1

Konspekt pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

1.1. Mienie jako kategoria prawa cywilnego

1.2. Nieruchomość jako składnik mienia

1.2.1. Definicje nieruchomości

1.2.2. Rodzaje nieruchomości - podział według kryterium podmiotowego i przedmiotowego

I. Mienie

Art. 44. Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Termin: mienie jest zbiorczą nazwą dla ogółu podmiotowych praw majątkowych (bezwzględnych i

względnych), tak cywilnych, jak i pozostałych. Mienie jest więc pojęciem nadrzędnym (ogólnym) wobec

poszczególnych praw majątkowych.

Zwykle przyjmuje się, że prawami majątkowymi1 są:

1. prawa rzeczowe - własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe.

2. wierzytelności, czyli prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych (obligacyjnych), np.

najem, dzierżawa, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelności z weksla lub czeku,

wierzytelności z tytułu udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółce akcyjnej.

Do kategorii wierzytelności należą również roszczenia pieniężne, w tym odszkodowawcze,

choćby służyły do ochrony dóbr niemajątkowych.

3. prawa na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym, np. prawa autorskie, wynalazcze,

prawa do znaków towarowych, wzorów użytkowych i zdobniczych, prawo do firmy i nazwy

przedsiębiorstwa, określane łącznie jako prawo własności intelektualnej2;

4. prawa rodzinne o charakterze majątkowym, np. prawa majątkowe małżonków, prawo do

świadczeń alimentacyjnych;

5. prawa spadkowe, w tym prawo do spadku (prawo dziedziczenia) oraz prawa związane z

zachowkiem i zapisem3.

6. prawa majątkowe o charakterze bezwzględnym, których przedmiotem są dobra materialne, nie

będące rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym, tj. prawa górnicze, wodne, prawo polowania

i rybołówstwa oraz prawa dotyczące energii.

7. prawo do przedsiębiorstwa.

Do kategorii praw niemajątkowych (zwanych prawami osobowymi) zalicza się:

1 Kryterium podziału na prawa majątkowe i niemajątkowe nie jest ostre. Zazwyczaj ujmuje się je jako typowy

interes ekonomiczny, jaki prawa te realizują. Zob. Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 85; E. Łętowska, Podstawy,

s. 152. 2 W grupie praw na dobrach niematerialnych umieszcza się niekiedy prawo do przedsiębiorstwa - art. 55

1 k.c.

(tak np. M. Poźniak-Niedzielska, Zbycie przedsiębiorstwa, s. 34). 3 Zagadnienie praw spadkowych jako odrębnej pozycji klasyfikacyjnej jest sporne, zob. J. St. Piątowski (w:)

System prawa cywilnego, t. IV, Prawo spadkowe, red. J. St. Piątowski, Ossolineum 1986, s. 16 i n. oraz S.

Grzybowski (w:) System I, s. 238

2

1. prawa osobiste (lub prawa osobistości), służące osobie fizycznej lub prawnej do ochrony jej dóbr

osobistych (art. 23 i 43 k.c.);

2. prawa na dobrach niematerialnych o charakterze niemajątkowym, chroniące tzw. dobra osobiste

twórcy;

3. niemajątkowe prawa rodzinne, wynikające ze stosunków rodzinnych (małżeństwo,

pokrewieństwo, przysposobienie) lub ze stosunków ukształtowanych na wzór stosunków

rodzinnych (opieka, kuratela).

4. prawa korporacyjne, wypływające z tytułu członkostwa w organizacji (np. w stowarzyszeniu,

spółce), uprawniające np. do uczestniczenia wraz z prawem głosu w organach stanowiących

organizacji (np. w zgromadzeniu wspólników) czy do zaskarżania uchwał podjętych przez organ

stanowiący.

Przedmiotem praw majątkowych są:

1. dobra materialne, tj.

a. rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym ( art. 45 k.c.) oraz

b. przedmioty materialne nie będące rzeczami, np. wody, kopaliny czy też

przedsiębiorstwo.

2. dobra niematerialne (np. utwór literacki, naukowy, muzyczny, program komputerowy,

wynalazek, znak towarowy).

Majątkowy charakter praw podmiotowych jest cechą stałą, niezależną od wartości ekonomicznej

(majątkowej) konkretnego prawa. Prawo podmiotowe zaliczane do praw majątkowych zachowuje swój

charakter, choćby in concreto przedmiot tego prawa przedstawiał się na rynku jako całkiem bezwartościowy

Prawa majątkowe mogą mieć postać:

praw bezwzględnych (skutecznych erga omnes), np. prawa rzeczowe, prawo do spadku, prawo

do patentu, prawo do przedsiębiorstwa, albo

praw względnych (skutecznych inter partes), np. najem, lokatorskie spółdzielcze prawo do

lokalu, licencja, prawa rodzinne.

Prawa majątkowe są z reguły przenoszalne (inter vivos i mortis causa - art. 922 k.c.), chyba że przepisy

stanowią inaczej, np. niezbywalne są: użytkowanie (art. 254 k.c), służebności osobiste ( art. 300 k.c), prawo

odkupu i pierwokupu (art. 595 § 1 k.c. i art. 602 § 1 k.c.), prawo dożywocia (art. 912 k.c.). Zob. też art.

445 § 3 k.c. oraz art. 509 § 1 k.c.

Obrót prawami majątkowymi (możliwość nabycia i zbycia) jest co do zasady swobodny. Wyjątkowo tylko

pewne prawa majątkowe objęte są monopolem państwowym, np. własność złóż kopalin nie stanowiących

części składowych nieruchomości gruntowej przysługuje wyłącznie Skarbowi Państwa.

