Norblina WarszawaBiurowo-handlowy

65 37% 151 645 1 334 4,94% n/a 81 66 565 100%

Eurocentrum Hotel i Rezydencje WarszawaHotelowo-mieszkalny

28 33% 20 85 85 n/a - - 0 100%

Pozostałe 5 miast - 1 n/a 2 9 9 n/a n/a - - - 100%

Suma 94 174 739 1 429 n/a 81 66 565

Razem – nieruchomości konsolidowane w 100% 158 158 322 1 371 2 066 4,6 455 110 570

INWESTYCJE JOINT-VENTURE

ETC Swarzędz Swarzędz Handlowy 20 89% 35 147 152 7 50% 4,1 117 11 3 60%

Vis à Vis Wilanów Warszawa Handlowy 4 100% 9 38 38 7 00% 8,1 19 3 0 66%

Rezydencje Pałacowa II Warszawa Mieszkalny 1 83% 2 7 7 n/a n/a - - - 66%

Suma 25 93% 45 192 198 5,1 136 14 3

RAZEM 183 367 1 563 2 264 5,3 591 124 572

Raport roczny 2019

29

Nieruchomość Miasto Rodzaj obiektuGLA

(tys. m2)

Wskaźnik obłożenia

(31/12/2019)

Wartość księgowa (mln EUR)

Wartość księgowa (mln PLN)

Wartość docelowa (mln PLN)

YieldWAULT

(w latach)Zadłużenie (mln PLN)

Docelowe NOI (mln PLN)

Capex do poniesienia (mln PLN)

Udział Grupy (%)

INWESTYCJE UKOŃCZONE

Royal Wilanów WarszawaBiurowo-handlowy

37 97% 102 434 438 6,50% 3,8 245 28 2 100%

Hampton By Hilton Old Town Gdańsk Gdańsk Hotel 9 100% 17 72 72 8,50% 16,0 49 6 0 100%

Gdańsk Zaspa Gdańsk Handlowy 9 93% 14 61 62 8,00% 3,9 37 5 1 100%

Vis à Vis Łódź Łódź Handlowy 6 89% 8 33 33 7,75% 4,9 25 3 1 100%

Warszawa Belgradzka Warszawa Handlowy 4 63% 6 26 26 7,25% 6,1 18 2 1 100%

Warszawa Aleja KEN Warszawa Handlowy 0 100% 1 5 5 7,25% 2,6 - <1 0 100%

Bydgoszcz Krasińskiego Bydgoszcz Handlowy 0 100% 0 1 1 7,25% 5,1 - <1 0 100%

Suma 64 94% 148 632 637 5,4 374 44 5

INWESTYCJE W BUDOWIE I PRZYGOTOWANIU

Fabryka Norblina WarszawaBiurowo-handlowy

65 37% 151 645 1 334 4,94% n/a 81 66 565 100%

Eurocentrum Hotel i Rezydencje WarszawaHotelowo-mieszkalny

28 33% 20 85 85 n/a - - 0 100%

Pozostałe 5 miast - 1 n/a 2 9 9 n/a n/a - - - 100%

Suma 94 174 739 1 429 n/a 81 66 565

Razem – nieruchomości konsolidowane w 100% 158 158 322 1 371 2 066 4,6 455 110 570

INWESTYCJE JOINT-VENTURE

ETC Swarzędz Swarzędz Handlowy 20 89% 35 147 152 7 50% 4,1 117 11 3 60%

Vis à Vis Wilanów Warszawa Handlowy 4 100% 9 38 38 7 00% 8,1 19 3 0 66%

Rezydencje Pałacowa II Warszawa Mieszkalny 1 83% 2 7 7 n/a n/a - - - 66%

Suma 25 93% 45 192 198 5,1 136 14 3

RAZEM 183 367 1 563 2 264 5,3 591 124 572

Raport roczny 2019

30

Royal Wilanów to najwyższej klasy budynek biurowo-usługowy, który stanowi jeden z najbardziej charakterystycznych punktów w Wilanowie i jest ulubionym miejscem spotkań okolicznych mieszkańców. Budynek został zaprojektowany z dbałością o środowisko i posiada certyfikat BREEAM na poziomie Very Good.

W 2019 roku otworzyliśmy naszą pierwszą autorską koncepcję coworkingową „Bee Creative”, która w krótkim czasie została w pełni wynajęta oraz wzbogaciliśmy ofertę dla najemców o innowacyjną usługę „Office Doctor”. Do naszych najemców dołączyli między innymi: Carrefour, restauracja AZIA,

Foods by Ann Healthy Store, M&P Alkohole świata oraz piekarnia Bakery Wilanów. W ubiegłym roku w kompleksie odbyło się również kilkanaście bezpłatnych wydarzeń, które były niezwykle popularne wśród najemców i okolicznych mieszkańców. Były to między innymi kino plenerowe Filmowa Stolica Lata, Nocne Granie, lodowisko, akcje promujące zdrowie, regularne treningi sportowe dla dzieci a także liczne warsztaty i festiwale. Ponadto tereny rekreacyjne wokół budynku zostały uzupełnione ogólnodostępnym minigolfem i kabiną VR z wirtualną grą pszczelarską.

Royal Wilanów to tętniąca życiem przez 7 dni w tygodniu otwarta zarówno dla najemców, jak i okolicznych mieszkańców, przestrzeń z infrastrukturą sportową i kulturalną.

Budynek oferuje szeroki wachlarz usług, m.in: liczne restauracje, supermarket, centrum medyczne, delikatesy, fitness club, pralnię, fryzjera.

Ekologiczny certyfikat zobowiązuje, dlatego w wewnętrznych atriach rosną drzewa, w recepcjach przez wszystkie piętra pnie się naturalna roślinność, a na dachu budynku znajduje się pasieka miejska.

Raport roczny 2019

31

L o k a l i z a c j a

Royal Wilanów usytuowany jest w samym sercu Wilanowa, w prestiżowym sąsiedztwie zabytkowego Pałacu Wilanowskiego, ratusza dzielnicy w otoczeniu nowoczesnych osiedli mieszkaniowych. Dojazd na lotnisko i do centrum miasta zajmuje kilkanaście minut.

Kluczowi najemcy

ERBUD, Sygnity, Carrefour, Boehringer Ingelheim, Medicover, Gedeon Richter, General Property, Lindt & Sprungli, Artis Wellness Club.

Royal Wilanów

GLA 36 809 m2 (biura: 29 580 m2, handel: 7 229 m2)

Termin realizacji Sierpień 2015

Wartość księgowa 434 mln zł

Docelowe NOI 28 mln zł

Obłożenie 97% (biura: 98%, handel: 100%)

WAULT 3,8 roku

Yield 6,50%

Budynek otaczają zielone place i tereny rekreacyjne z ogólnodostępnymi m.in. trampolinami, ścianką wspinaczkową, czy boiskiem do siatkówki.

Ściany holu głównego i recepcji zdobią dzieła sztuki oraz cyklicznie

organizowane są wernisaże cenionych artystów.

Budynek posiada liczne udogodnienia dla rowerzystów: parkingi, szatnie, samoobsługowe stacje naprawy rowerów. W sąsiedztwie budynku znajduje się stacja Veturilo.

Przygotowaliśmy autorską aplikację mobilną, w której oprócz aktualnych promocji naszych najemców, można dowiedzieć się o organizowanych w Wilanowie wydarzeniach czy przystąpić do programu lojalnościowego Royal Loyal.

WarszawaKlimczaka 1

/royal.wilanowwww.royal-wilanow.pl /royal_wilanow

INWESTYCJE UKOŃCZONE INWESTYCJE W BUDOWIE I W PRZYGOTOWANIU INWESTYCJE JOINT-VENTURE

https://www.facebook.com/royalwilanow/

http://www.royal-wilanow.pl

https://www.instagram.com/royal_wilanow/

Raport roczny 2019

32

Unikalny projekt hotelowo-handlowy w centrum Gdańska z 174 pokojami, dwoma salami konferencyjnymi oraz salą fitness dla gości. Parter przeznaczony został na nowoczesną powierzchnię handlowo-usługową z dostępem zarówno od ulicy Piwnej, jak i Długiej.

W budynku znajduje się również garaż podziemny na 34 miejsca postojowe oraz ogólnodostępne kino studyjne, prowadzone przy współpracy z Pomorską Fundacją Filmową. Wystrój hotelu nawiązuje do historycznej funkcji obiektu – dawnego kina Neptun.

W 2019 roku, pierwszym pełnym roku działalności, hotel cieszył się obłożeniem pokoi na średnim poziomie 75%, co było wynikiem znacznie powyżej założeń.

Raport roczny 2019

33

L o k a l i z a c j a

Inwestycja zlokalizowana jest w samym sercu Gdańskiej Starówki, w kwartale ulicy Długiej, Kaletniczej, Piwnej i Lektykarskiej, w prestiżowym otoczeniu mieszczańskich kamieniczek, najbardziej znanych zabytków miasta, niezliczonej ilości kawiarni i restauracji. Jest to najbardziej reprezentacyjna i tętniąca życiem część Gdańska, która od wieków łączy handel, kulturę.

Kluczowi najemcy

VHM (operator hotelu Hampton by Hilton), Delikatesy Kos, Manufaktura Nalewki, Pan Kejk

Hampton by Hilton Old Town Gdańsk

GLA 8 884 m2 (hotel: 8 219 m2, handel: 665 m2)

Termin realizacji Czerwiec 2018



Obłożenie 100%

WAULT 16,0 lat

Yield 8,50%

TM

GdańskDługa 57/58


Raport roczny 2019

34

Galeria Zaspa to nowe oblicze pierwszego trójmiejskiego centrum handlowego – ETC.

Budynek został zmodernizowany przez Grupę Capital Park w ramach wspólnego przedsięwzięcia z Grupą Akron i oddany do użytku w kwietniu 2016. W 2017 roku Grupa wykupiła od Akron Group pozostałe udziały w inwestycji i obecnie jest 100%

właścicielem nieruchomości. Projekt architektoniczny oraz elementy wystroju wnętrza Galerii Zaspa nawiązują do historii budynku, który pierwotnie pełnił funkcję dawnego hangaru lotniczego. Centrum handlowe oferuje 50 sklepów i punktów usługowych na dwóch kondygnacjach oraz 215 bezpłatnych miejsc postojowych.

W 2019 roku do grona najemców centrum handlowego dołączyły Cukiernia Sowa i NailArts. Kompleks był gospodarzem wielu bezpłatnych wydarzeń i kampanii promocyjnych dla lokalnych mieszkańców. W 2019 roku centrum odwiedziło 1 700 000 osób.

Raport roczny 2019

35

Galeria Zaspa

GLA 8 670 m2

Termin realizacji Kwiecień 2016



Obłożenie 93%

WAULT 3,9 roku

Yield 8,00%

L o k a l i z a c j aCentrum handlowe zlokalizowane jest w sercu gdańskiej dzielnicy Zaspa przy Al. Rzeczpospolitej 33, głównej arterii komunikacyjnej Trójmiasta. Doskonałe połączenia komunikacyjne zapewniają pobliskie przystanki tramwajowe i autobusowe.

Kluczowi najemcy

Intermarche, Euro RTV AGD, Calypso Fitness, Pepco, KiK, Rossmann, ZooKarina, Textil Market, PKO BP, Apteka DOZ, Dominos Pizza, YES

GdańskAl. Rzeczypospolitej 33

/galeriazaspawww.etcgdanskgaleriazaspa.pl


https://www.facebook.com/galeriazaspa/

http://www.etcgdanskgaleriazaspa.pl

Raport roczny 2019

36

Street Mall Vis à Vis w Łodzi to kameralny, parterowy kompleks handlowo-usługowy o powierzchni 5 712 m2, w którym znajduje się supermarket, 16 lokali usługowo-handlowych oraz 100 miejsc parkingowych.

Formuła Street Mall Vis à Vis jest oparta na idei dostępności. Otwarcie handlu na zewnątrz, wejścia do lokali dostępne bezpośrednio z ulicy i parkingu, ograniczone do minimum powierzchnie wspólne.

W 2019 roku centrum handlowe zmagało się z przejściowymi trudnościami z powodu braku operatora spożywczego, jednak w grudniu 2019 roku Grupa zawarła umowę z ogólnopolską siecią spożywczą - Lidl, która po przeprowadzeniu prac remontowych otworzy swój sklep w drugiej połowie 2020 roku.

Raport roczny 2019

37

Street Mall Vis à Vis Łódź

GLA 5 712 m2

Termin realizacji Grudzień 2014



Obłożenie 89%

WAULT 3,9 roku

Yield 7,75%

L o k a l i z a c j a Street Mall Vis à Vis jest zlokalizowany w północnej części Łodzi w otoczeniu największych osiedli mieszkaniowych, w bezpośrednim sąsiedztwie marketu Castorama. Lokalizacja w pobliżu jednego z głównych węzłów komunikacyjnych miasta – skrzyżowania ulicy Zgierskiej, alei Włókniarzy oraz ulicy Sikorskiego zapewnia doskonałą ekspozycję oraz bardzo dobry dostęp komunikacyjny, zarówno dla okolicznych mieszkańców, jak i dla pracujących w Łodzi mieszkańców Zgierza.

Kluczowi najemcy

Lidl, Pepco, Rossmann, FitFabric fitness club, Blue Medica, Domino’s Pizza

ŁódźZgierska 211

/streetmall.visavis.lodz/www.visavis-streetmall.pl/lodz


https://www.facebook.com/streetmall.visavis.lodz/

http://www.visavis-streetmall.pl/lodz

Raport roczny 2019

38

W 2019 roku nastąpił znaczny postęp na budowie inwestycji Fabryki Norblina, unikalnego wielofunkcyjnego projektu rewitalizacji dawnych zakładów Norblina w Warszawie. W minionym roku Grupa zrealizowała niezwykle wymagające roboty podziemne oraz przy zabezpieczeniu zabytkowych budynków. Obecnie trwają prace przy części naziemnej pierwszego z dwóch nowych budynków biurowych. Budowa przebiega zgodnie z założonym harmonogramem i budżetem i ma zostać ukończona w ciągu 5 kwartałów. 8-kondygnacyjny obiekt

zaoferuje łącznie ok. 41 200 m2 powierzchni biurowej oraz ok. 23 800 m2 powierzchni handlowo-usługowo-rekreacyjnej. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu zawarte zostały umowy na wynajem 47% powierzchni budynku.

Kiedy patrzy się na krajobraz warszawskiej Woli, z dnia na dzień zobaczyć można zmieniający się klimat tego miejsca, które na naszych oczach przechodzi spektakularną metamorfozę. Postindustrialne tereny i ich potencjał zostały dostrzeżone przez inwestorów i coraz bardziej odsłaniają swój

niepowtarzalny charakter. Symbolem zmieniającego się oblicza Woli jest niezwykła na skalę światową inwestycja rewitalizacji dawnych zakładów Norblin, Bracia Buch i T. Werner zlokalizowanych u zbiegu ulic Żelaznej, Łuckiej i Prostej. Zabytkowe pofabryczne budynki wracają do czasów swojej świetności, a nad nimi pojawi się nadbudowana, nowoczesna przestrzeń. Już niedługo miejsce to ożyje na nowo i zostanie przywrócone miastu i jego mieszkańcom. Otwarcie całości zrewitalizowanego kompleksu planowane jest na drugi kwartał 2021 roku.

Raport roczny 2019

39

L o k a l i z a c j a 2-hektarowy teren inwestycji zlokalizowany jest w centrum Warszawy, przy ul. Żelaznej 51/53, pomiędzy dwoma stacjami metra – Rondo Daszyńskiego i Rondo ONZ.

W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się przystanki tramwajowe i autobusowe, w odległości 10 min piechotą zlokalizowany jest Dworzec Centralny oraz Dworzec Warszawa Śródmieście.

Fabryka Norblina to unikalny obszar w ramach tzw. Zachodniego Centrum Warszawy. Wola jest jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się dzielnic miasta. Wysokościowa zabudowa powstających w tym rejonie inwestycji sprawia, że już dzisiaj o tej części stolicy mówi się „nowe centrum” miasta.

Kluczowi najemcy

JTI Polska, renomowany bank skandynawski, General Property, operator kina, operator food hall, BioBazar, Music Club

Fabryka Norblina

/FabrykaNorblinafabrykanorblina.pl /fabrykanorblina

GLA 65 034 m2 (biura: 41 232 m2, handel: 23 802 m2)

Planowany termin realizacji II kwartał 2021



Przednajem 37% (47% na dzień sporządzenia raportu)

Nakłady do poniesienia 565 mln zł

Yield 4,94%

WarszawaŻelazna 51/53

Wirtualny spacer po fabryce Norblina


Przesunięcie zabytkowego obiektu

Podwieszenie zabytkowych budynków

https://www.facebook.com/FabrykaNorblina/

https://fabrykanorblina.pl/

https://www.instagram.com/fabrykanorblina/

Raport roczny 2019

40

PERŁA POPRZEMYSŁOWEJ ARCHITEKTURY

Warszawska Wola, to tu dwa wieki temu życiem tętniła jedna z najlepiej prosperujących w Królestwie Polskim fabryk wyro-bów platerowanych i metalowych, funkcjonująca pod nazwą Norblin, Bracia Buch i T. Werner. To w tym miejscu powstawały jedne z najpiękniejszych platerów i prawdziwe dzieła sztuki użytkowej, obecnie dostępne już tylko w zbiorach kolekcjoner-skich. Dziś, Grupa Capital Park pisze dalszy ciąg historii tego niezwykłego miejsca. Obszar dawnej fabryki Norblina, który przez lata był zaniedbaną perłą poprzemysłowej architektury, obecnie przechodzi rewitalizację i przekształca się w nową część miasta z biurami, sklepami, restauracjami, kawiarnia-mi, foodhallem, ekologicznym bazarem, butikowym kinem i otwartym muzeum upamiętniającym historię jednego z naj-większych przedsiębiorstw dawnej Polski. Fabryka Norblina wpisze się w klimat prężnie rozwijającej się Woli, nowego serca miasta tętniącego życiem kulturalnym i rozrywkowym. Kompleks stanowić będzie naturalne przedłużenie otwartej przestrzeni publicznej, przyjaznej i zachęcającej do odwiedzin.

