Menedżer projektu Budżet „Własny dom” i koszty...

rozmowy o budowaniu

52 murator 2 2011

Dom zbudowany za 220 tys. zł. Budowa trwała osiem miesięcy, a inwestorzy zmieścili się w zaplanowanym budżecie.Projekt: Przemyślany – Murator M42

Jaki dom – jakiej wielkości i w jakim standardzie – możemy wybudować z własnych i pożyczonych funduszy? Pierwszym zadaniem osoby, która myśli o budowie domu dla siebie, jest oszacowanie łącznych kosztów takiej inwestycji i możliwości jej sfinansowania.

i koszty budowy

Dom to nie tylko miejsce do życia, ale również lokata kapitału albo zabezpiecze-nie kredytu zaciągniętego

na inny cel, na przykład założenie lub rozwój firmy. Dlatego ważna jest loka-lizacja i standard wykonania – żeby z czasem zyskiwał na wartości. Nie war-to porywać się na budowę zbyt dużego domu. Na rynku wtórnym najbardziej poszukiwane są te o powierzchni do 150, góra 200 m2.

Budżet, czyli na co nas staćKluczową sprawą dla decyzji o budo-wie domu jest dokładny bilans możli-wości finansowych. Tak jak to robią

Tekst Monika Ochnik Agnieszka Szajkowska

(na przykład nagrody czy premie rocz-ne) też są ważne w naszym bilansie, ale nie dla banków, które na ogół wca-le albo w części nie chcą ich uwzględ-niać w analizie zdolności kredytowej. Z pewnością jednak każda kwota przy-da się w trakcie wykańczania domu czy zagospodarowywania działki po zakoń-czeniu budowy;

• ile wydaję – tu trzeba się wykazać szczególną starannością i drobiazgowo podliczyć wszystkie wydatki ponoszo-ne w ciągu roku (nie w każdym mie-siącu będą takie same, dlatego lepiej je zsumować i podzielić przez 12). Będą to koszty utrzymania rodziny i domu, spłaty zaciągniętych pożyczek (na przykład na samochód), składki za ubezpieczenie samochodu, miesz-kania lub na życie, czesne za szkołę

fot. Andrzej T. Paplińśki

Dom zbudowany za 368 tys. zł. Większa powierzchnia – większy koszt. Planowany budżet został jednak przekroczony o 8%. Projekt: Barwny – Murator C132

fot. Przemysław

Biryło

ekonomiści, musimy oszacować posia-dane aktywa (majątek) i pasywa (długi) oraz wykonać rachunek przepływów finansowych (przewidywanych wpły-wów gotówki i wydatków). Zaczynamy od odpowiedzi na trzy pytania:• czym dysponuję – podliczamy tu uzbie-

rane oszczędności, ewentualną premię z książeczki mieszkaniowej, szacujemy wartość majątku, który zamierzamy spie-niężyć (na przykład obrazy, biżuteria czy wreszcie mieszkanie). Prawdopodobnie wynik nie da kwoty, która wystarczy- łaby na kupno działki i budowę domu, ale powie nam, jakim własnym wkła-dem możemy wykazać się w banku, który sfinansuje inwestycję;

• ile zarabiam – sumujemy tu wszelkie dochody regularnie uzyskiwane przez członków rodziny. Te nieregularne

W dziesięciu odcinkach nowego cyklu pomożemy naszym Czytelnikom

przygotować się do budowy własnego domu. Przeprowadzimy przez labirynt formalności,

podpowiemy, jak wybrać działkę i projekt, jak zaplanować urządzenie wnętrz i ogrodu. Celem jest udana inwestycja w nowoczesny

i wygodny dom.

Menedżer projektu

„Własny dom”Budżet

53murator 2 2011

rozmowy o budowaniu

dziecka itp. Musimy oszacować kosz-ty utrzymania domu, który dopiero zamierzamy wybudować, bo przypusz-czalnie będą wyższe niż ponoszone dotychczas (patrz tabela powyżej). Jeśli planujemy powiększenie rodziny, też musimy to uwzględnić.

Uzyskany wynik (dochody minus wydat-ki) powie nam, jaką mamy i będziemy mieć nadwyżkę w budżecie miesięcz-nym, czyli ile pieniędzy maksymalnie możemy przeznaczać na spłatę kredytu. Nadwyżkę powinniśmy jednak „obciąć” przynajmniej o 20%, bo zawsze mogą się pojawić jakieś dodatkowe potrzeby nie-związane z budową i przejściowe prob-lemy finansowe. Poza tym w okresie kre-dytowania rata może wzrosnąć na sku-tek zmian stóp procentowych czy kursu waluty (jeśli mamy kredyt w walucie obcej). Wolne fundusze pozwolą w przy-bliżeniu określić, jakiej wysokości kredyt możemy uzyskać. Jeśli zależy nam na jak najwyższej kwocie, musimy odwie-dzić kilka banków – w każdym będzie ona prawdopodobnie inna (zależy od polityki banku), różnice mogą sięgać nawet 100 tys. zł. Kwota, którą bank nam wypłaci, może być niższa od przyznane-go kredytu o prowizję, koszt ubezpiecze-nia pomostowego, brakujący wkład włas-ny i wyceny nieruchomości. Trzeba też pamiętać, że podstawą pozytywnej decy-zji banku jest dobra historia kredytowa, czyli brak opóźnień w spłacie dotychcza-sowych zobowiązań finansowych, takich jak kredyt ratalny, karta kredytowa czy limit w rachunku bieżącym. Kredyt plus środki własne dadzą kwotę,

utrzymania przykładowego domu

Założenia: powierzchnia 200 m2, mieszkają cztery osoby; podane kwoty to średnie wydatki miesięczne [zł]Prąd 190 (2280/12)Gaz 400 (4800/12)Woda i ścieki 95Telefon i Internet 101Wywóz śmieci 60Abonament tv i sat 79Monitoring 62Podatek od nieruchomości 42 (504/12)Polisa od ognia i kradzieży 75 (900/12)Przegląd kotła 17 (200/12)Przegląd kominów 9 (100/12)Drewno do kominka 25 (300/12)RAZEM 1155 zł

KosZty

która będzie podstawą naszego budże-tu. Wybierając działkę, projekt domu, decydując o technologii budowy, czasie jej trwania, standardzie wykończenia, musimy stale dbać o to, żeby zmieścić się w zaplanowanym budżecie. Pierwszy wydatek – działkaIle pieniędzy przeznaczyć na kupno działki, a ile na budowę domu – to klu-czowe pytanie. Żeby cena parceli nie była wyższa niż koszt budowy, trzeba odda-lić się od miasta. Naturalnym wyborem inwestorów są przedmieścia. W praktyce wybór lepiej położonej działki oznacza często mniejszy dom. Warto jednak pamiętać, że dobra lokalizacja jest zna-komitą lokatą kapitału, jej wartość będzie tylko rosła. Ceny działek są bardzo zróż-nicowane. Najdroższe są w Warszawie i województwie mazowieckim, najtańsze na terenach Polski południowo-wschod-niej (lubelskie, podkarpackie, podlaskie). Działka o powierzchni 1000 m2 może

