OBOWIZKI NAJEMCY I WYNAJMUJCEGOPodstawa prawna:Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.)Art.6a.1.Wynajmujcy jest obowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji i urzdze zwizanych z budynkiem umoliwiajcych najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekych, ciepa, energii elektrycznej, dwigw osobowych oraz innych instalacji i urzdze stanowicych wyposaenie lokalu i budynku okrelone odrbnymi przepisami.2.W razie oddania w najem lokalu oprnionego przez dotychczasowego najemc, wynajmujcy jest obowizany wymieni zuyte elementy wyposaenia lokalu.3.Do obowizkw wynajmujcego naley w szczeglnoci:1)utrzymanie w naleytym stanie, porzdku i czystoci pomieszcze i urzdze budynku, sucych do wsplnego uytku mieszkacw, oraz jego otoczenia;2)dokonywanie napraw budynku, jego pomieszcze i urzdze, o ktrych mowa w pkt 1, oraz przywrcenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezalenie od przyczyn, z tym e najemc obcia obowizek pokrycia strat powstaych z jego winy;3)dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementw wyposaenia technicznego w zakresie nieobciajcym najemcy, a zwaszcza:a)napraw i wymiany wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i ciepej wody - bez armatury i wyposaenia, a take napraw i wymiany wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem osprztu,b)wymiany piecw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podg, posadzek i wykadzin podogowych, a take tynkw.

Art.6b.1.Najemca jest obowizany utrzymywa lokal oraz pomieszczenia, do uywania ktrych jest uprawniony, we waciwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym okrelonym odrbnymiprzepisamioraz przestrzega porzdku domowego. Najemca jest take obowizany dba i chroni przed uszkodzeniem lub dewastacj czci budynku przeznaczone do wsplnego uytku, jak dwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.2.Najemc obcia naprawa i konserwacja:1)podg, posadzek, wykadzin podogowych oraz ciennych okadzin ceramicznych, szklanych i innych;2)okien i drzwi;3)wbudowanych mebli, cznie z ich wymian;4)trzonw kuchennych, kuchni i grzejnikw wody przepywowej (gazowych, elektrycznych i wglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzikw, mis klozetowych, zlewozmywakw i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworw czerpalnych oraz innych urzdze sanitarnych, w ktre lokal jest wyposaony, cznie z ich wymian;5)osprztu i zabezpiecze instalacji elektrycznej, z wyczeniem wymiany przewodw oraz osprztu anteny zbiorczej;6)piecw wglowych i akumulacyjnych, cznie z wymian zuytych elementw;7)etaowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostao ono zainstalowane na koszt wynajmujcego, take jego wymiana;8)przewodw odpywowych urzdze sanitarnych a do pionw zbiorczych, w tym niezwoczne usuwanie ich niedronoci;9)innych elementw wyposaenia lokalu i pomieszcze przynalenych przez:a)malowanie lub tapetowanie oraz napraw uszkodze tynkw cian i sufitw,b)malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urzdze kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Art.6c.Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporzdzaj protok, w ktrym okrelaj stan techniczny i stopie zuycia znajdujcych si w nim instalacji i urzdze. Protok stanowi podstaw rozlicze przy zwrocie lokalu.

Art.6d.Najemca moe wprowadzi w lokalu ulepszenia tylko za zgod wynajmujcego i na podstawie pisemnej umowy okrelajcej sposb rozlicze z tego tytuu.

Art.6e.1.Po zakoczeniu najmu i oprnieniu lokalu najemca jest obowizany odnowi lokal i dokona w nim obciajcych go napraw, a take zwrci wynajmujcemu rwnowarto zuytych elementw wyposaenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, ktre znajdoway si w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeeli najemca w okresie najmu dokona wymiany niektrych elementw tego wyposaenia, przysuguje mu zwrot kwoty odpowiadajcej rnicy ich wartoci midzy stanem istniejcym w dniu objcia lokalu oraz w dniu jego oprnienia. Nalene kwoty oblicza si wedug cen obowizujcych w dniu rozliczenia.2.Wynajmujcy moe da usunicia ulepsze wprowadzonych przez najemc z naruszeniem art. 6d i przywrcenia stanu poprzedniego, jeeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzyma za zwrotem ich wartoci uwzgldniajcej stopie zuycia wedug stanu na dzie oprnienia lokalu.

Art.6f.W umowie najmu lokalu niewchodzcego w skad publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mog ustali odmiennieprawai obowizki wymienione w art. 6a-6e.