2 HEKTARY TERENU ODDANE MIASTU

Na pofabrycznych terenach powstanie ponad 65 000 m2 powierzchni użytkowej, z czego 41 200 m2 będą stanowiły biura. Pozostałe ponad 23 800 m2 będzie mieszanką kilku funkcji: rozrywkowej, gastronomicznej, usługowej, handlowej, kulturalnej oraz wellness. Na tej powierzchni znajdzie się m.in. kino butikowe, BioBazar - targ z ekologiczną, certyfikowaną żywnością, foodhall z ponad 20 konceptami gastronomiczny-mi, Piano Bar z muzyką na żywo, a także liczne restauracje, w tym jedna zlokalizowana na dachu z widokiem na centrum Warszawy. Dla użytkowników kompleksu został przewidziany 4-poziomowy, podziemny parking na 720 miejsc parkingowych oraz 200 dedykowanych miejsc dla rowerzystów. Budynki będą wyposażone w szereg ekologicznych rozwiązań - w fazie projektowej otrzymały pre-certyfikację BREEAM na poziomie Very Good. To będzie projekt unikatowy pod kątem architektury i funkcjonalności, który doda wartości zarówno bezpośredniej okolicy jak i całej dzielnicy. Dwa hektary terenu w centrum miasta zostaną odrestaurowane i staną się przestrzenią publiczną, miejscem, w którym będzie można odpocząć, spotkać się ze znajomymi i spędzić czas na kulturze, rozrywce, zakupach i dobrym jedzeniu. Zrewitalizowana, zabytkowa przestrzeń zostanie przywrócona miastu i jego mieszkańcom. Fabryka Norblina połączy wiele różnych funkcji i będzie się odnosiła do niesamowitej historii fabryki i jej międzynarodowych sukcesów.

T H E N O R B L I N FA C T O R Y – A H I S T O R Y – I N S P I R E D P L A C E W I T H A S O U L

Raport roczny 2019

41

Zbio

ry B

iblio

teki

Nar

odow

ej

NIEZWYKŁE OPERACJE BUDOWLANE

Prace rewitalizacyjne i budowlane na terenie dawnej fabry-ki Norblina toczą się pełną parą. Zanim jednak kompleks zaczął się piąć w górę gros specjalistycznych robót w 2019 roku wykonywanych było pod ziemią przy 4-kondygnacyj-nym parkingu, a także przy zabezpieczaniu 9 zabytkowych budynków. Operacja relokacji jednego z nich o wadze 900 ton trwała pięć miesięcy. Budynek został odcięty przy nasadzie i przesunięty o 15 metrów. W tym czasie w jego sąsiedztwie zostały wykonane ściany szczelinowe do głębo-kości 32 metrów. Pod koniec kwietnia 2019 roku rozpoczął się proces przesuwania budynku na jego pierwotne miej-sce. Został on przeciągnięty po przygotowanych wcześniej ośmiu belkach ślizgowych za pomocą siłowników i zamon-towanych do nich prętów wysokiej wytrzymałości. W całym procesie niezbędne było wykorzystanie układu hydraulicz-nego składającego się z sześciu siłowników (każdy oddziału-jący z siłą ok. 56 ton) oraz pompy hydraulicznej o mocy 700 bar, a także wspomagających urządzeń pomiarowych. Kolejna ciekawa operacja to podwieszenie dwóch bu-dynków o łącznej wadze około 750 ton. Obydwa budynki zostały oparte na 64 mikro-palach o średnicy ok. 35 cm i długości od 8 do 13 metrów. Operacja wymagała zaan-gażowania kilku specjalistycznych firm i trwała łącznie 11 miesięcy.

HISTORIA NA WYCIĄGNIĘCIE RĘKI

Dla upamiętnienia historii zakładów przy ulicy Żelaznej, na terenie kompleksu pojawi się nowoczesne, multimedialne i otwarte Muzeum Dawnej Fabryki Norblina. Każdy, kto w przyszłości będzie korzystał z biur, strefy handlowej, usługowej czy gastronomicznej będzie mógł zetknąć się z duchem tego miejsca. Stąd koncepcja muzeum otwarte-go, które powstanie na terenie całego kompleksu. Ekspo-natami będą tu przede wszystkim zabytki dawnej fabryki - budynki pofabryczne oraz maszyny i urządzenia ciągu technologicznego.

Zrewitalizowana Fabryka Norblina napisze nową historię, miejsca stworzonego z myślą o ludziach, mieszkańcach miasta, pracownikach biur, turystach i potrzebach wszyst-kich tych grup.

Raport roczny 2019

42

Na działce o powierzchni 5 984 m2 Grupa planuje budowę wielofunkcyjnego projektu, w którym na powierzchni ok. 28 220 m2 znajdzie się czterogwiazdkowy hotel Holiday Inn z 217 pokojami, 390 jakości mieszkaniami na wynajem, powierzchnią handlowo-usługową oraz trzypoziomowym parkingiem podziemnym z 430 miejscami postojowymi.

W 2019 roku Grupa uzyskała pozwolenie na budowę i rozpoczęła proces sprzedaży inwestycji.

Raport roczny 2019

43

Eurocentrum Hotel i Rezydencje

GLA 28 220 m2


Przednajem 33%

Nakłady do poniesienia n/a

Yield n/a

L o k a l i z a c j a Inwestycja zlokalizowana jest w Alejach Jerozolimskich w sąsiedztwie głównych węzłów komunikacyjnych stolicy, zapewniających dogodny dostęp wszystkimi środkami komunikacji – samochodem, autobusem, tramwajem, kolejką WKD i SKM oraz koleją PKP – praktycznie z każdej dzielnicy, jak i z miast tworzących Warszawski Obszar Metropolitalny. Obiekt powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie budynku Eurocentrum Office Complex.

Kluczowi najemcy

VHM Hotel Management Sp. z o.o. (operator hotelu Holiday Inn)

WarszawaAleje Jerozolimskie 124


Raport roczny 2019

44

ETC Swarzędz to pierwsze centrum handlowe w Wielkopolsce. Otwarte w 1994 roku, przez ponad 20 lat funkcjonowania zyskało grupę lojalnych klientów oraz dużą rozpoznawalność i popularność w regionie.

W lipcu 2016 roku, w ramach wspólnego przedsięwzięcia Grupy Capital Park i Akron Group, rozpoczęła się jego modernizacja, rekomercjalizacja i repozycjonowanie, m.in. poprzez połączenie trzech funkcjonujących uprzednio odrębnie hal i usprawnienie układu komunikacyjnego wewnątrz centrum, zmianę istniejącego tenant mix’u oraz zmianę wizerunku centrum.

W wyniku zmian w kwietniu 2017 roku powstał jeden nowoczesny budynek z przestronnymi pasażami i zupełnie nową elewacją. Obiekt został dostosowany do aktualnych standardów handlowych oraz architektonicznych. Pojawiły się powierzchnie wspólne, food court oraz miejsca odpoczynku dla klientów. Centrum zostało przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych oraz rodzin z dziećmi. Powiększony został także parking, na którym znajduje się ok. 1000 miejsc postojowych i stojaki rowerowe. W centrum handlowym funkcjonuje 80 lokali handlowo-usługowych, których najemcami są znane, zarówno ogólnopolskie jak i międzynarodowe sieci handlowe, a także lokalne marki.

W 2019 roku oferta ETC Swarzędz została wzbogacona o cztery nowe marki - 4F i Sinsay, które do tej pory nie były dostępne w Swarzędzu oraz sklep IGA z ekskluzywną odzieżą damską i salon fryzjersko-kosmetyczny Wonderland. W minionym roku w centrum handlowym odbyło się wiele bezpłatnych wydarzeń, które cieszyły się dużą popularnością wśród klientów i mieszkańców. W 2019 roku, pomimo zakazu handlu w niedzielę, centrum handlowe odwiedziło blisko 2 700 000 osób, co było takim samym rezultatem jak w poprzednim roku.

Raport roczny 2019

45

ETC Swarzędz

GLA 20 104 m2

Termin realizacji Październik 2017



Obłożenie 89%

WAULT 4,1 roku

Yield 7,50%

Udział Grupy 60%

JV partner Akron Group

L o k a l i z a c j a Centrum handlowe ETC zlokalizowane jest w Swarzędzu, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, przy drodze krajowej nr 92, łączącej Poznań i Konin. Usytuowanie obiektu zapewnia klientom bardzo szybki i wygodny dojazd zarówno z samego Swarzędza, jak też centrum Poznania, licznych osiedli mieszkaniowych oraz pobliskich miejscowości.

Kluczowi najemcy

Intermarche, Reserved, Euro RTV AGD, CCC, Deichmann, Home&You, KIK, Dealz, 4F, Sinsay, Empik, Pepco, Smyk, Rossmann, Martes Sport, Kids OK

SwarzędzPoznańska 6

/ETCswarzedzwww.etcswarzedz.pl


https://www.facebook.com/ETCswarzedz

http://www.etcswarzedz.pl

Raport roczny 2019

46

Street Mall Vis à Vis Wilanów oddany do użytku 1 grudnia 2018 roku, jest w pełni wynajęty i cieszy się dużą popularnością wśród klientów.

W centrum handlowym na powierzchni najmu 4 090 m2, znajduje się 17 markowych sklepów i punktów usługowych, w których klienci mogą szybko i wygodnie zrobić wszystkie codzienne zakupy w drodze do domu. Przed budynkiem znajduje się duży parking z 104 miejscami postojowymi, dzięki czemu zakupy są jeszcze bardziej komfortowe.

Raport roczny 2019

47

Street Mall Vis à Vis Wilanów

GLA 4 090 m2

Termin realizacji Grudzień 2018



Obłożenie 100%

WAULT 8,1 roku

Yield 7,00%

Udział Grupy 66%

JV partner Real Management S.A.

L o k a l i z a c j a Centrum handlowe Streel Mall Vis à Vis Wilanów jest zlokalizowane w południowej części Warszawy w pobliżu skrzyżowania ulic Przyczółkowej i Pałacowej, w sąsiedztwie sklepu Biedronka.

Lokalizacja przy głównej drodze prowadzącej z Centrum Warszawy, przez Wilanów do Konstancina-Jeziornej oraz sąsiedztwo budowanego zjazdu z Południowej Obwodnicy Warszawy zapewnia doskonałą ekspozycję obiektu oraz bardzo dobry dostęp komunikacyjny.

Kluczowi najemcy

Decathlon, HEBE, Euro RTV AGD, Villa Nova Dental Clinic, Orangetheory Fitness, Max Burgers, Sakana Sushi Bar, Veda Indian Bistro, sklep winiarski Vininova, ZooZoo.pl, Poczta Polska, Optique Wilanów

/VisaVisWilanowwww.visavis-streetmall.pl/strona-glowna/wilanow/

WarszawaPrzyczółkowa 219


https://www.facebook.com/VisaVisWilanow/

http://www.visavis-streetmall.pl/strona-glowna/wilanow/

Raport roczny 2019

48

Rezydencje Pałacowa to osiedle podmiejskich willi obejmujące 48 domów realizowanych w dwóch fazach: I etap inwestycji obejmujący 24 domy został zrealizowany w 2013 roku i w 100% sprzedany, II etap inwestycji zakładający budowę kolejnych 24 domów został zrealizowany w III kwartale 2018 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu wszystkie domy zostały sprzedane.

Projekt osiedla oraz domów został opracowany przez renomowaną pracownię PRC Architekci według światowych standardów nowoczesnej architektury. Inspirowane modernistycznymi warszawskimi rezydencjami z lat 30. XX wieku, wyróżniają się niebanalną bryłą, grą otwartych, jasnych przestrzeni, a przede wszystkim funkcjonalnością, komfortem i bezpieczeństwem.

Wzdłuż centralnie przebiegającej przez kompleks drogi usytuowanych jest 6 zespołów budynków, składających się z czterech trzykondygnacyjnych domów. Każdy ma powierzchnię około 230 m2, posiada ogród, przestronny taras na poddaszu oraz dwa miejsca parkingowe.

Raport roczny 2019

49

Rezydencje Pałacowa II

GLA 5 760 m2

Termin realizacji Wrzesień 2018

Sprzedane domy 100% (na dzień sporządzenia raportu)


Udział Grupy 66%

JV partner Real Management S.A.

L o k a l i z a c j a Rezydencje Pałacowa II to unikalna lokalizacja. Otoczenie terenów zielonych, w tym Parku Natolińskiego, Pałacu Wilanowskiego oraz Ogrodu Botanicznego w Powsinie, zapewnia mieszkańcom możliwość aktywnego wypoczynku i rekreacji na świeżym powietrzu. W sąsiedztwie Rezydencji Pałacowa, przy ulicy Przyczółkowej, Grupa zrealizowała nowoczesną galerię dedykowaną miłośnikom sportu i zdrowego stylu życia - Street Mall Vis à Vis Wilanów, oddaną do użytku 1 grudnia 2018 roku.

Bliskie sąsiedztwo Miasteczka Wilanów gwarantuje dostęp do sklepów i punktów usługowych, przedszkoli i szkół, przychodni medycznych oraz galerii handlowej z zapleczem rekreacyjno-rozrywkowym. Natomiast położenie przy budowanym węźle Przyczółkowa i Południowej Obwodnicy Warszawy zapewni łatwą i szybką komunikację z centrum Warszawy i lotniskiem.

WarszawaPrzyczółkowa 219

/RezydencjaPalacowawww.rezydencjepalacowa.pl


https://www.facebook.com/rezydencjepalacowa/

http://www.rezydencjepalacowa.pl

Raport roczny 2019

50

OTOCZENIE RYNKOWE

RYNEK BIUROWY W 2019 ROKU

� 4.25% - 4.50% - rekordowo niskie stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w Warszawie.

� 2,4 mld EUR – wartość inwestycji sektorze biurowym w Warszawie, stanowiąca ponad 63% łącznej kwoty środków zainwestowanych w ubiegłym roku w sektorze biurowym w Polsce. Do największych transakcji należały: zakup biurowca Warsaw Spire A przez Immofinanz, przejęcie Ethos i Astoria przez Credit Suisse oraz przejęcie Warsaw Financial Center i Eurocentrum Office Complex przez CPI Property Group.

� 880 000 m² - rekordowy popyt na powierzchnię biurową (wzrost o 36% w porównaniu do 2018 roku), w tym 225 000 m² stanowiły umowy przednajmu (wzrost o 60% w porównaniu z całym 2018 roku).

� 50 000 m² nowej powierzchni oddanej w 2019 roku przez operatorów powierzchni elastycznych, z czego największa przestrzeń co-workingowa została wynajęta przez WeWork (14 200 m2) w budynku Mennica Legacy.

� Wysoka aktywność najemców w połączeniu z ograniczoną podażą nowej powierzchni biurowej spowodowały dalszy spadek wskaźnika pustostanów do 7,8% (5,3% w strefach centralnych i 9,4% w strefach poza centrum miasta).

� Niesłabnąca aktywność deweloperów. 790 000 m2 powierzchni biurowej w budowie w 27 projektach, które zostaną ukończone do 2022 roku

� 162 000 m² - nowa podaż powierzchni biurowej w ramach 17 inwestycji. Największe projekty oddane do użytkowania: Wola Retro (24 500 m² Develia), Moje Miejsce B1 (18 700 m², Echo Investment) i Generation Park Z (17 300 m², Skanska Property Poland).

� Nieznaczny wzrost czynszów wywoławczych w nowych budynkach biurowych. W szerokim centrum Warszawy czynsze najmu wynosiły 18-24 EUR/m2/miesiąc, podczas gdy w najlepszych biurowcach poza centrum wynosiły 11-16 EUR/m2/miesiąc.

Źródło: Knight Frank „Rynek biurowy”, Jones Lang LaSalle„Warszawski rynek biurowy” 4Q 2019, Cushman & Wakefield „Marketbeat 2019”

Raport roczny 2019

51

WPŁYW COVID-19 NA RYNEK BIUROWY W POLSCE

� Na dzień sporządzenia niniejszego raportu nie ma przepisów ograniczających roboty budowlane w Polsce a większość robót budowlanych jest kontynuowana.

� Nowe budynki w ramach zawartych umów pre-let powinny być dostarczone na czas, generując absorpcję dzięki dotychczas zawartym umowom, ale także pustostany. Pozostałe budowy zostaną przeniesione na kolejne lata, spłaszczając wskaźniki pustostanów.

