Studia Regionalne i Lokalne

Nr 1(19)/2005

ISSN 1509–4995

Przemysław Sleszynski

Perspektywy rozwoju rynku

mieszkaniowego w Polsce w œwietle

sytuacji demograficznej, ekonomicznej

i stanu zaspokojenia potrzeb

mieszkaniowych

W artykule przedstawiono analizeþ przewidywanego sredniookresowego popytu na miesz-kania w Polsce. Na podstawie badan empirycznych uznano, zúe jest on wypadkowaþ szereguczynnikow demograficznych, ekonomicznych i stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.W dalszej kolejnosci wyznaczono koszyk popytu, w ktorym znalazło sieþ osiem wskaznikowo rozúnych wagach (odsetek brakujaþcych mieszkan, rozumiany jako rozúnica pomieþdzyliczbaþ gospodarstw domowych a liczbaþ mieszkan, przecieþtna powierzchnia mieszkania najednaþ osobeþ, przyrost rzeczywisty w latach 1998�2002, odsetek ludnosci w wieku 20�39lat, prognoza liczby ludnosci w latach 2002�2010, stopa bezrobocia, przecieþtne wyna-grodzenie oraz liczba podmiotow gospodarczych na 1000 mieszkancow). Analizeþ prze-prowadzono w układzie gminnym i mozúe ona byc przydatna dla osob i instytucji zajmujaþcychsieþ planowaniem przestrzennym oraz rynkiem mieszkaniowym.

1. Wprowadzenie

Spis powszechny z czerwca 2002 r. ujawnił stan i zrozúnicowanie infrastruk-tury mieszkaniowej. Ogolnie w kraju było 11 633 tys. lokali, zamieszkanychprzez 13 331 tys. gospodarstw domowych (Mieszkania 2002). Oznacza to, zúeprzecieþtnie na 1000 gospodarstw domowych przypadały tylko 873 mieszkania.Zakładajaþc, zúe kazúde gospodarstwo domowe powinno posiadac własny lokal,rozmiary niedoboru szacowac nalezúy na 1,7 mln mieszkan. Liczba ta jestzanizúona z dwoch powodow. Po pierwsze, w spisie wykazano, zúe czeþscmieszkan wskutek złego stanu technicznego przeznaczona jest do opuszczenialub rozbiorki (126 tys.), stanowi tzw. drugie domy (253 tys.) oraz słuzúy doprowadzenia działalnosci gospodarczej (13 tys.). Po drugie � co chyba istot-niejsze, wiele mieszkan jest zbyt małych w stosunku do wielkosci gospodarstwadomowego, zas łaþcznaþ liczbeþ takiego niedoboru (wraz z wymienionymi 1,7mln mieszkan) szacowac mozúna nawet na 10 mln1. W sumie dystans, jakidzieli Polskeþ od krajow rozwinieþtych, np. pozostałych panstw Unii Europej-skiej, jest olbrzymi, przecieþtna powierzchnia uzúytkowa mieszkania na jednaþ

1 Szacunki dr. Edwarda Kozłowskiego z Krakowskiego Instytutu Nieruchomosci, prezen-towane podczas Forum Polski Rynek Nieruchomosci, Mieþdzyzdroje, 15�18 czerwca 2004 r.

osobeþ we Francji wynosi bowiem 38 m2, w Niemczech 39 m2, w WielkiejBrytanii 45 m2, a w Hiszpanii 35 m2 (Gorczyca 2003, s. 14�18). Tak wieþcpojeþcie niedoboru mieszkaniowego w Polsce jest dosc wzgleþdne, mozúna jednakzgodzic sieþ co do tego, zúe w najblizúszych latach nie ma wieþkszych szans naznaczne zniwelowanie rozúnic w stosunku do krajow wysoko rozwinieþtych.

Rownoczesnie porownanie danych z ostatnim spisem w 1988 r. wskazuje,zúe sytuacja mieszkaniowa ludnosci pod wzgleþdem pewnych wskaznikow nawetsieþ pogorszyła. Choc mieszkan zamieszkanych ogołem przybyło (o 8,5%), towzrost w wieþkszym stopniu dotyczył liczby gospodarstw domowych (11,4%).Odnotowano przy tym relatywnie mniejszy przyrost ludnosci (o 1,8%), cooznacza, zúe przybyło najmniejszych gospodarstw domowych. Pozytywnymzjawiskiem był natomiast wyzúszy od przyrostu gospodarstw domowych wzrostprzecieþtnej powierzchni uzúytkowej (o 25,9%) oraz liczby izb (o 18,5%).Oznacza to jednak, zúe struktura ludnosci pod wzgleþdem warunkow miesz-kaniowych uległa rozwarstwieniu. Rownoczesnie, gdyby tempo przyrostupowierzchni mieszkaniowej w Polsce utrzymało sieþ takie jak srednio w ana-lizowanym okresie (1988�2002), to zakładajaþc zerowe zmiany warunkowmieszkaniowych w krajach Europy Zachodniej, potrzeba około 100 lat, abypoziom tych krajow osiaþgnaþc.

Warto przy tym pamieþtac, zúe wskutek szybkiego przyrostu ludnosci w wiekupoprodukcyjnym beþdzie takzúe szybko rosnaþc liczba małych gospodarstw domo-wych, składajaþcych sieþ głownie z ludzi starszych. GUS prognozuje, zúe do2030 r. liczba gospodarstw domowych wzrosnie azú o 1,8 mln.

Wspołczesna zła sytuacja mieszkaniowa ma swoje zrodła w rozúnych uwarun-kowaniach. Po pierwsze, znaczaþce niedobory mieszkaniowe to wynik pewnejinercji z okresu szybkiej industrializacji w drugiej połowie ubiegłego wieku.Szybkie uprzemysłowienie kraju po II wojnie swiatowej i zapotrzebowanie nasiłeþ roboczaþ pociaþgało za sobaþ migracje ze wsi do miast, w ktorych socjalis-tyczne budownictwo mieszkaniowe nie nadaþzúało za rosnaþcymi potrzebami.Aby im sprostac, budowano wiele mieszkan małych, majaþcych zaspokoicpodstawowe potrzeby pracujaþcych.

Po drugie, duzúa liczba stosunkowo niewielkich mieszkan wynika z poziomudochodow. Stało sieþ to szczegolnie istotne w warunkach transformacji spo-łeczno-gospodarczej po 1989 r., na ktorej skorzystały na razie relatywniewaþskie kategorie i grupy społeczne. Przyrastaniu tkanki mieszkaniowej niesprzyja rowniezú zasadniczo brak polityki mieszkaniowej panstwa, tworzonejw warunkach ciaþgłego deficytu budzúetowego, lub jej oczywiste mankamenty,a w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku galopujaþca inflacja, ogra-niczajaþca wprowadzanie atrakcyjnych i efektywnych systemow kredytowmieszkaniowych.

