PROJEKT NR 2 - Kolejna witryna oparta na...

OPERAT SZACUNKOWY

udział 5/158 części w prawie własności lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego

dwupoziomowego o pow. 4 381,23 m2 – udział

odpowiadający miejscu postojowemu nr 152, 153, 154, 157 i 158

Adres nieruchomości: Wrocław, ul. Szybka 1 a – f

Oznaczenia geodezyjne:

Gmina: Wrocław M.

Obręb: Południe

Wartość rynkowa udział 5/158 części w prawie własności lokalu

niemieszkalnego – MP nr 152, 153, 154, 157 i 158 wynosi:

88 750 zł brutto

słownie: osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych

brutto

Operat sporządził : Wojciech Rogowski

Wrocław, 10 kwietnia 2017 roku

Wartość rynkowa 5 miejsc postojowych położonych we Wrocławiu (ob. Południe) przy ul. Szybkiej 1a-f

Strona 2 z 31

SPIS TREŚCI: 1. PRZEDMIOT WYCENY ................................................................................................ 4

2. ZAKRES WYCENY ....................................................................................................... 4

3. CEL WYCENY .............................................................................................................. 4

4. PODSTAWY FORMALNE WYCENY ............................................................................ 4

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY ................................................................................ 5

6. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ................................................................... 5

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU .................................................................................. 6

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ............................................................................ 6

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ........................................................................ 8

10. METODOLOGIA WYCENY .........................................................................................10

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ..................................13

12. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ PRZEDMIOTOWY

LOKAL NIEMIESZKALNY ............................................................................................21

13. OPIS WYCENIANYCH MIEJSC POSTOJOWYCH ......................................................22

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W PRAWIE WŁASNOŚCI

LOKALU NIEMIESZKALNEGO ....................................................................................23

15. USTALENIA KOŃCOWE .............................................................................................25

16. KLAUZULE, ZASTRZEŻENIA I OGRANICZENIA ........................................................27

17. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................28


Strona 3 z 31

Wyciąg z operatu szacunkowego

Określenie nieruchomości:

Przedmiotem wyceny jest udział 5/158 części w prawie własności lokalu

niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego dwupoziomowego o

powierzchni 4 381,23 m2 – odpowiadający pięciu miejscom postojowym tj. nr

152, 153, 154, 157 i 158. Przedmiotowe miejsca postojowe znajdują się na -

1 kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Szybkiej 1a –

f we Wrocławiu (obręb Południe). Dla nieruchomości prowadzona jest księga

wieczysta nr WR1K/00293178/8 przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia –

Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Opis nieruchomości: Przedmiotem wyceny jest pięć miejsc postojowych o nr 152, 153, 154, 157 i

158, które znajdują się na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego

wielorodzinnego. Siedmiokondygnacyjny budynek w zabudowie

wolnostojącej, o dwóch kondygnacjach podziemnych wybudowany około

2011 roku. Obiekt powstał w obrębie Południe przy ulicy Szybkiej 1a – f.

Budynek pełni funkcję mieszkalną, natomiast na parterze – usługową. W

budynku zainstalowane są ponadto windy osobowe.

Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości

Kilkadziesiąt osób fizycznych oraz prawnych, w tym:

PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANO-INWESTYCYJNE Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu, Regon

93271487300000 w udziale 5/158 części.

Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb prowadzonego

postepowania upadłościowego.

Wartość nieruchomości:

Wartość rynkowa MP 152, 153, 154, 157 i 158 – udziału 5/158

części w prawie własności lokalu niemieszkalnego – garażu

wielostanowiskowego dwupoziomowego o powierzchni 4 381,23 m2,

znajdującego się przy ul. Szybkiej 1a – f

we Wrocławiu określona została w wysokości:

88 750 zł brutto

słownie: osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych

brutto

Rodzaj wartości: Wartość rynkowa

Data określenia wartości:

10 kwietnia 2017 roku

Data sporządzenia operatu:

10 kwietnia 2017 roku

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:


Strona 4 z 31

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest udział 5/158 części w prawie własności lokalu

niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego dwupoziomowego o powierzchni 4 381,23

m2 – odpowiadający pięciu miejscom postojowym tj. nr 152, 153, 154, 157 i 158.

Przedmiotowe miejsca postojowe znajdują się na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego

wielorodzinnego przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu (obręb Południe). Dla nieruchomości

prowadzona jest księga wieczysta nr WR1K/00293178/8 przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia

– Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Właściciel nieruchomości: Kilkadziesiąt osób fizycznych oraz osoby prawne, w tym:

PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANO-INWESTYCYJNE Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu, Regon 93271487300000 w udziale 5/158

części.

2. ZAKRES WYCENY

Wycenie podlega udział 5/158 części w prawie własności lokalu niemieszkalnego –

garażu wielostanowiskowego dwupoziomowego o powierzchni 4 381,23 m2 –

odpowiadający pięciu miejscom postojowym tj. 152, 153, 154, 157 i 158, które znajdują się

na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Szybkiej 1a – f we

Wrocławiu (obręb Południe) według stanu i poziomu cen z dnia sporządzania operatu

szacunkowego.

3. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości dla potrzeb

postępowania upadłościowego.

4. PODSTAWY FORMALNE WYCENY

Zlecenie Syndyka Masy Upadłości dotyczące określenia wartości rynkowej udziału

5/158 części w prawie własności lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego

dwupoziomowego o powierzchni 4 381,23 m2 – odpowiadającemu pięciu miejscom

postojowym tj. 152, 153, 154, 157 i 158 przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu (obręb

Południe) dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.


Strona 5 z 31

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY

Przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego korzystano z następujących

aktów prawnych:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

Dz. U. 2016 r. poz. 2147 z dnia 14 grudnia 2016 roku).