J eśli się okaże, że żaden bank nie chce udzie-lić nam kredytu w oczekiwanej wysokości,

są sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej. Pierwszy to uporządkowanie finansów: na przy-kład likwidacja limitu w ROR (zdolność może wzrosnąć o 10 tys. zł), obniżenie limitu na karcie kredytowej (kolejne 10 tys. zł) albo całkowita rezygnacja z karty (znowu wzrost zdolności nawet do 20 tys. zł). Drugi sposób to wzięcie kredytu razem z rodzicami, ale tu ograniczeniem może być ich wiek (wiek najstarszego kredytobiorcy plus czas spłaty nie mogą na ogół przekroczyć 75 lat). Najprostszym sposobem jest wydłużenie czasu spłaty (przykładowo pięć lat dłuższej spłaty to wzrost o 20 tys. zł).

Jak podnieść zdolność kredytową

przykładowej czteroosobowej rodziny

Założenia: limit w rachunku bieżącym 1 tys. zł i po 2 tys. zł na dwóch kartach kredytowych, brak innych zadłużeń. Okres spłaty kredytu na dom – 25 lat, stopa procentowa – 6%Zarobki netto rodziny [zł]

Dostępna kwota kredytu [zł]

Miesięczna rata spłaty [zł]

6 tys. 447 tys. 28807 tys. 525 tys. 33838 tys. 603 tys. 38859 tys. 681 tys. 4388

ZDOLNOŚĆ KREDytoWA

więc kosztować 500 tys. zł albo 50 tys. zł; przy czym w dłuższym okresie czasu ceny mają tendencję wzrostową, bo wol-nych gruntów jest coraz mniej. Istotna jest też wielkość działki. Pod dom wolno stojący wystarczy 700 m2 (więcej pod dom parterowy, mniej pod piętro-wy), pod połowę bliźniaka – 400 m2, a pod szeregówkę – 200 m2 albo jeszcze mniej. Najbardziej poszukiwane działki mają 500-1000 m2. Z jednej strony mogą nas tu ograniczać możliwości finansowe, a z drugiej wymagania gminy co do mini-malnej powierzchni działki przeznaczo-nej pod zabudowę (na przykład 1500 m2). Tańsza działka niestety często oznacza wyższe koszty budowy. Przykładowo trudne warunki gruntowe mogą pod-nieść koszt wykonania fundamentu o kilka tysięcy, a brak uzbrojenia ozna-cza konieczność doprowadzenia przy-najmniej sieci energetycznej, co może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Z danych ZBP wynika, że wartość udzielonych przez banki kredytów i pożyczek hipotecz-

nych w III kwartale 2010 r. wyniosła mniej więcej 14 mld zł, z czego 13,8% stanowiły kredyty budow-lane przeznaczone na budowę domu jednorodzin-nego. Ich udział w całej puli kredytów w ostatnich latach utrzymuje się na względnie stałym poziomie. Warto też zwrócić uwagę na strukturę kredytów

udzielanych w ramach programu „Rodzina na swoim”, gdzie średnio jeden kredyt na pięć jest zaciągany na budowę domu. Prawie połowa z przy-znanych w ostatnim kwartale kredytów udzielana była z wysokim – ponad 80-procentowym – wskaź-nikiem LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nie-ruchomości). Najwięcej – ponad 57% – kredytów zaciąganych jest na okres od 25 do 35 lat.

Zdaniemeksperta

Ile pożyczamy na budowę domuMichał Wydra, Związek Banków Polskich

rozmowy o budowaniu

54 murator 2 2011

Gdy już znajdziemy nasze miejsce na ziemi, zastanówmy się nad wszystkimi jego wadami – to pomoże w negocjacjach ze sprzedającym. Ceny ofertowe warto negocjować, na ogół są wyższe od trans-akcyjnych o 5-10%. Do utargowanej kwo-ty musimy jednak doliczyć koszty trans-akcji (patrz tabela na stronie obok).

Wstępne szacowanie kosztów budowyPodstawą kosztorysu jest projekt domu.

Jeśli zamawiamy projekt indywidualny, architekt powinien zapytać o zasobność naszej kieszeni, czyli jak kosztowny dom ma nam zaprojektować. Szukając projektu gotowego, w pierwszej kolejno-ści zwracajmy uwagę na podawany przy-bliżony koszt wykonania stanu surowego zamkniętego. Musimy wybrać dom, na który nas stać. W projektach z Katalogu Muratora zawarte są orientacyjne kosz-ty netto wykonania poszczególnych etapów budowy:

Z analizy czynników wpływających na ceny działek pod zabudowę jednorodzinną

wynika, iż najistotniejsze są:• odległość mierzona czasem dojazdu do najbliż-

szego ośrodka miejskiego, dostęp do drogi publicznej, dostępność do środków komunikacji publicznej, odległość mierzona czasem dojaz-du od ośrodków edukacyjnych, komercyjnych i rozrywkowych;

• dostępność infrastruktury (prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja itp.);

• sąsiedztwo (jakość krajobrazu, brak uciążliwości);• plan miejscowy; • kształt działki.Oczywiście najdroższe są działki w miastach, zwłaszcza największych. Również te na obrze-żach dużych aglomeracji cieszą się popularnością, a więc osiągają najwyższe ceny. Wysokie są też ceny działek w miejscowościach rekreacyjnych.W zestawieniu poniżej podajemy średnie ceny transakcyjne policzone na podstawie umów sprze-daży zawartych od początku 2010 r. w bezpo-średnim sąsiedztwie czterech

największych rynków nieruchomości. Widać, iż najwyższe ceny za 1 m2 działek budow-lanych odnotowano w powiatach sąsiadujących z Warszawą – warszawskim zachodnim (362 zł/m2)

Ile kosztuje działka pod miastemKatarzyna Lubaś, Jerzy Ptaszyński, analitycy rynku nieruchomości, Centrum AMRON

oraz otwockim (338 zł/m2). Najniższe ceny występowały w powiatach sąsiadujących z Wrocławiem – trzebnickim (134 zł/m2) i wrocławskim (143 zł/m2).