� Spodziewany wzrost pustostanów pod koniec 2020 roku i 2021 roku, kiedy część niewynajętej powierzchni zostanie dostarczona na rynek.

� Aktualnie czynsze za najlepsze nieruchomości w topowych lokalizacjach są stabilne ale z tendencją spadkową. Osłabienie złotówki względem euro będzie nasilało roszczenia najemców o obniżenie czynszu.

� W dłuższej perspektywie elastyczne rozwiązania biurowe oraz umowy krótkoterminowe powinny zyskać na popularności i być bardziej powszechną alternatywą dla długoterminowych umów instytucjonalnych, które mogą być postrzegane jako bardziej ryzykowne.

� Transakcje na zaawansowanych etapach wciąż przesuwają się do przodu, jednak większość inwestorów przyjęła pozycję „poczekaj i zobacz”. Spodziewane dalsze spowolnienie aktywności inwestorów od drugiego kwartału 2020 roku.

Podaż (tys. m2) Absorpcja (tys. m2) Współczynnik pustostanów (%)

Źródło: CBRE „Covid-19 impact on real estate in Poland”, March 2020

12,3%

14,2%

11,7%

8,7%7,8%

20150 0%

50

5%100

10%

150

15%

350

200

20%400

250

25%

450

300

500

2016 2017 2018 2019P 2020F 2021F 2022F

Raport roczny 2019

52

W grudniu 2019 roku, spółka Capital

Park S.A. obchodziła 6-lecie debiutu

na Rynku Głównym Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie. Cena

akcji w dniu debiutu Capital Park, tj.

13 grudnia 2013 roku wyniosła 5,57

zł. Najniższy kurs spółka odnotowała

w dniu 28 sierpnia 2014 roku: 3,60 zł

a najwyższy w dniu w dniu 12 marca

2020 roku: 8,80 zł. W 2019 roku

kurs akcji Capital Park kształtował się

w przedziale od 5,10 zł do 6,80 zł. Kurs

podczas ostatniej sesji w 2019 roku

osiągnął poziom 6,80 zł, co oznaczało

kapitalizację na poziomie 739 mln zł.

W trakcie 2019 roku kurs akcji Spółki

wzrósł o 31%.

W pierwszym kwartale 2020 roku

średni kurs zamknięcia wyniósł 7,64 zł,

a maksymalna cena akcji w trakcie sesji

osiągnęła rekordowy poziom 9,00 zł.

6 LAT NA GPW

Komunikacja z rynkiem

Jednym z narzędzi kontaktu Spółki z przedstawicielami rynku kapitało-wego jest sekcja relacji inwestorskich prowadzona w języku polskim i angiel-skim na stronie internetowej Grupy http://inwestor.capitalpark.pl/. Gru-pa organizuje kwartalne spotkania inwestorskie oraz sporządza prezen-tacje podsumowujące wyniki finanso-we i operacyjne.

Raport roczny 2019

53

6 listopada 2020

Publikacja raportu za III kwartał 2020 roku

CAPITAL PARK NA GPW

Statystyki notowań 2019 2018 Zmiana

Cena akcji na koniec roku (zł) 6,80 5,20 31%

Najwyższy kurs akcji (zł) 6,80 6,50 5%

Najniższy kurs akcji (zł) 5,10 4,48 14%

Średnia cena w okresie (zł) 5,96 5,47 9%

Liczba akcji (szt.) 108 333 998 107 495 143 1%

Kapitalizacja Spółki na koniec roku (zł) 736 671 186 558 974 744 32%

Średni wolumen obrotu na sesję (szt.) 47 943 6,659 620%

Cena / Wartość Księgowa (zł) 0,59 0,57 4%

Free float 14,93% 16,43% -1,50 p.p.

Podstawowe informacje

Spółka: Capital Park S.A.

Nazwa skrócona: PGROUP

Sektor: Nieruchomości

Przynależność do indeksów: sWIG80TR, WIG-NIERUCHOMOŚCI, InvestorMS, WIG-Poland, sWIG-80, WIG

22 maja 2020

Publikacja raportu za I kwartał 2020 roku

4 września 2020

Publikacja raportu za I półrocze 2020 roku

01.19 03.2010.1907.1904.19

Nabycie kontrolnego pakietu akcji przez Madison International Realty

Informacja o liście intencyjnym dot.

nabycia kontrolnego pakietu akcji przez

Madison International Realty

Sprzedaż Eurocentrum

Office Complex

Nabycie ponad 12% akcji przez Europi Property

Group AB

2 zł

4 zł

6 zł

8 zł

10 zł

12 zł

Raport roczny 2019

54

AKCJONARIATNa dzień publikacji niniejszego raportu podmiotem dominującym wobec Capital Park S.A. jest spółka Madison International Real Estate Liquidity Fund VI (“MIRELF VI”), należąca do grupy Madison International Realty, która 13 maja 2019 roku nabyła kontrolny pakiet 65,99% akcji Capital Park S.A. od Patron Capital Partners („Patron”), paneuropejskiego inwestora instytucjonalnego z branży nieruchomości. Madison International Realty (www.madisonint.com) jest wiodącym dostawcą equity dla inwestorów na rynku nieruchomości na całym świecie. Madison specjalizuje się we wspieraniu właścicieli nieruchomości i inwestorów poszukujących wyjścia z inwestycji. Firma zapewnia środki na dokapitalizowania, wykupy partnerskie, a także nabycia udziałów w spółkach typu joint-venture. Madison koncentruje się głównie na obiektach i portfelach już działających w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Europie. Madison posiada biura w Nowym Jorku, Londynie, Luksemburgu, Amsterdamie i Frankfurcie, gdzie firma działa pod nazwą Madison International Realty GmbH. Na dzień publikacji niniejszego raportu MIRELF VI posiadał 66,43% akcji i głosów w Spółce.

Patron Capital Partners zatrzymał mniejszościowy pakiet udziałów w Grupie, poprzez Patron Townsend S.a r.l., wynoszący na dzień publikacji 6,51% akcji.

Na dzień publikacji niniejszego raportu 12,31% akcji i głosów na WZA Spółki należało do Europi Property Group („EPG”), który nabył pakiet akcji Spółki od MetLife OFE w dniu 12 marca 2020 roku. EPG jest firmą inwestycyjną działającą na rynku nieruchomości od 2019 roku. Została założona przez Jonathana Willéna, poprzednio dyrektora w Blackstone Real Estate Group oraz Brunswick Real Estate Ventures, jednego z wiodących skandynawskich inwestorów i zarządców funduszy nieruchomościowych.

Kolejne 3,69% akcji i głosów na WZA Spółki należało do Zarządu Capital Park, w tym Jana Motz – założyciel Grupy Capital Park i Prezes Zarządu posiadał 2,52% akcji i głosów na WZA, Marcin Juszczyk – Członek Zarządu, posiadał 0,86% akcji i głosów na WZA, a Kinga Nowakowska posiadała 0,32% akcji i głosów na WZA.

http://www.madisonint.com

Raport roczny 2019

55

Zmiana praw wynikająca z akcji spółki13 maja 2019 roku doszła do skutku konwersja akcji imiennych serii F uprzywilejowanych co do głosu na akcje na zwykłe na okaziciela serii B. Zmiana praw z akcji została dokonana na podstawie prawnej wynikającej z art. 334 par. 2 KSH i par. 5 pkt. 9 i 10 statutu Spółki oraz uchwały Zarządu Spółki nr 01/03/2019 z dnia 8 marca 2019 roku. Przed zmianą: 2 765 240 akcji imiennych serii F było uprzywilejowanych co do głosu w ten sposób, że na jedną akcję przypadały dwa głosy na walnym zgromadzeniu Spółki, tj. łącznie 5 530 480 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Zmiana praw z akcji została zarejestrowana przez Krajowy Rejestr Sądowy w dniu 12 lipca 2019 roku.

Zamknięcie programu motywacyjnego W związku z wystąpieniem Zmiany w Zakresie Kontroli, tj. zmniejszeniem bezpośredniego i pośredniego udziału Grupy Patron Capital poniżej 25% głosów w Spółce, na podstawie punktu 8.3 Regulaminu Programu Motywacyjnego, wszystkie warranty wydane do czasu zaistnienia Zmiany w Zakresie Kontroli stały się wykonalne w trybie natychmiastowym. Tym samym, zgodnie z uchwałą 16/06/2019 z 20 czerwca 2019 roku, Program Motywacyjny dla członków Zarządu i Wtórnych Osób Uprzywilejowanych został zamknięty zaś warranty serii L-M nie zostaną wydane. W 2019 roku nie były wydawane żadne nowe warranty uprawniające do objęcia akcji w kapitale zakładowym Capital Park S.A.

Wezwanie na akcje Spółki8 października 2019 roku Townsend Holding BV („Townsend”) ogłosił wezwanie na akcje Spółki, w którym Townsend zamierzał nabyć 36 833 560 akcji Spółki (34% praw głosu w Spółce), co pozwoliłoby Townsend osiągnąć 100% praw głosu w Spółce. Na dzień ogłoszenia wezwania, Townsend posiadał 66,00% kapitału zakładowego Spółki i 66,00% ogólnej liczby głosów w Spółce. Po zakończeniu wezwania i na dzień sporządzenia niniejszego raportu MIRELF VI B.V. (który połączył się z Townsend w dniu 12 grudnia 2019 roku) posiadał bezpośrednio 71 964 356 akcji Capital Park S.A., reprezentujących 66,43% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

UDZIAŁ PROCENTOWY AKCJI I GŁOSÓW NA WZA

Liczba akcji i głosów

MIRELF VI B.V Europi Property Group AB

Patron Townsend s.ar.l.

Marcin Juszczyk

Pozostali

Jan Motz

Kinga Nowakowska

108 333 998

66,43%

12,31%

2,52%0,86%

0,32% 11,06%

6,51%

Raport roczny 2019

56

Jako Grupa Capital Park dążymy do systematycznego dialogu ze wszystkimi grupami interesariuszy. Dbamy o to, by nasza bieżąca działalność była transparentna i jasna dla naszych grup docelowych. Wierzymy, że jedynie otwarta i dwustronna komunikacja z naszymi partnerami jest

w stanie zbudować długofalowe relacje, które przekładają się na sukces biznesowy. Za relacje z poszczególnymi interesariuszami odpowiedzialne są dedykowane osoby, które na bieżąco reagują na wszelkie potrzeby informacyjne i oczekiwania konkretnych grup.

Grupy interesariuszy Formy dialogu

Akcjonariusze i rynek kapitałowy � Biuro Relacji Inwestorskich � Dedykowana strona www http://inwestor.capitalpark.pl/ � Raporty bieżące i okresowe � Kwartalne konferencje wyników finansowych � Prezentacje kwartalne podsumowujące wyniki finansowe i operacyjne � Bezpośredni dialog na spotkaniach i konferencjach � Kontakty mailowe i telefoniczne � Roadshow, study tour

Instytucje finansowe � Spotkania indywidualne � Raportowanie cykliczne � Stały kontakt mailowy i telefoniczny

Najemcy � Stały kontakt mailowy i telefoniczny � Budżety partycypacyjne � Ankiety satysfakcji najemców � Media społecznościowe � Newslettery � Organizacja wydarzeń � Przewodniki dla najemców � Strony internetowe dedykowane poszczególnym inwestycjom

Pracownicy i konsultanci � Stały dialog � Szkolenia i warsztaty � Ankiety satysfakcji � Spotkania integracyjne � Intranet

Partnerzy biznesowi, alianse strategicz-ne, brokerzy

� Spotkania indywidualne � Kontakt telefoniczny i mailowy � Konferencje branżowe

Dostawcy � Regularny dialog � Kontakt telefoniczny i mailowy � Strona korporacyjna

INTERESARIUSZE

Raport roczny 2019

57

Grupy interesariuszy Formy dialogu

Regulatorzy i władze samorządowe � Proces uzyskiwania pozwoleń i zarządzania nimi � Współpraca przy lokalnych wydarzeniach � Spotkania � Proces konsultacji � Kontakt telefoniczny i mailowy

Społeczności lokalne � Konsultacje społeczne � Strony internetowe dedykowane poszczególnym inwestycjom � Media społecznościowe poszczególnych inwestycji � Sponsoring wydarzeń � Organizacja wydarzeń promujących sport i zdrowy tryb życia � Organizacja wydarzeń kulturalnych i społecznych

Otoczenie biznesowe i konkurenci � Konferencje i targi � Media społecznościowe � Sponsoring wydarzeń branżowych � Udział w stowarzyszeniach nieruchomości � Udział w grupach roboczych

Liderzy opinii, stowarzyszenia, organizacje pozarządowe

� Prezentacje i wykłady � Wizje lokalne � Bezpośredni dialog � Organizacja wspólnych wydarzeń

Media � Konferencje i targi � Wydarzenia związane z procesem inwestycyjnym danego projektu � Wywiady � Spotkania prasowe na terenie realizowanych inwestycji � Współpraca PR, marketingowa i reklamowa � Media społecznościowe � Strona korporacyjna � Biuro prasowe

Raport roczny 2019

58

ZARZĄDZANIE PORTFELEM

Jako Grupa Capital Park jesteśmy nie tylko inwestorem i deweloperem, ale też zarządcą naszych nieruchomości. Indywidualne podejście do naszych najemców oraz ich oczekiwań, ich komfort i zadowolenie są dla nas priorytetowe. Z tego względu nie korzystamy z usług zewnętrznych firm zarządzających. Stworzony przez nas własny zespół Asset Management liczy obecnie 23 osoby. Do jego głównych zadań należy dbanie o najemców, jak również o prawidłowe funkcjonowanie budynków. Nasz zespół posiada ponad 10-letnie doświadczenie i bogate know-how. W codziennej pracy wspierany jest przez wewnętrzne działy: facility management, prawny, finanse i księgowość oraz marketing. Taka struktura gwarantuje nam wysoką jakość obsługi oraz pozytywny wpływ na poziom kosztów.

W inwestycjach, którymi zarządzamy, wykorzystujemy naszą autorską koncepcję Biuro+, którą wprowadziliśmy kilka lat temu. Założeniem programu Biuro+ jest zaoferowanie czegoś więcej niż standardowej powierzchni biurowej. To przede wszystkim dążenie do jak najwyższej efektywności pracowników w czasie ich pobytu w miejscu pracy. Spełniająca najwyższe standardy komfortowa

powierzchnia biurowa, wyjątkowe lokalizacje, bogaty wachlarz dedykowanych usług oraz spersonalizowane rozwiązania, dopasowane do każdego z projektów to cechy wyróżniające Biuro+. Jednak podstawę programu stanowią zawsze takie kluczowe elementy jak wysokiej jakości architektura, ekologia i zrównoważony rozwój, promocja aktywności fizycznej, sztuka i kultura w przestrzeniach

wspólnych oraz kreatywne podejście do asset managementu. Jako zarządzający działamy strategicznie i śledzimy światowe trendy. Jednocześnie zawsze wsłuchujemy się w oczekiwania swoich najemców i ich pracowników oraz na bieżąco aktualizujemy ich oczekiwania, poprzez ankiety i badania satysfakcji.

Raport roczny 2019

59

Ze względu na dynamicznie zmieniający się rynek pracy i rosnące oczekiwania pracowników, rynek powierzchni biurowej szybko ewoluuje i poddaje się nowym trendom. Dla pracowników nie liczą się już tylko możliwości rozwoju zawodowego czy adekwatne wynagrodzenie. Jednym z ważniejszych czynników decydujących o podjęciu nowej pracy jest również ciekawa i kreatywna przestrzeń biurowa. Kilka lat temu wprowadziliśmy autorski program Biuro+, który zakłada oferowanie komfortowej powierzchni biurowej spełniającej najwyższe standardy w wyjątkowych lokalizacjach, uzupełnionej wachlarzem dedykowanych usług. Dla przykładu, w ubiegłym roku wprowadziliśmy usługę „Office Doctor” - pierwszą na polskim rynku natychmiastową pomoc medyczną dedykowaną najemcom. Pracownicy mogą liczyć na całodzienną opiekę wykwalifikowanego ratownika oraz zespołu medycznego specjalistycznej karetki wyposażonej w zaawansowany sprzęt ratujący ludzkie życie i zdrowie.

Stale rozwijamy nasze kompetencje w zarządzaniu i staramy się tworzyć miejsca przyjazne zarówno dla pracowników naszych najemców jak również dla lokalnej społeczności i okolicznych mieszkańców w myśl idei placemaking’u, którą od lat wdrażamy w naszych projektach. Chcemy, by nasze projekty były miastotwórcze, tworzymy je dla ludzi i z myślą o ich potrzebach. Dlatego nasz flagowy projekt, Fabryka Norblina, będzie otwarty 24h na dobę, dzięki czemu stanie się nie tylko miejscem pracy, ale też spotkań, rozrywki i relaksu. Połączenie kilku funkcji na jednym terenie umożliwi jakościowe spędzanie czasu, a dla pracujących tam osób i będzie dużym ułatwieniem w łączeniu obowiązków zawodowych oraz życia prywatnego.