2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe – (Dz. U. nr 60) z

późniejszymi zmianami.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity z 17 grudnia

2013 r. opublikowany 23 stycznia 2014 r. Dz. U. poz. 121).

4. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz. U. nr 43 poz.269)

z późniejszymi zmianami.

5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst ujednolicony ogłoszony

w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie zasad

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.

2109 z 2004 r.) z późniejszymi zmianami.

7. Uchwała Nr L/1757/02 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 4 lipca 2002 roku w sprawie

uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru

ograniczonego: ul. Walońską, pl. Walerego Wróblewskiego, ul. Romualda Traugutta,

ul. Na Niskich Łąkach i nabrzeżem rzeki Oława we Wrocławiu.

6. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

W procesie wyceny wykorzystano następujące źródła danych:

1. Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 03 kwietnia 2017 roku.

2. Księga wieczysta nr WR1K/00293178/8 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla

Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

3. Baza danych autora operatu szacunkowego. Informacje własne, uzyskane drogą

samodzielnego gromadzenia danych o zawartych transakcjach kupna sprzedaży

podobnych nieruchomości na rynku lokalnym, w tym akty notarialne udostępnione

przez archiwum Biura Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

4. Baza danych o rynku nieruchomości - analiza własna wyceniającego

na podstawie danych z Biur Pośrednictwa Obrotu Nieruchomościami w zakresie cech

rynkowych miejsc postojowych wpływających na poziom cen transakcyjnych.

5. Krajowe Standardy Wyceny – Podstawowe (KSWP) - uchwała Rady Krajowej

Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z dnia

12 grudnia 2007 r.


Strona 6 z 31

6. Krajowe Standardy Wyceny – Specjalistyczne (KSWS) - uchwała Rady Krajowej

Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z dnia

12 grudnia 2007 r.

7. Nota Interpretacyjna nr 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości.

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU

Data sporządzenia wyceny: 10 kwietnia 2017 roku

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2017 roku

Data, na którą określono i uwzględniono

stan przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2017 roku

Data dokonania oględzin nieruchomości: 03 kwietnia 2017 roku

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o wgląd do księgi wieczystej

nr WR1K/00293178/8, która jest prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków,

IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dla lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego.

Stan prawny według KW nr WR1K/00293178/8

Dział I: Oznaczenie nieruchomości

Położenie: województwo dolnośląskie, powiat M. Wrocław, gmina Wrocław M., miejscowość

Wrocław

Ulica: Szybka

Nr budynku: 1a – f

Nr lokalu: garaż

Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny

Opis lokalu: garaż wielostanowiskowy dwupoziomowy

Kondygnacja: -1

Przyłączenie - numer księgi wieczystej: WR1K/00253867/3

Odrębność: tak

Obszar: 4 381,2300 m2

Dział I: Spis praw związanych z nieruchomością: właściciel lokalu, dla którego urządzono

księgę wieczystą ma udział 312429/1000000 we wspólnych częściach budynku i w prawie

użytkowania wieczystego gruntu. Numer księgi wieczystej z której wyodrębniono lokal:

WR1K/00253867/3.


Strona 7 z 31

Dział II: Własność

Wzmianki w dziale II

DZ.KW./WR1K/181/17/1. Chwila zamieszczenia 2017-01-03-08.19.44.103895 – sprostowanie

usterki wpisu

Kilkadziesiąt osób fizycznych oraz

AWBUD-DEVELOPER Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu,

Regon 93249438300000 w udziale 23/158 części oraz

PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANO-INWESTYCYJNE Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu, Regon 93271487300000 w udziale 5/158

części.

Dział III: Ciężary i ograniczenia

Wzmianki w dziale III

DZ.KW./WR1K/16409/17/1. Chwila zamieszczenia 2017-03-21-09.57.30.038199 – wpis ogłoszenia

upadłości

Inny wpis

Prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych nr 152,153,154,157,158 na

pierwszym poziomie garażu - na rzecz Przedsiębiorstwa Budowlano-Inwestycyjnego Spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością z/s we Wrocławiu i jej następców prawnych. Osoba

prawna: Przedsiębiorstwo Budowlano-Inwestycyjne Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu, Regon 93271487300000.

Ponadto w dziale III niniejszej księgi wieczystej znajduje się kilkadziesiąt innych wpisów na

rzecz osób fizycznych oraz osoby prawnej, w których ustanowiono prawo wyłącznego

korzystania z poszczególnych miejsc postojowych zlokalizowanych w podziemnym garażu

wielostanowiskowym przy ul. Szybkiej 1a – f.

Dział IV: Hipoteki

Wiele wpisów – szczegóły w załączonej księdze wieczystej.

Wydruk z Centralnej Ewidencji Ksiąg Wieczystych w załączeniu do operatu szacunkowego.


Strona 8 z 31

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art.

154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

w przypadku jego braku

2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy

lub

1) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu,

a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów

4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Zgodnie z przeprowadzoną analizą dla przedmiotowej nieruchomości istnieje

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – Uchwała Nr L/1757/02 Rady Miejskiej

Wrocławia z dnia 4 lipca 2002 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego: ul. Walońską, pl. Walerego

Wróblewskiego, ul. Romualda Traugutta, ul. Na Niskich Łąkach i nabrzeżem rzeki Oława we

Wrocławiu. Zgodnie z rysunkiem niniejszego planu nieruchomość przy ul. Szybkiej 1a – f

znajduje się na terenie oznaczonym jako A14.MWU – teren zabudowy mieszkaniowej

wielorodzinnej z wbudowanymi usługami.


