O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...

COMES CONSULTING Wycena Nieruchomości Mirosław Zych

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH I ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI MIESZKALNYMI POŁOŻONYMI PRZY UL. ŚLĄSKIEJ 21 W KOCHANOWIE

KW Nr KR2K/00020709/3

SYGN. AKT KM 2181/13, KM 2182/13

O P E R A T P R Z Y G O T O W A N Y P R Z E Z

autor operatu mgr Mirosław Zych (REV)

RECOGNISED EUROPEAN VALUER BIEGŁY SĄDOWY

B y t o m , l i p i e c 2 0 1 4 r .

COMES CONSULTING Wycena Nieruchomości Mirosław Zych

Bytom, Drzymały 2, tel./fax 32 281 79 14, 604 722 080 www.comescon.pl / [email protected] / [email protected]

NIP 626 219 65 56 / REGON 240252684 nr rachunku : 20 1050 1230 1000 0023 0115 0708

COMES CONSULTING

WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych

http://www.comescon.pl/

mailto:[email protected]

Operat szacunkowy: Kochanów, ul. Śląska 21, KW nr KR2K/00020709/3

COMES CONSULTING WYCENA NIERUCHOMOŚCI Mirosław Zych Bytom, Drzymały 2, tel./fax 32 281 79 14, 604 722 080; www.comescon.pl / [email protected]

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

I. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny są niezabudowane i zabudowane nieruchomości gruntowe składające się z działek gruntu nr 70/33, 103/1, 103/2, 103/3, 103/4, 103/6 i 103/7 o łącznej powierzchni 6 752 m

2. Działki nr 103/1

i 103/2 zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na działce nr 103/2 znajduje się budynek mieszkalny, dwupiętrowy, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczony, położony w Kochanowie przy ul. Śląskiej 21 o pow. użytkowej 280,07 m

2. Na działce nr 103/1 znajduje się budynek mieszkalny

parterowy, z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczony (bez nadanego numeru porządkowego, zaadaptowany z budynku gospodarczego) o pow. użytkowej 95,68 m

2 oraz tymczasowy obiekt budowlany –

blaszany garaż - budynek nietrwale związany z gruntem. Działki nr 103/4 i 103/3 są niezabudowane. Natomiast działki nr 103/6, 70/33 i 103/7 stanowią drogi dojazdowe do w/w działek. Szacowana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KR2K/00020709/3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach.

Działka nr 103/2 Działka nr 103/1






3

Działka nr 103/6 Działka nr 103/7 i 70/33

II. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w w/w nieruchomości gruntowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

III. OSZACOWANA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

855 501 złosiemset pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset jeden złotych





4

Na oszacowaną wartość składa się: Wartość rynkowa części nieruchomości – działki nr 103/1, 70/33, 103/7 :

233 815 zł dwieście trzydzieści trzy tysiące osiemset piętnaście złotych

Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:

wartość gruntu: 174 620 zł

wartość budowli i innych urządzeń: 59 195 zł

przynależności: strych

pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Wartość rynkowa części nieruchomości – działka nr 103/2 :

385 128 zł trzysta osiemdziesiąt pięć tysięcy sto dwadzieścia osiem złotych




przynależności: strych, piwnica

pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wartość rynkowa części nieruchomości – działka nr 103/3 :

63 336 zł sześćdziesiąt trzy tysiące trzysta trzydzieści sześć złotych



wartość budowli i innych urządzeń: brak

przynależności: brak


157 590 zł sto pięćdziesiąt siedem tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt złotych






15 632 zł piętnaście tysięcy sześćset trzydzieści dwa złote










5

IV. DATA WYCENY

Data, na którą określono wartość nieruchomości: 29.07.2014r.

V. AUTOR OPERATU

autor operatu mgr Mirosław Zych (REV)

RECOGNISED EUROPEAN VALUER BIEGŁY SĄDOWY

Bytom, lipiec 2014 r.





6

SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2

1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 7

1.1 Przedmiot operatu 7

1.2 Zakres operatu 7

2 CEL WYCENY 8

3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE 8

3.1 Podstawa formalna 8

3.2 Podstawa prawna wyceny 9

3.3 Źródła informacji i materiały źródłowe 9

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 10

5 DANE O PRZEDMIOCIE WYCENY 10

5.1 Stan nieruchomości 10

5.1.1 Stan prawny według księgi wieczystej 10

5.1.2 Stan według ewidencji gruntów i budynków 12

5.2 Określenie przeznaczenia nieruchomości 14

5.3 Lokalizacja 14

5.4 Opis przedmiotu wyceny 19

5.4.1 Opis działek gruntu 19

5.4.2 Opis budynków 25

6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 56

6.1 Uwagi ogólne 56

6.2 Segmentacja rynku nieruchomości 56

6.3 Charakterystyka przyjętego rynku nieruchomości 57

6.4 Analiza rynku nieruchomości 59

6.5 Metodyka wyceny 66

7 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 1 68

7.1 Określenie wartości wydzielonych składników nieruchomości 72

8 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 2 76

8.1 Określenie kosztów robót budowlanych 80

8.2 Określenie kosztów dokumentacji i nadzoru 81

8.3 Określenie zysku inwestora 81

8.4 Określenie wartości rynkowej nieruchomości wg stanu na dzień wyceny 81


9 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 3 – NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 103/3 86


10 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 4 – NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 103/4 90


11 OBLICZANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 5 – NIEZABUDOWANA DZIAŁKA NR 103/6

– DROGA DOJAZDOWA DO POZOSTAŁYCH DZIAŁEK 94


12 WYNIK KOŃCOWY 98

13 KLAUZULE 99

14 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW 99





7

1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1 Przedmiot operatu Przedmiotem wyceny są niezabudowane i zabudowane nieruchomości gruntowe składające się z działek gruntu nr 70/33, 103/1, 103/2, 103/3, 103/4, 103/6 i 103/7 o łącznej powierzchni 6 752 m

2. Działki nr 103/1

i 103/2 zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na działce nr 103/2 znajduje się budynek mieszkalny, dwupiętrowy, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczony, położony w Kochanowie przy ul. Śląskiej 21 o pow. użytkowej 280,07 m

2. Na działce nr 103/1 znajduje się budynek mieszkalny

parterowy, z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczony (bez nadanego numeru porządkowego, zaadaptowany z budynku gospodarczego) o pow. użytkowej 95,68 m

2 oraz tymczasowy obiekt budowlany –

blaszany garaż - budynek nietrwale związany z gruntem. Działki nr 103/4 i 103/3 są niezabudowane. Natomiast działki nr 103/6, 70/33 i 103/7 stanowią drogi dojazdowe do w/w działek. Szacowana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KR2K/00020709/3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach.



Działka nr 103/6 Działka nr 103/7 i 70/33





8

1.2 Zakres operatu Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej w w/w nieruchomości, według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień wyceny.

2 CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w w/w nieruchomości gruntowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

3 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE

3.1 Podstawa formalna Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Marcin Leśniak Kancelaria Komornicza, ul. Grzegórzecka 102/2, 31-559 Kraków Sygn. akt KM 2181/13, KM 2182/13





9

3.2 Podstawa prawna wyceny Wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. Są to te źródła prawa, które w sposób bezpośredni wpływają na merytoryczną treść opracowania i warunkują jego poprawną formalną treść.

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.)

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późn. zm.).

Podstawy merytoryczne wyceny i materiały pomocnicze:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.),

2. Ustawa z dnia 17 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.),

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 z 15 czerwca 2002r., poz. 690 z późn. zm.),

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 z dnia 18 maja 1964 r., poz. 93 z późn. zm.),

5. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny o charakterze not interpretacyjnych oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wyd. VIII poszerzone, Warszawa 2004r. – dotychczasowe, w części określonej w Uchwale nr 27/07 Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 12-13 grudnia 2007 roku, o charakterze tymczasowych not interpretacyjnych,

6. Europejskie Standardy Wyceny 2000 (wydanie polskie); Warszawa 2001, 7. Międzynarodowe Standardy Wyceny (wydanie polskie); Warszawa 2005, 8. Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” -

2001r., 9. E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext, Warszawa 2004 r., 10. Wycena nieruchomości; wydanie polskie; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych, Warszawa 2000, 11. R. Cymerman, A. Hopfer; System i procedury szacowania nieruchomości, Olsztyn – Zielona Góra

1999, 12. A. Hopfer, M. Krawczyk, S. Źróbek; Zasady gospodarki przestrzennej i szacowania nieruchomości,

Zielona Góra 1997, 13. NIERUCHOMOŚĆ, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, 14. Notowania Rynku Nieruchomości, C.H. Beck, 15. Nieruchomości, C.H. Beck.

3.3 Źródła informacji i materiały źródłowe

a) dokumentacja ewidencji gruntów i budynków, b) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, c) wizja lokalna, w ramach której dokonano oględzin nieruchomości, d) informacje z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, od zarządców nieruchomości, e) dokumentacja stanu prawnego nieruchomości, f) zbiór transakcji udostępniony przez Starostwo Powiatowe w Krakowie, Wydział Geodezji i Kartografii, g) internetowe źródła informacji, h) Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO Sekocenbud.





10

4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 29.07.2014r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości (przedmiotu wyceny)

22.07.2014r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 22.07.2014r.

Data sporządzenia wyceny 29.07.2014r.

5 DANE O PRZEDMIOCIE WYCENY

5.1 Stan nieruchomości 5.1.1 Stan prawny według księgi wieczystej Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach, KW Nr KR2K/00020709/3 Typ księgi: nieruchomość gruntowa DZIAŁ I: OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Województwo: małopolskie Powiat krakowski Gmina Zabierzów Miejscowość: Kochanów Nr działki: 70/33 Położenie: 1 Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/1 Nr działki: 103/1 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: S-Sady Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/2 Nr działki: 103/2 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: S-Sady Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/3 Nr działki: 103/3 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: B - grunty rolne zabudowane Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/4 Nr działki: 103/4 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: R - grunty orne





11

Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/6 Nr działki: 103/6 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: R - grunty orne Identyfikator działki: 120616_2.0011.103/7 Nr działki: 103/7 Numer obrębu ewidencyjnego 0011 Nazwa obrębu ewidencyjnego Kochanów Położenie: 1 Sposób korzystania: S-Sady Obszar: 0,6768 ha

DZIAŁ I: SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ Rodzaj prawa: uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej Treść prawa: nieodpłatne prawo przeprowadzenia mediów narożnikiem działki nr 103/5 obj.

kr2k/55738/9 pasem zaznaczonym na kserokopii mapy stanowiącym załącznik nr 1 do umowy sprzedaży (to jet trójkątem o dwóch bokach o długości 9m stanowiących granicę działki nr 103/5 z działką nr 103/6 i 103/4)na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 103/4 przy każdorazowym obowiązku przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po przeprowadzeniu prac doprowadzających media .

DZIAŁ II: WŁASNOŚĆ Właściciel: wielkość udziału w prawie: 1/1 Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Osoba fizyczna Krzysztof Sarna (Andrzej, Aleksandra) PESEL 69093000195 Małgorzata Sarna (Marian, Józefa) PESEL 76021004321 DZIAŁ III: PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Numer wpisu: 2 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez

działkę nr 103/6 pasem o szerokości 6m zaznaczonym na kserokopii mapy stanowiącym załącznik nr 1 do umowy sprzedaży oraz przeprowadzenia wszelkich mediów całą jej szerokością na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 103/5 obj. KR2K/00055738/9.

Numer wpisu: 5 Rodzaj wpisu: ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Treść wpisu: wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku niżej wymienionego wierzyciela do

sygn. akt KM 2181/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Bank Zachodni WBK Spółka

Akcyjna, Wrocław Numer wpisu: 6 Rodzaj wpisu: ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości z wniosku niżej wymienionego

wierzyciela do sygn. akt KM 2182/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Bank Zachodni WBK Spółka

Akcyjna, Wrocław DZIAŁ IV: HIPOTEKA Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 1 694 338,00





12

Waluta sumy: zł Odsetki: zmienne Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: kredyt wraz z odsetkami Termin zapłaty: 2031-10-15 Rodzaj zmiany: zmiana hipoteki umownej zwykłej na hipotekę umowną kaucyjną w wyniku odłączenia części nieruchomości hipoteka umowna kaucyjna stała się

hipoteką umowną łączną kaucyjną zmiana hipoteki umownej łącznej kaucyjnej na umowną kaucyjną Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Kredyt Bank SA III Oddział

w Krakowie, Warszawa UWAGA! Istnieje rozbieżność pomiędzy stanem faktycznym a zapisem w Dziale I – Oznaczenie nieruchomości księgi wieczystej – działki nr 103/1 i 103/2 w rzeczywistości zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Właściciel powinien uzgodnić treść KW ze stanem faktycznym. Ponadto łączna powierzchnia działek jest niezgodna z powierzchnią ujawnioną w ewidencji gruntów – 6 752 m

2.

Służebność gruntowa przechodu, przejazdu jest nieodpłatna i nie będzie brana pod uwagę w dalszej części obliczeń. Na działce posadowiony jest słup niskiego napięcia – brak służebności na działce – służący właścicielom działki, nie będzie brany pod uwagę w dalszej części obliczeń. 5.1.2 Stan według ewidencji gruntów i budynków





13

UWAGA! Na terenie Gminy Zabierzów nie jest prowadzony rejestr budynków. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów w załączeniu.





