O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...

COMES CONSULTING Wycena Nieruchomości Mirosław Zych

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ - LOKAL MIESZKALNY NR 57 POŁOŻONY W BUDYNKU PRZY UL. MAKOWSKIEGO NR 18 W KRAKOWIE

KW KR1P/00153678/5

SYGN. AKT KM 2195/13

O P E R A T P R Z Y G O T O W A N Y P R Z E Z

autor operatu mgr Mirosław Zych (REV)

RECOGNISED EUROPEAN VALUER BIEGŁY SĄDOWY

B y t o m , m a r z e c 2 0 1 4 r .

COMES CONSULTING Wycena Nieruchomości Mirosław Zych

Bytom, Drzymały 2, tel./fax 32 281 79 14, 604 722 080 www.comescon.pl / [email protected] / [email protected]

NIP 626 219 65 56 / REGON 240252684 nr rachunku : 20 1050 1230 1000 0023 0115 0708

COMES CONSULTING

WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych

http://www.comescon.pl/

mailto:[email protected]

Operat szacunkowy: lokal mieszkalny nr 57 położony w budynku przy ul. Makowskiego nr 18 w Krakowie, KW Nr KR1P/00153678/5

COMES CONSULTING WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych Bytom, Drzymały 2, tel./fax 32 281 79 14, kom. 604 722 080 www.comescon.pl / [email protected] / [email protected]

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą KW Nr KR1P/00153678/5 – lokal mieszkalny nr 57 położony na czwartym, ostatnim piętrze (5 kondygnacja) w budynku wielomieszkaniowym, znajdującym się przy ul. Makowskiego nr 18 w Krakowie.

Lokal składa się z 2 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, przedpokoju, łazienki z WC o łącznej powierzchni użytkowej 36,62 m

2 Lokal posiada

pomieszczenie przynależne – piwnicę o powierzchni 1,04 m

2 (powierzchnie użytkowe ustalone na podstawie

inwentaryzacji sporządzonej przez zarządcę i administratora budynku ADM Domena). Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Lokal wyposażony jest w instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową, ciepła woda i ogrzewanie C.O. miejskie.

Z własnością lokalu związana jest ułamkowa część (8/1000) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz z szacowanym lokalem, objęty księgą wieczystą KW KR1P/00075037/9.

2. CEL WYCENY

Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

3. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU

Data określenia wartości: 11.03.2014 r.

4. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA

169 080 zł sto sześćdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt złotych

Na oszacowaną wartość nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:

wartość gruntu: ułamkowa część w gruncie – 8/1000 części: 2 678 zł,

wartość budowli i innych urządzeń: 166 402 zł,

przynależności: lokal posiada przynależność – piwnicę o pow. 1,04 m2,

pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu.

5. AUTOR OPERATU

mgr Mirosław Zych, nr uprawnień : 3955 RECOGNISED EUROPEAN VALUER (REV)

biegły sądowy

Bytom, marzec 2014r.





3

SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................. 2

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY .............................................. 4

1.1 Przedmiot operatu ............................................................................................... 4

1.2 Zakres operatu .................................................................................................... 4

2. CEL WYCENY ........................................................................................................... 4

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE ........................................... 4

3.1 Zleceniodawca ..................................................................................................... 4

3.2 Podstawa prawna wyceny ................................................................................... 4

3.3 Źródła informacji i materiały źródłowe .................................................................. 5

4. DATA WYCENY ........................................................................................................ 5

5. DANE O LOKALU MIESZKALNYM ........................................................................... 5

5.1 Stan prawny ......................................................................................................... 5

5.1.1 Lokalizacja ..................................................................................................... 8

5.2 Opis budynku i lokalu mieszkalnego .................................................................. 15

6. OBLICZANIE WARTOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO ........................................... 25

6.1 Charakterystyka rynku nieruchomości ............................................................... 27

6.2 Analiza rynku nieruchomości ............................................................................. 28

6.3 Metodyka wyceny .............................................................................................. 32

6.4 Obliczanie wartości lokalu w podejściu porównawczym..................................... 33

7. OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI36

7.1 Obliczanie wartości składnika gruntowego ......................................................... 36

7.2 Obliczanie WG – prawo użytkowania wieczystego gruntu ................................. 37

7.3 Określenie wartości składnika budowlanego (lokal z wyłączeniem gruntu)....... 41

7.4 Przynależności, pożytki ...................................................................................... 42

8. WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI .............................................................................. 42

9. KLAUZULE .............................................................................................................. 43

10. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW ....................................................................................... 43





4

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1 Przedmiot operatu

Przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą KW Nr KR1P/00153678/5 – lokal mieszkalny nr 57 położony na czwartym, ostatnim piętrze (5 kondygnacja) w budynku wielomieszkaniowym, znajdującym się przy ul. Makowskiego nr 18 w Krakowie.

Lokal składa się z 2 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, przedpokoju, łazienki z WC o łącznej powierzchni użytkowej 36,62 m

2 Lokal posiada

pomieszczenie przynależne – piwnicę o powierzchni 1,04 m

2 (powierzchnie użytkowe ustalone na podstawie

inwentaryzacji sporządzonej przez zarządcę i administratora budynku ADM Domena). Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Lokal wyposażony jest w instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową, ciepła woda i ogrzewanie C.O. miejskie.

Z własnością lokalu związana jest ułamkowa część (8/1000) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz z szacowanym lokalem, objęty księgą wieczystą KW KR1P/00075037/9.

1.2 Zakres operatu

Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej - lokal mieszkalny nr 57 położony w budynku wielomieszkaniowym przy ul. Makowskiego nr 18 w Krakowie, według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin.

2. CEL WYCENY

Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu mieszkalnego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE

3.1 Zleceniodawca

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Marcin Leśniak Kancelaria Komornicza, ul. Grzegórzecka 102/2, 31-559 Kraków Sygn. akt KM 2195/13 3.2 Podstawa prawna wyceny

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651

z późn. zm.), dalej ustawa, 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników

(Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późn. zm.).





5

Podstawy metodologiczne: a) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn.

zm.), b) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 z dnia 18 maja 1964r., poz. 93 z późn.

zm.), c) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych,

jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 z 15 czerwca 2002 r., poz. 690), d) Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r.

w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z dnia 9 września 1999 r., poz. 74836 z późn. zm.),

e) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny o charakterze not interpretacyjnych oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. VIII poszerzone, Warszawa 2004 r.

f) Wycena nieruchomości; wydanie polskie; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2000,

g) R. Cymerman, A. Hopfer; System i procedury szacowania nieruchomości, Olsztyn – Zielona Góra 1999,

h) NIERUCHOMOŚĆ, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, i) Notowania Rynku Nieruchomości, C.H. Beck, j) Nieruchomości, C.H. Beck.

3.3 Źródła informacji i materiały źródłowe

a) wizja lokalna przeprowadzona w dniu 03.03.2014r., w ramach której dokonano oględzin lokalu

i budynku oraz określono ich stan techniczny, b) baza danych o transakcjach nieruchomości lokalowych zebrana w Urzędzie Miasta w Krakowie, c) dane uzyskane od zarządcy i administratora budynku ADM „Domena”, d) dokumentacja stanu prawnego nieruchomości.

4. DATA WYCENY

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 11.03.2014r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości (przedmiotu wyceny)

03.03.2014r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 03.03.2014r.

Data sporządzenia wyceny 11.03.2014r.

5. DANE O LOKALU MIESZKALNYM

5.1 Stan prawny Dla nieruchomości urządzona i prowadzona jest w Sądzie Rejonowym dla Krakowa Podgórza księga wieczysta KW Nr KR1P/00153678/5 Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość DZIAŁ I – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Położenie: Województwo: małopolskie Powiat: M. Kraków Gmina: Kraków M. Miejscowość: Kraków Dzielnica: Krowodrza Ulica: Makowskiego





6

Numer budynku: 18 Numer lokalu: 57 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój Pomieszczenia przynależne - piwnica Kondygnacja: 5,0 Przyłączenie – numer księgi wieczystej: / 00075037 / Odrębność: tak Obszar: 36,97 m

2.

DZIAŁ I – SPIS PRAW: Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu Udział związany: wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – 8/1000 Numer księgi wieczystej gruntowej - / 00075037 / DZIAŁ II – WŁASNOŚĆ: Właściciel: Wielkość udziału: 1/1 Osoba fizyczna Renata Wełna (Franciszek, Zofia) DZIAŁ III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA: Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęcie postępowania egzekucyjnego na podstawie tytułu wykonawczego BTE

nr 88/2013/BZPIKH wraz z postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia z dnia 2013-07-18r. sygn. V GCO 756/13/S, zgodnie z zawiadomieniem komornika z dnia 2013-11-27 sygn. KM 2195/13, na rzecz niżej wymienionego wierzyciela

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Bank Handlowy w Warszawie S.A. Warszawa DZIAŁ IV – HIPOTEKA: Numer hipoteki: 2 Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 300 000,00 Waluta sumy: zł Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie spłaty kredytu, odsetek i innych kosztów Stosunek prawny: umowa linii kredytowej PLUS nr BL53752/2009 z dnia 10.08.2009r. oraz

porozumienie o restrukturyzacji zadłużenia kwoty kredytu z dnia 22.08.2013r. Termin zapłaty: 2023-12-03 Inne informacje: udzielona na warunkach określonych w oświadczeniu banku Rodzaj zmiany: ujawniono zmianę terminu spłaty kredytu pole: 4.4.1.9 oraz zmianę wierzyciela

pole: 4.4.4.1-3 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Raiffeisen Bank Polska S.A.,

Warszawa, Numer hipoteki: 3 Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 62 000,00 Waluta sumy: zł





7

Odsetki: zmienne Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: kredyt wraz z odsetkami i innymi kosztami Termin zapłaty: 2015-07-22 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: EFG Eurobank Ergasias S.A.