Kinga Nowakowska Członek Zarządu,

Dyrektor Operacyjna

Raport roczny 2019

60

B e e C r e a t i v e t o n o w y a u t o r s k i k o n c e p t c o w o r k i n g o w y, w p r o w a d z o n y p r z e z G r u p ę C a p i t a l P a r k w j e d n y m z f l a g o w y c h p r o j e k t ó w - w a r s z a w s k i m b i u r o w c u R o y a l W i l a n ó w. P r z e s t r z e ń t a z o s t a ł a s t w o r z o n a z m y ś l ą o f r e e l a n c e r a c h , m a ł y c h f i r m a c h i o s o b a c h p r a c u j ą c y c h z d a l n i e l u b w n i e p e ł n y m w y m i a r z e g o d z i n . N a 6 5 0 m 2 p o w i e r z c h n i k r e a t y w n e j z n a l a z ł o s i ę 2 0 p o k o i b i u r o w y c h , d w i e s a l e k o n f e r e n c y j n e o r a z w s p ó l n a p r z e s t r z e ń z 2 2 e r g o n o m i c z n y m i , w p e ł n i w y p o s a ż o n y m i s t a n o w i s k a m i d o p r a c y.

BEE CREATIVE

Strefa coworkingowa funkcjonowała w biurowcu od lipca 2018 roku, jednak na przełomie 2018 i 2019 roku miejsce zostało gruntownie zmodernizowane według naszego autorskiego pomysłu. Przestrzeń zyskała nowoczesny charakter i została funkcjonalnie urządzona, dzięki czemu klienci otrzymali pełen komfort korzystania z tej formuły miejsca pracy. Powstała infrastruktura z wieloma udogodnieniami, takimi jak kuchnia wyposażona w sprzęt AGD, jadalnia z dyfuzorem na wodę i ścianą ze świeżymi ziołami, sala rozrywki, rowery stacjonarne ładujące baterie oraz akcesoria biurowe.

Nazwa strefy coworkingowej nie jest przypadkowa. Grupa Capital Park jest propagatorem miejskiego pszczelarstwa, dlatego na dachu budynku znalazła się pasieka z pięcioma ulami. Projekt wnętrz również nawiązuje do nazwy miejsca – dominuje w nim natura, żywa zieleń i detale w kształcie plastra miodu. Bee Creative to także miejsce przyjazne

zwierzętom, gdyż klienci do pracy mogą zabrać swojego pupila.

Zakres udogodnień, jakie oferuje Bee Creative, jest naprawdę szeroki. Zostały one dopasowane zarówno dla jednoosobowych działalności gospodarczych, jak i większych struktur organizacyjnych. Poszczególne pakiety usług różnią się swoim zakresem oraz ceną. Dwa podstawowe z nich są dedykowane osobom lub firmom, nieposiadającym własnego biura, ale potrzebującym obsługi korespondencji oraz adresu do zarejestrowania działalności. Pozostałe pakiety obejmują wynajem biurka lub całego pokoju do pracy, umożliwiają dostęp do całej infrastruktury oraz oferują rabaty w lokalach handlowych, usługowych i gastronomicznych.

Koncept od momentu powstania cieszy się dużą popularnością i dynamicznie się rozwija, zdobywając coraz szersze grono klientów.

Zeskanuj kod i poznaj naszą autorskącoworkingową przestrzeń Bee Creative

Raport roczny 2019

61

N o w a j a k o ś ć c o w o r k i n g u w p r z y j a z n y m o t o c z e n i u

Raport roczny 2019

62

N a s z a s t r a t e g i a b a z u j e n a d w ó c h f i l a r a c h . K o n c e n t r u j e m y s i ę n a w z r o ś c i e w a r t o ś c i p o p r z e z r e a l i z a c j ę n o w y c h i n w e s t y c j i o r a z m a k s y m a l i z a c j i p r z y c h o d ó w z n a j m u w p r o j e k t a c h u k o ń c z o n y c h .

J a k u b P o n i a t o w s k i , D y r e k t o r F i n a n s o w y

SYTUACJA FINANSOWA GRUPY

Przychody operacyjne w 2019 wyniosły 91,8 mln zł i w porównaniu do wyniku za 2018 w wysokości 85 mln zł (po wyłączeniu zamkniętych funduszy inwestycyjnych) wzrosły r/r o 8%. Głównymi czynnikami wzrostu było wynajęcie powierzchni w kompleksie biurowym Eurocentrum Office Complex oraz projekcie wielofunkcyjnym Royal Wilanów.

Na wyniki finansowe 2019 roku istotny wpływ miała również sprzedaż projektu Eurocentrum Office Complex za cenę 255 mln euro, tj. 19% powyżej wartości księgowej. Zysk ze sprzedaży nieruchomości przełożył się bezpośrednio na zysk z działalności operacyjnej, który na koniec roku wyniósł 367 mln zł względem 172 mln zł w 2018 roku.

Nadwyżki pieniężne wypracowane ze sprzedaży Eurocentrum Office Complex pozwolą nam na utrzymanie stabilnej pozycji gotówkowej w kolejnych okresach, zabezpieczenie wykupu obligacji zapadających w 2020 roku w łącznej kwocie 38,5 mln EUR, a także wypłatę dywidendy za 2019 roku. Dodatkowo wskaźnik zadłużenia netto do aktywów spadł do rekordowo niskiego poziomu 5%.

Aktywa netto Grupy wzrosły o 27 % r/r w wyniku realizacji strategii poprzez sprzedaże projektów oraz wzrost wartości budowanych projektów.

Z początkiem 2020 roku istotnym czynnikiem mającym wpływ m.in. na branżę nieruchomości komercyjnych stała się pandemia koronawirusa SARS-CoV-2. Wprowadzone w Polsce ograniczenia i obostrzenia w przemieszczaniu, a także ograniczenie handlu nie pozostaną bez znaczenia na wyniki finansowe nieruchomości komercyjnych. Grupa na bieżąco analizuje najnowsze rozporządzenia oraz ich skutki na sytuację finansową spółek. Grupa przeprowadziła szereg działań mających na celu zapewnienia płynności podmiotów w Grupie, między innymi poprzez rozmowy z bankami oraz najemcami. Silna pozycja gotówkowa Grupy stanowi bufor bezpieczeństwa przed ewentualnymi skutkami wywołanymi pandemią.

Raport roczny 2019

63

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT (WYBRANE DANE)

NOI wzrósł o 8% w porównaniu do 85 mln zł w 2018 roku (z wyłączeniem zamkniętych funduszy inwestycyjnych). Największy udział w NOI stanowiły Eurocentrum i Royal Wi-lanów. Spadek NOI w czwartym kwartale 2019 roku związany był sprzedażą Eurocentrum.

Zysk ze sprzedaży Eurocentrum Office Complex i działki na Mazurach

Zysk z aktualizacji nieruchomości wynikał z postępów realizacji Fabryki Norblina oraz Eurocentrum Hotel i Rezydencje. Wpływ różnic kursowych na rewaluację nieruchomości wy-niósł 5,7 mln zł.

*Dane historyczne po wyłączeniu funduszy inwestycyjnych

Przychody z wynajmu i zysk operacyjny netto (NOI)

1Q2018 3Q2018 1Q2019 3Q20192Q2018 4Q2018 2Q2019 4Q201927

,6

70,2%

72,0% 72,7% 74,6%

73,5%

74,7% 75,0%73,5%

19,4

28,4

20,4

29,4

21,4

31,9

23,8

32,3

23,8

31,7

23,7

31,9

23,9

27,8

20,4

Przychody z wynajmu Zysk operacyjny netto Marża

2020

2%

15%21%21%

9%

35%

1%

2022 20242021 2023 2025+ czas nieokreślony

Zapadalność umów najmu

WAULT = 5,4 roku

12%Hotel

48%Biura

40%Handel

Struktura NOI po sprzedaży Eurocentrum Office Complex

+27% Wzrost NAV r/r

604 mln złŚrodki pieniężne

83% umów najmu wygasa po 2021 roku

mln zł 2018 2019

Przychody z wynajmu 145,8 123,7Koszty bezpośrednio związane

z nieruchomościami(37,3) (32,0)

Zysk operacyjny netto (NOI) 108,6 91,8Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek celowych

(15,2) (25,2)

Zysk ze zbycia jednostek zależnych

- 135,0

Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości

92,8 204,9

Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości

79,2 162.4

Zysk/strata z działalności operacyjnej

172,0 367,3

Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej

85,3 262,9

Raport roczny 2019

64

BILANS (WYBRANE DANE)

mln zł 2018 2019

Nieruchomości inwestycyjne

i aktywa dostępne do sprzedaży2 360,2 1 420,9

Inwestycje w jednostki

współkontrolowane54,2 51,1

Pozostałe aktywa finansowe

wyceniane w wartości godziwej

przez wynik finansowy

0,7 28,1

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

110,3 604,3

Aktywa razem 2 569,9 2 142,0

Zobowiązania oprocentowane, w tym dotyczące aktywów do sprzedaży

1 330,7 706,2

Zobowiązania razem 1 480,1 901,2

Rezerwa z tyt. podatku odroczonego, w tym dotycząca aktywów do sprzedaży

110,0 117,7

Udziały niekontrolujące 114,9 -

NAV (po wyłączeniu NCI) 974,9 1 240,8

Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach, tj. ETC Swarzędz, Vis à Vis Wilanów i Rezydencje Pałacowa II.

Zaangażowanie Grupy w funduszach REIA FIZAN I REIA II FIZAN (odpowied-nio 19% i 15%) o łącznej wartości 22 mln zł oraz instrumenty finansowe (związane z kredytem bu-dowlanym Fabryki Norbli-na) o wartości 6 mln zł.

Wzrost salda środków pieniężnych dzięki sprze-daży Eurocentrum Office Complex.

Rezerwa na podatek odroczony stanowi różnicę między wartością księgową i podatkową nieruchomo-ści.

Rekordowy wzrost NAV o 27% r / r oraz potencjał dalszego wzrostu wartości portfela nieruchomości dzięki realizacji Fabryki Norblina.

BEZPIECZNY POZIOM I STRUKTURA ZAPADALNOŚCI DŁUGU

Poziom zadłużenia finansowego Grupy w 2019 roku istotnie się zmniejszył w wyniku spłaty kredytu projektu Eurocentrum Office Complex.Największa część zadłużenia zapada w 2022 roku i stanowi kredyt Royal Wilanów.Na koniec 2019 roku Grupa zabezpieczyła środki pieniężne na spłatę 38,5 mln EUR obli-gacji zapadających w 2020 roku.Grupa nie identyfikuje znaczącego ryzyka niedotrzymania lub złamania zasad zawartych umów, w szczególności umów kredytów ban-kowych czy dotyczących obligacji w związku z kryzysem wywołanym pandemią Covid-19. Kredyty Obligacje

2020 2021 2022 2023 2024 2025

Obligacje serii J–M – 164 mln zł,

Kredyt wielofunkcyjny

– 15 mln zł

Galeria Zaspa - 36 mln zł

Obligacje serii N – 30 mln zł

Kredyt wielofunkcyjny

– 22 mln zł

Royal Wilanów - 228 mln zł

Warszawa Belgradzka – 17 mln zł

Kredyt wielofunkcyjny – 22 mln zł

Fabryka Norblina - 73 mln zł

Vis à Vis Łódź –19 mln zł

Hampton By Hilton Old Town Gdańsk

– 39 mln zł

164

30

28

75 133

271

5 6

Zapadalność zobowiązań Grupy wg stanu na 31-12-2019 (mln zł)

Raport roczny 2019

65

W 2019 roku na zmianę wartości nieruchomości miały wpływ:

� Sprzedaż Eurocentrum Office Complex i gruntu na Mazurach o wartości 964 mln zł,

� Utrata kontroli nad funduszami inwestycyjnymi REIA FIZAN i REIA II FIZAN (-312 mln zł),

� Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości w kwocie 162 mln zł dotyczył przede wszystkim projektów Fabryka Norblina i Eurocentrum Hotel i Rezydencje,

� Poniesione nakłady inwestycyjne w kwocie 124 mln zł, � Wpływ MSSF 16 (+50 mln zł).

STRUKTURA FINANSOWA GRUPY

Grupa posiada zdywersyfikowaną strukturę zadłużenia składającą się zarówno z kredytów bankowych jak i obligacji. Na koniec 2019 roku, zadłużenie finansowe ogółem (z wyłączeniem wyceny według zamortyzowanego kosztu) wynosiło 712 mln zł, z czego 518 mln zł stanowiły kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe a 194 mln zł stanowiły obliga-cje wyemitowane przez spółkę Capital Park S.A.

65%kredyty projektowe

27%Obligacje

8%kredyt wielofunkcyjny

712 mln zł-38% r/r

KEY DEBT PARAMETERS

2017 2018 2019

Średnioważony koszt długu 3,18% 2,95% 3,33%

Zadłużenie netto / aktywa 44% 46% 5%

LTV 62% 56% 50%

Struktura walutowa długu (EUR/PLN) 91% 99% 99%

*Wykres zapadalności długu oraz struktury zobowiązań prezentuje wartości nominalną kredytów i obligacji. Dane porównawcze za 2018 rok z wyłączeniem funduszy REIA FIZAN i REIA II FIZAN.

Zmiana wartości portfela nieruchomości Struktura portfela nieruchomości

Deko

nsol

idac

ja

fund

uszy

Sprz

edaż

pr

ojek

tów

MSS

F 1

6

Nak

łady

in

wes

tycy

jne

Zysk

z a

ktua

lizac

ji

31.1

2.20

18

2 360 162 124 50

-964

-312

530

891

1,421

31.1

2.20

19

Aktywa do sprzedaży

Nieruchomości inwestycyjne

95 mln złw przygotowaniu

645 mln złw budowie

632 mln zł ukończone

1 371 mln zł wartość portfela

(z wył. MSSF 16)

Raport roczny 2019

66

Bezpieczna sytuacja pieniężna i zabezpieczone fundusze zarówno na

obligacje zapadające w 2020 roku jak i na przyszłe inwestycje

Znaczny wzrost NAV o 27% r/r i NAV na akcję na poziomie 11,45 zł

Bezpieczny struktura i poziom zapadalności długu

Zmiana struktury NOI po sprzedaży projektu biurowego Eurocentrum Office

Complex

Wrażliwość przychodów Grupy na kryzys związany z Covid-19 (spodziewany spadek

NOI w II kwartale 2020 roku)

PODSUMOWANIE SYTUACJI FINANSOWEJ

mln zł 2018 2019

Przepływy z działalności

operacyjnej 106,2 85,8


inwestycyjnej(115,1) 385,6


finansowej(74,1) 22,5

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE (WYBRANE DANE)Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej w 2019 roku obejmowały głównie dochody operacyjne netto (NOI) i wydatki związane z zarządzaniem platformą. Zmniejszenie przepływów operacyjnych w 2019 roku wynikało z ponie-sienia jednorazowych wydatków związanych z pozyskaniem nowego inwestora strategicznego.

Wpływy z działalności inwestycyjnej obejmowały głównie wpływy ze sprzedaży Eurocentrum Office Complex i gruntów na Mazurach (553 ml zł). Z kolei wydatki inwestycyjne zwią-zane były z budową flagowej inwestycji – Fabryka Norblina oraz nakładami inwestycyjnymi na fit out w Eurocentrum Office Complex.

Przepływy z działalności finansowej stanowią głównie wpływy kredytu budowlanego dotyczącego inwestycji Fabryka Norblina oraz spłaty kredytów i odsetek zgodnie z harmonogramem.

Przepływy pieniężne

31/1

2/20

18

Nak

łady

in

wes

tycy

jne

Wyk

up o

blig

acji

Pozo

stał

e

Prze

pływ

y z d

ziała

lnoś

ci

oper

acyj

nej

Wpł

ywy

ze s

prze

daży

je

dnos

tek

zale

żnyc

h

Gotó

wka

w sp

rzed

anyc

hje

dnos

tkac

h za

leżn

ych

Spła

ta u

dzie

lony

ch

poży

czek

Wpł

ywy

z tyt

ułu

kred

ytów

11086

553

-154

7

118

-15 -39 -3-39604

Ods

etki

Spła

ta k

redy

tów

31/1

2/20

19

-19

Raport roczny 2019

67

UWAGI DOTYCZĄCE PORÓWNYWALNOŚCI DANYCH

2018 2019

Grupa konsolidowała jednostki zależne od REIA FIZAN i REIA II FIZAN metodą pełną. W rezultacie prezentowała w bilansie Grupy 100% wartości nieruchomości i zadłużenia spółek oraz udziały niekontrolujące. Z kolei rachunek wyników zawierał 100% przychodów i kosztów spółek.

W wyniku zmian w składzie zarządów jednostek zależnych REIA FIZAN i REIA II FIZAN, począwszy od I kwartału 2019 Grupa nie konsoliduje funduszy.Wpływ:

� Nieruchomości inwestycyjne: -312 mln zł � Udziały niekontrolujace: -115 mln zł � Pozostałe aktywa inwestycyjne wyceniane w wartości

godziwej: +22 mln zł � Zobowiązania oprocentowane: - 186 mln zł

Brak wdrożenia MSSF 16

Wdrożenie MSSF 16 (po raz pierwszy).Wpływ:

� Aktywa: nieruchomości inwestycyjne: +49,5 mln zł � Pasywa: Zobowiązania finansowe: +49,4 mln zł � Brak wpływu na rachunek wyników

Raport roczny 2019

68

Nasze podejście do finansowania opiera się na trzech głównych filarach:

ZAPEWNIENIE FINANSOWANIA

� Zapewnienie wkładu własnego w budowanych obiektach oraz na nowe projekty.