Podobnie w przypadku wód, które stanowią własność Skarbu Państwa (zasada). Wyjątek odnosi się

jedynie do powierzchniowych wód stojących oraz wód w rowach, które są własnością właścicieli gruntów,

na których się znajdują.

3

Mienie a własność

Mienie jest pojęciem zbiorczym dla ogółu podmiotowych praw majątkowych; prawo własności (art. 140

k.c.) stanowi zaś jedno z tych praw. Prawo własności jest zatem składnikiem mienia.

Niekiedy jednak terminu: własność (zwykle bez poprzedzającego go słowa: prawo) używa się w znaczeniu

szerszym, tj. jako synonimu mienia (jeszcze innym określeniem mienia jest termin: stosunki

własnościowe). Terminem: własność dla oznaczenia ogółu praw majątkowych posługują się zwykle

konstytucje.

Mienie a majątek

Swoistą cechą mienia jest to, że odnosi się ono wyłącznie do aktywów. Mienie, podobnie jak własność,

związane jest z określonym podmiotem stosunków cywilnoprawnych.

W przeciwieństwie do terminu: mienie, które obejmuje wyłącznie same aktywa (nigdy pasywa),

pojęcie: majątek występuje (także w przepisach prawnych) w dwóch znaczeniach:

a. węższym - dla oznaczenia ogółu aktywów przysługujących określonej osobie (bez

pasywów). Długi (pasywa) nie wchodzą w skład tak rozumianego majątku, lecz ciążą na

nim, obniżając wartość ekonomiczną majątku z uwagi na to, iż mogą być z niego

zaspokojone;

b. szerszym - dla określenia ogółu aktywów i pasywów, czyli praw i obowiązków

majątkowych danego podmiotu.

Zatem in concreto znaczenie terminu: majątek (ujęcie węższe lub szersze) można ustalić dopiero po

przeprowadzeniu wykładni przepisów4.

Co do zasady obowiązuje reguła: jeden podmiot - jeden majątek. Skład majątku danego podmiotu może

wszakże ulegać (i zwykle ulega) zmianom wskutek czynności prawnych uprawnionego i innych zdarzeń.

Przez majątek danego podmiotu należy zatem rozumieć prawa majątkowe przysługujące temu

podmiotowi w określonym momencie.

Pojęcie majątku pojawia się i wykazuje swą przydatność przy regulacji takich kwestii, jak:

sukcesja uniwersalna, tj. przede wszystkim dziedziczenie (art. 922 k.c.);

zarząd majątkiem, np. zarząd majątkiem osób prawnych, zarząd majątkiem wspólnym

małżonków, zarząd majątkiem spółki cywilnej, zarząd majątkiem dziecka;

odpowiedzialność za zobowiązania; regułą jest ponoszenie odpowiedzialności za

zobowiązania (długi) całym majątkiem. Dotyczy to tak osób fizycznych, jak i prawnych.

Niekiedy jednak ustawodawca przewiduje ograniczenie odpowiedzialności, które przybiera

dwojaką postać, tj.:

o ograniczenia przedmiotowego (cum viribus haereditatis) - odpowiedzialność ogranicza

się do określonej masy majątkowej (art. 1030 zd. 1 k.c., art. 14 ust. 3a u.g.n.r. SP) albo

o ograniczenia rachunkowego (pro viribus haereditatis) - odpowiada się całym majątkiem,

lecz w ograniczonej wysokości (art. 40 § 2, art. 526 czy art. 1031 § 2 k.c.).

4 Posługiwanie się węższym pojęciem majątku postuluje się w doktrynie; tak np. Z. Radwański, Prawo cywilne,

s. 118

4

II Rzeczy

1. Pojęcie rzeczy

Zgodnie z art. 45 k.c. Rzeczami w rozumieniu kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Pojęcie rzeczy jest jednym z podstawowych pojęć w prawie cywilnym. Od jego ujęcia i granic zależy

przyjęcie rozwiązań normatywnych określających sposób i charakter władania różnymi dobrami oraz

sposób przenoszenia praw związanych z tym władaniem, a także przyznawania innym osobom niż

uprawniony prawa do korzystania z tych dóbr5.

W szczególności na podstawie normatywnej kategorii rzeczy wyróżniane są podmiotowe prawa rzeczowe,

które reguluje odrębny dział prawa cywilnego (prawo rzeczowe w sensie przedmiotowym - księga II k.c.).

Legalna definicja rzeczy (art. 45 k.c.) ujmuje pojęcie rzeczy wąsko.

Pojęcie rzeczy charakteryzują dwie cechy:

1. materialny (fizykalny) charakter - materialne części przyrody (w stanie pierwotnym lub

przetworzonym) - (ich wartość majątkowa jest obojętna); cechy tej brakuje przy falach

morskich, wietrze, dźwięku, elektryczności;

2. wyodrębnienie z przyrody (w sposób naturalny lub sztuczny) w taki sposób, że mogą

stanowić dobra samoistne; cechy tej brakuje przy otwartym morzu, wodzie płynącej,

powietrzu, złożach minerałów. Nie jest natomiast istotny stan skupienia (stały, ciekły,

gazowy), jeżeli występuje możność wyodrębnienia (np. gaz w balonie, woda w butelce)6.

Nie są zatem rzeczami przedmioty niematerialne:

dobra niematerialne (utwory literackie, muzyczne, naukowe, wynalazki itp.),

prawa, a także różnego rodzaju

energie,

ponieważ nie stanowią (w znaczeniu potocznym) materialnych (dostrzegalnych) części przyrody.

Spośród zaś materialnych części przyrody nie są rzeczami takie dobra, którym z powodu braku

wyodrębnienia nie można przypisać cechy samoistności:

złoża minerałów (kopaliny),

tzw. res omnium communes (woda płynąca, morze, powietrze) oraz

części składowe rzeczy (w tym ostatnim wypadku - brak wyodrębnienia prawnego).

