Polska MARKET INSIGHTS - Property...

Polska

MARKET INSIGHTSRaport roczny 2017

2 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International

Spis treściSpis treściSpis treściSpis treści

Spis treści ............................................................ 2

Gospodarka .......................................................... 4

Rynek inwestycyjny ..............................................5

Rynek biurowy ...................................................... 7

Rynek magazynowy ............................................ 10

Rynek handlowy .................................................. 13

Rynek hotelowy .................................................. 16


Monika Rajska Monika Rajska Monika Rajska Monika Rajska –––– Wolińska Wolińska Wolińska Wolińska Managing Partner | Polska

[email protected]

“Rok 2016 był dla rynku nieruchomości komercyjnych

w Polsce okresem rekordów. Imponujące wyniki

osiągnęły rynki magazynowy i biurowy, gdzie

deweloperzy oddali do użytku odpowiednio 1,2 mln m2

i 900 tys. m2. Także popyt w tych sektorach

utrzymuje się na wysokim poziomie, dzięki czemu

zarówno wskaźnik pustostanów, jak i stawki

czynszowe pozostają na stabilnym poziomie. Jedynie

na rynku handlowym obserwujemy spowolnienie –

aktywność właścicieli zwróciła się w kierunku

rewitalizacji, modernizacji i rozbudów. Ogromnym

powodem do dumy jest natomiast ubiegłoroczny

wynik na rynku inwestycyjnym – mimo zawirowań

w przepisach prawnych wolumen transakcji wyniósł

aż 4,6 mld EUR – najwięcej w historii tego rynku.

Według prognoz na ten rok aktywność inwestorów

utrzyma się na wysokim poziomie, co daje szansę na

powtórzenie sukcesu. Colliers International obchodzi

w tym roku 20-lecie działalności w Polsce. W ciągu

tych lat obserwowaliśmy jak dynamicznie zmienia się

tutejszy rynek nieruchomości komercyjnych i rośliśmy

razem z nim. Jeśli tempo rozwoju zostanie

zachowane, na co gorąco liczymy, za kolejne dwie

dekady mapa nieruchomości w Polsce nabierze

nowych kształtów.”

Zarys ogólny > Gospodarka – nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego. Szacowana dynamika PKB na koniec

2016 roku to poziom 2,8% r/r.

> Rynek inwestycyjny – łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR.

> Rynek biurowy – w minionym roku deweloperzy oddali do użytku rekordową ilość powierzchni biurowej ponad

896 tys. m2, o 60% więcej niż średnia roczna

z lat 2011-2015.

> Rynek magazynowy – rok 2016 okazał sie rekordowy pod wzgledem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad

600 tys. m2 większy niż w 2015 r. osiagajac na koniec

IV kw. poziom ponad 3,32 mln m2.

> Rynek handlowy – w minionym roku dostarczono na rynek łącznie niewiele ponad 400 tys. m² nowej powierzchni

centrów handlowych, czyli o 1/3 mniej niż w roku 2015.

> Rynek hotelowy – hossa na rynku hotelowym w Polsce wciąż trwa - rok 2016 był bardzo dobry pod względem

popytu.

Prognozy > Gospodarka – na koniec 2017 roku oczekuje się tempa wzrostu PKB na poziomie ok. 2,7%.

> Rynek inwestycyjny – prognozujemy dalszy wzrost liczby inwestorów wchodzących do Polski, zainteresowanych

wszystkimi segmentami rynku.

> Rynek biurowy –nowa podaż planowana do ukończenia w bieżącym roku jest szacowana na ok. 900 tys. m2.

Obserwować będziemy także presję zniżkową na czynsze.

> Rynek magazynowy – obecnie w całej Polsce w budowie znajduje sie ponad 1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni

magazynowej, z czego około 75% jest juz wynajęte. Poza

utrzymujacą sia dominacją sektora 3PL obserwujemy

znaczący wzrost branży e-commerce.

> Rynek handlowy – przewidujemy, że rok 2017 pod względem podaży będzie podobny do 2016. O ile nie

nastapią opóźnienia, na rynek zostanie dostarczone niecałe

400 tys. m² GLA w centrach handlowych.

> Rynek hotelowy – wzrost udziału markowych hoteli na skutek włączania do międzynarodowych sieci obiektów już

istniejących - rosnąca rola franczyzy.


Gospodarka

Zarys ogólny

> W 2016 roku w Polsce nastąpiło wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego. Szacowana dynamika PKB

na koniec 2016 roku to 2,8% r/r (3,5% w roku 2015).

> Poziom stóp procentowych nie uległ zmianie. Rada Polityki Pieniężnej nie zakłada również podwyżek w kolejnych

miesiącach (obecnie stopa referencyjna wynosi 1,5%).

> Rok 2016 nie był dla polskiej gospodarki dobrym okresem pod względem inwestycji. Spadek w sektorze

inwestycyjnym w dużej mierze spowodowany był

zmniejszeniem wykorzystania środków z Unii Europejskiej.

> Wskaźnik inflacji (CPI) wbrew powszechnym prognozom utrzymał się poniżej zera, szacowany na poziomie -0,6%

na koniec 2016 roku.

> Sytuacja na rynku pracy niezmiennie się poprawia. Stopa bezrobocia w 2016 roku spadła do poziomu 8,3%.

> Wypłaty z programu 500+, wprowadzonego w kwietniu 2016 roku, nie wpłynęły znacząco na wzrost konsumpcji.

Zakłada się natomiast opóźniony efekt programu oraz

zwiększenie wydatków konsumpcyjnych w drugiej połowie

2017 roku.

Prognozy

> Deflacja na świecie powoli zanika. Rok 2016 wspierany był przez rosnące ceny surowców i wskazuje się, że ten

globalny trend będzie kontynuowany. Na koniec 2017 roku

w Polsce oczekiwany jest wzrost wskaźnika inflacji do

poziomu 1,9%.

> Na koniec 2017 roku oczekuje się tempa wzrostu PKB na poziomie 2,7%. Głównymi czynnikami mającymi wpływ na

dynamikę PKB w perspektywie dwóch lat mają być

ożywienie inwestycji, poprawa eksportu oraz konsumpcja

prywatna.

> Analitycy BZ WBK przewidują dalszy spadek stopy bezrobocia do poziomu 7,4% na koniec 2017 roku.