1. Sprzedaż mieszkania – nie wiemy, za ile je sprzedamy ani czy uda się to zrobić w za-planowanym terminie. Być może trzeba będzie zejść z ceny, żeby nie utracić płynności finansowej w trakcie budowy. Sprawdźmy dokładnie, czy sprzedaż będzie obciążona podatkiem i jakie są warunki zwolnienia z tej daniny (zależą od daty nabycia mieszkania). Nieprzewidziana konieczność zapłaty na przykład 30 tys. podatku może zrujno-wać nasz budżet budowlany.2. Zdolność kredytowa – z początkiem tego roku zostały zaostrzone kryteria oceny zdol-ności kredytowej. Maksymalny poziom relacji spłat

Punkty krytyczne budżetu

zadłużenia do średnich dochodów netto kredytobiorcy nie powinien być wyższy niż 50% (gdy dochód netto nie przekracza przeciętnego wyna-grodzenia w gospodarce, czyli około 3400 zł) albo 65% (gdy przekracza). Każdy wnioskodawca pod-lega jednak indywidualnej ocenie, na dodatek jego możliwości finansowe mogą być różnie wycenione w poszczególnych bankach.3. Udział własny – raczej nie dostaniemy kredytu na całość inwestycji (działkę i dom), nawet jeśli możemy się wykazać bardzo wysokimi docho-dami. Trzeba mieć środki na pokrycie co najmniej 20% docelowej wartości rynkowej nieruchomości,

ale im większy udział własny kredytobiorcy, tym lepiej. Kredyt będzie tańszy, bo większość banków zaoferuje niższą marżę, i łatwiej go będzie uzyskać, gdyż ryzyko banku będzie mniejsze. Jeśli budujemy dom na działce, która nie była kredytowana, jej wartość już stanowi wkład własny. 4. Źródła dochodów – muszą być udoku-mentowane. Nie tylko ze względu na wymagania banków, ale również na to, że fiskus może się zain-teresować, skąd inwestor miał pieniądze na budo-wę. Jeśli otrzymamy od najbliższej rodziny jakieś kwoty jako pożyczkę lub darowiznę, zgłośmy je koniecznie w urzędzie skarbowym (są wówczas zwolnione z podatku, a brak zgłoszenia może skut-kować 20procentowym podatkiem).

• stanu zero, czyli robót ziemnych, wyty-czenia budynku, ław i ścian fundamen-towych z izolacjami, betonu podkłado-wego podłogi;

• stanu surowego otwartego: ścian zewnętrznych, ścian wewnętrznych murowanych i kominów, stropów, żelbetowych schodów wewnętrznych, konstrukcji i pokrycia dachu, rynien;

• stanu surowego zamkniętego: okien, drzwi zewnętrznych, bramy garażo-wej, izolacji przeciwwilgociowych,

0

50

100

150

200

250

300

350

400Średnie transakcyjne ceny 1 m2 w zł działki budowlanej w 2010 r. Źródło: AMRON

Kraków Poznań Wrocław Warszawa

149 151

207

134 143 145

224 224246

276 277

338362

krak

owsk

i

wie

licki

pozn

ańsk

i

trze

bnic

ki

wro

cław

ski

śred

nick

i

legi

onow

ski

pias

eczy

ński

otw

ocki

miń

ski

prus

zkow

ski

woł

omiń

ski

war

szaw

ski z

acho

dni

Zdaniemeksperta

55murator 2 2011

rozmowy o budowaniu

Kosztorys ślepy – inaczej przedmiar, czyli wyliczenie nakładów ilościowych mate-riałów, robocizny i sprzętu potrzebnych przy danej budowie. Może być sporządzony dla budowy w stanie surowym zamkniętym albo dla domu z wykończeniem „pod klucz”.Kosztorys inwestorski – powstaje po uzupełnieniu przedmiaru o średnie ogólnokrajowe ceny aktualne na dany kwar-tał (podawane przez Sekocenbud).Kosztorys ofertowy – przedmiar uzu-pełniony przez wykonawcę z zastosowaniem jego stawek i cen materiałów. Stanowi pod-stawę do negocjacji.Kosztorys bankowy – konieczny w banku przy składaniu wniosku o kredyt na budowę domu. Zawiera wszystkie usta-lone koszty budowy (od etapu przygoto-wania terenu do wykończenia domu „pod klucz”), przyłączy, ogrodzenia itp. Powinien być potwierdzony przez kierownika budowy (gdy chcemy zatrudnić kilka ekip) lub gene-ralnego wykonawcę.

DEFINICJE

fot. Andrzej Szandomirski

Etapy finansowaniaEtap stanu surowego otwartego to mniej więcej 30-35% finansowego zaawansowania budowy, co przeciętnie oznacza wydanie 1 tys. zł na każdy 1 m2 powierzchni budynku

Doprowadzenie budowy do szczęśliwego końca wymaga trzymania się założonego budżetu. Trudno zejść poniżej 2,5 tys zł/m2, górnej granicy brak...

fot. Andrzej Szandomirski

cieplnych, przeciwdźwiękowych w nadziemnej części budynku, warstw podłogi na gruncie oraz stropów;

• �instalacji elektrycznych: instalacji siły, gniazd wtykowych, instalacji oświetle-niowej bez opraw;

• �instalacji sanitarnych: c.o. z kotłem i grzejnikami, gazowej bez gazomierza i kuchni, kanalizacyjnej z przyborami sanitarnymi, wodnej z bateriami;

• �wykończenia zewnętrznego: tynków zewnętrznych lub systemów dociepleń (dla ściany dwuwarstwowej), parapetów zewnętrznych, okładzin zewnętrznych drewnianych, ceramicznych, kamien-nych, sidingu, malowania elewacji, innych robót zewnętrznych (taras, opas-ki wokół domu, schody zewnętrzne).