Strona 9 z 31

Rysunek 1. Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu ograniczonego ulicami: Walońską, pl. Walerego Wróblewskiego, Romualda Traugutta, Na Niskich Łąkach i nabrzeżem rzeki Oława we Wrocławiu.

Zgodnie z treścią planu:

1. Wyznacza się teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z wbudowanymi

usługami, oznaczony na rysunku planu symbolem A14.MWU.

2. Dla terenu, o którym mowa w ust. 1, ustala się jako przeznaczenie podstawowe, powyżej

1 kondygnacji budynków - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

3. Dla terenu, o którym mowa w ust. 1, ustala się następujące przeznaczenie

uzupełniające na 1 kondygnacji budynków:

1) handel detaliczny związany z dużą liczbą klientów,

2) obiekty małych przedsiębiorstw produkcyjnych, popiera się produkcję opartą na

wysokiej technologii,

4. Dla terenu, o którym mowa w ust. 1 obowiązują następujące ustalenia:

1) nie dopuszcza się lokalizacji garaży, wiat, budynków gospodarczych oraz

obiektów o funkcji magazynowej i przemysłowej,

2) obowiązek zabudowy typu pierzejowego,

3) wysokość zabudowy, mierzona od poziomu terenu do najwyższego gzymsu lub okapu:

a) dla obszaru z dopuszczeniem zabudowy od strony ul. Szybkiej ograniczonym

północną nieprzekraczalną linią zabudowy a obowiązującą linią zabudowy nie większa niż

1,5 m - jako taras widokowy,

b) dla obszaru z dopuszczeniem zabudowy od strony ul. Szybkiej pomiędzy południową

nieprzekraczalną linią zabudowy a obowiązującą linią zabudowy w nawiązaniu do

istniejącej zabudowy tej ulicy,

c) możliwe podwyższenie zabudowy o jedną kondygnację na fragmencie budynku

równoległym do ulicy 4KD jak na rysunku planu,

d) pozostałej zabudowy 17 metrów,

4) przewaga wertykalnych podziałów na elewacjach zabudowy od strony terenu

oznaczonego na rysunku planu symbolem A19.ZP,

5) obowiązek powiązania architektonicznego zabudowy z obiektami terenu oznaczonego

na rysunku planu symbolem A13.UC,

6) obowiązek przejść pieszych i przejazdów, do wnętrza zabudowy, według oznaczenia

jak na rysunku planu,

7) obowiązek zachowania wyznaczonych na rysunku planu obowiązujących linii zabudowy,

8) dopuszczenie przeznaczenia podziemia, pod nowoprojektowanymi budynkami lub pod

powierzchnią wnętrza kwartału, na parking dla użytkowników,

9) obowiązek przeznaczenia 1 kondygnacji budynków na usługi,


Strona 10 z 31

10) obowiązek wyeksponowania stref wejściowych do obiektów usługowych poprzez

staranne urządzenie posadzki, elementów małej architektury przed wejściami oraz

odpowiednie oświetlenie,

11) obowiązek podkreślenia narożników zabudowy poprzez elementy architektoniczne,

12) obowiązek przeznaczenia co najmniej 40% powierzchni wnętrza kwartału na zieleń, w

tym minimum 10% zieleń wysoką,

13) zakaz przeznaczenia więcej niż 20% powierzchni wnętrza kwartału na terenowe

stanowiska parkingowe dla samochodów osobowych,

14) obowiązek urządzenia alejek i placów zabaw oraz miejsc odpoczynku dla

mieszkańców, postuluje się, aby wnętrze kwartału było dostępne wyłącznie dla

mieszkańców,

15) zapewnienie:

a) co najmniej 1 stanowiska parkingowego dla samochodów osobowych na każde 35 m2

powierzchni użytkowej części usługowej budynków,

b) co najmniej 1,1 stanowiska parkingowego dla samochodów osobowych na każde

mieszkanie,

16) obowiązek w zakresie obsługi komunikacyjnej:

a) wejście i dojazd do budynków od strony ulicy oznaczonej na rysunku planu symbolem

4KD i 9KP, ciągu pieszego oznaczonego na rysunku planu symbolem A15.ZP,

b) wjazd na zaplecze budynków i na parking od strony ciągu pieszego oznaczonego na

rysunku planu symbolem A15.ZP i terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem A17.UC

+ KS.

Wyceniana nieruchomość jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem.

10. METODOLOGIA WYCENY

Wycenę przedmiotowej nieruchomości wykonano zgodnie z Ustawą o gospodarce

nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie zasad wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny w niniejszej

opinii określono wartość rynkową nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151) wartość rynkową

nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na

rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących

założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają

stanowczy zamiar zawarcia umowy;


Strona 11 z 31

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy;

Standardy rzeczoznawców majątkowych opisują wartość rynkową w następujący

sposób:

(KSWP 1 pkt. 3.1.): „Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna

jej cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących

założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz

mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania

nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy".

(KSWP 1 pkt. 1.4.): "W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien

określić najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości uwzględniając możliwość

optymalnego sposobu użytkowania. Wykorzystanie to może stanowić kontynuacje

aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości lub jego inny potencjalny sposób

użytkowania”.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z treścią art. 134 Ustawy

o gospodarce nieruchomościami uwzględnia się w szczególności:

a) jej rodzaj

b) położenie

c) sposób użytkowania

d) przeznaczenie

e) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

f) stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie

nieruchomościami.

Mając na uwadze cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeprowadzoną analizę rynku

zdecydowano się dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości stosując podejściu

porównawcze metodę porównywania parami.

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą

o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów

z 21 września 2004 r., w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego”, według którego wartość rynkową określa się stosując podejście

porównawcze lub podejście dochodowe.