14

5.2 Określenie przeznaczenia nieruchomości

Obszar, na którym zlokalizowana jest szacowana nieruchomość, jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr XII/64/03 Rady Gminy w Zabierzowie z dnia 30-05-2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Kochanów i Zabierzów w Gminie Zabierzów) szacowane działki nr 103/2, 103/3, 103/6 w całości leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług - nieuciążliwej działalności usługowej („M1U”). Działka nr 103/4 położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług – nieuciążliwej działalności usługowej („M1U”), w pozostałej części działka ujęta jest w terenach lasów i zieleni ochronnej („ZL”). Nie dopuszcza się zalesienia gruntów położonych w miejscach o wysokich walorach krajobrazowych. Tereny te powinny być bezwzględnie chronione przed zmianą użytkowania. Działka 70/33 i 103/7 (w północnej części) – w całości i nr 103/1 (w części północnej pow. ok. 0,006 ha) przylegają do drogi i ujęte są w terenach komunikacji (symbol planu „KGP”) to tereny dróg i ulic („KGP”, „KZ”, „KG”, „KG/KZ” i „KL” oraz bez oznaczenia liniowego), to drogi i ulice publiczne wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej nie związanymi z funkcją komunikacyjną oraz zielenią, a w pozostałej części działka 103/1 położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług - nieuciążliwej działalności usługowej („M1U”). 5.3 Lokalizacja Nieruchomość położona jest w Kochanowie, gmina Zabierzów. Kochanów obecnie stanowi podkrakowską „dzielnicę sypialnianą”. Miejscowość oddalona jest ok. 17 km od centrum Krakowa, w kierunku Warszawy i zlokalizowana jest bezpośrednio wzdłuż drogi krajowej nr 79 – ulica Śląska. Ze względu na natężenie ruchu na drodze krajowej nr 79, w „godzinach szczytu” dojazd do Krakowa w godzinach pracy utrudniony. Szacowane budynki znajdują się w odległości ok. 300 m od drogi krajowej. Dojazd do działki nr 103/1 bezpośrednio z drogi publicznej, do pozostałych działek po drodze wewnętrznej - działce nr 103/6. Działki stanowią jeden kompleks – łączne ogrodzenie z dwiema bramami wjazdowymi. Od strony wschodniej nieruchomości znajduje się zabytkowa Willa z 1896 roku wpisana do rejestru zabytków. Otoczenie budynku stanowi zabudowa jednorodzinna, zagrodowa oraz tereny zielone i pola rolne. W okolicy od strony północnej znajdują się tereny porośnięte Lasem Zabierzowskim . Przeciętna lokalizacja ze względu na złe połączenia komunikacji miejskiej z centrum Krakowa i duże utrudnienia w dojeździe w godzinach „szczytu”. W okolicy słabo rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa, sklep, poczta, szkoła, przedszkole czy kościół. Ze względu na położenie nieruchomości – tereny zielone, lasy otoczenie nieruchomości i bliskość drogi krajowej otoczenie należy uznać za dobre. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości





15





16

Dokumentacja fotograficzna

Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 22.07.2014r.

Okolica





17





18





19

5.4 Opis przedmiotu wyceny 5.4.1 Opis działek gruntu Na szacowaną nieruchomość składają się działki gruntu nr 70/33, 103/1, 103/2, 103/3, 103/4, 103/6 i 103/7 o łącznej powierzchni 6 752 m

2. Działki nr 103/1 i 103/2 zabudowane są budynkami mieszkalnymi

jednorodzinnymi. Na działce nr 103/2 znajduje się budynek mieszkalny, dwupiętrowym, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczony, położony w Kochanowie przy ul. Śląskiej 21. Na działce nr 103/1 znajduje się budynek mieszkalny parterowy, z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczony (bez nadanego numeru porządkowego, zaadaptowany z budynku gospodarczego) oraz tymczasowy obiekt budowlany – blaszany garaż - budynek nietrwale związany z gruntem. Działki nr 103/4 i 103/3 są niezabudowane. Natomiast działki nr 103/6, 70/33 i 103/7 stanowią drogi dojazdowe do w/w działek. Charakterystyka działek gruntu nr 103/1, 103/2, 103/3 i 103/4:

działki o kształcie zbliżonym do prostokąta,

działka nr 103/2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, dwupiętrowym, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczonym, na który decyzja na budowę wygasła,

działka nr 103/1 zabudowana jest budynkiem parterowym, z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczonym (bez nadanego numeru porządkowego, zaadaptowany z budynku gospodarczego) oraz tymczasowym obiektem budowlanym – blaszany garaż - budynek nietrwale związany z gruntem,

działki nr 70/33 i 103/7 stanowią działki położone w pasie przydrożnym, w dalszych obliczeniach będą uwzględniane wraz z działką nr 103/1, z którą sąsiadują,





20

działki nr 103/3, 103/4 i 103/6 stanowią działki niezabudowane, działka nr 103/6 stanowi drogę dojazdową do działek nr 103/4, 103/2, 103/5 103/3. Przedmiotem wyceny są działki nr 103/4 i 103/3, działka nr 103/5 stanowi odrębną własność,

całość działek stanowi jeden ogrodzony kompleks: metalowa siatka na podmurówce, z metalowymi słupkami. Ogrodzenie znajduje się w dość dobrym stanie technicznym, w ogrodzeniu znajdują się dwie bramy wjazdowe: do działki nr 103/1 wprost z drogi publicznej – ulica Śląska i w granicy działki nr 103/6 przez działkę nr 70/33, działka nr 103/6 stanowi drogę wewnętrzną,

nawierzchnia działek nieutwardzona, porośnięta trawą oraz drzewami, działki w niskim stanie zagospodarowania,

na obszarze nieruchomości zlokalizowane są 2 studnie (odrębne dla każdego budynku) oraz słup niskiego napięcia,

teren działek w przeważającej części płaski, delikatnie wznoszący się w kierunku południowym – w stronę porośniętego dębami i bukami zbocza,

działki nr 103/1 i 103/2, na których istnieją budynki, są uzbrojone w media:

wodociągową z sieci miejskiej

gazową

elektryczną

kanalizacyjną (sieć miejska),

pozostałe działki pozostają nieuzbrojone, z możliwością podciągnięcia uzbrojenia.

Do dalszych obliczeń przyjęto do wyceny składowe całej nieruchomości WN, która będzie składała się z poszczególnych nieruchomości: WN1 - działka nr 103/1 zabudowana mniejszym budynkiem wraz z działkami nr 70/33 i 103/7, WN 2 – działka nr 103/2 zabudowana większym budynkiem mieszkalnym, WN 3 – działka niezabudowana nr 103/3, WN 4 – działka niezabudowana nr 103/4, WN 5 – działka niezabudowana nr 103/6 stanowiąca drogę dojazdową do w/w działek – obliczona na podstawie przeznaczenia działek przyległych. Wobec powyższych założeń wartość całej nieruchomości zostanie obliczona wg formuły:

WN = WN1 + WN2 + WN3 + WN4 + WN5


Działka nr 103/1 i ogrodzenie





21





22





23

Działka nr 70/33 i 103/7

Działka nr 103/6 – droga dojazdowa

Działka nr 103/3





24

Działka nr 103/4





25

5.4.2 Opis budynków Szacowana działka gruntu nr 103/1 zabudowana jest budynkiem parterowym, z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczonym (bez nadanego numeru porządkowego, zaadaptowany z budynku gospodarczego) o pow. użytkowej 95,68 m

2 (pomiar własny) oraz tymczasowym obiektem budowlanym – blaszany garaż - budynek

nietrwale związany z gruntem. Szacowana działka gruntu nr 103/2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, dwupiętrowym, z nieużytkowym poddaszem, częściowo podpiwniczonym, o pow. użytkowej 280,07 m

2, pow. całkowita 302,55

m2 (pomiar własny).

Budynek na działce 103/2 jest w stanie surowym zamkniętym, nieoddany do użytkowania, którego budowę rozpoczęto w 1994 roku i dotyczyła ona rozbudowy istniejącego budynku gospodarczo – mieszkalnego oraz





26

przekształcenia go w budynek mieszkalny (położonego na działce 103/1) – stosownie do decyzji zamiennej Dec. 7351/61/97/93 wydanej przez Urząd Gminy Zabierzów z dnia 07.07.1994r. w sprawie zatwierdzenia – udzielenia pozwolenia na budowę obejmującego budowę budynku mieszkalnego i gospodarczego na działce nr 103 Kochanów oraz dz. nr 103/1, której częścią składową był parterowy, murowany budynek gospodarczy o pow. 79,67 m

2, w 2006r. (chwila zakupu przez aktualnego właściciela) wykończony w 90%, którego

rozbudowę rozpoczęto w 1994 roku na podstawie w/w decyzji. Zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414)

1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. Rozpoczęcie albo wznowienie budowy, w przypadkach określonych w ust. 1, art. 36a ust. 2 albo w razie stwierdzenia nieważności bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4. W trakcie wizji na miejscu nieruchomości stwierdzono, iż większy budynek w dalszym ciągu stanowi budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym. Budynki posiadają wspólny licznik elektryczny na dwa budynki. W budynku brak centralnego ogrzewania, brak instalacji gazowej, częściowo rozprowadzona instalacja elektryczna, częściowo rozprowadzone instalacje elektryczno-kanalizacyjne. Budynek zaadaptowany z pomieszczenia gospodarczego został wykończony, natomiast na mapach ewidencyjnych figuruje jako budynek gospodarczy bez nadanego nr porządkowego. UWAGA !!! Zgodnie z w/w założeniami decyzja na budowę budynku wygasła. Nowy właściciel, aby ukończyć budowę, winien ponownie wystąpić po nową decyzję o pozwolenie na budowę. Budynek mieszkalny (mniejszy) usytuowany na działce nr 103/1: Ogólna charakterystyka budynku:

budynek parterowy z nieużytkowym poddaszem,

budynek niepodpiwniczony;

wyposażenie w instalacje: wodną, elektryczną, gazową, kanalizacyjną. Budynek ogrzewany jest z własnego pieca gazowego.

Budynek składa się z salonu z aneksem kuchennym, łazienki i pokoju z wyjściem na taras. Pokoje w systemie amfiladowym.

W pokoju nr 2 przy wyjściu na taras zapada się podłoga.

Konstrukcja budynku:

Podczas oględzin nieruchomości stwierdzono, że ściany zewnętrzne budynku są murowane, obłożone cegłą klinkierową. Stan powłok zewnętrznych – bardzo dobry.

Dach w konstrukcji drewnianej, pokryty dachówką ceramiczną. Stan dachu - dobry.

Stolarka okienna w budynku drewniana, stolarka drzwiowa wewnątrz budynku MDF. Drzwi wejściowe drewniane.

Powierzchnia budynku:

Podczas oględzin nieruchomości dokonano obmiaru powierzchni użytkowej – p.u. 95,68 m2,

w załączeniu sporządzone rzuty.

Właściciel nie przedstawił dokumentacji projektowej, brak możliwości weryfikacji powierzchni użytkowej budynku.





27

Rzut budynku

Parter

Strych


Budynek położony na działce nr 103/1

Elewacja





28





29

Pokój nr 1 z aneksem kuchennym - stolarka okienna drewniana, ściany i sufit malowane, na podłodze parkiet, w części kuchennej i przy wejściu do budynku na podłodze płytki ceramiczne,

na ścianach w części kuchennej pomiędzy szafkami płytki ceramiczne





30





31

Łazienka – na ścianach i podłodze płytki ceramiczne, sufit malowany





32

Pokój nr 2- stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze panele – w części pokoju przy oknie tarasowym zapada się podłoga





33





34

Strych





35

Ocena stanu technicznego budynku Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów. Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków. Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach. Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku. Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego Klasyfikacja stanu

technicznego w %

zużycia

Kryteria oceny

Bardzo dobry

0-10

Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń.

Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym.

Dobry

11-25

Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne uszkodzenia

wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają konserwacji.

Średni

26-50

W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu

publicznemu. Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych naprawach,

uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.

Zadawalający

51-60 Elementy budynku utrzymane zadawalająco. Celowy jest częściowy remont kapitalny.

Zły

61-80

W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości

wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny.

Awaryjny

powyżej 80 Budynek nadaje się do likwidacji.

W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono: - Ściany – stan bardzo dobry, - Stropy, sklepienia – stan dobry, - Dach – stan bardzo dobry, - Stolarka drzwiowa – stan dobry, - Stolarka okienna – stan dobry, - Wykończenie – stan dobry.





36

Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry. Budynek mieszkalny większy usytuowany na działce nr 103/2: Ogólna charakterystyka budynku:

budynek piętrowy z nieużytkowym poddaszem,

budynek częściowo podpiwniczony, w części piwnicy znajduje się garaż,

wjazd do garażu od strony północnej,

wyposażenie w instalacje: wodną, elektryczną, gazową, kanalizacyjną. Budynek nie posiada ogrzewania. Budynek posiada jedynie częściowo rozprowadzone instalacje.

Budynek składa się na poziomie parteru z salonu z wyjściem na taras, łazienki, kuchni, pokoju i przedpokoju.

Na piętrze znajdują się trzy pokoje, łazienka wraz z wyjściem na balkon.

W całym budynku brak jest wykończenia ścian i podłóg.

Konstrukcja budynku:

Podczas oględzin nieruchomości stwierdzono, że ściany zewnętrzne budynku są murowane, obłożone cegłą klinkierową. Stan powłok zewnętrznych – dobry.

Dach w konstrukcji drewnianej, pokryty dachówką ceramiczną. Stan dachu - dobry.

Stolarka okienna w budynku drewniana, stolarka drzwiowa wewnątrz budynku płycina – zamontowano jedynie kilkoro drzwi. Drzwi wejściowe drewniane.

Powierzchnia budynku:

Podczas oględzin nieruchomości dokonano obmiaru powierzchni użytkowej – p.u. 280,07 m2,

pow. całkowita – 302,55 m2, w załączeniu sporządzone rzuty,

Właściciel nie przedstawił dokumentacji projektowej, brak możliwości weryfikacji powierzchni użytkowej budynku.

Rzut budynku

Piwnica

Parter





37

Piętro


Budynek położony na działce nr 103/2

Elewacja





38





39

PARTER

Wejście do budynku i przedpokój





40

Pokój 1 – salon wraz z jadalnią i kuchnią, stolarka okienna drewniana, na suficie stelaże pod płyty kartonowo-gipsowe, na podłodze wylewka betonowa





41





42





43

WC





44

Pokój nr 2- stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze wylewka betonowa





45

PIĘTRO

Pokój nr 3 - stolarka okienna drewniana, na podłodze wylewka betonowa





46

Taras i komunikacja na piętrze





47





48






49

Łazienka





50






51





52

Piwnica





53





54





55

Ocena stanu technicznego budynku Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów. Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków. Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach. Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku.