W dłuższej perspektywie istnieje obawa, że ilość ofert

pracy przewyższy liczbę dostępnych pracowników na

polskim rynku.

> Wydarzenia polityczne na całym świecie będą miały istotny wpływ na polską gospodarkę w kolejnych latach, m.in.

wybory w Holandii (marzec), Francji (kwiecień, czerwiec),

Niemczech (październik), możliwe również we Włoszech.

Dodatkowo istnieje niepewność na rynku związana

z kwestią Brexitu oraz polityką nowego prezydenta USA.

Tempo wzrostu PKB (%)

Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, BZ WBK

Stopa bezrobocia oraz inflacja (%)

Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, MRPiPS


Rynek inwestycyjny

Główne wskaźniki inwestycyjne

Wolumen transakcji 4,6 mld EUR

Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości

Biura ok. 5,25%

Obiekty handlowe ok. 5,0%

Magazyny ok. 6,5%

Zarys ogólny

> Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR (4,1 mld EUR w roku

2015). Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku

nieruchomości.

> Z blisko 40% udziałem, Polska pozostaje wiodącym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, czego

potwierdzeniem jest zwiększona w roku 2016 płynność

aktywów i wzrost cen.

> Popyt był równie wysoki we wszystkich klasach aktywów. Odnotowano szereg transakcji platformowych

i portfelowych, które wniosły niespotykaną wcześniej

jakość i kolejne rekordy.

Wartość transakcji inwestycyjnych

Źródło: Colliers International

Stopy zwrotu

> Średnioważony czas trwania umów najmu pozostaje głównym czynnikiem kreującym wartość najlepszych

nieruchomości (w szczególności w segmencie biur oraz

centrów logistycznych). Zanotowano zwiększoną płynność

w sektorach „core+” oraz „value-add”.

> Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie kształtują się obecnie na poziomie 5,25%

w ścisłym centrum Warszawy oraz 7,5% - dla Mokotowa.

W najważniejszych miastach regionalnych, Wrocławiu

i Krakowie - stopy zwrotu spadły poniżej 6,5%.

> Dla najlepszych nieruchomości handlowych - dominujących nowoczesnych centrów handlowych, stopy zwrotu

kształtują się na poziomie 5,0% (potencjalnie) w Warszawie

i poniżej 5,5% na głównych rynkach regionalnych, aż do

8,0%-8,5% w mniejszych miastach.

Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości


> Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych są na poziomie około 6,5%. Wyjątkiem była

sprzedaż „sale&lease back” magazynów Amazon, gdzie

stopa dla rynkowego czynszu kształtowała się znacznie

poniżej tego poziomu. Najlepsze ceny uzyskują

nieruchomości z wysoką średnią długością umów najmu,

ale wzrosła też płynność nieruchomości z krótszym

czasem trwania umów, przy czym dyskonto w cenie uległo

zmniejszeniu.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

mln EUR

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Magazyny Obiekty handlowe Biura


Wartość transakcji

> Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR. Rynek odnotował blisko

80 transakcji dotyczących ponad 130 nieruchomości we

wszystkich klasach aktywów.

> 43% kapitału zainwestowane zostało na rynku powierzchni handlowych, 40% na rynku biurowym. Pozostałe 17%

transakcji dotyczyło rynku powierzchni magazynowych

i przemysłowych.

> Ponad 70% kapitału zostało zainwestowane na rynkach regionalnych. Oczekuje się, że rynki te utrzymają płynność

i uznanie inwestorów.

Struktura transakcji inwestycyjnych


Kluczowe transakcje

> Nabycie przed Redefine portfela nieruchomości biurowych i handlowych za kwotę blisko 900 mln EUR, było

największą transakcją inwestycyjną w Polsce w roku 2016

oraz największą w Europie w I kwartale 2016 r.

> Zakup nowo wybudowanego, 39 piętrowego budynku biurowego Q22 w ścisłym centrum Warszawy

o powierzchni 54 tys. m2 przez Invesco za 273 mln EUR,

był największą transakcją biurową roku i jedną z trzech

największych na rynku CEE.

> Do kluczowych transakcji należy również zaliczyć nabycie centrum handlowego Bonarka City Center w Krakowie

przez Rockcastle za kwotę około 361 mln EUR, zakup

portfela nieruchomości magazynowych P3 przez GIC

państwowy fundusz inwestycyjny z Singapuru za

285 mln EUR, jak również zakup budynku biurowego

Gdański Business Center w Warszawie przez Savills IM za

kwotę 183 mln EUR.

Wartość transakcji według kraju pochodzenia

inwestora w 2016 r.


> Rok 2016 zdominowany został przez inwestorów z Republiki Południowej Afryki, którzy łącznie

zainwestowali w Polsce blisko 1,8 mld EUR, co stanowi

40% udział w całym rynku inwestycyjnym. Polski kapitał

z udziałem na poziomie około 2% był mało zauważalny.

> Najaktywniejsi inwestorzy w 2016 r. to: Redefine, Rockcastle, GIC, Invesco, CBRE Global Investors, Savills IM,

Golden Star Group, Rockcastle, Warburg-HIH Invest Real

Estate, Hines i GLL Real Estate Partners.

Wartość transakcji według sektorów w 2016 r.


Prognozy

> Polska jest rynkiem o ugruntowanej pozycji z rosnącą płynnością i zwiększoną liczbą inwestorów, którzy

z sukcesem przeszli przez pełen cykl inwestycyjny.

> Prognozujemy dalszy wzrost liczby inwestorów wkraczających do Polski, zainteresowanych wszystkimi

segmentami rynku, jak również transakcjami

platformowymi oraz transakcjami typu „forward funding”

i „forward purchase”.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

mln EUR

Rynki regionalne

Warszawa

Udział % rynków regionalnych

17%

13%

40%

12%

2%

16%

Stany Zjednoczone

Niemcy

Republika Południowej Afryki

Wielka Brytania

Polska

Inne

40%

43%

17%

Biura

Obiekty handlowe

Magazyny


Rynek biurowy

Zarys ogólny

> Na koniec 2016 r. podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom 8,97 mln m2.

> W minionym roku deweloperzy oddali do użytku rekordową ilość powierzchni biurowej ponad 896 tys. m2, o 60%

więcej niż średnia roczna z lat 2011-2015. Prawie połowa

nowej podaży została ukończona w Warszawie

(407 tys. m2), natomiast wśród miast regionalnych

najwięcej powierzchni oddano do użytku w Krakowie

(149 tys. m2) i Wrocławiu (139 tys. m2).