Spółka Akcyjna Oddział w Polsce, Warszawa, Numer hipoteki: 4 Hipoteka umowna Suma: 435 000,00 Waluta sumy: zł Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelność banku, w tym roszczenia o odsetki umowne, roszczenia o odsetki

ustawowe lub umowne za opóźnienie w spłacie wierzytelności, roszczenia o przyznane koszty postępowania, roszczenia o opłaty za nieterminową płatność, opłaty za nieprzeprowadzenie obrotów i inne opłaty naliczone zgodnie z tabelą opłat obowiązującą w banku, roszczenia o pokrycie różnic kursowych w przypadku zmiany waluty kredytu lub waluty indeksacji kredytu

Stosunek prawny: porozumienie z dnia 16.09.2013r. o restrukturyzacji zadłużenia wynikającego z umowy limitu firmowego PLUS nr BL30172/2008 z dnia 09.04.2008 w kwocie 128 526,39 PLN, o zmiennym oprocentowaniu, gdzie termin spłaty został ustalony na dzień 03.01.2024r.

Rodzaj zmiany: zmiana oznaczenia wierzytelności i stosunku prawnego – pole 4.4.1.8 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Raiffeisen Bank Polska S.A.,

Warszawa, Numer hipoteki: 5 Hipoteka przymusowa Suma: 35 498,47 Waluta sumy: zł Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należność obj. decyzją nr 1800411DZPDZ13/00427 tj. należność główna z tytułu

zaległości na FUS, FUZ za okres 08.2012 - 10.2012 oraz FP i FGŚP za okres 10.2012, oraz odsetki, koszty upomnień przedegzekucyjnych i inne koszty

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie, Warszawa.

UWAGA! Istnieje niezgodność pomiędzy treścią działu I – Oznaczenie nieruchomości KW z rzeczywistym stanem dotyczącym powierzchni użytkowej lokalu, powierzchni piwnicy oraz powierzchni obszaru lokalu. W KW widnieje obszar wynoszący 36,97 m

2, natomiast jak ustalono u zarządcy i administratora

budynku ADM „Domena” w Krakowie, została przeprowadzona inwentaryzacja i aktualne powierzchnie wynoszą: powierzchnia użytkowa lokalu 36,62 m

2, powierzchnia piwnicy 1,04 m

2

oraz obszar łączny wynoszący 37,66 m2. Nowy nabywca nieruchomości stanowiącej odrębną

nieruchomość winien ujawnić prawidłowe powierzchnie użytkowe, zgodne z przeprowadzoną inwentaryzacją przez ADM „Domena” w Krakowie. Ponadto w dziale I – Sp zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a który obecnie wynosi 8/1000. Do dalszych obliczeń zostaną przyjęte wartości powierzchni zgodne z aktualnym stanem wynikającym z przeprowadzonej inwentaryzacji. Kserokopia odpisu księgi wieczystej w załączeniu.





8

5.1.1 Lokalizacja Nieruchomość położona w dzielnicy IV – Prądnik Biały. Dzielnica ta położona jest w północno-zachodniej części Krakowa i graniczy z dzielnicami: III – Prądnik Czerwony, V - Krowodrza, VI - Bronowice. Dzielnica IV leży w bliskiej odległości od centrum miasta, w pobliżu drogi krajowej nr 94. Do centrum Starego Miasta od ul. Makowskiego jest ok. 6 km. Budynek wraz z szacowanym lokalem zlokalizowany jest przy ul. Makowskiego w strefie zabudowy miejskiej, osiedlowej oraz w dalszej odległości - zabudowy jednorodzinnej. Otoczenie budynku stanowi zabudowa mieszana – budynki wielomieszkaniowe o liczbie kondygnacji od V do XVIII, budynki użytkowe oraz domy mieszkalne jednorodzinne i tory kolejowe. Od strony zachodniej znajduje się Klinika Krakowska. Od strony północnej bezpośrednio przy budynku znajduje się zespół garaży, droga krajowa nr 94 oraz w dalszej odległości Hotele i Galeria Bronowicka, IKEA oraz Castorama. Od strony południowej znajduje się XIV Liceum Ogólnokształcące – Zespół Szkół Ogólnokształcących nr 5 oraz w dalszej odległości domy mieszkalne jednorodzinne, od strony wschodniej znajduje się Przedszkole Samorządowe nr 118, Szkoła Podstawowa nr 113, a w dalszej odległości Park Krowoderski, Park Wyspiańskiego oraz Relikt Fortu nr 9 Krowodrza, Kościół Św. Królowej Jadwigi. Dobra lokalizacja ze względu na bliskość centrum Krakowa. Nieruchomość posiada dogodne połączenia komunikacji miejskiej z centrum miasta. W okolicy dość dobrze rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa, sklepy, poczta, szkoła, przedszkole. Otoczenie nieruchomości określono jako przeciętne, ze względu na bliskie położenie drogi krajowej nr 94 oraz ograniczone poczucie bezpieczeństwa. Fragment planu miasta Kraków z lokalizacją budynku – ulica Makowskiego, dzielnica IV Prądnik Biały





9





10





11

Dokumentacja fotograficzna

Okolica





12





13





14





15

5.2 Opis budynku i lokalu mieszkalnego Opis budynku

Dane podstawowe:

Adres ul. Makowskiego 18

Rok budowy 1965r.

Liczba kondygnacji 5 nadziemnych, 1 podziemna

Technologia budowy

Fundamenty: ławy fundamentowe, betonowe, ściany fundamentów betonowe monolityczne,

Ściany konstrukcyjne: Żerań Stropy: Żerań

Dach: płyty korytkowe, pokryty papą termozgrzewalną

Instalacje elektryczna, wodociągowa, gazowa, kanalizacyjna, c.o. i c.w.u. z sieci

miejskiej, domofon, zbiorcza antena rtv-sat.

Remonty

Wymiana pionów wod-kan 2008, naprawa pokrycia dachowego 2006, izolacja pionowa fundamentów 2006, docieplenie stropodachu 2006, wymiana obróbek blacharskich 2006, wymiana domofonu 2005, zmiana bram wejściowych 2005,

docieplenie ściany szczytowej i podłużnej 2002,2003, wymiana instalacji gazowej 2001, malowanie klatek schodowych 2001, wymiana stolarki okiennej

na klatkach schodowych 2000

Ocena stanu technicznego budynku Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów. Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków. Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach. Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku.





16

Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego

Klasyfikacja stanu

technicznego w %

zużycia

Kryteria oceny

Bardzo dobry

0-10

Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń.

Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym.

Dobry

11-25

Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne

uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają

konserwacji.

Średni

26-50

W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki niezagrażające

bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych

naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.

Zadawalający

51-60 Elementy budynku utrzymane zadawalająco. Celowy jest częściowy remont kapitalny.

Zły

61-80

W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości

wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont

kapitalny.

Awaryjny

powyżej 80 Budynek nadaje się do likwidacji.

W wyniku przeprowadzonej oceny, a także kierując się informacjami o dokonanych naprawach, remontach, adaptacjach stwierdzono: - Fundamenty – stan dobry, - Ściany – stan średni, - Stropy, sklepienia – stan średni, - Dach – stan bardzo średni, - Stolarka drzwiowa – stan średni, - Stolarka okienna – stan dobry, - Schody – stan średni. Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako średni. Dokumentacja fotograficzna

Elewacja





17

Klatka schodowa





18

Opis lokalu Szacowany lokal mieszkalny nr 57 znajduje się na czwartym, ostatnim piętrze (5 kondygnacja) w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym w Krakowie przy ul. Makowskiego nr 18. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00153678/5. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 36,62 m

2 .

Lokal składa się z 2 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, przedpokoju, łazienki z wc. Lokal posiada pomieszczenie przynależne – piwnicę o pow.1,04 m

2.

Istnieje niezgodność pomiędzy treścią działu I – Oznaczenie nieruchomości KW z rzeczywistym stanem dotyczącym powierzchni użytkowej lokalu, powierzchni piwnicy oraz powierzchni obszaru lokalu. W KW widnieje obszar wynoszący 36,97 m

2, natomiast jak ustalono u zarządcy i administratora budynku

ADM „Domena” w Krakowie, została przeprowadzona inwentaryzacja i aktualne powierzchnie wynoszą: powierzchnia użytkowa lokalu 36,62 m


2 oraz obszar łączny wynoszący

37,66 m2. Nowy nabywca nieruchomości stanowiącej odrębną nieruchomość winien ujawnić prawidłowe

powierzchnie użytkowe, zgodne z przeprowadzoną inwentaryzacją przez ADM „Domena” w Krakowie. Ponadto w dziale I – Sp zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a który obecnie wynosi 8/1000. Do dalszych obliczeń przyjęto aktualną powierzchnię użytkową lokalu zgodną z przeprowadzoną inwentaryzacją, która wynosi 36,62 m

2 dla lokalu mieszkalnego, a dla piwnicy 1,04 m

2.

