Propozycje aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej

Gminy Miasto Szczecin

Szczecin 2012 r.

Polityka mieszkaniowa określa m.in.:

• zasady wynajmowania lokali komunalnych;

• zasady polityki czynszowej;

• zamiany lokali mieszkalnych;

• zasady wykupu (prywatyzacji) komunalnych lokali mieszkalnych;

• zasób docelowo-czynszowy, czyli lokale, które nie podlegają sprzedaży;

• system pomocy społecznej w polityce mieszkaniowej;

Gminny zasób mieszkaniowy – czym aktualnie dysponujemy:

Gminny zasób mieszkaniowy:

• Gmina Miasto Szczecin jest właścicielem 21086 lokali,

• 30% położonych jest w budynkach komunalnych

• 70% mieszkań jest w budynkach stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych;

• 74% nieruchomości pozostaje w zasobie zarządzanym przez ZBiLK,

• 20% przez TBS Prawobrzeże, 3% przez STBS oraz 3% przez SCR;

• przeciętna powierzchnia lokalu to około 50 m2;

• większość mieszkań cechuje niski standard (długi okres eksploatacji, niewystarczające nakłady finansowe na remonty i modernizacje)

Lp.Klasyfikacja stanu technicznego

elementówProcent zużycia elementów [%]

Razem zasób 100% i WM:

ilość budynków [szt.]

1. zły 71-100 390

2. dopuszczający 51-70 785

3. dostateczny 31-50 1 308

4. średni 16-30 566

5. dobry 0-15 265

Razem: 3 314

Aktualny stan technicznyile potrzebujemy na remonty:

Szacunkowy koszt remontów wszystkich budynków wynosi ok. 2 mld zł.

Stawki czynszu komunalnego w latach 1995 - 2011

CZYNSZENowe zasadyzaktualizowane stawki

Dlaczego:• Od 2006 roku stawki czynszów nie ulegały zmianie• Wpływy z czynszów nie pokrywają nawet kosztów bieżącego utrzymania

nieruchomości• Zasób ulega stałej degradacji

W jaki sposób?• Aktualizacja stawek czynszu w oparciu o system punktowy oraz wskaźnik

przeliczeniowy co roku podawany przez Wojewodę• Rozbudowany systemem obniżek (do 40%) – dla osób o niskich dochodach

czynsz pozostanie na tym samym lub niższym poziomie.

Po co? • Więcej remontów i modernizacji, także przez wspólnoty mieszkaniowe

• Zintensyfikowanie działań w zakresie napraw i bieżącej konserwacji

wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 pow.

uż. budynku(PLN)

wskaźnik procentowy wartości procentowej

1m2 lokalu(3%)

: 12 m-cyX

stawka czynszuza m kw.

=ilość

punktów dla danego lokalu

X -------------------------------------------------------------------------

51(średnia ilość punktów)

Zasady naliczania czynszu

Wskaźnik przeliczeniowy:

• Ustalany na podstawie art. 2 ust. 1. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r.

• To koszt odtworzenia 1 m2 pow. użytkowej budynków mieszkalnych• Ogłaszany przez Wojewodę Zachodniopomorskiego w dzienniku

urzędowym województwa, w drodze obwieszczenia.

CZYNSZEskutki zmian

Czynsz będzie określany w oparciu o system punktów, który uwzględnia:• stan techniczny budynku,• wyposażenie lokalu w instalacje, • atrakcyjność użytkową• usytuowanie lokalu i lokalizację.

Aktualizacja wskaźników – przykłady:

1)lokal o pow. 35 m2, średnia liczba punktów: 35 czynsz aktualny: 143,15 zł; czynsz po zmianie: 220,85zł2)lokal o pow. 45 m2, średnia liczba punktów: 45 czynsz aktualny: 236,58 zł; czynsz po zmianie: 365,40zł3)lokal o pow. 80 m2, średnia liczba punktów: 51 czynsz aktualny: 476,80 zł; czynsz po zmianie: 736,00zł

CZYNSZEobniżki dla najuboższych

najniższa emerytura: 728,18 zł

System obniżek skonstruowany jest w sposób gwarantujący osobom najuboższym czynsz nawet na niższym poziomie niż dotychczasowy.

Wartość obniżki czynszu po podwyżce

Kryteria dochodowe

40%1 os: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 150% najniższej emerytury

30%1 os: dochód nie przekracza 250% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 180% najniższej emerytury

15%1 os: dochód nie przekracza 280% najniższej emerytury n os.: dochód nie przekracza 200% najniższej emerytury

CZYNSZEJakie ulgi? kogo dotyczą? – na przykładzie dochodów emeryta

Wartość obniżki

[%]

Gosp. dom. 1 os.