§ 5. Podejście porównawcze:

1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen

transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.


Strona 12 z 31

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę

korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem

wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki

zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego

ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście

nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane

są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty

średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości

przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę

nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod

stosowanych do analiz statystycznych”.

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość

wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach

transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze

względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami

podobnymi.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest

następująca:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i

cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen

na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech tynkowych do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen

w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.


Strona 13 z 31

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami

wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen

nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w

poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych

wyników jest zróżnicowana.

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku

czy lokalu).

Do wyceny nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym, metodą

porównywania nieruchomości parami wybrano trzy nieruchomości, będące przedmiotem

obrotu a zbliżone charakterem, funkcją do nieruchomości wycenianej, które wchodzą w

zakres analizy rynku. Wycenianemu udziałowi w prawie własności lokalu niemieszkalnego

odpowiada pięć miejsc postojowych tj. 152, 153, 154, 157 i 158 w garażu podziemnym,

wielostanowiskowym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto więc cenę transakcyjną miejsca

postojowego/boksu garażowego. W niniejszym operacie szacunkowym posługiwano się

cenami brutto. Określona wartość rynkowa ma zatem także charakter brutto (zawiera w

sobie podatek VAT).

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

11.1 Opis rynku lokalnego

Wrocław leży na skrzyżowaniu jednego z najważniejszych korytarzy transportu

europejskiego trasy łączącej Drezno i Berlin z Krakowem i Ukrainą, z międzynarodowymi

szlakami, wiodącymi z Pragi i Wiednia w kierunku Szczecina, Poznania i Warszawy. Pod

względem liczby mieszkańców jest czwartym miastem w Polsce (635 tys. mieszkańców).

Jest regionalną metropolią dla południowo-zachodniej części Polski, silnym ośrodkiem

uniwersyteckim i miastem skutecznie pozyskującym inwestorów tworzących nowe miejsca

pracy.

Wrocław pod względem wielu wskaźników ekonomicznych (takich jak poziom PKB na

osobę, stopa bezrobocia, czy poziom wynagrodzeń) zajmuje czwarte lub piąte miejsce w

grupie największych polskich miast. Rozwojowi ekonomicznemu miasta sprzyja korzystna

lokalizacja i dostępność komunikacyjna, a także sprawnie funkcjonująca lokalna

administracja. Ponadto Wrocław skutecznie przyciąga nowe firmy. Powstała tu także


Strona 14 z 31

specjalna strefa ekonomiczna, gdzie duża liczba międzynarodowych firm założyła swoje filie i

zakłady. Dzięki temu w ostatnich latach to właśnie we Wrocławiu i jego okolicy

zainwestowały takie firmy, jak: LG Philips, Volvo, Whirlpool, Bosch, czy Toshiba. Ostatnio do

tej społeczności dołączył IBM, który stworzył około 3000 nowych miejsc pracy. Oprócz firm

produkcyjnych we Wrocławiu swoje centrale posiada również wiele instytucji finansowych,

takich jak: Getin Bank, Santander Consumer, BZ WBK, AIG Bank, Credit Agricole oraz

Eurobank. Obecnie Wrocław jest również bardzo często wybierany jako miejsce inwestycji

dla usług typu BPO (Business Process Offshoring – centra usług dla macierzystej organizacji

z zakresu księgowości i finansów, IT, badawczo-rozwojowych). Dzisiaj do firm działających

właśnie w sektorze outsourcingu usług można zaliczyć m.in. Google, HP, UPS, GE Money

Bank czy Credit Suisse. Mocny jest również sektor usług biznesowych i deweloperskich dla

branży telekomunikacyjnej, które reprezentują firmy, takie jak: Nokia Siemens Networks czy

Tieto. W związku z tym sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta stale się poprawia, co

oczywiście przekłada się na wzrost popytu mieszkaniowego na tym rynku.

Dodatkowo część meczy podczas trwających Mistrzostw Piłkarskich 2012 odbywała

się właśnie we Wrocławiu, co wpłynęło jeszcze korzystniej na rozwój stolicy Dolnego Śląska.

Ponadto w lipcu 2017 roku we Wrocławiu odbędzie się 10. edycja zawodów World

Games, zwanych również Igrzyskami Sportów Nieolimpijskich.

Przedmiotowy lokal niemieszkalny – garaż wielostanowiskowy dwupoziomowy o

powierzchni 4 381,23 m2 znajduje się na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego

wielorodzinnego zlokalizowanego na terenie obrębu Południe we Wrocławiu.

Wyceniane miejsca postojowe znajdują się na -1 kondygnacji budynku przy ul.

Szybkiej 1a – f. Lokalizację nieruchomości należy uznać za dobrą. Organizacja otoczenia

pod względem dostępności komunikacyjnej (autobusowej i tramwajowej) kształtuje się na

poziomie dobrym (przystanki przy ul. Traugutta). Stosunkowo bliska odległość od Głównego

Dworca PKP i PKS, a także dostęp do wszelkich ośrodków użyteczności publicznej czyni tę

lokalizację atrakcyjną. Najbliższe sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią głównie

budynki mieszkalne wielorodzinne o podobnej architekturze pochodzące z ostatniego

okresu, wybudowane przez lokalnych deweloperów, sklep Biedronka (od strony ul.

Traugutta), tereny zabudowy komercyjnej oraz tereny spacerowe wzdłuż rzeki Oława. Teren

wokół budynku zagospodarowany, utwardzenia w postaci chodników oraz dróg

wewnętrznych, częściowo nieliczne nasadzenia zielone. Ulica przy której znajduje się

wyceniana nieruchomość charakteryzują się małym natężeniem ruchu komunikacyjnego

(ulica wewnątrzosiedlowe o nawierzchni z kostki betonowej).

https://pl.wikipedia.org/wiki/World_Games

https://pl.wikipedia.org/wiki/World_Games


Strona 15 z 31

Rysunek nr 2. Położenie ulicy Szybkiej na tle mapy Wrocławia.