Charakterystyka lokalu:

stolarka okienna PCV,

stolarka drzwiowa płycina,

ciepła woda i ogrzewanie C.O. z sieci miejskiej,

ściany i sufity w pokojach malowane,

podłogi pokryte w pokojach parkietem,

w łazience, w kuchni i w przedpokoju podłogi pokryte płytkami ceramicznymi,

w łazience na ścianach płytki ceramiczne, sufit wykończony panelami PCV,

kuchnia połączona z pokojem nr 1, na ścianie w kuchni płytki ceramiczne (wys. ok. 150 cm), reszta ścian i sufit malowane,

przedpokój wykończony boazerią,

pierwotnie lokal składał się z 2 pokoi, ciemnej kuchni, łazienki i przedpokoju. Wyburzono ścianę pomiędzy pokojem nr 1 a kuchnią. Obecnie kuchnia jest otwarta na pokój nr 1,

w przeciągu ostatnich 4 lat brak remontów, wymieniono instalację gazową, wodno-kanalizacyjną (zgodnie z planem remontowym budynku), a elektryczną rozbudowano,

brak balkonu.





19

zestawienie pomieszczeń powierzchnia [m2]

pokój 8,90

pokój 14,96

kuchnia 6,26

łazienka 2,59

przedpokój 3,91

powierzchnia użytkowa lokalu 36,62

piwnica 1,04

obszar łącznie 37,66

Dokumentacja fotograficzna

Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 03.03.2014r.

Pokój 1 z aneksem kuchennym - stolarka okienna PCV, ściany i sufit malowane, na podłodze parkiet, aneks kuchenny – na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach częściowo płytki

ceramiczne, częściowo malowane, sufit malowany





20





21

Pokój 2 - stolarka okienna PCV, ściany i sufit malowane, na podłodze parkiet





22

Łazienka – stolarka drzwiowa płycina, na podłodze i ścianach płytki ceramiczne, na suficie panele PCV





23

Przedpokój – na podłodze płytki ceramiczne, ściany i sufit w boazerii, drzwi zewnętrzne płycina, wewnątrz obite boazerią





24





25

Na podstawie wizji przeprowadzonej w dniu 03.03.2014r. standard wykończenia szacowanego lokalu określono jako średni.

6. OBLICZANIE WARTOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO

Charakterystyka rynku lokalnego – miasto Kraków Kraków (łac. Cracovia) – miasto na prawach powiatu w południowej Polsce, siedziba władz województwa małopolskiego, drugie w kraju pod względem liczby mieszkańców i pod względem powierzchni. Położone nad Wisłą, na obszarze Bramy Krakowskiej, Niecki Nidziańskiej i Pogórza Zachodniobeskidzkiego. Jest jednym z najstarszych miast Polski o ponad tysiącletniej historii, z wieloma wartościowymi obiektami architektonicznymi. Działa w nim również wiele instytucji i placówek kulturalnych gromadzących bezcenne zabytki. Do 1795 r. Kraków był formalnie stolicą Polski, a do 1611 r. siedzibą władców państwa polskiego. W latach 1596–1795, czyli do III rozbioru Polski, jako stolica Rzeczypospolitej funkcje stołeczne dzielił z Warszawą, która stała się miastem rezydencjalnym króla. Obecnie jest stolicą województwa małopolskiego, a także centralnym ośrodkiem metropolitalnym aglomeracji krakowskiej. W zapisach historycznych jest uznawany za główne miasto historycznej Małopolski. Do historycznej funkcji Krakowa odnosi się jego pełna nazwa – Stołeczne Królewskie Miasto Kraków usankcjonowana prawnie przez Radę Ministrów, jak i wcześniej przez naczelne władze państwowe II Rzeczypospolitej, które używały tej nazwy w swoich aktach prawnych. Również nazwy skróconej, tj.: st. król. miasto Kraków, st. kr. miasto Kraków albo stoł. król. miasto Kraków. Niektóre z tych aktów prawnych obowiązują do dzisiaj. Na arenie międzynarodowej Kraków postrzegany jest jako "duchowe i naukowe serce Polski”. W Krakowie znajdują się główne siedziby m.in.: Polskiej Akademii Umiejętności, Narodowego Centrum Nauki, Europejskiego Towarzystwa Chirurgicznego, Polskiego Towarzystwa Promieniowania Synchrotronowego, Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury, dowództwa Wojsk Specjalnych RP, Polskiego Związku Narciarskiego. Miasto posiada również wiele placówek kulturalnych o znaczeniu i statusie narodowym, m.in. Narodowy Stary Teatr, Muzeum Narodowe, Drukarnia Narodowa, Biblioteka Jagiellońska, Instytut Książki. Miasto pełni funkcję centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, naukowego, gospodarczego, usługowego i turystycznego. Kraków jest drugim, po Warszawie, największym w kraju rynkiem nowoczesnej powierzchni biurowej, a także jednym z kluczowych węzłów drogowych i kolejowych w Polsce. W Balicach pod Krakowem znajduje się drugi co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym. Według raportu inwestycyjnego Konferencji ds. Handlu i Rozwoju ONZ (UNCTAD) z 2011 roku Kraków jest najlepszym miejscem na świecie do lokowania centrów usług dla biznesu. W kwietniu 2012 r. Kraków znalazł się w gronie 120 najatrakcyjniejszych miast. Kraków jest położony w południowej Polsce, w środkowo-północnej części województwa małopolskiego. Miasto leży nad Wisłą i na jego terenie znajdują się ujścia dopływów rzeki Wisły: Białuchy (dolny bieg Prądnika), Rudawy, Dłubni, Drwiny Długiej i Wilgi. Kraków znajduje się w miejscu zbiegu kilku krain geograficznych: Bramy Krakowskiej, Kotliny Oświęcimskiej, Kotliny Sandomierskiej, Pogórza Zachodniobeskidzkiego, Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej. Położenie Krakowa sprawia, że jest on bazą dla wycieczek w polskie góry czy wypadów do malowniczej Jury Krakowsko-Częstochowskiej.





26

Z Krakowem sąsiadują gminy: Igołomia-Wawrzeńczyce, Kocmyrzów-Luborzyca, Koniusza, Liszki, Michałowice, Mogilany, Niepołomice, Skawina, Świątniki Górne, Wieliczka, Wielka Wieś, Zabierzów, Zielonki. Gminy te należą do dwóch powiatów sąsiadujących z Krakowem: powiat krakowski oraz powiat wielicki. W XIV w. w Krakowie były 22 ulice, w 1866 w mieście i na przedmieściach już 113, w 1880 – 135, w 1909 – 161, a w 1926 – 457 ulic. Od 27 marca 1991r. Kraków podzielony jest na 18 dzielnic samorządowych oznaczonych cyframi rzymskimi i nazwami. Od roku 2002 Rada Miasta Krakowa uchwałą podjęła decyzję o formalnym przydzieleniu nazw krakowskim dzielnicom. Nazwy te obowiązywały do tej chwili potocznie. Powszechnie używany jest historyczny podział miasta z lat 1951–1975 na 6 dzielnic administracyjnych: Stare Miasto, Zwierzyniec, Kleparz, Grzegórzki, Podgórze, Nowa Huta lub podział na 4 dzielnice, obowiązujący od 1975: Śródmieście, Podgórze, Krowodrza, Nowa Huta. W Krakowie nazwy dzielnic pochodzą w większości od nazw miast, wsi, jurydyk, folwarków, osad itp., tworzących kiedyś oddzielne jednostki osadnicze, a na przestrzeni wieków włączanych w granice administracyjne miasta. W ujęciu lokalnym Kraków i sąsiadujące miejscowości tworzą aglomerację krakowską. W ujęciu regionalnym mówi się o Krakowskim Obszarze Metropolitalnym (KOM), natomiast w ujęciu ponadregionalnym Kraków jest biegunem wzrostu oddziałującym na sąsiadujące województwa – śląskie, świętokrzyskie oraz podkarpackie.