Powyzúsze przesłanki skłaniajaþ do postawienia pytan o rozwoj rynku miesz-kaniowego w przyszłosci. Jest on uwarunkowany wieloma czynnikami. Sposrodprzyczyn stricte mieszkaniowych wymienic nalezúy omowiony pokrotce nie-dobor mieszkan. Zakłada sieþ przy tym, zúe im wieþkszy niedobor, tym wieþkszego

46 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

popytu na mieszkania mozúna sieþ spodziewac. Stosunkowo złozúone saþ czynnikidemograficzne: przyrost rzeczywisty (na ktory składa sieþ przyrost naturalnyi saldo migracji), wskaznik zawierania małzúenstw oraz struktura gospodarstwdomowych. Do bardzo istotnych uwarunkowan ekonomicznych zaliczyc nalezúypoziom dochodow ludnosci, determinujaþcych mozúliwosc nabycia mieszkanialub uzyskania i mozúliwosci spłacania kredytu.

Zrozúnicowanie regionalne cech społeczno-ekonomicznych ludnosci orazrozúne nateþzúenie i kierunki procesow społecznych (np. migracji) warunkujaþodmienne kształtowanie sieþ w rozúnych miejscach kraju popytu na mieszkania.Niniejsza analiza ma posłuzúyc do oceny perspektyw rozwoju rynku mieszkanio-wego w najblizúszych latach w ujeþciu regionalnym. Do badan wykorzystanodane GUS ze spisu powszechnego oraz z Banku Danych Regionalnych, a takzúedane o sytuacji społeczno-gospodarczej (stopa bezrobocia i przecieþtne wynagro-dzenia). Przyjeþto podział na 2489 gmin (w tym 11 gmin Warszawy).

Wymienione trzy grupy uwarunkowan (mieszkaniowe, demograficzne i eko-nomiczne) w najwieþkszym stopniu wpływajaþ na istniejaþcy popyt na mieszkaniai dajaþ sieþ skwantyfikowac w ujeþciu regionalnym. Istnieje natomiast szeregczynnikow, ktore rzutujaþ na popyt w skali całego kraju, ale w zasadzieniezalezúnie od lokalnych zrozúnicowan. Saþ to rozúnorodne przyczyny orazmechanizmy administracyjno-polityczne, prawne i ekonomiczne, jak np. poli-tyka mieszkaniowa władz rzaþdowych i samorzaþdowych, istniejaþcy systemkredytow i mozúliwosci jego uzyskania, stopa inflacji itd., wreszcie � warunkidziałania podmiotow po stronie podazúowej, np. deweloperow. Załozúenie, zúewymienione uwarunkowania wpływajaþ jednakowo (rownomiernie) w skalicałego kraju, powoduje, izú nie trzeba ich uwzgleþdniac w niniejszej analizie.

W pierwszej czeþsci opracowania przeanalizowano zwiaþzki mieþdzy rozmia-rami budownictwa mieszkaniowego a wymienionymi rozúnorodnymi czyn-nikami nan wpływajaþcymi. Nasteþpnie wykorzystujaþc wyniki analiz, skon-struowano wskaznik sredniookresowego popytu na mieszkania (do 2010 r.).

W badaniach konieczne było przyjeþcie wielu uogolnien. Najwazúniejszymz nich jest załozúenie stałej ceny 1 m2 mieszkania. W rzeczywistosci ceny tesaþ bardzo zrozúnicowane, w zalezúnosci od standardu i lokalizacji. Zakłada sieþjednak milczaþco, zúe najwieþkszy segment rynku stanowiaþmieszkania mieszczaþcesieþ w najnizúszej kategorii cenowej, zwłaszcza dla osob kupujaþcych po razpierwszy. Natomiast mieszkania drozúsze na danym rynku koncentrujaþ zainte-resowanie osob, ktore z rozúnych wzgleþdow poszukujaþ lepszego nizú dotych-czasowe miejsca zamieszkania.

Ponadto obliczenia wykonano przy załozúeniu podobnej liczby brakujaþcychmieszkan do 2010 r. Jak wspomniano wczesniej, do tego czasu wzrosnieliczba gospodarstw domowych, głownie z powodu starzenia sieþ społeczenstwa(według GUS o 1,2 mln, w tym w grupie jedno- i dwuosobowych o 1,5 mln),a w mniejszym stopniu wskutek pozniejszego zakładania rodziny. Jak sieþwydaje, pierwszy czynnik raczej nie beþdzie miał wpływu na popyt, gdyzúludnosc starsza w wieþkszosci nie beþdzie zainteresowana zakupem mieszkania.

47PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

Przedstawiona analiza mozúe byc przydatna dla osob i instytucji zajmujaþcychsieþ planowaniem przestrzennym oraz decydentow, w ktorych kompetencjachznajduje sieþ polityka mieszkaniowa, a takzúe inwestorow planujaþcych inwestycjemieszkaniowe w najblizúszych latach.

2. Stan rozwoju rynku mieszkaniowego w ostatnich latach

Po kryzysie budownictwa mieszkaniowego z poczaþtku lat transformacji(ktory był zresztaþ kontynuacjaþ wczesniejszego kryzysu z lat 80.), od około1995 r. dało sieþ odczuc wyrazne ozúywienie. Boom inwestycyjny był wynikiemogolnego ozúywienia gospodarczego i pierwszych korzystnych skutkow ekono-micznych, odczuwalnych przez sporaþ czeþsc mieszkancow. W latach tychnajwieþkszym rynkiem pozostawała Warszawa z aglomeracjaþ (ryc. 1), w ktorej

Tab. 1. Podstawowe informacje o rynku mieszkaniowym w najwiêkszych miastach w latach1998–2002

LiczbaPowierzchniau¿ytkowamieszkañ

Mieszkania oddane do u¿ytku

miesz -kañców

mieszkañgospodarstwdom owych

1998 –2002

œrednioro cznie

tys.na 100mieszkañ

tys. m2

na 1miesz -kañca

Nazwa

2002

tys.