> Pod względem ilości wynajętej powierzchni rok 2016 był równie dobry co rok poprzedni. Wolumen transakcji

w porównaniu do 2015 r. zmalał minimalnie o 2,8%

osiągając poziom 1,34 mln m2. Absorpcja netto

ukształtowała się na poziomie 615 tys. m2. Umowy typu

pre-let nadal stanowiły znaczącą część całkowitej

aktywności rynkowej (26%).

> Mimo rekordowej ilości oddanej do użytku powierzchni, współczynnik pustostanów dla Polski odnotował wzrost

jedynie o 1,1 p.p. do poziomu 12,7%, (wobec 11,6% na koniec

2015 r.).

Główne wskaźniki 2016 r.

> Stawki bazowe i efektywne na większości rynków utrzymywały się na stabilnym poziomie. Niewielki wzrost

czynszów odnotowano w Trójmieście oraz Łodzi.

Przeciętne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się

między 12,5 a 21,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast w miastach

regionalnych od 10 do 16,5 EUR/m2/miesiąc.

Rynek biurowy w największych miastach Polski

> W 2016 r. w Warszawie oddano rekordową ilość powierzchni biurowej, łącznie 21 projektów. Od początku

roku na rynek trafiło ponad 407 tys. m2 nowych biur,

z czego najwięcej oddało się w II kw. (227 tys. m2).

Największy wzrost podaży w 2016 r. odnotowały strefy:

Obrzeża Centrum (123 tys. m2), Południowa Zachodnia

(87 tys. m2), Centrum (72 tys. m2) i Północna (49 tys. m2).

Do użytku oddano Warsaw Spire A (Tower) największy

obecnie biurowiec, oferujący ponad 59 tys. m2 powierzchni

najmu. Warto także wymienić kolejne dwa budynki

kompleksu Gdański Business Center (łącznie 49 tys. m2)

oraz wieżowiec Q22 oferujący 46,4 tys. m2 biur.

Obserwujemy naturalne przesuwanie się granic dzielnic

biznesowych oraz zagospodarowywanie przez

deweloperów dobrze skomunikowanych działek

np. w pobliżu drugiej linii metra, Ronda Daszyńskiego,

Dworca Gdańskiego.

Miasto Istniejąca podaż (m2) Nowa podaż (m2) Pustostany Powierzchnia w budowie (m2) Popyt (m2) Stawki czynszu

(m2/miesiąc)

Warszawa 5 045 400 407 000 14,2% 720 000 754 900 12-21,5 EUR

Kraków 915 800 149 300 7,2% 278 300 187 800 13,2-15,5 EUR

Wrocław 847 800 139 100 12,5% 112 600 124 500 12,5-16,5 EUR

Trójmiasto 633 900 57 300 11,1% 151 000 93 200 13,5-16,50 EUR

Katowice 443 100 51 600 14,0% 38 200 40 900 12,5-14,5 EUR

Poznań 427 800 41 100 13,6% 40 500 64 100 12,5-15,5 EUR

Łódź 360 000 36 100 6,2% 129 400 66 700 12-13,5 EUR

Szczecin 156 100 7 400 14,7% 28 700 4 800 11-14 EUR

Lublin 140 400 7 100 10,9% 70 100 3 600 10-13 EUR

Razem 8 970 300 896 000 12,7% 1,568,800 1,340,500

Źródło: Colliers International na podst. PORF, 2016 r.


> Popyt brutto odnotowany w stolicy w 2016 r. ukształtował się na poziomie o 9% niższym od zeszłorocznego i wyniósł

prawie 755 tys. m2. Również absorpcja powierzchni

biurowej osiągnęła niższy poziom a jej wartość wyniosła

238,2 tys. m2 (- 17% rdr). Największy wolumen transakcji

został zarejestrowany w strefie Południowej Górnej

(155 tys. m2), w strefie Południowej Zachodniej

(151,7 tys. m2) oraz na Obrzeżach Centrum (132,5 tys. m2).

Na rynku dominowały nowe umowy, których udział wyniósł

60%.

Popyt i absorpcja w Warszawie (m2)


> Współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 1,9 p.p. i na koniec 2016 r. wyniósł 14,2%. W dwóch centralnych

strefach współczynnik pustostanów ukształtował się na

poziomie 17,3% – najwyższym od lat, natomiast poza

centrum – 13,5%. Czynsze bazowe za powierzchnię

w centrum miasta obniżyły się nieznacznie do poziomu

między 17,5 a 21,5 EUR/m2/miesiąc. Stawki poza centrum

mieściły się w przedziale od 12 do 16 EUR/m2/miesiąc.

> Kraków – w minionym roku w Krakowie do użytku zostało oddanych 21 budynków o łącznej powierzchni 150 tys. m2,

co było rekordowo wysokim przyrostem podaży nie tylko

dla tego rynku, ale również w skali wszystkich miast

regionalnych. Całkowita podaż powierzchni biurowej

osiągnęła poziom 915 tys. m2. Największe inwestycje

ukończone w 2016 r. to Axis (19,3 tys. m2), O3 Business

Campus (19,2 tys. m2) oraz CH2M (14,2 tys. m2).

Na krakowskim rynku trwa boom budowlany – w fazie

realizacji znajduje się ponad 270 tys. m2, z których 77% ma

być ukończone w 2017 r. W okresie od stycznia do grudnia

najemcy wynajęli 188 tys. m2, co było rekordowym

wynikiem wśród miast regionalnych. Udział transakcji typu

pre-let w wolumenie popytu wyniósł 47%. Współczynnik

pustostanów w całym roku wzrósł do 7,2%, ale wciąż jest

jednym z najniższych w skali kraju.

> Wrocław - to drugi najbardziej dynamiczny rynek wśród miast regionalnych. W 2016 r. odnotował wzrost

o 139 tys. m2, dzięki czemu istniejące zasoby osiągnęły

poziom 847 tys. m2. Wśród 15 projektów ukończono

m.in. Business Garden firmy Vastint (39 tys. m2), budynek

Pegaz (18,5 tys. m2) firmy UBM oraz Nobilis Business

House (14,9 tys. m2) Echo Investment. W budowie znajduje

się 113 tys. m2, co jest czwartym wynikiem wśród

głównych rynków regionalnych. W całym 2016 r. zawarto

transakcje na 124 tys. m2 (+11% rdr). Znacząco wzrósł

udział umów typu pre-let do poziomu 40% wobec 7,3%

w 2015 r. Z uwagi na dużą liczbę oddanych projektów

współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 3,7 p.p.

i wyniósł 12,5%.