56

Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego Klasyfikacja stanu

technicznego w %

zużycia

Kryteria oceny

Bardzo dobry

0-10

Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń.

Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym.

Dobry

11-25

Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne uszkodzenia

wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają konserwacji.

Średni

26-50

W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu

publicznemu. Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych naprawach,

uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.

Zadawalający

51-60 Elementy budynku utrzymane zadawalająco. Celowy jest częściowy remont kapitalny.

Zły

61-80

W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości

wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny.

Awaryjny

powyżej 80 Budynek nadaje się do likwidacji.

W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono: - Ściany – stan zadowalający, - Stropy, sklepienia – stan zadowalający, - Dach – stan dobry, - Stolarka drzwiowa – stan zły, - Stolarka okienna – stan zły, - Wykończenie – stan zły. Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako zły. Instalacje częściowe, w większości budynku brak wykończenia ścian, sufitów i podłóg. Brak ogrzewania w budynku.

6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

6.1 Uwagi ogólne Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej podaży, popytu oraz poziomu cen. Charakteryzowany rynek jest typowym przykładem rynku nieruchomości. Charakterystyka socjologiczna i demograficzna rynku jest niejednorodna. Występuje znaczne zróżnicowanie w strukturze zawodowej, zatrudnienia i znaczne zróżnicowanie wieku ludności. Jednak istotną cechą decydującą o zachowaniu się podmiotów na rynku jest baza ekonomiczna, ona określa tendencje na rynku nieruchomości. 6.2 Segmentacja rynku nieruchomości Zakres obszarowy Szacowana nieruchomość położona jest w strefie terenów miejsko-wiejskich, będąc tym samym w strefie bezpośrednich oddziaływań cech rynkowych charakterystycznych dla tego rodzaju obszarów – obszary gminne. Dlatego też analizowany rynek, na poziomie lokalnym, obejmuje obszar Gminy Krzeszowice i Gminy Zielonki („tereny sypialniane” Krakowa). Określając taki zakres rynku kierowano się przede wszystkim wiarygodnymi informacjami o trendach, obrocie i cenach transakcyjnych oraz ilości zawartych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe o cechach i funkcjach zbliżonych do nieruchomości wycenianych, a także podobieństwem w uwarunkowaniach takich jak:

urbanistyczne – funkcje dominujące w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (studium), dominujący typ i charakter zabudowy, odległość od centrum, występowanie zbiorników wodnych, zakładów przemysłowych, działalność rolnicza itp.,

ekonomiczne – poziom rozwoju gospodarczego, profil działalności wytwórczej, bezrobocie, dochody, siła nabywcza ludności itp.,





57

społeczne – liczba mieszkańców (z reguły przyjmuje się wskaźnik liczby mieszkańców na 1 km

2), migracja, potrzeby, preferencje, przyzwyczajenia,

instytucjonalno - prawne – m.in. przepisy prawa dotyczące nieruchomości, wysokość opłat i podatków związanych z transferem praw do nieruchomości, obsługi rynku.

Przyjęty zakres przestrzenny rynku jest obszarem, w którym jednakowe czynniki, zarówno przestrzenne, jak i związane z samą nieruchomością (atrybuty), w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen i wartości rynkowej. Powyższe elementy stanowiące zewnętrzne uwarunkowania rynku lokalnego (wzajemnie ze sobą powiązane) tworzą popyt jako ujawnione potrzeby nieruchomościowe poparte siłą nabywczą, a także tworzą podaż, jako wypadkową istniejącego zasobu oraz przyrostu i ubytków wolnych terenów. Zakres rodzajowy Najczęściej wyodrębnia się rynki nieruchomości według rodzaju danych nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określa podstawowe warunki użytkowania, co nie przesądza jeszcze, czy zostaną spełnione bardziej sprecyzowane oczekiwania i preferencje, z którymi nabywcy wkraczają na dany rynek nieruchomości. Dla celu analizy wydzielono segment nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele podobne do nieruchomości szacowanej. Zakres temporalny Analizą objęto okres sierpień 2012 – grudzień 2013 r. 6.3 Charakterystyka przyjętego rynku nieruchomości

Charakterystyka rynku lokalnego – Krzeszowice Krzeszowice to miasto położone w południowej Polsce, w województwie małopolskim, w powiecie krakowskim. Geograficznie miasto zlokalizowane jest w południowej części Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej, na obszarze Rowu Krzeszowickiego i Garbu Tenczyńskiego. Krzeszowice zajmują 16,92 km

2 i zamieszkuje je 10,3 tys. osób. Miasto zlokalizowane jest 25 km od centrum

Krakowa, który jest stolicą województwa . Gmina Krzeszowice zajmuje obszar 139,04 km

2 i zamieszkuje ją 32,4 tys. osób. Oprócz miasta Krzeszowice

w skład gminy wchodzą również następujące miejscowości: Czerna, Dębnik, Dubie, Filipowice, Frywałd, Miękinia, Nowa Góra, Nowa Góra-Łany (sołectwo), Nawojowa Góra, Ostrężnica, Paczółtowice, Rudno, Sanka, Siedlec, Tenczynek, Wola Filipowska, Zalas oraz Żary. Poniżej zaprezentowano podział administracyjny Gminy Krzeszowice.

Źródło: http://www.krzeszowice.pl/





58

Ponad połowę obszaru gminy stanowią użytki rolne, dominują gleby średniej klasy, zaś 35% powierzchni zajmują lasy. Pozostała część jest zagospodarowana głównie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W opisywanej gminie dość dobrze rozwinęły się następujące gałęzie działalności gospodarcze: budownictwo, handel, ogrodnictwo i usługi. Do ważnych pracodawców zaliczamy następujące podmioty: Kopalnia Wapienia Czatkowice sp. z o.o., Kopalnie Portfiru i Diabazu sp. z o.o., Eden Springs, Proferem, Elżbet, Elbud-Kaprin sp. z o.o., Rejonowa Spółdzielnia Zaopatrzenia i Zbytu, Orange & TP, Biedronka, Bostar, Clause Polska, Cech Rzemiosł Różnych, Bank Spółdzielczy Krzeszowice, Bank PKO BP, Bank BOŚ, Bank PKO SA, Alior Bank. Wieś Kochanów leży w Rowie Krzeszowickim. Kochanów był wzmiankowany w 1470, pierwotnie zwany od wzgórza i lasu Podchełmnem, Zachełmnem, Chełmem (nad wsią, po południowo-zachodniej stronie, wznosi się wzgórze Chełm – 379 m n.p.m.), a także Chrosty i Chrósty. Od północnego zachodu wieś łączy się z przysiółkiem Niegoszowic – Sowiarką, a od wschodu z Zabierzowem. Granicę północną wyznacza rzeka Rudawa, przez którą graniczy z Niegoszowicami, a południową Las Zabierzowski i Grzbiet Tenczyński, przez które graniczy z Kleszczowem, od zachodu graniczy z Rudawą. Pierwszą wzmiankę o ówczesnej osadzie rycerskiej Chełm rejestruje Jan Długosz w 1470. W 1625 tutejszy folwark na terenie wykarczowanego lasu nosił nazwę Chrósty. Kochanów - nazwa od 1748, pochodząca od ówczesnego właściciela kasztelana Franciszka Ksawerego Kochanowskiego - rozwinął się z niewielkiej osady przy należącej do dóbr aleksandrowickich karczmie. W 1580 dziedzic pobliskich Aleksandrowic Stanisław Iwan Karniński, gorliwy wyznawca kalwinizmu, założył na swych gruntach folwarcznych - nazywanych wówczas Podchełmie - niewielką papiernię. Papier wyrabiał Grzegorz Cygan, a potem Adam Miarka, który w lutym 1600 okradł papiernię i uciekł do Balic. W owym czasie działał tu także niewielki młyn wodny na rzece Rudawa oraz kuźnia. Papiernia przestała istnieć w 1643. W 1613 wieś zakupił sekretarz królewski Piotr Gołuchowski h. Leliwa. Nowym właścicielem wsi został jego syn, Samuel Gołuchowski, znany z awanturnictwa, który opowiedział się za katolicyzmem. Pod koniec XVII w. właścicielami zostali Korycińscy, w latach 1700-1728 Teofil Pawłowski, a potem Franciszek Ksawery Kochanowski. Od 1762 wieś weszła do majątku Antoniego Potockiego, potem do Jana Potockiego, a na końcu do Franciszka Żeleńskiego. W latach 1815-1846 wieś położona była na terenie Wolnego Miasta Krakowa, potem w zaborze austriackim. W 1896 ówczesny dziedzic Aleksandrowic Eugeniusz książę Lubomirski wzniósł tu drewniany myśliwski dworek, który swój obecny kształt zyskał podczas przebudowy ok. 1930. Dworek niemal od początku służył dzieciom. W 1896 Towarzystwo Kolonii Wakacyjne Krakowskie wybudowało drewniany dom kolonijny. Do 1913 przebywało tu latem corocznie ok. 80 dzieci z Krakowa i Wiednia. Do 1939 przyjeżdżały tu dzieci polskie z Austrii, którymi opiekowało się Towarzystwo Szkół Ludowych. Podczas obu wojen światowych był w nim sierociniec. Po II wojnie światowej miejscowa drewniana willa została przeznaczona na kolonie dla dzieci, a potem mieściła się w niej nieistniejąca już szkoła. Na początku XXI w. willa została przeznaczona na świetlicę wiejską. Obecnie świetlica mieści się w niewielkim budynku obok niej. W czasie II Rzeczypospolitej wieś należała do powiatu krakowskiego w województwie krakowskim. Od 26 października 1939 do 18 stycznia 1945 Kochanów leżał w Landkreis Krakau, dystrykcie krakowskim w Generalnym Gubernatorstwie. 6 października 1954 Kochanów z dotychczasowej gromady Aleksandrowice ze zniesionej gminy Liszki w powiecie krakowskim wszedł w skład Gromady Zabierzów, a 1 stycznia do reaktywowanej gminy Zabierzów. W latach 1975-1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa krakowskiego. (wikipedia.pl) Kochanów jest zlokalizowany ok. 17 km od Krakowa. Kraków to drugie co do wielkości miasto w Polsce zarówno pod względem liczby mieszkańców (759 tys.) jak i powierzchni (230 km

2). Położone jest

w południowej części kraju nad rzeką Wisłą na obszarze Bramy Krakowskiej, Niecki Niedziańskiej, Wyżyny Krakowsko Częstochowskiej oraz Pogórza Zachodniobeskidzkiego. Jest to jedno z najstarszych miast Polski o ponad tysiącletniej historii o czym świadczą m.in. liczne zabytki architektury. Do 1611 r. Kraków był stolicą Państwa Polskiego. Obecnie Kraków jest stolicą województwa małopolskiego, a tym samym głównym ośrodkiem aglomeracji krakowskiej pełniącym rolę centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, gospodarczego, usługowego jak również turystycznego. Znajdują się w nim siedziby wielu instytucji m.in. Polskiej Akademii Umiejętności, Narodowego Centrum Nauki, Europejskiego Towarzystwa Chirurgicznego, Polskiego Towarzystwa Promieniowania Synchrotronowego, Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury, dowództwa Wojsk Specjalnych RP, Polskiego Związku Narciarskiego. Ponadto miasto posiada również wiele placówek kulturalnych o znaczeniu i statusie narodowym m.in. Narodowy Stary Teatr, Muzeum Narodowe, Drukarnia Narodowa, Biblioteka Jagiellońska. Na terenie miasta znajduje się kilkadziesiąt szkół wyższych, przez co Kraków jest jednym z największych ośrodków akademickich kraju, w którym kształci się rocznie ponad 170 tys. studentów. Zgodnie z podziałem katastralnym miasto dzieli się na cztery jednostki ewidencyjne - są to: Śródmieście, Krowodrza, Podgórze oraz Nowa Huta. Biorąc jednak pod uwagę podział administracyjny, Kraków składa się z 18 dzielnic.



http://pl.wikipedia.org/wiki/Polska_Akademia_Umiej%C4%99tno%C5%9Bci

http://pl.wikipedia.org/wiki/Narodowe_Centrum_Nauki

http://www.rydygier.cm-uj.krakow.pl/essurg/index.html

http://pl.wikipedia.org/wiki/Polskie_Towarzystwo_Promieniowania_Synchrotronowego

http://pl.wikipedia.org/wiki/Krajowa_Szko%C5%82a_S%C4%85downictwa_i_Prokuratury

http://pl.wikipedia.org/wiki/Wojska_Specjalne

http://pl.wikipedia.org/wiki/Polski_Zwi%C4%85zek_Narciarski

http://pl.wikipedia.org/wiki/Stary_Teatr_im._Heleny_Modrzejewskiej_w_Krakowie

http://pl.wikipedia.org/wiki/Muzeum_Narodowe_w_Krakowie

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Drukarnia_Narodowa&action=edit&redlink=1

http://pl.wikipedia.org/wiki/Biblioteka_Jagiello%C5%84ska



59

Kraków pełni funkcję jednego z kluczowych węzłów komunikacyjnych w kraju, przez miasto przechodzą drogi krajowe i europejskie: droga krajowa nr 7, droga krajowa nr 44, droga krajowa nr 75, droga krajowa nr 79, droga krajowa nr 94, a w relacji wschód-zachód, południowym obejściem miasta, przebiega autostrada A4. Miasto Kraków jest również jednym z głównych węzłów kolejowych w Polsce zapewniające szybkie połączenia z Warszawą, Gdańskiem oraz innymi większymi miastami, a także międzynarodowe połączenie EuroCity z Wiedniem oraz EuroCity Wawel z Wrocławiem, Berlinem i Hamburgiem. Poza Dworcem Kraków Główny na terenie miasta znajdują się także stacje Kraków Płaszów, Łobzów, Mydlniki, Bieżanów, Prokocim, Łagiewniki. Co prawda na terenie Nowej Huty nie ma połączeń kolejowych pasażerskich, jednak znajduje się tam największa w mieście stacja przeładunkowa. Dodatkowo pod Krakowem w Balicach znajduje się drugi co do wielkości w kraju międzynarodowy port lotniczy posiadający dwa terminale - Kraków Airport im. Jana Pawła II, który zapewnia połączenie z niemal 60 miastami na świecie. Dzięki różnorodnym i dogodnym połączeniom komunikacyjnym Kraków jest jednym z 5 najbardziej popularnych pod względem turystycznym miast w Europie. Tylko w 2013 r. opisywane miasto odwiedziło 9,25 milionów turystów. Zdecydowana większość osób odwiedzających Kraków to turyści krajowi, jednak spośród gości zagranicznych dominują Brytyjczycy, Niemcy, Francuzi oraz Amerykanie. Stolica Małopolski jest największym w kraju ośrodkiem outsourcingu – aż 40% wszystkich osób zatrudnionych w tej branży na terenie całego kraju pracuje w Krakowie lub okolicy – Kraków Business Park w Zabierzowie. W ponad 65 przedsiębiorstwach zajmujących się przede wszystkim obsługą księgową, podatkową, informatyczną oraz finansową spółek pracuje ponad 26 tys. osób, z czego 10% stanowią obcokrajowcy. Do największych przedsiębiorstw z opisywanych branż należą m.in.: Accounting Plaza Central Europe, Capgemini Polska, BNP Paribas, AON Hewit, Lufthansa, IBM BTO Business Consulting Services, Shell Polska, State Street Servicess Poland. Ponadto swoje centra badawczo rozwojowe w Krakowie otworzyły również Google, CISCO, Motorola Polska, Nokia Siemens Networks, COMARCH, Sabre Holding, Dlephi. 6.4 Analiza rynku nieruchomości

