Podrcznik dla Inwestorwprzedsiwzi infrastrukturalnych

Autorzy:

Wojciech Adamczyk, Mariusz Bugalski, Janusz Dolecki, Joanna Gako, Dariusz Koba, Bartosz Mka, Janusz Niedziela, Zrinka Peri, Marta Podedworna-uczak, Magorzata Proksa-Binkowska, Rajmund Ry, Tomasz Saganowski, Micha Skorupski, Halina Strzelczyk, Anna Strzelczyk-Urbaska, Artur Zaron.

Publikacja wspfinansowana ze rodkw Unii Europejskiejw ramach Programu Operacyjnego Pomoc Techniczna 2007-2013

EUROPEJSKI FUNDUSZROZWOJU REGIONALNEGO

POMOC TECHNICZNA

Przygotowanie treci:

Centrum Zamwie Publicznych Sp. z o.o.ul. E. Jelinka 2101-646 Warszawawww.czp.com.pl

DHV Polska Sp. z o.o.ul. Domaniewska 4102-672 Warszawawww.dhv.com

Wydawca:

Ministerstwo Rozwoju RegionalnegoDepartament Programw Pomocowych i Pomocy Technicznejul. Wsplna 2/400-926 Warszawawww.mrr.gov.plwww.funduszeeuropejskie.gov.pl

ISBN: 978-83-7610-229-0EGZEMPLARZ BEZPATNY

Projekt graficzny: Centrum Zamwie Publicznych Sp. z o.o.Autorzy zdj: Maciej Dublasiewicz, Tomasz Gako, Justyna Kamiska, Tomasz Kosma Kwieciski, Maciej uczak, Piotr Pachowski

Przyjta w podrczniku notacja typograficzna

W niniejszym podrczniku zastosowano nastpujce oznaczenia i notacje typograficzne do wyrniania lub podkrelania wybranych partii materiau:

Boks WANE: prezentuje informacje warte szczeglnej uwagi czytajcego; uatwia take odnaj-dowanie tego typu informacji w tekcie podczas przegldania podrcznika.

Podstawow trudnoci wzakresie identyfikacji ialokacji ryzyk wumowie koncesji s ryzyka specyficzne dla tego typu umw, czyli

WANE

Boks Przykad: ilustruje materia zawarty w podrczniku za pomoc atwego do zrozumienia przykadu.

Przykad

Zestaw dziaa okrelony powyej jako studium wykonalnoci nie zawsze okrelany jest t nazw wprzypadku

Boks A dlaczego nie tak?: zawiera sugesti podejcia do okrelonego zagadnienia w trak-cie procesu inwestycyjnego w sposb odmienny do powszechnie przyjtego w naszym kraju, a przynoszcy okrelone korzyci inwestorowi.

Boks Podsumowanie: zawiera zebrane i podsumowane najwaniejsze informacje z wybrane-go rozdziau podrcznika.

Podsumowanie

Podsumowujc powysze rozwaania, naley rozdzieli: sukces lub poraka projektu inwe-stycyjnego zaley w duej mierze od waciwego przeprowadzenia

Znak paragrafu: zawiera odsyacz do odpowiedniego aktu prawnego.

Znak ksiki: zawiera odsyacz do innego rozdziau w podrczniku

Warto rozway rozwizanie, wktrym sporzdzeniem kosztorysu inwestorskie-go zajmowaby si odrbny podmiot, najlepiej zesp fachowych kosztorysan-tw

A dlaczegonie tak?

art. 22 ust. 1 pkt 6 ukon

Rozdzia 5

Wstp ................................................................................................................................................... 15

1. Studium wykonalnoci ......................................................................................................... 41

2. Ustalenie sposobu realizacji inwestycji .......................................................................... 79

3. Ustalenie lokalizacji inwestycji ........................................................................................ 139

4. Prace projektowe .................................................................................................................. 189

5. Wybr wykonawcy, koncesjonariusza, partnera prywatnego ............................. 267

6. Realizacja inwestycji budowlanych ................................................................................ 415

7. Przekazanie obiektu do eksploatacji ............................................................................. 483

8. Trwao inwestycji ............................................................................................................... 497

Spis aktw prawnych ............................................................................................................... i

Spis skrtw............................................................................................................................. xi

SPIS ZAGADNIE

Spis treci ii

SPIS TRECI

. Studium wykonalnoci ...........................................................................................................

. Plany, strategie: plany rozwoju miast, regionw, strategiczne OO .....................................

.. Charakterystyka planw istrategii .....................................................................................................

.. Wpyw planw istrategii na projekt inwestycyjny ............................................................................

. Analiza rynku .................................................................................................................................

. Zasady tworzenia studium wykonalnoci.................................................................................

.. Cele opracowania studium wykonalnoci ..........................................................................................

.. Koncepcja rozwiza alternatywnych ................................................................................................

.. Wytyczne do tworzenia studium wykonalnoci ................................................................................

. Zawarto studium wykonalnoci..............................................................................................

.. Charakterystyka projektu ......................................................................................................................

.. Analiza projektu ......................................................................................................................................

.. Analiza kosztw ikorzyci projektw inwestycyjnych ......................................................................

... Analiza spoeczno- ekonomiczna projektw inwestycyjnych...............................................................................

... Analiza finansowa projektw inwestycyjnych ........................................................................................................

.. Analiza wielokryterialna........................................................................................................................

. Rozstrzygnicia inwestycyjne podejmowane na podstawie studium

wykonalnoci .................................................................................................................................

. Rola studium wykonalnoci dla projektw wspfinansowanych zfunduszy

strukturalnych................................................................................................................................

. Studium techniczno-ekonomiczno-rodowiskowe jako szczeglny przypadek studium

wykonalnoci .................................................................................................................................

Spis treci iii

. Ustalenie sposobu realizacji inwestycji ..............................................................................

. Organizacja inwestycji..................................................................................................................

.. Definiowanie projektu............................................................................................................................

.. Ustalenie moliwoci realizowania inwestycji zudziaem partnera prywatnego........................

.. Dostpne sposoby realizacji metodami klasycznymi........................................................................

.. Moliwoci pozyskania finansowania przez zamawiajcego publicznego ..................................

.. Struktura organizacyjna zespou realizujcego inwestycj .............................................................

. Programowanie zada..............................................................................................................

.. Etapy zada; podzia wczasie iprzestrzeni ......................................................................................

.. Koordynacja rl partnerw inwestycji ..............................................................................................

. Oglne zasady kontraktowania robt ....................................................................................

.. Modele kontraktowania wfunkcji posiadanej dokumentacji przez zamawiajcego ...............

.. Modele kontraktowania wfunkcji ryzyk ..........................................................................................

.. Ryzyka.....................................................................................................................................................

.. Istotne warunki umw do rozwaenia. Oglne zasady tworzenia umw budowlanych ........

.. Motywatory wbudownictwie.............................................................................................................

. Podsumowanie modeli organizacyjnych inwestycji wzalenoci od przyjtych

rozwiza kontraktowych ........................................................................................................

.. Algorytm decyzyjny ..............................................................................................................................

.. Kontrakt obmiarowy na wykonawstwo. Rola wykonawcy, projektanta,

nadzoru izamawiajcego ...................................................................................................................

.. Kontrakt ryczatowy na wykonawstwo. Rola wykonawcy, projektanta,

nadzoru izamawiajcego ...................................................................................................................

.. Kontrakt ryczatowy na wykonawstwo zprojektowaniem. Rola wykonawcy,

nadzoru izamawiajcego ...................................................................................................................

.. Inne moliwe do stosowania warianty kontraktw........................................................................

.. Wzory kontraktw stosowane wPolsce ............................................................................................

. Przykady sposobw realizacji inwestycji ...............................................................................

.. Umowa typu Design and Build budowa fabryki.......................................................................

Spis treci iv

.. Umowa na wykonawstwo ryczatowa budowa budynku uytecznoci publicznej ...............

.. Umowa na wykonawstwo obmiarowa budowa autostrady......................................................

. Ustalenie lokalizacji inwestycji ...........................................................................................

. Plan zagospodarowania przestrzennego ilokalizacja inwestycji ......................................

.. Informacje oplanie zagospodarowania przestrzennego...............................................................

.. Lokalizacja inwestycji...........................................................................................................................

... Lokalizacja inwestycji woparciu oplan miejscowy..............................................................................................

... Ustalenie lokalizacji inwestycji wprzypadku braku planu miejscowego..........................................................

.... Decyzja oustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego................................................................................

.... Decyzja owarunkach zabudowy.............................................................................................................................

.... Inwestycje niewymagajce decyzji .........................................................................................................................

.. Pozyskiwanie terenu pod inwestycje .................................................................................................

. Lokalizacja inwestycji na podstawie przepisw szczeglnych............................................

.. Lokalizacja inwestycji na podstawie ustawy otransporcie kolejowym .......................................

.. Lokalizacja inwestycji na podstawie ustawy oszczeglnych zasadach

przygotowania irealizacji inwestycji wzakresie drg publicznych..............................................

.. Lokalizacja inwestycji na podstawie ustawy oszczeglnych zasadach

przygotowania irealizacji inwestycji wzakresie lotnisk uytku publicznego.............................

. Decyzja orodowiskowych uwarunkowaniach ....................................................................