Rysunek nr 3. Fragment mapy internetowej wraz z lokalizacją przedmiotowej nieruchomości przy ul. Szybkiej 1a-f.


Strona 16 z 31

11.2 Analiza rynku miejsc postojowych

Miejsce postojowe jest nowoczesną formą garażu spotykaną w nowych budynkach

mieszkalnych, w których kondygnacja podziemna zaprojektowana została jako

wielostanowiskowy garaż stanowiący integralną cześć budynku. Garaż ten to z reguły jedno

duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne

miejsca postojowe. Tak też postąpiono w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Problem

prawny z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca

postojowego sprowadza się tylko do wyrysowania na podłodze linii wyznaczającej granice

tego miejsca. Nie może być więc ono tak jak lokale mieszkalne w budynku samodzielnym

lokalem, gdyż zgodnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem jest

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Miejsce postojowe nie

może zatem stanowić odrębnej nieruchomości, a w konsekwencji odrębnego przedmiotu

własności. Miejsce postojowe nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie

przynależne. Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć,

jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie

przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w

którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem

przynależnym

Metoda zagwarantowania nabywcy miejsca postojowego polega na tym, że oprócz

wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking

podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie

sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać (sprzedaje się udziały

w tym lokalu niemieszkalnym). Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego

samodzielnego lokalu garażowego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do

korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. W

postanowieniu z dnia 19 maja 2004 roku sygn. akt I CK 696/03 Sąd Najwyższy wskazał, że

właściwą formą dla miejsca postojowego jest właśnie forma odrębnego lokalu garażowego,

dlatego ta forma prawna stosowana jest w większości przypadków. Taki udział w garażu jest

samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać i to niezależnie od sprzedaży

mieszkania. Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na

współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej, tylko kolejnym lokalem

w budynku należącym do określonych właścicieli. Tak jest także w przypadku wycenianej

nieruchomości. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota

mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Z przepisów ustawy o własności lokali

wyraźnie bowiem wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko


Strona 17 z 31

nieruchomości wspólnej. Tam bowiem gdzie kończy się nieruchomość wspólna, kończy się

władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo. Prawo decydowania o danej

nieruchomości mają tylko jej właściciele. Wspólnota nie jest właścicielem garażu tak jak nie

jest właścicielem innych lokali w budynku, zatem nie może podejmować żadnych decyzji

jego dotyczących. Decyzje odnośnie garażu podejmują jego właściciele na zasadach

określonych w kodeksie cywilnym o współwłasności, a w stosunkach między nimi ustawa o

własności lokalu nie ma zastosowania. Zatem w przypadku gdy garaż jest odrębnym

lokalem, przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że prawo do korzystania z niego, tak jak z

każdego innego lokalu w budynku, mają tylko jego właściciele. Nikt poza nimi nie ma prawa

tam parkować, nawet w sytuacji, gdy znajdują się tam wolne miejsca.

W dużych aglomeracjach miejskich miejsca postojowe są towarem deficytowym.

Z drugiej jednak strony w lokalizacjach peryferyjnych, gdzie problem miejsc do parkowania

jest mniejszy pozostają w budynku wielorodzinnym wolne miejsca postojowe do sprzedaży,

a brakuje na nie popytu. Szczególnie w aktualnej sytuacji finansowo – ekonomicznej

Kupujących, i bardzo restrykcyjnej polityki kredytowej banku. Kupujący często rezygnują z

zakupu miejsca postojowego, gdyż posiadają ograniczone środki na zakup mieszkania, i

zakup miejsca postojowego wiązałby się z koniecznością zakupu mieszkania o mniejszej

powierzchni.

Przy wycenie poszczególnych miejsc postojowych zwrócono uwagę na lokalizację

szczegółową nieruchomości (w tym stopień urbanizacji okolicy), stan techniczny budynków,

w których znajdują się miejsca postojowe (garaże wielostanowiskowe) oraz rodzaj miejsc

postojowych.

W wyniku badania stwierdzono liczne transakcje miejscami postojowymi. Należy

zaznaczyć jednak, iż najczęściej miejsca postojowe nabywane są wraz z lokalami

mieszkalnymi, rzadziej osobno. Takie transakcje nie były brane pod uwagę. O cenie miejsca

postojowego decyduje głownie stopień intensywności zabudowy w okolicy, im jest on

większy, czyli im mniej miejsca na parkingach nadziemnych, tym miejsca postojowe

zlokalizowane w garażach podziemnych są droższe.

Aby dokonać wyceny pięciu miejsc postojowych rzeczoznawca w pierwszym kroku

przystąpił do określenia trendu zmiany cen w czasie. Trend czasowy zmiany cen określić

można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza

powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również

obarczone są dużym ryzykiem popełnienia błędu. Trend czasowy można również określić za

pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie dużej liczby cen

transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również dość długiego

okresu badania cen.


Strona 18 z 31

Dla potrzeb wyznaczenia trendu zmian cen dokonano analizy lokalnego rynku, który

został zdefiniowany następująco:

a) Obszar analizy: obręb Południe;

b) Okres analizy: od kwietnia 2015 do kwietnia 2017 roku;

c) Przedmiot analizy: prawo własności do miejsc postojowych i boksów garażowych

zlokalizowanych w garażach wielostanowiskowych i garaży jednostanowiskowych

zlokalizowanych w części podziemnej budynków wielorodzinnych;

Na tak zidentyfikowanym rynku zanotowano wiele transakcji garażami. Znaczna

część transakcji dotyczyła garaży zlokalizowanych w budynkach wolnostojących.