Największe transakcje najmu zawarte w 2016 r.

Najemca Powierzchnia (m2)

Lokalizacja

BGŻ BNP Paribas 22 000 Karolkowa/Kasprzaka, Warszawa

firma z sektora usług medycznych

12 300 Park Postępu, Warszawa

Credit Suisse 10 800 Grunwaldzki Center, Wrocław

Intel 10 800 Tryton Business House, Gdańsk

AON 10 800 Enterprise Park E, Kraków

BNY Mellon 10 500 Sagittarius Business House,

Wrocław

Euroclear Bank 10 000 Bonarka for Business G, Kraków

ABB 10 000 Axis, Kraków

Źródło: Colliers International na podst. PORF, 2016 r.

> Trójmiasto – zasoby biurowe aglomeracji trójmiejskiej wzrosły w 2016 r. o 57,3 tys. m2. Ukończonych zostało

6 inwestycji, wśród których są Tryton Business House

(21,3 tys. m2), C200 (17,6 tys. m2), a także Tensor, budynki

X i Y – (w sumie 12,5 tys. m2 ). W budowie znajduje się

obecnie 151 tys. m2, z czego 95% jest zlokalizowane

w Gdańsku. Popyt na powierzchnię biurową w 2016 r. był

zbliżony do zeszłorocznego i wyniósł 93,2 tys. m2. Nowe

umowy stanowiły 66% łącznego wolumenu. Natomiast

udział transakcji pre-let zanotował wzrost do 31%. Odsetek

dostępnej powierzchni wyniósł w całej aglomeracji 11,1%,

co stanowi spadek o 3 p.p. w porównaniu do IV kw. 2015 r.

> Katowice – pod względem nowoczesnej powierzchni biurowej Katowice w minionym roku wyprzedziły Poznań

i są obecnie czwartym rynkiem regionalnym w Polsce. Rok

2016 charakteryzował się znaczącym przyrostem podaży

na poziomie 51 tys. m2, dwukrotnie większym niż w roku

2015. Ukończonych zostało 8 projektów biurowych,

największe z nich to Silesia Star II B (12,4 tys. m2), trzeci

etap kompleksu A4 Business Park (12,1 tys. m2) oraz

kolejna faza Silesia Business Park (10,7 tys. m2). W budowie

pozostaje 38 tys. m2. Aktywność najemców była o 11%

niższa niż w minionym roku i wyniosła 41 tys. m2. Udział

transakcji pre-let wzrósł natomiast do 29%. Poziom

pustostanów na koniec 2016 r. zmalał o 1,4 p.p. do 14%.

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

Popyt Absorpcja netto


Stawki bazowe na głównych rynkach regionalnych

(EUR/m2/miesiąc)


> Poznań – 2016 r. charakteryzował się umiarkowaną aktywnością deweloperską. Do użytku oddano 7 biurowców

o łącznej powierzchni 41,1 tys. m2. Wśród oddanych

projektów znajdują się dwie fazy Maraton wybudowane

przez Skanska (łącznie 24,9 tys. m2). W budowie pozostaje

jedynie 40,5 tys. m2. Popyt brutto zarejestrowany w 2016 r.

osiągnął rekordowy poziom 64 tys. m2, głównie za sprawą

najemców z sektora IT. Na rynku dominowały nowe

umowy, których udział w popycie wyniósł 57%, transakcje

typu pre-let miały 26% udział w wolumenie transakcji.

Współczynnik pustostanów wykazywał w ciągu roku trend

spadkowy i na koniec roku wyniósł 13,6%.

> Łódź – na koniec 2016 r. zasoby biurowe w Łodzi wyniosły 360 tys. m2. W ciągu roku do użytku oddano pięć

inwestycji o łącznej powierzchni 36 tys. m2 m.in: drugą

fazę University Business Park (18,7 tys. m2). W budowie

znajduje się rekordowa liczba projektów o powierzchni

130 tys. m2. Rok 2016 charakteryzował się wysoką

aktywnością najemców, czego potwierdzeniem jest

wolumen podpisanych transakcji (67 tys. m2). Tak wysoki

popyt został osiągnięty w dużej mierze dzięki

wzrastającemu zainteresowaniu firm z sektora BPO –

wśród najemców znajdują się firmy takie jak Fujitsu

Technology Solutions, Philips, Nordea, Flint Group. Wysoka

aktywność najemców przełożyła się także na rekordowo

niski współczynnik pustostanów, który na koniec IV kw.

wyniósł 6,2% i był najniższy wśród miast regionalnych.

> Szczecin – na koniec 2016 r. istniejąca podaż osiągnęła poziom 156 tys. m2. Do użytku oddano jeden projekt -

Storrady Park Offices (7,4 tys. m2). Obecnie w budowie są

trzy biurowce o łącznej powierzchni 28,7 tys. m2

planowane do oddania do użytku w dwóch najbliższych

latach. Ze względu na niską aktywność deweloperską

współczynnik pustostanów wykazywał trend spadkowy i na

koniec grudnia 2016 r. niewynajęte pozostało 14,7%

istniejącej powierzchni biurowej.

> Lublin – najmniejszy rynek regionalny w Polsce odnotował umiarkowany wzrost podaży do poziomu 140,4 tys. m2.

W ciągu roku ukończony zostały dwie fazy Technic Office

Park o łącznej powierzchni 7,1 tys. m2. Warto zaznaczyć, że

w budowie znajduje się obecnie znacząca ilość powierzchni

na wynajem (70,1 tys. m2) w ośmiu projektach.

Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym

poziomie i na koniec 2016 r. wyniósł 10,9% .

Współczynnik pustostanów na głównych rynkach

biurowych w Polsce w 2016 r.


Prognozy

> Obecnie w budowie jest ponad 1,5 mln m2 nowoczesnej

powierzchni biurowej, z czego 46% jest zlokalizowane

w Warszawie. Liderami wśród miast regionalnych

w zakresie powierzchni w budowie pozostają Kraków,

Trójmiasto i Łódź.