.. Postpowanie wsprawie wydania decyzji orodowiskowych

uwarunkowaniach................................................................................................................................

.. Wymagania prawne wynikajce zKodeksu postpowania administracyjnego

iprzepisw szczeglnych ustawy Uoo .............................................................................................

.. Warunki nakadane na inwestora decyzj rodowiskow oraz zmiany wdokumentacji

projektowej wymagajce zmiany decyzji lub ponownej oceny oddziaywania

przedsiwzicia na rodowisko ..........................................................................................................

.. Odmowa wydania decyzji orodowiskowych uwarunkowaniach...............................................

. Prace projektowe ...................................................................................................................

. Dokumentacja niezbdna do rozpoczcia robt budowlanych ........................................

.. Zakres niezbdnej dokumentacji apostpowanie poprzedzajce rozpoczcie

robt budowlanych ..............................................................................................................................

Spis treci v

... Roboty budowlane na zgoszenie ........................................................................................................................

... Roboty budowlane niewymagajce ani pozwolenia ani zgoszenia ................................................................

.. Zakres niezbdnej dokumentacji awybrany model kontraktowy................................................

... Realizacja robt woparciu odokumentacj dostarczan przez inwestora .....................................................

... Realizacja robt wformule zaprojektuj izbuduj ...............................................................................................

.. Charakterystyka podstawowych czci skadowych dokumentacji.............................................

... Program funkcjonalno-uytkowy............................................................................................................................

... Projekt budowlany .....................................................................................................................................................

.... Projekt zagospodarowania terenu ..........................................................................................................................

.... Projekt architektoniczno-budowlany .....................................................................................................................

.... Owiadczenia..............................................................................................................................................................

.... Wyniki bada geologiczno-inynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia

obiektw budowlanych.............................................................................................................................................

... Raport wramach powtrnej oceny oddziaywania na rodowisko ..................................................................

... Projekt wykonawczy ..................................................................................................................................................

... Specyfikacja techniczna wykonania iodbioru robt budowlanych ..................................................................

... Przedmiar robt, lepy kosztorys ikosztorys inwestorski ....................................................................................

... Inne elementy dokumentacji....................................................................................................................................

... Dokumentacja przetargowa ....................................................................................................................................

. Zasady iuwarunkowania projektowania...............................................................................

.. Oglne zasady projektowania............................................................................................................

... Dobre praktyki wodniesieniu do dziaa projektanta iorganizacji procesu projektowania ........................

... Koordynacja prac projektowych zinnymi inwestycjami......................................................................................

.. Przepisy prawa definiujce wymagania wzgldem obiektw budowlanych.............................

... Warunki techniczne, jakim powinny odpowiada obiekty budowlane iich usytuowanie ............................

... Pozostae przepisy......................................................................................................................................................

... Odstpstwa od warunkw technicznych ipozostaych przepisw ....................................................................

.. System normalizacji idopuszczania wyrobw budowlanych do stosowania

wbudownictwie....................................................................................................................................

... Dopuszczanie wyrobw budowlanych do stosowania wbudownictwie.........................................................

.. Sprawdzenie iweryfikacja dokumentacji .........................................................................................

... Sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego na podstawie art. ust. ustawy

Prawo budowlane......................................................................................................................................................

... Weryfikacja dokumentacji na zlecenie zamawiajcego......................................................................................

. Uzgodnienia iprocedury administracyjne .............................................................................

Spis treci vi

.. Rodzaje postpowa poprzedzajcych rozpoczcie robt budowlanych...................................

... Decyzja opozwoleniu na budow...........................................................................................................................

.... Zawarto wniosku opozwolenie na budow ......................................................................................................

.... Podzia zamierzenia budowlanego azakres pozwolenia na budow...............................................................

... Uregulowania woparciu oprzepisy szczeglne....................................................................................................

.. Dokumenty, uzgodnienia, opinie idecyzje zwizane zdecyzj

opozwoleniu na budow ....................................................................................................................

... Pozwolenie na rozbirk ...........................................................................................................................................

... Pozwolenie wodnoprawne .......................................................................................................................................

... Uzgodnienia zgestorami mediw iurzdze obcych..........................................................................................

... Pozostae uzgodnienia, opinie idokumenty..........................................................................................................

.. Zasady prowadzenia postpowania poprzedzajcego rozpoczcie robt budowlanych ........

... Terminy wpostpowaniu wsprawie wydania pozwolenia na budow ...........................................................

... Tryb odwoawczy .......................................................................................................................................................

. Zamawianie usug projektowych ............................................................................................

.. Moliwe sposoby zamawiania prac projektowych..........................................................................

... Wczanie do zamwienia innych usug poza projektowymi.............................................................................

... Zamwienie wycznie usug projektowych..........................................................................................................

... Zamwienie usug projektowych cznie zwykonaniem robt budowlanych

(zaprojektowanie iwykonanie robt budowlanych) ...........................................................................................

.. Specyfika zamawiania usug projektowych na gruncie ustawy Pzp............................................

... Opis przedmiotu zamwienia na wykonanie usug projektowych....................................................................

... Specyfika szacowania wartoci zamwienia wprzypadku usug projektowania oraz

formularz cenowy (tabela opracowa projektowych) jako podstawa patnoci ............................................

... Tryby udzielania zamwie waciwe do zamawiania usug projektowych....................................................

... Kryteria wyboru oferty najkorzystniejszej. Moliwo stosowania kryteriw innych ni cena .....................

... Zasady formuowania warunkw udziau wpostpowaniu: uprawnienia do projektowania,

dowiadczenie, potencja ekonomiczny. ................................................................................................................

... Istotne postanowienia umowy ...............................................................................................................................

. Wybr wykonawcy, koncesjonariusza, partnera publicznego ...................................

. Przepisy regulujce kontraktowanie zada publicznych.....................................................

.. Zakres stosowania ustawy Prawo zamwie publicznych ............................................................

.. Zakres ustawy okoncesji na roboty budowlane oraz usugi .........................................................

.. Zakres stosowania ustawy opartnerstwie publiczno-prywatnym ..............................................

Spis treci vii

.. Wybr wykonawcy przy zachowaniu zasad rwnego traktowania,

uczciwej konkurencji oraz przejrzystoci...........................................................................................

. Wybr wykonawcy na podstawie ustawy Prawo zamwie publicznych .......................

.. Cele izasady udzielania zamwie publicznych. ............................................................................

... Zasady systemu zamwie publicznych ................................................................................................................

.. Opis przedmiotu zamwienia.............................................................................................................

.. Szacowanie wartoci zamwienia na roboty budowlane .............................................................

.. Warunki udziau wpostpowaniu .....................................................................................................

... Przesanki wykluczenia ............................................................................................................................................

... Warunki udziau wpostpowaniu sensu stricto ...................................................................................................

... Dokumenty potwierdzajce spenianie warunkw (dokumenty podmiotowe)..............................................

... Ocena speniania warunkw udziau wpostpowaniu (kwalifikacja wykonawcw)....................................

... Wstpna kwalifikacja wykonawcw.......................................................................................................................

.. Kryteria oceny ofert ..............................................................................................................................

.. Specyfikacja istotnych warunkw zamwienia...............................................................................

... Termin wykonania zamwienia ..............................................................................................................................

... Informacje osposobie porozumiewania si ..........................................................................................................

... Wymagania dotyczce wadium..............................................................................................................................

... Podwykonawstwo .....................................................................................................................................................

... Forma SIWZ.................................................................................................................................................................

.. Wybr trybu udzielenia zamwie publicznych..............................................................................

... Przetarg nieograniczony ...........................................................................................................................................

... Przetarg ograniczony.................................................................................................................................................

... Negocjacje zogoszeniem.........................................................................................................................................

... Dialog konkurencyjny................................................................................................................................................

... Zamwienie zwolnej rki .........................................................................................................................................

.. Przebieg postpowa wzalenoci od trybu....................................................................................

.. Badanie iocena ofert oraz wybr oferty najkorzystniejszej ..........................................................

... Badanie ofert ..............................................................................................................................................................

... Wybr oferty najkorzystniejszej...............................................................................................................................

... Uniewanienie postpowania..................................................................................................................................

.. Udzielenie zamwienia zawarcie umowy ....................................................................................

... Odmowa podpisania umowy przez wybranego wykonawc.............................................................................

... Ogoszenie oudzieleniu zamwienia .....................................................................................................................

Spis treci viii

... Warunki na jakich zawierana jest umowa wsprawie zamwienia publicznego. ..........................................

... Niewano umowy ..................................................................................................................................................

.. rodki ochrony prawnej ......................................................................................................................

... Odwoanie ..................................................................................................................................................................

... Skarga na orzeczenie Krajowej Izby Odwoawczej ..............................................................................................

.. Organizacja udzielania zamwie ...................................................................................................

... Komisja przetargowa.................................................................................................................................................

... Biegli.............................................................................................................................................................................

... Protok postpowania ............................................................................................................................................

. Wybr wykonawcy (koncesjonariusza) na podstawie ustawy

okoncesji na roboty budowlane..............................................................................................

.. Przesanki stosowania ustawy okoncesji na roboty budowlane lub usugi................................

.. Opis przedmiotu zamwienia.............................................................................................................

... Sposoby opisu przedmiotu koncesji ........................................................................................................................

.. Szacowanie wartoci zamwienia.....................................................................................................