Źródło: Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Krakowa

Kraków pełni funkcję jednego z kluczowych węzłów komunikacyjnych w kraju, przez miasto przechodzą drogi krajowe i europejskie: droga krajowa nr 7, droga krajowa nr 44, droga krajowa nr 75, droga krajowa nr 79, droga krajowa nr 94, a w relacji wschód-zachód, południowym obejściem miasta, przebiega autostrada A4. Miasto Kraków jest również jednym z głównych węzłów kolejowych w Polsce zapewniającym szybkie połączenia z Warszawą, Gdańskiem oraz innymi większymi miastami, a także międzynarodowe połączenie EuroCity z Wiedniem oraz EuroCity Wawel z Wrocławiem, Berlinem i Hamburgiem. Poza Dworcem Kraków Główny na terenie miasta znajdują się także stacje Kraków Płaszów, Łobzów, Mydlniki, Bieżanów, Prokocim, Łagiewniki. Co prawda na terenie Nowej Huty nie ma połączeń kolejowych pasażerskich, jednak znajduje się tam największa w mieście stacja przeładunkowa. Dodatkowo pod Krakowem w Balicach znajduje się drugi co do wielkości w kraju międzynarodowy port lotniczy posiadający dwa terminale - Kraków Airport im. Jana Pawła II, który zapewnia połączenie z niemal 60 miastami na świecie. Dzięki różnorodnym i dogodnym połączeniom komunikacyjnym Kraków jest jednym z 5 najbardziej popularnych pod względem turystycznym miast w Europie. Tylko w 2011 r. miasto odwiedziło 8,6 milionów turystów. Zdecydowana większość osób odwiedzających Kraków to turyści krajowi, jednak spośród gości zagranicznych dominują Brytyjczycy, Niemcy, Francuzi oraz Amerykanie. Stolica Małopolski jest największym w kraju ośrodkiem outsourcingu – aż 40% wszystkich osób zatrudnionych w tej branży na terenie całego kraju pracuje w Krakowie lub okolicy – Kraków Business





27

Park w Zabierzowie. W ponad 65 przedsiębiorstwach zajmujących się przede wszystkim obsługą księgową, podatkową, informatyczną oraz finansową spółek pracuje ponad 26 tys. osób, z czego 10% stanowią obcokrajowcy. Do największych przedsiębiorstw z opisywanych branż należą m.in.: Accounting Plaza Central Europe, Capgemini Polska, BNP Paribas, AON Hewit, Lufthansa, IBM BTO Business Consulting Services, Shell Polska, State Street Servicess Poland. Ponadto swoje centra badawczo rozwojowe w Krakowie otworzyły również Google, CISCO, Motorola Polska, Nokia Siemens Networks, COMARCH, Sabre Holding, Dlephi. Wyceniana nieruchomość położona jest dzielnicy IV Prądnik Biały. Prądnik Biały — obszar Krakowa usytuowany w Dzielnicy IV Prądnik Biały, liczy około 10 tysięcy mieszkańców, dominują zabudowania wysokie, tzw. blokowiska oraz zabudowa jednorodzinna na północnym skraju dzielnicy (Witkowice). Zespół dworsko-parkowy Dworek Białoprądnicki stanowi centrum kulturalne Prądnika Białego. Centrum zabudowy wsi Prądnik Biały rozciągało się wzdłuż traktu wielkopolskiego prowadzącego od obecnej ul. Długiej ku wsi Zielonki. W najstarszym zapisie z ok. 1123 r. nosiła nazwę Prutnic i należała do biskupów krakowskich. W 1220 r. biskup krakowski Iwo Odrowąż założył na jej terenie pierwszy szpital w Krakowie prowadzony przez Zakon Kanoników Ducha Św. De Saxia. Duchacy, przeniesieni do Krakowa w 1244 r., zatrzymali jednak znaczne grunty w Prądniku Białym, zwane odtąd Prądnikiem Duchackim (w XV wieku z nadania biskupiego posiadali tu 3 młyny, z których jeden od 1496 r. służył jako papiernia, w I połowie XVI w. dzierżawiona przez drukarza Jana Hallera). W latach 70. XV w. wieś zwano już Magna Prandnik, co sto lat później zapisano po raz pierwszy po polsku jako Prądnik Wielki. Sławna była tutejsza biała mąka i chleb, zwany promnickim. Z 1421 r. datuje się zapis zobowiązujący posiadaczy gruntów w Prądniku Białym do wypieku chleba na stół biskupi. Na terenie biskupiego folwarku w Prądniku, położonego przy trakcie wielkopolskim, w 1547 r. bp Samuel Maciejowski wybudował renesansowy pałac z ogrodem stanowiący letnią rezydencję biskupów krakowskich, gdzie gościli m.in. Jan Kochanowski, Szymon Szymonowic i Łukasz Górnicki. To tutaj właśnie toczą się erudycyjne rozmowy bohaterów dzieła Górnickiego "Dworzanin polski", poświęcone dworskim obyczajom i humanistycznemu wychowaniu. W 1574 r. na błoniach prądnickich szlachta witała przybyłego do Krakowa Henryka Walezego, a w 1697 r. w Prądniku Białym rozpoczął się koronacyjny wjazd do Krakowa Augusta II. Pola pomiędzy Prądnikiem Białym i Czerwonym a Krakowem były w 1587 r. teatrem bitwy, w której Jan Zamoyski pokonał arcyksięcia austriackiego Maksymiliana Habsburga i zmusił go do wycofania się na Śląsk. Regulacja dochodów biskupich przez Sejm Czteroletni w 1789 r. włączyła Prądnik Biały do skarbu wojskowego, zaś dzierżawcą wsi został Jacek Kluszewski, antreprener teatru krakowskiego. W 1794 r. we wsi przebywał Tadeusz Kościuszko, natomiast w 1809 r. mieszkał tu gen. Jan Henryk Dąbrowski. Na początku XIX wieku wieś należała do dóbr kameralnych, następnie do właścicieli prywatnych. W tym czasie na fundamentach dawnego pałacu biskupiego wzniesiono obecny dwór z oficynami oraz budynki karczmy i czworaków. W sto lat później było tu ponad 650 mieszkańców i około 45 domów, jednoklasowa szkoła ludowa, 3 młyny, garbarnia i cegielnia. Na ten czas przypada również okres znacznego rozwoju terytorialnego sąsiedniego Krakowa. Miasto cierpiało na brak terenów pod dalszą rozbudowę, ograniczone ze wszystkich stron zabudowaniami Twierdzy Kraków. Staraniami jego prezydenta, Juliusza Lea, powstała koncepcja tzw. „Wielkiego Krakowa”, w myśl której tereny wielu okolicznych miejscowości miały zostać przyłączone do miasta, powiększając w ten sposób jego obszar prawie siedmiokrotnie. Ustawa o Wielkim Krakowie weszła w życie w 1909 roku i objęła ona m.in. dużą część ówczesnego Prądnika Białego (mniej więcej do dzisiejszej ul. Opolskiej). Pozostała część wsi została włączona do Krakowa w 1941 roku. W latach 1913-15 przy ul. Prądnickiej 15 wzniesiono Miejskie Zakłady Sanitarne, zaś w latach trzydziestych wybudowano na Prądniku Klasztor Najświętszej Duszy Chrystusa Pana, którego pierwsza przełożona i założycielka zgromadzenia, Matka Paula Zofia Tajber, spoczywa na prądnickim cmentarzu. Na lata 1975-85 przypadła budowa nowych osiedli mieszkaniowych: Prądnik Biały Zachód i Prądnik Biały Wschód.

6.1 Charakterystyka rynku nieruchomości Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej podaży, popytu oraz poziomu cen.





28

Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym i niełatwo poddającym się analizie. Wynika to głównie z dysproporcji liczby czynników kształtujących go i mających na niego wpływ oraz liczby informacji przez niego generowanych. Charakteryzowany rynek lokalny jest typowym przykładem rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz określono okres jego analizy. Analizowany rynek, na poziomie lokalnym, obejmuje obręb Krowodrzy. Określając taki zakres rynku lokalnego kierowano się przede wszystkim wiarygodnymi informacjami o trendach, obrocie i cenach transakcyjnych oraz ilości zawartych transakcji, których przedmiotem były lokale mieszkalne o cechach i funkcjach zbliżonych do lokalu wycenianego, a także podobieństwem w uwarunkowaniach takich jak: 1. urbanistyczne – dominujący typ i charakter zabudowy, odległość od centrum, występowanie

zbiorników wodnych, zakładów przemysłowych itp., 2. ekonomiczne – poziom rozwoju gospodarczego, profil działalności wytwórczej, bezrobocie, dochody,

siła nabywcza ludności itp., 3. społeczne – liczba mieszkańców (z reguły przyjmuje się wskaźnik liczby mieszkańców na

1 km2), migracja, potrzeby, preferencje, przyzwyczajenia,

4. instytucjonalno-prawne – m.in. przepisy prawa dotyczące nieruchomości, wysokość opłat i podatków związanych z transferem praw do nieruchomości, obsługi rynku.

Przyjęty zakres przestrzenny rynku lokalnego jest obszarem, w którym jednakowe czynniki zarówno przestrzenne, jak i związane z samą nieruchomością (atrybuty) w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen i wartości rynkowej. Okres badania i analizy rynku nieruchomości – 2013 do 2014 r. Przedmiotem analizy będą lokale mieszkalne będące przedmiotem prawa własności. Należy pamiętać, że własność jest najszerszym, podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. 6.2 Analiza rynku nieruchomości

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu styczeń 2013 – styczeń 2014 W opisywanym okresie na rynku sprzedawano lokale mieszkalne o średniej powierzchni 50,67 mkw. Najmniejszy sprzedany lokal o funkcji mieszkalnej, w analizowanym okresie, miał 16 mkw., natomiast największy 213 mkw. Jak widać na poniższym wykresie wśród transakcji znaczną część – 47% stanowiły lokale o powierzchni 30 – 50 mkw., znacznie mniej – 29% rynku dotyczyło mieszkań o powierzchni 50 – 70 mkw. Oznacza to, że na opisywanym rynku największą popularnością cieszyły się mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe. Kolejnych 10% wolumenu sprzedaży nawiązywało do typowych kawalerek o powierzchni do 30 mkw., natomiast mieszkania większe niż 70 mkw. stanowiły łącznie pozostałe 14% rynku.