Według dotychczas dominującego poglądu rzeczami są tylko poszczególne przedmioty, co oznacza, że nie

traktuje się jako rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym

tzw. zbioru rzeczy (universitas rerum), np. biblioteki, oraz

zbioru praw (universitas iuris), np. przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolnego.

5 (Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy, s. 251)

6 E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2006, s.4.

5

Przydatność wąskiego ujęcia rzeczy bywa - ze względów funkcjonalnych - kwestionowana7. Odnosi się to

zwłaszcza do problemu regulacji uprawnień majątkowych do takich dóbr, jak: energia elektryczna,

jądrowa, wody, złoża mineralne, przedsiębiorstwo.

2. Klasyfikacja rzeczy

Rzeczy mogą być klasyfikowane według różnych kryteriów, co prowadzi do rozróżnienia rzeczy

podzielnych i niepodzielnych; rzeczy zużywalnych i niezużywalnych; rzeczy prostych i złożonych; rzeczy

istniejących i przyszłych ( res speratae).

A. Nieruchomości i rzeczy ruchome.

Podział ten ma charakter dychotomiczny (dwudzielny); jest więc rozłączny i wyczerpujący.

W kodeksie cywilnym jest jedynie definicja nieruchomości, w tym nieruchomości rolnej (art. 46 i 461).

Ze względu na dychotomiczny charakter podziału przyjmuje się, iż rzeczy, które nie są nieruchomościami,

stanowią rzeczy ruchome (definicja negatywna, doktrynalna).

Zakresu rzeczy ruchomych nie da się określić w sposób pozytywny przez wyliczenie cech właściwych dla

ruchomości8. Jednak w wielu wypadkach ustawa rozstrzyga o rodzaju rzeczy9. Dotyczy to:

1. rzeczy połączonych z nieruchomością tylko dla przemijającego użytku ( art. 47 § 3 k.c.);

2. urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu

elektrycznego i innych urządzeń podobnych, nawet trwale połączonych z gruntem, jeżeli

wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.);

3. budynków i innych urządzeń nie związanych trwale z gruntem (kioski, baraki, trybuny itp.);

4. rosnących w gruncie drzew i innych roślin, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot

własności (arg. z art. 48 k.c., zob. np. art. 274 k.c.).

Sens prawny podziału na nieruchomości i rzeczy ruchome polega na poddaniu obydwu kategorii rzeczy

odmiennym reżimom prawnym10.

Szczególną wagę ("od zawsze") przykłada się do regulacji sytuacji prawnej nieruchomości (bardziej

wyczerpująca reglamentacja i zarazem większa restrykcyjność przepisów). Decyduje o tym przede

wszystkim znaczenie gruntów, tj. ich rola gospodarcza i cecha niepomnażalności.

Główne różnice reżimów prawnych można ująć następująco:

1. Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być tylko albo ruchomości (zastaw; wyjątek:

zastaw na prawach), albo nieruchomości (użytkowanie wieczyste, służebności oraz - co do zasady

- hipoteka).

7 zob. np. Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy; A. Stelmachowski, Przedmiot własności, s. 109.

8 S. Grzybowski (w:) System I, s. 414; podobnie Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 103 oraz E. Gniewek, Prawo

rzeczowe 1996 , s. 29. Odmienne stanowisko zajmuje W. J. Katner (Rozważania, s. 32; Przeniesienie własności,

s. 71 i 72; Umowne nabycie, s. 29), według którego cechą decydującą o zaliczeniu rzeczy do ruchomości jest

potrzeba i możliwość przenoszenia, tj. przemieszczania rzeczy jako warunku jej użyteczności. Za ruchomości "z

natury" autor ten uznaje wszelkie rzeczy, którym brak cechy związania z gruntem. 9 S. Grzybowski (w:) System I, s. 415

10 (zob. też E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 5 i n.).

6

2. niektóre stosunki obligacyjne mogą dotyczyć tylko nieruchomości (np. dożywocie); inne tylko

rzeczy ruchomych (np. komis, pożyczka);

3. instytucja ksiąg wieczystych przeznaczona jest wyłącznie dla nieruchomości, a obecnie i części

składowych nieruchomości (księgi wieczyste dla praw do lokali spółdzielczych).

4. tylko nieruchomości mogą podlegać wywłaszczeniu;

5. jedynie w stosunku do nieruchomości ustanawia się ustawowe prawo pierwokupu.

B. Rzeczy oznaczone co do tożsamości i co do gatunku.

Rzeczy oznaczone co do tożsamości (in specie) to rzeczy, które wykazują cechy indywidualne, wyłącznie im

właściwe bądź rzeczy wyraźnie wskazane przez strony stosunku prawnego (ta rzecz); natomiast rzeczy

oznaczone co do gatunku (in genere) to rzeczy określone tylko według ich cech rodzajowych,

gatunkowych, tj. właściwych dla większej liczby przedmiotów (taka rzecz)11.

Podział na rzeczy oznaczone co do tożsamości (indywidualne) i co do gatunku (rodzajowe) ma charakter

subiektywny; rozstrzygające znaczenie ma wyraźna lub domniemana wola stron stosunku prawnego.

Zatem wyłącznie treść konkretnego zobowiązania wskazuje, czy rzecz będąca przedmiotem świadczenia

została oznaczona indywidualnie czy rodzajowo12.

Nieruchomości są zawsze oznaczone co do tożsamości13.