.. Warunki udziau; kryteria oceny ofert ...............................................................................................

.. Przebieg postpowania oudzielenie koncesji ..................................................................................

... Skadanie wnioskw ozawarcie umowy koncesji ................................................................................................

... Negocjacje...................................................................................................................................................................

... Zaproszenie do skadania ofert................................................................................................................................

... Wybr oferty ...............................................................................................................................................................

.. Umowa ...................................................................................................................................................

... Niezbdne skadniki umowy; forma umowy .........................................................................................................

... Zakres moliwych zmian wumowie .......................................................................................................................

... Dopuszczalne terminy trwania umowy .................................................................................................................

... Umowa dodatkowa ...................................................................................................................................................

... Zakres zastosowania ustawy Pzp wstosunku do koncesjonariuszy wtrakcie realizacji umowy .................

.. Skarga.....................................................................................................................................................

... Termin zoenia skargi ...............................................................................................................................................

... Wstrzymanie moliwoci zawarcia umowy; wyjtki;

konsekwencje zamania zakazu ..............................................................................................................................

... Tryb postpowania; zasady ......................................................................................................................................

... Skutki uwzgldnienia skargi.....................................................................................................................................

. Wybr wykonawcy zzastosowaniem zasad rwnego traktowania,

uczciwej konkurencji iprzejrzystoci .......................................................................................

Spis treci ix

.. Wprowadzenie.......................................................................................................................................

.. Upublicznienie informacji....................................................................................................................

.. Udzielenie zamwienia........................................................................................................................

.. Tryb postpowania ...............................................................................................................................

.. Ochrona sdowa ..................................................................................................................................

. Schemat procedury - dialog konkurencyjny .................................................................

. Schemat procedury - negocjacje bez ogoszenia.........................................................

. Schemat procedury - negocjacje z ogoszeniem..........................................................

. Schemat procedury - przetarg nieograniczony............................................................

. Schemat procedury - przetarg ograniczony..................................................................

. Schemat procedury - zamwienie z wolnej rki...........................................................

. Realizacja inwestycji budowlanych ..................................................................................

. Uczestnicy etapu realizacji inwestycji .....................................................................................

.. Inwestor/ inwestor zastpczy..............................................................................................................

... Rola wrozumieniu przepisw prawa......................................................................................................................

... Rola wrozumieniu warunkw umowy na przykadzie warunkw kontraktowych FIDIC .............................

.. Wykonawca ...........................................................................................................................................

... Kierownik Budowy ijego rola wrozumieniu przepisw prawa ..........................................................................

... Rola wrozumieniu warunkw umowy na przykadzie Warunkw Kontraktowych FIDIC.............................

.. Nadzr inwestorski/Inynier kontraktu.............................................................................................

... Inspektor nadzoru inwestorskiego ijego rola wrozumieniu przepisw prawa...............................................

... Rola wrozumieniu warunkw umowy na przykadzie warunkw kontraktowych FIDIC .............................

.. Projektant...............................................................................................................................................

... Rola wrozumieniu przepisw prawa .....................................................................................................................

... Rola wrozumieniu warunkw umowy na przykadzie warunkw kontraktowych FIDIC .............................

.. Nadzr budowlany ...............................................................................................................................

. Roboty budowlane.....................................................................................................................

.. Cykl prowadzenia prac budowlanych ...............................................................................................

... Wymagane dziaania wtrakcie prowadzenia robt budowlanych...................................................................

... Cykl budowy wedug warunkw umowy ...............................................................................................................

Spis treci x

.. Organizowanie prac budowlanych....................................................................................................

... Dodatkowe wymagania, jakie mog wynika zwarunkw umowy ................................................................

... Kontrola robt ............................................................................................................................................................

.. Dokumentowanie wykonywanych robt ikomunikacja midzy uczestnikami inwestycji.......

... Dodatkowe wymagania, jakie mog wynika zwarunkw umowy ................................................................

.. Sposoby rozliczania umw idokonywania patnoci .....................................................................

.. Spory midzy stronami umw............................................................................................................

... Roszczenia stron umowy...........................................................................................................................................

... Mechanizmy powstawania sporw ........................................................................................................................

... Czynniki minimalizujce liczb iskal sporw; rozwizywanie sporw...........................................................

. Zarzdzanie zmianami (aneksy, roboty dodatkowe, zmiany projektowe,

roboty zamienne, zmiany terminw realizacji umw oroboty budowlane,

usugi projektowe, usugi nadzorcze)......................................................................................

.. Zmiany zawartej umowy ....................................................................................................................

... Przesanki zmiany umowy ........................................................................................................................................

... Zmiany wdokumentacji projektowej .....................................................................................................................

.... Istotna zmiana projektu budowlanego wymagajca zmiany pozwolenia na budow.................................

.... Nieistotna zmiana projektu budowlanego ............................................................................................................

.... Inne zmiany dokumentacji projektowej .................................................................................................................

... Umowy na roboty budowlane .................................................................................................................................

.... Istota umowy oroboty budowlane.........................................................................................................................

.... Problem braku spjnoci dokumentacji projektowej ...........................................................................................

.... Problem zasad wiedzy technicznej..........................................................................................................................

.... Problem dostosowania wynagrodzenia wykonawcy ..........................................................................................

.... Roboty zamienne .......................................................................................................................................................

.... Zmiana umowy oroboty budowlane - kiedy do niej dochodzi? ........................................................................

.... Przesanki zmiany umowy oroboty budowlane...................................................................................................

... Umowy na nadzr inwestorski ................................................................................................................................

.... Istota umowy na nadzr inwestorski......................................................................................................................

.... Zmiana umowy onadzr inwestorski - kiedy do niej dochodzi?........................................................................

.... Przesanki zmiany umowy ousugi nadzoru inwestorskiego .............................................................................

.. Zamwienia uzupeniajce wwietle art. ust. pkt i ustawy Pzp ....................................

... Procedura udzielenia zamwie uzupeniajcych ...............................................................................................

... Przesanka zamwienia uzupeniajcego wtrybie zwolnej rki wwietle prawa europejskiego................

Spis treci xi

.. Zamwienia dodatkowe wwietle art. ust. pkt ustawy Pzp ..............................................

... Przesanki udzielenia zamwie dodatkowych ....................................................................................................

... Procedura udzielania zamwie dodatkowych....................................................................................................

... Przesanki zamwienia dodatkowego wwietle prawa europejskiego............................................................

. Ubezpieczenie inwestycji budowlanych .................................................................................

.. Ryzyka wposzczeglnych fazach realizacji inwestycji ...................................................................

... Projektowanie szkody na skutek bdw wpracach projektowych ...............................................................

... Realizacja szkody losowe wprzedmiocie inwestycji, finansowe

konsekwencje szkd wokresie realizacji, szkody osb trzecich..........................................................................

... Eksploatacja wady konstrukcyjne........................................................................................................................

... Zagroenia wtrakcie zmiany faz realizacji inwestycji..........................................................................................

.. Podstawowe rodzaje ubezpiecze stosowanych wprocesie inwestycyjnym..............................

... Ubezpieczenie odpowiedzialnoci cywilnej projektanta .....................................................................................

... Ubezpieczenie budowlano-montaowe

(Contractors All Risks / Construction All Risks / Erection All Risks).....................................................................

... Ubezpieczenie strat finansowych (Advanced Loss of Profit / Delay In Start-up)..............................................

... Ubezpieczenie odpowiedzialnoci cywilnej ...........................................................................................................

... Ubezpieczenie odpowiedzialnoci cywilnej zawodowej......................................................................................

.. Gestia ubezpieczeniowa ......................................................................................................................

... Strony poszczeglnych umw ubezpieczenia .......................................................................................................

... Wady izalety poszczeglnych rozwiza okrelajcych gesti ubezpieczeniow..........................................

... Regulacja zagadnie ubezpieczeniowych na bazie warunkw kontraktowych FIDIC...................................

. Przekazanie obiektu do eksploatacji.................................................................................

. Odbir kocowy.........................................................................................................................

.. Ramy prawne.........................................................................................................................................

.. Procedura odbioru kocowego...........................................................................................................

. Pozwolenie na uytkowanie .....................................................................................................

.. Ramy prawne.........................................................................................................................................

.. Procedura uzyskania pozwolenia na uytkowanie .........................................................................

.. Dokumenty ............................................................................................................................................

. Rozruch ........................................................................................................................................

.. Ramy prawne.........................................................................................................................................

Spis treci xii

.. Instrukcja rozruchu ...............................................................................................................................

. Trwao inwestycji................................................................................................................

. Eksploatacja ................................................................................................................................

.. Dokumentacja.......................................................................................................................................

... Dokumenty uytkowania obiektu...........................................................................................................................

... Instrukcje obsugi i eksploatacji obiektu, instalacji i urzdze ...........................................................................

.. Kontrole stanu technicznego ..............................................................................................................

.. Przegldy gwarancyjne........................................................................................................................

.. Dobre praktyki w zakresie utrzymania obiektw ............................................................................

.. Zmiana sposobu uytkowania obiektu.............................................................................................

. Gwarancje....................................................................................................................................

.. Uprawnienia z tytuu gwarancji jakoci ............................................................................................

... Rodzaje gwarancji; gwarancja imienna, na okaziciela, gwarancja sprzedawcy, wytwrcy .........................