> Nowa podaż planowana do ukończenia w bieżącym roku jest szacowana na 900 tys. m2. Około 40% tej powierzchni

(352 tys. m2) zostanie dostarczone w Warszawie, 24%

w Krakowie (216 tys. m2). Przewidujemy jednak, że termin

ukończenia części projektów może przesunąć się na

2018 r.

> Dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowej w Warszawie i ośmiu miastach regionalnych przyciąga na

rynek nowych najemców o czym świadczy wysoki udział

nowych transakcji w wolumenie najmu.

> Wśród firm funkcjonujących na rynku widoczny jest trend reorganizacji wynajmowanej powierzchni pod względem

organizacyjnym i kosztowym, czego wynikiem są relokacje.

Starsze projekty mają problem z przyciągnięciem

i utrzymaniem najemców.

> Presja zniżkowa na czynsze bazowe i efektywne utrzyma się na rynkach charakteryzujących się wysoką aktywnością

budowlaną.

> Współczynnik powierzchni niewynajętej dla głównych rynków biurowych będzie wykazywał trend wzrostowy.

10-13

11-14

12-13,5

12,5-14,5

12,5-15,5

13,5-16,5

12,5-16,5

13,2-15,5

9 10 11 12 13 14 15 16 17

Lublin

Szczecin

Łódź

Poznań

Katowice

Trójmiasto

Wrocław

Kraków

14,2%

7,2%

12,5%11,1%

14,0% 13,6%

6,2%

14,7%

10,9%

0%

5%

10%

15%

20%


Rynek magazynowy

Zarys ogólny

> W 2016 r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała

aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców,

co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach.

Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A

dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła

poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około

941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.).

> Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej

11,2 mln m2 na koniec 2016 r.

Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na

głównych rynkach magazynowych


> Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2

większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom

ponad 3,32 mln m2.

> Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach

umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie

w statystykach zbiorczych.

> W porównaniu ze stanem na IV kw. 2015 r. (4,6%), wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r.

wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost,

który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem

projektów spekulacyjnych.

> Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego roku utrzymywały stabilny poziom.

Sytuacja na głównych rynkach magazynowych w Polsce

> Warszawa – na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach

wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy

dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej

powierzchni magazynowej – najwyższy wynik wśród

analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane

zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2).

Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku

wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji.

Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5%

popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana

większość powierzchni została wynajęta w strefie II

(662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju

i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie

maleje (2015 r. – 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski

jest największy pod względem wolumenu powierzchni

pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15

projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na

stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie

niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni

magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed

rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały

się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0

250 000

500 000

750 000

1 000 000

1 250 000

1 500 000

1 750 000

2 000 000

2 250 000

Podaż Wskaźnik pustostanów

m2


> Górny Śląsk – drugi, co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła

poziom ponad 2 mln m2. W minionym roku do użytkowania

oddano 228,1 tys. m2 nowej powierzchni w ramach 14

projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych

obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m2. W ciągu

ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową

na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m2, co stawia

Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie.

Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych

umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym

samym poziomie – 5,5%, w porównaniu do końca

ubiegłego roku.

> Polska Centralna (region łódzki) – całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r.

wyniosły ponad 1,37 mln m2. W ubiegłym roku do użytku

oddano 172,4 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej,

co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem

poprzednim - 47 tys. m2. Aktualnie w trakcie budowy

pozostaje ok 77,8 tys. m2 w ramach 3 projektów

(Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park

Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre).

W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na

łączną powierzchnię 348 tys. m2. Współczynnik wolnych

powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie

2% (2,7% w 2015 r.).

> Poznań – na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m2 nowej

powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni

magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m2.

W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną

powierzchnię 285,5 tys. m2. Wśród zawartych transakcji

wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park

Poznań V (32,3 tys. m2), czy Arvato w Logicor Poznań I

(27 tys. m2) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany

przez Panattoni (20,9 tys. m2). Współczynnik pustostanów

wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ

miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego

w IV kwartale.

> Wrocław – obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 1,4 mln m2. W 2016 r. do użytku oddano

129 tys. m2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m2

pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji

rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m2).

Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m2.

Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%).

Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym

poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%.

> Trójmiasto – na koniec 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do

poziomu 380 tys. m2. Na rynku pojawiła się kolejna faza

Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki

w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m2) oraz

kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4

(16,4 tys. m2). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy

popyt – w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m2,

z czego aż 88% stanowiły nowe umowy. Współczynnik

powierzchni niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na

poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%.

Wybrane transakcje najmu w 2016 r.

Najemca Budynek Pow. (m2) Rodzaj umowy

Amazon BTS Szczecin 161 500 BTS

Zalando Goodman Szczecin 130 000 BTS

JYSK Logistic City Piotrków

DC 65 600

Renegocjacja +ekspansja

Kaufland BTS Bydgoszcz 45 600 BTS

Agata Meble Prologis Park Piotrków

II 43 000 BTS

H&M BTS Grodzisk Mazowiecki

37 400 BTS

IFA Rotorion Panattoni Park Ujazd 34 000 BTS

Trioline Panattoni Park Poznań

V 32 300 Nowa umowa

Eurocash Goodman Sosnowiec Logistic Center

30 000 Nowa umowa


Efektywne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc)

Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²)

Warszawa I 3,50 4,80

Warszawa II 1,90 2,90

Warszawa III 1,90 2,70

Polska Centralna 1,90 2,90

Poznań 2,10 2,70

Górny Śląsk 2,00 2,70

Kraków 2,80 4,50

Wrocław 1,90 3,20

Trójmiasto 2,20 2,90

Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80

Szczecin 2,40 3,50

Lublin 2,40 2,90

Rzeszów 2,50 3,20



> Kraków – w minionym roku na rynku krakowskim do użytku oddano 48,2 tys. m2 w ramach trzech projektów –

największy z nich to Panattoni Park Kraków III

(34,5 tys. m2). Tym samym zasoby powierzchni

magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m2.

Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum

Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m2

oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m2).

W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na

łączną powierzchnię 83,2 tys. m2. Ponad 68% całkowitego

popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja

w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman

(renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad

46 tys. m2). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte

pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest

głównie w budynkach oddanych do użytkowania

w minionym roku.

> Toruń / Bydgoszcz – pod względem podaży jest to nadal najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec

2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m2. Nowa

powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park

Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m2.

W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS – dla sieci

Carrefour (38 tys. m2) oraz Kaufland (45,7 tys. m2) –

obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik

pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na

koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy

na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku

podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż

130,8 tys. m2. 67% popytu stanowiły umowy BTS.