Natomiast w klasie rzeczy ruchomych występują tak rzeczy oznaczone co do gatunku, jak i co do

tożsamości. Wśród ruchomości rzeczami oznaczanymi jako indywidualne są zazwyczaj np. dzieła sztuki

(obraz Rembrandta). Większość rzeczy ruchomych kwalifikuje się jako rzeczy rodzajowe, np. książki,

samochody, zboże.

Jednakże z woli stron rzecz "z zasady" rodzajowa, np. samochód, książka (seryjnie wytworzona), może być

traktowana jako oznaczona co do tożsamości, np. gdy kupujący - spośród wielu innych (takich samych)

rzeczy - dokona wyboru konkretnego egzemplarza książki czy samochodu opatrzonego jemu tylko

właściwym numerem podwozia i silnika.

Nawiązując do tradycyjnego podziału rzeczy na zamienne i niezamienne w obrocie, wyjaśnia się niekiedy

sens obecnie istniejącego podziału - rzeczy indywidualnie oznaczone nie dają się zastąpić inną rzeczą;

natomiast rzeczy oznaczone gatunkowo są zastępowalne14.

11

J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 17; Z. Radwańśki, Zobowiazania, s. 67; T. Dybowski (w:) System III/1 , s.

110-111. 12

zob. Z. Radwański, Zobowiązania, s. 68; T. Dybowski (w:) System III/1, s. 111; W. Czachórski,

Zobowiązania , s. 56-57; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 17; S. Grzybowski (w:) System I, s. 425; A. Wolter,

Prawo cywilne, s. 229; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33, a także SN 18.12.1973 (nie publ.); do

orzeczenia tego krytycznie ustosunkowała się E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 109 i 110 13

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 69 i 70; J. Wasilkowski, Prawo własności, s. 157,

przypis 20; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 9 14

zob. W. Czachórski, Zobowiązania, s. 56; podobnie W. J. Katner, Umowne nabycie, s. 36; E. Skowrońska

(w:) K.c. Komentarz 1997, s. 109. Podkreśla się wszakże, że brak możliwości zamiany może wynikać "jedynie"

z woli stron; tak zwłaszcza W. J. Katner, Umowne nabycie, s. 36

7

Rzeczy oznaczone co do gatunku jako przedmiot świadczenia mogą być określane z różnym stopniem

dokładności (szerzej lub węziej), np. tylko "samochód" lub "samochód marki, roku produkcji, o kolorze

karoserii" itp. W ten sposób zawęża się klasę przedmiotów, spośród których można będzie dokonać

wyboru przedmiotu świadczenia15.

Konsekwencje prawne podziału rzeczy na oznaczone co do gatunku i co do tożsamości zaznaczają się

zarówno na terenie prawa rzeczowego (zob. np. art. 155 k.c. co do sposobu i chwili przeniesienia

własności rzeczy – przy rzeczy oznaczonej co do gatunku wymagane jest przeniesienie posiadania rzeczy),

jak i na terenie prawa zobowiązań. Omawiany podział ma zwłaszcza znaczenie dla oceny niemożliwości

świadczenia ( art. 475 k.c.), wykonania zastępczego (art. 479 k.c.), uprawnień z tytułu rękojmi za wady

rzeczy (np. art. 557 § 2, art. 561 k.c.), treści obowiązku zwrotu rzeczy przy różnych typach praw ( takie

same rzeczy - np. przy użytkowaniu nieprawidłowym - art. 264 k.c., pożyczce - art. 720 § 1 k.c. lub te

same rzeczy - np. przy najmie - art. 675 § 1 k.c., dzierżawie - art. 705 k.c.).

C. Rzeczy podzielne i niepodzielne.

Podzielne są rzeczy, które można dzielić na części tego samego rodzaju (takie same) bez istotnego

zmniejszenia (tym bardziej utraty) ich wartości, np. materiały włókiennicze, chleb.

Niepodzielne są rzeczy, gdy podział taki nie jest możliwy, np. książka, żywe zwierzę, samochód.

Podzielność w znaczeniu prawnym (wyżej podanym) nie jest równoznaczna z faktyczną możliwością

dokonywania podziału fizycznego rzeczy, np. możność rozdrobnienia książki na kartki nie stanowi o

podzielności tej rzeczy w sensie prawnym.

O podzielności rzeczy nie zawsze decydują jej właściwości fizyczne, np. podział diamentu, choć

obiektywnie możliwy, bez wątpienia spowoduje znaczącą utratę wartości rzeczy. Podzielność lub

niepodzielność rzeczy może zatem wynikać również z funkcji, jaką rzecz pełni w obrocie.

Znaczenie prawne podziału na rzeczy podzielne i niepodzielne zaznacza się przede wszystkim w ramach

instytucji zniesienia współwłasności ( art. 211 k.c.) oraz w innych postępowaniach "działowych", a także w

sferze prawa zobowiązań dla oceny, czy mamy do czynienia z podzielnością lub niepodzielnością

świadczenia ( art. 379 i n. k.c.).

Podzielność (lub nie) zobowiązań ma szerszy zakres niż kwestia podzielności rzeczy będącej przedmiotem

świadczenia; podzielność zobowiązań nie musi zatem wiązać się z podzielnością rzeczy16.

D. Rzeczy zużywalne i niezużywalne.

Zużywalnymi są rzeczy, których zwykły użytek (korzystanie zgodnie z przeznaczeniem) polega na ich

zużyciu (np. żywność, opał) lub wyzbyciu się (np. pieniądze). Pozostałe rzeczy są niezużywalne.

15

; zob. o tym S. Grzybowski (w:) System I, s. 425; W. Czachórski, Zobowiązania, s. 56; T. Dybowski (w:)

System III/1 , s. 112-113 16

bliżej na temat zobowiązań podzielnych i niepodzielnych zob. T. Dybowski (w:) System III/1, s. 108 i n.; Z.