... Uprawnienia stron .....................................................................................................................................................

... Przeduenie czasu obowizywania gwarancji.....................................................................................................

... Termin wynikajcy z dokumentu gwarancji..........................................................................................................

.. Uprawnienia z tytuu rkojmi za wady w wietle Kodeksu Cywilnego,

moliwo modyfikacji tych uprawnie w treci umowy, przeduanie okresu rkojmi ...........

... Uprawnienia stron .....................................................................................................................................................

... Wyczenia odpowiedzialnoci................................................................................................................................

... Moliwo modyfikacji zakresu rkojmi .................................................................................................................

... Terminy rkojmi ..........................................................................................................................................................

... Prawa osoby trzeciej ..................................................................................................................................................

.. Zabezpieczenie naleytego wykonania umowy..............................................................................

... Przedmiot roszcze realizowanych z zabezpieczenia naleytego wykonania umowy ..................................

... Formy zabezpieczenia naleytego wykonania umowy .......................................................................................

... Procedura realizacji uprawnie wynikajcych z zabezpieczenia naleytego wykonania umowy...............

. Analizy porealizacyjne...............................................................................................................

.. Analizy z zakresu ochrony rodowiska ..............................................................................................

... Obszar ograniczonego uytkowania i ograniczenie sposobu korzystania ze rodowiska.............................

.. Oceny dotyczce uzyskanych rezultatw .........................................................................................

... Ocena przebiegu realizacji inwestycji .....................................................................................................................

15

WSTP

SPIS TRECI ROZDZIAU

Cel podrcznika

Przedsiwzicia publiczne

Definiowanie potrzeby publicznej

Analiza iplanowanie inwestycji

Przygotowanie inwestycji isposoby realizacji projektu

Realizacja

Rozliczenie inwestycji iwnioski na przyszo

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

17

A. Cel podrcznika

Podrujc po Polsce w charakterze doradcy jednej z midzynarodowych instytucji finansowych mielimy wiele okazji do spotka z inwestorami publicznymi. Przed wizytacj pewnej grupy inwestycji przeznaczonych do finansowania udostpniono nam dwustustronicowe studium wykonalnoci przebudowy wiaduktu nad torami kolejowymi. Studium zawierao wzory na ca szeroko strony, ktrych nikt z nas nie by w stanie odczyta ani zrozumie. Prawdopodobnie dotyczyy one wzrostu efektywnoci pracy kierowcw, ktrzy po wyremontowanym wiadukcie mieli jedzi o p sekundy szybciej, czego dowodziy niezliczone iloci tabel. Za to w jednej linijce studium podawao lakoniczn informacj ile remont ma kosztowa. Wyliczono stosunek korzyci do kosztu przebudowy (tzw. B/C) na 18. Przedstawiciel instytucji finansujcej obejrza wiadukt i zapyta, dlaczego nie przysano po prostu zdj. Przecie istniejca konstrukcja grozia zawaleniem. Wszyscy nasi wsppracownicy ze strony inwestora odpowiadali, e studium wyko-nalnoci musi by zrobione. Zapytalimy, na jakiej podstawie oszacowano (w jednej linijce) koszty inwestycji. Odpowiedziano nam, e dane przyjto z kosztorysu inwestorskiego. Ale inwestycja bya ju na etapie przetargu na roboty i wpyny oferty. Zapytalimy wic jak si mia kosztorys inwestorski do cen w ofertach. Okazao si, e ceny ofertowe byy o poow nisze. Skoro tak, dlaczego nie podano nam od razu ceny inwestycji odnoszcej si do cen ofertowych bo jeszcze nie podpisalimy umowy, wic dla nas cena musi by taka jak w tym studium.

Prowadzc lub doradzajc w inwestycjach publicznych czsto spotykamy si z podobn frag-mentacj zada i dziaaniem podporzdkowanym procedurze. Zapominamy, po co robimy studium wykonalnoci, ale ono musi by. Bardzo czsto te, procedura dla pewnego fragmentu inwestycji nie uwzgldnia moliwoci wprowadzania zmian z innego lub do innego fragmen-tu. W efekcie, w powyszym przykadzie mielimy do czynienia z perfekcyjnie opracowanym studium wykonalnoci stosujcym niezrozumiay dla nikogo argon, za to z nieaktualn kluczo-w dan cen. Niekiedy bezrefleksyjne stosowanie procedur bd wzorcw utrudnia spojrze-nie na inwestycj jako cao i przesania interes publiczny.

Innym razem opiniowalimy przygotowanie budowy centrum konferencyjnego dla zamawiaj-cego publicznego. Projektant mia kontraktowy obowizek przygotowania specyfikacji technicz-nych wykonania i odbioru robt budowlanych oraz przedmiaru robt budowlanych. W czasie odbioru dokumentacji projektowej cz techniczna nie budzia zastrzee. Problem pojawi si, gdy okazao si, e dokumentacja i STWiORB pozostawiay du swobod w ksztatowaniu wntrz w zwizku z tym, e decydowa mieli o tym kocowi uytkownicy, ktrych obiekt jeszcze nie pozyska. Zastosowanie umowy obmiarowej byoby wic najbardziej logiczn konsekwencj, zwaszcza, e nie wykluczano zmian w aranacji powierzchni. Rozliczenia powinny uwzgldnia moliwo robt zaniechanych i robt zamiennych. Tymczasem biuro prawne zamawiajcego stanowczo domagao si zastosowania ryczatu, motywujc to interesem zamawiajcego. Na pytanie, co ley w interesie zamawiajcego usyszelimy, e ryczat jest lepszym rozwizaniem, poniewa obowizkiem wykonawcy jest wykonanie rwnie robt nieprzewidzianych, a czsto-kro zdarza si, e oferenci nie dostrzegaj ryzyk danego projektu, w zwizku z czym niewia-domie oferuj zanione ceny, co jest korzystne dla zamawiajcego. Poza tym, taka sytuacja da pracownikom ze strony zamawiajcego moliwo uniknicia tumacze i wyjanie podczas licznych kontroli instytucji zajmujcych si nadzorem i audytowaniem wydatkowania rodkw publicznych. Podejcie to byo dla nas do zaskakujce, jednak kwesti jeszcze bardziej niezro-zumia by fakt, i biuro prawne nie uzgodnio pryncypium ceny ryczatowej z projektantem zanim ten przystpi do pracy nad STWiORB i przedmiarami. Na etapie specyfikacji istotnych warunkw zamwienia na wybr projektanta mona byo ustali, e umowa na roboty budow-lane bdzie rozliczana ryczatowo. W ten sposb projektant mgby od pocztku swojej pracy przygotowa poszczeglne specyfikacje inaczej, bez odnoszenia si do faktycznego przerobu wykonawcy robt.

Wstp: Cel podrcznika

18

Autorzy niniejszego podrcznika od wielu lat wsppracuj przy planowaniu i realizacji inwesty-cji publicznych i prywatnych. Zasadniczo nie powinno by rnicy w metodologii i podstawach dziaa midzy tymi dwoma grupami projektw. Niewtpliwie wydawanie rodkw publicznych jest obwarowane restrykcjami i musi mieci si w ramach narzucanych przez reguy pracy admi-nistracji. Z pewnoci projekty prywatne pozwalaj na zastosowanie reguy co nie jest zakazane jest dopuszczalne, a z kolei wydawanie rodkw publicznych wymaga podejcia dopuszczalne jest to, co jest wyranie okrelone. Jednak w adnym razie ograniczenia te nie mog przesoni faktu, e projekt inwestycyjny tworz wzajemnie powizane dziaania, ktre naley rozpatrywa cznie i z wyprzedzeniem.

Instytucje publiczne w Polsce s miejscem pracy wielu znakomitych project managerw.Nieustannie realizuje si liczne projekty zarwno z infrastruktury technicznej, jak i spoecznej, ktre w oczywisty sposb wpywaj na znaczenie postpu cywilizacyjnego dokonujcego si w Polsce dziki czonkostwu w Unii Europejskiej. Budujemy szkoy, teatry, drogi, poprawiamy jako wody, wprowadzamy nowoczesn gospodark odpadami. Rodzi si pytanie, czy robimy to w sposb najlepszy z moliwych, gdy takiej szansy na rozwj, jak obecnie, kraj nasz po raz drugi raczej nie dostanie. Czy dobrze okrelamy cel publiczny, czy dobrze projektujemy, czy wystarczajco dobrze motywujemy do pracy naszych partnerw - projektantw, doradcw, nadzr, wykonawcw robt, dostawcw? Czy zastanawiamy si wystarczajco dugo, jak bdzie uywany nasz obiekt hala widowiskowa, stadion, teatr? Czy wystarczajco duo czasu i energii powicamy na to, co w przedsiwziciu inwestycyjnym jest najwaniejsze - mylenie?