Niepokojące wiadomości z rynku w USA i krajów UE w drugiej połowie 2008 r. znacząco obniżyły nastroje konsumentów, a sytuacja inwestycyjna na rynku nieruchomości w Polsce w kolejnych latach w znaczącym stopniu zdeterminowana była przez sytuację panującą na światowych rynkach finansowych. Polska boryka się z problemami gospodarczymi, choć m.in. ze względu na organizację Euro 2012 r. dotychczasowe konsekwencje kryzysu w naszym kraju były mniej znaczące niż w innych krajach Europy. Jednak spore problemy w strefie Euro, przede wszystkim w Grecji czy Hiszpanii, w dalszym ciągu przyczyniają się do pogarszania sytuacji gospodarczej również w Polsce. Głównymi jej przejawami są wzrost bezrobocia i inflacji, a tym samym mniejszy wzrost PKB, co przekłada się na znaczne spadki na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na ograniczenie skali inwestycji zagranicznych. Nieciekawa sytuacja na GPW spowodowała, że wielu inwestorów instytucjonalnych próbowało „przechować” środki finansowe w nieruchomościach. Obecnie obserwujemy rynek nieruchomości dotknięty poważną deformacją wskutek braku płynności. Wynika to głównie z obawy przed spadkiem cen i reakcjami uczestników transakcji rynkowych, prowadzących do zmniejszonej aktywności nabywców i wycofywania lub wyraźnego zmniejszania finansowania inwestycji w nieruchomości przez banki. Od pierwszej połowy 2012 r. mamy także do czynienia z pogorszeniem sytuacji na rynku budowlanym, co przejawia się zwiększoną liczbą bankructw przedsiębiorstw budowlanych, głównie z sektora budownictwa drogowego czy mieszkaniowego. W wypadku rynku mieszkaniowego, wejście w życie nowych zapisów „ustawy deweloperskiej” w dłuższym okresie może przyczynić się do tego, że na rynku pozostaną tylko duże przedsiębiorstwa, choć i te w ostatnich miesiącach mają problemy z płynnością finansową. Opisane zjawiska przyczyniają się do spadku zaufania wśród inwestorów i wzrostu ryzyka związanego z negatywnym oddziaływaniem na cały rynek nieruchomości. W związku z powyższym rozpoczęcie realizacji nowych projektów będących na etapie planowania zostało odłożone w czasie ze względu na ograniczony dostęp do finansowania dłużnego i większą ostrożność inwestorów w podejmowaniu nowych przedsięwzięć, co z kolei bezpośrednio przekłada się na mniejsze zainteresowanie i spadek obrotu nieruchomościami gruntowymi. Niepewność tego co się wydarzy w najbliższych miesiącach sprawiła, że wielu właścicieli zrezygnowało ze sprzedaży nieruchomości i wycofało swoje oferty. Na transakcje, często kosztem znacznych ustępstw cenowych, decydują się głównie właściciele nieruchomości pilnie potrzebujący gotówki lub duże przedsiębiorstwa z ugruntowaną pozycją na rynku, które mogą zwiększyć swój bank ziemi stosunkowo tanim kosztem. Podobna sytuacja ma miejsce także po stronie potencjalnych nabywców. Obawy związane z zaciąganiem bardziej rygorystycznych zobowiązań finansowych oraz docierające z różnych źródeł zapowiedzi spadku cen nieruchomości nie sprzyjają zakupom. O ile sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest nadal niepewna, a deweloperzy w dalszym ciągu przekładają decyzje o rozpoczynaniu nowych projektów ze względu na wysoką nadpodaż mieszkań (w największych miastach kraju), tak rynek nieruchomości komercyjnych oceniany jest jako perspektywiczny. Pomimo ogólnorynkowego spowolnienia gospodarczego oraz kryzysu zadłużenia w Europie Polska nadal



http://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_krajowa_nr_7_%28Polska%29





http://pl.wikipedia.org/wiki/Obwodnice_Krakowa

http://pl.wikipedia.org/wiki/Autostrada_A4_%28Polska%29

http://pl.wikipedia.org/wiki/Wiede%C5%84

http://pl.wikipedia.org/wiki/EuroCity

http://pl.wikipedia.org/wiki/Wroc%C5%82aw

http://pl.wikipedia.org/wiki/Berlin

http://pl.wikipedia.org/wiki/Hamburg



60

postrzegana jest jako atrakcyjna do inwestowania. Dlatego analitycy i eksperci rynku nieruchomości przewidują wzrost liczby transakcji oraz dalszy napływ podmiotów i inwestorów również z zagranicy. Szczególnie jeśli chodzi o rynek komercyjny, analitycy oraz przedstawiciele dużych spółek inwestycyjnych zgodnie twierdzą, że właśnie na tym rynku już niedługo pojawią się pierwsze oznaki ożywienia. Prognozy dotyczące rynku nieruchomości w kolejnych latach zakładają szereg scenariuszy, których realizacja zależy od przywrócenia zaufania do międzynarodowych rynków kapitałowych. W przypadku dalszych publikacji negatywnych informacji makroekonomicznych, niechęć do ryzyka wśród inwestorów może ponownie wzrosnąć, a skala obserwowanego spowolnienia może przybrać jeszcze większe rozmiary. Należy pamiętać, że zastój na rynku nieruchomości obserwowany w minionych latach spowodował niewielkie spadki cen, lecz jednak nie zmienił odwiecznej zasady, zgodnie z którą głównym czynnikiem decydującym o cenie nieruchomości jest lokalizacja. W ostatnich miesiącach obserwuje się poprawę pod względem liczby transakcji na rynku lokali mieszkalnych, głównie w większych miastach, co może być pierwszą oznaką ożywienia na rynku. Należy jednak pamiętać o tym, że niewielkie rynki na wszystkie zmiany na rynku reagują niekiedy ze znacznym opóźnieniem. Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości sprzedanych na rynku lokalnym. W próbce tej umieszczono wyłącznie transakcje wolnorynkowe o cechach zgodnych z wymogami Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Dane uzyskano z aktów notarialnych zgromadzonych m. in. w Starostwie Powiatowym w Krakowie. Na poziom cen na rynku nieruchomości zabudowanych oraz niezabudowanych, oprócz czynników zewnętrznych, mają wpływ rynkowe cechy nieruchomości. Rynek nieruchomości zabudowanych – Gminy Zielonki i Krzeszowice Dane zaprezentowane w niniejszym opracowaniu opierają się na analizie cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkalnej na terenie Gminy Zielonki i Krzeszowice. Przeanalizowano transakcje rynkowe tylko na rynku wtórnym, które zawarto w okresie sierpień 2012 r. – grudzień 2013 r. W bazie danych znalazło się kilkadziesiąt transakcji kupna/sprzedaży takich nieruchomości. Udział transakcji w rozbiciu na poszczególne półrocza zaprezentowano poniżej. Udział transakcji na rynku nieruchomości zabudowanych

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu sierpień 2012 – grudzień 2013

W opisywanym okresie na rynku sprzedawano nieruchomości zabudowane budynkami o średniej powierzchni użytkowej 122,72 mkw. Najmniejszy sprzedany budynek mieszkalny miał 40 mkw., natomiast największy 266 mkw. Transakcje dotyczyły budynków przede wszystkim wolnostojących. Jak widać na poniższym wykresie wśród transakcji znaczną część – 44% stanowiły budynki o powierzchni od 100 do 150 mkw., a więc te średniej wielkości, jeśli chodzi o budownictwo jednorodzinne, nieco mniej – 36% rynku dotyczyło domów o powierzchni do 100 mkw. Kolejne 16% odnosiło się do budynków większych – takich, których powierzchnia użytkowa wynosi od 150 do 200 mkw. Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi o powierzchni przekraczającej 200 mkw. stanowiły tylko 4% opisywanego rynku.

II poł. 2012 25%

I poł. 2013 33%

II poł. 2013 42%





61

Udział nieruchomości zabudowanych w poszczególnych przedziałach powierzchniowych w rynku

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu sierpień 2012 – grudzień 2013 Jeśli chodzi o ceny jednostkowe, to w opisywanym okresie za budynek mieszkalny w gminie Zielonki czy Krzeszowice trzeba było zapłacić średnio 3 211 zł/mkw. Przy czym ceny jednostkowe były bardzo zróżnicowane ze względu na dużą rozbieżność pomiędzy cechami poszczególnych nieruchomości. Najmniej - 875 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej płacono za stary, niewielki budynek, który był w złym stanie technicznym. Podobne wartości płacono także za przedwojenne budynki lub za nowsze domy, przeznaczone do generalnego remontu. Najwyższą cenę jednostkową – 7 159 zł/mkw. odnotowano w przypadku piętrowego domu wolnostojącego, położonego w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i do którego przynależała duża działka. Na rynku lokalnym odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału. Były to jednak przypadki sporadyczne i nie wpłynęły w istotny sposób na rynek nieruchomości zabudowanych. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych analiz. Rozpatrując przeciętne ceny jednostkowe opisywanych nieruchomości w rozbiciu na poszczególne przedziały powierzchni widać, że średnio „najdroższe” – 3 442 zł/mkw. były domy o powierzchni do 100 mkw. Kolejno 3 242 zł/mkw. budynki od 100 do 150 mkw., najbardziej popularne na rynku. Następnie, przeciętnie 3 090 zł/mkw. trzeba było zapłacić za nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi o powierzchni większej niż 200 mkw., co można tłumaczyć tym, że można je nazwać mianem willi – ich standard wykończenia jest powyżej przeciętnego. Poza tym takich transakcji na rynku było bardzo niewiele. Średnie ceny jednostkowe (w zł/mkw.) w rozbiciu na przedziały powierzchni

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu sierpień 2012 – grudzień 2013 (linia prosta przedstawia średnią dla całego rynku – 3 211 zł/mkw.)

do 100 mkw. 36%

100-150 mkw. 44%

150-200 mkw. 16%

powyżej 200 mkw.

4%

3 442 3 242

2 628

3 090

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

do 100 mkw. 100-150 mkw. 150-200 mkw. powyżej 200 mkw.





62

Warto również pamiętać, że cena jednostkowa w odniesieniu do powierzchni użytkowej budynku jest również zróżnicowana ze względu na powierzchnię działki i możliwości jej zagospodarowania. W opisywanym okresie sprzedane budynki mieszkalne znajdowały się na działkach o powierzchni od 133 do 975 mkw. Lokalizacja jest najważniejszą cechą rynkową, gdyż to ona w największym stopniu determinuje wartość nieruchomości. Jednak zazwyczaj nie w centrum miejscowości i gmin odnotowano transakcje w najwyższych cenach jednostkowych. Jest to spowodowane tym, że miejscowości są niewielkie i ceny nieruchomości są porównywalne. Największym zainteresowaniem nabywców cieszą się nieruchomości przylegające do terenów rekreacyjnych lub leśnych, które są bardzo dobrze skomunikowane z centrum usługowo-handlowym. Poza tym nie ma w okolicy żadnych uciążliwych zjawisk i obiektów przemysłowych. Mniejsze zainteresowanie można było zauważyć nieruchomościami charakteryzującymi się trudnościami komunikacyjnymi, szczególnie w wypadku transportu publicznego łączącego peryferia z centrum miejscowości, a także średnio rozwiniętą siecią placówek handlowo-usługowych i nielicznymi obiektami rekreacyjnymi. Z kolei najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości położone na obrzeżach, mające zły dostęp do komunikacji miejskiej, infrastruktury handlowo-usługowej oraz edukacyjnej. Kolejnym ważnym atrybutem jest otoczenie nieruchomości. Nieruchomości położone w zabudowie jednorodnej, z dostępem do pełnej infrastruktury cieszyły się największym zainteresowaniem kupujących. Dobre otoczenie charakteryzują nieruchomości położone w strefie mieszanej. Najdroższe nieruchomości charakteryzowały się wysokim standardem wykończenia: nowymi tynkami, brakiem pęknięć i zarysowań, stolarką okienną i drzwiową bez śladów zużycia, brakiem uszkodzeń podłóg, pełnym wyposażeniem w instalacje, telefon, domofon, budynek niewymagający kosztownych i czasochłonnych adaptacji. Brak jednej lub więcej powyższych cech wpływał na cenę nieruchomości. Na podstawie analizy transakcji zawartych na opisywanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:

lokalizacja

otoczenie budynku

stan techniczny budynku

wyposażenie w instalacje

powierzchnia użytkowa budynku

powierzchnia działki gruntu Dla potrzeb szacowania przedmiotowej nieruchomości przy wycenie wykorzystano transakcje rynkowe z okresu sierpień 2012 – lipiec 2013 r. Jednostką porównawczą zastosowaną w tej wycenie jest 1 m

2 powierzchni użytkowej budynku.