Kwoty mają charakter orientacyjny, bo w wycenach zakłada się średni stan-dard materiałów oraz kompleksowe wykonawstwo (realizację całej budowy przez jedną firmę). Przyjmuje się też średnie krajowe ceny robocizny i ma-teriałów bez VAT (trzeba zatem dodać 8% do robocizny i 8 albo 23% do mate-riałów, zależnie od tego, czy kupuje je wykonawca, czy my). Warto dodatkowo kupić kosztorys inwestorski (dla projektów z Kolekcji Muratora zapłacimy za niego 300 zł). Jeśli nie ma takiej możliwości, zamówmy

go u wykwalifikowanego kosztorysanta (koszt około 1 tys. zł). Jego elementem jest kosztorys ślepy, który posłuży nam do wyboru wykonawcy. Przekażemy go do wypełnienia kilku firmom budowla-nym, a po otrzymaniu ich ofert będzie-my mogli nie tylko wybrać najkorzyst-niejszą, ale też porównać ją z koszto-rysem inwestorskim. Mając taki punkt odniesienia, możemy sprawdzić, czy oferta nie jest zawyżona, a w trakcie budowy rozliczać wykonawcę z wyko-nanych prac i zużytych materiałów.Ostateczny koszt budowy zależy od wie-lu czynników. Może być niższy w przy-padku wykonania części prac systemem gospodarczym, zatrudnienia kilku ekip budowlanych na poszczególne etapy prac, uzyskania rabatów na materiały i ich transport (przy większych zakupach często jest bezpłatny) oraz robociznę (jej koszt zależy od regionu Polski), zmiany materiałów zaproponowanych w pro-jekcie na inne. Może też być wyższy, gdy wybierzemy wyższy standard okien, pokrycia dachu, instalacji grzewczych czy elementów wykończenia.Profesjonalny kosztorys pozwoli też przy-szłemu inwestorowi sporządzić szczegó-łowy harmonogram prac budowlanych uwzględniający jego możliwości organi-zacyjne i przede wszystkim finansowe. Z kosztorysu dowiemy się więc, ile musi-my zapłacić, a wykorzystując harmono-gram, ustalimy – kiedy. Na podstawie tych informacji musimy zdecydować, w jaki sposób sfinansować budowę (czy to będzie gotówka, czy kredyt), a jeśli potrzebny nam kredyt, to na jaką kwotę i w którym momencie go zaciągnąć (na początku budowy czy w jej trakcie).

Przykładowe koszty

Założenie: cena działki budowlanej to 200 tys. złTaksa notarialna 1330 zł (łącznie

za sporządzenie aktu, wypisów i wniosku wieczystoksięgowego)

Podatek od czynności cywilnoprawnych

4 tys. zł

Opłata sądowa 200 złProwizja pośrednika 5 tys. zł Razem 10 530 zł, czyli 5,3% ceny

TRANSAKCJA

Oferta specjalna muratorfinanse.pl

szczegóły s. 19Prenumerujesz – zyskujesz

rozmowy o budowaniu

56 murator 2 2011

O ba domy mają poddasze użytkowe i zbliżoną powierzchnię netto (około

264,0 m2), różni je natomiast bryła dachu – projekt Rodzinne gniazdo – Murator M43 ma dach czterospadowy, natomiast Miły dzień – Murator M39a – wariant I – dwuspadowy. Na etapie stanu zerowego koszty budowy są porównywalne, różnice zaczynają się przy wzno-szeniu ścian murowanych, których w projekcie Murator M39a jest o 58 m2 więcej, oraz dachu – Murator M43 ma bardziej skomplikowaną kon-strukcję dachu i więcej okien połaciowych. Koszt stanu surowego zamkniętego jest wyższy w pro-jekcie Murator M39a, wpływają na to większa

Komentarz

powierzchnia ścian działowych (o 29 proc.) i po-sadzki na gruncie oraz większa liczba okien (15, o pięć więcej niż w drugim projekcie) i nadproży. Z kolei Murator M43 ma większą powierzchnię posadzki na piętrze, większe bramy garażowe oraz więcej drzwi zewnętrznych. Ze względu na większą powierzchnię i grubszą warstwę styropia-nu (17 zamiast 12 cm) wykończenie zewnętrzne Murator M39a wychodzi o wiele drożej. Poza tym elewacja tego domu w 30 % jest wykończona deskami. W projekcie Murator M39a jest też wię-cej pomieszczeń (dodatkowa łazienka i garderoba) i grzejników, a co za tym idzie – koszt instalacji elektrycznych i sanitarnych jest większy.

Wybór projektu a koszt budowyKoszt budowy zależy głównie od wielko-ści, kształtu budynku, od tego, jaki dom chcemy zbudować – parterowy, z podda-szem użytkowym czy piętrowy, a także od technologii, w jakiej to zrobimy. Wielkość i kształt. Zasada jest taka, że im bardziej rozrzeźbiona bryła i skompliko-wany dach, tym koszt budowy większy. Przykładowo – z dwóch gotowych dachów o zbliżonej powierzchni pokrytych tym samym materiałem 1 m2 dachu czterospa-dowego jest droższy od dwuspadowego o 20-30 proc., zależnie od pokrycia. Ma to przełożenie na koszt całego domu (patrz ramka obok).Należy też zwrócić uwagę na podawa-ne w projektach powierzchnie (użytko-wą i netto) oraz kubaturę i sprawdzić, co jest do nich wliczane. Na przykład w pro-jektach z Kolekcji Muratora powierzch-nia użytkowa (zwana też powierzchnią domu) jest sumą powierzchni wszyst-kich pomieszczeń, w których wyso-kość przekracza 1,9 m. Nie wlicza się do niej piwnic, garaży, schowków, pustek nad parterem, loggii ani tarasów. Ale ta wielkość nie jest miarodajna, gdyż domy o tej samej powierzchni domu mogą być droższe lub tańsze, w zależności od zastosowanych rozwiązań i materiałów. Ważna jest też powierzchnia netto, czy-li powierzchnia wszystkich podłóg, łącz-nie z garażami, loggiami, balkonami, tarasami itp. Jeśli dwa domy o tej samej powierzchni netto różnią się znacznie powierzchnią użytkową, oznacza to, że część jednego z nich będzie mało uży-teczne. Natomiast jeśli porównamy kuba-turę i powierzchnię użytkową domu, dowiemy się, jaka część budynku będzie w pełni wykorzystana. Najbardziej efek-tywna budowa to taka, w której jest naj-większa powierzchnia domu (pomiesz-czeń o wysokości powyżej 1,9 m) przy najmniejszej kubaturze. Zazwyczaj jest tak, że z dwóch domów o tej samej powierzchni netto ten z użyt-kowym poddaszem będzie tańszy od pię-trowego (patrz ramka i tabela na s. 57), jednak tak być musi. Koszt budowy domu z poddaszem może być niższy ze względu na mniejszą powierzchnię ścian zew-nętrznych, ale jednocześnie uzyskujemy w ten sposób mniejszą powierzchnię użytkową. Z kolei budowę domu piętro-wego podrażają większe koszty budowy ścian zewnętrznych, ocieplenia i tynków,

Poddasze poddaszu nierówne

rys. Katalog Murator PROJEKTY DOM

ÓWRodzinne gniazdo – Murator M43

Materiały:• ściany fundamentowe: bloczek betonowy

24 cm (60,2 m2);• ściany zewnętrzne dwuwarstwowe: beton

komórkowy 24 cm + styropian 12 cm (170,7 m2);

• ściany wewnętrzne: beton komórkowy 12- -24 cm (96,2 m2);

• strop: gęstożebrowy (149,4 m2);• konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowa

(12,4 m3);• pokrycie dachu: dachówka ceramiczna

(264,8 m2).