Radwański, Zobowiązania , s. 67; W. Czachórski, Zobowiązania, s. 55 i n.

8

Niezużywalne są nieruchomości, a także rzeczy ruchome, które ulegają wprawdzie zużyciu, lecz dopiero w

dłuższym okresie wskutek ich wielokrotnego używania, np. ubranie, samochód, książka. Większość rzeczy

ruchomych ma charakter niezużywalny.

O kwalifikacji rzeczy jako zużywalnych bądź niezużywalnych może decydować ich konkretne

przeznaczenie, np. przeznaczony do spalenia w trakcie realizacji filmu barak będzie rzeczą zużywalną; zaś

bryła węgla traktowana jako eksponat muzealny będzie rzeczą niezużywalną.

Podział na rzeczy zużywalne i niezużywalne nie występuje expressis verbis w przepisach k.c.; ma on jednak

znaczenie prawne . Rzeczy zużywalne nie mogą być bowiem przedmiotem takich stosunków prawnych,

które polegają na oddaniu rzeczy przez właściciela osobie trzeciej do korzystania z jednoczesnym

obowiązkiem zwrotu tej samej rzeczy, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Zob. też art. 264 k.c. (użytkowanie

nieprawidłowe), art. 720 § 1 k.c. (pożyczka), art. 845 k.c. (depozyt nieprawidłowy), które mają na

względzie rzeczy zużywalne. Stąd też przewidują zwrot nie tych samych, lecz takich samych rzeczy17.

E. Rzeczy proste i złożone.

Rzeczą prostą, np. kamień, moneta, kartka papieru, arkusz blachy, szkło, jest rzecz stanowiąca jednolitą

całość, w której nie da się wyróżnić poszczególnych części o samodzielnym znaczeniu. Rzeczą złożoną

jest rzecz składająca się z elementów mogących mieć samodzielne znaczenie, np. samochód, komputer,

budynek.

Rzecz prosta lub złożona jest z reguły rzeczą pojedynczą.

Jedynie w przypadku rzeczy złożonych można mówić o jej częściach składowych. Poza tym podział

na rzeczy proste i złożone nie wykazuje dalej idącego znaczenia prawnego.

Podziału na rzeczy proste i złożone nie należy mylić z podziałem na rzeczy podzielne i niepodzielne.

Rzeczami podzielnymi mogą być tak rzeczy proste (arkusz papieru), jak i złożone (zabudowana

nieruchomość); identycznie w przypadku rzeczy niepodzielnych - diament (rzecz prosta), nieruchomość

lokalowa (rzecz złożona).

F. Rzeczy pojedyncze i zbiorowe oraz zbiory rzeczy i zbiory praw.

Co do zasady rzeczami w sensie techniczno-prawnym są tylko poszczególne samoistne przedmioty

materialne, tj. rzeczy pojedyncze (proste i złożone). Mogą być one przedmiotami zarówno stosunków

prawnorzeczowych, jak i zobowiązaniowoprawnych.

Ze względu na występowanie w przyrodzie dużej ilości przedmiotów, które pojedynczo nie przedstawiają

żadnej wartości gospodarczej (np. poszczególne ziarna piasku, żwiru, zboża, kawy, herbaty, nasion) i które

z tego powodu występują w obrocie dopiero w pewnej masie (np. wagon piasku, worek zboża, paczka

nasion, kilogram kawy) uznaje się, iż przedmiot stosunków zobowiązaniowoprawnych stanowią

wyodrębnione (z reguły według wagi lub objętości) masy takich przedmiotów materialnych. Są to tzw.

17

podział rzeczy na zużywalne i niezużywalne omawia S. Grzybowski (w:) System I, s. 423 i n

9

rzeczy (lub przedmioty) zbiorowe. Zarazem traktuje się je jako przedmiot prawa własności i innych praw

rzeczowych oraz posiadania18.

Od rzeczy zbiorowej należy odróżnić tzw. zbiory przedmiotów, tj. zbiory rzeczy (universitas rerum) i zbiory

praw ( universitas iuris).

Wspomniane rozróżnienia terminologiczne nie zawsze są konsekwentnie stosowane; w szczególności

zbiory rzeczy bywają określane jako rzeczy zbiorowe.

Zbiór rzeczy (universitas rerum) składa się z większej liczby rzeczy pojedynczych tego samego rodzaju. Zbiór

może mieć postać:

1. nie zorganizowaną, np. paczka gwoździ, paczka spinaczy, ryza papieru. Wartość całości jest z

reguły sumą wartości jej elementów; każdy z elementów bowiem przedstawia co do zasady

samoistną i taką samą wartość użytkową;

2. zorganizowaną, tj.

o zbioru rzeczy uzupełniających się , np. para butów czy rękawiczek, talia kart, lub

o zbioru rzeczy wzajemnie dobranych, np. biblioteka, kolekcja znaczków, obrazów, stado

zwierząt, komplet mebli.

W przypadku zbioru rzeczy uzupełniających się dopiero zestawienie rzeczy (ich zbiór) nadaje im pełną

wartość użytkową. Poza zbiorem wartość użytkowa i majątkowa poszczególnych elementów jest

ograniczona. Dlatego też przedmiotem obrotu jest zazwyczaj cały zbiór.

W jeszcze większym stopniu ujawnia się wzajemna więź elementów w przypadku zbioru rzeczy wzajemnie

dobranych. Tu zbiór uzyskuje własną użyteczność, a jego wartość najczęściej istotnie przekracza sumę

wartości poszczególnych elementów wchodzących w skład zbioru. Z reguły więc zbiór jako całość jest

przedmiotem obrotu19.