_____ *** _____

Wyrok Sdu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r. I ACa 429/12 LEX nr 1220621

2. Obowizek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umwionego uytku przez cay czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, remontw i ponoszenie nakadw na przedmiot najmu - z wyjtkiem tych, ktre obciaj najemc. Zasady okrelone w art. 662 2 k.c. nie maj zastosowania do najmu lokali wchodzcych w skad publicznych zasobw mieszkaniowych w rozumieniu ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy w odniesieniu do takich lokali stosuje si do obowizkw najemcy i wynajmujcego przepisy art. 6a i 6b.

_____ *** _____

Magdalena Olczyk -Komentarz do zmiany art.6(a) ustawy o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz.U. z 2004 r. Nr 218 poz. 2783 LEX/el., 2005

Art. 6(a).1. Komentowany przepis prawie w caoci odpowiada treci dawnego art. 9 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (dalej: u.n.l.m.), dlatego wiele z uwag dotyczcych aktualnego brzmienia art. 6a i n. u.o.l. bdzie si odwoywa do pogldw wypracowanych na tle ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.2. Wynajmujcy jest zobowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji i urzdze budynku w taki sposb, by najemca mia moliwo korzystania z przedmiotu najmu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektrych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Z tym przepisem koresponduje oglny obowizek wynajmujcego okrelony w art. 662 k.c., w myl ktrego wynajmujcy powinien wyda najemcy rzecz w stanie przydatnym do umwionego uytku i utrzymywa j w takim stanie przez czas trwania najmu. Wobec powyszego ustawodawca zdecydowa o stworzeniu przykadowego katalogu obowizkw, cicych na wynajmujcym w zwizku z waciwym utrzymaniem urzdze, majcych zapewni najemcy moliwo normalnego korzystania z rzeczy. Mona wobec tego obowizki wynajmujcego scharakteryzowa w ten sposb, e, po pierwsze, nie maj one charakteru katalogu zamknitego, co nakazuje przyj, e w razie, gdy okrelony obowizek nie obcia najemcy, obcia on wynajmujcego. W razie wtpliwoci, kogo obcia naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, naley przyj, i wynajmujcego, o ile nie jest ona wyranie wymieniona w art. 10 ust. 2 [ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych] - jako obciajcych najemc. [...] [G. Bieniek, Zasoby mieszkaniowe zakadw pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszka, Praca i Zabezpieczenie Spoeczne 1995, nr 5, s. 48 i n.].Po drugie za trafne jest stwierdzenie, ktre powinno mie zasadnicze znaczenie dla dokonywania oceny zakresu obowizkw wynajmujcego, e naprawy o charakterze "oglnobudynkowym" bd obcia wynajmujcego [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 153]. Podobnie powinno by z naprawami "oglnolokalowymi", ktre, o ile nie znajduj si w katalogu art. 6b ust. 2, obciaj wynajmujcego. Potrzeb takiej interpretacji wida na przykadzie analizowanej niegdy wzajemnej relacji przepisw kreujcych z jednej strony obowizki wynajmujcego, polegajce na naprawie i wymianie wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i ciepej wody - bez armatury i wyposaenia, a take naprawie i wymianie wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem osprztu, z drugiej strony obowizki najemcy w zakresie naprawy i konserwacji osprztu i zabezpiecze instalacji elektrycznej, z wyczeniem wymiany przewodw oraz osprztu anteny zbiorczej. Poniewa regulacja ta zostaa dosownie powtrzona, pozosta take problem z interpretacj obowizkw wynajmujcego i najemcy w zakresie naprawiania i konserwowania osprztu i anteny zbiorczej [szczegowo F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 152-153]. Rozwizanie m.in. tej kwestii przynosi, zastosowanie zasady, o ktrej bya mowa wczeniej.Chocia wczeniejsze rozwizanie w zakresie sposobu okrelenia przez ustawodawc katalogu obowizkw po stronie najemcy i wynajmujcego poddane zostao krytyce [np. Z. Bidziski, ktry susznie twierdzi, e z punktu widzenia techniki legislacyjnej wystarczajce byo jedynie zamieszczenie w katalogu zamknitym obowizkw najemcy w zakresie napraw i konserwacji, aby "bez potrzeby szczegowego, a jednoczenie tylko przykadowego wymieniania obowizkw wynajmujcego, reszta tych obowizkw i tak obciaa tylko jego", Z. Bidziski, Status prawny lokali i ich dysponentw, Warszawa 1998, s. 115], ustawodawca pozosta przy tym sposobie okrelenia zakresu obowizkw stron umowy najmu.3. Jednym z obowizkw, ktrym obciony jest take wynajmujcy wzgldem najemcy, jest - jak stwierdzi Sd Najwyszy - obowizek zapewnienia najemcy moliwoci korzystania z wody, gdy bez tej moliwoci lokalu mieszkalnego nie mona uzna za przydatny do uytku [wyrok SN z dnia 7 marca 1997, II CKN 25/97, LEX nr 56808].