Koszt budowy do stanu surowego zamkniętego: 251,96 tys. zł (bez VAT)

powierzchnia netto 264,0 m2

powierzchnia użytkowa 151,6 m2


ÓW

Miły dzień – Murator M39a – wariant I



komórkowy 24 cm + styropian 12 cm, oraz trójwarstwowe: beton komórkowy 24 cm + styropian 12 cm + beton komórkowy 12 cm (146,5 m2);

• ściany wewnętrzne: beton komórkowy 12-24 cm (167,7 m2);

• strop: płyta żelbetowa (140,7 m2);• konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowo-

-płatwiowa (10,6 m3);• pokrycie dachu: dachówka ceramiczna

(286,3 m2).




Porównanie kosztu* budowy domów z poddaszem użytkowymNazwa projektu Stan surowy

otwarty [zł] Stan surowy zamknięty [zł]

Instalacje sanitarne i elektryczne [zł]

Wykończenie zewnętrzne [zł]

RAZEM/koszt 1 m2 [zł]

Murator M43 (z dachem czterospadowym)

201 460 50 500 62 440 39 500 353 900/1340

Murator M39a (z dachem dwuspadowym)

204 300 53 200 73 140 56 000 386 640/1469

Marek Modrzewski, specjalista do spraw kosztorysów

Porównanie kosztu* budowy dwóch domów z poddaszem

*ceny netto w IV kwartale 2010 r.

57murator 2 2011

rozmowy o budowaniu

P orównując kosztorysy projektów, zwracaj-my uwagę na następujące szczegóły:

• �kiedy były wykonane (wyceny mogą pocho-dzić z różnych lat);

• �grubość ocieplenia – znacząco wpływa na koszt budowy, ale też na późniejsze użytko-wanie domu (straty ciepła będą mniejsze);

• �materiały wykończeniowe dachu i elewacji (ceny są bardzo zróżnicowane);

• �powierzchnia okien – istotnie zmienia koszty;• powierzchnia tarasu oraz garażu, które nie

zawsze wliczane są do powierzchni.

Sekrety kosztorysów

Porównanie kosztu* budowy domów z użytkowym poddaszem i piętrowego

Nazwa projektu Stan surowy otwarty [zł]

Stan surowy zamknięty [zł]

Instalacje sani-tarne i elektrycz-ne [zł]

Wykończenie zewnętrzne [zł]

RAZEM/koszt 1 m2 [zł]

Murator M67a (piętrowy) 214 700 71 300 53 900 65 200 405 100/1934Murator M114 (z podda-szem)

188 500 65 500 58 500 63 500 376 00/1894


Poddasze a piętro


ÓW

Błękit nieba – Murator 67a – wariant I

Materiały:• ściany fundamentowe: bloczek betonowy 24 cm

(66,4 m2);• ściany zewnętrzne dwuwarstwowe: beton

komórkowy 24 cm + styropian 12-14 cm, oraz trójwarstwowe: beton komórkowy 24 cm + styropian 12 cm + beton komórkowy 12 cm (244,0 m2);


• strop: gęstożebrowy oraz (bez stropu) sufit podwieszany (211,1 m2);

• konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowo- -jętkowa oraz stropodach, strop gęstożebrowy (38,5 m3);

• pokrycie dachu: blacha oraz papa wierzchniego krycia (168,1 m2).



powierzchnia użytkowa 159,2 m2rys. Katalog M

urator PROJEKTY DOMÓW

Dla poszukujących – Murator M114



komórkowy 24 cm + styropian 12-24 cm (230,3 m2);


• strop: płyta żelbetowa (94,0 m2);• konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowo-

-jętkowa oraz stropodach, płyta żelbetowa (32,2 m3);

• pokrycie dachu: dachówka cementowa oraz papa wierzchniego krycia (188,4 m2).




natomiast oszczędza się na więźbie i izo-lacji stropu. W ostatecznym rachunku może wyjść, że koszt 1 m2 pełnowartoś-ciowego piętra jest niższy niż koszt budo-wy 1 m2 poddasza. Technologia. Dom można zbudować na kilka sposobów – w technologii szkie-letowej lub murowanej, wybudować go z drewna lub zamówić w systemie prefa-brykowanym bądź modułowym. Wybór zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz czasu, jaki możemy czy chcemy poświęcić na budowę.Jednym z tańszych i szybszych rozwią-zań jest technologia szkieletowa (różni-ca w cenie w stosunku do murowanego wyniesie średnio 5% na korzyść szkiele-towego), jednak cieszy się mniejszą popularnością, gdyż uchodzi za mniej trwałą. Z kolei domy wznoszone w technologii mokrej, czyli murowane, są nieco droższe, ale też solidniejsze i trwalsze. Ich cena zależy między innymi od grubości ścian – 1 m2 ściany dwuwarstwowej kosztuje zazwyczaj więcej niż jednowarstwowej, a trójwar-stwowej więcej niż dwuwarstwowej. Domy z bali mają opinię bardzo zdro-wych i ciepłych, wznosi się je dosyć szybko (nie trzeba ich tynkować), jed-nak do ich budowy są potrzebni dobrzy fachowcy – w rezultacie cena może być niewiele niższa niż w technologii muro-wanej. Najszybszym, ale też najdroż-szym sposobem na zbudowanie domu jest zamówienie elementów prefabry-kowanych albo modułów gotowych do zamieszkania, których cena może dojść nawet do 5 tys. zł/m2.Warta przemyślenia jest kwestia ocieplenia.

N a pierwszy rzut oka oba projekty są do siebie bardzo podobne – mają nowo-

czesny wygląd, kalenicę prostopadłą do wjazdu, podobną powierzchnię netto i rozwiązania funk-cjonalne. Jednak koszty budowy tych podobnych wizualnie domów są odmienne – piętrowy jest droższy od tego z poddaszem o 30 tys. zł.Różnica w orientacyjnych kosztach wynika mię-dzy innymi z tego, że budynek Błękit nieba – Murator M67a – wariant I jest domem pię-trowym, z dwoma kondygnacjami pełnej wyso-kości. Z tego powodu wzniesiono więcej ścian zewnętrznych oraz wykonano strop nad piętrem, w tym przypadku realizowany jako sufit pod-

Komentarz

wieszony z płyt gipsowo-kartonowych na ruszcie stalowym z izolacją termiczną z wełny mineral-nej grubości 20 cm. Budynek Dla poszukujących – Murator M114 został zaprojektowany jako dom z poddaszem użytkowym, dlatego druga kondyg-nacja nie jest pełnej wysokości, posiada skosy. Dom ma zaprojektowany strop w postaci wylewa-nej płyty żelbetowej grubości 16 cm. Ten rodzaj stropu uważa się za droższy niż gęstożebrowy Teriva I (który jest w projekcie Murator M67a). Mimo to jest go mniej (niespełna 100 m2) w po-równaniu do ponad 120 m2 u poprzednika. Tutaj również odpada konieczność wykonywania dodat-kowego stropu nad piętrem.