Rzeczoznawca w tym wypadku nie mógł ich przyjąć jako porównywalne do wyceny, gdyż po

pierwsze ich stan techniczny nie był zbliżony z wycenianym garażem, a po drugie cena

garażu była z racji tego stosunkowo niska. Po przeciwnej stronie na badanym obszarze

występują garaże w nowoczesnych biurowcach/budynkach, zbliżonych do wycenianego.

Mając powyższe na uwadze, rzeczoznawca odbiegł od próby wyznaczenia trendu

zmiany cen w czasie i przyjął, na podstawie publikowanych w prasie i Internecie raportów

oraz bazując na własnym, wieloletnim doświadczeniu, trend boczy, tzn. zdecydował się nie

korygować cen transakcyjnych.

W kolejnym kroku dla potrzeb sporządzenia przedmiotowej wyceny dokonał

ograniczenia analizy lokalnego rynku, który zdefiniowano następująco:

a) Obszar analizy: obręb Południe;

b) Okres analizy: od kwietnia 2015 do kwietnia 2017 roku (24 miesiące od dnia wyceny);

c) Przedmiot analizy: prawo własności do miejsc postojowych i boksów garażowych

zlokalizowanych w garażach wielostanowiskowych i garaży jednostanowiskowych

zlokalizowanych w części podziemnej budynków wielorodzinnych, podobne w stopniu

najwyższym do nieruchomości wycenianej, zlokalizowane w budynkach

wybudowanych w okresie po 2000 roku;


Strona 19 z 31

Tabela nr 1. Transakcje sprzedaży miejsc postojowych.

Lp. Data transakcji Obręb Ulica Cena

sprzedaży [zł brutto]

1. 2016-09-28 Południe Szybka 17 500

2. 2016-09-22 Południe Traugutta 18 000

3. 2016-09-07 Południe Komandorska 25 000

4. 2016-07-13 Południe Szybka 15 000

5. 2016-07-12 Południe Jesionowa 20 000

6. 2016-06-27 Południe Szybka 20 000

7. 2016-04-14 Południe Dąbrowskiego 17 700

8. 2016-02-25 Południe Dyrekcyjna 18 000

9. 2016-02-22 Południe Hubska 18 000

10. 2016-01-20 Południe Hubska 19 000





15. 2015-09-22 Południe Hubska 19 880

16. 2015-07-28 Południe Hubska 20 000

17. 2015-07-23 Południe Hubska 30 000

18. 2015-06-23 Południe Hubska 20 000

19. 2015-06-23 Południe Hubska 20 000

20. 2015-06-19 Południe Świstackiego 29 000

21. 2015-05-22 Południe Hubaka 19 000

22. 2015-05-21 Południe Hubska 23 050

23. 2015-05-11 Południe Dąbrowskiego 28 000

24. 2015-04-13 Południe Szybka 15 000

ŚREDNIA 20 376

Uwaga: szczegóły dotyczące w/w nieruchomości w bazie danych wyceniającego.

Na analizowanym rynku zidentyfikowano (cena za 1 miejsce postojowe):

Cmax = 30 000 zł/miejsce postojowe

Cmin = 15 000 zł/miejsce postojowe

∆C = 15 000 zł/miejsce postojowe


Strona 20 z 31

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma

możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy

porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych

często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również

nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od

nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku

nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:

badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,

opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy

Urzędów Gmin, rzeczoznawcy).

Wskutek badania rynku nieruchomości dotyczących miejsc postojowych i analizy

preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ

na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych

cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również

stopień nasilenia tych cech rynkowych.

Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę

cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych

oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 2.

Tabela nr 2. Cechy rynkowe i ich wagi oraz stopnie nasilenia.

Lp. Atrybut Waga

%

Stopień nasilenia (skala)

1 2 3

1. Lokalizacja szczegółowa 25 dobra średnia

2. Stan techniczny budynku 30 bardzo dobry dobry

3. Rodzaj miejsca parkingowego 45 boks garażowy miejsce otwarte

Opis cech rynkowych:

1. lokalizacja szczegółowa: pod uwagę wzięto postrzeganie danej lokalizacji przez

potencjalnych nabywców, ilość ogólnodostępnych miejsc postojowych na terenie danego

osiedla oraz stopień zurbanizowania okolicy;

2. stan techniczny budynku: jest on pochodną wieku budynku, prowadzonej gospodarki

remontowej, przewidywanej żywotność obiektu, został on określony podczas wizji

lokalnej;


Strona 21 z 31

3. rodzaj miejsca parkingowego: miejsca postojowe stanowiące boksy garażowe są

chętniej nabywane i osiągają wyższe ceny, niż otwarte miejsca postojowe; cechują się

one wyższą funkcjonalnością, która przekłada się na wyższą cenę

12. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ

PRZEDMIOTOWY LOKAL NIEMIESZKALNY

Przedmiotem wyceny jest pięć miejsc postojowych o nr 152, 153, 154, 157 i 158,

które znajdują się na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Siedmiokondygnacyjny budynek w zabudowie wolnostojącej, o dwóch kondygnacjach

podziemnych wybudowany około 2011 roku. Obiekt powstał w obrębie Południe przy ulicy

Szybkiej 1a – f. Budynek pełni funkcję mieszkalną, natomiast na parterze – usługową. W

budynku zainstalowane są ponadto windy osobowe.

Rysunek nr 4. Widok ogólny budynku, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość.