Gosp. dom. 2 os.

Gosp. dom. 3 os.

dochód do opodatkowania

[zł/m-c]

dochód do opodatkowania

[zł/m-c]

dochód do opodatkowania

[zł/m-c]

40% 1 456,36 2 184,54 3 276,81

30% 1 820,45 2 621,45 3 932,17

15% 2 038,90 2 912,72 4 369,08

CZYNSZESymulacja wpływu do budżetu

Lp. WymiarWymiar

[zł/m-c]

Różnica

[zł/m-c]

Wymiar

[zł/rok]

Różnica

[zł/rok]

1.AktualnieZałożenie: wszyscy płacą

3 190 993 xxx 38 291 917 xxx

2.AktualnieZałożenie: płaci 80% najemców

2 552 794 xxx 30 633 534 xxx

3.Po zmianachZałożenie: płaci 100% najemcówBez zniżek.

4 914 129 1 723 136 58 969 552 20 677 635

4.Po zmianachZałożenie: płaci 80% najemcówPołowa najem. ma 40% ulgę

3 145 043 592 248 37 740 514 7 106 980

5..Po zmianachZałożenie: płaci 80% najemców60% najemców ma 40% ulgę

2 987 791 434 996 35 853 488 5 219 954

NAJEMPrzejrzyste i proste rozwiązaniaNowe zasady najmu lokali komunalnych:

• coroczne składanie wniosków o przydział lokalu,

• punktowa ocena wniosku, w oparciu o sytuację bytową

• losowanie w przypadku uzyskania tej samej liczby punktów;

• wykaz osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu podawany jest do publicznej wiadomości;

• dodatkowa punktacja dla osób z dotychczasowej kolejki

Nowe zasady będą obowiązywały od 2013 roku.

Ocena wniosków: IV kwartał 2012.

NAJEMzałożenia

• punktowy system weryfikacji wniosków o przydział lokalu komunalnego w celu wspierania najuboższych;

• lokale o dużej powierzchni będą przeznaczane na lokale chronione, treningowe przy stałej współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie;

• lokale chronione, treningowe są tworzone dla osób kierowanych przez MOPR jako osoby potrzebujące wsparcia, ale dążące do usamodzielnienia się;

• coroczne przekazywanie lokali dla wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych lub rodzin zastępczych;

• tworzenie noclegowni, schronisk dla osób wymagających opieki i nadzoru.

NAJEMGmina mocniej wspiera najuboższych

Zalety zmian uchwały:

1)roczna weryfikacja uprawnień

2)zwiększenie aktywności Gminy z procesie zamian lokali

3)dostosowanie lokali do sytuacji finansowej i potrzeb najemców

4) ograniczenie wzrostu zadłużenia

Pomoc Gminy:

1)zamiana lokalu mieszkalnego

2)pomoc finansowa – możliwość skorzystania z dodatku mieszkaniowego

3)pomoc finansowa – system obniżki czynszu

4)w indywidualnych przypadkach umorzenie zaległości lub rozłożenie na raty

NAJEMmieszkania chronione

Mieszkania chronione

osoby starsze (np. zdające lokal do ZBiLK) osoby niezaradne życiowo osoby wychodzące z bezdomności osoby opuszczające placówki

(zakłady dla nieletnich, ośrodki młodzieżowe),

Tworzenie mieszkań chronionych należy do zadań Gminy, realizowanych przez MOPR przy współpracy ze ZBiLK.

Lokal komunalny

BEZDOMNY

Schronisko, noclegownia

Lokal treningowy

Możliwość wychodzenia z bezdomności

Inny lokal

NAJEMSystem zamian

Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej

(nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania)

Lokal o mniejszej pow. użytkowej, niższym

standardzie zajmowany przez najemców

o wyższych dochodach

ZAMIANA LOKALI

EFEKT ZAMIANY

Ewentualny remont lokalu (podwyższenie standardu

zasobu), poprawa warunków zamieszkiwania, opłacany

czynsz – przychód dla Gminy

Uniknięcie sytuacji rosnącego zadłużenia,

brak zaległości, możliwość utrzymania

lokalu

NAJEMSystem zamian - korzyści

Dłużnik zajmuje lokal o dużej pow. użytkowej(nieadekwatny do potrzeb i możliwości utrzymania)

Gmina: remont lokalu i ponowne zasiedlenie sprzedaż lokalu w drodze przetargu przeznaczenie lokalu na mieszkanie chronione

Propozycja Gminy zamiany na mniejszy lokal w celu uniknięcia dalszego zadłużania z jednoczesnym rozłożeniem na raty zaległości