Analiza czasowa cen transakcyjnych – ustalenie trendu czasowego cen transakcyjnych Trend czasowy, czyli ustalenie wpływu temporalnego na ceny nieruchomości, ustalono na podstawie dostępnych informacji, analizy rynku nieruchomości pochodzących od podmiotów – uczestników rynku nieruchomości oraz ośrodków naukowych zajmujących się rynkiem nieruchomości. Analiza kształtowania się cen nieruchomości opracowana m.in. przez Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Krajowy Rynek Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz innych uczestników rynku nieruchomości wskazuje, że po okresie szybkiego wzrostu cen w czasie wstępowania Polski do Unii Europejskiej dało się zaobserwować ogólnorynkową tendencję spadkową cen nieruchomości, która była dodatkowo potęgowana przez kryzys gospodarczy. W ostatnich miesiącach widoczna jest poprawa sytuacji na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych, jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za wszystkie gruntowe nieruchomości zabudowane w Gminie Zielonki i w Krzeszowicach wykazały tendencję rosnącą, jednak w wypadku nieruchomości podobnych do wycenianej ceny były raczej stabilne, w związku z tym do określenia wartości przedmiotu wyceny przyjęto ceny wprost z aktów notarialnych.





63

Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu sierpień 2012 – grudzień 2013 Warto wspomnieć, że rynek budynków mieszkalnych w gminach podkrakowskich znacznie różni się od rynku domów zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta Krakowa. Oczywiście również na terenie Krakowa można nabyć nieruchomości w podobnych cenach jednostkowych co pod Krakowem, jednak w ujęciu całościowym jest ich niewiele. W mieście sprzedawane są również domy o wyższym standardzie wykończenia, które można nazwać mianem willi, a ich ceny jednostkowe są zbliżone lub przekraczają poziom 10 tys. zł. W związku z powyższym trudno porównywać oba rynki, Aby dokonać pełnej analizy trzeba by porównywać podobne nieruchomości na terenie Krakowa i w gminach sąsiednich. Uśredniając można twierdzić, że przeciętne ceny takich nieruchomości z sektora standardowego w Krakowie są o ok. 1 tys. zł/mkw. wyższe niż w przypadku nieruchomości spoza miasta. W okresie boomu na rynku nieruchomości deweloperzy i pojedynczy inwestorzy kupowali ziemię w podkrakowskich gminach szczególnie w Zielonkach, które nazywane są sypialnią Krakowa i budowali tam domy jednorodzinne. Przyczyną takiej sytuacji były przede wszystkim znacznie niższe ceny gruntów, które zmniejszały nieco koszt całej inwestycji w porównaniu z tymi realizowanymi na terenie miasta Krakowa. Konsekwencją takiego stanu był znaczny rozwój tych miejscowości, w których zwiększała się liczba mieszkańców, którzy pracowali w Krakowie, co przyczyniło się do tego, że do tej pory w godzinach porannego i po południowego szczytu obserwuje się trudności komunikacyjne w tych okolicach. Oczywiście większy popyt na grunty pod zabudowę przyczynił się również do zwiększenia cen gruntów, jednak w okresie kryzysu istotnie spadła liczba inwestycji i pojawił się poważny problem ze sprzedażą domów, a w przypadku deweloperów znaczna nadpodaż takich nieruchomości. Rynek nieruchomości niezabudowanych - gmina Zielonki i Krzeszowice Ceny gruntów w gminach Zielonki i Krzeszowice są bardzo zróżnicowane ze względu na to, że nie cała powierzchnia tych gmin pokryta jest planami miejscowymi, w wielu miejscowościach grunty rolne i tak sprzedawane są w wyższych cenach, ponieważ inwestorzy wiedzą, że uzyskają decyzję o warunkach zabudowy. W związku z powyższym ceny gruntów można podzielić na dwie grupy. Z jednej strony mamy do czynienia z terenami rolnymi sprzedawanymi średnio za 13,95 zł/mkw., a z drugiej strony tereny, na których można zrealizować projekt mieszkaniowy – wtedy przeciętna cena wzrasta do 141,13 zł/mkw. Najwyższa cena jednostkowa takiego gruntu to aż 655 zł/mkw. Nieruchomość tą zakupił deweloper i planuje na niej wybudować osiedle domów jednorodzinnych. Nieruchomości niezabudowane W niniejszym opracowaniu przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomościami gruntowymi, do których doszło w okresie styczeń 2012 – wrzesień 2013 r. W bazie danych znalazło się 113 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

10 lip 12 18 paź 12 26 sty 13 6 maj 13 14 sie 13 22 lis 13 2 mar 14





64

Udział zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych w rozbiciu na poszczególne kwartały został przedstawiony poniżej. Warto zaznaczyć, że ze względu na znaczne opóźnienie w ewidencjonowaniu transakcji dane za 2013 r. są niepełne.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych Spośród analizowanych najwięcej transakcji dotyczyło nieruchomości gruntowych o powierzchni od 1 do 5 tys. m

2, stanowiły one 54% wolumenu sprzedaży. Na drugim miejscu z wynikiem 29% znalazły się nieruchomości

gruntowe o powierzchni do 1 tys. m2. Znacznie mniej, bo 11% dotyczyło gruntów od 5 do 10 tys. m

2.

Transakcje gruntami większymi niż 10 tys. m2 stanowiły zaledwie 6% wolumenu sprzedaży, a więc było ich

stosunkowo niewiele. Taka sytuacja nie dziwi ze względu na to, że na terenie gmin zlokalizowanych w sąsiedztwie dużych miast rzadko występują bardzo duże działki przeznaczone do sprzedaży. Przeciętna powierzchnia sprzedanej działki w analizowanym okresie wyniosła 4 208 m

2.

Procentowy rozkład zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych w kontekście powierzchni działki.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych Przeciętna cena sprzedanej nieruchomości w opisywanej gminie wyniosła 30,01 zł/m

2., warto jednak

zaznaczyć, że ceny były bardzo zróżnicowane. Wyróżnić bowiem można było nieruchomości typowo rolne, które można użytkować tylko jako grunty rolne – przeciętna cena takich gruntów wyniosła 7,90 zł/m

2, a także

grunty, które można wykorzystać również na inne cele, m. in pod zabudowę zagrodową, wtedy przeciętna cena wyniosła 58,30 zł/m

2.

W tym miejscu należy jednak zwrócić szczególną uwagę na to, że średnie ceny nie najlepiej oddają sytuację na opisywanym rynku, ponieważ w opisywanym okresie dochodziło również do transakcji nieruchomościami

I kw. 2012 9%

II kw. 2012 6%

III kw. 2012 19%

IV kw 2012 20%

I kw. 2013 19%

II kw. 2013 19%

III kw. 2013 8%

do 1 tys. mkw. 29%

1-5 tys. mkw. 54%

5-10 tys. mkw. 11%

powyżej 10 tys. mkw.

6%





65

o większych powierzchniach w wyższych cenach jednostkowych. Rozstęp cenowy wyniósł kilkaset zł/m2, co

jest spowodowane tym, że część gruntów np. rolnych sprzedawano w atrakcyjnych lokalizacjach z decyzjami WZ pozwalającymi zabudować je np. budynkami mieszkalnymi. Część takich transakcji dotyczyła gruntów wykorzystanych później na cele komercyjne. Analiza czasowa cen transakcyjnych – ustalenie trendu Trend czasowy, czyli ustalenie wpływu temporalnego na ceny nieruchomości, ustalono na podstawie dostępnych informacji, analizy rynku nieruchomości pochodzących od podmiotów – uczestników rynku nieruchomości oraz ośrodków naukowych zajmujących się rynkiem nieruchomości, w tym gruntami. Analiza kształtowania się cen nieruchomości opracowana m.in. przez Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, Krajowy Rynek Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz innych uczestników rynku nieruchomości wskazuje, że po okresie szybkiego wzrostu cen w czasie wstępowania Polski do Unii Europejskiej daje się zaobserwować ogólnorynkową tendencję spadkową cen nieruchomości, która jest dodatkowo potęgowana przez kryzys gospodarczy. Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na rynku lokalnym. W związku z jakością zgromadzonych danych, jak również analizą rynku lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za wszystkie gruntowe nieruchomości niezabudowane na opisywanym rynku wykazywały stabilizację, o czym świadczy linia trendu niemal równoległa do osi X. W związku z powyższym ceny transakcyjne niezbędne do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto wprost z aktów notarialnych. Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych (w zł/m

2)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych Podsumowując powyższe - ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje dotyczące nieruchomości typowych na rynku, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość gruntu znajdzie się w przedziale cen typowych na opisywanym obszarze.

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

160,00

23 gru 11 1 kwi 12 10 lip 12 18 paź 12 26 sty 13 6 maj 13 14 sie 13 22 lis 13





66

6.5 Metodyka wyceny Celem opracowania jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego, wobec czego uzasadnione jest określenie wartości rynkowej. Ustalenie wartości rynkowej zawsze polega na wycenie konkretnych praw do danej nieruchomości, nie zaś na wycenie np. budynku, lokalu czy gruntu. Do omawianych praw zaliczać należy przykładowo: pełne prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub jakikolwiek inny udział prawny w nieruchomości. Wartość rynkowa to: „najbardziej prawdopodobna cena – wyrażona w gotówce, w sposób ekwiwalentny do gotówki lub w inny jasno sprecyzowany sposób – jaką można uzyskać przy sprzedaży konkretnych praw do nieruchomości w wyraźnie określonym dniu, po odpowiednim wyeksponowaniu na rynku w warunkach konkurencji, przy zachowaniu wszystkich warunków uczciwej sprzedaży, przy założeniu, iż kupujący i sprzedający działają w sposób rozważny i we własnym interesie, są świadomi okoliczności wpływających na wartość nieruchomości oraz zakładając, iż nie działają w sytuacji przymusowej”. Prawna definicja wartości rynkowej zawarta jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 1. Wycena gruntu Po uwzględnieniu celu operatu, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samej nieruchomości wycenianej, zastosowano do szacowania: - wartości gruntu - podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z założonego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości gruntowych. Wartość szacowanej nieruchomości oblicza się na podstawie wzoru:

KuCWn

i

iśrg 1

Wg - wartość szacowanego gruntu (zł/m

2)

Cśr - średnia cena z bazy danych nieruchomości ui - współczynniki korygujące K - współczynnik eksperta Wartość rynkowa szacowanych składników określona zostanie w oparciu o formułę:

WG = P × Wg gdzie: WG - szacowana działka gruntu P - powierzchnia działki gruntu Wg - wartość 1 m

2 szacowanego prawa (zł/m

2).

Dla potrzeb analizy rynku dobierano grunty charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp.





67

2. Wycena zabudowanej nieruchomości gruntowej – działka nr 103/1 Po uwzględnieniu celu operatu, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samej nieruchomości wycenianej, zastosowano do szacowania: - wartości zabudowanej nieruchomości gruntowej - podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z założonego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości gruntowych. Wartość szacowanej nieruchomości oblicza się na podstawie wzoru:

KuCWn

i

iśrN 1

WN - wartość szacowanej nieruchomości (zł/m

2)

Cśr - średnia cena z bazy danych nieruchomości ui - współczynniki korygujące K - współczynnik eksperta Dla potrzeb analizy rynku dobierano nieruchomości charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp. Jednostką porównawczą jest w przypadku nieruchomości zabudowanej 1 m


3. Wycena zabudowanej nieruchomości gruntowej – działka nr 103/2 Ze szczegółowej analizy rynku wynika, iż brak jest transakcji rynkowych nieruchomości podobnych do wycenianej, jak również brak jest możliwości uzyskiwania z niej dochodów. W tej sytuacji nie jest możliwe zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego. Biorąc pod uwagę fakt, że na nieruchomości mają być prowadzone prace wykończeniowe oraz znany jest zakres oraz koszt tych prac, zdecydowano się na wybór podejścia mieszanego, metody pozostałościowej. Zgodnie z art. 152 pkt.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z której wynika, iż w przypadku braku możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. W nawiązaniu do §16 rozporządzenia R.M. z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który mówi, że metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość tę określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu wyżej wymienionych robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Przy czym należy dodać, że zastosowanie tej metody wymaga jednocześnie spełnienia poniższych warunków: • W wyniku analizy rynku stwierdzono niewystarczającą na zastosowanie podejścia porównawczego ilość transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, • Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny nie przynosi dochodu i nie ma możliwości przynoszenia dochodu, nie jest zatem możliwe zastosowanie podejścia dochodowego do wyceny, • Na nieruchomości planowane jest przeprowadzenie robót budowlanych polegających na dokończeniu budowy budynku mieszkalnego i oddanie budynku do użytkowania, • W przyjętych do metody pozostałościowej elementach podejścia porównawczego uwzględniono dane odwzorowujące stan rynku.





68

Ogólna formuła do określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu metody pozostałościowej, zgodnie z NI 4 „Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości” ma postać:

WR = WN2 – (KR + ZI) gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości WN2 – wartość rynkowa nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju KR – koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości ZI – zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji Wartość nieruchomości po ulepszeniu (WN2) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Po uwzględnieniu celu operatu, dostępności danych o obrocie nieruchomościami o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępności danych o samej nieruchomości wycenianej, zastosowano do szacowania: - wartości zabudowanej nieruchomości gruntowej - podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest znajomość określonego rynku nieruchomości i wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku lokalnym w okresie maksymalnie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonywania transakcji są znane. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z założonego zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości gruntowych. Wartość szacowanej nieruchomości oblicza się na podstawie wzoru:

KuCWn

i

iśrN 1

WN - wartość szacowanej nieruchomości (zł/m2)

Cśr - średnia cena z bazy danych nieruchomości ui - współczynniki korygujące K - współczynnik eksperta Dla potrzeb analizy rynku dobierano nieruchomości charakteryzujące się w szczególności podobnymi cechami, rodzajem, funkcją, przeznaczeniem w planie miejscowym itp. Jednostką porównawczą jest w przypadku nieruchomości zabudowanej 1 m


7 OBLICZANIE WARTOŚCI CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 1

Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty – wagi cech rynkowych wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:

Lp. Cecha rynkowa

1 Lokalizacja

2 Otoczenie budynku

3 Stan techniczny budynku

4 Wyposażenie w instalacje

5 Powierzchnia użytkowa budynku

6 Powierzchnia działki gruntu





69

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości, małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych wykorzystano dla celów niniejszego opracowania tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego zinterpretowania jego przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega ona na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy – atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości. Do wyliczenia wartości budynku mieszkalnego przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży budynków o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.