� Zarządzanie zapadalnością długu. � Minimalizowanie kosztu zadłużenia.

DYWERSYFIKACJA FINANSOWANIA

� Finansowanie bankowe na poszczególne projekty, w ramach spółek celowych (bez regresu do spółki holdingowej).

� Obligacje korporacyjne niezabezpieczone. � Kredyty wielocelowe na poziomie holdingu.

ZDROWY BILANS

Do oceny zadłużenia stosujemy dwa wskaźniki: � wskaźnik zadłużenia do wartości projektu (LTV, loan to value)

– zarówno na poziomie skonsolidowanym jak i na poziomie pojedynczych inwestycji w ramach spółek celowych,

� wskaźnik zadłużenia netto na poziomie skonsolidowanym.

Na koniec 2019 roku Grupa posiadała zabezpieczone środki pieniężne na spłatę 38,5 mln EUR obligacji zapadających w 2020 roku

� Współpraca z 13 bankami � Bogate doświadczenie na rynku

długu � Bardzo dobre relacje z rynkiem

kapitałowym i rynkiem długu

Na koniec 2019 roku wskaźnik zadłużenia netto do aktywów spadł do rekordowo niskiego poziomu 5% a dług netto wyniósł 102 mln zł

NASZE PODEJŚCIE DO FINANSOWANIA

Capital Park ma bogate doświadczenie w pozyskiwaniu finansowania na konkurencyjnych warunkach zarówno na rynkach publicznych jak i poprzez private placement.

1,3 mld zł

finansowanie bankowe

40 mln EUR

zysk na sprzedaży Eurocentrum Office Complex

463 mln zł

obligacje na rynku kapitałowym

Raport roczny 2019

69

OSIĄGNIĘCIA

od 2003

2012

2013

2013

2014/16

2016

2017

2017

2017

2018

2019

Capital Park pozyskał 1,3 mld EUR finansowania z 17 różnych banków i instytucji finansowych (krajowych i zagranicznych)

Emisja 100 mln zł zabezpieczonych obligacji (hipoteka na działce Norblina) z 10% kuponem, spłacone w 2015 roku

Stworzenie pierwszego nieruchomościowego funduszu dywidendowego – REIA FIZ AN – wpływy z private placement w wysokości 63 mln zł

Pozyskanie 136 mln zł kapitału na rozwój firmy z IPO

Pozyskanie 170 mln zł z niezabezpieczonych obligacji

Refnansowanie Eurocentrum kredytem inwestycyjnym o wartości 124 mln EUR w Bank of China

Pozyskanie ponad 38 mln EUR z emisji niezabezpieczonych euroobligacji w celu refinansowania obligacji w PLN

Stworzenie drugiego nieruchomościowego funduszu dywidendowego – REIA FIZ AN II – wpływy z private placement w wysokości 45 mln zł brutto

Pozyskanie kredytu na budowę flagowego projektu rewitalizacyjnego Fabryka Norblina o wartości 159,3 mln EUR w banku Pekao S.A. oraz kredytu na refinansowanie inwestycji Royal Wilanów o wartości 62,5 mln EUR

Pozyskanie finansowania w Europejskim Banku Inwestycyjnym w wysokości 60 mln EUR dla Fabryki Norblina oraz jednoczesne zmniejszenie kwoty kredytu dla projektu w banku Pekao S.A. do kwoty 99,3 mln EUR. Decyzja EBI o udzieleniu kredytu była poprzedzona szczegółowym due dilligence projektu

Sprzedaż Eurocentrum Office Complex oraz rozpoczęcie współpracy z nowym inwestorem strategicznym – Madison International Realty

Raport roczny 2019

70

CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃPodejście Grupy do zarządzania ryzykiem jest odzwierciedleniem stosowanego modelu bizne-sowego oraz bazuje na doświadczeniach i wiedzy zaangażowanego zespołu menedżerskiego. Wszel-kie decyzje inwestycyjne oraz postępy prac nad projektami są omawiane na cyklicznych spotka-niach Zarządu.

Niżej opisane obszary ryzyka oraz skuteczność zarządzania nimi podlegają również stałej we-ryfikacji przez Dział Kontroli Wewnętrznej oraz Komitet Audytu. Decyzje inwestycyjne mogące nieść potencjalnie wyższe ryzyko lub związane z zaangażowaniem znacznych nakładów podlegają też weryfikacji Komitetu Inwestycyjnego.

Poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają największy wpływ na działalność Grupy.

Omówione poniżej ryzyka nie stanowią komplet-nej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa.

ZEWNĘTRZNE CZYNNIKI RYZYKA

Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko

RYZYKO ZWIĄZANE Z ROZPRZESTRZENIANIEM SIĘ COVID-19

� Zakaz wykonywania określonych rodzajów działalności � Ograniczenie mobilności społecznej � Spowolnienie wzrostu gospodarczego � Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce � Niepewność związana z czasem trwania pandemii i skalą działań administracji rządowej � Pogorszenie sytuacji finansowej najemców i /lub potencjalne bankructwa najemców

� Spadek wpływów z wynajmu nieruchomości � Brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych � Utrudniony dostęp do finansowania i / lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredytowych � Spadek aktywności najemców i partnerów biznesowych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji inwestycji i dezinwestycji

� Podejmowanie działań umożliwiających prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy oraz realizację budowy Fabryki Norblina z jak najmniejszymi zakłóceniami � Zabezpieczanie aktywów oraz minimalizacja ekspozycji pracowników na wpływ Covid-19 (praca zdalna) � Utrzymywanie płynności Grupy na bezpiecznym poziomie � Prowadzenie negocjacji z bankami w zakresie zawieszenia spłaty kapitału i odsetek, tam gdzie jest to konieczne i możliwe, w celu ograniczenia skutków zmniejszonych wpływów czynszów z najmu (kluczowym celem jest utrzymanie samofinansowania wszystkich zakończonych projektów, bez potrzeby dalszych dopłat kapitałowych)

RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ

� Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce � Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej � Cykliczność rynku nieruchomości � Pogorszenie sytuacji w branży finansowej � Zmiany w polskim systemie finansowym – postępująca deregulacja OFE

� Spadek wartości rynkowej nieruchomości. � Zmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzący do utraty płynności � Upadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności � Spadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości �Mniejsza dostępność kredytów �Mniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji �Wyższe koszty finansowania

� Odpowiedni dobór nieruchomości wchodzących w skład portfela. Staranna analiza lokalizacji i jakości nieruchomości � Podnoszenie wartości nieruchomości poprzez systematyczne remonty i modernizacje � Dobór najemców o stabilnej sytuacji finansowej i i silnej marce. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi instytucjami �Wykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego � Dywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi � Rozbudowa przychodów o element dywidendowy i zarządzanie nieruchomościami

RYZYKO KURSOWE

�Wahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN �Mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN �Mniejsze przychody z najmu � Spadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieruchomości

� Stosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty najmu do waluty kredytu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest EUR a hedging bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil „eksportera”. Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest niemożliwe � Stosowanie w ograniczonym zakresie dostępnych na rynku instrumentów pochodnych

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH

�Wzrost stóp procentowych � Spadek stóp procentowych

�Wzrost kosztów obsługi długu spowodowany wzrostem stóp procentowych �Wzrost stóp kapitalizacji (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą rosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych � Odwrotna sytuacja: spadek stóp kapitalizacji w wyniku spadku stóp procentowych powodujący wzrost cen nieruchomości, które Grupa chce nabywać

� Stosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód � Ciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii �Wykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem pomiędzy mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem

Raport roczny 2019

71


RYZYKO ZWIĄZANE Z ROZPRZESTRZENIANIEM SIĘ COVID-19

� Zakaz wykonywania określonych rodzajów działalności � Ograniczenie mobilności społecznej � Spowolnienie wzrostu gospodarczego � Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce � Niepewność związana z czasem trwania pandemii i skalą działań administracji rządowej � Pogorszenie sytuacji finansowej najemców i /lub potencjalne bankructwa najemców

� Spadek wpływów z wynajmu nieruchomości � Brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych � Utrudniony dostęp do finansowania i / lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredytowych � Spadek aktywności najemców i partnerów biznesowych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji inwestycji i dezinwestycji

� Podejmowanie działań umożliwiających prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy oraz realizację budowy Fabryki Norblina z jak najmniejszymi zakłóceniami � Zabezpieczanie aktywów oraz minimalizacja ekspozycji pracowników na wpływ Covid-19 (praca zdalna) � Utrzymywanie płynności Grupy na bezpiecznym poziomie � Prowadzenie negocjacji z bankami w zakresie zawieszenia spłaty kapitału i odsetek, tam gdzie jest to konieczne i możliwe, w celu ograniczenia skutków zmniejszonych wpływów czynszów z najmu (kluczowym celem jest utrzymanie samofinansowania wszystkich zakończonych projektów, bez potrzeby dalszych dopłat kapitałowych)

RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ

� Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce � Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej � Cykliczność rynku nieruchomości � Pogorszenie sytuacji w branży finansowej � Zmiany w polskim systemie finansowym – postępująca deregulacja OFE

� Spadek wartości rynkowej nieruchomości. � Zmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzący do utraty płynności � Upadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności � Spadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości �Mniejsza dostępność kredytów �Mniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji �Wyższe koszty finansowania

� Odpowiedni dobór nieruchomości wchodzących w skład portfela. Staranna analiza lokalizacji i jakości nieruchomości � Podnoszenie wartości nieruchomości poprzez systematyczne remonty i modernizacje � Dobór najemców o stabilnej sytuacji finansowej i i silnej marce. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi instytucjami �Wykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego � Dywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi � Rozbudowa przychodów o element dywidendowy i zarządzanie nieruchomościami

RYZYKO KURSOWE

�Wahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN �Mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN �Mniejsze przychody z najmu � Spadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieruchomości

� Stosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty najmu do waluty kredytu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest EUR a hedging bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil „eksportera”. Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest niemożliwe � Stosowanie w ograniczonym zakresie dostępnych na rynku instrumentów pochodnych

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH

�Wzrost stóp procentowych � Spadek stóp procentowych

�Wzrost kosztów obsługi długu spowodowany wzrostem stóp procentowych �Wzrost stóp kapitalizacji (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą rosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych � Odwrotna sytuacja: spadek stóp kapitalizacji w wyniku spadku stóp procentowych powodujący wzrost cen nieruchomości, które Grupa chce nabywać

� Stosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód � Ciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii �Wykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem pomiędzy mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem

Raport roczny 2019

72

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI


RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW

� Utrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu � Niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż powierzchni biurowej � Utrata kluczowego najemcy („anchor tenant")

� Utrata przychodów i płynności poprzez m.in.: � Spadek przychodu z najmu � Brak możliwości sprzedaży nieruchomości � Brak możliwości uruchomienia finansowania bankowego

� Staranny dobór najemców �Współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie � Atrakcyjna oferta dla najemców � Systematyczny monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań naprawczych

RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI

� Spadek wartości nieruchomości rozpoznawany jako strata z aktualizacji wyceny � Przyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych strategii dla danego projektu

� Niższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości �Wartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej

�Współpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi � Staranny dobór metod wyceny � Stosowanie kilkuetapowej procedury akceptacji wyceny � Systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń

RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE

� Przekroczenie budżetu � Niedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i terminów � Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie

� Spadek marży deweloperskiej � Opóźnienie realizacji projektu prowadzące do spadku przychodów z najmu � Naruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe. � Pojawienie się roszczeń � Negatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni

�Współpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej � Zabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji � Stały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specjalistyczne firmy zewnętrzne � Zatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów � Doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz stały monitoring przebiegu prac

RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH

� Opieszałość działania krajowej administracji i urzędów � Działania organizacji społecznych lub właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz okolicznych mieszkańców � Brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego.

� Nieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowadzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego �Wydłużenie procesu pozyskania pozwoleń prowadzące do obniżenia rentowności inwestycji � Cofnięcie uzyskanych pozwoleń

�Wykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyjnych � Zatrudnianie specjalistów w wielu dziedzinach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych


RYZYKO KONKURENCJI

� Działania firm konkurencyjnych � Działania lokalnych inwestorów indywidualnych

� Spadek czynszów i cen sprzedaży nieruchomości �Wzrost poziomu pustostanów �Wzrost cen i kosztów zakupu nieruchomości � Utrudnienie i wydłużenie procesu inwestycyjnego

� Staranny dobór nieruchomości oraz wykorzystanie możliwości związanych z „distressed assets” �Wykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów �Wykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy � Aktywne zarządzanie nieruchomościami � Opracowanie unikalnych koncepcji wyróżniających projekty Capital Park na rynku, m.in. „Biuro+” czy „The place to be, the place to work”

RYZYKO KLIMATYCZNE

� Zagrożenia fizyczne spowodowane zmianami klimatu, w tym wzrost emisji gazów cieplarnianych, wzrost temperatury, pogorszenie jakości powietrza itp. � Rosnąca świadomość zmian klimatu w społeczeństwie, powodująca wzrost presji na firmy by dbały o związki między klimatem, zrównoważonym rozwojem i społeczeństwem � Przejście na technologie i modele niskoemisyjne, odporność na zmiany klimatu �Wprowadzenie regulacji prawnych wymagających dostosowanie działalności biznesowej do wymagań zrównoważonego rozwoju i zarządzania ryzykiem klimatycznym � Działania UE zmierzające do stworzenia systemu finansowego wspierającego zrównoważony rozwój

�Wzrost kosztów realizacji inwestycji i / lub konieczność poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych w istniejących budynkach � Ograniczenia w pozyskiwaniu finansowania � Ograniczenia w nabywaniu nowych gruntów inwestycyjnych

� Zielona” certyfikacja budynków jako potwierdzenie działania zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa na wszystkich etapach inwestycji, tj. projektowania, budowy i eksploatacji. Eurocentrum Office Complex (sprzedany w 2019 roku) otrzymał najwyższą ocenę „zielonej” Leed Platinum, a Royal Wilanów i Norblin Factory otrzymały certyfikaty BREEAM z oceną „Very Good” � Promowanie odpowiedzialnych postaw wśród pracowników, najemców i mieszkańców (tj. skuteczne zarządzanie odpadami) � Opracowanie Programu Edukacji Ekologicznej oraz specjalnego „zielonego” przewodnika dla najemców w kluczowych budynkach Grupy, w celu promocji angażowanie się w inicjatywy na rzecz ochrony środowiska i rozwijania ekologicznych nawyków w ich codziennym życiu � Bieżąca ocena ryzyka związanego z klimatem w toku działalności Grupy, jej dostawców, partnerów biznesowych i we wszystkich społecznościach, w których działa

Raport roczny 2019

73


RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW

� Utrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu � Niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż powierzchni biurowej � Utrata kluczowego najemcy („anchor tenant")

� Utrata przychodów i płynności poprzez m.in.: � Spadek przychodu z najmu � Brak możliwości sprzedaży nieruchomości � Brak możliwości uruchomienia finansowania bankowego

� Staranny dobór najemców �Współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie � Atrakcyjna oferta dla najemców � Systematyczny monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań naprawczych

RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI

� Spadek wartości nieruchomości rozpoznawany jako strata z aktualizacji wyceny � Przyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych strategii dla danego projektu

� Niższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości �Wartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej

�Współpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi � Staranny dobór metod wyceny � Stosowanie kilkuetapowej procedury akceptacji wyceny � Systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń

RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE

� Przekroczenie budżetu � Niedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i terminów � Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie

� Spadek marży deweloperskiej � Opóźnienie realizacji projektu prowadzące do spadku przychodów z najmu � Naruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe. � Pojawienie się roszczeń � Negatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni

�Współpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej � Zabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji � Stały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specjalistyczne firmy zewnętrzne � Zatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów � Doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz stały monitoring przebiegu prac

RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH

� Opieszałość działania krajowej administracji i urzędów � Działania organizacji społecznych lub właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz okolicznych mieszkańców � Brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego.

� Nieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowadzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego �Wydłużenie procesu pozyskania pozwoleń prowadzące do obniżenia rentowności inwestycji � Cofnięcie uzyskanych pozwoleń

�Wykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyjnych � Zatrudnianie specjalistów w wielu dziedzinach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych


RYZYKO KONKURENCJI

� Działania firm konkurencyjnych � Działania lokalnych inwestorów indywidualnych

� Spadek czynszów i cen sprzedaży nieruchomości �Wzrost poziomu pustostanów �Wzrost cen i kosztów zakupu nieruchomości � Utrudnienie i wydłużenie procesu inwestycyjnego

� Staranny dobór nieruchomości oraz wykorzystanie możliwości związanych z „distressed assets” �Wykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów �Wykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy � Aktywne zarządzanie nieruchomościami � Opracowanie unikalnych koncepcji wyróżniających projekty Capital Park na rynku, m.in. „Biuro+” czy „The place to be, the place to work”

RYZYKO KLIMATYCZNE

� Zagrożenia fizyczne spowodowane zmianami klimatu, w tym wzrost emisji gazów cieplarnianych, wzrost temperatury, pogorszenie jakości powietrza itp. � Rosnąca świadomość zmian klimatu w społeczeństwie, powodująca wzrost presji na firmy by dbały o związki między klimatem, zrównoważonym rozwojem i społeczeństwem � Przejście na technologie i modele niskoemisyjne, odporność na zmiany klimatu �Wprowadzenie regulacji prawnych wymagających dostosowanie działalności biznesowej do wymagań zrównoważonego rozwoju i zarządzania ryzykiem klimatycznym � Działania UE zmierzające do stworzenia systemu finansowego wspierającego zrównoważony rozwój

�Wzrost kosztów realizacji inwestycji i / lub konieczność poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych w istniejących budynkach � Ograniczenia w pozyskiwaniu finansowania � Ograniczenia w nabywaniu nowych gruntów inwestycyjnych

� Zielona” certyfikacja budynków jako potwierdzenie działania zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa na wszystkich etapach inwestycji, tj. projektowania, budowy i eksploatacji. Eurocentrum Office Complex (sprzedany w 2019 roku) otrzymał najwyższą ocenę „zielonej” Leed Platinum, a Royal Wilanów i Norblin Factory otrzymały certyfikaty BREEAM z oceną „Very Good” � Promowanie odpowiedzialnych postaw wśród pracowników, najemców i mieszkańców (tj. skuteczne zarządzanie odpadami) � Opracowanie Programu Edukacji Ekologicznej oraz specjalnego „zielonego” przewodnika dla najemców w kluczowych budynkach Grupy, w celu promocji angażowanie się w inicjatywy na rzecz ochrony środowiska i rozwijania ekologicznych nawyków w ich codziennym życiu � Bieżąca ocena ryzyka związanego z klimatem w toku działalności Grupy, jej dostawców, partnerów biznesowych i we wszystkich społecznościach, w których działa

Raport roczny 2019

74

SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESUSpołeczna odpowiedzialność biznesu leży w DNA Grupy Capital Park. Aktywności z zakresu CSR są nierozerwalną częścią naszej codziennej działalności. Stoimy na stanowisku, że sukces biznesowy i rozwój firmy w długiej perspektywie jest możliwy tylko dzięki współdziałaniu z wszystkimi grupami intere-sariuszy oraz w poszanowaniu środowiska natural-nego. Staramy się, aby każdy realizowany przez nas projekt tworzył dodatkową wartość dla miejsca, w którym powstaje, dla osób będących jego użyt-kownikami oraz dla lokalnej społeczności - w myśl zasady dobrego sąsiedztwa.

DZIAŁANIA NA RZECZ ŚRODOWISKA NATURALNEGO

dzisiejszych czasach zaangażowanie w tematykę zrów-noważonego budownictwa, ograniczanie emisji CO2 i zużycia nieodnawialnych zasobów oraz przyczynianie się do poprawy jakości powietrza, a także zdrowia i samopoczucia ludzi powinno być priorytetem. Wdra-żamy te idee w życie każdego dnia m.in. poprzez:

� ekologiczną certyfikację naszych inwestycji zgodnie z międzynarodowymi standardami (Royal Wilanów i Fabryka Norblina – BREEAM Very Good)

� wykorzystywanie wody deszczowej do spłukiwania toalet i podlewania roślin w atriach (w 2019 roku w Eurocentrum Office Complex wykorzystaliśmy 2,3 miliona litrów wody deszczowej!)

� optymalizację zużycia energii elektrycznej i ciepła przy jednoczesnym zachowaniu komfortu odczu-walnego przez ludzi; zastosowanie technologii firmy Virtual Power Plant w Eurocentrum Office Complex oraz Royal Wilanów przyniosło nam w 2019 roku blisko 800 tys. zł oszczędności

� promocję zrównoważonego transportu – nasze projekty posiadają rozbudowaną infrastrukturę dla rowerzystów: boxy rowerowe, szatnie, prysznice, stacje naprawy rowerów, stawiamy także na rozwój udogodnień dla kierowców aut elektrycznych i pro-mujemy ideę car sharingu

� minimalizację betonowych powierzchni, wpro-wadzanie zielonych dachów i tarasów budynków, a także przyjazną roślinność w częściach ogól-nodostępnych i zewnętrznych, która zapobiega przegrzewaniu się budynków i podnosi komfort przebywania w nich

� promocję miejskich pasiek – jesteśmy jedną z pierwszych firm w Polsce, która na dachach swoich budynków wprowadziła podniebne ule, funkcjonują one w naszych kluczowych projektach - Eurocentrum Office Complex i Royal Wilanów, nie zabraknie ich także w Fabryce Norblina

� prowadzenie proekologicznych inicjatyw, np. zasia-nie łąki antysmogowej w Royal Wilanów wspólnie z Fundacją Łąka, stworzenie szklarni ze świeżymi ziołami na potrzeby restauracji funkcjonujących w Royal Wilanów

� kształtowanie ekologicznych postaw wśród na-jemców budynków i pracowników – dbamy o to, by byli oni świadomi rozwiązań jakie funkcjonują w naszych budynkach, dlatego stworzyliśmy spe-cjalne eko przewodniki ze wskazówkami pomagają-cymi na co dzień zmniejszać negatywny wpływ na środowisko

ZAANGAŻOWANIE SPOŁECZNE I ROZWÓJ SPOŁECZNOŚCI LOKALNYCH

Naszym założeniem jest, by wszystkie inwestycje Grupy były czymś więcej niż tylko miejscem pracy czy zakupów. Tworzymy przestrzeń dla ludzi i z myślą o ich potrzebach. Wokół naszych projektów integru-jemy lokalną społeczność, staramy się ją edukować i popularyzować postawy prospołeczne i proeko-logiczne, a także dostarczać rozrywkę na wysokim poziomie kulturalnym. Na terenie naszych inwestycji organizujemy m.in.:

� wydarzenia sportowe: zajęcia jogi, biegi charyta-tywne, eventy poświęcone profilaktyce zdrowot-nej, akcje zachęcające do korzystania z alternatyw-nych środków komunikacji

Raport roczny 2019

75

� projekty kulturalne: koncerty, pokazy teatralne, seanse kina plenerowego

� akcje krwiodawstwa � zbiórki dla fundacji, instytucji, schronisk dla zwierząt � licytacje na rzecz Wielkiej Orkiestry Świątecznej Pomocy

Każdego roku współpracujemy z urzędami miast i dzielnic, w których powstają lub funkcjonują obiekty Capital Park. Udostępniamy nasze tereny na organizację lokalnych eventów, jesteśmy sponsorem wydarzeń regionalnych, dni miast i dzielnic. Współpracujemy z or-ganizacjami pozarządowymi, instytucjami i fundacjami. Pod koniec 2019 roku nawiązaliśmy kontakt z Domem Wsparcia dla Powstańców Warszawskich znajdującym się w sąsiedztwie naszego flagowego projektu – Fabryki Norblina i tym samym zainicjowaliśmy współpra-cę, którą będziemy kontynuować w kolejnych latach.

Ponadto w 2019 roku staliśmy się jednym z głównych partnerów akcji „28 marzeń – niepełnosprawni w drodze na szczyt” (ht-tps://28marzen.pl/), w ramach której 9 wychowanków i 7 opieku-nów z Ośrodka Rehabilitacyjno-Edukacyjno-Wychowawczego oraz Niepublicznej Szkoły Przysposabiającej w Działdowie wyruszyło na podbój 28 najwyższych szczytów polskich pasm górskich zwanych Koroną Gór Polski. W ciągu 12 miesięcy będą zdobywać szczy-ty w Sudetach, Beskidach, Karpatach i Górach Świętokrzyskich, a także pokonywać własne lęki, ograniczenia oraz zdobywać nowe umiejętności. Idea akcji jest nam bardzo bliska – wszyscy jesteśmy równi - nie ma podziału na my i oni, każdy ma prawo do marzeń, ich realizacji i każdy może pomóc osobie z niepełnosprawnością.

MENTORING, PROMOCJA RÓWNOUPRAWNIENIA W BIZNESIE

Jednym z działań Grupy Capital Park jest wspieranie kobiet w branży nieruchomości oraz promocja równouprawnienia w biznesie. W 2019 roku wspólnie z organizatorem konkursu Top Woman in Real Estate zaangażowaliśmy się w program mentoringowo-inspiracyjny dla młodych kobiet, które swoją karierę wiążą z rynkiem nierucho-mości. Wśród mentorów znalazła się Kinga Nowakowska, dyrektor operacyjna i członek zarządu w Grupie Capital Park oraz laureatka konkursu w kategorii Business Management z 2018 roku. Kinga dzie-liła się swoją wiedzą i doświadczeniem z uczestniczkami programu, które zaczynają swoją drogę zawodową w branży nieruchomości.

Raport roczny 2019

76

ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY

ZARZĄD

Na dzień 31 grudnia 2019 roku w skład Zarządu Capital Park wchodziły następujące osoby:

Jan Motz, Marcin Juszczyk oraz Kinga Nowakowska zostali powołani na kolejną kadencję w dniu 21 marca 2019 roku. Obecna wspólna kadencja trwa 5 lat i upływa 21 marca 2024 roku. W okresie od 1 stycznia 2019 roku do dnia sporzą-dzenia niniejszego sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.

Imię i Nazwisko StanowiskoRok pierwszego

powołaniaRok powołania na obecną kadencję

Rok upływu obecnej kadencji

Jan Motz Prezes Zarządu 2010 2019 2024Marcin Juszczyk Członek Zarządu 2010 2019 2024Kinga Nowakowska Członek Zarządu 2016 2019 2024

Raport roczny 2019

77

JAN MOTZ

Jest założycielem Grupy Capital Park i Prezesem Zarządu Capital Park S.A. z 30-letnim doświadczeniem w bran-ży nieruchomości. Był zaangażowany w przygotowanie, finansowanie oraz realizację wielu projektów komer-cyjnych, w szczególności obiektów biurowych. W 1997 założył Communi-cation One Inc., grupę, w skład której wchodziła między innymi spółka Call Center Poland S.A. – lider na polskim rynku usług call center. W latach 1986-2001 był właścicielem spółki Progressive Development Inc, spółki budowlanej działającej na rynku ame-rykańskim. W szczytowym momencie, firmy budowlane Jana Motza zatrud-niały 1 500 osób na licznych równo-ległych budowach. W latach 90. był udziałowcem w grupie polskich firm należących do Euro RSCG, jednego z wiodących koncernów marketingo-wych w Europie. Jest członkiem Rady Programowej Forum Obywatelskiego Rozwoju prof. Leszka Balcerowicza. Studiował na Wydziale Weterynarii Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiej-skiego w Warszawie.

MARCIN JUSZCZYK

Od 2003 roku związany z Grupą Capital Park, Członek Zarządu Capital Park S.A. od początku jej istnienia. W latach 2004-2005 pełnił funkcję dyrektora finansowego w Grupie. Od 2005 roku jest Dyrektorem Inwesty-cyjnym Grupy, a od 2016 roku łączy funkcje CFO i CIO. W latach 2001-2006 pełnił funkcję dyrektora finan-sowego w Grupie Communication One Inc., w skład której wchodziła m.in. spółka Call Center Poland S.A., odpowiadając m.in. za fuzje, przejęcia i transakcje joint venture. W latach 1995-1997 pracował w Agencji Do-radztwa Gospodarczego AM Jesio-łowscy jako konsultant, zajmując się m.in. projektami prywatyzacyjnymi i wycenami przedsiębiorstw. W la-tach 1997-2001 pracował jako lider projektów doradczych w Normax sp. z o.o. (należącej do międzynarodo-wej grupy doradczej Hogart). Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Krakowie na kierunku Informatyka i Ekonometria. Uzyskał członkostwo w międzynarodowym stowarzyszeniu ACCA (Association of Chartered Cer-tified Accountants), a od 2010 roku posługuje się tytułem FCCA.

KINGA NOWAKOWSKA

Od 2007 roku związana z Grupą Capital Park, Członek Zarządu Capital Park S.A. od 2016 roku. Pełni funkcję Dyrektor Operacyjnej w Grupie. Jest zaangażowana w największe projek-ty prowadzone przez Grupę, m.in. Eurocentrum i Royal Wilanów. Od 2009 roku jest również Dyrektorem Generalnym spółki celowej ArtN Sp. z o.o., której celem jest realizacja prestiżowego, wielofunkcyjnego projektu rewitalizacji w miejscu daw-nej Fabryki Norblina w Warszawie. W latach 1995-1996 była koordynato-rem w zakresie sprzedaży produktów sieciowych IBM na obszarze Europy Wschodniej dla firmy Sodexi we Fran-cji. Od 1997 roku przez 11 lat była Dyrektorem Generalnym Call Center Poland, które pod jej kierownictwem stało się jednym z największych outsoursing’owych, wielojęzycznych centrów obsługi klienta w Europie Wschodniej a w 2007 roku zostało z sukcesem sprzedane. Jest absol-wentką paryskiej Sorbony na Wy-dziale Prawa, ze specjalizacją Prawo Międzynarodowe Biznesu.

Raport roczny 2019

78

RADA NADZORCZA

Na dzień 31 grudnia 2019 roku w skład Rady Nadzorczej Capital Park wchodziły następujące osoby:

Zmiany w składzie Rady Nadzorczej w 2019 roku

W dniu 10 maja 2019 roku Pan Keith Breslauer, Pan Shane Law oraz Pan Matthew Utting złożyli rezygnację z członkostwa w Radzie Nadzorczej Spółki skuteczną z chwilą nabycia przez MIRELF VI B.V. wszystkich udziałów w kapitale zakładowym Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie, posiadającej 66% akcji w kapitale zakłado-wym Spółki oraz 66% głosów w walnym zgromadzeniu Spółki. Zbycie 100% udziałów w spółce Townsend Holding B.V. przez CP Holdings S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu na rzecz MIRELF VI B.V. z siedzibą w Amsterdamie miało miejsce w dniu 13 maja 2019 roku.

Jednocześnie, na podstawie 19 pkt 7 statutu Spółki w skład Rady Nadzorczej Spółki zostali powołani: Pan Derek Jacobson do pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej Capital Park S.A., Pani Kimberly Adamek oraz Pan Matthias Oliver Cordier. Powołanie było skuteczne z chwilą nabycia przez MIRELF VI B.V. wszystkich udziałów w kapitale zakładowym Townsend Holding B.V. z siedzibą w Am-sterdamie, tj. z dniem 13 maja 2019 roku. Pani Katarzyna Ishikawa (nominowana przez Jana Motza), Pani Anna Frankowska i Pan Jacek Kseń (oboje niezależni członkowie Rady) pozostali na swoich dotych-czasowych funkcjach w Radzie Nadzorczej.

Poniżej przedstawiono profesjonalne biografie członków Rady Nadzorczej:

Imię i Nazwisko StanowiskoRok pierwszego

powołaniaRok powołania na obecną kadencję

Rok upływu obecnej kadencji

Derek Jacobson Przewodniczący Rady Nadzorczej 2019 2019 2023

Kimberly Adamek Członek Rady Nadzorczej 2019 2019 2023

Matthias Oliver Cordier Członek Rady Nadzorczej 2019 2019 2023

Anna Frankowska – Gzyra Niezależny Członek Rady Nadzorczej 2013 2018 2023

Katarzyna Ishikawa Członek Rady Nadzorczej 2011 2018 2023

Jacek Kseń Niezależny Członek Rady Nadzorczej 2013 2018 2023

Raport roczny 2019

79

Derek Jacobson Prezes Rady Nadzorczej

Pan Jacobson zajmuje stanowisko Co-Chief Investment Officer, odpowiadając głównie za nadzór nad działalnością inwestycyjną Madison w Europie, w tym pozyskiwanie, ocenę ryzyka i realizację transakcji na rzecz funduszy zarządzanych przez Madison. Pan Jacobson zajmuje się wszystkimi aspektami analiz finansowych, analiz due diligence nieruchomości i strukturyzowaniem transakcji, szczególnie funduszami inwestycyjnymi zamkniętymi i re-kapitalizacją w Niemczech i Wielkiej Brytanii oraz na in-nych rynkach poza USA. Pan Jacobson zasiada w komitecie zarządzającym i komitecie inwestycyjnym Madison. Pan Jacobson jest obecnie członkiem rady dyrektorów Christie BV, Welput HAC oraz Komitetu Doradczego SPF – Sierra Portugal Real Estate oraz członkiem zarządu Lazora S.I.I., S.A. i dyrektorem w MIRELF VI B.V. Przed dołączeniem do Madison w 2004 roku, p. Jacobson był analitykiem finansowym Taurus Investment Holdings, międzynarodo-wej spółki private equity specjalizującej się w nierucho-mościach, gdzie zajmował się nabyciami i oceną ryzyka. Pan Jacobson biegle włada językiem niemieckim i uzyskał stopień BA na University of North Carolina w Chapel Hill.