na1000miesz-kañców

na1000braku-j¹cych

Warszawa 1 671,4 648,6 751,5 115,9 35,2 54,3 59,9 12,0 7,2 116,3

£ódŸ 788,8 316,2 352,0 111,3 16,5 52,0 6,5 1,3 1,6 36,1

Kraków 758,6 259,0 306,9 118,5 14,6 56,2 20,1 4,0 5,3 84,1

Wroc³aw 640,3 226,5 268,6 118,6 13,6 60,1 16,4 3,3 5,1 77,9

Poznañ 578,6 199,3 233,9 117,3 12,5 62,9 12,6 2,5 4,4 73,0

Gdañsk 461,3 158,6 184,1 116,1 9,0 56,9 7,2 1,4 3,1 56,2

Szczecin 415,3 143,0 170,1 118,9 8,6 59,8 8,7 1,7 4,2 64,1

Bydgoszcz 373,7 128,6 144,5 112,3 7,3 57,0 5,8 1,2 3,1 73,0

Lublin 357,1 119,4 140,5 117,7 6,9 58,0 8,7 1,7 4,9 82,0

Katowice 327,0 125,6 135,6 107,9 7,2 57,4 1,8 0,4 1,1 35,2

Bia³ystok 291,4 100,5 115,5 115,0 5,8 58,1 9,8 2,0 6,7 130,1

Gdynia 253,5 89,0 101,3 113,9 5,3 59,2 6,4 1,3 5,1 104,1

Czêstochowa 251,3 88,1 97,5 110,6 5,1 58,4 2,6 0,5 2,1 55,7

Sosnowiec 232,5 87,2 96,0 110,1 4,7 53,8 0,4 0,1 0,3 8,9

Radom 229,7 73,0 84,9 116,3 4,2 57,4 2,0 0,4 1,7 33,6

Kielce 212,4 71,0 83,3 117,3 4,0 56,2 3,6 0,7 3,4 58,8

Toruñ 211,2 71,4 82,4 115,3 4,1 56,8 5,0 1,0 4,7 90,8

Gliwice 203,7 71,1 80,9 113,8 4,2 59,1 0,6 0,1 0,6 12,4

Razem 8 257,9 2 976,1 3 429,4 115,2 168,8 56,7 177,9 35,6 4,3 78,5

Polska 38 232,3 11 763,5 13 342,9 113,4 804,6 68,4 453,6 90,7 2,4 57,4

% 21,6 25,3 25,7 21,0 39,2

48 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

koncentrowało sieþ w tym czasie blisko 20% mieszkan oddanych do uzúytkuw całym kraju. W pozostałych kilku duzúych aglomeracjach i zespołach miejskich(Gdansk, Szczecin, Poznan, Wrocław, Krakow i Białystok) skupiało sieþ dalszychponad 15% inwestycji, a w 18 najwieþkszych miastach � blisko 40% (tab. 1).

W wartosciach wzgleþdnych (odniesionych do liczby mieszkancow) inwesty-cje mieszkaniowe koncentrowały sieþ przede wszystkim w najwieþkszych aglo-meracjach (poza łodzkaþ i konurbacjaþ katowickaþ), a zwłaszcza ich strefachzewneþtrznych (ryc. 2). Regionami o podwyzúszonym rozwoju budownictwamieszkaniowego były takzúe: srodkowa czeþsc wojewodztwa pomorskiego (Ka-szuby), małopolskie, południowa i połnocna czeþsc slaþskiego, południowałodzkiego oraz wschodnia wielkopolskiego. Warto zauwazúyc, zúe na obszarachwiejskich dotyczy to w szczegolnosci budownictwa jednorodzinnego.

Porownanie rozmiarow budownictwa mieszkaniowego z rozúnorodnymi czyn-nikami społeczno-ekonomicznymi ujawnia wiele istotnych prawidłowosci(ryc. 3). W celu uogolnienia zbior 2489 gmin podzielono na grupy decylowe(10 grup po około 250 gmin), w ktorych uszeregowano jednostki od najmniej-szej do najwieþkszej wartosci poszczegolnych wskaznikow i obliczono srednie.Charakterystyczne jest, zúe najbardziej istotne wspołwysteþpowanie wieþkszegorozwoju inwestycji mieszkaniowych odnotowano w odniesieniu do rozwoju

0,10,52

13 tys.

4

Kraków

Kielce

Katowice

WARSZAWA

Bia³ystok

Wroc³aw

Opole

Gdañsk

Gorzów Wlkp.

Poznañ

Bydgoszcz

Zielona Góra

Toruñ

£ódŸ

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Olsztyn

Ryc. 1. Liczba mieszkañ w 2002 r. w powiatachoddanych do u¿ytku

49PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

0,50 1,51 2 3 5

Kraków

Kielce

Katowice

WARSZAWAPoznañ

Zielona Góra£ódŸ

Opole

Wroc³aw

Bia³ystok

Gorzów Wlkp.

Bydgoszcz

Toruñ

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Gdañsk

Olsztyn

Ryc. 2. Liczba oddanych do u¿ytku w 2002 r. na 1000 mieszkañców w gminachmieszkañ

przedsieþbiorczosci (liczba podmiotow gospodarczych na 1000 mieszkancow� regresja pozytywna), nasteþpnie stopy bezrobocia (regresja negatywna) orazwynagrodzen, a w nieco mniejszym stopniu do przyrostu liczby ludnosci(regresja pozytywna). Do pewnego stopnia pozytywny zwiaþzek zaobserwowanow przypadku brakujaþcych mieszkan, jednak w pewnym momencie trend ulegaodwroceniu. Pozytywny zwiaþzek dostrzezúono w przypadku przecieþtnej powierz-chni mieszkania na osobeþ, co potwierdza tezeþ, zúe mamy do czynienia z naras-tajaþcym rozwarstwieniem zaspokojenia potrzeb bytowych, gdyzú wzrost sub-stancji mieszkaniowej nasteþpuje na obszarach o relatywnie dobrej sytuacjiwyposazúenia pod wzgleþdem powierzchni uzúytkowej.

Niezwykle charakterystyczne saþ takzúe ujemne korelacje z pewnymi cechami,ktore � wydawac by sieþ mogło � majaþ zasadnicze znaczenie dla rozwoju rynkumieszkaniowego. Chodzi tutaj przede wszystkim o negatywny zwiaþzek zestopaþ małzúenstw i urodzen, co w kontekscie cyklu zúycia człowieka powinnoprzeciezú skutkowac odwrotnie � wieþkszym popytem na mieszkania. Wysteþpujetezú ujemna wspołzalezúnosc z odsetkiem ludnosci w wieku przedprodukcyjnym.Dodatkowe obliczenia wskazujaþ, zúe w skali całego zbioru gmin odnotowanoujemny wspołczynnik korelacji zawierajaþcych sieþ w granicach około �0,1.Ponadto przeprowadzone analizy regresji w grupach decylowych wykazały, zúewsrod ludnosci w wieku do 20 lat we wszystkich kategoriach wiekowych

50 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

CZYNNIKI MIESZKANIOWES = 0,08664401r = 0,94379346

3,3 6,5 9,7 12,8 16,0 19,2 22,41,0

1,1

1,2

1,4

1,5

1,7

1,8

S = 0,14864046r = 0,96377816

17,4 19,2 20,9 22,7 24,4 26,1 27,91,0

1,3

1,6

2,0

2,3

2,7

3,0

CZYNNIKI DEMOGRAFICZNES = 0,06288202r = 0,98351591

4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,00,8

1,0

1,2

1,4

1,7

1,9

2,1

S = 0,07838410r = 0,98219249

7,2 8,5 9,8 11,1 12,4 13,8 15,10,9

1,2

1,4

1,7

1,9

2,2

2,4

S = 0,14127152r = 0,89226415

–6,0 –4,0 –2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,00,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