Kwartał Liczba transakcji

I kw. 2013 140

II kw. 2013 182

III kw. 2013 140

IV kw. 2013 150

I kw. 2014 78

Łącznie 690





29

Udział mieszkań w poszczególnych przedziałach powierzchniowych w rynku

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu styczeń 2013 – styczeń 2014 Jeśli chodzi o ceny jednostkowe, to w opisywanym okresie za lokal mieszkalny trzeba było zapłacić średnio 6 091 zł/mkw. Na poniższym wykresie przedstawiono przeciętne ceny jednostkowe (w zł/mkw.) mieszkań w poszczególnych kwartałach. Widać, że „najtańsze” mieszkania zbywano w II kw. 2013 r.– kosztowały średnio 5 904 zł/mkw. „Najdroższe” natomiast w III kwartale 2012 r. – 8 420 zł/mkw. (niewielka liczba transakcji). Tak znaczne zróżnicowanie średnich cen jest ściśle związane z typem i standardem wykończenia poszczególnych mieszkań, które w analizowanym okresie były przedmiotem transakcji. Opisana sytuacja świadczy o spadku poziomu cen transakcyjnych mieszkań w obrębie Krowodrzy na przełomie 2012 i 2013 r., w kolejnych okresach ceny były raczej stabilne. Średnie ceny jednostkowe (w zł/mkw.) w rozbiciu na kwartały

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu kwiecień 2012 – styczeń 2014 Poddając analizie średnie ceny praw własności do lokali mieszkalnych w rozbiciu na przedziały powierzchniowe lokali widać, że w Krowodrzy w Krakowie przeciętna cena kawalerek jest najwyższa i wynosi 6 631 zł/mkw. Przyczyną takiej sytuacji jest fakt, że mieszkania o mniejszej powierzchni i tak cieszą się większą popularnością ze względu na stosunkowo niską cenę całkowitą zakupu. Średnia cena mieszkań 2 i 3-pokojowych 30 – 50 mkw. i od 50 do 70 mkw. wyniosła odpowiednio 6 133 zł/mkw. i 5 880

do 30 mkw. 10%

30-50 mkw. 47%

50-70 mkw. 29%

70-90 mkw. 9%

powyżej 90 mkw.

5%

6 224

8 420

7 463

6 074

5 904

6 118

6 143

5 988

0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000

II kw. 2012

III kw. 2012

IV kw. 2012

I kw. 2013

II kw. 2013

III kw. 2013

IV kw. 2013

I kw. 2014





30

zł/mkw., co oznacza, że sprawdza się zasada, że wraz ze wzrostem powierzchni mieszkań maleje cena jednostkowa. Tak jest jednak tylko w wypadku typowych mieszkań, ponieważ lokale większe niż 70 mkw., są już średnio droższe i kosztują 6 021 zł/mkw., a za lokale większe niż 90 mkw. trzeba zapłacić przeciętnie mniej - 5 928 zł/mkw. Takie mieszkania są droższe, gdyż jest ich na rynku stosunkowo niewiele i również ze względu na standard wykończenia można je nazwać mianem apartamentów. Przeciętne ceny jednostkowe według powierzchni (w zł/mkw.)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu styczeń 2013 – styczeń 2014 (linia prosta obrazuje średnią na rynku –6 091 zł/mkw.) Średnie ceny nie najlepiej jednak charakteryzują opisywany rynek, ponieważ rozstęp cenowy był znaczny. Najniższa odnotowana cena jednostkowa lokalu wyniosła zaledwie 1 042 zł/mkw. i dotyczyła 3-pokojowego mieszkania nadającego się do generalnego remontu. Z kolei najwyższa cena jednostkowa 11 133 zł/mkw. dotyczyła lokalu mieszkalnego o wysokim standardzie w stosunkowo nowym budynku i w bardzo dobrej lokalizacji. Spośród zawartych w analizowanym czasie transakcji na lokalnym rynku wybrano te, które dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej i zostały użyte do porównań. Na rynku lokalnym odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału. Były to jednak przypadki sporadyczne i nie wpłynęły w istotny sposób na rynek nieruchomości lokalowych. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych analiz. Tak duża rozbieżność cen jednostkowych jest spowodowana, różnym typem zabudowy. Najniższe ceny osiągały lokale w blokach znajdujących się w złym stanie technicznym, standard lokali również był niski. Wyższe ceny natomiast odnosiły się do nieruchomości lokalowych w blokach zbudowanych po 1980 r., w których na bieżąco prowadzone były prace remontowe lub w nowych blokach zrealizowanych po 2000 r. Lokalizacja jest najważniejszą cechą rynkową, gdyż to ona w największym stopniu determinuje wartość lokalu. Największym zainteresowaniem nabywców cieszą się nieruchomości przylegające do terenów rekreacyjnych lub leśnych, które są bardzo dobrze skomunikowane z centrum usługowo-handlowym. Poza tym nie ma w okolicy uciążliwych zjawisk i obiektów przemysłowych. Stosunkowo wysoką wartość osiągają również nieruchomości położone w strefie śródmiejskiej, które mimo bliskiej odległości od centrum charakteryzują się brakiem terenów zielonych i rekreacyjnych, uciążliwościami komunikacyjnymi oraz w godzinach szczytu trudnym dojazdem do głównych arterii komunikacyjnych – korki. Niejednokrotnie na tych obszarach w sąsiedztwie znajdują się drogi o dużym natężeniu ruchu, na osiedlach występuje duża gęstość zabudowy oraz niewiele miejsc parkingowych. Mniejsze zainteresowanie można było zauważyć nieruchomościami charakteryzującymi się trudnościami komunikacyjnymi, szczególnie w wypadku transportu publicznego (komunikacji miejskiej) łączącego peryferia z centrum miasta, a także średnio rozwiniętą siecią placówek handlowo-usługowych i nielicznymi obiektami rekreacyjnymi. Z kolei najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości położone na obrzeżach miasta, mające zły dostęp do komunikacji miejskiej, infrastruktury handlowo-usługowej oraz edukacyjnej.

6 631 6 133

5 880 6 021 5 928

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

do 30 mkw. 30-50 mkw. 50-70 mkw. 70-90 mkw. powyżej 90mkw.





31

Kolejnym ważnym atrybutem jest otoczenie nieruchomości. Nieruchomości położone w zabudowie osiedlowej, z dostępem do pełnej infrastruktury cieszyły się największym zainteresowaniem kupujących. Dobre otoczenie charakteryzują nieruchomości położone w strefie mieszanej. Natomiast nieruchomości położone w pobliżu uciążliwych zakładów przemysłowych lub zabudowy przemysłowej osiągały niższe ceny transakcyjne przez potencjalnych klientów oceniane były jako mniej atrakcyjne. Analiza rynku lokalnego wykazała istnienie popytu na lokale 2- i 3-pokojowe. Lokale te charakteryzowała wysoka funkcjonalność (ustawne mieszkania), tj. oddzielne wejście do wszystkich pomieszczeń, jasna kuchnia oraz łazienka i WC osobno. Mniej transakcji odnosiło się do mieszkań w przypadku braku jednej lub dwóch z powyższych cech. Z kolei niedostateczną funkcjonalnością charakteryzują się lokale o ciemnej kuchni, amfiladowym układzie pomieszczeń oraz ze wspólnym pomieszczeniem – łazienka z wc. Mieszkania o powierzchni użytkowej mniejszej niż 30 m

2 nabywane są często przede wszystkim pod

wynajem. Tradycyjnie lokale na parterze i ostatnim piętrze są najtrudniej zbywalne i budzą najmniejsze zainteresowanie kupujących, bez względu na ich standard. Wiąże się to z przekonaniami potencjalnych nabywców, a także niektórymi cechami, chociażby tym, że mieszkania położone na najniższej kondygnacji były z reguły chłodniejsze w okresie grzewczym, a także częściej dokonywano w nich włamań, przez co niejednokrotnie montowano kraty lub żaluzje zewnętrzne w oknach. Mniej transakcji dotyczyło także lokali położonych najwyżej w budynkach nieposiadających windy, które w okresie letnim bardzo szybko się nagrzewają. Wspomniane cechy w rezultacie obniżają popyt na tego typu lokale. Najdroższe lokale charakteryzowały się wysokim standardem wykończenia lokalu: nowymi tynkami, brakiem pęknięć i zarysowań, stolarką okienną i drzwiową bez śladów zużycia, brakiem uszkodzeń podłóg, pełnym wyposażeniem w instalacje, telefon, domofon, lokal niewymagający kosztownych i czasochłonnych adaptacji. Brak jednej lub więcej z powyższych cech wpływał na cenę lokalu, charakteryzując się odpowiednio dobrym, średnim lub niskim standardem wykończenia lokalu. Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:

lokalizacja

otoczenie budynku

stan techniczny budynku

funkcjonalność lokalu

położenie lokalu na piętrze

standard wykończenia lokalu

wielkość lokalu Dla potrzeb szacowania przedmiotowego lokalu analizę rynku zawężono do okresu luty 2013 – styczeń 2014 r. Jednostką porównawczą zastosowaną w tej wycenie jest 1 m

2 powierzchni użytkowej lokalu.