Zamiana lokali

Najemca: powstrzymane dalsze zadłużanie lokal adekwatny do potrzeb możliwość utrzymania lokalu

NAJEMDodatkowe możliwości

• TBS buduje mieszkania, które są wynajmowane na zasadach czynszu komunalnego

Cele programu:

• przygotowanie dla najemców lokali komunalnych oferty nowych mieszkań na wynajem o nowoczesnym standardzie -o czynszu komunalnym;

• pozyskanie przez Gminę lokali socjalnych na potrzeby realizacji wyroków sądowych w wyniku efektywnej zamiany lokali;

• motywowanie najemców lokali komunalnych do bieżącego regulowania należności z tytułu najmu, utrzymywania lokali w należytym stanie technicznym, poszanowania zasad współżycia społecznego.

Potrzeby mieszkań socjalnych i zamiennych

Jednym z zadań własnych gminy jest zapewnienie lokali socjalnych i zamiennych, a także pomoc w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach

• zamieszkałe lokale socjalne – 1 000 lokali

• wyroki o wydanie lokalu z przyznanym lokalem socjalnym – 2 500 lokali

• lokale zamienne – 1 000 lokali

• niezweryfikowane wnioski o przydział lokalu socjalnego – 5 000 lokali?

ZASÓB DOCELOWO- CZYNSZOWYMieszkania, których miasto nie sprzeda

• Obecny zasób docelowo czynszowy - 8 000 lokali

Nowe zasady wyboru lokali do zasobu:Weryfikacja na podstawie następujących kryteriów:

• budynki o liczbie lokali powyżej 7;• udział Gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych w przedziałach 30%-50% oraz powyżej 80%;• wyłączenie z zasobu: nieruchomości w złym i dopuszczającym stanie technicznym tj. powyżej 50% zużycia technicznego• weryfikacja nieruchomości ze względu na złożone wnioski o wykup lokalu • zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego• weryfikacja nieruchomości ze względu na usytuowanie lokali o dużej powierzchni użytkowej• wyłączenie: nieruchomości ze względu na lokalizację (np. „Złoty Szlak”)• weryfikacja z uwagi na np.: koszty utrzymania, kwestie regulacji stanu prawnego itp.

ZASÓB DOCELOWO-CZYNSZOWYpomieszczenia tymczasowe

1) Możliwości rozwiązania kwestii zabezpieczenia lokali socjalnych;2) Instrument pozwalający zwiększyć windykację opłat czynszowych.

Wady budownictwa kontenerowego: stosunkowo wysokie koszty utrzymania, skupienie na jednym obszarze zachowań patologicznych, wykluczenie ze społeczeństwa, protesty mieszkańców.

Na przykładzie opinii z różnych miast można postawić tezę, że sens budowy lokali kontenerowych jest krótkowzroczny i nie jest efektywny ekonomicznie.

Sugerowane działania:- zwiększenie aktywności w zakresie eksmisji do lokali zastępczych szczególnie

uciążliwych mieszkańców,- działania profilaktyczne, wśród których konieczne jest wytworzenie wśród

pracowników socjalnych i asystentów rodzin, umiejętności dostrzeżenia symptomów wyuczonej bezradności oraz innych problemów, których konsekwencją może być konieczność eksmisji do lokali socjalnych;

- edukacja i przekwalifikowywania;- wspomaganie tworzenia grup wsparcia.

WŁASNOŚĆNowe zasady wykupu mieszkań

Sprzedaż lokali mieszkalnych:

1)w przetargu – racjonalne gospodarowanie zasobem; np. sprzedaż dużych wolnych lokali generujących wysokie koszty

2)bezprzetargowo – lokale oddane w najem;

Wyłączeniu ze sprzedaży podlegają lokale:

1)w budynkach niezgodnych z mpzp;

2)w budynkach przeznaczonych do rozbiórki;

3)przeznaczone na zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez najem;

4)w budynkach przeznaczonych do remontu kapitalnego;

5)służące jako pracownie twórcom;

WŁASNOŚĆBonifikata przy wykupie zależna od długości najmu

Do tej pory bonifikata wynosiła 95%

Wysokość bonifikaty udzielanej przy sprzedaży lokalu na rzecz najemcy uzależniona od okresu najmu.

25% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu poniżej 5 lat;50% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 5 do 10 lat;85% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 10 do 20 lat;90% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 20 do 30 lat;95% - jeżeli najemca legitymuje się okresem najmu powyżej 30 lat.

Możliwość wykupu lokali mieszkalnych z 95% bonifikatą przez najemców, którzy złożą wnioski o wykup przed wejściem w życie nowej uchwały.