S = 0,10186724r = 0,99606451

–8,0 –6,0 –4,0 –2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,00,5

1,2

1,9

2,5

3,2

3,9

4,6

S = 0,05463891r = 0,99900129

–20,0 –15,0 –10,0 –5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,00,7

1,3

2,0

2,6

3,2

3,9

4,5

S = 0,13644577r = 0,94240073

4,0 7,5 10,9 14,4 17,9 21,3 24,81,1

1,3

1,6

1,8

2,0

2,3

2,5

S = 0,15306451r = 0,95761845

–40 –30 –20 –10 0 10 20 30 400,9

1,2

1,5

1,8

2,2

2,5

2,8

S = 0,14602515r = 0,90559755

19 21 23 25 27 29 310,9

1,1

1,4

1,6

1,8

2,0

2,2

S = 0,09014977r = 0,99351616

26,6 28,1 29,6 31,0 32,5 34,0 35,50,3

0,8

1,4

1,9

2,4

3,0

3,5

S = 0,21937199r = 0,94909643

1458 1638 1817 1997 2176 2355 25351,1

1,4

1,7

2,0

2,4

2,7

3,0

S = 0,21154017r = 0,89057929

7,3 12,1 16,9 21,8 26,6 31,4 36,21,1

1,4

1,7

2,0

2,3

2,6

2,9

S = 0,04524531r = 0,99925229

24,4 43,4 62,3 81,3 100,2 119,2 138,20,2

0,9

1,7

2,4

3,2

3,9

4,7

CZYNNIKI EKONOMICZNE

odsetek brakuj¹cych mieszkañ(2002, %)

powierzchnia u¿ytkowa mieszkañna 1 osobê (2002, m )2

ma³¿eñstwa(1998–2002, ‰ œredniorocznie)

urodzenia ¿ywe(1998 2002, ‰ œredniorocznie)–

przyrost naturalny(1998 2002, ‰ œredniorocznie)–

zmiany liczby ludnoœci(1998 2002, %)–

saldo migracji(1999 2002, ‰ œredniorocznie)–

nap³yw ludnoœci(2000, ‰)

efektywnoϾ migracji(2000, %)

ludnoœæ w wiekuprzedprodukcyjnym (2002, ‰)

ludnoœæ w wieku 18 40 lat(2002, ‰)

–

przeciêtne wynagrodzenie(2002, z³)

stopa bezrobocia(2002, %)

liczba podmiotów gospodarczych(na 1000 mieszkañców, 2002)

Ryc. 3. Analiza regresji opracowana dla wskaŸnika mieszkañ oddanych do u¿ytku (oœpionowa) i czynników mog¹cych mieæ zwi¹zek z œredniookresowym popytem (oœ pozioma).Dezagregacja danych w grupach decylowych gmin, z wyj¹tkiem wskaŸników przeciêtnegowynagrodzenia i stopy bezrobocia (grupy decylowe powiatów)

51PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

(jednorocznych i pieþcioletnich) istniały tendencje zazwyczaj ujemne, niekiedyo dosc sporym nachyleniu krzywej i wysokich wspołczynnikach dopasowania.W przypadku Polski wytłumaczenia braku zwiaþzku z niektorymi cechamidemograficznymi nalezúy doszukiwac sieþ prawdopodobnie w niskiej zasobnoscimajaþtkowej społeczenstwa.

Tymczasem wsrod cech demograficznych najsilniejszy zwiaþzek z rozwojemrynku mieszkaniowego zaobserwowano w przypadku migracji. Okazuje sieþ, zúenawet w zbiorze wszystkich gmin wspołczynnik korelacji liniowej z saldemmigracji w latach 1999�2002 wyniosł +0,58, a w przypadku przyrostu rzeczywis-tego (1998�2002) jeszcze wieþcej (+0,63). Swiadczy to o duzúej roli, jakaþodgrywajaþ procesy przemieszczania i koncentracji ludnosci w kształtowaniurynku mieszkaniowego.

3. Czynniki kształtowania sieþ popytu mieszkaniowego

3.1. Stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

Jak wspomniano na wsteþpie, stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowychw Polsce generalnie trzeba ocenic jako zły. Jest takzúe oczywiste, zúe w szcze-gołowej dezagregacji nalezúy spodziewac sieþ duzúych zrozúnicowan regionalnych.W podziale na gminy (bez uwzgleþdnienia obszarow wiejskich i miejskich)

53 80 85 90 95 100

WARSZAWA

£ódŸ

Bia³ystok

Kraków

Kielce

Katowice

Gorzów Wlkp.

Poznañ

Bydgoszcz

Zielona Góra

Toruñ

Opole

Wroc³aw

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Gdañsk

Olsztyn

Ryc. 4. Liczba mieszkañ na 100 gospodarstw domowych w 2002 r. w podziale na gminy

52 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

okazuje sieþ, zúe wskaznik liczby mieszkan na 100 gospodarstw wahał sieþ od53,5 (Majdan Krolewski w wojewodztwie podkarpackim) do 139,2 (Korszew wojewodztwie warminsko-mazurskim). W sumie były tylko 4 gminy o wska-zniku ponizúej 70 i 108 � pomieþdzy 70 a 80 mieszkan na 100 gospodarstwdomowych. Z kolei jednostek o bardzo dobrej sytuacji mieszkaniowej (wskaz-nik powyzúej 100) było tylko 5, w 88 zas wskaznik zawierał sieþ w przedziale95�100 (ryc. 4).

14 2018 2422 262

43 m

WARSZAWA

£ódŸ

LublinWroc³aw

Opole

Katowice

Gorzów Wlkp.

Poznañ

Toruñ

Bydgoszcz

Szczecin

Gdañsk

Olsztyn

RzeszówKraków

Kielce

Zielona Góra

Bia³ystok

Ryc. 5. Powierzchnia mieszkañ na 1 osobê w 2002 r. w podziale na gminy

Rownoczesnie istniało duzúe zrozúnicowanie co do tempa przyrostu nowejsubstancji mieszkaniowej wzgleþdem istniejaþcych potrzeb, zdefiniowanychwczesniej jako rozúnica liczby gospodarstw domowych i istniejaþcych lokali(ryc. 6). Szczegolnie wysokie wskazniki obserwowano w strefach zewneþtrznychaglomeracji, ale i na znacznych czeþsciach obszarow typowo wiejskich. Dotyczyto m.in. Kaszub, byłego wojewodztwa suwalskiego, Wielkopolski oraz Galicji.O ile na obszarach podmiejskich nateþzúenie tych procesow wiaþzac nalezúy przedewszystkim z istnieniem silnego popytu wynikajaþcego z napływu ludnoscii zasobnosci ekonomicznej, o tyle na obszarach wiejskich sytuacja jest bardziejskomplikowana. W czeþsci przypadkow szybki przyrost mieszkan wzgleþdembrakujaþcych jest pozorny, gdyzú inwestycje dotyczaþ tzw. drugich domow naobszarach atrakcyjnych turystycznie (m.in. Pojezierze Mazurskie i Suwalskie).

53PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

W Polsce model ten nie spełnia sieþ całkowicie z kilku powodow. Po pierw-sze, wysteþpuje stosunkowo słaba mobilnosc ludnosci, ktora wynika głowniez relatywnie niskich dochodow, ograniczajaþcych mozúliwosc zakupienia lokalumieszkalnego (i tym samym sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest taka, jakopisano we wsteþpie). Słaba mobilnosc wynika takzúe z sytuacji na rynku pracy,ograniczajaþcej wybor zatrudnienia i miejsca pracy, choc rownoczesnie bez-robocie (a zwłaszcza zagrozúenie nim dla absolwentow) stanowi wazúny czynnik�wypychajaþcy� z miejsca dotychczasowego zamieszkania. Istniejaþ takzúe czyn-niki psychologiczno-społeczne, niesprzyjajaþce intensywniejszemu poszukiwaniupracy i zmianie kwalifikacji zawodowych, a zwiaþzane z zasiedziałosciaþ ludno-sci, zwłaszcza na obszarach wiejskich. Po trzecie, w Polsce nie wykształciłsieþ całkowicie model kariery zawodowej, w ktorej praca i miejsce zamieszkaniazmieniane saþ wielokrotnie, w zalezúnosci od nabywanych sukcesywnie kwali-fikacji i umiejeþtnosci zawodowych oraz doswiadczenia. Dlatego tezú nie ob-serwuje sieþ pozytywnych korelacji mieþdzy intensywnosciaþbudownictwa miesz-kaniowego a wskaznikiem zawieranych małzúenstw, ludnosci w wieku przed-produkcyjnym czy stopaþ urodzen. Majaþ natomiast wpływ takie czynniki, jakpoziom migracji (w zasadzie przyrost rzeczywisty) i ogolnie spodziewanyrozwoj ludnosciowy, ale w warunkach dosteþpnej statystyki konstrukcja wysokosprawdzalnych prognoz demograficznych napotyka wiele trudnosci.

Z opisanych wyzúej powodow czynniki demograficzne nie majaþ wprostproporcjonalnego przełozúenia na kształtowanie sieþ rynku mieszkaniowego.Nalezúy jednak saþdzic, zúe wraz z upływem czasu i podnoszeniem sieþ poziomurozwoju społeczno-gospodarczego beþdzie nasteþpowało upodobnianie sieþ tychmechanizmow do spotykanych w krajach dobrze rozwinieþtych.

W prezentowanej analizie wykorzystano trzy wskazniki, zwiaþzane z sytuacjaþdemograficznaþ. Po pierwsze, uwzgleþdniono poziom przyrostu rzeczywistego,obserwowanego w latach 1998�2002. Drugim elementem branym pod uwageþbył odsetek ludnosci w wieku 20�39 lat. Po trzecie, wykorzystano prognozeþdemograficznaþ GUS, opracowanaþ na podstawie danych spisowych.

O ile w krajach dobrze rozwinieþtych znacznie wieþkszy wpływ na okresleniepopytu mieszkaniowego powinna miec spodziewana liczba ludnosci na danymobszarze, o tyle w warunkach polskich ze wzgleþdu na opisane wyzúej uwarun-kowania ekonomiczne bardzo czeþsto istnieje kilkuletnie przesunieþcie pomieþdzyprzyrostem demograficznym a mozúliwosciaþ zmiany lokalu mieszkalnego.Ponadto prognozy demograficzne oparte saþna danych bilansowych, a statystykata jest niepełna głownie wskutek nierejestrowania całosci potokow migracyj-nych. Porownanie danych z bilansu ludnosci na koniec 2001 r. i liczby miesz-kancow spisanych w czerwcu 2002 r. wskazuje, zúe na niektorych obszarachwystaþpiło znaczne niedoszacowanie, np. w aglomeracji warszawskiej azú o około100 tys. osob (Sleszynski 2004a). Staþd tezú bardzo duzúe rozúnice w prognozachGUS w przekroju powiatowym, opracowanych od konca lat 90. ubiegłegowieku na podstawie danych bilansowych, i tej przygotowanej na bazie spisupowszechnego. Przesłanki te nakazujaþ duzúaþ ostrozúnosc przy uwzgleþdnianiu

55PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

istniejaþcych prognoz w szacowaniu innych zjawisk, w tym popytu miesz-kaniowego, zwłaszcza w dłuzúszym okresie.

Zrozúnicowanie regionalne przyrostu rzeczywistego i prognozy demograficz-nej przedstawiono na ryc. 7�8. Analiza zmian w rozmieszczeniu ludnosciwskazuje, zúe w Polsce mamy do czynienia z dwoma charakterystycznymiprocesami. Po pierwsze, w skali całego kraju nasteþpuje koncentracja ludnosciw najwieþkszych aglomeracjach, przy rownoczesnej depopulacji tradycyjnychjuzú obszarow peryferyjnych. Po drugie, w obreþbie aglomeracji zachodzaþ pro-cesy suburbanizacji zwiaþzane z tzw. cyklem rozwoju demograficzno-prze-strzennego miasta (van der Berg et al. 1982). Według tej koncepcji na obszarzeaglomeracji nasteþpujaþ po sobie fazy wzgleþdnej i bezwzgleþdnej koncentracjii dekoncentracji ludnosci w strefie centralnej i zewneþtrznej. Porownujaþc daneza ostatnie lata (w tym dane spisowe), mozúna saþdzic, zúe czeþsc aglomeracjiznajduje sieþ obecnie w fazie wzgleþdnej decentralizacji, czyli niskiego wzrostuliczby ludnosci w duzúych miastach, przy szybszym procentowo wzroscie strefpodmiejskich (np. Warszawa i Krakow). Poniewazú wzrost stref podmiejskichma wieþkszaþ dynamikeþ nizú centra aglomeracji, spodziewac sieþ mozúna zatemw niedalekiej przyszłosci kolejnej fazy zwiaþzanej z bezwzgleþdnym spadkiem

–55 –10 –6 –4 –2 0 2 64 10 62%

WARSZAWA

Kraków

Kielce

Katowice

Zielona Góra£ódŸ

Opole

Wroc³aw

Poznañ

Bia³ystok

Gorzów Wlkp.

Bydgoszcz

Toruñ

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Gdañsk

Olsztyn

Ryc. 7. Przyrost rzeczywisty ludnoœci w latach 1995–2002 w gminach

56 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

–11 –4–10 –2–6 4 620 10 14%

Kraków

Kielce

Katowice

£ódŸ

Opole

Wroc³aw

Zielona Góra

WARSZAWA

Toruñ

Bia³ystokBydgoszcz

Gdañsk

Poznañ

Gorzów Wlkp.

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Olsztyn

Ryc. 8. Prognoza liczby ludnoœci w latach 2002–2010 w powiatach

liczby ludnosci centrow aglomeracji przy wzroscie strefy podmiejskiej (czylifazy bezwzgleþdnej decentralizacji), obserwowanej zresztaþ w przypadku nie-ktorych osrodkow (zwłaszcza Łodzi i Katowic).