W niniejszym podrczniku chcielibymy zatem powici duo miejsca na pokazanie rela-cji midzy motywacj a efektem dziaa w kontekcie moliwych do zastosowania rozwiza umownych. Zastanowimy si, czy najtaniej zlecony nadzr i najtaniej zaprojektowany budynek zagwarantuj inwestorom i uytkownikom najlepsz korzy z zainwestowanych publicznych rodkw. Pochylimy si take nad tym, jak lepiej zamawia i kontraktowa realizacj projektw i jak nie da si omami obecnym w yciu publicznym paradygmatom: przerzucaniu wszystkich moliwych ryzyk na partnerw prywatnych, kryteriom wyboru, jakim jest wybr ofert z najni-sz cen, a take wierze w dokrcanie ruby jako najlepszemu rodkowi na sukces w inwestycji. Zamiast tego pokaemy jak spokojnie i z wyprzedzeniem zaplanowa inwestycje, jak rozpisa na role nasze przedsiwzicie i jak spowodowa, by wszyscy jego uczestnicy szanowali si wzajem-nie i z przyjemnoci dla nas pracowali.

Dobry project manager rni si od przecitnego umiejtnoci planowania z wyprzedzeniem oraz chci przewidywania przyszych dziaa w zalenoci od nieznanych na dan chwil zdarze i okolicznoci. Dobry project manager zakada rozmaite warianty dziaa, przewiduje bdy innych i im zapobiega, ukada plany awaryjne. W podrczniku bdziemy starali si posu-giwa przykadami takich dziaa wyprzedzajcych, ktre bd miay pozytywny wpyw na realizacj inwestycji.

Celem autorw niniejszego podrcznika jest przedstawienie procesu inwestycyjne-go inwestorom publicznym w taki sposb, aby potrzeb publiczn realizowali w sposb jak najbardziej efektywny. Zakadamy przy tym, e naszymi odbiorcami bd nie tylko wyspecja-lizowane jednostki zamawiajce (GDDKiA, PKP PLK S.A.), ale przede wszystkim instytucje, ktre inwestycje realizuj sporadycznie, wobec czego staj przed koniecznoci zaplanowania dziaa i dokonania podstawowych wyborw.

Skupimy si na ukazaniu projektu inwestycyjnego jako caoci, ktra wymaga dobrej wsppra-cy osb i departamentw midzy poszczeglnymi fazami inwestycji oraz mylenia wykraczaj-cego poza zakres obowizkw poszczeglnych pracownikw.

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

19

B. Przedsiwzicia publiczne

Na potrzeby niniejszego podrcznika terminy projekt inwestycyjny i przedsiwzicie inwestycyjne bdziemy uywa zamiennie. Naley wszak zauway, e czsto okre-la si, e projekt inwestycyjny jest odzwierciedleniem planowanego przedsiwzicia inwestycyjnego. Tak wic pojcie projekt zakada ju wprowadzenie do przedsi-wzicia elementu wartoci intelektualnej: planowania, kreacji i analizy ryzyk.

WANE

Publiczne przedsiwzicie inwestycyjne powinno by rozpatrywane w nastpujcych fazach:

1. definiowanie potrzeby publicznej analiza zapotrzebowania (public demand),

2. analiza i planowanie inwestycji analiza interesariuszy projektu, definicja projektu, definicje celu, kryteria sukcesu, okrelenie najlepszych sposobw realizacji celu publicznego (na przy-kad podzia na poszczeglne zamwienia),

3. przygotowanie inwestycji i sposobw realizacji,

4. realizacja,

5. rozliczenie inwestycji i wnioski do wdroenia na przyszo.

Dziaania od fazy 1 do 5 wcznie nazywamy procesem inwestycyjnym.

Cech charakterystyczn procesu inwestycyjnego jest to, e nie mona unikn interakcji midzy poszczeglnymi fazami. Jest zjawiskiem normalnym, e podczas przygotowania inwestycji mog wystpi okolicznoci (np. kopoty z pozyskaniem finansowania), ktre maj wpyw np. na definicj projektu (choby poprzez zmniejszenie zakresu bd wybr innej formy finansowania).

Inwestor ma obowizek by przygotowanym na zmiany podczas caoci ycia projektu. Niemoliwe jest takie doprecyzowanie ktrej z faz, ktre spowoduje niezmienno caego procesu. Bdem jest wic oczekiwanie od pracownikw lub partnerw projektu nieskoczonej precyzji i uszczegawiania informacji.

Pokrtce przeanalizujmy fazy przedsiwzicia.

B.I. Definiowanie potrzeby publicznej

Jak czsto zdarza si nam wykonywanie w sposb dobry rzeczy niepotrzebnych? Faza 1 suy temu, by dobrze zastanowi si nad koniecznoci realizacji konkretnych inwestycji i wydatko-wania rodkw. Elementem niezbdnym jest strategia inwestycyjna, strategia rozwoju miasta lub regionu. Strategie takie okrelaj obszary dziaa i ich priorytety. Podrcznik ten nie obej-muje planowania strategicznego, pragniemy wszake zasygnalizowa znaczenie tego elementu. Dobre zdefiniowanie potrzeby publicznej umoliwia dobre zdefiniowanie projektu i jego celw.

Krtki przykad jak rnie mona zdefiniowa pewn potrzeb publiczn przedstawimy na

nastpnej stronie.

Wstp: Przedsiwzicia publiczne - Definiowanie potrzeby publicznej

20

Budowa parkingw pod Wawelem

Przykad

Projekt naleaoby wic zdefiniowa jako wybudowanie podziemnego lub nadziemnego wielokondy-gnacyjnego parkingu na dziace nalecej do Gminy Miejskiej Krakw. Projekt dla tak okrelonego celu w ogle nie rozpatruje kwestii, kto bdzie operatorem parkingu i kto bdzie go utrzymywa (najczciej zadajemy sobie to pytanie, w momencie kiedy konstrukcja jest ju w poowie gotowa).

Patrzc jednak szerzej, by moe chodzi o:

Zapewnienie moliwoci parkowania niedaleko od Wawelu

Przykad

Potrzeb tak zdefiniowan mona realizowa poprzez jak form wsppracy z podmiotami prywatny-mi np. poprzez wynajcie od prywatnego waciciela gruntw i zorganizowanie parkingu, albo poprzez wybudowanie parkingw wielopoziomowych przez Gmin Miejsk Krakw na gruncie wasnym. Mo-liwe byyby rwnie takie zmiany w planie miejscowym i takie zachty ekonomiczne, ktre spowoduj, e prywatni waciciele gruntw zaczn sami budowa parkingi na swoich posesjach (cho jest to mao realistyczne ze wzgldu na warto gruntw). Projekt inwestycyjny realizujcy tak sformuowany cel publiczny powinien rozpatrywa kwestie operatora, utrzymania, poboru i wysokoci opat. Wszystkie dziaania, ktre Gmina Miejska Krakw bdzie podejmowa powinny uwzgldnia te kluczowe pytania i prbowa na nie odpowiedzie przed podjciem wysiku inwestycyjnego. Zastanawiamy si wic, czy GM Krakw bdzie wacicielem parkingu i zorganizuje obsug, czy pozostanie w roli regulatora, po-zwalajc chtnym na prowadzenie usug zwizanych z parkowaniem samochodu.

Mona jednak sformuowa potrzeb publiczn jako:

Zorganizowanie ruchu generowanego przez odwiedzajcych Wawel w sposb minimalnie ingeru-jcy w tkank miasta, zharmonizowany z otoczeniem, zachcajcy do odwiedzin

Przykad

Tak zdefiniowan potrzeb publiczn naley zacz realizowa od zadania sobie pytania czy aby na pewno chcemy, eby pod Wawelem generowany by dodatkowy ruch samochodowy i autobuso-wy poprzez zapewnienie komfortowych warunkw parkowania. By moe naley wic zastanowi si nad rozwizaniem znanym z Wenecji wielki parking Tronchetto zlokalizowany kilkaset metrw od gwnych atrakcji miasta, z ktrego gocie mog wydosta si tramwajem wodnym, pieszo lub kolejk wkomponowan w otoczenie? Krakw postanowi jednak dowie swoich goci do Wawelu i oprcz zakoczonej realizacji miejsc parkingowych w systemie koncesyjnym (parking na Placu na Groblach) realizuje Centrum Obsugi Ruchu Turystycznego wraz z reorganizacj ruchu w rejonie bulwarw wila-nych. Niewtpliwie bya to decyzja, ktr podjto wiadomie. Poprawne sformuowanie celu publicz-nego pozwolio na t wiadom analiz i doprowadzio do zdefiniowania osobnych, spjnych ze sob zada inwestycyjnych, aczkolwiek przeprowadzanych w rnych trybach (koncesja i zamwienie pu-bliczne), a w dodatku z wykorzystaniem jakociowo dobrych rozwiza architektonicznych.

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

21

Jak wida cel i definicja projektu publicznego zaley od zdefiniowania potrzeby publicznej i odwrotnie. Przykady zaprezentowane poniej rwnie ciekawie obrazuj te zalenoci.