Podsumowanie

W wyniku analizy struktury mieszkańców Szczecina oraz potencjału przestrzennego Miasta wyodrębniono grupy społeczne z uwzględnieniem zapotrzebowania na określony rodzaj nieruchomości mieszkaniowej. Nowe budownictwo wielo - i jednorodzinne realizowane jest poprzez działalność developerską oraz indywidualną. Do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, w bezpośrednim zakresie działań Gminy winien pozostać posiadany zasób mieszkaniowy: lokale komunalne (w tym socjalne) oraz lokale z zasobów towarzystw budownictwa społecznego.

Z uwagi na dużą różnorodność mieszkaniowego zasobu komunalnego, w wyniku dokonanej analizy aktualnego stanu (ze względu na szereg parametrów: rozmieszczenie, wielkość budynków, rok budowy, powierzchnię użytkową lokali, wyposażenie lokali w instalacje techniczne i pom. sanitarne) - określono strukturę nieruchomości pożądaną dla Miasta tj. wybrane budynki komunalne oraz korzystny udział Gminy w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych.

Konieczność realizacji przez Gminę obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych skutkuje wyodrębnieniem zasobu docelowego, który nie będzie podległ prywatyzacji. W celu zachowania optymalnego gospodarowania należy wyodrębnić nowy zasób docelowo czynszowy w oparciu o szereg przedstawionych kryteriów.

Weryfikacja zasobu komunalnego oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy ze względu na stopień technicznego zużycia budynków wskazała na znaczny stopień dekapitalizacji nieruchomości, co skutkuje koniecznością zabezpieczenia znacznych środków finansowych niezbędnych do poprawy stanu technicznego.

Struktura zasobu oraz stan techniczny wskazuje kierunki dalszego postępowania zmierzające do określenia zasobu niezbędnego do realizacji obowiązków Gminy oraz prowadzenia prywatyzacji w sposób uwzględniający potrzeby Gminy.

Prywatyzacja komunalnych lokali mieszkalnych prowadzona w ukierunkowany sposób zapewniający Gminie osiągnięcie struktury nieruchomości potrzebnej do realizacji zadań oraz uwzględniający aspekt ekonomiczny. Wprowadzenie zmian w wysokości udzielanych bonifikat uzależnionych od okresu najmu lokalu oraz prawidłowego wywiązywania się z obowiązków najemcy w zakresie regulowania opłat.

Utrzymanie zasobu komunalnego w stanie technicznym gwarantującym mieszkańcom bezpieczeństwo korzystania wymaga zapewnienia wyższych środków finansowych. Niezmienny od kilku lat poziom stawek czynszu skutkuje sytuacją, w której koszty bieżącego utrzymania nieruchomości przewyższają przychody, a poziom czynszu kształtuje się na poziomie 1% wartości odtworzeniowej.

Podwyższenie stawek czynszu jest działaniem niezbędnym do zapewnienia dalszej eksploatacji nieruchomości. W celu ochrony gospodarstw o najniższych dochodach wprowadza się system obniżek wraz z programem pomocy społecznej.

Zmianie ulegają zasady weryfikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego: rezygnacja z obecnej „kolejki” na rzecz corocznego składnia wniosków, rozpatrywania ich po przydział lokalu. Punktowy system wyboru osób w oparciu o ściśle określone kryteria uwzględniające pomoc dla najbardziej potrzebujących.

Wprowadzenie systemu stopniowania otrzymywania lokalu mieszkalnego przez wychowanków domów dziecka, wprowadzenie lokali treningowych i chronionych .

Realizując procesy zamian Gmina przyczynia się do poprawy warunków zamieszkiwania. W tym celu oraz mając na względzie pozytywne efekty procesu – zamiany odbywają się w odniesieniu do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy lub których Gmina jest dysponentem.

W ocenie Zespołu ds. aktualizacji zasad polityki mieszkaniowej powyższe założenia i propozycje rozwiązań pozwolą na prawidłową realizację zadań Gminy oraz usprawnienie zarządzania komunalnym zasobem.

Gmina zaspokaja potrzeby mieszkaniowe poprzez realizację programu zamiany lokali we współpracy z gminnymi towarzystwami budownictwa społecznego. Realizowane są lokalne programy w sferze pomocy społecznej dostarczające lokale mieszkalne na potrzeby rodzinnych domów dziecka, usamodzielniających się wychowanków, osób starszych oraz programy mieszkaniowe związane z pozyskaniem lokali mieszkalnych o stawkach czynszu komunalnego na potrzeby lokali zamiennych oraz pozyskaniem lokali o charakterze socjalnym.

Szczecin 2012 r.