Marcin Gościmski, specjalista do spraw wycen i kosztorysów Dział Projektów Gotowych Muratora

szczegóły s. 19Prenumerujesz – zyskujesz

rozmowy o budowaniu

58 murator 2 2011

Dom energooszczędny będzie droższy w budowie niż standardowy (patrz tabela obok; dla zaprezentowanego domu różni-ca wynosi 14,4%), ale tańszy w użytkowa-niu (zużycie energii mniejsze co najmniej o jedną trzecią).

Wykończenie wnętrz Według orientacyjnych szacunków wykończenie wnętrza domu to wyda-tek równy iloczynowi powierzchni domu i 1 tys. zł. Ten etap budowy obej-muje między innymi położenie tynków i podłóg, malowanie, obsadzenie drzwi wewnętrznych, wykonanie balustrad, schodów drewnianych, szaf wnękowych, a także wykończenie kuchni i łazienek (położenie glazury i terakoty oraz zamontowanie urządzeń sanitarnych).Są materiały tańsze i droższe, jednak nie warto na nich oszczędzać. Jeśli kupimy najtańsze, po jakimś czasie może się oka-zać, że płytki podłogowe zaczynają się kruszyć i odbarwiać, a źle sezonowane deski podłogowe – pękać. W rezultacie późniejszy remont może nas wynieść więcej, niż zaoszczędziliśmy na tańszych materiałach.

J eśli mamy ograniczony budżet, warto się zastanowić, które elementy domu są nam nie-

zbędne, a z których możemy zrezygnować. Jednym z droższych rozwiązań jest na przykład piwnica, przez którą na dodatek ucieka duża ilość ciepła. Jej budowa podnosi koszt domu parterowego średnio o 30 %., a piętrowego o 20 %. Z tego też powo-du dziś piwnice buduje się coraz rzadziej – zastąpi-ły je między innymi kotłownia i spiżarnia lokowane na parterze. Duże koszty generuje też wybudowanie garażu, który można zastąpić nieco tańszą wia-tą o lekkiej obudowie. Aby oszczędzić na budowie domu, bryła powinna być jak najprostsza, a dach mieć jak najmniej załamań (bez lukarn, balkonów itp.). Zaoszczędzić można również na zewnętrznych

Na czym można zaoszczędzić

i wewnętrznych materiałach wykończeniowych, na przykład na dachu zamiast drogiej dachówki ceramicz-nej (21-429 zł/m2) można położyć tańszą blachoda-chówkę (21-128 zł/m2) albo blachę płaską (6-243 zł/m2) lub trapezową (18-48 zł/m2).Jeśli dysponujemy wolnym czasem, warto go poświę-cić na poszukiwanie tańszych materiałów – w hurtowniach, składach budowlanych, na aukcjach internetowych. Różnice w cenach tych samych wyro-bów mogą sięgać 20%. Na robociźnie zaoszczę-dzimy, zatrudniając kilka ekip do poszczególnych eta-pów budowy zamiast jednego kompleksowego wyko-nawcy (choć trudniej będzie wówczas skoordynować wszystkie roboty i może to skutkować przedłużeniem budowy) albo wykonując pewne prace samemu.

Na dwa sposobyNa przykładzie dwóch łazienek o zbliżonej powierzchni pokazujemy, jak mogą wyglądać pomieszczenia, do których zakupiono tańsze i droższe materiały.

fot. Mariusz Bykow

ski

fot. Sebastian Oleksik

Łazienka wykończona za około 4,5 tys. zł – ładny efekt za niewielkie pieniądze

Łazienka wykończona za około 20 tys. zł – tutaj elementy wykończenia dobierano bardziej starannie

Porównanie kosztu* budowy 1 m2 tego samego domu w dwóch wersjach: standardowej i energooszczędnej

CIEPŁY kontra zwYkŁYnazwa projektu Stan surowy

otwarty [zł]Stan surowy zamknięty [zł]

Instalacje sanitarne i elek-tryczne [zł]

wykończenie zewnętrzne [zł]

razEM [zł]

Murator C32a(standardowy)

1088,2 430,4 312,3 (71,2 + 241,1)

341,4 2172,3

Murator EC32a(energooszczędny)

1146,6 482,3 461 (70,1 + 390,9)

397,2 2487,1

Taniej czy drożej

fot. alicja Bieniekfot. Daniel rum

iancew

Budynki mają podobną bryłę, jednak koszt budowy tego u dołu jest ponaddwukrotnie większy niż tego u góry. Droższy dom ma między innymi poddasze użytkowe, o połowę większą powierzchnię i drewnianą oblicówkę na elewacji


59murator 2 2011

rozmowy o budowaniu

Pozostałe kosztyZ informacji, którymi wymieniają się inwestorzy na Forum MURATORA, wynika, że w planie finansowym trzeba uwzględnić również kwoty potrzebne na:• badanie geotechniczne gruntu – 1-1,5 tys. zł (zależy od liczby odwiertów i głębokości);

• projekt domu – gotowy będzie kosz-tował 2-3 tys. zł plus drugie tyle za adaptację do konkretnej działki. Za projekt indywidualny zapłacimy 10-15 tys. zł;