Z przedstawionego modelu przemian demograficzno-przestrzennych w ska-li krajowej wyłamujaþ sieþ wyraznie dwa obszary. Saþ to regiony srodkoweji połnocnej czeþsci wojewodztwa pomorskiego oraz wojewodztwo małopo-lskie, zwłaszcza w jego południowej czeþsci. Pierwszy z omawianych regionowzamieszkany jest w duzúej mierze przez mniejszosc etnicznaþ Kaszubow, drugi� przez grupy etniczne zwiaþzane z połnocnaþ czeþsciaþ Karpat (głownie gorali,w tym Podhalan). Nalezúy saþdzic, zúe relatywnie wysokie tempo przyrostunaturalnego jest zwiaþzane nie tylko ze strukturaþ demograficznaþ (wyzúszy od-setek osob w wieku produkcyjnym, zwłaszcza w młodszych rocznikach,choc wskaznik ten nie jest tak wysoki w omawianej czeþsci wojewodztwamałopolskiego � poza Podhalem), ale rowniezú z tradycjami kulturowymii przywiaþzaniem do rodziny i macierzynstwa, warunkujaþcymi wysokie wspoł-czynniki dzietnosci ogolnej.

57PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

3.3. Sytuacja ekonomiczna ludnosci

Sytuacja ekonomiczna ludnosci ma bezposrednie przełozúenie na kształtowa-nie popytu mieszkaniowego. Poniewazú juzú na wsteþpie stwierdzono, zúe Polskeþw porownaniu z innymi krajami Unii Europejskiej dzieli olbrzymi dystansw zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (dotyczy to porownania takzúez innymi nowymi członkami), mozúna spodziewac sieþ, zúe kazúda poprawa sytuacjimaterialnej beþdzie skutkowała wzrostem popytu mieszkaniowego. W sytuacjiduzúego �głodu mieszkaniowego� znaczna czeþsc uzyskiwanych nadwyzúek z rozú-nicy kosztow nad biezúaþcymi wydatkami beþdzie przeznaczana na zaspokojeniepotrzeb mieszkaniowych. Dotyczyc to beþdzie głownie tych kategorii i grupspołecznych, ktore w okresie transformacji społeczno-gospodarczej nie osiaþgneþ-ły jeszcze zdolnosci finansowej umozúliwiajaþcej dotychczas zakup mieszkania,a majaþ jaþ szanseþ uzyskac wraz z ogolnym rozwojem ekonomicznym kraju.

Najlepszym wskaznikiem opisujaþcym struktureþ zamozúnosci saþ dochodyludnosci. Te w Polsce saþ dosteþpne jedynie w mało szczegołowej dezagregacji(wojewodztwa). Dlatego tezú na potrzeby niniejszej analizy konieczne jestposłuzúenie sieþ innymi danymi. Sposrod dosteþpnych danych społeczno-ekono-micznych najbardziej przydatne saþ wskazniki wynagrodzen (ryc. 9) i stopy

1,6 1,71,3 1,8 2,0 2,4 3,2 tys. z³

Kraków

Kielce

Katowice

£ódŸ

Opole

WARSZAWA

Toruñ

Bia³ystokBydgoszcz

Gdañsk

Wroc³aw

Poznañ

Zielona Góra

Gorzów Wlkp.

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Olsztyn

Ryc. 9. Przeciêtne miesiêczne wynagrodzenie w 2002 r. w powiatach

58 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

bezrobocia (ryc. 10). Ponadto uwzgleþdniono dane dotyczaþce rozwoju przed-sieþbiorczosci, zdefiniowane przez liczbeþ zarejestrowanych podmiotow gos-podarczych w stosunku do populacji na danym obszarze.

6,1 10 15 2520 30 35 38,6%

Gdañsk

Wroc³aw

OpoleKielce

KrakówKatowice

WARSZAWA

Bia³ystok

Gorzów Wlkp.

Poznañ

Bydgoszcz

Zielona Góra

Toruñ

£ódŸ

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Olsztyn

Ryc. 10. Stopa bezrobocia rejestrowanego w 2002 r. w powiatach

Analiza przestrzenna wymienionych wskaznikow dobrze oddaje efektyi skutki transformacji polskiego społeczenstwa i gospodarki. Obszary o wyso-kiej stopie bezrobocia dosc czeþsto pokrywajaþ sieþ z obszarami wysokich wyna-grodzen. W jeszcze wieþkszym stopniu wspołwysteþpujaþ przestrzennie rejonywysokich wynagrodzen i niskiej stopy bezrobocia. Nie jest zaskoczeniem, zúeporownujaþc wspołczynnik korelacji liniowej tych dwoch wskaznikow, otrzy-mujemy stosunkowo wysokaþ jak na zjawiska społeczne jego wartosc, zwłaszczadla miast (+0,40).

4. Wskaznik sredniookresowego popytu na mieszkania

Na podstawie wczesniejszych uwag skonstruowano wskaznik sredniookre-sowego popytu na mieszkania. Ustalono arbitralnie nasteþpujaþce wagi: czynnikmieszkaniowy � 25%, czynnik demograficzny � 35%, czynnik ekonomiczny� 40% (ryc. 11). We wskazniku tym znalazło sieþ w sumie 8 cech:

59PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

1) odsetek brakujaþcych mieszkan, rozumiany jako rozúnica pomieþdzy liczbaþgospodarstw domowych a liczbaþ mieszkan, według spisu powszechnego2002, w gminach;

2) przecieþtna powierzchnia mieszkania na 1 osobeþ, w gminach;3) przyrost rzeczywisty w latach 1998�2002, w gminach;4) odsetek ludnosci w wieku 20�39 lat w 2002 r., w gminach;5) prognoza liczby ludnosci w latach 2002�2010, w powiatach;6) stopa bezrobocia w czerwcu 2002 r., w powiatach;7) przecieþtne wynagrodzenie w 2002 r., w powiatach;8) podmioty gospodarcze na 1000 mieszkancow w 2002 r., w gminach.

Konstrukcja wskaznika była w niektorych zagadnieniach dosc ograniczonaz powodu dosteþpnosci i dezagregacji danych zrodłowych, szczegolnie w przypad-ku prognozowanej liczby ludnosci. Mniejsze znaczenie ma to jednak dla opisucech ekonomicznych ludnosci, gdyzú lokalne rynki pracy zwykle saþwieþksze nizúobszar jednej gminy (zwłaszcza na terenie niezurbanizowanym), staþd przyjeþciedanych dla powiatow i przeniesienie wartosci na znajdujaþce sieþ w ich obreþbiegminy stanowi z metodologicznego punktu widzenia dobre rozwiaþzanie.