Analiza czasowa cen transakcyjnych – ustalenie trendu czasowego cen transakcyjnych Trend czasowy, czyli ustalenie wpływu temporalnego na ceny nieruchomości, ustalono na podstawie dostępnych informacji, analizy rynku nieruchomości pochodzących od podmiotów – uczestników rynku nieruchomości oraz ośrodków naukowych zajmujących się rynkiem nieruchomości. Analiza kształtowania się cen nieruchomości opracowana m.in. przez Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Krajowy Rynek Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz innych uczestników rynku nieruchomości wskazuje, że po okresie szybkiego wzrostu cen w czasie wstępowania Polski do Unii Europejskiej daje się zaobserwować stabilizację rynku nieruchomości, jednak ze względu na trwający kryzys i dalsze pogarszanie się sytuacji gospodarczej ceny lokali mieszkalnych maleją, co potwierdza krzywa trendu o ujemnym nachyleniu zaprezentowana na poniższym wykresie.





32

Jednostkowe ceny transakcyjne lokali mieszkalnych (w zł/mkw.)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu kwiecień 2012 – luty 2014 Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych, jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za nieruchomości wykazały niewielką tendencję spadkową, w związku z czym ceny transakcyjne nieruchomości zostały odpowiednio skorygowane.

6.3 Metodyka wyceny

Po uwzględnieniu celu opracowania, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samym lokalu wycenianym, zastosowano do wyceny lokalu mieszkalnego – podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianego lokalu na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu lokali mieszkalnych reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to lokale były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z założonego zbioru (załączona tabela), współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym lokali. Wartość 1 m

2 szacowanego lokalu oblicza się na podstawie wzoru:

KuCWn

i

iśrw 1

Ww - wartość 1 m2 szacowanego lokalu (zł/m

2)

Cśr - średnia cena z bazy danych nieruchomości ui - współczynniki korygujące K - współczynnik eksperta

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

23 gru 11 1 kwi 12 10 lip 12 18 paź 12 26 sty 13 6 maj 13 14 sie 13 22 lis 13 2 mar 14 10 cze 14





33

WN = P x Ww

WN - wartość szacowanego lokalu P - powierzchnia lokalu Ww - wartość 1 m

2 szacowanego lokalu (zł/m

2)

Dla potrzeb analizy rynku dobierano lokale mieszkalne charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją. 6.4 Obliczanie wartości lokalu w podejściu porównawczym W oparciu o analizę rynku lokalnego można było ustalić poszczególne cechy mające wpływ na wartość lokalu.

Opis cech rynkowych

cechy rynkowe nieruchomości lokalowych

1 lokalizacja

bardzo dobra – nieruchomości położone w centrum dzielnicy/miasta, dobra – nieruchomości położone w bliskiej odległości od centrum dzielnicy/miasta, przeciętna – nieruchomości położone w strefie pośredniej pomiędzy centrum dzielnicy (miasta) a jej peryferiami, zła – nieruchomość położona na obrzeżach dzielnicy/miasta, zły dostęp do komunikacji miejskiej i sklepów zaopatrzenia.

2 otoczenie budynku

bardzo dobre – budynek położony w zabudowie jednorodnej, poczucie bezpieczeństwa, dobre – budynek położony w zabudowie mieszanej, poczucie bezpieczeństwa, przeciętne – położenie w zabudowie mieszanej, w pobliżu zabudowy przemysłowej, ograniczone poczucie bezpieczeństwa, złe – położenie w pobliżu uciążliwych zakładów przemysłowych lub zabudowy przemysłowej, brak poczucia bezpieczeństwa.

3 stan techniczny

budynku

bardzo dobry – budynek wybudowany w latach 70-tych i nast., technologią tradycyjną, wykończenie w nowych technologiach, ocieplenia budynków, instalacje według nowych standardów, konserwacja i remonty prowadzone na bieżąco, brak widocznych uszkodzeń i wad fizycznych, dobry – budynek wybudowany po roku 1950, technologia tradycyjna lub wielka płyta, instalacje tradycyjne, ocieplenia budynków, konserwacja i remonty prowadzone na bieżąco, niewielkie uszkodzenia, średni – budynek wybudowany po roku 1950, technologia wielkopłytowa, wykończenie i instalacje w starych technologiach, konserwacja i remonty prowadzone doraźnie, uszkodzenia (np. pęknięcia tynku w elewacji), zły – brak bieżącej konserwacji i remontów, brak ocieplenia budynku, widoczne uszkodzenia i wady konstrukcyjne.

4

funkcjonalność lokalu bardzo dobra – do wszystkich pomieszczeń wejście oddzielne, kuchnia jasna, łazienka, wc osobno, średnia – w przypadku braku jednej / dwóch z powyższych cech, zła – kuchnia ciemna, wc, łazienka razem, komunikacja niedogodna.

5 położenie lokalu na

piętrze

najkorzystniejsze – z analizy wynika, że najkorzystniejsze położenie to I-II p. średnie – to piętra pośrednie, niekorzystne – parter i ostatnie piętro.

6 standard

wykończenia lokalu

wysoki – tynki nowe, brak pęknięć i zarysowań, stolarka okienna i drzwiowa bez śladów zużycia, brak uszkodzeń, podłogi – panele, terakota, pełne wyposażenie w instalacje, telefon, domofon, lokal nie wymaga kosztownych i czasochłonnych adaptacji, dobry - brak jednej/dwóch z powyższych cech, średni – brak połowy z powyższych cech, niski – brak więcej niż połowy z powyższych cech.

7 wielkość lokalu (pow.

użytkowa)

bardzo dobra – lokale o pow. pomiędzy 50 do 65 m2 ,

dobra – to powierzchnia pomiędzy 35 - 50 m2,

zła – powyżej 65 m2 lub lokale do 35 m

2.





34

Na podstawie analizy transakcji nieruchomości lokalowych w przyjętym obszarze rynku lokalnego

przyjęto następujące wagi cech rynkowych:

lp. cecha waga cechy

1 lokalizacja 30%

2 otoczenie budynku 25%

3 stan techniczny budynku 15%

4 funkcjonalność lokalu 10%

5 położenie lokalu na piętrze 10%

6 standard wykończenia lokalu 5%

7 wielkość lokalu 5%

100%

Określenie wartości szacowanego lokalu mieszkalnego

Szacowany lokal mieszkalny cechuje się następującymi atrybutami:

lp. cecha szacowany lokal

1 lokalizacja dobra

2 otoczenie budynku przeciętne

3 stan techniczny budynku średni

4 funkcjonalność lokalu średnia

5 położenie lokalu na piętrze niekorzystne

6 standard wykończenia lokalu średni

7 wielkość lokalu dobra

Cechy analizowanego rynku

Liczba transakcji w próbce 15

Okres monitorowania [mies.] 13

Cena maksymalna - C max 5 564,58 zł

Cena minimalna - C min 3 915,61 zł

Cena średnia - C śr 5 098,45 zł

Granica górna zakresu [C max / C śr] 1,0914

Granica dolna zakresu [C min / C śr] 0,7680

Cena maksymalna - Cmax

Cena minimalna - Cmin

Cena średnia - C śr

Ceny 5 564,58 zł 3 915,61 zł 5 098,45 zł

3 000,00 zł

3 500,00 zł

4 000,00 zł

4 500,00 zł

5 000,00 zł

5 500,00 zł

6 000,00 zł

Ceny





35

Charakterystyka szacowanego lokalu w odniesieniu do przyjętych cech

lp. cecha waga cechy cechy szac. nier. zakres

MAX MIN Ui

1 lokalizacja 30% dobra 0,3274 0,2304 0,2951

2 otoczenie budynku 25% przeciętne 0,2729 0,1920 0,2190

3 stan techniczny budynku 15% średni 0,1637 0,1152 0,1314

4 funkcjonalność lokalu 10% średnia 0,1091 0,0768 0,0930

5 położenie lokalu na piętrze 10% niekorzystne 0,1091 0,0768 0,0768

6 standard wykończenia lokalu 5% średni 0,0546 0,0384 0,0438

7 wielkość lokalu 5% dobra 0,0546 0,0384 0,0465

RAZEM 100% 1,0914 0,7680 0,9056

KuCWn

i

iśrw 1

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. K = 1,00. Wartość rynkowa (Ww) 1 m

2 szacowanego lokalu wynosi:

∑ Ui = 0,9056

C śr = 5 098,45 zł

K = 1,00

Ww [zł/m2] = 4 617,16 zł

Wartość szacowanego lokalu wynosi:

P [m2] = 36,62

Ww 1 m2 = 4 617,16 zł

WN = 169 080,40 zł

lokalizacjaotoczeniebudynku

stantechnicznybudynku

funkcjonalność lokalu

położenielokalu napiętrze

standardwykończenia

lokalu

wielkośćlokalu

MAX 0,3274 0,2729 0,1637 0,1091 0,1091 0,0546 0,0546

MIN 0,2304 0,1920 0,1152 0,0768 0,0768 0,0384 0,0384

Ui 0,2951 0,2190 0,1314 0,0930 0,0768 0,0438 0,0465

0,0000

0,0500

0,1000

0,1500

0,2000

0,2500

0,3000

0,3500





36

Po zaokrągleniu:


7. OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI

Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB), przynależności i pożytków. Art. 948. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. 7.1 Obliczanie wartości składnika gruntowego

Dla określenia wartości gruntu zastosowano: podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej szacowanych składników dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z założonego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości gruntowych. Wartość szacowanych składników określono w oparciu o wartość 1 m

2 powierzchni gruntu.