• przyłącza – ich koszt zależy od odle-głości działki od poszczególnych sieci. Za gazowe i elektryczne, jeśli tylko w pobliżu przebiegają odpo-wiednie sieci, zapłacimy według taryfy danego przedsiębiorstwa,

opowiada Renata Andrejewicz z Białegostoku

M ieszkając wygodnie w 120-metro-wym mieszkaniu w bloku, podjęli-

śmy spontanicznie decyzję o budowie domu. Na zasadzie: a może by tak wybudować dom? Mieć coś własnego, kawałek ogrodu i swojego nieba? Zaryzykowaliśmy zmierze-nie się z materią całkowicie dla nas obcą. I poszliśmy na żywioł... Bez kosztorysu, bez oszczędności, wiedząc mniej więcej, ile mie-sięcznie jesteśmy w stanie wydać na budowę. Rok 2003. Założenia były takie: 250 tys. zł kredytu na rozpoczęcie pozwalające na stan surowy zamknięty, instalacje i tynki (dom 230 m2). Dalej budowanie z bieżących zarobków, powoli, tyle, ile się da zrobić w danym roku. Mieliśmy świadomość, że przy takich założeniach inwestycja potrwa kilka lat i tak się stało – etap prac wykoń-czeniowych zajął nam trzy lata – do 2008 r. Zdążyliśmy przed nadejściem kryzysu. Koszty – interesowało nas, ile możemy wydać, a nie, jaki będzie koszt budowy (mąż powtarzał: nie chcę wiedzieć, po co mi ta wiedza...).Budowa była szalonym przedsięwzięciem, ale się udało. Tę dość niefrasobliwą decy-zję można podjąć tylko wtedy, gdy ma się w miarę stabilne miejsca pracy i stałe dochody. Warto czasem być „wariatem”, ale z dużą dozą rozsądku. Mieszkamy w domu i spłacamy kredyt. Zostało mieszkanie w mieście – w razie kłopotów finansowych nie byłoby proble-mu ze spłatą naszego zadłużenia.

Bez wiedzy o kosztach

opowiada Joanna Klimek z Lublina

P ierwotny kosztorys był bardzo niedo-szacowany, co wynikało z zupełnego

braku świadomości cen materiałów i wyposa-żenia. Łatwo tu wpaść w pułapkę – wszyscy sprzedający i wykonawcy biorą zaliczkę. Przez długi czas ma się wszystko zamówione, a pie-niądze są wciąż na koncie. Przychodzi dzień zmasowanych płatności i wtedy odkrywamy, że przeliczyliśmy się finansowo. Udało mi się uniknąć takiej zapaści...Ekipa. W internecie znalazłam ofertę firmy, która reklamowała się jako niepijąca. To mnie zaintrygowało. Panowie przyjechali, wymierzyli wszystko, wypytali o szczegóły. Dwa dni później dostałam wstępny kosztorys. To był strzał w dzie-siątkę – wykonali wszystkie prace od stanu deweloperskiego do stanu finalnego. Ekipa była w pełni dyspozycyjna, samodzielna i rzetelna. Przez tydzień mogłam nie pokazywać się na budowie, a prace szły pełną parą. Panowie nie pytali o każdą bzdurkę, sami jeździli na zakupy, a potem rozliczali się ze mną na podstawie faktur, które brali na moje nazwisko.Zakupy. Szybko się przekonałam, że warto sprawdzić cenę w dwóch-trzech sklepach czy salonach – różnice sięgały niejednokrotnie 30%. Należy również pytać o rabaty – ku mojemu zaskoczeniu każdy sprzedawca chętnie obniżał koszt o 10%! Świetnym rozwiązaniem jest porów-nanie cen sklepów stacjonarnych i internetowych. Doświadczenia innych. Warto korzystać z forów budowlanych, bo dostarczają wielu inspiracji. Uczestnicy dyskusji podpowiadają, co i gdzie kupić, jak znaleźć tańszy, a równie dobry zamiennik. A przede wszystkim obiektywnie oce-niają, czy nasze cząstkowe marzenia mają szanse przełożyć się na całościowy sukces. Bilans. Koszt prac wykończeniowych zamknął się kwotą 1000 zł/m2 – bez sprzętu AGD.

Ile za wykończenie wnętrz czyli jedną czwartą rzeczywistych kosztów przyłączenia. Opłata obej-muje wykonanie dokumentacji pro-jektowej i przyłącza. Średnio wynosi 2-3 tys. zł za każde. Czasami, żeby nie czekać na podłączenie, trzeba zapłacić za całość z własnej kieszeni, a dopiero później odzyskać część wydatków, rozliczając faktury. Gorzej będzie, jeśli sieć jest daleko i przed-siębiorstwo nie zgodzi się na opłatę taryfową; wówczas koszty doprowa-dzenia prądu mogą wzrosnąć do kil-kunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Inaczej jest z przyłą-czami wodnymi i kanalizacyjnymi. Tu zawsze właściciel nieruchomości płaci całość kosztów, czyli średnio 500-1000 zł za projekt i 200-400 zł za 1 m przyłącza. W każdym przypad-ku musimy też doliczyć koszt dociąg-nięcia instalacji od granicy działki do budynku (przyłącza to odcinki od sie-ci do ogrodzenia);

• rozwiązania zastępcze, jeśli nie ma możliwości przyłączenia albo byłoby ono zbyt kosztowne – studnia (120- -500 zł/m za wiercenie, 3-5 tys. zł za osprzęt), budowa szamba (3,5-4,5 tys. zł), zbiorniki na olej opałowy (2 tys. za zbiornik 1 m3 z oprzyrządowaniem);

Koszty przyłączenia powinniśmy poznać, zanim zdecydujemy się na kupno działki. Najlepiej, żeby już sprzedający wystąpił o warun-ki przyłączenia do poszczególnych przedsiębiorstw.

Uwaga!

• usługi geodety – za mapę do celów projektowych około 700 zł, podobnie za wytyczenie budynku, za inwenta-ryzację powykonawczą do 1000 zł;

• projekt zjazdu z drogi – 1000-1500 zł; • ułożenie kostki brukowej na podjeź-dzie – 120-190 zł/m2 z materiałem;

• nadzór nad budową albo kierowa-nie nią – 3-5 tys. zł za całość albo określona stawka za każdą wizytę (300 zł);

• ogrodzenie działki – zależnie od rodzaju, przykładowo od 90 zł/m za siatkę z podmurówką do 700 zł/m ogrodzenia z elementów kutych; łącznie z bramą i furtką kosztuje średnio 30-50 tys. zł;

fot. Renata Andrejewicz

fot. Joanna Klimek

rozmowy o budowaniu

60 murator 2 2011

J ak przedłużający się czas budowy wpływa na jej ostateczny koszt?