Kimberly Adamek Cholewa Członek Rady Nadzorczej

Pani Adamek nadzoruje zarządzanie aktywami i portfela-mi Madison Fund VI – funduszu private equity o wartości 1,3 mld USD. Pełni funkcję menedżera portfela w Madi-son International Realty LLC, będąc odpowiedzialną za zarządzanie aktywami krajowego i zagranicznego portfela inwestycyjnego Madison. Pani Adamek uczestniczy we wszystkich aspektach zarządzania aktywami i portfelami inwestycyjnymi, w tym w nadzorze nad stanem inwestycji Madison, monitorowaniu wyników finansowych, utrzymy-waniu relacji z kontrahentami Madison, oraz opracowy-waniu strategicznych rekomendacji dotyczących zwięk-szania zwrotu z inwestycji. Pani Adamek pełni również funkcję członka zarządu MIRELF VI B.V. i dyrektora MIRELF VI Irish Investments ICAV oraz MIRELF VI Eastpoint ICAV. Przed dołączeniem do Madison w 2014 roku, p. Adamek pracowała przez siedem lat w CBRE Global Investors. W tamtym czasie pełniła funkcję dyrektora ds. nabyć w Managed Accounts Group, będąc odpowiedzialną za identyfikowanie możliwości inwestycyjnych, ocenę ryzyka i nabycie aktywów komercyjnych o wartości ponad 1 mld USD. Przed pracą w CBRE Global Investors, p. Adamek zajmowała stanowisko Associate w Unico Properties, gdzie zajmowała się oceną ryzyka transakcji dotyczących nieruchomości w ramach zespołu ds. inwestycji. Pani Ada-mek ukończyła studia MBA na New York University oraz uzyskała stopień BS w dziedzinie finansów na Northern Arizona University.

Raport roczny 2019

80

Anna Frankowska – Gzyra Niezależny Członek Rady Nadzorczej

Pani Anna Frankowska-Gzyra jest emerytowanym partne-rem Weil, Gotshal & Manges LLP, wiodącej amerykańskiej kancelarii prawnej z siedzibą w Nowym Jorku oraz byłą szefową departamentu rynków kapitałowych warszawskie-go biura kancelarii. Z wyróżnieniem (magna cum laude) ukończyła studia na St. Louis University, a następnie w 1990 roku uzyskała tytuł doktora prawa (Juris Doc-tor) na wydziale prawa Uniwersytetu Illinois w Urbanie i Champaign. Po ukończeniu studiów pracowała w jednej z najlepszych kancelarii prawnych w Chicago. Po powro-cie do Warszawy w 1994 roku doradzała zagranicznym inwestorom w transakcjach na rynkach kapitałowych oraz w prywatyzacjach dużych spółek. Do zespołu Weil dołą-czyła w 1996 roku. Była głównym specjalistą kancelarii w dziedzinie rynków kapitałowych aż do czasu przejścia na emeryturę w 2019 roku. Anna Frankowska-Gzyra była wielokrotnie uznawana w międzynarodowych rankingach rynku prawniczego za jednego z najlepszych specjalistów w dziedzinie rynków kapitałowych.

Katarzyna Ishikawa Członek Rady Nadzorczej

Pani Katarzyna Ishikawa jest adwokatem od 2001 roku, w tym od 2009 roku jako partner w kancelarii Ishika-wa, Brocławik, Sajna Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p. W latach 2002-2007 pełniła funkcję członka rady nadzor-czej Call Center Poland S.A. W latach 2004-2007 pełniła funkcję arbitra Sądu Giełdowego przy Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. W latach 2013 – 2015 pełniła funkcję członka rady nadzorczej W.KRUK S.A. Po-siada wieloletnie doświadczenie w zakresie prawa obrotu nieruchomościami, inwestycjami budowlanymi, komer-cjalizacją powierzchni. Jest absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Ukończyła aplikację sądową i adwokacką.

Matthias Oliver Cordier Członek Rady Nadzorczej

Od 2011 roku Pan Cordier pełni funkcję dyrektora zarządzającego w Madison International Realty GmbH odpowiadając głównie za pozyskiwanie, ocenę ryzy-ka i realizację inwestycji, w tym przejmowanie spółek komandytowych, inwestycje typu mezzanine, rekapi-talizację, oraz strukturyzowane inwestycje kapitałowe, głównie w Niemczech, Francji, krajach skandynawskich, Polsce i Portugalii. Pan Cordier uczestniczy w struktu-ryzowaniu i negocjowaniu umów sprzedaży, kredytów i pożyczek, umów joint venture oraz umów wspólników, a także umów o doradztwo. Madison International Realty GmbH specjalizuje się w zapewnianiu kapitału dla struktur własnościowych, których właściciele i inwestorzy rozwa-żają dokonanie restrukturyzacji ich bilansów, poszukują alternatywnych inwestycji lub dążą do ułatwienia ich partnerom wyjścia z inwestycji. Pan Cordier pełni rów-nież funkcję dyrektora zarządzającego w Madison Europa GmbH i Madison VI Real Estate GmbH. Od 2007 do 2011 roku p. Cordier pracował jako Associate w Deutsche Bank w ramach European Commercial Real Estate Group uczestnicząc w ocenie ryzyka, badaniach due diligence, strukturyzowaniu i zawieraniu transakcji finansowania aktywów obejmujących nieruchomości komercyjne w Niemczech i Europie Zachodniej. Był również członkiem zespołu odpowiedzialnego za strukturyzowanie, identy-fikowanie możliwości inwestycyjnych oraz due diligence niemieckiego funduszu inwestycyjnego zamkniętego przeznaczonego dla klientów indywidualnych (closed-end retail fund), w tym za całościową analizę rynku funduszy inwestycyjnych zamkniętych. Pan Cordier włada językiem niemieckim jako językiem ojczystym; uzyskał stopień BA na CSU w Milwaukee na kierunku International Business oraz stopień BA w dziedzinie European Business na nie-mieckim University of Applied Sciences w Worms.

Raport roczny 2019

81

Jacek Kseń Niezależny Członek Rady Nadzorczej

Od kilkudziesięciu lat związany z rynkami finansowymi. W latach 1978-1996 przebywał we Francji, gdzie pracował w 3 różnych bankach W latach 1996-2007 był prezesem Banku Zachodniego WBK S.A. Od 2007 roku prowadzi wła-sną firmę konsultingową. Posiada wieloletnie doświad-czenie w radach nadzorczych podmiotów gospodarczych, w tym m.in.: Orbis S.A., Wydawnictwa Szkolne i Peda-gogiczne S.A., Nest Bank S.A., Polimex-Mostostal S.A., AmRest Holdings S.E. Ponadto jest doradcą operacyjnym w Polsce jednego z największych funduszy typu private equity – Advent International. Ukończył Wydział Handlu Zagranicznego Akademii Ekonomicznej w Poznaniu oraz studia doktoranckie z zakresu międzynarodowych rynków finansowych w Szkole Głównej Planowania i Statystyki w Warszawie (obecnie SGH).

Raport roczny 2019

82

ZASADY DZIAŁANIA ORGANÓW SPÓŁKI

Do kompetencji WZA należy m.in.

� zatwierdzanie sprawozdań Spółki � udzielanie członkom Zarządu

oraz Rady Nadzorczej absolutorium

� zmiany Statutu � uchwalanie Regulaminu Walnego

Zgromadzenia oraz Regulaminu Rady Nadzorczej

�

Do kompetencji RN należy m.in.:

� zatwierdzanie rocznych planów finansowych

� wyrażanie zgody na wszelkie transakcje lub czynności prawne, które nie były uwzględnione albo realizowane są na warunkach odbiegających od przedstawionych w rocznym biznesplanie Grupy, których wartość przekracza netto ustalony limit (z zastrzeżeniem § 23 ust. 4 Statutu)

� wybór audytora

Podział kompetencji Członków Zarządu:

Jan Motz – Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny, nadzoruje w szczególności: przygotowanie, budowę i komercjalizację projektów inwestycyjnych, IR

Marcin Juszczyk - Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych sprawuje nadzór nad obszarami: planowanie i przygotowanie inwestycji, dezinwestycje, finanse, treasury, controlling, księgowość i IR

Kinga Nowakowska - Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjna sprawuje nadzór nad: zarządzaniem i komercjalizacją nieruchomości handlowych, IR, marketingiem, rozwijaniem unikalnej koncepcji „Biuro+”

� WZA obraduje raz w roku jako zwyczajne Walne Zgromadzenie („ZWZ”) lub w szczególnych sprawach jako nadzwyczajne Walne Zgromadzenie („NWZ”)

� WZA może zostać zwołane przez akcjonariuszy Spółki (Jana Motza i Townsend Holding B.V.) w drodze wykonania uprawnień osobistych

� WZA może zostać zwołane przez akcjonariuszy posiadających więcej niż 1/20 kapitałów

� 1- 4 członków � 5-letnia kadencja � kieruje działalnością Spółki,

zarządza jej majątkiem oraz reprezentuje Spółkę na zewnątrz przed sądami, organami władzy i wobec osób trzecich

� Jednoosobowa reprezentacja � Uchwały Zarządu zapadają

bezwzględną większością głosów. W razie równej liczby głosów decyduje głos Prezesa Zarządu

ZARZĄDRADA NADZORCZAWALNE ZGROMADZENIE AKCJONARIUSZY

� 6 członków � 5-letnia kadencja � 2 członków powołuje

i odwołuje WZA, natomiast 4 członków powołują i odwołują akcjonariusze Spółki (Jan Motz – 1 członek, Townsend Holding B.V. – 3 członków z Przewodniczącym włącznie) w drodze wykonania uprawnień osobistych

� do ważności uchwał Rady Nadzorczej wymagana jest obecność na posiedzeniu co najmniej czterech jej członków za wyjątkiem bezwzględnej większości głosów Członków Rady Nadzorczej wymaganej w kwestiach dotyczących zawieszenia i odwoływania Członków Zarządu

Raport roczny 2019

83

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

� posiedzenia co najmniej raz w miesiącu

� otrzymuje miesięczne sprawozdania z zarządzania oraz projekty sprawozdań dotyczących istotnych zdarzeń, które zaszły w działalności Spółki

� otrzymuje projekty biznesplanów

Do zadań komitetu należy przede wszystkim konsultowanie i rozpatrywanie:

� proponowanych inwestycji i nabycia mienia Grupy

� wszelkiej dokumentacji finansowej i prawnej związanej z inwestycjami Grupy

� wyboru osób na stanowiska wykonawcze wyższego szczebla,

� nadzoru nad wydatkami kapitałowymi Grupy

� w zakresie zadań i funkcjonowania Komitetu Wynagrodzeń i Komitetu Nominacji stosuje się Załącznik I do Zalecenia Komisji Europejskiej (2005/162/WE) z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącego roli dyrektorów nie wykonawczych

Do zadań komitetu należy m.in.: � przedstawienie RN propozycji

dotyczących wynagrodzenia dyrektorów wykonawczych lub zarządzających oraz ocena wyników ich pracy

� monitorowanie poziomu struktury wynagrodzeń kadry kierowniczej wysokiego szczebla

� omawianie ogólnych zasad realizowania systemów wynagrodzeń, w szczególności opcji na akcje i przedstawianie RN propozycji w tym zakresie

KOMITET WYNAGRODZEŃKOMITET AUDYTUKOMITET INWESTYCYJNY

� posiedzenia komitetu odbywają się co najmniej raz na kwartał

� otrzymuje kwartalne raporty finansowe i z działalności oraz projekty sprawozdań finansowych

Do zadań komitetu należy w szczególności:

� monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej

� monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem

� monitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej

� rekomendowanie Radzie Nadzorczej wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

� dokonywanie przeglądu sprawozdań finansowych Spółki oraz przedstawianie Radzie Nadzorczej opinii na ich temat

Skład:Derek Jacobson (Przewodniczący)

Matthias Oliver Cordier

Kimberly Adamek Cholewa

Skład:Jacek Kseń (Przewodniczący, niezależny Członek)

Kimberly Adamek Cholewa

Anna Frankowska – Gzyra (Niezależny Członek)

Skład:Kimberly Adamek Cholewa

Jacek Kseń

Anna Frankowska – Gzyra (Niezależny Członek)

Raport roczny 2019

84

WALNE ZGROMADZERNIA AKCJONARIUSZY W 2019 ROKU

Data Rodzaj Opis

8 kwietnia 2019

Nadzwyczaj-ne Walne Zgromadze-nie

� Zmiana definicji Drugiego Uprawnionego Akcjonariusza z CP Holdings Sarl z siedzibą w Luksemburgu na Townsend Holding BV z siedzibą w Amsterdamie, Holandia.

� Drugiemu Uprawnionemu Akcjonariuszowi przysługuje uprawnienie osobiste do odwołania trzech członków Rady Nadzorczej powołanych do Rady Nadzorczej przez CP Holdings S.àr.l. z siedzibą w Luksemburgu w wykonaniu uprawnienia osobistego przysługującego CP Holdings S.àr.l. w okresie, kiedy CP Holdings S.àr.l. pozostawał akcjonariuszem Spółki.

Cel zmiany: zmiany zostały zaproponowane w związku ze zmianą akcjonariusza, o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 5/2019 z dnia 8 marca 2019 roku.

20 czerwca 2019

Zwyczajne Walne Zgro-madzenie

1. Zatwierdzenie rocznego sprawozdania finansowego Spółki i Grupy za 2018 rok oraz rocznego sprawozdania z działalności Spółki i Grupy w 2018 roku, udzielenie absolutorium wszystkim Członkom Rady Nadzorczej i Zarządu. Walne Zgromadzenie zdecydowało o:

� Pokryciu straty Spółki Capital Park S.A. za rok obrotowy 2018 w kwocie 19 516 483,95 zł z kapitału zapasowego Spółki,

2. Zmiany statutu spółki Capital Park S.A. wprowadzone na mocy uchwały nr 17/06/2019 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 20 czerwca 2019 roku są związane z zamknięciem transakcji, w ramach której spółka CP Holdings S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu zbyła na rzecz MIRELF VI B.V. z siedzibą w Amsterdamie 100% udziałów w spółce Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie będącej właścicielem 65,997% akcji w kapitale zakładowym Spółki („Transakcja”).

Najważniejsze zmiany statutu spółki Capital Park S.A. wprowadzone na mocy uchwały nr 17/06/2019 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 20 czerwca 2019 roku obejmują:

� Zmiany § 5 oraz § 11 ust. 2 Statutu Spółki – wprowadzone w celu odzwierciedlenia zmian w strukturze i wysokości kapitału zakładowego Spółki;

� Zmiany § 12 ust. 2 – 4, § 13, § 14, § 20, § 20 ust. 3 – 9, § 26 Statutu Spółki – wprowadzone w celu dostosowania obszaru ładu korporacyjnego Spółki (corporate governance) w związku ze zmianą pośredniej kontroli nad Spółką w wyniku zamknięcia Transakcji, tj. zmianą podmiotu kontrolującego głównego akcjonariusza Spółki, tj. Townsend Holding B.V.

Pozostałe zmiany statutu spółki Capital Park S.A. wprowadzone na mocy uchwały nr 17/06/2019 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 20 czerwca 2019 roku mają charakter porządkujący i redakcyjny.

Jednocześnie Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki w dniu 20 czerwca 2019 roku przyjęło tekst jednolity statutu Spółki.

Raport roczny 2019

85

Raport roczny 2019

86

Z e s p ó ł C a p i t a l P a r k

2010 2012 2014 20162011 2013 2015 2017 2018 2019

29

42

59

71

38

47

67

7479 84

RÓŻNORODNOŚĆ

� Capital Park jest zintegrowaną i w pełni funkcjonalną platformą operacyjną posiadającą wewnątrz własnych struktur zasoby pozwalające na kompleksową realizację procesu inwestycyjnego.

� Zespół firmy liczy 84 specjalistów posiadających wiedzę, doświadczenie i kompetencje niezbędne do wyszukiwania atrakcyjnych projektów, prze-prowadzania due diligence, pozyskiwania finan-sowania, uzyskiwania zezwoleń, opracowywania projektów koncepcyjnych, realizacji projektów, po komercjalizację i aktywne zarządzanie nierucho-mościami.

� Kierownictwo wyższego szczebla i kierownicy departamentów mają średnio 18 lat doświadczenia zawodowego, z czego średnio 10 lat pracy w Capital Park.

Wspólnie z organizatorem „Top Woman in Real Estate” braliśmy udział w programie mentorskim dla młodych kobiet, które wiążą swoją karierę z rynkiem nieruchomości. Celem programu jest wspieranie kobiet w biznesie i promowanie różnorodności. Wśród mentorów jest Kinga Nowakowska, Członek Zarządu i Dyrektor Operacyjna Grupy, która dzieli się swoją wiedzą i doświadczeniem z uczestnikami programu.

N a s z z e s p ó ł j e s t j e d n y m z n a s z y c h n a j c e n n i e j s z y c h a k t y w ó w. N a s z y m c e l e m j e s t z a t r u d n i a n i e i u t r z y m a n i e n a j l e p s z y c h l u d z i , k t ó r y c h d o ś w i a d c z e n i e , k o m p e t e n c j e o r a z z a a n g a ż o w a n i e p r z y c z y n i ą s i ę d o t w o r z e n i a n a s z e j p r z e w a g i k o n k u r e n c y j n e j .

0-1 rok

19%

2-3 lata

23%

4-5 lat

19%

6-9 lat

20%

10+ lat

25%

L a t a z G r u p ą

ZESPÓŁ

Kinga Nowakowska od wielu lat jest zaangażowana w liczne działania na rzecz praw i równych szans kobiet. W 2018 roku otrzymała prestiżowy tytuł „Top Woman in Real Estate” w kategorii Business Management. Jest także inicjatorką i założycielką Black Swan Fund, sieci anielic biznesu, która oferuje wsparcie finansowe i biznesowe dla start-upów i firm prowadzonych i wymyślonych przez kobiety.