_____ *** _____

Magdalena Olczyk -Komentarz do zmiany art.6(b) ustawy o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz.U. z 2004 r. Nr 218 poz. 2783 LEX/el., 2005Art. 6(b).1. Artyku 6b wprowadza katalog zamknity obowizkw obciajcych najemc, ktrego gwnym obowizkiem (poza paceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu, pomieszcze przynalenych do niego, w naleytym stanie. Obowizek przewidziany przez art. 6b ust. 1, jest powtrzeniem, a zarazem konkretyzacj regulacji z art. 666 k.c., nakadajcego na najemc obowizek uywania lokalu w sposb okrelony w umowie, a gdy takowego brak, w sposb odpowiadajcy waciwoci i przeznaczeniu rzeczy. Przy ocenie, jaki jest zakres obowizkw najemcy, ktry ma uywa lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, naley mie na uwadze rwnie to, jakie wedug Kodeksu cywilnego naprawy obciaj najemc, a jakie wynajmujcego. Zgodnie z art. 662 2 k.c. drobne naprawy poczone ze zwykym uywaniem rzeczy obciaj najemc. Poniewa kodeks nie wypowiada si w kwestii, co naley uwaa za naprawy drobne, aktualnie art. 6b ust. 2 wprowadza katalog zamknity tych napraw. Wszystko, co ley poza nim, nie moe by uwaane za napraw drobn, w konsekwencji naley przyj, e s to naprawy obciajce wynajmujcego [o wtpliwociach zob. komentarz do art. 6a]. Warto take zauway, e najemc obcia obowizek troszczenia si o urzdzenia suce do wsplnego uytku, jak i zapobieganiu ich dewastacji. Naley przyj, e nie chodzi tu o obowizek dokonywania napraw tych urzdze czy ich konserwacji (bo te obciaj wynajmujcego), ale o takie zachowanie, ktre ma na celu gwnie utrzymanie porzdku na klatkach, w windach itp. Chodzi wic o niezamiecanie, sprztanie klatek, nieniszczenie cian, tynkw poprzez rysowanie po nich czy brudzenie, reagowanie na dewastowanie mienia przez innych itp. W zwizku z tym powstaje pytanie, czy naruszenie w jakikolwiek sposb owego obowizku dbania take o czci wsplne budynku moe dla najemcy oznacza jakiekolwiek konsekwencje. Z ca pewnoci, gdy to najemca niszczy urzdzenia wsplne, nie ulega wtpliwoci, e mog go spotka dwojakiego rodzaju sankcje. Pierwsza to odpowiedzialno odszkodowawcza, druga - utrata tytuu do zajmowania lokalu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.l. Natomiast pewne wtpliwoci wi si z sytuacj, gdy np. sprawca dewastacji nie zosta ustalony (kwestie te zostay dostrzeone i byy przedmiotem dyskusji jeszcze na gruncie dawnego stanu prawnego). Czy wobec tego wynajmujcemu przysuguj w stosunku do najemcy roszczenia odszkodowawcze z tytuu nienaleycie wykonanego zobowizania (ktrego tre stanowi obowizek "ochrony" urzdze sucych wsplnemu uytkowi), a na najemcy ciy obowizek wykazania, e to nie z jego winy nastpia dewastacja mienia wsplnego? [o tych wtpliwociach pisze F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 201]. Wydaje si, e susznie wykluczona zostaa taka ewentualno, a w drodze zastosowania wykadni funkcjonalnej przyj mona, e ustawodawcy "chodzio jedynie o naoenie na najemc oglnego obowizku starannoci w korzystaniu z lokalu i czci wsplnych budynku" [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 202]. W konsekwencji jedynie naruszenie tego obowizku przez najemc, tj. korzystanie przez niego w sposb niezgodny z przeznaczeniem tych urzdze, moe prowadzi do powstania konsekwencji, o ktrych bya ju mowa wczeniej [takie przekonanie wyrazi te F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 202].