Przykad: Program budowy autostrad w Polsce

Nikt nie neguje koniecznoci budowy autostrad. Ale ju porwnanie systemw autostrad w rnych krajach Europy daje do mylenia. Czemu ma suy autostrada? W Niemczech i Holandii autostrad za-rwno jedzie si do pracy jak i tranzytem. Autostrady dziaaj tam w systemie otwartym, a wic bogato powizanym z pozosta infrastruktur drogow. Nie trzeba zatrzymywa si na bramkach. System zakada jak najwiksz dostpno i pynno ruchu w sieci. Podobnie w Wielkiej Brytanii, gdzie dopie-ro w2004 roku oddano pierwszy patny odcinek autostrady, dostpny po uiszczeniu opaty (obwod-nica Birmingham). Pozostae brytyjskie autostrady maj przej jak najwikszy ruch. Wzy s gsto rozmieszczone. Z kolei w Hiszpanii, Francji czy Woszech autostrady s w przewaajcej czci patne, wsystemie zamknitym (pacisz za tyle ile jedziesz pay as you go) bd potwartym (niektre odcin-ki s dostpne za darmo). W Polsce czy Chorwacji zdecydowano si na system zamknity z odcinkami darmowymi w obrbie aglomeracji miejskich. W efekcie autostrady bd suy ruchowi tranzytowe-mu. Tylko na niewielkich odcinkach jedzimy nimi do pracy. Kierowcy maj motywacj ekonomicznjedzi drogami alternatywnymi bezpatnymi. Pobr opat jest kosztowny, ale sprawiedliwy, gdy kady musi opat uici. Autostrada jest elementem wydzielonym od reszty sieci, mona j zamkn dla ru-chu, co z kolei wprowadza czyteln odpowiedzialno za utrzymanie. Autostrady w systemie zamkni-tym s zreguy lepiej utrzymane i obsugiwane ni w systemie otwartym.

Autostrady s wietnym przykadem wpywu definicji projektu (autostrada patna) na realizacj celu publicznego. W Polsce realizujemy przede wszystkim potrzeb przeniesienia ruchu tran-zytowego, w Niemczech celem jest dojazd do pracy. Zauwamy jednak, e realizacja potrzeb nie zaley tylko od tego czy autostrada bdzie patna; zaley od tego, w jaki sposb bdzie pat-na. Autostrady sowackie czy wgierskie, mimo e patne, z powodu sposobu uiszczenia opaty (winieta) motywuj do czstego z nich korzystania i poniekd zachcaj do realizacji potrzeby podry do pracy wanie autostrad.

Posuylimy si pojciem motywacja ekonomiczna. Warto zaznaczy, e szeroko pojtym motywatorom bdziemy si czsto przyglda w tym podrczniku.

Przykad: Budowa stadionw

Jak potrzeb publiczn realizuj budowane w Polsce stadiony? Sprbujmy wymieni oglnie:

duma z posiadania obiektw godnych narodu czy miasta,

zorganizowanie mistrzostw Europy w 2012 roku,

promocja sportu,

promocja kraju poprzez moliwo organizacji imprez o znaczeniu ponadlokalnym,

moliwo organizacji sportowych imprez masowych.

W jaki sposb realizowane s poszczeglne projekty w zalenoci od danych potrzeb, ktre maj za-spokaja? Stadion Narodowy w Warszawie nie ma skonkretyzowanej koncepcji funkcjonowania po za-koczeniu Euro 2012. Moemy domyla si, e organizatorzy wielkich masowych imprez, czy gwiazdy

Wstp: Przedsiwzicia publiczne - Definiowanie potrzeby publicznej

22

Nie mona rozpatrywa inwestycji bez uwzgldnienia jej funkcji w czasie, a to zdeter-minowane jest przez potrzeb publiczn, ktr ma spenia.

Nie mona ignorowa wpywu sposobu uytkowania inwestycji na rzeczywist potrze-b, ktr bdzie spenia.

WANE

Zastanwmy si nad kolejnym przykadem: Budowy opery w jednym ze redniej wielkoci miast wojewdzkich w Polsce.

rocka bd chciay korzysta ze Stadionu Narodowego. Jednak z powodu braku jednolitej wizji biznes planu, moemy przypuszcza, e celem doranym projektu Stadionu Narodowego jest w istocie uko-czenie obiektu zdolnego pomieci 55,000 widzw w dobrej architekturze i o bezpiecznych warunkach podczas kilku tygodni mistrzostw. Ma to wielki wpyw na sposb realizacji, warunki jakie postawimy projektantom iwarunki pracy wykonawcw i nadzoru na budowie.

W chwili obecnej Stadion Narodowy nie jest jedyn tego typu inwestycj w Warszawie. Budowany jest take inny stadion, ktrego inwestorem jest miasto w postaci Warszawskiego Orodka Sportu i Rekre-acji na potrzeby klubu sportowego Legia, ktry jest dzierawc obiektu. Tutaj cel projektu inwestycyjne-go jest inny, bo wiemy jak stadion bdzie uywany, w jakich warunkach moe by budowany (w trakcie rozgrywek) i jakie (w granicach zdolnoci przewidywania) bdzie na niego zapotrzebowanie w nastp-nych latach. Mamy wic interesariuszy (waciciel klubu, klub sportowy, kibice Legii, mieszkacy miasta zainteresowani stadionem do korzystania na co dzie), ktrych dugofalowe potrzeby musz i powinny by wzite pod uwag. Zarzdzajcy inwestycj musia wic zapewni, aby projektant uwzgldni te potrzeby w projekcie inwestycyjnym.

Sytuacja zarzdzajcego inwestycj Stadionu Narodowego jest nieco trudniejsza, gdy musi on poczy-ni dziesitki zaoe w imieniu domniemanego pniejszego uytkownika: jakiego rodzaju imprezy bd si tam odbyway jak widzowie i uczestnicy bd dojedali, ile musi przygotowa miejsc par-kingowych, jak skomunikowa si ze stacj Warszawa Stadion, czy uczestnicy bd potrzebowa zaple-cza konferencyjnego, prasowego, biurowego, jak duego, czy przewidujemy wasne suby utrzymania iwasny sprzt remontowy, czy przewidujemy imprezy rozrywkowe, skoro tak czy potrzebujemy kon-strukcje none i rozprowadzenie instalacji dla nagonienia i owietlenia scenicznego itp. I w kocu ile uytkownik lub dysponent obiektu bdzie w stanie wyda na jego utrzymanie to przecie powinno decydowa o zastosowanych technologiach i materiaach.

Przykad

Co jest potrzeb, ktra bdzie zaspokajana? Mona domyla si, e jest to:

presti miasta, ambicja posiadania obiektu klasy europejskiej,

rozwj kultury wysokiej w miecie,

promocja miasta i regionu.

Skoro tak, to projekt budowy opery w redniej wielkoci miecie nie bdzie ograniczony do zaprojek-towania i wybudowania jakiego budynku. W istocie jest to mniejsza i najmniej skomplikowana cz przedsiwzicia. Trudniejsze od budynku opery jest stworzenie Opery. W zakres projektu powinny wic wchodzi kwestie zapotrzebowania na okrelony rodzaj sztuki: opera, operetka, balet, a moe wystpy chrw i muzyki klasycznej? Czy budynek opery bdzie wykorzystywany na gale i imprezy kongresowe (jak Teatr Wielki)? Czy miasto (region) stworzy wasny zesp opery i baletu czy bdzie raczej zaprasza

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

23

Zdefiniowanie potrzeby w sposb poprawny i sklasyfikowanie kolejnoci potrzeb jest esencj tworzenia strategii i programw inwestycyjnych, wynikajcych z nich wieloletnich planw inwe-stycyjnych i definiowania poszczeglnych projektw.

Instytucja finansujca, zainteresowana partycypacj w projekcie na pewno zwrci uwag na to czy projekt jest w ogle potrzebny, czyli jakie potrzeby spenia i w jaki sposb. Okrelenie tzw. public demand (zapotrzebowania) powinno by jedn z kluczowych rl studium wykonalnoci kadej inwestycji publicznej i nie rni si znaczeniem od okrelania market demand inwestycji prywatnej.

W jaki sposb okreli moemy zapotrzebowanie na inwestycj?

Oczywicie wyborcy gosujc wyraaj swoj wol wydania publicznych pienidzy na jedne cele kosztem drugich. Jednak, aby unikn puapki realizacji idealistycznych lub ambicjonalnych projektw oderwanych od ycia, naley przeprowadzi oceny rzeczywistego zapotrzebowania na przedsiwzicie poprzez:

pomiary i badania stanu aktualnego: np. badania ruchu dla nowych drg czy mostw, analiz wpyww z biletw, analiz ogldalnoci, analiz przychodw z turystyki w miecie;

prognozy rozwoju: np. prognozy ruchu dla drg, prognozy rozwoju transportu publicznego, pro-gnozy rozwoju dzielnicy, prognozy wzrostu zatrudnienia, prognozy demograficzne.

Badania stanu aktualnego mona przeprowadzi samemu, albo z wykorzystaniem wyspecjalizo-wanych agencji badania rynku lub agencji marketingowych.

W celu sprawdzenia zasadnoci inwestycji wykonujemy studia wykonalnoci. Powinny one bazowa na danych na temat zapotrzebowania. Dzieje si tak zawsze w przypadku inwesty-cji prywatnych nastawionych na zwrot z zaangaowanego kapitau. Studium wykonalnoci inwestycji prywatnej nastawione jest na wykazanie zasadnoci udzielenia finansowania przez bank. Rozpatrzmy przykad budowy wielokondygnacyjnego budynku biurowego w centrum Warszawy.