Raport roczny 2019

87

U d z i a ł w e d ł u g p r o f e s j i

51%

pracowników i konsultantów

współpracuje z Grupą Capital Park od

co najmniej 5 lat

W 2019 roku Grupa otrzymała dwie nagrody w konkursie „Top Woman In Real Estate 2019”:

� Pro-Women Company – Grupa Capital Park, � Project Management - Sylwia Filewicz (Kierownik Działu

Budowlanego w Capital Park).

Work-life balanceGrupa Capital Park w swoich działaniach wspiera także pracowników i ich rodziny, oferując im udział w ciekawych wydarzeniach, takich jak np. pikniki czy spotkania familijne. Jesteśmy otwarci i wyrozumiale podchodzimy do zatrudnionych u nas osób, które posiadają dzieci. Od 2018 roku w biurowcu Royal Wilanów, w którym znajduje się główna siedziba naszej firmy, funkcjonuje przedszkole, dzięki czemu rodzice najmłodszych dzieci mają możliwość zapisać je do placówki zlokalizowanej bezpośrednio przy miejscu pracy, co ułatwia łączenie kariery zawodowej z życiem rodzinnym.

60%

wszystkich pracowników

i konsultantów Grupy stanowiły

kobiety.

27%Zarządcy nieruchomości

14%Księgowość

10%Dział Budowlany

7%Dział Finansowy

Facility Management 6%

Dział Inwestycyjny 5%

5%Dział Wynajmu Handlu

Dział Wynajmu Biur 5%

Dział Prawny 5%

Office Management 5%

Zarząd 4%

Marketing 2%

Coworking 2%

Relacje Inwestorskie 2%

IT 1%

Raport roczny 2019

88

STRUKTURA GRUPY

Na dzień 31 grudnia 2019 roku w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK wchodziło 21 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A. jako jednostka dominująca, 19 spółek celowych, oraz Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina. Funkcje jednostki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Sp. z o.o.

Zmiany w strukturze Grupy w 2019 roku wynikały z:

� utraty kontroli nad spółkami celowymi funduszy REIA FIZAN i REIA II FIZAN w wyniku rezygnacji osób powiązanych z Capital Park S.A. z funkcji członków zarządu w spółkach celowych funduszy (począwszy od I kwartału 2019 roku Grupa nie konsoliduje funduszy REIA FIZAN i REIA II FIZAN ani wchodzących w ich skład spółek celowych),

� sprzedaży funduszu Ipopema 141 FIZAN, posiadającego grunt na Mazurach, � sprzedaży Dakota Investments sp. z o.o., właściciela Eurocentrum Office Complex.

C a p i t a l P a r k S . A .

100% 100% 100%

100% 100% 100%

60% 100% 100%

50% 100% 100%

100% 100% 100%

100% 100% 100%

100% 100%

CP RETAIL B.V. Hazel Investments

Sp. z o. o.CP Management

Sp. z o. o.

OberhausenSp. z o.o. Sp. z o. o.

CP Development S.à r.l.

SO SPV 50Diamante Investments

Sp. z o. o.ArtN Sp. z o. o.

Alferno Investments Sp. z o. o.

The Open Museum

Norblin Factory

Patron WilanowS. à r.l.

Aspire InvestmentsSp. z o. o.

CP Retail („SPV 2”) Sp. z o.o. Sp. z o. o.

RM1 Sp. z o. o.

Emir 30 Sp. z o. o.

Sander Investments Sp. z o. o.

Capital Park KrakówSp. z o. o.

Sporty Department Store Sp. z o. o.

Wilanów Investments Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki

Norblina

Raport roczny 2019

89

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE - WYBRANE ELEMENTY

Raport roczny 2019

90

AKTYWA 31.12.2019 /badane/ 31.12.2018

Aktywa trwałeNieruchomości inwestycyjne 890 770 2 360 158Inwestycje w jednostki współkontrolowane 51 107 54 176Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy 28 138 695Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie 5 000 -Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 5 835 3 344Pozostałe aktywa trwałe 2 331 1 989

983 181 2 420 363Aktywa obrotowePozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe 10 296 16 628Należności handlowe 6 589 16 102Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy 1 300 -Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie 6 273 6 477Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 590 988 110 338Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 543 350 -

1 158 796 149 545AKTYWA RAZEM 2 141 977 2 569 908

PASYWA 31.12.2019 /badane/ 31.12.2018

Kapitały własne Kapitał zakładowy 108 334 107 495Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 778 139 797 655Pozostałe kapitały rezerwowe 73 420 71 256Różnice kursowe z przeliczenia 5 007 5 019Niepodzielony wynik finansowy 12 968 (91 888)Wynik finansowy bieżącego okresu 262 938 85 339Kapitały przypadające na akcjonariuszy razem 1 240 806 974 877

Non-controlling interests - 114,9041,240,806 1,089,781

Zobowiązania długoterminowe Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie 228 929 1 089 419Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

9 546 5 157

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie 29 361 192 758Zobowiązania z tytułu leasingów 37 351 -Pozostałe zobowiązania i rezerwy 6 802 19 776Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego 90 540 110 026

402 529 1 417 136Zobowiązania krótkoterminoweKredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie 27 717 30 810Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

2 018 162

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie 163 427 12 395Zobowiązania z tytułu leasingów 1 525 -Zobowiązania handlowe 3 575 7 631Pozostałe zobowiązania i rezerwy 17 377 11 993Zobowiązania Grupy do zbycia klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 283 003 -

498,642 62,991PASYWA RAZEM 2 141 977 2 569 908

1. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Noty i objaśnienia zostały przedstawione w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Capital Park za 2019 rok (http://inwestor.capitalpark.pl/raporty-okresowe/)

Raport roczny 2019

91

2. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

12 m-c 2019 /badane/ 12 m-cy 2018

Przychody z wynajmu 97 937 117 103Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości 25 793 28 733Przychody operacyjne 123 730 145 836Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami (31 971) (37 256)Zysk operacyjny netto (NOI) 91 759 108 580

Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług zarządzania 3 676 2 610Koszty funkcjonowania spółek celowych (4 114) (6 057)Koszty ogólnego zarządu (21 052) (8 362)Koszty remontów i napraw nieruchomości (50) (733)Koszty wyceny programu motywacyjnego (2 228) (5 609)Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości 162 417 79 198Pozostałe koszty (129) (652)Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności 2 041 2 977Zysk ze zbycia jednostek zależnych, w tym: 134 982 -

- zysk ze sprzedaży jednostek zależnych 130 540 -- zysk z utraty kontroli nad jednostkami zależnymi w inny sposób 4 442 -

Zysk/Strata z działalności operacyjnej 367 302 171 951

Przychody z tytułu dywidend 599 -Przychody z tytułu odsetek 3 272 2 645Koszty odsetek (34 357) (40 954)Pozostałe przychody i koszty finansowe (11 112) (37 099)Zysk/Strata przed opodatkowaniem 325 703 96 544

Podatek dochodowy (62 765) (5 466)Zysk/Strata netto 262 938 91 078

Pozostałe całkowite dochody netto (12) 2 725- pozycje, które nie zostaną przeklasyfikowane do rachunku zysków i strat - różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą

(12) 2 725

Suma dochodów całkowitych netto 262 926 93 803Zysk/Strata netto przypadającyna akcjonariuszy spółki dominującej 262 938 85 339Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli - 5 739

Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN) Podstawowy za okres obrotowy 2,44 0,80Rozwodniony za okres obrotowy 2,44 0,79


Raport roczny 2019

92

3. ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

Kapitał zakładowy

Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji

powyżej ceny nominalnej

Kapitał rezerwowy z emisji akcji

oczekujących na rejestrację

Pozostałe kapitały Różnice kursowe z przeliczenia

Niepodzielony wynik finansowy

Wynik finansowy bieżącego okresu

Udziały niekontrolujące

Razem kapitały własne

Kapitał własny na 01.01.2019 107 495 797 655 - 71 256 5 019 (91 888) 85 339 114 904 1 089 781

Emisja akcji/objęcie udziałów 839 - - - - - - 839

Płatności w formie akcji własnych - - 2 164 - - - 2 164

Podział zysku netto - (19 516) - - - 104 855 (85 339) - -

Wypłata dywidendy - - - - - - - - -

Zmiany w strukturze Grupy - - - - - - - (114 904) (114 904)

Razem transakcje z właścicielami 839 (19 516) - 2 164 - 104 855 - - (111 901)Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy

- - - - - - 262 938 - 262 938

Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy

- - - - (12) - - - (12)

Suma dochodów całkowitych - - - - (12) - 262 938 - 262 926

Kapitał własny na 31.12.2019 108 334 778 139 - 73 420 5 007 12 968 262 938 - 1 240 806

Kapitał własny na 01.01.2018 106 484 858 320 45 6 352 2 294 (77 758) (14 130) 114 918 996 525

Emisja akcji/objęcie udziałów 1 011 - (45) - - - - - 966

Płatności w formie akcji własnych - - - 3 975 - - - - 3 975

Podział zysku netto - (60 665) - 60 665 - (14 130) 14 130 - -

Wypłata dywidendy - - - - - - - (4 608) (4 608)

Zmiany w strukturze Grupy - - - 264 - - - (1 145) (881)

Razem transakcje z właścicielami 1 011 (60 665) (45) 64 904 - (14 130) 14 130 (5 752) (547)Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy

- - - - - - 85 339 5 739 91 078


- - - - 2 725 - - - 2 725

Suma dochodów całkowitych - - - - 2 725 - 85 339 5 739 93 803



Raport roczny 2019

93

Kapitał zakładowy

Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji

powyżej ceny nominalnej

Kapitał rezerwowy z emisji akcji

oczekujących na rejestrację

Pozostałe kapitały Różnice kursowe z przeliczenia

Niepodzielony wynik finansowy

Wynik finansowy bieżącego okresu

Udziały niekontrolujące

Razem kapitały własne


Emisja akcji/objęcie udziałów 839 - - - - - - 839

Płatności w formie akcji własnych - - 2 164 - - - 2 164

Podział zysku netto - (19 516) - - - 104 855 (85 339) - -

Wypłata dywidendy - - - - - - - - -

Zmiany w strukturze Grupy - - - - - - - (114 904) (114 904)

Razem transakcje z właścicielami 839 (19 516) - 2 164 - 104 855 - - (111 901)Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy

- - - - - - 262 938 - 262 938


- - - - (12) - - - (12)

Suma dochodów całkowitych - - - - (12) - 262 938 - 262 926

Kapitał własny na 31.12.2019 108 334 778 139 - 73 420 5 007 12 968 262 938 - 1 240 806

Kapitał własny na 01.01.2018 106 484 858 320 45 6 352 2 294 (77 758) (14 130) 114 918 996 525

Emisja akcji/objęcie udziałów 1 011 - (45) - - - - - 966

Płatności w formie akcji własnych - - - 3 975 - - - - 3 975

Podział zysku netto - (60 665) - 60 665 - (14 130) 14 130 - -

Wypłata dywidendy - - - - - - - (4 608) (4 608)

Zmiany w strukturze Grupy - - - 264 - - - (1 145) (881)

Razem transakcje z właścicielami 1 011 (60 665) (45) 64 904 - (14 130) 14 130 (5 752) (547)Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy

- - - - - - 85 339 5 739 91 078


- - - - 2 725 - - - 2 725

Suma dochodów całkowitych - - - - 2 725 - 85 339 5 739 93 803


Raport roczny 2019

94

4. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

12 miesięcy 2019 /badane/ 12 miesięcy 2018

DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNAWpływy ze sprzedaży 180 661 251 486Płatność zobowiązań (dostawy i usługi) (91 550) (142 138)Odsetki od depozytów 430 417Gotówka z działalności operacyjnej 89 541 109 765Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony) (3 753) (3 515)A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 85 788 106 249

DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNAZbycie inwestycji w nieruchomości - 50Wpływy z tytułu sprzedaży udziałów i certyfikatów w jednostkach zależnych, pomniejszone o środki pieniężne tych jednostek

553 359 -

Wydatki z tytułu nakładów na inwestycje inwestycji w nieruchomości (154 400) (111 948)Wydatki na nabycie udziałów - -Udzielone pożyczki - (5 092)Spłata udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych 5 377 1 900

Spłaty odsetek od udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych 1 182 -Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych - -Dywidendy otrzymane 599 -Utrata kontroli w jednostkach zależnych (18 690) -Pozostałe wydatki inwestycyjne (1 782) -B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 385 645 (115 089)

DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWAWpływy z emisji akcji - -Wpływy z emisji obligacji - 29 639Wpływy z tytułu kredytów 117 716 59 198Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli wypłacone właścicielom certyfikatów przez REIA FIZ AN i REIA II FIZ AN

- (4 608)

Odsetki (39 308) (42 265)Wykup obligacji (15 000) (46 115)Spłaty kredytów i pożyczek (38 794) (69 997)Płatności z tytułu leasingów (2 135) -C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 22 479 (74 148)

D. Przepływy pieniężne netto razem 493 912 (82 988)

E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży 493 912 (82 988)

F. Środki pieniężne na początek okresu, w tym dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży 110 338 193 326

G. Środki pieniężne na koniec okresu - w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania

604,25016,073

110,33845,872


Raport roczny 2019

95

Stwierdzenia dotyczące przyszłościNiniejszy Raport zawiera stwierdzenia dotyczące przyszłości przedsiębiorstwa, sytuacji finansowej oraz wyników Grupy lub branży, w której Grupa prowadzi działalność. Stwierdzenia dotyczące przyszłości odnoszą się do okoliczności, które jeszcze nie wystąpiły oraz wyników i innych stwierdzeń, które nie są historycznymi faktami i są oznaczone zwrotami takimi jak „uważa”, „oczekuje”, „przewiduje”, „zamierza”, „zakłada”, „planuje”, „szacuje”, „ma na celu”, „prognozuje”, „spodziewa się”, „dąży” oraz podobnymi wyrażeniami. Stwierdzenia dotyczące przyszłości zawarte w niniejszym Raporcie, w tym założenia, opinie oraz poglądy Grupy lub pochodzące ze źródeł zewnętrznych stanowią wyłącznie opinie i prognozy, które są niepewne i mogą podlegać ryzykom. Rzeczywisty rozwój wydarzeń może znacząco różnić się od przewidywanego rozwoju wskutek wystąpienia szeregu czynników, m.in. zmian ogólnej sytuacji gospodarczej, zwłaszcza warunków gospodarczych w Polsce, zmian mających wpływ na poziom stóp procentowanych, zmian poziomu konkurencyjności, zmian przepisów prawa, szkód w środowisku naturalnym, potencjalnego wpływu postępowań prawnych oraz pozwów, a także zdolności Grupy do osiągnięcia synergii operacyjnych związanych z przeszłymi lub przyszłymi transakcjami nabycia. Grupa nie gwarantuje, że założenia leżące u podstaw przedstawionych w niniejszym Raporcie stwierdzeń dotyczących przyszłości są wolne od błędów oraz nie ponosi odpowiedzialności za zgodność opinii wyrażonych w niniejszym Raporcie z przyszłym stanem faktycznym, ani odpowiedzialności za aktualizację stwierdzeń zawartych w niniejszym Raporcie w sposób odzwierciedlający przyszłe wydarzenia. Stwierdzenia dotyczące przyszłości przedstawione w niniejszym Raporcie są aktualne na dzień jego sporządzenia. Udostępnienie niniejszego Raportu lub prowadzenie przez Grupę dalszych rozmów z odbiorcami niniejszego Raportu w żadnym wypadku nie będzie oznaczało, że od daty sporządzenia Raportu nie miała miejsce żadna zmiana dotycząca spraw Grupy. W związku z powyższym, Grupa nie zobowiązuje się do przeglądu, aktualizacji ani potwierdzania przewidywań lub szacunków analityków, ani do publicznego udostępnienia jakichkolwiek zmian stwierdzeń dotyczących przyszłości w odpowiedzi na zaistniałe wydarzenia i okoliczności, które dotyczą treści niniejszego Raportu.

SŁOWNIK

GLA Ang. Gross Leasable Area; powierzchnia najmu brutto

WAULT Ang. Weighted Average Unexpired Lease Term; Średnioważony okres najmu pozostały do końca trwania umowy

Reversionary yield Stopa kapitalizacji wynikowa, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynaję-ciu nieruchomości do wartości nieruchomości

Capex Nakłady inwestycyjne

NOI Ang. Net Operating Income, dochody z najmu netto

Absorpcja Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie

Wycena SCN Wycena w skorygowanej cenie nabycia, pomniejszona o koszty transakcji, które można bezpośrednio przypisać do nabycia lub emisji zobowiązań finansowych.

NAV Ang. Net Asset Vaule, wartość aktywów netto

NCI Ang. Non-controlling interest, udziały niekontrolujące

GAV Ang. Gross Asset Value, wartość brutto nieruchomości

Raport roczny 2019

96

Grupa Capital Park www.capitalpark.pl

inwestor.capitalpark.pl

Adresul. Klimczaka 1

02-797 Warszawa

+48 22 318 88 88

[email protected]

http://www.capitalpark.pl

http://inwestor.capitalpark.pl

RAPORT ROCZNYinwestor.capitalpark.pl › wp-content › uploads › 2020 › 04 › ... ·...

Documents

Transcript of RAPORT ROCZNYinwestor.capitalpark.pl › wp-content › uploads › 2020 › 04 › ... ·...