Stany cech rynkowych

Cechy rynkowe Ocena

1 Lokalizacja

Strefa bardzo dobra - strefa centralna (centrum): oznacza najlepsze położenie. Budynek o najkorzystniejszej lokalizacji położony jest w centrum miasta, w sąsiedztwie ciągu spacerowego, centrów handlowych i siedzib głównych instytucji publicznych, budynki mieszkalne zlokalizowane w centrum gmin, w pobliżu placówek służby zdrowia, sklepów zaopatrzenia ludności, ciągów komunikacji itp., terenów podnoszących atrakcyjność bytowania ze względów środowiskowych, walorów krajobrazowych, umożliwiających zagospodarowanie otoczenia w ponadstandardowe elementy terenów zieleni, Strefa dobra - strefa śródmiejska - oddalona od centrum miasta, gminy i głównych ciągów handlowych o 2 km do 3 km, w pobliżu znajduje się park miejski, dogodny dostęp do głównych ciągów komunikacyjnych, walory bytowe ograniczone w porównaniu z opisem jw., Strefa przeciętna - jest to lokalizacja oddalona od centrum miasta, gminy o ponad 3 km, mogą być odczuwalne uciążliwości bytowania, w pobliżu są lokalne ośrodki administracji publicznej, punkty zaopatrzenia itp., Strefa zła – lokalizacja na peryferiach miasta, gminy, oddalona od ośrodków administracji, punktów zaopatrzenia, ośrodków zdrowia, odczuwalna jest duża uciążliwość bytowania.

2 Otoczenie budynku

Wpływ na jakość otoczenia określany jest przede wszystkim poprzez stopień jednorodności cech określających otoczenie oraz środowisko wpływające na jakość bytowania, stąd wyróżniono: Bardzo dobre – dominująca jednorodność otoczenia: otoczenie tego samego rodzaju, podobny styl i typ budynków, porównywalny profil ekonomiczny mieszkańców i cechy populacji. W zakresie jakości bytowania: poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, kontakty z innymi ludźmi na zasadach sąsiedzkich, bezpośredni kontakt ze środowiskiem przyrodniczym, higiena otoczenia, estetyczne, sprawiające miłe wrażenie urządzenie otoczenia, Dobre – budownictwo mieszane, różnorodny styl architektoniczny i typ funkcjonalny budynków, porównywalny profil ekonomiczny mieszkańców, cechy populacji, nieco ograniczona jakość bytowania, Przeciętne – np. zabudowa typu wielkomiejskiego zwarta lub ograniczona jakość bytowania (w sąsiedztwie dużych powierzchni handlowych, warsztatów, zakładów, ruchliwych tras drogowych itp.), Złe – w otoczeniu budownictwa przemysłowego i uciążliwego dla otoczenia, w znacznym oddaleniu od innych siedzib, w pobliżu parkingi, duże powierzchnie handlowe, główne trasy komunikacyjne.

3

Stan techniczny budynku

Stan techniczny, uwzględniając stan fizyczny, zużycie funkcjonalne oraz środowiskowe, określono przyjmując następującą klasyfikację: Stan bardzo dobry - budynek wybudowany w ostatnich 10 latach, w którym prowadzi się bieżące naprawy i konserwacje lub budynek starszy po remoncie (w wymaganym zakresie lub kapitalnym), stan konstrukcji, elewacji bez zastrzeżeń, wszystkie instalacje w dobrym stanie, ocieplony,

Stan dobry – budynek starszy niż 10 lat, instalacje prawidłowo konserwowane, remonty prowadzone na bieżąco, stan elementów konstrukcyjnych dobry, Stan zadowalający - budynek starszy niż 30 lat, instalacje doraźnie konserwowane, remonty nie są prowadzone na bieżąco, stan elementów konstrukcyjnych średni, budynek wymagający remontu, Stan niezadowalający – budynek wymagający przeprowadzenia remontu kapitalnego (wymiany) więcej niż jednej instalacji, remontu elementów konstrukcji (np. dachu) i wymagający odnowienia.


Pełne (c.o., woda, kanalizacja, teletechn., elektryczna, gaz), Częściowe (np. woda, gaz, teletechn., elektryczna), Podstawowe (np. woda lub kanalizacja, lub elektryczna), Brak - brak dostępu do instalacji

5 Powierzchnia

budynku mieszkalnego

Bardzo dobra – od 100 do 200 m2 pow. użytkowej. Taka powierzchnia charakteryzuje się

optymalną ekonomią utrzymania budynku, szerokimi możliwościami zagospodarowania powierzchni zgodnie z indywidualnymi preferencjami nabywców, wysoka jakość i standard





70

bytowania, Dobra – od 200 do 250 m

2 i od 80 do 100 m

2 – dobre parametry użytkowe, standardowe

możliwości zagospodarowania, Zła – od 250 m

2 i do 80 m

2 – wysokie koszty utrzymania, ograniczone możliwości

zagospodarowania,


Bardzo dobra – powyżej 1000 m2 – duże możliwości zagospodarowania – przydomowy

ogródek, możliwość budowy obiektów małej architektury, duże możliwości rekreacyjnego wykorzystania powierzchni, Dobra – od 350 do 1000 m

2 – dobre parametry użytkowe, standardowe możliwości

zagospodarowania – mały ogródek, Zła – do 350 m

2 – taka działka nie może być wykorzystana na przydomowy ogródek i miejsce

relaksu.

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości i małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych, dla celów niniejszego opracowania wykorzystano tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego zinterpretowania tych przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy – atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości. Wagi cech rynku lokalnego – na podstawie dalszej analizy rynku lokalnego, informacji pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz własnego wywiadu środowiskowego określono następujące wagi cech rynkowych:

Podział cech rynkowych

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy

1 lokalizacja 35%

2 otoczenie budynku 20%

3 stan techniczny budynku 15%

4 wyposażenie w instalacje 10%

5 powierzchnia użytkowa budynku 10%

6 powierzchnia działki gruntu 10%

RAZEM 100%

Stan nieruchomości, na dzień wyceny:

lp. cecha waga cechy

1 lokalizacja przeciętna

2 otoczenie budynku dobre

3 stan techniczny budynku dobry

4 wyposażenie w instalacje pełne

5 powierzchnia użytkowa budynku dobra

6 powierzchnia działki gruntu bardzo dobra

Cechy analizowanego rynku

1 Liczba transakcji w próbce 12

2 Okres monitorowania [mies.] 24

3 Cena maksymalna - C max 3 523,10 zł

4 Cena minimalna - C min 1 571,43 zł

5 Cena średnia - C śr 2 429,09 zł

6 Granica górna zakresu [C max / C śr] 1,4504 zł

7 Granica dolna zakresu [C min / C śr] 0,6469 zł





71

Obliczanie wartości nieruchomości (jednostka porównawcza – 1 m

2)

lp. cecha waga cechy cechy szac. nier. zakres

MAX MIN Ui

1 lokalizacja 35% przeciętna 0,5077 0,2264 0,3202

2 otoczenie budynku 20% dobre 0,2901 0,1294 0,2365

3 stan techniczny budynku 15% dobry 0,2176 0,0970 0,1662

4 wyposażenie w instalacje 10% pełne 0,1450 0,0647 0,1450

5 powierzchnia użytkowa budynku 10% dobra 0,1450 0,0647 0,1049

6 powierzchnia działki gruntu 10% bardzo dobra 0,1450 0,0647 0,1450

RAZEM 100% 1,4504 0,6469 1,1178

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości obliczona zostanie wg formuły:

KuCWwn

i

iśr 1

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Budynek nie został oddany do użytkowania, budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła i jest to cecha znacznie wykraczająca poza zakres cech nieruchomości

Cena maksymalna – Cmax (zł/m2)

Cena minimalna – Cmin (zł/m2)

Cena średnia – Cśr (zł/m2)

Ceny 3 523,10 zł 1 571,43 zł 2 429,09 zł

100,00 zł600,00 zł

1 100,00 zł1 600,00 zł2 100,00 zł2 600,00 zł3 100,00 zł3 600,00 zł4 100,00 zł

Ceny

lokalizacjaotoczeniebudynku

stantechnicznybudynku

wyposażeniew instalacje

powierzchniaużytkowabudynku

powierzchniadziałki gruntu

MAX 0,5077 0,2901 0,2176 0,1450 0,1450 0,1450

MIN 0,2264 0,1294 0,0970 0,0647 0,0647 0,0647

Ui 0,3202 0,2365 0,1662 0,1450 0,1049 0,1450

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000





72

przyjętych do porównania, a jak wynika z analizy rynku wpływać będzie niekorzystnie na warunki ekspozycji nieruchomości na rynku. Stąd konieczność uwzględnienia tej sytuacji w postaci współczynnika K - 0,90.

∑ Ui = 1,1178

C śr = 2 429,09 zł

K = 0,90

Ww [zł/m2] = 2 443,72 zł

WN = P x Ww

P [m2] = 95,68

Ww 1 m2 = 2 443,72 zł

WN 1 = 233 815,13 zł

Wartość rynkowa nieruchomości WN 1, po zaokrągleniu, wynosi:


7.1 Określenie wartości wydzielonych składników nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB), przynależności i pożytków. Art. 948. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. 1. Obliczanie wartości gruntu WG 1 Zgodnie z założeniami w opisie działek WG 1 będzie sumą wartości działki nr 103/1 zabudowaną mniejszym budynkiem oraz działek nr 70/33 i 103/7 o łącznej powierzchni 1 650 m

2.

Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji: lokalizacja działki otoczenie działki uzbrojenie terenu użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym stan zagospodarowania działki wielkość działki Następnym etapem analizy transakcji było ustalenie wewnętrznych rozkładów cech rynkowych:





73

stany cech rynkowych

cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

działki

bardzo dobra przy głównych ulicach z bardzo dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo – usługowych, obiektów oświatowych, placówek ochrony zdrowia, siedzib administracji samorządowej,

dobra w odległości 2-3 km od centrum miasta/gminy, ok. 500 m od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych, siedzib administracji, placówek oświatowych,

zadowalająca w odległości ponad 3 km od centrum miasta/gminy, powyżej 500 m od przystanków komunikacji miejskiej, w większym oddaleniu od punktów usługowych,

zła przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od centrum miasta, przystanków komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich.

2 otoczenie

działki

bardzo dobre otoczenie tego samego rodzaju, okolica zadbana, poczucie bezpieczeństwa, bliskość terenów zielonych, np. parki, skwery, ogródki działkowe,

dobre sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji z dominującą funkcją charakteryzowanej działki, brak uciążliwości w działalności czy bytowaniu,

dostateczne sąsiedztwo i otoczenie o różnej funkcji, mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, hałas uliczny i spaliny, immisje z działalności zakładów (hałas), mało zieleni w sąsiedztwie,

złe w otoczeniu czynniki stwarzające uciążliwe warunki działalności czy bytowania, hałas uliczny i spaliny, szkodliwe immisje z działalności zakładów, brak zieleni w sąsiedztwie,

3

uzbrojenie terenu

pełne w zależności od funkcji są to wszystkie niezbędne media podnoszące standard działalności, produkcji, bytowania: (W, E, K, G, urządzenia teletechniczne),

częściowe dostępne tylko częściowo elementy uzbrojenia, niezbędne do prowadzenia działalności, bytowania; (np. W, E, G),

podstawowe konieczność doprowadzenia podstawowych elementów uzbrojenia, dostępna jedynie np. elektryczność (E) lub woda (W),

brak nieuzbrojona, brak dostępu do instalacji,

W - wodociąg, CW - ciepła woda, ZW - zimna woda, E - elektryczność, K - kanalizacja sanitarna, G - gaz.

4

użyteczność (zapotrzebowa-

nie) na rynku lokalnym

- odzwierciedla możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium, jeśli brak obowiązującego planu.

bardzo dobra działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową, mieszkalnictwo, działalność produkcyjną o niskiej uciążliwości, zerowej emisji,

dobra działki z przeznaczeniem pod działalność handlową, usługową lub tylko mieszkaniową,

zła działki pod działalność produkcyjną o wysokiej uciążliwości, przeznaczenie doraźne, działka nie nadaje się do zainwestowania,

5 stan

zagospodaro-wania działki

bardzo dobry

teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów do realizacji planowanych inwestycji, bardzo dobre możliwości ergonomicznego zagospodarowania działki, droga dojazdowa oświetlona, bardzo dobre warunki ekspozycji,

dobry teren lekko nachylony, dogodny dojazd i dostęp, możliwość dogodnego i ergonomicznego zagospodarowania działki, dobre warunki ekspozycji,

przeciętny brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany, droga dojazdowa gruntowa, średnie warunki ekspozycji,

zły teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd do nieruchomości, złe warunki ekspozycji – ostatnia linia zabudowy.

6 wielkość działki

bardzo dobra kształt regularny, powierzchnia gruntu powyżej 1000 m2

dobra kształt regularny, powierzchnia gruntu pomiędzy 500 – 1 000 m2,

przeciętna kształt nieregularny, powierzchnia pomiędzy 350 - 500 m2,

zła kształt nieregularny, powierzchnia bardzo duża lub bardzo mała.