> Szczecin – w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m2 nowej

powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni

Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym

całkowite zasoby powierzchni magazynowej na

szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m2.

Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie

najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów

– 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej

popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie

oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku

w budowie znajduje się 313 tys. m2 nowoczesnej

powierzchni magazynowej, wśród których największymi

inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando.

Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny

wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący

prawie 350 tys. m2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa

duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia

wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego

popytu.

Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach

magazynowych w Polsce


Prognozy

> Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad 1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej,

z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że

deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje

częściowo spekulacyjnie.

> W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych takich jak: Toruń/Bydgoszcz, Lublin,

Rzeszów, Szczecin.

> Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również,

jako fee development), w których klient zleca deweloperowi budowę magazynu na własność.

> Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy znaczący wzrost branży e-commerce.

> Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone

zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU).

> Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami

decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno

produkcyjne, jak i logistyczne.

> W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra

dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach

Polski. Obserwujemy również napływający przemysł

z innych europejskich krajów oraz z USA.

> Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne stawki czynszów pozostaną stabilne.

> W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

m2


Rynek handlowy

Zarys ogólny

> Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni centrów handlowych w Polsce na koniec 2016 r. przekroczyły

11,2 mln m². W strukturze formatów przeważają

niezmiennie tradycyjne centra handlowe (88%).

Warto wspomnieć, że w ubiegłym roku roczną podaż

zdominowało centrum handlowe Posnania o powierzchni

najmu blisko 100 tys. m².

> Poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią centrów handlowych wzrósł w Polsce do 292 m²/1 000

mieszkańców. Wśród ośmiu głównych aglomeracji

najwyższą wartość wskaźnika odnotowano w Poznaniu

(862 m²/1 000 mieszkańców), a pośród miast regionalnych

w Lublinie (959 m²/1 000 mieszkańców).

> W minionym roku dostarczono na rynek łącznie niewiele ponad 400 tys. m² nowej powierzchni centrów handlowych,

czyli o 1/3 mniej niż w roku 2015.

> Rozbudowy istniejących projektów stanowiły ok. 20% nowo dostarczonej podaży. Największe powierzchniowo

rozbudowy związane były ze wzbogacaniem centrów

handlowych o wolnostojące sklepy niespożywcze (np. sklep

meblowy Agata w PH Targówek w Warszawie czy sklep

z art. budowlanymi Leroy Merlin w Galerii Sudeckiej

w Jeleniej Górze).

> W roku 2016 centra handlowe powstawały głównie w ośmiu największych aglomeracjach (58%) oraz

w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (39%).

W ubiegłym roku oddano 16 nowych centrów handlowych,

w tym Posnanię, Galerię Metropolia w Gdańsku, Galerię

Navigator w Mielcu i Galerię Wołomin w aglomeracji

warszawskiej.

> Wyłączając Posnanię, wśród obiektów dostarczonych na rynek przeważały centra średniej wielkości (o powierzchni

mniejszej niż 25 tys. m² GLA), takie jak Galeria Glogovia,

Karuzela Września, Galeria Tomaszów Mazowiecki czy

Quick Park Mysłowice.

Największe centra handlowe ukończone w 2016 r.

Miasto Projekt Deweloper Powierzchnia najmu (m²)

Poznań Posnania APSYS 99 000

Gdańsk Galeria

Metropolia PB Górski 34 200

Mielec Galeria Navigator E. Leclerc 25 000

Aglomeracja warszawska

Galeria Wołomin Rockcastle 23 500

Głogów Galeria Glogovia Saller 21 000


Ewolucja podaży w latach 2000 – 2016


> W 2016 r. w Polsce zadebiutowało ponad 15 nowych marek, takich jak Forever 21, &Other Stories (grupa H&M),

Uterque (grupa Inditex), U.S. Polo Assn., Skechers,

Max&Co i Steve Madden. Natomiast decyzję o wycofaniu

się z polskiego rynku podjęły między innymi:

Marks&Spencer, American Eagle, Mothercare, Brice,

Topshop i Burberry. Swoje sklepy zamykają także dwaj

krajowi operatorzy spożywczy – Marcpol i Alma.

> Zarówno sektor spożywczy jak i gastronomiczny były bardzo aktywne w mijającym roku – Green Cafe Nero

rozpoczęło ekspansję poza Warszawą, rozwój

przyspieszyły Costa Cafe i Grupa Amrest, na rynku

pojawiły się też nowe sieci (np. Second Cup) i nowe

koncepty handlowe (np. Nowakowski Gorąco Polecam).

0

2

4

6

8

10

12

-

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

Roczna podaż (m2) Całkowita podaż (mln m2)

Nowe projekty Rozbudowy Całkowita podaż


> Wiele sieci obecnych na naszym rynku podejmuje działania mające na celu poprawienie standardu obsługi poprzez

modernizację salonów lub wprowadzenie nowych usług.

IKEA uruchomiła sklep internetowy i otworzyła swój

pierwszy punkt odbioru towarów w CH Turawa Park

k. Opola. Carrefour modernizował markety i rozpoczął

sprzedaż żywności przez internet oraz wprowadził system

click&collect w swoich 86 sklepach.

> Na rynku dokonują się spektakularne transakcje sprzedaży sieci handlowych – sieć z art. dla dzieci Smyk została

kupiona przez fundusz Bridgepoint, Penta Investment jest

w procesie przejęcia 100% udziałów w EMPiK

Media&Fashion a sieć sklepów spożywczych Żabka została

wystawiona na sprzedaż przez dotychczasowego

właściciela Mid Europa Partners za 1 mld EUR.

Wybrane transakcje najmu zawarte w 2016 r.

Najemca Branża Powierzchnia (m²) Lokalizacja

Grupa Inditex Moda 4 700 Posnania

P&C Moda 4 500 Avenida

Helios Kino 3 500 Forum Gdańsk

H&M Moda 3 000 Galeria Młociny

Helios Kino 3 000 Galeria Libero

TK Maxx Moda 2 560 Promenada

Decathlon Sport 2 500 Plaza Rzeszów

TK Maxx Moda 2 270 Manufaktura

CCC Obuwie 2 260 Galaxy

StepOne Fitness 2 100 Focus Bydgoszcz

Van Graaf Moda 2 100 Serenada

TK Maxx Moda 2 040 Victoria

Carrefour Market Supermarket 1 850 Galeria Słoneczna

Hamleys Dla dzieci 1 600 Galeria Północna


> Najwyższa wartość wskaźnika pustostanów wśród aglomeracji odnotowana została w Poznaniu (5,1%),

najniższa natomiast w Warszawie (1,9%). Wśród miast

regionalnych najwięcej dostępnej powierzchni było

w Radomiu, Bydgoszczy i Lublinie, a najmniej w Bielsku

Białej i Rzeszowie.