10%

15%

10%

15%15%

10%

15%

10%

brakuj¹cemieszkania

przyrostrzeczywisty

stopabezrobocia

przeciêtnewynagrodzenie powierzchnia

mieszkaniana osobê

ludnoœæ w wieku20–40 lat

krótkookresowaprognoza ludnoœci

podmioty gospodarcze

Ryc. 11. Koszyk œredniookresowego popytu na mieszkania z wagamiposzczególnych wskaŸników

Dodatkowo konieczne stało sieþ uwzgleþdnienie specyfiki nawiaþzujaþcej dopodstawowego zrozúnicowania funkcjonalnego � miast i wsi. Jest bowiemoczywiste, zúe specyfika mieszkalnictwa jest inna na wsi, gdzie dominujebudownictwo jednorodzinne (w niektorych gminach stanowiaþc niemal 100%substancji mieszkaniowej), inna w mniejszych miastach (wyrownane propor-cje), jeszcze inna w miastach najwieþkszych (dominacja budownictwa wielo-rodzinnego). Miasta ze wzgleþdu na swojaþwielkosc majaþponadto inny potencjał,pozwalajaþcy budowac wieþcej obiektow (korzysci skali), takzúe z mniejszymryzykiem inwestycyjnym. Nadto budowa domu jednorodzinnego jest zwykledrozúsza nizú kupno gotowego lokalu w osiedlu wielorodzinnym. Dlatego tezúustalono arbitralnie nasteþpujaþce wspołczynniki (mnozúniki) dla trzech typow

60 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

gmin: gminy miejskie i wszystkie gminy graniczaþce z duzúymi miastami � 1,pozostałe gminy miejsko-wiejskie � 0,9 i gminy wiejskie � 0,8.

5. Regionalne zrozúnicowanie popytu

Na ryc. 12 przedstawiono wyniki analizy. Ogolnie wskaznik sredniookre-sowego popytu na mieszkania wahał sieþ w granicach od 19 do 73 punktoww skali od 0 do 100. Najwyzúsze wartosci uzyskano dla najwieþkszych aglome-racji (Warszawa, Poznan, Krakow, Gdansk, Wrocław). Charakterystyczne jest,zúe na tym tle stosunkowo nisko uplasowały sieþ aglomeracje łodzka i katowicka.Sposrod regionow wiejskich odnotowac nalezúy wysokie wartosci wskaznikaw zachodniej czeþsci wojewodztwa małopolskiego i południowej slaþskiego.

Obszary o najnizúszych wartosciach wskaznika to przede wszystkim PomorzeZachodnie oraz połnocna czeþsc wojewodztwa warminsko-mazurskiego. O prze-widywanym niskim popycie zadecydowały tutaj niemal wszystkie czaþstkowewskazniki, zwłaszcza stopa bezrobocia i ujemny przyrost rzeczywisty w ostat-nich latach.

19 30

skalaod 0 do 100 punktów

35 40 45 50 60 79

WARSZAWA

Kraków

Kielce

Katowice

£ódŸ

Opole

Wroc³aw

Zielona Góra

Poznañ

Bydgoszcz

Toruñ

Bia³ystok

Gorzów Wlkp.

Szczecin

Lublin

Rzeszów

Gdañsk

Olsztyn

Ryc. 12. Prognozowany wskaŸnik œredniookresowego popytu na mieszkania do 2010 r.w gminach

W rankingu gmin o najwyzúszych wartosciach wskaznika najwieþcej reprezen-tuje obszary aglomeracji. Wsrod 20 jednostek z najwyzúszaþ liczbaþ punktow azú17 znajdowało sieþ w obreþbie aglomeracji warszawskiej (tab. 2).

61PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

Tab

.2

.G

min

y,kt

óre

uzy

ska

³yn

ajw

y¿sz

ew

art

oœc

i wsk

aŸn

ika

œre

dn

ioo

kre

sow

eg

op

op

ytu

na

mie

szka

nia

Wart

oϾ

wsk

aŸn

ika

Nazw

agm

iny

Lic

zba

ludnoœc

i(t

ys.)

ogó³e

mbra

kuj¹

cem

iesz

kania

(2002)

pow

ierz

chnia

u¿y

tkow

am

iesz

kañ

na

oso

bê

(2002)

prz

yrost

rzecz

ywis

ty(1

998–2002)

udzi

a³

ludnoœc

iw

wie

ku20–39

lat

(2002)

pro

gnoza

liczb

ylu

dnoœc

i(2

002–2010)st

opa

bezr

oboci

a(2

002)

prz

eci

êtn

ew

ynagro

dze

nie

(2002)

podm

ioty

gosp

odarc

zena

1000

mie

szka

ñcó

w(2

002)

Waga

wsk

aŸn

ików

cz¹st

kow

ych

(%)

15

10

15

10

10

15

15

10

Wars

zaw

aB

ia³o

³êka

78,2

58

57,9

26,8

100,0

88,2

100,0

0,0

100,0

30,4

Wars

zaw

aW

ilanów

73,3

14

60,5

70,6

54,8

38,9

92,2

0,0

100,0

57,9

Wars

zaw

aU

rsyn

ów

71,4

135

61,5

30,9

62,9

59,7

94,1

0,0

100,0

42,4

Weso

³a71,4

18

55,8

68,9

76,0

67,0

40,3

0,0

100,0

39,5

Lesz

now

ola

69,7

14

61,1

54,0

73,2

73,5

100,0

7,4

60,7

38,2

Wars

zaw

aW

aw

er

69,2

62

61,8

51,7

49,4

47,7

73,7

0,0

100,0

52,0

Pia

secz

no

68,5

55

58,4

45,3

75,6

69,6

100,0

7,4

60,7

39,2

Wars

zaw

aW

³och

y67,9

39

62,7

31,6

49,1

48,4

71,5

0,0

100,0

59,7

Wars

zaw

aU

rsus

65,5

43

63,4

18,8

42,0

56,0

84,9

0,0

100,0

37,2

£om

ianki

65,3

20

58,6

69,5

63,6

62,3

78,0

15,4

51,3

56,1

Such

yLas

64,1

1154,7

50,0

69,8

78,3

93,5

10,2

33,1

47,7

Tarn

ow

oP

odgórn

e64,1

17

60,8

56,9

65,0

69,2

93,5

10,2

33,1

47,8

Pra

¿mów

63,6

868,

434,9

55,2

69,5

100,0

7,4

60,7

16,5

Podko

wa

Leœn

a63,5

453,9

100,0

44,7

41,9

65,6

17,8

61,3

64,0

Wars

zaw

aC

entr

um

63,0

933

61,2

20,6

45,2

33,2

65,9

0,0

100,0

50,5

Wars

zaw

aB

em

ow

o62,8

105

61,2

21,3

47,8

51,7

48,5

0,0

100,0

42,6

Izabelin

62,6

10

62,4

59,3

64,1

63,3

78,0

15,4

51,3

31,2

Dobra

(Szc

zeci

ñsk

a)

62,4

955,9

50,2

76,4

82,4

79,7

40,3

53,4

43,1

Mic

ha³o

wic

e62,4

14

56,8

71,4

57,5

54,1

61,8

16,6

60,4

48,9

Nadarz

yn61,6

958,7

54,8

66,0

65,4

61,8

16,6

60,4

31,6

Wars

zaw

a(r

aze

m)

61,6

1671

61,8

24,0

47,0

41,7

40,3

0,0

100,0

46,9

62 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

6. Podsumowanie

Badania wykazały, zúe na rozwoj rynku mieszkaniowego wpływa szeregrozúnorodnych czynnikow. Ze strony popytowej najogolniej podzielic je mozúnana ekonomiczne, demograficzne oraz majaþce swe zrodło w zrozúnicowaniuzaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Kombinacja rozúnych wartosci wskaz-nikow daje w efekcie wielkosc popytu mieszkaniowego. W niniejszej analizieposłuzúono sieþ wybranymi osmioma, reprezentujaþcymi tempo zmian w osta-tnich latach (przyrost rzeczywisty), stan aktualny (zaspokojenie potrzeb mie-szkaniowych, struktura społeczno-demograficzna i ekonomiczna) oraz prze-widywania co do kierunkow rozwoju i nateþzúenia procesow (prognoza liczbyludnosci).