Aczkolwiek zbiór rzeczy (i to we wszystkich postaciach) może stanowić przedmiot (jeden) umów

prawnozobowiązaniowych (np. umowy sprzedaży, zamiany, umowy o dzieło), to jednak - zgodnie z

dotychczas dominującymi zapatrywaniami - nie zbiór, lecz poszczególne (pojedyncze) rzeczy wchodzące w

jego skład są przedmiotem praw rzeczowych i posiadania20.

Zbiór praw (universitas iuris) to zorganizowane zespoły niejednorodnych elementów, stanowiące

wyodrębnione masy majątkowe. W ich skład wchodzą zazwyczaj tak prawa bezwzględne, w tym rzeczowe,

jak i prawa względne, a także pewne sytuacje czy stosunki faktyczne. Klasycznym przykładem zbioru praw

jest przedsiębiorstwo (w znaczeniu przedmiotowym), a także gospodarstwo rolne.

18

zob. też S. Grzybowski (w:) System I, s. 456 i n. 19

pogląd ten uznaje za sporny S. Grzybowski (w:) System I, s. 458 20

tak np. SN 9.12.1986, OSP 1/1989/1 z cyt. gl. kr. (częściowo) K. Korzana, tamże; tak też J. Ignatowicz, Prawo

rzeczowe, s. 15; T. Dybowski, Ochrona własności, s. 43, S. Grzybowski (w:) System I, s. 457 i 458; zob. też E.

Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 5

10

Zbiory praw bez wątpienia nie są rzeczami w sensie techniczno-prawnym (w ich skład wchodzą nie tylko

przedmioty materialne, ale także niematerialne, np. prawa). Kontrowersyjne jest, czy mogą być one uznane

za jeden przedmiot czynności prawnej. Sporna jest w szczególności problematyka przedsiębiorstwa.

G. Rzeczy istniejące i rzeczy przyszłe.

Kryterium podziału stanowi istnienie (realne występowanie) rzeczy w chwili zawierania umowy. Rzecz

przyszła (emptio rei speratae) może powstać:

1. bądź przez jej fizykalne wytworzenie (proces wytwarzania rzeczy w chwili zawarcia umowy może

być już wszczęty, choć, oczywiście, nie zakończony);

2. bądź przez zmianę kwalifikacji normatywnej przedmiotu, który już istnieje, lecz przez prawo nie

jest traktowany jako rzecz. Stanowisko to pozwala na objęcie pojęciem rzeczy przyszłej pożytków

naturalnych rzeczy istniejącej (przyszłe płody) oraz innych odłączonych od rzeczy istniejącej

części składowych (art. 53 § 1 k.c.), co jest powszechnie akceptowane21.

Pozostałe rzeczy są rzeczami istniejącymi.

Zapatrywanie (aprobowane tu), że rzecz przyszła może powstać także przez zmianę kwalifikacji

normatywnej przedmiotu już istniejącego, prowadzi do wniosku, że rzeczą przyszłą może być również

nieruchomość , w tym nieruchomość gruntowa (tak E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43).

Z nieruchomością gruntową w charakterze rzeczy przyszłej mamy do czynienia np. w przypadku

zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności określonej liczbowo ilości hektarów gruntu

wchodzącego w skład nieruchomości bez jednoczesnego ustalenia granic22. W takim wypadku

nieruchomość jako rzecz powstanie dopiero po ustaleniu granic.

Do przeniesienia własności rzeczy przyszłych (tak samo jak rzeczy oznaczonych co do gatunku)

potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy ( art. 155 § 2 k.c.). Charakter prawny tego wymogu ustawy

jest sporny:

1. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przyszłych wywołuje także skutek

rozporządzający, a przeniesienie posiadania stanowi tylko dodatkową przesłankę tego skutku;

2. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przyszłych nie wywiera skutku

rzeczowego (rozporządzającego); skutek rzeczowy następuje dopiero przez przeniesienie

posiadania23.

Podział na rzeczy istniejące i przyszłe ma znaczenie prawne głównie w sferze prawa rzeczowego, w

tym zwłaszcza dla prawidłowego stosowania art. 155 k.c, a także w dziedzinie prawa zobowiązań.

Niektóre umowy ex definitione mogą dotyczyć jedynie rzeczy przyszłych, np. umowa o dzieło,

kontraktacja, dostawa, umowa o roboty budowlane. Inne umowy również mogą mieć za przedmiot rzeczy

przyszłe, np. sprzedaż (tzw. sprzedaż zboża na pniu). Sprzedaż rzeczy przyszłej jest umową pod

21

tak E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43; J. Skąpski (w:) System III/2 , s. 42; W. J. Katner,

Przeniesienie własności, s. 98; tenże, Umowne nabycie, s. 41 i 42. 22

(podaję za E. Drozdem, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43) 23

zob. bliżej na ten temat J. St. Piątowski (w:) System II, s. 286 i n.; W. J. Katner, Przeniesienie własności, s.

215 i n.; tenże, Umowne nabycie, s. 98 i n.

11

warunkiem zawieszającym, że rzecz powstanie. Obowiązek zapłaty ceny powstaje z chwilą ziszczenia się

tego warunku24.

Od sprzedaży rzeczy przyszłej należy odróżnić tzw. kupno nadziei (emptio spei). Umowa taka ma

charakter bezwarunkowy. Obowiązek zapłaty ceny istnieje bez względu na to, czy rzecz powstanie.

Umowa tego rodzaju stanowi postać umowy losowej; J. Skąpski (w:) System III/2, s. 42 i 43.

H. Rzeczy znajdujące się w obrocie (res in commercio) i wyjęte z obrotu (res extra

commercium) oraz rzeczy ograniczone w obrocie.