> Najwyższy poziom stawek czynszów typu prime za powierzchnię handlową zlokalizowaną

w najlepszych centrach handlowych odnotowano

w Warszawie (112-117 EUR/m²/miesiąc). Na pozostałych

największych rynkach stawki wahały się w przedziale

35-45 EUR/m²/miesiąc.

Współczynnik pustostanów w centrach handlowych

Źródło: Colliers Internationaln na podstawie PRRF

Rynek handlowy w największych aglomeracjach

> Warszawa – pozostaje niezmiennie największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem handlowym w Polsce.

Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji

wyniosła na koniec 2016 r. ok. 1,5 mln m² (48 obiektów),

a poziom nasycenia osiągnął 591 m²/1 000 mieszkańców.

W minionym roku w aglomeracji pojawiły się trzy nowe

centra handlowe (Galeria Wołomin, Gondola Legionowo,

Galeria Grodowa Grodzisk Mazowiecki) oraz rozbudowały

dwa kolejne (Atrium Promenada i PH Targówek),

co przyniosło ponad 72 tys. m² GLA nowej powierzchni

handlowej. Obecnie w budowie znajduje się ok. 136 tys. m²

GLA, z czego największymi obiektami są Galeria Młociny

(70 tys. m² GLA) i Galeria Północna (64 tys. m² GLA).

Wskaźnik pustostanów na koniec grudnia 2016 r. wyniósł

1,9%, a czynsze w najlepszych projektach osiagnęły poziom

112- 117 EUR/m²/miesiąc dla lokalu 100-150 m² na potrzeby

mody.

> Kraków – w minionym roku sytuacja na rynku krakowskim nie uległa zmianie w stosunku do roku 2015.

Podaż centrów handlowych wynosi 548 tys. m²

(15 obiektów), a nasycenie nowoczesną powierzchnią

handlową kształtuje się na poziomie 528 m²/1 000

mieszkańców. W mieście powstaje inwestycja firmy

Mayland Real Estate – centrum handlowe Serenada

o powierzchni najmu 43 tys. m². Współczynnik powierzchni

niewynajętej osiągnął na koniec roku 2,6% a czynsze

pozostawały stabilne na poziomie


> Łódź – całkowita podaż powierzchni handlowej w Łodzi ukształtowała się na koniec roku na poziomie

554,6 tys. m² (16 obiektów), przy nasyceniu

568 m²/1 000 mieszkańców. W 2016 r. nie oddano do

użytku żadnego nowego obiektu. Obecnie w Łodzi nie

powstaje również żadna nowa inwestycja handlowa.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

Współczynnik pustostanów w centrach handlowych (grudzień 2016)


Na koniec grudnia 2016 r. współczynnik pustostanów

wyniósł w Łodzi 3,4% a czynsze (35-37 EUR/m²/miesiąc)

wykazywały nieznaczny trend spadkowy.

> Wrocław – charakteryzuje się wysokim nasyceniem powierzchnią centrów handlowych (821 m²/1 000

mieszkańców). Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej

we Wrocławiu kształtuje się na poziomie 654,5 tys. m²

(zlokalizowanych w 18 obiektach). W ubiegłym roku oddano

do użytku jedynie około 10 tys. m² GLA powierzchni w

rozbudowanym parku handlowym Futura. W budowie

znajdują się obecnie dwa centra handlowe – Wroclavia

(64 tys. m² GLA) i Tarasy Grabiszyńskie (9 tys. m² GLA).

Na koniec grudnia ubiegłego roku wskaźnik pustostanów

wyniósł 4,6%. Mimo wzrostu konkurencji czynsze

pozostawały na stabilnym poziomie


> Poznań – w 2016 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wraz z otwarciem dwudziestego pierwszego

obiektu handlowego w mieście – Posnanii (99 tys. m² GLA)

wzrosła do poziomu 713,3 tys. m². Wskaźnik nasycenia jest

obecnie najwyższy wśród ośmiu aglomeracji

– 862 m²/1 000 mieszkańców. Obecnie w rozbudowie

znajduje się park handlowy IKEA Franowo (7,5 tys. m²).

Poziom pustostanów na koniec minionego roku osiągnął

5,1% a najwyższe czynsze kształtowały się w granicach

41-43 EUR/m²/miesiąc i nieznacznie spadają.

> Szczecin – to niezmiennie najmniejszy (280,3 tys. m², 11 obiektów) i najmniej nasycony (503 m²/1 000

mieszkańców) rynek sporód ośmiu największych polskich

aglomeracji. W ubiegłym roku w mieście nie oddano

żadnego nowego centrum handlowego. Obecnie o 17 tys. m²

GLA rozbudowuje się centrum handlowe Galaxy,

a o 3,5 tys. m² Outlet Park. Wskaźnik powierzchni

niewynajętej znajduje się na poziomie 2,9%. Czynsze

pozostają stabilne na poziomie 37-39 EUR/m²/miesiąc.

> Trójmiasto – to trzeci co do wielkości rynek handlowy w Polsce, charakteryzujący się podażą na poziomie

741,7 tys. m² (27 centrów handlowych) oraz nasyceniem

716 m²/1 000 mieszkańców. W minionym roku w Gdańsku

oddano do użytku 42,2 tys. m² GLA powierzchni

w centrach handlowych, w tym Galerię Metropolia.

W budowie znajduje się Forum Radunia (62 tys. m²), trwa

również dalsza rozbudowa i modernizacja CH Auchan.

Wskaźnik pustostanów na koniec 2016 r. wyniósł 4,2%

a czynsze plasują się na poziomie 39-41 EUR/m²/miesiąc.