Wartość 1 m

2 szacowanego prawa oblicza się na podstawie wzoru:

KuCWn

i

iśrg 1

Wg - wartość 1 m2 szacowanego prawa (zł/m

2),

Cśr - średnia cena 1 m2 gruntu, określona na podstawie próbki reprezentatywnej,

ui - współczynniki korygujące, odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych, n - liczba współczynników odpowiadająca liczbie cech rynkowych nieruchomości, K - współczynnik odzwierciedlający szczególne cechy nieruchomości (współczynnik eksperta). Wartość rynkowa szacowanych składników określona zostanie w oparciu o formułę:

WG = P x Wg gdzie: WG - szacowana działka gruntu, P - powierzchnia nieruchomości, Wg - wartość 1 m

2 szacowanego prawa (zł/m

2).





37

Dla potrzeb analizy rynku dobierano grunty charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp. Procedura wyceny Zastosowana metoda wyceny określiła rodzaj i kolejność czynności składających się na procedurę dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Czynności te obejmowały przeprowadzenie wizji lokalnej wycenianej nieruchomości, zapoznanie się z dostępną dokumentacją techniczną, geodezyjną i prawną umożliwiającą określenie stanu nieruchomości, a także uzyskanie danych dotyczących cen nieruchomości. 7.2 Obliczanie WG – prawo użytkowania wieczystego gruntu Na szacowany grunt składa się działka gruntu oddana w użytkowanie wieczyste nr: 199/1 o powierzchni 1 155,00 m

2, posiadająca założoną księgę wieczystą nr KR1P/00075037/9, prowadzoną przez Sąd

Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji: 1. lokalizacja działki 2. otoczenie działki 3. uzbrojenie 4. użyteczność 5. stan zagospodarowania działki 6. wielkość działki Rynek nieruchomości niezabudowanych Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu na terenie województwa małopolskiego. W próbce tej umieszczono wyłącznie transakcje wolnorynkowe. Dane uzyskano z aktów notarialnych zgromadzonych w urzędach poszczególnych miast. Na poziom cen na rynku opisywanych nieruchomości oprócz czynników zewnętrznych, mają wpływ rynkowe cechy nieruchomości. Przeanalizowano transakcje rynkowe, które zawarto w latach 2012-2013. W bazie danych znalazło się 15,8 tys. transakcji kupna/sprzedaży gruntów niezabudowanych. W opisywanym okresie na rynku sprzedawano nieruchomości niezabudowane o średniej powierzchni 4 753 mkw. Najmniejsza sprzedana działka miała zaledwie 21 mkw., natomiast największa aż 98 896 mkw. Transakcje dotyczyły działek będących zarówno przedmiotem prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego. Pierwsze z nich stanowiły 97% transakcji – a więc zdecydowaną większość, natomiast prawo użytkowania wieczystego to pozostałe 3% rynku. Warto zaznaczyć, że zaobserwowano istotną rozbieżność pomiędzy średnimi powierzchniami sprzedanych działek własnościowych – 4 735 mkw., a tych w użytkowaniu wieczystym – 5 346 mkw. Jak wynika z badania cen transakcyjnych przeciętna cena jednostkowa gruntów będących w użytkowaniu wieczystym była wyższa od średniej ceny jednostkowej działek, do których przysługiwało prawo własności. Taka zależność może dziwić, jednak należy pamiętać o tym, że na rynku zdecydowanie dominują transakcje prawem własności. Ze względu na to, że stanowiły one aż 97% umów są one również bardziej różnorodne, także pod względem przeznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a w wypadku ich braku w studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że większość „tańszych” gruntów – przeznaczonych pod zieleń, komunikację czy działek rolnych odnosiła się do prawa własności, co obniżało przeciętną cenę jednostkową. Z drugiej strony transakcje prawem użytkowania wieczystego obserwowano przede wszystkim w centrach dużych miast, tym samym sprzedane działki charakteryzowała zazwyczaj atrakcyjna lokalizacja, która w istotny sposób wpływa na wartość nieruchomości. Dodatkowo sprzedane działki będące w użytkowaniu wieczystym przeznaczone były przede wszystkim pod: budownictwo mieszkaniowe wysokiej i niskiej intensywności, handel i usługi oraz przemysł, co oznacza, że średnia wartość jednostkowa takich gruntów była wyższa. Biorąc pod uwagę powyższe informacje nie można przyjąć wprost, że ceny gruntów będących w użytkowaniu wieczystym są wyższe od tych, do których przysługuje prawo własności. Przede wszystkim ze względu na bardzo duże zróżnicowanie cech, które wpływają na wartość nieruchomości.





38

Aby lepiej scharakteryzować zależność pomiędzy oboma tymi prawami do nieruchomości należy przeprowadzić pogłębioną analizę rynku, która została opisana poniżej. Spośród transakcji gruntami niezabudowanymi wybrano te, które dotyczyły prawa użytkowania wieczystego (dla przypomnienia stanowiły one zaledwie 3% wszystkich umów). Kolejno analizowano poszczególne typy transakcji ze względu na takie cechy działek jak: lokalizacja, otoczenie, wielkość działki, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego, i szukano transakcji najbardziej podobnych, ale odnoszących się do prawa własności (jedyną cechą różniącą nieruchomości był rodzaj prawa im przysługujący). Po wybraniu kilkudziesięciu „par” (typów) podobnych nieruchomości określono zależność pomiędzy przeciętną ceną jednostkową prawa użytkowania wieczystego i prawa własności. Jak wynika z danych, zależność cenowa pomiędzy dwoma opisywanymi prawami jest bardzo różnorodna. Z jednej strony na rynku doszło do transakcji działkami, w których średnia wartość prawa własności przewyższała przeciętną dla prawa użytkowania wieczystego – takie typy transakcji dominowały – stanowiły 85% rynku. Największą różnicę tego typu odnotowano w Krakowie, gdzie za metr kwadratowy konkretnego typu działki będącej przedmiotem praw własności płacono aż 340,59 zł, zaś podobna działka będąca w użytkowaniu wieczystym kosztowała już tylko 115,54 zł. Pozostałe 15% analizowanych typów sprzedanych działek odnosiło się do sytuacji, w której to prawo użytkowania wieczystego było droższe niż prawo własności. Ogółem, biorąc pod uwagę wszystkie powyższe zależności widać, że relacja ceny prawa użytkowania wieczystego do prawa własności wynosi średnio 0,892545541, co po zaokrągleniu daje wartość 0,9. W związku z czym do dalszych obliczeń przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej można przyjąć zarówno transakcje dotyczące prawem użytkowania wieczystego, jak i prawem własności, należy je jednak skorygować ustalonym powyżej współczynnikiem. Przy obliczaniu wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu przyjęto więc współczynnik korygujący transakcje nieruchomościami stanowiącymi własność na przedmiot użytkowania wieczystego wynoszący 0,9. Następnym etapem analizy transakcji było ustalenie wewnętrznych rozkładów cech rynkowych:

Stany cech rynkowych

cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

bardzo dobra przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo – usługowych, obiektów oświatowych, placówek ochrony zdrowia, siedzib administracji samorządowej,

dobra w odległości ok. 1000 – 5000 m od centrum miasta/dzielnicy, 500 m od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych, siedzib administracji, placówek oświatowych,

zadowalająca w odległości ponad 5 km od centrum miasta/dzielnicy, powyżej 500 m od przystanków komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych,

zła przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od centrum miasta/dzielnicy, przystanków komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich.

2 otoczenie

bardzo dobre otoczenie tego samego rodzaju, okolica zadbana, poczucie bezpieczeństwa, bliskość terenów zielonych, np. parki, skwery, ogródki działkowe,

dobre sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji z dominującą funkcją charakteryzowanej działki, brak uciążliwości w działalności czy bytowaniu, mało zieleni w bliskim sąsiedztwie,

dostateczne sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji, mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, hałas uliczny i spaliny, immisje z działalności zakładów (hałas),

złe w otoczeniu czynniki stwarzające uciążliwe warunki działalności czy bytowania, hałas uliczny i spaliny, szkodliwe immisje z działalności zakładów.

3

uzbrojenie

pełne w zależności od funkcji są to wszystkie niezbędne media podnoszące standard działalności, produkcji, bytowania: (W, CW, ZW, E, K, G, urządzenia teletechniczne),

częściowe dostępne tylko częściowo elementy uzbrojenia, niezbędne do prowadzenia działalności, bytowania; (W, E, K),

podstawowe konieczność doprowadzenia podstawowych elementów uzbrojenia, dostępna jedynie elektryczność (E),

brak nieuzbrojona, brak dostępu do instalacji,

W - wodociąg, CW - ciepła woda, ZW - zimna woda, E - elektryczność, K - kanalizacja sanitarna, G - gaz.