Chodzi o obrót cywilnoprawny. Pojęcie obrotu należy rozumieć szeroko.

Zasadą jest swoboda obrotu gospodarczego - art. 20 Konstytucji RP, wszelkie ograniczenia, a tym

bardziej wyłączenia stanowią wyjątki - art. 22 Konstytucji RP r25. U podstaw ograniczeń i wyłączeń z

obrotu może leżeć tylko ważny interes publiczny i to zarówno natury gospodarczej, jak i społecznej, np.

obowiązek państwa zapewnienia ochrony życia i zdrowia obywateli, względy obronności i bezpieczeństwa

państwa.

Zasadą jest, że rzeczy mogą być przedmiotem obrotu. Spośród wyjątków od tej reguły wyłączenie z

obrotu należy do rzadkości. Przez rzeczy ograniczone w obrocie należy zatem rozumieć rzeczy

uczestniczące w obrocie na warunkach określonych przez przepisy szczególne.

Znaczenie prawne podziału wyraża się w tym, że rzeczy wyjęte z obrotu nie mogą być przedmiotem

czynności prawnych Czynność prawna dotycząca takich rzeczy jest nieważna. Nieważne są również

czynności prawne, których przedmiotem uczyniono rzeczy ograniczone w obrocie bez zachowania

wymagań ustawowych ( art. 58 k.c.).

Rzeczami (w znaczeniu szerokim) wyłączonymi z obrotu są: zwłoki ludzkie, tzw. res omnium communes

(powietrze, morze, woda płynąca). Ponadto za rzeczy wyłączone z obrotu tradycyjnie uważa się rzeczy

(również w znaczeniu szerokim) objęte monopolem państwowym (będące przedmiotem wyłącznej

własności państwowej). Zakres takich dóbr uległ po 1989 r. daleko idącemu zawężeniu. Do kategorii tej

można obecnie właściwie zaliczyć jedynie wody i złoża minerałów.

Wyłączenie z obrotu w przypadku monopolu państwowego ogranicza się do zakazu przenoszenia dóbr

objętych tym monopolem na inne niż państwo podmioty, w tym państwowe osoby prawne. Z reguły nie

są natomiast zabronione inne czynności prawne o charakterze rozporządzeń (w szerokim sensie), których

24

tak J. Skąpski (w:) System III/2, s. 42. 25

na temat zasady swobody działalności gospodarczej i jej ograniczeń zob. m.in. C. Kosikowski, Wolność

gospodarcza w prawie polskim, Warszawa 1995; tenże, Koncesje w prawie polskim, Kraków 1996; M.

Waligórski, Administracyjnoprawna reglamentacja działalności gospodarczej, Poznań 1994; Z. Leoński, Z.

Niewiadomski, M. Waligórski, Ustawa o działalności gospodarczej z komentarzem, Warszawa-Poznań 1992; R.

Taradejna, J. Maj, Ustawa o działalności gospodarczej. Komentarz, Wyd. Przemiany 1990; M. Zdyb, Komentarz

do ustawy o działalności gospodarczej, Bydgoszcz 1997; tenże, Publiczne prawo gospodarcze, Kraków-Lublin

1997; tenże, Wolność działalności gospodarczej w Konstytucji RP, Rej. 5/1997; S. Biernat, A. Wasilewski,

Ustawa o działalności gospodarczej. Komentarz, Kraków 1997

12

przedmiotem są owe dobra; np. odnośnie do kopalin dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania

górniczego (art. 7 ust. 2 pr. geol. i górn.); instytucję korzystania z wód (art. 31 i n. pr. wodn.).

Rzeczami ograniczonymi w obrocie są m.in.: metale i kamienie szlachetne, metale nieżelazne, materiały

wybuchowe, broń i amunicja, farmaceutyki, dobra kultury powstałe przed 9.05.1945.

Wyjątkami (o rozmaitym charakterze) od zasady swobody obrotu cywilnoprawnego objęte są

nieruchomości. Zezwolenia MSWiA wymaga nabycie przez cudzoziemca nieruchomości (prawa własności

i użytkowania wieczystego), a także co do zasady udziałów (akcji) w spółce handlowej będącej

właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości ( art. 1 i art. 3e ustawy z 1920)26.

3. Przedmioty materialne nie będące rzeczami

Z uwagi na brak wyodrębnienia z przyrody zasadniczo przyjmuje się, iż ciecze, gazy i kopaliny, choć

są przedmiotami materialnymi, nie stanowią rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym, a przez to nie mogą

być przedmiotem podmiotowych praw rzeczowych.

A. Kopaliny (złoża minerałów).

Kopaliny podlegają wyspecjalizowanemu systemowi norm (pr. geol. i górn.), tworzącemu szczególny reżim

prawny dla tej kategorii dóbr materialnych.

W ustawie pr. geol. i górn. (z 1994 r.) wyróżnia się:

1. złoża kopalin stanowiące części składowe nieruchomości gruntowej; są one przedmiotem

własności właściciela gruntu oraz

2. złoża kopalin nie stanowiące części składowej nieruchomości gruntowej; złoża te są własnością

Skarbu Państwa. Nie jest to wszakże prawo własności w rozumieniu k.c., lecz szczególne,

bezwzględne prawo podmiotowe o charakterze majątkowym (tzw. prawo własności górniczej).

Złoża minerałów nie będące częścią składową nieruchomości gruntowej nie stanowią bowiem

rzeczy w sensie techniczno-prawnym27.