Ogolnie mozúna stwierdzic, zúe przy tak zdefiniowanym i obliczonym popyciejest on bardzo zrozúnicowany regionalnie. Najbardziej atrakcyjne saþ rynkiduzúych miast i aglomeracji, przede wszystkim tych, ktore saþ liderami przemianspołeczno-gospodarczych po 1989 r.

Analiza dowiodła duzúego skomplikowania czynnikow (zwłaszcza demo-graficznych) w kształtowaniu popytu mieszkaniowego. Najwieþksze znaczeniemajaþ tutaj procesy migracyjne zwiaþzane z koncentracjaþ ludnosci w aglomera-cjach i wieþkszych miastach, dotyczaþce w głownej mierze młodszych rocznikowpopulacji w wieku produkcyjnym. Drugorzeþdne znaczenie majaþ natomiastprocesy demograficzne zwiaþzane z ruchem naturalnym (stopa urodzen i mał-zúenstw). Jak sieþ wydaje, brak powiaþzania wynika tutaj z trudnej sytuacjiekonomicznej młodych małzúenstw.

Niezalezúnie od wykonanej analizy, pozostaje pytanie nie tylko o wzgleþdnerozúnice popytu mieszkaniowego na rozúnych obszarach, ale i mozúliwosci jegoszacowania w wartosciach bezwzgleþdnych. Mozúna postawic tutaj kilka ogra-niczen. Przede wszystkim gornaþgranicaþ jest docelowa (prognozowana) rozúnicamieþdzy liczbaþgospodarstw domowych i mieszkan (z wszystkimi zastrzezúeniamiwymienionymi na wsteþpie). Bioraþc jednak pod uwageþ powierzchnieþ uzúytkowaþ,skala zapotrzebowania jest duzúo wieþksza i osiaþgnieþcie wskaznikow porow-nywalnych nie tylko z krajami Europy Zachodniej, ale nawet takimi pan-stwami jak Czechy czy Weþgry, w krotkim terminie jest raczej niemozúliwe.Mozúna saþdzic, zúe znana skala wzrostu wielkosci dochodow ludnosci pozwa-lałaby na oszacowanie bezwzgleþdnej liczby mieszkan, ktore byłby w staniewchłonaþc rynek.

Prezentowana analiza kazúe takzúe zastanowic sieþ nad relacjami pomieþdzyspodziewanym popytem mieszkaniowym a prognozami liczby ludnosci, zwłasz-cza w duzúych miastach (odwrotna zalezúnosc w prezentowanej analizie nie mabezposredniego przełozúenia, gdyzú prognoza ludnosci miała wageþ tylko 10%).Na przykład dla Warszawy w granicach administracyjnych prognozuje sieþstagnacjeþ lub nawet pewien spadek liczby ludnosci. Dotyczy to zwłaszczadzielnic wewneþtrznych, na przykład w latach 2002�2010 na Mokotowieo �8,5%, w Srodmiesciu o �7,7%, a na Zúoliborzu o �9,2%. Tymczasem

63PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE...

obserwacja przyrostu nowych mieszkan w ostatnich latach (3�5 tys. rocznie)wskazuje, zúe nawet w obliczu starzenia sieþ i migracji ludnosci poza centrumwcale nie musi dochodzic do azú tak radykalnego spadku liczby mieszkancow.Na przykład porownanie danych ze spisu powszechnego z czerwca 2002 r.z ostatnim bilansem na koniec 2001 r. wskazuje, zúe dane bilansowe dla Srod-miescia zanizúone zostały o 1,6 tys. osob, a Mokotowa � azú o 8,8 tys. osob (dlacałej Warszawy wartosc ta wynosi 61,6 tys.) � por. Sleszynski 2004b.

Niniejsza analiza pozwala zatem wysnuc przypuszczenia co do kierunkowrozwoju rynku mieszkaniowego w przyszłosci. Mozúna saþdzic, zúe nadal beþdzieposteþpowało rozwarstwienie stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.Z kolei znacznej poprawy sytuacji mieszkaniowej ludnosci nalezúy poszukiwacprzede wszystkim w zwieþkszeniu dochodow, pozwalajaþcych na pokonaniebariery ekonomicznej przy zakupie mieszkania.

Literatura

Berg L. van den, Drewett R., Klaassen L.H., Rossi A., Vijverberg C.H.T.(red.), 1982, Urban Europe: Study of Growth and Decline, Oxford: Per-gamon Press.

Gorczyca M., 2003, �Jak mieszkamy. Wyniki Spisu Powszechnego 2002�,Polityka Społeczna, nr 11�12.

Korcelli P., Potrykowska A., 1988, �Redistribution of the elderly populationin Poland: regional and rural-urban dimensions�, Geographia Polonica,nr 54.

Mieszkania 2002, 2003, Warszawa: Głowny Urzaþd Statystyczny.Rogers A., Castro L., 1981, Model Migration Schedules, RR-81-30, IIASA,

Laxenburg, Austria.Sleszynski P., 2004a, �Regionalne rozúnice pomieþdzy liczbaþ ludnosci według

narodowego spisu powszechnego w 2002 r. i rejestrowanaþ na podstawieewidencji biezúaþcej�, Studia Demograficzne, nr 1(145), s. 93�103.

Sleszynski P., 2004b, �Demograficzne przesłanki kształtowania sieþ rynkumieszkaniowego w aglomeracji warszawskiej�, Przeglaþd Geograficzny,nr 4, s. 493�514.

64 PRZEMYSŁAW SLESZYNSKI

Przemysław Sleszynski

Perspectives of the Development of the

Housing Market in Poland in the Light of

the Demographic and Economic Situation

and the State of the Fulfillment of the

Housing Demand

The article deals with the analysis of the anticipated middle-term demandfor dwellings in Poland. On the basis of the empirical research this demandhas been considered as being determined by the two groups of factors: demo-graphic and economic, together with the level of the state of fulfillment of thebasic housing needs. The finale set consisted of eight factors of the diversewage. These were: the percentage of deficient flats counted as the differencebetween the number of households and the number of flats, the average spacefloor per capita, the population growth in 1998�2002, the percentage of peoplein the age from 10 to 39, prognosis of the number of inhabitants in 2002�2010,the unemployment rate, average wages, and the number of the businessentities per 1000 inhabitants. The analyze has been carried out in the com-mune-scale pattern and can be useful for spatial planners and persons profes-sionally involved in the housing market.