Studium wykonalnoci takiego projektu bdzie opierao si na analizie rynku, przewidywanych wpywach z wynajmu powierzchni, okreleniu moliwej do zaakceptowania przez rynek ceny za metr kwadratowy powierzchni uytkowej i opat utrzymaniowych z t powierzchni zwiza-nych. Dodatkowo w Warszawie wpyw na przychody z budynku bdzie miaa ilo moliwych do wynajcia miejsc parkingowych oraz powierzchni handlowych na parterze budynku. Caa ta analiza wszake, do ktrej wrcimy omawiajc studia wykonalnoci, bazuje na odpowiedzi na zasadnicze pytanie: dla jakiego klienta buduj ten budynek? Kancelarie prawne bd poszu-kiway mniejszych biur w dobrym otoczeniu w centrach i z reprezentacyjnym wejciem, biura obsugi klienta bd preferoway lokalizacje na parterze, biura ksigowe bd firmy outsour-cingowe bd szukay mniejszej jakoci, taszej powierzchni, ale za to wikszej i z moliwoci elastycznej aranacji, prawdopodobnie z dala od centrw miast itp. W tym porwnaniu kance-larie bd gotowe zapaci za wynajem powierzchni w centrum Warszawy 30 euro za metr

zespoy ze wiata? Okrelenie zapotrzebowania wpynie znaczco na to co waciwie budujemy, do powiedzie, e wymagania dla baletu (gbokie zaplecze i moliwo budowania sceny) s sprzeczne zfunkcjami kongresowymi i koncertowymi.

Wstp: Przedsiwzicia publiczne - Definiowanie potrzeby publicznej

24

kwadratowy, a biura outsourcingowe moe 8 euro za metr kwadratowy. Zatem odpowied na pytanie, jak potrzeb spenia projekt, jest baz do jakiegokolwiek dalszego obliczania efektyw-noci inwestycji.

Wracajc do przykadu stadionu miejskiego w tym przypadku znaczc bdzie odpowied na pytanie, jaki rodzaj imprez stadion ma obsuy. Czy bdzie to mecz przy zapenieniu 80% i cenie biletw od 40 do 140 zotych, czy moe mecze przy zapenieniu 30% i cenie biletw od 20 do 80 zotych.

W wyniku przyjcia zaoe i wykonania oblicze otrzymujemy wskaniki ekonomiczne dla pojedynczej inwestycji. Bdziemy o tym pisa w rozdziale powiconym studiom wykonalnoci. Na tym etapie wymienimy wskaniki dla inwestycji publicznej:

NPV net present value; warto bieca netto inwestycji; wzrost zamonoci inwestora (tu: spoeczestwa) wynikajcy z realizacji inwestycji z uwzgldnieniem zmian wartoci pienidza w czasie; zmiana wartoci pienidza w czasie liczona jest przy zaoeniu jakiej stopy dyskon-towej stopy procentowej odzwierciedlajcej koszt pienidza w czasie; powinno si realizowa inwestycje, dla ktrych NPV jest wiksze lub rwne zero.

ERR economical rate of return; ekonomiczna stopa zwrotu; ERR to taka warto stopy dyskon-ta dla inwestycji publicznej, przy ktrej NPV = 0; w odrnieniu od IRR (internal rate of return)stosowanej w inwestycjach prywatnych, ERR uwzgldnia korzyci i koszty ekonomiczno spoecz-ne w szerokim kontekcie, raczej ni przepywy finansowe, gdy nie kada inwestycja publiczna generuje moliwe do kwantyfikacji przepywy finansowe; powinno si realizowa te inwestycje, dla ktrych ERR jest wiksze od tzw. spoecznej stopy dyskonta, czyli spoecznie akceptowanej utraty wartoci pienidza w czasie, obecnie okrelanej w Europie na poziomie 5 - 6% rocznie. Dla porwnania redni waony koszt kapitau dla przedsiwzi i przedsibiorstw prywatnych kalkuluje si obecnie w zalenoci od ryzyka na poziomie 9 - 12% rocznie.

stosunek spoecznej korzyci z jej przeprowadzenia do spoecznego kosztu (benefit to cost ratioBCR lub B/C). Analiza prowadzca do policzenia B/C nosi miano CBA (cost-benefit analysis).Wnaszym przypadku BCR moemy na razie przyj jako:

BCR = PVB/PVC

czyli stosunek wartoci biecej korzyci spoecznych do wartoci biecej kosztw spoecznych inwestycji.

Na tym etapie pragniemy zaznaczy, e inwestorzy publiczni w Polsce zbyt rzadko do kosztw doliczaj koszty spoeczne w czasie samej realizacji. Zapominamy o tym, e przebudowujc dworzec kolejowy czy przebudowujc drog, zamiast budowa now obwodnic, generujemy olbrzymie spoeczne koszty w trakcie 2-3 lat budowy.

Wyniki w zakresie wskanikw poszczeglnych projektw powinny w ramach jednego progra-mu inwestycyjnego okrela kolejno realizacji projektw. Co do zasady inwestycje realizuje si w kolejnoci od najbardziej efektywnej maksymalna korzy spoeczna w stosunku do kade-go wydanego zotego do tej, w ktrej ostatni wydany (spoecznie, czyli nie tylko przez nas jako inwestora) zoty przyniesie spoeczn korzy w wysokoci jednego zotego. Niestety nie zawsze reguy te s stosowane w yciu publicznym, niekiedy przewaaj wzgldy polityczne.

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

25

Zdefiniowanie potrzeby publicznej ma wpyw na definicj projektu i pniejszy jego ksztat. I odwrotnie przyjte rozwizania kontraktowe czy realizacyjne wpyn na spoeczne koszty i korzyci z inwestycji. Po to wanie przygotowujemy studia wyko-nalnoci inwestycji. Przygotowujc je musimy uwzgldni sposb utrzymania i funk-cjonowania obiektw po ich ukoczeniu.

WANE

Potrzeby publiczne mog wic zosta zdefiniowane nastpujco:

Poprawa warunkw ksztacenia uczniw w szkole podstawowej X.

Skrcenie czasu dojazdu z Tarchomina na lewobrzen cz Warszawy w godzinach szczytu komunikacyjnego.

B.I.I. Analiza i planowanie inwestycji

Jak ju zasygnalizowalimy, studium wykonalnoci moe i powinno analizowa jak dan potrze-b publiczn najlepiej speni. Innymi sowy powinno ukaza jak wariant realizacji przedsiwzi-cia, sposb rozpisania zamwie (Niemcy okrelaj to rozdaniem zada) wpynie na sposb realizacji potrzeby publicznej.

Czynniki, ktre powinnimy bra pod uwag planujc inwestycj to:

1. osoby i instytucje zainteresowane inwestycj, ich motywacje i cele; zasady wspdziaania z nimi;

2. czas, jaki mamy do dyspozycji;

3. zasoby, ktre mamy do dyspozycji, lub ktre moemy mie do dyspozycji:

a. pienidze,

b. personel do jej przeprowadzenia i do jej dalszej eksploatacji;

4. otoczenie gospodarcze - dostpno firm wykonawczych, projektantw, doradcw, project managerw;

5. ramy formalno prawne;

6. ryzyka:

a. gospodarcze: inflacja, kursy walut, boom gospodarczy czy stagnacja?

b. polityczne: czy nowe wadze gminy bd zainteresowane kontynuacj dziaa?

c. prawne: czy jakie istniejce lub nowe prawo uczyni realizacj niemoliw?

d. popytu: czy moja inwestycja za 15 lat nadal bdzie spenia oczekiwania uytkownikw?

e. techniczne: czy kto w Polsce bdzie umia to zrobi? czy moje grunty s none? jakie s gwarancje cigoci dostawy energii elektrycznej? czy zdoam wykupi te dziaki?

Inwestycj moemy realizowa w wielu wariantach. Dla przykadu posumy si budow stadio-nu miejskiego.

Zamy, e potrzeba publiczna odnonie stadionu pikarskiego i lekkoatletycznego zostaa okre-lona na podstawie bada marketingowych wyspecjalizowanej agencji, ankiet i analiz wpyww z biletw i informacji uzyskanych od przedstawicieli instytucji miejskich. Powstanie takiego obiek-

Wstp: Przedsiwzicia publiczne - Definiowanie potrzeby publicznej

26

tu jest zgodne ze strategi rozwoju miasta na najblisze 5 lat. Konsultowano wstpnie moliwoci wynajmowania i uiszczania opat przez kluby przyszego stadionu. Okrelono potrzeb jako:

posiadanie stadionu godnego miasta i regionu,

moliwo organizowania imprez o znaczeniu ponadlokalnym,

zapewnienie lokalnemu klubowi sportowemu (jakiemukolwiek) moliwoci korzystania z dobrej jakoci stadionu w miecie,

zapewnienie lokalnej spoecznoci dostpu do dobrego zaplecza sportowego.

Okrelenie i wybr wariantu inwestycji, ktry w najlepszy sposb speni potrzeb publiczn jest jednym z najwaniejszych i najbardziej wymagajcych intelektualnie zada organu publicznego.

1. Mona stadion wybudowa na nowym terenie przeznaczonym w planie miejscowym na cele sportu i rekreacji. Naley wykupi grunty i wybudowa obiekt w konsultacji z istniej-cymi w miecie klubami i zbada czy oszacowane koszty inwestycji bd mogy by pokryte przez gwnych uytkownikw i inne imprezy. Naley zastanowi si, kto bdzie gestorem obiektu i kto zapewni mu profesjonaln obsug marketingow i techniczn.

2. Mona przebudowa istniejcy stadion, pamitajc o tym, e przebudowa zakci rozgryw-ki i e bdzie trudniejsza technicznie ni wybudowanie nowego obiektu; za to na pewno koszty utrzymania jednego zmodernizowanego stadionu bd mniejsze ni dwch, z tego jednego starego.