Odpowiedź na to pytanie jest z pozoru prosta: osoba finansująca budowę własnymi oszczęd-nościami nie uzyska odsetek od wycofanych z banku pieniędzy. Roczna stopa zysku z lo-katy bankowej wynosi obecnie około 5% (po opodatkowaniu). Jeżeli zatem budowa domu o wartości 500 tys. zł trwa o rok dłużej niż mogłaby trwać, to koszt tego wydłużenia może-my w uproszczeniu przyjąć jako: 500 000 / 2 x 5% = 12 500 zł.Ten dodatkowy koszt będzie oczywiście znacz-nie mniejszy, jeżeli przeciągamy roboty budow-lane na etapie początkowym, kiedy kwota zaangażowana w budowę jest jeszcze niewiel-ka. W skrajnie niekorzystnym przypadku, gdy do sprawnie zbudowanego i w pełni wykoń-

Czas to pieniądz. Szybka budowa się opłaca

czonego domu nie moglibyśmy się przez rok wprowadzić z powodu jakichś przeszkód praw-nych, dodatkowy koszt finansowy poniesiony przez inwestora w okresie od początku budowy do zamieszkania wyniósłby: 500 000 x 5% = 25 000 zł.Osoba, która finansuje dom kredytem, ponosi wyższe koszty nieuzasadnionego wydłużenia cyklu budowy – do wyżej wymienionych równań powinna wstawić stopę oprocentowania kredytu.Z punktu widzenia kosztów finanso-wych im więcej pieniędzy zamrozili-śmy w budowie, tym bardziej powin-no się nam spieszyć z wprowadze-niem się do nowego domu.Ale to nie wszystko. Weźmy też pod uwagę koszt ubezpieczenia budowy. Stanu surowego otwartego może jeszcze ubezpieczać nie warto,

ale zamknięty z instalacjami owszem. Roczna składka za polisę od zdarzeń losowych i kra-dzieży może wynieść około 1 tys. zł. Dla niektórych najdotkliwszą finansową konse-kwencją zwłoki w przeprowadzce może stać się koszt wynajmu mieszkania. Często nabywca naszego dotychczasowego lokum godzi się, żebyśmy w nim pozostali na czas budowy, ale musimy mu płacić jak za wynajem. Koszt zależy od miasta i wielkości mieszkania. Jeśli wyniesie 1 tys. zł miesięcznie, wydłużenie cyklu budowy o rok będzie kosztować 12 tys. zł. Mieszkając kątem u rodziny, nie musimy płacić pieniędzmi, ale i my, i gospodarze zapłacimy niewygodami i niejednokrotnie stresem. W uzasadnionych sytuacjach do powyższych obliczeń trzeba by jeszcze doliczyć koszty ogrzewania pustego domu, ochrony, podatku itp.

opowiadają Beata i Robert Płonka z Bielska-Białej

B udujemy dom parterowy o powierzchni 109 m2. Wierzymy mocno, że człowiek

powinien spełniać swoje marzenia, ale budu-jąc... chodzić twardo po ziemi. Wzięliśmy kre-dyt „Rodzina na swoim”, więc bank niejako wymusił na nas ogólny kosztorys. Ważna była wnikliwa lektura Forum MuRATORA – porów-nywanie, co kto zbudował i za ile. W ten spo-sób określiliśmy minimalny koszt każdego z sześciu etapów budowy. Fundament – 30 tys. zł, mury (ceramika) plus strop – 40 tys. zł, dach – 40 tys. zł. Takie wyliczenia jak na razie oka-zały się realne. Bardzo pilnujemy wydatków, targujemy się i szukamy najniższych cen w róż-nych hurtowniach i sklepach. Od nas zależy sukces przedsięwzięcia. Dlaczego? Kiedy szuka-liśmy ekipy do stanu surowego otwartego, róż-nica wycen między różnymi firmami wyniosła 100%! Najtańsi chcieli zbudować za 35 tys. zł, najdrożsi za 70 tys. zł. Przed nami najtrudniejszy etap prac wykoń-czeniowych. Chcemy zamknąć koszt budowy kwotą 250 tys. zł. Wiemy, że to bardzo mało, ale jeśli będziemy wybierać dobre, lecz tańsze materiały, część prac wykonywać sami, to się uda. Tania budowa wymaga samodyscypliny, wytrwałości i czujności.

Rekordowo tanie finansowanie • automatyka do bramy wjazdowej

– 1,5-3 tys. zł;• dokumenty konieczne do zakończe-

nia budowy (odbiory, świadectwo energetyczne) – około 2 tys. zł;

• urządzenie ogrodu – tu koszt zale-ży od nakładu własnej pracy, liczby i wielkości przewidzianych do posa-dzenia roślin; przykładowo na system automatycznego nawadniania 500 m2 ogrodu możemy wydać od 3 tys. (wykonany samodzielnie) do 5 tys. zł (zlecony firmie), a za 1 m2 trawy w rolce zapłacimy około 10 zł (z przygotowaniem podłoża i ułoże-niem trawy przez firmę cena wzroś-nie do 25 zł/m2);

• ubezpieczenie budowy – zależy od zakresu ochrony i wartości mienia, przykładowo od 300 zł za same zda-rzenia losowe do 1300 zł za polisę obejmującą również OC i kradzież z włamaniem.

Pamiętajmy, że wymienione prace są wyceniane według stawek rynkowych, mogą się więc znacznie różnić w zależ-ności od regionu, miejscowości, tech-nologii, firmy czy terminu wykonania. W typowych sytuacjach mogą łącznie kosztować od 50 do 90 tys. zł. Przed podsumowaniem czekających nas wydatków na całość inwestycji musi-my więc przeprowadzić wywiad wśród lokalnych dostawców i wykonawców. Ponieważ nie sposób przewidzieć z góry wszystkich wydatków, trzeba

dysponować rezerwą w wysokości przynajmniej 15% podsumowanych realnych kosztów. Przy dobrze przy-gotowanym kosztorysie różnica nie powinna być większa, zwłaszcza że ceny materiałów i robocizny są w ostat-nim czasie dość stabilne.Kwoty przysługującego zwrotu VAT za materiały budowlane (można odzy-skać do 40 tys. zł) będą jak znalazł, gdy zaczniemy meblować dom.

Budować czy kupićDoświadczenie inwestorów wskazuje, że koszty budowy domu mieszczą się na ogół w przedziale 2,5-3 tys. zł/m2 – niezależnie od lokalizacji. Budowa będzie tańsza niż kupno gotowego domu na rynku wtórnym lub na pier-wotnym od dewelopera (najczęściej do samodzielnego wykończenia). Na przedmieściach największych miast ceny transakcyjne domów wyno-szą średnio 4-5,5 tys. zł/m2. Rozpiętość cen gotowych domów jest ogromna i zależy głównie od lokalizacji – pod Warszawą dom do 200 m2 będzie kosz-tować około miliona, w Rzeszowie – dwa razy mniej. Za tę cenę zyskamy na czasie i poniesiemy mniejsze ryzy-ko popełnienia błędów w planowaniu i kontroli przebiegu budowy. Stracimy jednak możliwość dopasowania pro-jektu do własnych potrzeb, będą nas też czekać wydatki na remont albo wykończenie nabytego domu.

fot. Robert Płonka

Menedżer projektu Budżet „Własny dom” i koszty...

Documents

Transcript of Menedżer projektu Budżet „Własny dom” i koszty...