Zastosowane rozwiązania konstrukcyjno - materiałowe

Fundamenty: nie badano,

Ściany: wykonane w technologii tradycyjnej, murowanej z bloczków gazobetonowych;

Stropy: żelbetowe

Elewacja zewnętrzna: tynki cementowo – wapienne;

Izolacja: budynek izolowany termicznie styropianem;

Stolarka okienna: okna PCV;


Strona 22 z 31

Stolarka drzwiowa: drzwi wejściowe do klatek schodowych i lokali usługowych – PCV,

przeszklone; bramy wjazdowe do garaży podziemnych – segmentowe,

Tynki wewnętrzne: cementowo – wapienne wykończone gładzią i pomalowane farbą

emulsyjną;

Sufity: tynki cementowo – wapienne;

Posadzki i podłogi: płytki gresowe; w garażu podziemnym – posadzki betonowe,

Schody: konstrukcji żelbetowej, stopnice wyłożone płytkami, poręcze stalowe;

Budynek wyposażony jest w następujące instalacje:

kanalizacji miejskiej

centralne ogrzewanie

wodociągowa miejska

elektryczną

gazową

telefoniczną

wentylacyjną

Dane techniczne budynku:

Kondygnacje nadziemne: 7

Kondygnacje podziemne: 2

Stan techniczny budynku bardzo dobry. Elementy konstrukcyjne budynku nie wykazują

trwałych odkształceń, ani spękań. Pokrycie dachu w stanie bardzo dobrym, bez oznak

przecieków. Elewacja budynku w stanie bardzo dobrym, bez ubytków i zacieków, z oznakami

normalnego zużycia. Stolarka okienna i drzwiowa w stanie dobrym. Instalacje techniczne

sprawne.

13. OPIS WYCENIANYCH MIEJSC POSTOJOWYCH

Przedmiotowy udział 5/158 w prawie własności do lokalu niemieszkalnego – garażu

wielostanowiskowego dwupoziomowego odpowiada pięciu miejscom postojowym tj. 152,

153, 154, 157 i 158 w garażu podziemnym, w budynku mieszkalnym położonym przy ul.

Szybkiej 1a – f we Wrocławiu. Wjazd do garażu odbywa się przez bramę wjazdową

zlokalizowaną od frontu budynku. Każde z miejsc jest to miejsce postojowe otwarte z

wyrysowanymi liniami na płycie podłogi. Posadzka w garażu betonowa.

Powierzchnia użytkowa lokalu niemieszkalnego (garażu wielostanowiskowego) – 4 381,23

m2. Przeciętna powierzchnia pojedynczego miejsca postojowego wynosi 12,50 m2


Strona 23 z 31

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W PRAWIE

WŁASNOŚCI LOKALU NIEMIESZKALNEGO

Określenia wartości rynkowej pięciu miejsc postojowych o nr 152, 153, 154, 157 i 158

– udziału 5/158 w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym dwupoziomowym o

powierzchni 4 381,23 m2 dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania

parami.

Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech:

1. Lokalizacja szczegółowa: dobra

2. Stan techniczny budynku: dobry

3. Rodzaj miejsca parkingowego: miejsce otwarte

Do porównania przyjęto miejsca postojowe:

a) 2016-09-22 – miejsce postojowe położone w budynku przy ulicy Traugutta we Wrocławiu

(obręb Południe).




Cena sprzedaży: 18 000 zł.

b) 2015-06-19 – boks garażowy położony w budynku przy ulicy Świstackiego we Wrocławiu

(obręb Południe).


2. Stan techniczny budynku: bardzo dobry

3. Rodzaj miejsca parkingowego: boks garażowy


c) 2016-09-28 – miejsce postojowe położone w budynku przy ulicy Szybkiej we Wrocławiu

(obręb Południe).






Strona 24 z 31

Tabela nr 3. Określenie wartości rynkowej miejsc postojowych nr 152, 153, 154, 157 i 158 – udział 5/158 w garażu podziemnym wielostanowiskowym

Lp. Atrybut Waga (%)

Udział kwotowy

(zł)

Udział kwotowy na jed.

Atrybutu (zł)

Nieruchomość wyceniana

Nieruchomości przyjęte do porównania

Traugutta Świstackiego Szybka

Ocena Popraw

-ka Ocena

Popraw -ka

Ocena popraw

-ka

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1. Data transakcji lub wyceny 04.2017 2016-09-22 2015-06-19 2016-09-28

2. Cena transakcyjna za miejsce postojowe w zł 18 000 zł 29 000 zł 17 500 zł

3. Lokalizacja szczegółowa

25 3750 3750 dobra dobra 0 dobra 0 dobra 0

4. Stan techniczny budynku

30 4500 4500 dobry dobry 0 bardzo dobry

-4500 dobry 0

5. Rodzaj miejsca parkingowego

45 6750 6750 miejsce otwarte miejsce otwarte

0 boks

garażowy -6750

miejsce otwarte

0

6. Suma poprawek ∑pi 0 -11250 0

7. Wartość poprawiona za miejsce postojowe w zł

18 000 zł 17 750 zł 17 500 zł

8. Wartość średnia za miejsce postojowe w zł 17 750 zł

* szczegółowe dane o nieruchomościach przyjętych do porównania są opisane w bazie danych wyceniającego.