74


lp. cecha rynkowa waga cechy

1 lokalizacja działki 35%

2 otoczenie działki 20%

3 uzbrojenie terenu 15%

4 użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym 15%

5 stan zagospodarowania 10%

6 wielkość działki 5%

RAZEM 100%


1 Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej 12

2 Termin monitorowania transakcji (w mies.) 24

3 Cena maksymalna – Cmax (zł/m2) 150,00 zł

4 Cena minimalna – Cmin (zł/m2) 50,00 zł

5 Cena średnia – Cśr (zł/m2) 96,21 zł

6 Granica górna – Gg 1,5590

7 Granica dolna – Gd 0,5197

Obliczanie wartości gruntu – jednostka porównawcza 1 m

2

Lp. Rodzaj cechy Waga

współczynnika Cechy szac.

działki

Zakres współczynników Współczynnik ui

MAX MIN

1 lokalizacja działki 35% zadowalająca 0,5457 0,1819 0,3032

2 otoczenie działki 20% dobre 0,3118 0,1039 0,2425

3 uzbrojenie terenu 15% pełne 0,2339 0,0780 0,2339

4 użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym

15% dobra 0,2339 0,0780 0,1560

5 stan zagospodarowania 10% przeciętny 0,1559 0,0520 0,0866

6 wielkość działki 5% bardzo dobra 0,0778 0,0259 0,0778

∑ 100% 1,5590 0,5197 1,1000




Dane 150,00 zł 50,00 zł 96,21 zł

0,00 zł20,00 zł40,00 zł60,00 zł80,00 zł

100,00 zł120,00 zł140,00 zł160,00 zł

Dane





75

Wartość rynkowa 1 m

2 szacowanego gruntu obliczona zostanie wg formuły:

KuCWgn

i

iśr 1

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. K = 1,00.

C średnia = 96,21 zł

suma ui = 1,1000

K = 1,00

Wg [zł/m

2] = 105,83 zł

WG1 = P x Wg

Po zaokrągleniu wartość szacowanego gruntu WG 1 wynosi:

174 620 zł sto siedemdziesiąt cztery tysiące sześćdziesiąt dwadzieścia złotych

2. Określenie wartości składnika budowlanego (z wyłączeniem gruntu) – WB 1 Wartość składnika budowlanego WB1 określona zostanie jako różnica wartości prawa własności nieruchomości WN1 i wartości prawa własności gruntu WG1:

WB1 = WN1 – WG1

WN1 = 233 815 zł WG1 = 174 620 zł

WB1 = 59 195 zł

lokalizacja otoczenieuzbrojenie

terenu

użyteczność(zapotrzebow

anie) narynku

lokalnym

stanzagospodaro

wania

wielkośćdziałki

MAX 0,5457 0,3118 0,2339 0,2339 0,1559 0,0778

MIN 0,1819 0,1039 0,0780 0,0780 0,0520 0,0259

Współczynnik ui 0,3032 0,2425 0,2339 0,1560 0,0866 0,0778

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000

P [m2] = 1650

Wg = 105,83 zł

WG1 = 174 619,50 zł





76

Wartość składnika budowlanego WB 1 wynosi:

59 195 zł pięćdziesiąt dziewięć tysięcy sto dziewięćdziesiąt pięć złotych

3. Przynależności Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, niebędące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski: Przedmiotowa nieruchomość posiada przynależność: strych. 4. Pożytki, zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wnioski: Biorąc pod uwagę powyższe, pożytkami z szacowanej nieruchomości mogą być pożytki prawa – dochód z czynszu za najem nieruchomości: Szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

8 OBLICZANIE WARTOŚCI CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 2

Wartość rynkowa nieruchomości obliczona w podejściu mieszanym określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót budowlanych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Ogólna formuła do określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu metody pozostałościowej, zgodnie z NI 4 „Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości” ma postać:

WR = WN2 – (KR + ZI) gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości WN2 – wartość rynkowa nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju KR – koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości ZI – zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji Wartość nieruchomości po ulepszeniu (WN2) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty – wagi cech rynkowych wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji:



http://pl.wikipedia.org/wiki/Kodeks_cywilny

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Rzecz_ruchoma&action=edit


http://pl.wikipedia.org/wiki/Rzecz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynno%C5%9B%C4%87_prawna

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Obr%C3%B3t_prawny&action=edit


http://pl.wikipedia.org/wiki/Doch%C3%B3d

http://pl.wikipedia.org/wiki/Czynsz

http://pl.wikipedia.org/wiki/Najem

http://pl.wikipedia.org/wiki/Prawo



77

Lp. Cecha rynkowa

1 Lokalizacja

2 Otoczenie budynku

3 Stan techniczny budynku


5 Powierzchnia użytkowa budynku


Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową zastosowano metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami. Głównie jednak, ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości, małą ilość informacji pochodzących z aktów notarialnych wykorzystano dla celów niniejszego opracowania tzw. jakościowe badania marketingowe. Jakościowe badania marketingowe mają na celu wyjaśnienie motywów postępowania uczestników rynku nieruchomości, dotarcie do nieujawnionych w sposób bezpośredni przyczyn ich zachowania oraz zrozumienia i właściwego zinterpretowania jego przyczyn. Ta jakościowa metoda była punktem wyjścia dla zastosowania metody ilościowej – zasady regresji wielorakiej. Polega ona na zbadaniu wpływu zmiennych niezależnych (cechy – atrybuty, określone metodą jakościową) na zmienną zależną – poszukiwana wartość rynkowa nieruchomości. Do wyliczenia wartości budynku mieszkalnego przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży budynków o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.

Stany cech rynkowych

Cechy rynkowe Ocena

1 Lokalizacja

Strefa bardzo dobra - strefa centralna (centrum): oznacza najlepsze położenie. Budynek o najkorzystniejszej lokalizacji położony jest w centrum miasta, w sąsiedztwie ciągu spacerowego, centrów handlowych i siedzib głównych instytucji publicznych, budynki mieszkalne zlokalizowane w centrum gmin, w pobliżu placówek służby zdrowia, sklepów zaopatrzenia ludności, ciągów komunikacji itp., terenów podnoszących atrakcyjność bytowania ze względów środowiskowych, walorów krajobrazowych, umożliwiających zagospodarowanie otoczenia w ponadstandardowe elementy terenów zieleni, Strefa dobra - strefa śródmiejska - oddalona od centrum miasta, gminy i głównych ciągów handlowych o 2 km do 3 km, w pobliżu znajduje się park miejski, dogodny dostęp do głównych ciągów komunikacyjnych, walory bytowe ograniczone w porównaniu z opisem jw., Strefa przeciętna - jest to lokalizacja oddalona od centrum miasta, gminy o ponad 3 km, mogą być odczuwalne uciążliwości bytowania, w pobliżu są lokalne ośrodki administracji publicznej, punkty zaopatrzenia itp., Strefa zła – lokalizacja na peryferiach miasta, gminy, oddalona od ośrodków administracji, punktów zaopatrzenia, ośrodków zdrowia, odczuwalna jest duża uciążliwość bytowania.

2 Otoczenie budynku

Wpływ na jakość otoczenia określany jest przede wszystkim poprzez stopień jednorodności cech określających otoczenie oraz środowisko wpływające na jakość bytowania, stąd wyróżniono: Bardzo dobre – dominująca jednorodność otoczenia: otoczenie tego samego rodzaju, podobny styl i typ budynków, porównywalny profil ekonomiczny mieszkańców i cechy populacji. W zakresie jakości bytowania: poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, kontakty z innymi ludźmi na zasadach sąsiedzkich, bezpośredni kontakt ze środowiskiem przyrodniczym, higiena otoczenia, estetyczne, sprawiające miłe wrażenie urządzenie otoczenia, Dobre – budownictwo mieszane, różnorodny styl architektoniczny i typ funkcjonalny budynków, porównywalny profil ekonomiczny mieszkańców, cechy populacji, nieco ograniczona jakość bytowania, Przeciętne – np. zabudowa typu wielkomiejskiego zwarta lub ograniczona jakość bytowania (w sąsiedztwie dużych powierzchni handlowych, warsztatów, zakładów, ruchliwych tras drogowych itp.), Złe – w otoczeniu budownictwa przemysłowego i uciążliwego dla otoczenia, w znacznym oddaleniu od innych siedzib, w pobliżu parkingi, duże powierzchnie handlowe, główne trasy komunikacyjne.

3

Stan techniczny budynku

Stan techniczny, uwzględniając stan fizyczny, zużycie funkcjonalne oraz środowiskowe, określono przyjmując następującą klasyfikację: Stan bardzo dobry - budynek wybudowany w ostatnich 10 latach, w którym prowadzi się bieżące naprawy i konserwacje lub budynek starszy po remoncie (w wymaganym zakresie lub kapitalnym), stan konstrukcji, elewacji bez zastrzeżeń, wszystkie instalacje w dobrym stanie, ocieplony,

Stan dobry – budynek starszy niż 10 lat, instalacje prawidłowo konserwowane, remonty prowadzone na bieżąco, stan elementów konstrukcyjnych dobry, Stan zadowalający - budynek starszy niż 30 lat, instalacje doraźnie konserwowane, remonty nie są prowadzone na bieżąco, stan elementów konstrukcyjnych średni, budynek wymagający





78

remontu, Stan niezadowalający – budynek wymagający przeprowadzenia remontu kapitalnego (wymiany) więcej niż jednej instalacji, remontu elementów konstrukcji (np. dachu) i wymagający odnowienia.


Pełne (c.o., woda, kanalizacja, teletechn., elektryczna, gaz), Częściowe (np. woda, gaz, teletechn., elektryczna), Podstawowe (np. woda lub kanalizacja, lub elektryczna), Brak - brak dostępu do instalacji

5 Powierzchnia

budynku mieszkalnego

Bardzo dobra – od 100 do 200 m2 pow. użytkowej. Taka powierzchnia charakteryzuje się

optymalną ekonomią utrzymania budynku, szerokimi możliwościami zagospodarowania powierzchni zgodnie z indywidualnymi preferencjami nabywców, wysoka jakość i standard bytowania, Dobra – od 200 do 250 m

2 i od 80 do 100 m

2 – dobre parametry użytkowe, standardowe

możliwości zagospodarowania, Zła – od 250 m

2 i do 80 m

2 – wysokie koszty utrzymania, ograniczone możliwości

zagospodarowania,


Bardzo dobra – powyżej 1000 m2 – duże możliwości zagospodarowania – przydomowy

ogródek, możliwość budowy obiektów małej architektury, duże możliwości rekreacyjnego wykorzystania powierzchni, Dobra – od 350 do 1000 m

2 – dobre parametry użytkowe, standardowe możliwości

zagospodarowania – mały ogródek, Zła – do 350 m

2 – taka działka nie może być wykorzystana na przydomowy ogródek i miejsce

relaksu.



Lp. Cecha rynkowa Waga cechy

1 lokalizacja 35%

2 otoczenie budynku 20%

3 stan techniczny budynku 15%

4 wyposażenie w instalacje 10%

5 powierzchnia użytkowa budynku 10%

6 powierzchnia działki gruntu 10%

RAZEM 100%

Stan nieruchomości, po zakończeniu prac budowlanych:

lp. cecha waga cechy

1 lokalizacja przeciętna

2 otoczenie budynku dobre

3 stan techniczny budynku bardzo dobry

4 wyposażenie w instalacje pełne

5 powierzchnia użytkowa budynku zła

6 powierzchnia działki gruntu bardzo dobra





79


1 Liczba transakcji w próbce 16

2 Okres monitorowania [mies.] 12

3 Cena maksymalna - C max 3 956,62 zł

4 Cena minimalna - C min 1 972,22 zł

5 Cena średnia - C śr 3 045,11 zł

6 Granica górna zakresu [C max / C śr] 1,2993

7 Granica dolna zakresu [C min / C śr] 0,6477

Obliczanie wartości nieruchomości (jednostka porównawcza – 1 m

2)

lp. cecha waga cechy cechy szac. nier. zakres

MAX MIN Ui

1 lokalizacja 35% przeciętna 0,4548 0,2266 0,3027

2 otoczenie budynku 20% dobre 0,2599 0,1295 0,2164

3 stan techniczny budynku 15% bardzo dobry 0,1949 0,0972 0,1949

4 wyposażenie w instalacje 10% pełne 0,1299 0,0648 0,1299

5 powierzchnia użytkowa budynku 10% zła 0,1299 0,0648 0,0648

6 powierzchnia działki gruntu 10% bardzo dobra 0,1299 0,0648 0,1299

RAZEM 100% 1,2993 0,6477 1,0386




Ceny 3 956,62 zł 1 972,22 zł 3 045,11 zł

100,00 zł

1 100,00 zł

2 100,00 zł

3 100,00 zł

4 100,00 zł

5 100,00 zł

Ceny

lokalizacjaotoczeniebudynku

stantechnicznybudynku

wyposażeniew instalacje

powierzchniaużytkowabudynku

powierzchniadziałki gruntu

MAX 0,4548 0,2599 0,1949 0,1299 0,1299 0,1299

MIN 0,2266 0,1295 0,0972 0,0648 0,0648 0,0648

Ui 0,3027 0,2164 0,1949 0,1299 0,0648 0,1299

0,0000

0,0500

0,1000

0,1500

0,2000

0,2500

0,3000

0,3500

0,4000

0,4500

0,5000





80

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości obliczona zostanie wg formuły:

KuCWwn

i

iśr 1


∑ Ui = 1,0386

C śr = 3 045,11 zł

K = 1,00

Ww [zł/m2] = 3 162,65 zł

P [m2] = 280,07

Ww 1 m2 = 3 162,65 zł

WN 2 = 885 763,39 zł

Wartość rynkowa nieruchomości WN 2 po zrealizowaniu rozwoju, po zaokrągleniu, wynosi:

885 763 zł osiemset osiemdziesiąt pięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt trzy złote

8.1 Określenie kosztów robót budowlanych

Koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości wyliczono w technice elementów scalonych w oparciu o dokumentację sporządzoną przez biegłego na miejscu czynności podczas oględzin nieruchomości i Biuletyn cen asortymentów robót BCO-Sekocenbud, I kwartał 2014r. W katalogu tym podane są jednostkowe ceny elementów scalonych i asortymentów zagregowanych robót budowlanych. Zgodnie z NI 4 na określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR) składają się m.in.: - koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień, - koszty zakupu, - koszty wstępne, - koszty budowy, - inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane, - koszty finansowania. Biorąc pod uwagę fakt, że do wykończenia budowy pozostała tylko część robót wykończeniowych planowy koszt robót powiększono tylko o rezerwę związaną z ewentualnymi kosztami dokumentacji i nadzoru.