3. Mona zaplanowa jak w wariancie pierwszym ale przeznaczy obecny stary stadion do roz-birki, przekwalifikowa zajmowany teren i udostpni go inwestorom na przetargach do zakupu, dziki czemu inwestycja per saldo bdzie tasza.

4. Mona rozway wariant partnerstwa publiczno-prywatnego, w ktrym prywatny pod-miot finansuje, buduje i utrzymuje stadion, wynajmujc go klubom dziaajcym w miecie, aewentualn rnic midzy przychodami a kosztem utrzymania i kosztami finansowymi pokrywa miasto.

5. Mona rozway spk celow z klubem sportowym, ktry ju posiada grunt.

I tym podobne.

Nasze studium wykonalnoci musi rozpatrzy gwne warianty i odnie je do wariantu tzw. zerowego (bezinwestycyjnego), w ktrym nie podejmuje si adnych dziaa. Porwnujc kosz-ty i korzyci wariantw inwestycyjnych i bezinwestycyjnych musimy unika dublowania, tzn. skoro istnieje jaka korzy wybudowania stadionu nie moemy w wariancie bezinwestycyjnym rozpatrywa utraconej korzyci jako kosztu spoecznego.

Poszczeglne warianty inwestycyjne powinny rozpatrywa jeszcze podwarianty, np. budow stadionu dla 15 lub 30 tysicy widzw lub z bieni lekkoatletyczn lub bez.

O ile samo wykonanie studium wykonalnoci mona powierza wyspecjalizowanym firmom zewntrznym, dobrze jest pamita, e zamawiajcy ma prawo i obowizek ingerowa w okrelenie podstawowych wariantw realizacyjnych. To organ publiczny, inwestor, jest powoany po to, by potrzeb publiczn umie okreli i rozpatrzy przy-najmniej podstawowe sposoby jej realizacji.

WANE

Podrcznik dla Inwestorw przedsiwzi infrastrukturalnych

27

Studium wykonalnoci oprcz wykonalnoci ekonomicznej oczywicie rozpatruje take kwestie techniczne i organizacyjne oraz prawne. Kady z rozpatrywanych wariantw ma swoje wasne uwarunkowania. W przypadku stadionu, w kadym wariancie poza PPP powinno nas na tym etapie interesowa:

Kim s interesariusze projektu i z kim w zwizku z tym powinnimy uzgadnia zakres i przedmiot przedsiwzicia, w jakim trybie, w ktrym momencie; kto powinien by jedynie informowany, kto powinien uzgodni, kto zaakceptowa?

Jakie s koszty inwestycji, w tym same koszty przygotowania, wykupu gruntw, budowy, kon-sultingu, koszty spoeczne?

Ile realnie czasu potrzeba w kadym z wariantw na realizacj? Ile czasu mamy do dyspozycji?

Jakie s korzyci w kadym z wariantw?

Jaka jest moliwo uzyskania finansowania, np. dotacji dla inwestycji?

Czy projektant powinien by pod bezporedni kontrol inwestora, czy moe funkcjonowa wzespole wykonawcy, tzn. czy moliwy jest wariant budowy z projektowaniem po stronie wy-konawcy? Mona sobie wyobrazi pozostawienie projektanta po stronie publicznej take w wa-riancie partnerstwa publiczno prywatnego (podmiot prywatny finansuje i buduje stadion ju zaprojektowany), ale to jest raczej rzadko.

Czy projektant wybrany w drodze konkursu? Jeli tak, czy zamierzamy dopuci mieszkacw do wyraenia swojego zdania o koncepcjach?

Kto sformuuje zaoenia funkcjonalne i uytkowe dla stadionu: kluby sportowe, wynajty kon-sultant od stadionw, suby inwestora publicznego?

Czy przewidywany (moliwy) do wykupienia teren nadaje si na t budow?

Czy mog zaistnie ograniczenia w pozyskaniu wszystkich gruntw?

Czy istnieje moliwo dowizania do sieci drogowej, jakie s koszty i wysiek potrzebny do uzbrojenia terenu?

Kto powinien wystpi o opinie w sprawie przyczy? Jeli miasto, to pamitajmy, e projektant powinien je mc traktowa jako dane wyjciowe do projektowania.

Czy chcemy pozyska do etapu projektowania weryfikatora? Czy inwestycj jestemy zdolni po-prowadzi sami? Czy potrzebujemy dowiadczonej firmy zarzdzajcej? A moe nadzr inwe-storski i zarzdzanie powierzy firmie, ktra wykona projekt? Oglnie jak powinnimy zapla-nowa struktur organizacyjn projektu inwestycyjnego?

Czy budow bdziemy realizowa w systemie obmiarowym czy ryczatu? Jeli zaley nam na jakoci bardziej ni na pewnoci ceny kocowej moe obmiar? W kadym przypadku bdzie miao to wpyw na prac projektanta, ktry zapewne bdzie uczestniczy w okreleniu podstaw patnoci w specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robt.

Niektre z powyszych pyta mog wydawa si zbyt szczegowe w stosunku do podstawo-wego pytania: partnerstwo publiczno-prywatne czy realizacja siami wasnymi. Jednak wbrew pozorom postawienie sobie wielu pyta i prba odpowiedzi na nie na tak wczesnym etapie potrafi wyeliminowa niektre warianty. I tak uwiadomienie sobie braku dowiadczenia w reali-zacji stadionw moe by przewaajcym argumentem za przyjciem jakiej formy partner-stwa publiczno prywatnego z podmiotem posiadajcym odpowiednie know-how i zaplecze. Odpowied na pytanie o dostpno drg i sieci miejskich pozwoli oszacowa zainteresowanie projektem podmiotw prywatnych a take oszacowa ryzyka finansowe i organizacyjne z tego

Wstp: Przedsiwzicia publiczne - Definiowanie potrzeby publicznej

28

tytuu. Pozwoli te okreli nasz (inwestora) zamiar alokacji tego ryzyka. Oczywicie najatwiej jest powiedzie, e projektant ma za zadanie to zaatwi ale moe atwiej i gospodarniej jest pozyska warunki techniczne samemu choby dlatego, e podmiotowi publicznemu atwiej negocjowa warunki z gestorami i zarzdcami drg.

Pozyskanie niektrych danych wyjciowych do studium wykonalnoci wymaga kreatywnoci od osb przygotowujcych inwestycj. Poniewa nie dysponujemy jeszcze projektem budow-lanym, musimy czsto korzysta ze wskanikw. Do przygotowania studium powinnimy zna orientacyjne wielkoci inwestycji kubatur, powierzchni, ilo miejsc parkingowych, wyma-gania uytkowe. Dobrze jest wic zleci projekt koncepcyjny na etapie studium wykonalnoci w wariantach ktre bd w studium rozpatrywane. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, eby profesjonalny zamawiajcy okreli parametry inwestycji samodzielnie!

Do uzyskania danych o koszcie przedsiwzicia powinnimy wic korzysta z danych historycz-nych z realizacji podobnych przedsiwzi. Dane te dostpne s w powszechnie dostpnych publikacjach (Bistyp, Wacetob), ale lepsze dane uzyskamy analizujc podobne umowy realizowa-ne w niedalekiej przeszoci przez innych zamawiajcych. Nic nie zastpi nawizania kontaktu z pracownikiem odpowiednikiem w innej gminie. Nasze analizy nie powinny ogranicza si do wartoci z podpisanych umw, ale uwzgldnia roboty zamienne i dodatkowe (uzupeniajce), umowy dodatkowe (na dostawy), umowy okookontraktowe i umowy, ktre okazay si niezbd-ne do uruchomienia przedmiotu inwestycji. W kadej sytuacji naley te dane historyczne uaktualni uwzgldniajc czynniki makroekonomiczne wzrost lub stagnacj w brany, ktrej zamwienie dotyczy, inflacj, zmian stosunkw w danej brany, zmian kursw walut. Nie ma potrzeby zamawiania kosztorysu inwestorskiego na tym etapie. Mona natomiast zleci analiz kosztw na podstawie wariantw inwestycji profesjonalnej firmie kosztorysowej lub zarzdzaj-cej projektem. Jest to krtkie opracowanie.

Zadanie sobie odpowiedniej iloci waciwych pyta na pocztku planowania inwestycji jest sztuk i wiadczy o profesjonalizmie podmiotu publicznego. Z naszego dowiadczenia wynika, e najlepiej temu suy zorganizowanie silnego zespou dla inwestycji w poprzek istniejcych struktur inwestora, tak by project manager powoany np. z dziau inwestycji mia do dyspozycji czas i zainteresowanie osb z dziau finansowego, zamwie publicznych, przedstawicieli sp-ek komunalnych oraz osoby przedstawicieli interesariuszy.

Bardzo dobrym narzdziem planowania na wczesnym etapie podczas tworzenia studium wykonalnoci jest warsztat analizy ryzyk. Warsztat taki okreli, co moe zagraa powodzeniu inwestycji, w jaki sposb poszczeglne zdarzenia bd miay wpyw na inwestycj oraz jakie rezerwy czasowe i finansowe powinnimy w sposb oglny okreli na tym etapie planowania. Zadawanie sobie pytania,