Wartość rynkowa pięciu miejsc postojowych o nr 152, 153, 154, 157 i 158 – udziału

5/158 w lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym dwupoziomowym o

powierzchni 4 381,23 m2, zlokalizowanym przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu,

wynosi:

Wmp= 5 x 17 750 zł = 88 750 zł brutto

Przyjęto wartość: 88 750 zł brutto

słownie: osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych brutto


Strona 25 z 31

15. USTALENIA KOŃCOWE

Wartość rynkowa udziału 5/158 części w prawie własności lokalu niemieszkalnego –

garażu wielostanowiskowego dwupoziomowego o powierzchni 4 381,23 m2 –

odpowiadającego pięciu miejscom postojowym tj. 152, 153, 154, 157 i 158, znajdującym się

na -1 kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Szybkiej 1a – f we

Wrocławiu (obręb Południe) określona została w wysokości:

88 750 zł brutto

słownie: osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych brutto

W tym:

Lp. Wyszczególnienie Udział Wartość rynkowa

[zł brutto]

1. Wartość rynkowa miejsca postojowego nr 152 1/158 17 750





ŁĄCZNIE: 5/158 88 750

1. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości, dla aktualnego sposobu użytkowania

wyżej opisanych miejsc postojowych, w stanie technicznym w jakim znajduje się on na dzień

wyceny jest najbardziej prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za miejsce postojowe w

garażu wielostanowiskowym w warunkach normalnie funkcjonującego rynku nieruchomości,

na dzień sporządzenia wyceny.

2. Analizując transakcje podobnymi nieruchomościami na terenie miasta Wrocławia,

obrębu Południe uwzględniając między innymi zainteresowanie potencjalnych nabywców,

daną lokalizacją, a także biorąc pod uwagę stan techniczny budynku, w którym znajduje się

garaż, a także biorąc pod uwagę rodzaj miejsca postojowego otrzymany wynik 88 750 zł

brutto za udział 5/158 w lokalu niemieszkalnym – garaż wielostanowiskowym

dwupoziomowym o powierzchni 4 381,23 m2 można uznać za realny (udział odpowiadający

pięciu miejscom postojowym tj. 152, 153, 154, 157 i 158). Jednostkowa wartość 1 miejsca

postojowego została określona w wysokości 17 750 zł brutto.


Strona 26 z 31

3. Określona wartość nieruchomości odpowiada pod względem poziomu, cenom

transakcyjnym kupna – sprzedaży miejsc postojowych podobnych na badanym rynku

lokalnym.

4. Mając na uwadze cel wyceny należy stwierdzić, że sprzedaż miejsc postojowych

zlokalizowanych w garażach wielostanowiskowych w budynkach wielorodzinnych będących

w dobrej lokalizacji charakteryzuje się średnią płynnością. Wynika to z tego, że miejsce

postojowe nie jest traktowane jako dobro podstawowe, tak więc z reguły jest nabywane pod

warunkiem posiadania wolnych środków pieniężnych. W przypadku przedmiotowej

nieruchomości ilość nabywców tez już będzie znacząco ograniczona, gdyż nie jest to

budynek nowy, i osoby które rzeczywiście potrzebowały miejsca postojowego już go nabyły.

5. Określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano według stanu i

poziomu cen z dnia sporządzenia wyceny.


Strona 27 z 31

16. KLAUZULE, ZASTRZEŻENIA I OGRANICZENIA

1. Klauzule ogólne:

- Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny

nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

- Określona wartość rynkowa nieruchomości jest aktualna na datę wyceny,

i wraz z upływem czasu przy uwzględnieniu trendów występujących na rynku

nieruchomości może ulec zmianie, jeśli zostanie wykorzystana ze zwłoką w stosunku

do daty wyceny. W takim przypadku wymagane jest dokonanie procedury

aktualizacyjnej.

- Przy sporządzaniu operatu podatek VAT był brany pod uwagę (określona wartość

ma charakter brutto).

2. Klauzule szczegółowe:

- Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej

nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić przy dokonaniu wizji

lokalnej, ani też na podstawie udostępnionej dokumentacji

- Określona w niniejszej opinii wartość nieruchomości nie uwzględnia ewentualnego

zmniejszenia wartości przedmiotu wyceny z tytułu hipoteki, aportu, zastawu lub

innych obciążeń ujawnionych lub nieujawnionych w dokumentach określających

sposób władania i dysponowania przedmiotową nieruchomością.

- Autor opracowania przyjął w dobrej wierze informacje zawarte w udostępnionej

dokumentacji, a także przekazane przez Strony, niezbędne do wykonania opinii.

3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy:

- Wyłącza się odpowiedzialność biegłego sądowego za ukryte wady prawne wycenianej

nieruchomości, których biegły nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej

dokumentacji technicznej i prawnej.

- Wyklucza się odpowiedzialność biegłego sądowego wobec osób trzecich,

w szczególności z tytułu wykorzystania opinii w innym celu aniżeli została ona

sporządzona.

Operat opracował:

Rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy - Wojciech Rogowski

Wrocław, 10 kwietnia 2017 r.


Strona 28 z 31

17. ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna.

2. Odpis z Księgi Wieczystej KW Nr WR1K/00293178/8 prowadzonej przez IV Wydział

Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków.


Strona 29 z 31

Załącznik nr 1. Dokumentacja fotograficzna

Fotografia 1. Brama wjazdowa na parking podziemny w budynku przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu.

Fotografia 2. Widok ogólny garażu podziemnego w budynku przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu.


Strona 30 z 31

Fotografia 3. Widok ogólny miejsc postojowych nr 152, 153 i 154 w budynku przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu.

Fotografia 4. Widok ogólny miejsca postojowego nr 157 w budynku przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu ( przy tych miejscach brak linii poziomych na podłodze)


Strona 31 z 31

Fotografia 5. Widok ogólny miejsca postojowego nr 158 i 157 ( na prawo) w budynku przy ul. Szybkiej 1a – f we Wrocławiu.

PROJEKT NR 2 - Kolejna witryna oparta na...

Documents

Transcript of PROJEKT NR 2 - Kolejna witryna oparta na...