KR = KRB + KD gdzie: KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości KRB - koszty robót budowlanych KD - koszty dokumentacji i nadzoru robót budowlanych





81

Koszty robót budowlanych

Lp. Rodzaj robót Pozycja

katalogowa Podstawa wyceny

Jednostka miary

Suma ilości

cena jednostkowa (w zł/jedn.)

Wartość

1 Stan wykończeniowy

wewnętrzny 1154 31-300 m

2 p.u. 302,55 590,43 zł 178 634,60 zł

2 Stan wykończeniowy

zewnętrzny 1154 31-400 m

2 p.u. 302,55 327,86 zł 99 194,04 zł

3 Instalacje

i urządzenia techniczne

1154 41-400 m2 p.u. 302,55 434,55 zł 131 473,10 zł

RAZEM 409 301,74 zł

Współczynnik regionalny dla województwa małopolskiego 1,059

Koszt odtworzenia - Ko 433 450,54 zł

Do obliczeń przyjęto powierzchnię całkowitą, gdyż również klatkę schodową i korytarze należy ująć w obliczeniach kosztów prac budowlanych wykończeniowych. 8.2 Określenie kosztów dokumentacji i nadzoru Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że koszt dokumentacji i nadzoru na rynku lokalnym kształtuje się na poziomie 5% wartości robót budowlanych. Ze względu na fakt, iż koszty te liczone są nie od całości robót budowlanych, natomiast od wartości robót koniecznych do wykonania zamierzonych robót budowlanych i wykończeniowych, do obliczenia kosztów dokumentacji przyjęto 5%.

KD = 5%

KRB = 21 672,53 zł

KR = 455 123,07 zł

8.3 Określenie zysku inwestora Zysk inwestora przyjmuje się, jako odsetek od sumy wartości nakładów, jakie należy ponieść przy zakupie nieruchomości w stanie dotychczasowym (WR) i kosztów rynkowych związanych z rozwojem nieruchomości (KR). Z analizy rynku lokalnego wynika, że zysk inwestora kształtuje się na poziomie 10% kosztów dokończenia budowy (KR) i obliczono go wg wzoru:

ZI = KR x 0,10 WN2 = WN – (KR + ZI)

gdzie: KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości, WN2 - wartość rynkowa nieruchomości WN - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju, ZI - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.

ZI = KR x 0,10

ZI = 45 512,31 zł

8.4 Określenie wartości rynkowej nieruchomości wg stanu na dzień wyceny Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej określono według wzoru:

WN2 = WN – (KR + ZI) gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości WK – wartość rynkowa nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju KR – koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości ZI – zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji





82

WN = 885 763,00 zł KR = 455 123,07 zł ZI = 45 512,31 zł

WN 2 = 385 127,62 zł

Wartość rynkowa nieruchomości WN 2 przed zrealizowaniem rozwoju, po zaokrągleniu, wynosi:



Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB), przynależności i pożytków. Art. 948. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. 1. Obliczanie wartości gruntu WG 2 Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji: lokalizacja działki otoczenie działki uzbrojenie terenu użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym stan zagospodarowania działki wielkość działki Następnym etapem analizy transakcji było ustalenie wewnętrznych rozkładów cech rynkowych:


cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

działki





2 otoczenie

działki





3

uzbrojenie terenu








83



4







5 stan


bardzo dobry




zły teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd do nieruchomości, złe warunki ekspozycji.















RAZEM 100%













84

Obliczanie wartości gruntu – jednostka porównawcza 1 m

2



działki


MAX MIN



3 uzbrojenie terenu 15% pełne 0,2080 0,0693 0,2080


15% dobra 0,2080 0,0693 0,1109

5 stan zagospodarowania 10% zły 0,1387 0,0462 0,0462


∑ 100% 1,3869 0,4623 0,8861



KuCWgn

i

iśr 1





Dane 150,00 zł 50,00 zł 108,15 zł

0,00 zł20,00 zł40,00 zł60,00 zł80,00 zł

100,00 zł120,00 zł140,00 zł160,00 zł

Dane


terenu

użyteczność(zapotrzebowanie) na rynku

lokalnym

stanzagospodarow

ania

wielkośćdziałki

MAX 0,4854 0,2774 0,2080 0,2080 0,1387 0,0694

MIN 0,1618 0,0925 0,0693 0,0693 0,0462 0,0232

Współczynnik ui 0,2697 0,1819 0,2080 0,1109 0,0462 0,0694

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000





85


suma ui = 0,8861

K = 1,00

Wg [zł/m2] = 95,83 zł

WG2 = P x Wg

Po zaokrągleniu wartość szacowanego gruntu WG2 wynosi:

143 553 zł sto czterdzieści trzy tysiące pięćset pięćdziesiąt trzy złote

2. Określenie wartości składnika budowlanego (z wyłączeniem gruntu) Wartość składnika budowlanego WB2 określona zostanie jako różnica wartości prawa własności nieruchomości WN2 i wartości prawa własności gruntu WG2:

WB2 = WN2 – WG2

WN 2 = 385 128 zł WG 2 = 143 553 zł

WB 2 = 241 575 zł

Wartość składnika budowlanego WB2 wynosi:

241 575 zł dwieście czterdzieści jeden tysięcy pięćset siedemdziesiąt pięć złotych

3. Przynależności Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, niebędące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski: Przedmiotowa nieruchomość posiada przynależności: strych oraz piwnicę. 4. Pożytki, zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

P [m2] = 1498

Wg = 95,83 zł

WG2 = 143 553,34 zł
















86

Wnioski: Biorąc pod uwagę powyższe, pożytkami z szacowanej nieruchomości mogą być pożytki prawa – dochód z czynszu za najem nieruchomości: Szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

9 OBLICZANIE WARTOŚCI CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI WN 3 – NIEZABUDOWANA

DZIAŁKA NR 103/3



cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

działki





2 otoczenie

działki





3

uzbrojenie terenu






4







5 stan


bardzo dobry









87















RAZEM 100%












Dane 150,00 zł 50,00 zł 108,15 zł

0,00 zł20,00 zł40,00 zł60,00 zł80,00 zł

100,00 zł120,00 zł140,00 zł160,00 zł

Dane





88

Obliczanie wartości gruntu – jednostka porównawcza 1 m2



działki Zakres współczynników Współczynnik

ui MAX MIN



3 uzbrojenie terenu 15% brak 0,2080 0,0693 0,0693


15% dobra 0,2080 0,0693 0,1109


6 wielkość działki 5% dobra 0,0694 0,0232 0,0540

∑ 100% 1,3869 0,4623 0,7320



KuCWgn

i

iśr 1



suma ui = 0,7320

K = 1,00

Wg [zł/m2] = 79,17 zł

WN3 = P x Wg


terenu


lokalnym

stanzagospodarow

ania

wielkośćdziałki

MAX 0,4854 0,2774 0,2080 0,2080 0,1387 0,0694

MIN 0,1618 0,0925 0,0693 0,0693 0,0462 0,0232

Współczynnik ui 0,2697 0,1819 0,0693 0,1109 0,0462 0,0540

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000

P [m2] = 800

Wg = 79,17 zł

WN3 = 63 336,00 zł





89

Po zaokrągleniu wartość szacowanego gruntu WN 3 wynosi:



Zgodnie z treścią art. 948 § 2 kpc należy ustalić: wartość gruntów (WG), obiektów budowlanych (WB), przynależności i pożytków. Art. 948. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Wartość składnika gruntowego nieruchomości wynosi:


Przynależności Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski Przedmiotowa nieruchomość nie posiada przynależności. Pożytki Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wnioski Szacowana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy.
















90


DZIAŁKA NR 103/4



cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

działki





2 otoczenie

działki





3

uzbrojenie terenu






4







5 stan


bardzo dobry














91










RAZEM 100%












Dane 150,00 zł 50,00 zł 109,33 zł

0,00 zł20,00 zł40,00 zł60,00 zł80,00 zł

100,00 zł120,00 zł140,00 zł160,00 zł

Dane





92




działki Zakres współczynników Współczynnik

ui MAX MIN





15% dobra 0,2058 0,0686 0,1098



∑ 100% 1,3720 0,4573 0,7425



KuCWgn

i

iśr 1

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Działka, w części północnej częściowo przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny lasów i zieleni ochronnej. Działka nadaje się pod zabudowę, pozostała część oznaczona jako „ZL” może stanowić np. przydomowy ogród. K = 0,90.


suma ui = 0,7425

K = 0,90

Wg [zł/m2] = 73,06 zł

WN 4 = P x Wg


terenu

użyteczność(zapotrzebow

anie) narynku

lokalnym

stanzagospodaro

wania

wielkośćdziałki

MAX 0,4802 0,2744 0,2058 0,2058 0,1372 0,0686

MIN 0,1601 0,0915 0,0686 0,0686 0,0457 0,0228

Współczynnik ui 0,2668 0,1830 0,0686 0,1098 0,0457 0,0686

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000

P [m2] = 2157

Wg = 73,06 zł

WN 4 = 157 590,42 zł





93







Przynależności Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski Przedmiotowa nieruchomość nie posiada przynależności. Pożytki Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wnioski Szacowana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy.
















94


DZIAŁKA NR 103/6 – DROGA DOJAZDOWA DO POZOSTAŁYCH DZIAŁEK

Działka nr 103/6 stanowi drogę dojazdową do działek 103/2, 103/3 103/4 i 103/5 – w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka figuruje jako teren zabudowy jednorodzinnej z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Wartość rynkową działki nr 103/6 obliczano na podstawie gruntów przyległych pod budownictwo mieszkaniowe. Na podstawie analizy transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji: lokalizacja działki otoczenie działki uzbrojenie terenu użyteczność (zapotrzebowanie) na rynku lokalnym stan zagospodarowania działki wielkość działki Następnym etapem analizy transakcji było ustalenie wewnętrznych rozkładów cech rynkowych:


cechy rynkowe ocena

1 lokalizacja

działki





2 otoczenie

działki





3

uzbrojenie terenu






4







5 stan


bardzo dobry








95
















RAZEM 100%












Dane 50,00 zł 20,44 zł 29,24 zł

0,00 zł

10,00 zł

20,00 zł

30,00 zł

40,00 zł

50,00 zł

60,00 zł

Dane





96




działki


MAX MIN





15% zła 0,2565 0,1049 0,1049


6 wielkość działki 5% dobra 0,0856 0,0349 0,0569

∑ 100% 1,7101 0,6991 0,9179



KuCWgn

i

iśr 1

Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90 - 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Działka stanowi drogę dojazdową do pozostałych działek. Działka nie nadaje się pod zabudowę mieszkaniową, mimo zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przyjęto K = 0,90.


suma ui = 0,9179

K = 0,90

Wg [zł/m2] = 24,16 zł

WN 5 = P x Wg



terenu


lokalnym

stanzagospodarow

ania

wielkośćdziałki

MAX 0,5985 0,3420 0,2565 0,2565 0,1710 0,0856

MIN 0,2447 0,1398 0,1049 0,1049 0,0699 0,0349

Współczynnik ui 0,3539 0,2274 0,1049 0,1049 0,0699 0,0569

0,0000

0,1000

0,2000

0,3000

0,4000

0,5000

0,6000

0,7000

P [m2] = 647

Wg = 24,16 zł

WN 5 = 15 631,52 zł





97






Przynależności Zgodnie z definicją ustawową zawartą w Kodeksie Cywilnym, Art. 51. § 1. przynależnościami są rzeczy ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Czynność prawna, której przedmiotem jest rzecz główna, odnosi skutki także względem przynależności (chyba, że inaczej stanowi przepis szczególny lub treść czynności prawnej). Oznacza to tyle, że rzeczy główne uczestniczą w obrocie prawnym razem ze swymi przynależnościami. Wnioski Przedmiotowa nieruchomość nie posiada przynależności. Pożytki Zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego, mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Art. 54. Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wnioski Szacowana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. OBLICZANIE ŁĄCZNEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI:

WN = WN1 + WN2 + WN3 + WN4 + WN5 WN = 233 815 zł + 385 128 zł + 63 336 zł + 157 590 zł + 15 632 zł

WN = 855 501 zł Wartość szacowanej nieruchomości wynosi:

855 501 zł osiemset pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset jeden złotych
















98

12 WYNIK KOŃCOWY

Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości położonej w Kochanowie, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową nieruchomości gruntowej określono w wysokości:

855 501 złosiemset pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset jeden złotych

Na oszacowaną wartość składa się: Wartość rynkowa części nieruchomości – działki nr 103/1, 70/33, 103/7 :





przynależności: strych







przynależności: strych, piwnica


















99








Bytom, 29.07.2014r. mgr Mirosław Zych rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy

RECOGNISED EUROPEAN VALUER

13 KLAUZULE

a) niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, PKZW i Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym,

b) do operatu został dołączony oraz przekazany do organu prowadzącego ewidencję gruntów, wyciąg z operatu szacunkowego,

c) operat można wykorzystać wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony, nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w celu szacowania,

d) niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji,

e) rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji lokalnej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarte w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia,

f) biegłemu nie udostępniono dokumentacji projektowej, wszelkie pomiary zostały wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego podczas oględzin i stanowią czynności pomocnicze w obliczaniu wartości nieruchomości, natomiast nie stanowią dokumentacji technicznej,

g) oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT, h) stan techniczny nieruchomości od dnia oględzin do dnia wyceny nie uległ zmianie.

14 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW

1) wypis z rejestru gruntów 2) mapa ewidencyjna 3) mapa zasadnicza 4) zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 5) wydruk z EKW 6) rzuty 7) tabele transakcji

Bytom, lipiec 2014r.



O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...

Documents

Transcript of O P E R A T S Z A C U N K O W Y -...