4 użyteczność (zapotrzebo-

wanie) na

- odzwierciedla możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium, jeśli brak obowiązującego planu.

bardzo dobra działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową, mieszkalnictwo, działalność produkcyjną o niskiej uciążliwości, zerowej emisji,





39

rynku lokalnym

dobra działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową lub tylko mieszkaniową,

zła działki pod działalność produkcyjną o wysokiej uciążliwości, przeznaczenie doraźne, działka nie nadaje się do zainwestowania,

5 stan

zagospodaro-wania działki

bardzo dobry teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów do realizacji planowanych inwestycji, bardzo dobre możliwości ergonomicznego zagospodarowania działki, droga dojazdowa oświetlona,

dobry teren lekko nachylony, dogodny dojazd i dostęp, możliwość dogodnego i ergonomicznego zagospodarowania działki,

przeciętny brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany, droga dojazdowa gruntowa,

zły teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd do nieruchomości,

6 wielkość działki

bardzo dobra kształt regularny, powierzchnia gruntu powyżej 3 000 m2

dobra kształt regularny, powierzchnia gruntu 2 000 – 3 000 m2,

średnia kształt nieregularny, powierzchnia pomiędzy 1 000 – 2 000 m2,

zła kształt nieregularny, powierzchnia bardzo duża lub bardzo mała.

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości i małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych, dla celów niniejszego opracowania wykorzystano tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego zinterpretowania tych przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy – atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości. Wagi cech rynku lokalnego – na podstawie dalszej analizy rynku lokalnego, informacji pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz własnego wywiadu środowiskowego określono następujące wagi cech rynkowych:

Podział cech rynkowych

Lp. Cecha Waga cechy

1 lokalizacja 35%

2 otoczenie 20%

3 uzbrojenie terenu 15%

4 użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym 15%

5 stan zagospodarowania 10%

6 wielkość działki 5%

Suma 100%

Cechy analizowanego rynku

1 Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej 12

2 Termin monitorowania transakcji 16

3 Cena maksymalna – Cmax (zł/m2) 383,66 zł

4 Cena minimalna – Cmin (zł/m2) 211,65 zł

5 Cena średnia – Cśr (zł/m2) 306,43 zł

6 Granica górna – Gg 1,2520

7 Granica dolna – Gd 0,6907





40

Obliczanie wartości 1 m

2 użytkowania wieczystego gruntu (Wg)

Lp. Rodzaj cechy Waga

współczynnika Cechy szac.

działki

Zakres współczynników

Współczynnik ui

MAX MIN

1 lokalizacja 35% dobra 0,4382 0,2418 0,3727

2 otoczenie 20% dostateczne 0,2504 0,1381 0,1755

3 uzbrojenie terenu 15% pełne 0,1878 0,1036 0,1878

4 użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym

15% dobra 0,1878 0,1036 0,1457

5 stan zagospodarowania 10% bardzo dobry 0,1252 0,0691 0,1252

6 wielkość działki 5% średnia 0,0626 0,0345 0,0439

∑ 100% 1,2520 0,6907 1,0508

KuCWn

i

iśrg 1

Cena maksymalna – Cmax (zł/m2)

Cena minimalna – Cmin (zł/m2)

Cena średnia – Cśr (zł/m2)

Serie1 383,66 zł 211,65 zł 306,43 zł

0,00 zł

50,00 zł

100,00 zł

150,00 zł

200,00 zł

250,00 zł

300,00 zł

350,00 zł

400,00 zł

450,00 zł

lokalizacja otoczenieuzbrojenie

terenu

użyteczność(zapotrzebowanie) na rynku

lokalnym

stanzagospodarow

ania działki

wielkośćdziałki

MAX 0,4382 0,2504 0,1878 0,1878 0,1252 0,0626

MIN 0,2418 0,1381 0,1036 0,1036 0,0691 0,0345

Współczynnik ui 0,3727 0,1755 0,1878 0,1457 0,1252 0,0439

0,0000

0,0500

0,1000

0,1500

0,2000

0,2500

0,3000

0,3500

0,4000

0,4500

0,5000





41

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. K = 1,00. Wartość rynkowa 1 m

2 (Wg) szacowanego prawa użytkowania wieczystego gruntu:

C średnia = 306,43 zł

suma ui = 1,0508 K = 1,00

Wg [zł/m2] = 321,99 zł

Wartość szacowanego prawa użytkowania wieczystego WG wynosi:

P [m2] = 1155

Wg = 321,99 zł Wsp. kor. UW = 0,9

WG = 334 708,61 zł

Określenie wartości udziału związanego z własnością szacowanego lokalu mieszkalnego Udział w gruncie związany z własnością szacowanego lokalu mieszkalnego ustalony został jako ułamek 8/1000 części, stąd wartość gruntu związana z własnością szacowanego lokalu mieszkalnego WGU wyniesie:

WGU = 8/1000 x WG

WGU = 2 677,67 zł

Po zaokrągleniu wartość składnika użytkowania wieczystego gruntu związana z własnością szacowanego lokalu mieszkalnego WGU wynosi:

2 678 zł dwa tysiące sześćset siedemdziesiąt osiem złotych

7.3 Określenie wartości składnika budowlanego (lokal z wyłączeniem gruntu) Wartość składnika budowlanego WB określona zostanie jako różnica wartości prawa własności nieruchomości lokalowej WN i wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością szacowanego lokalu mieszkalnego WGUWU:

WB = WN – WGU

WN = 169 080 zł

WGU = 2 678 zł

WB = 166 402 zł

Wartość składnika budowlanego w nieruchomości lokalowej WB wynosi:

166 402 zł sto sześćdziesiąt sześć tysięcy czterysta dwa złote





42

7.4 Przynależności, pożytki 1. Przynależności - zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, niebędące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski: Przedmiotowa nieruchomość posiada pomieszczenie przynależne – piwnicę o pow. 1,04 m

2.

2. Pożytki, zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wnioski: Biorąc pod uwagę powyższe, pożytkami z szacowanej nieruchomości mogą być pożytki prawa – dochód z czynszu za najem lokalu mieszkalnego. Szacowany lokal nie jest przedmiotem najmu.

8. WYNIK KOŃCOWY I WNIOSKI

Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości lokalowej, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową szacowanej nieruchomości lokalowej określono w wysokości:


Na oszacowaną wartość nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:

wartość gruntu: ułamkowa część w gruncie – 8/1000 części: 2 678 zł,

wartość budowli i innych urządzeń: 166 402 zł,

przynależności: lokal posiada przynależność – piwnicę o pow. 1,04 m2,

pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu.

Bytom, 11.03.2014r. mgr Mirosław Zych, nr uprawnień 3955

biegły sądowy



http://pl.wikipedia.org/wiki/Kodeks_cywilny

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rzecz_ruchoma&action=edit

http://pl.wikipedia.org/wiki/Rzecz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynno%C5%9B%C4%87_prawna

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Obr%C3%B3t_prawny&action=edit

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kodeks_cywilny

http://pl.wikipedia.org/wiki/Doch%C3%B3d

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynsz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Najem

http://pl.wikipedia.org/wiki/Prawo



43

Obliczona wartość nieruchomości jest zgodna z tendencjami i koniunkturą na rynku nieruchomości. Przyjęte cechy mające wpływ na wartość nieruchomości lokalowej są zgodne z preferencjami i oczekiwaniami nabywców. Określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa odnosi się do aktualnego (na dzień oględzin) stanu nieruchomości. Oszacowana wartość jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), uwzględnia atrybuty nieruchomości, m. in. takie jak: lokalizacja, otoczenie, stan techniczny itp.

9. KLAUZULE

a) niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym,

b) powierzchnię ustalono na podstawie dokumentacji prawnej. Istnieje niezgodność pomiędzy treścią działu I – Oznaczenie nieruchomości KW z rzeczywistym stanem dotyczącym powierzchni użytkowej lokalu, powierzchni piwnicy oraz powierzchni obszaru lokalu. W KW widnieje obszar wynoszący 36,97 m

2, natomiast jak ustalono u zarządcy i administratora budynku ADM „Domena” w Krakowie, była

przeprowadzona inwentaryzacja i aktualne powierzchnie wynoszą: powierzchnia użytkowa lokalu 36,62 m


2 oraz łączny obszar wynoszący 37,66 m

2. Nowy nabywca

nieruchomości stanowiącej odrębną nieruchomość lokalową winien ujawnić prawidłowe powierzchnie użytkowe, zgodne z przeprowadzoną inwentaryzacją przez ADM „Domena” w Krakowie. Ponadto w dziale I – Sp zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a który obecnie wynosi 8/1000. Do obliczeń zostały przyjęte wartości powierzchni, zgodne z aktualnym stanem wynikającym z przeprowadzonej inwentaryzacji.

c) do operatu został dołączony oraz przekazany do organu prowadzącego ewidencję gruntów, wyciąg z operatu szacunkowego,

d) operat można wykorzystać wyłącznie do celu w jakim został sporządzony, nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w celu szacowania,

e) niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji,

f) stan techniczny wycenianego lokalu oraz budynku został określony tylko dla celu szacowania i nie jest ekspertyzą,

g) rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarte w nich stan prawny oraz techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia,

h) oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.

10. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW

1) kserokopia odpisu księgi wieczystej 2) tabele transakcji 3) rzut lokalu 4) rzut piwnicy

Bytom, marzec 2014r.



O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...

Documents

Transcript of O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...