> Górny Śląsk – to drugi po Warszawie największy rynek handlowy w Polsce oferujący 45 centrów o łącznej

powierzchni 1,1 mln m² i posiadający wskaźnik nasycenia

na poziomie 525 m²/1 000 mieszkańców. W minionym roku

do użytku oddano jedynie Quick Park w Mysłowicach –

13 tys. m². W fazie budowy znajdują się kolejne projekty,

których ukończenie planowane jest na lata 2017-2018

– Galeria Libero w Katowicach (42 tys. m²) i Gemini Park

Tychy (36 tys. m²). Współczynnik powierzchni wolnych

wynosi obecnie 3,3%, a czynsze plasuja się w granicach


Prognozy

> Przewidujemy, że rok 2017 r. pod względem podaży będzie podobny do 2016. O ile nie nastapią dalsze opóźnienia, na

rynek zostanie dostarczone niecałe 400 tys. m² GLA

powierzchni w centrach handlowych.

Największe centra handlowe, których ukończenie

planowane jest w 2017 r.

Miasto Projekt Deweloper Powierzchnia najmu (m²)

Warszawa Galeria Północna GTC 64 000

Wrocław Wroclavia Unibal

Rodamco 64 000

Kraków Serenada Mayland 42 000

Tychy Gemini Park Gemini Holdings

36 000


> Na koniec grudnia 2016 r. w Polsce, w budowie pozostawało ok. 550 tys. m² nowoczesnej powierzchni

handlowej. Rozpoczęły się budowy takich obiektów jak

Galeria Młociny w Warszawie (70 tys. m²), PH IKEA

w Lublinie (57 tys. m²) czy Galeria Libero w Katowicach

(42 tys. m²).

> Średni współczynnik powierzchni niewynajętej pozostanie prawdopodobnie na stabilnym poziomie i nie przekroczy

5% w przypadku największych rynków. Obserwować

będziemy natomiast utrzymywanie się pustostanów

strukturalnych w niektórych drugorzednych obiektach.

> Stawki czynszów będą utrzywać się na stabilnym poziomie w przypadku największych polskich aglomeracji. Możemy

spodziewać się lekkiej tendencji spadkowej w miastach

o wysokim poziomie nasycenia powierzchnią handlową

oraz w przypadku starszych obiektów handlowych

w poszczególnych miastach.


Rynek hotelowy

Zarys ogólny

> Hossa na rynku hotelowym w Polsce wciąż trwa - rok 2016 był bardzo dobry pod względem popytu. Według

danych firmy STR Global, wskaźnik Revpar (przychód na

każdy dostępny pokój) wzrósł o 11% i był to jeden

z najwyższych wzrostów w Europie. Średnioroczne

obłożenie pokoi hotelowych przekroczyło 71%, natomiast

średnia cen ADR wyniosła 62 EUR.

Struktura rynku hotelowego w Polsce w 2016 r.

Kategoria L. hoteli L. pokoi L. miejsc

noclegowych

* 187 6 089 12 536

** 661 20 901 42 900

*** 1 393 58 219 115 558

**** 368 34 930 68 127

***** 65 8 165 16 002

Suma 2674 128304 255123

Źródło: Urzędy Marszałkowskie, Pro Value Sp. z o.o.

> Spadło nieco tempo wzrostu podaży - w 2016 roku skategoryzowano 106 obiektów i przyrost ten był niższy

o ok. 30% w porównaniu do roku ubiegłego. Znacznie

wzrosła jednak liczba projektów w budowie i planowanych,

szczególnie w Warszawie.

Podaż hoteli w Polsce (31.12.2016 r.)


Podaż

> Na koniec 2016 r. na rynku operowało 2 674 skategoryzowanych hoteli dysponujących 255 123

miejscami noclegowymi w około 128 304 pokojach.

> Niezmiennie największy udział mierzony liczbą miejsc noclegowych mają hotele trzygwiazdkowe (45,3%),

najmniejszy zaś hotele jednogwiazdkowe (4,9%).

> W podziale na kategorie w 2016 r. skategoryzowano 7 hoteli jednogwiazdkowych, 21 dwugwiazdkowych,

58 trzygwiazdkowych, 19 czterogwiazdkowych

i 1 pięciogwiazdkowy. Podobnie jak w 2015 r., około 25%

nowej podaży zlokalizowane było w miastach

wojewódzkich, w tym najwięcej w Krakowie (7 hoteli),

Gdańsku (4) i Warszawie (3).

Nowa podaż hoteli wg województw (31.12.2016 r.)


Sieci hotelowe

> W 2016 r. skategoryzowano 16 hoteli działających pod międzynarodowymi markami (15% wszystkich nowych

hoteli), w tym najwięcej w ramach sieci AccorHotels

(8 obiektów). Mimo to udział hoteli funkcjonujących pod

międzynarodowymi markami w ogólnej podaży hoteli

w Polsce nadal utrzymuje się na niskim 6% poziomie. Jeśli

uwzględnimy operatorów krajowych, powyższy wskaźnik

wynosi ok. 10%.

0

500

1 000

1 500

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

* ** *** **** *****

L. hoteli

Liczba pokoi i miejsc noclegowych

L. pokoi L. miejsc noclegowych Hotele

19

1311

98 8

76 6

5 54

2 21

002468101214161820

Wszelkie prawa zastrzeżone © 2017 Colliers International.

Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.

554 biura w 66 krajach na 6 kontynentachStany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112

2,3 mld €roczny przychód w 2015

185 mln m2

powierzchni w zarządzaniu

16 000pracowników

Colliers InternationalColliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą 16 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 – liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals.

www.colliers.com

Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce.

www.colliers.pl

KONTAKT:

Dominika JedrakDirectorResearch and Consultancy Services+48 666 819 [email protected]

Colliers International Pl. Piłsudskiego 300-078 Warszawa+48 22 331 78 00

https://www.facebook.com/collierspl

https://www.linkedin.com/company/colliers-international-poland

mailto:[email protected]

http://www.colliers.com

http://www.colliers.pl

https://www.youtube.com/user/ColliersPL

https://plus.google.com/u/0/+ColliersInternationalPolandSpzooWarszawa

https://www.instagram.com/colliers_pl/

SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI?

Znajdź swój nowy magazyn

www.warehouses.pl

Znajdź swój nowy lokal handlowy

www.retailmap.pl

Znajdź swoje nowe biuro

www.officemap.pl

NASZE WYSZUKIWARKITWOJA NOWA LOKALIZACJA

NASZA WIEDZA

Polska MARKET INSIGHTS - Property...

Documents

Transcript of Polska MARKET INSIGHTS - Property...