Na treść prawa własności górniczej składa się - w granicach określonych przez ustawy, z wyłączeniem

innych osób - prawo do korzystania ze złóż kopalin oraz prawo rozporządzania, ograniczone do prawa

ustanowienia użytkowania górniczego ( art. 7 ust. 2 pr. geol. i górn.). Złoża kopalin nie stanowiących

części składowych gruntu są więc przedmiotem wyłącznej własności Skarbu Państwa - prawo własności

górniczej jest nieprzenoszalne Do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o prawie

własności nieruchomości gruntowej (art. 8 pr. geol. i górn.);

26

zob. omówienie uregulowań tej ustawy dokonane m.in. przez Z. Truszkiewicza, Ustawa o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców z komentarzem, Kraków 1996; R. Taradejnę, Nabywanie nieruchomości w

Polsce przez cudzoziemców, Warszawa-Zielona Góra 1996; J. Rajskiego, Zmiana ustawy o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców, PPH 9/1996; R. Sztyka, Nowe zasady nabywania nieruchomości przez

cudzoziemców 27

tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 111 i 112; S. Wójcik, Nowe uregulowania, s. 296 i n.; tenże, Problem

uprawnień do złóż kopalin (w związku z reformą prawa górniczego), PiP 1/1992, s. 60 i 62; możliwość

traktowania złóż kopalin jako rzeczy w sensie techniczno-prawnym dopuszcza - jak się zdaje - A. Lipiński,

Cywilnoprawne problemy, s. 657

13

Również prawo użytkowania górniczego nie stanowi prawa rzeczowego. Jest ono natomiast prawem

bezwzględnym (zob. zwrot: z wyłączeniem innych osób w art. 9 pr. geol. i górn.) o charakterze

majątkowym. Na jego treść składa się uprawnienie do poszukiwania, rozpoznawania i wydobywania

oznaczonej kopaliny. Prawo to jest zbywalne (art. 9 pr. geol. i górn.). Powstaje na podstawie zawieranej na

piśmie (ad solemnitatem) umowy (odpłatnej) pod warunkiem uzyskania koncesji. Wygaśnięcie lub cofnięcie

koncesji powoduje wygaśnięcie użytkowania górniczego (art. 10 pr. geol. i górn.). Do użytkowania

górniczego stosuje się odpowiednio przepisy k.c. o użytkowaniu ( art. 13 pr. geol. i górn.);.

Istotnym problemem jest rozgraniczenie złóż stanowiących części składowe nieruchomości

gruntowej od złóż mieszczących się poza przestrzenią nieruchomości gruntowej. Ustalenie " dolnej"

granicy nieruchomości gruntowej wyłącznie na podstawie art. 143 k.c. wydaje się wielce utrudnione, jeśli

nie wręcz niemożliwe.

Wydobyte kopaliny są rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym i mogą być przedmiotem praw

rzeczowych.

B. Ciecze i gazy.

Nie stanowią one rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym ze względu na brak cechy samoistności (brak

wyodrębnienia z przyrody). Jednakże wyodrębnienie pewnej ilości cieczy czy gazów, tj. ich "zamknięcie" w

pojemnikach, cysternach, butelkach, obwodach zamkniętych (rurociągach), zmienia kwalifikację prawną -

stają się one rzeczami ruchomymi28.

Niektóre z wód (podziemnych) traktowane są jako kopaliny (solanki, wody lecznicze i termalne);

podlegają one wówczas reżimowi prawnemu przewidzianemu dla złóż kopalin (art. 5 ust. 4 pr. geol. i

górn.).

Wody

Zajmują pośród cieczy szczególną pozycję. Reżim prawny wód określa prawo wodne.

Prawo wodne dzieli wody na:

powierzchniowe (podlegają uregulowaniom z zakresu planowania przestrzennego, prawu

wodnemu, prawu ochrony środowiska),

podziemne (podlegają prawu wodnemu, prawu geologicznemu górniczemu, ustawie o

lecznictwie uzdrowiskowym).

a także inny podział na:

wody morskie tj. morza terytorialnego i morskie wody wewnętrzne oraz

wody śródlądowe.

Śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na:

1) płynące, do których zalicza się wody:

a) w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek,

b) znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź

okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,

28

tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 111; W. J. Katner, Rozważania, s. 42; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s.

80; S. Grzybowski (w:) System I, s. 434, choć ten ostatni nie uważa za rzeczy wód i gazów płynących w

rurociągach i przewodach, tamże, przypis 54

14

c) znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących;

2) stojące, do których zalicza się wody znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach

wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi.

Wody śródlądowe są wodami powierzchniowymi albo podziemnymi.

Powierzchniowe wody stojące oraz wody w rowach stanowią własność właścicieli gruntów, na których się

znajdują (własność gruntu przesądza o własności wody).

Pozostałe wody (płynące i podziemne) są przedmiotem własności państwa (art. 10 pr. wodn.).

Przyjętą w pr. wodn. konstrukcję prawa do wód można podsumować w sposób następujący:

1. woda nie jest rzeczą w rozumieniu k.c.;

2. własność wód płynących i podziemnych nie stanowi cywilistycznej kategorii własności; jest to

szczególne majątkowe prawo podmiotowe o charakterze bezwzględnym;

3. jedynie wody stojące jako części składowe gruntu, na którym się znajdują, są przedmiotem prawa

własności sensu stricto.

4. Przedmioty niematerialne

Zalicza się do nich:

1. energie,

2. dobra niematerialne (intelektualne),

3. dobra osobiste,

4. prawa, a

5. niekiedy także działania i zaniechania

6. oraz pieniądze i papiery wartościowe.

Przedmioty niematerialne wyróżnia cecha negatywna, tj. brak postaci materialnej w sensie fizykalnym29.

A. Energie.

Wprawdzie energie, np. elektryczna, jądrowa, cieplna, są jedną z postaci materii, jednakże w sensie

prawnym nie stanowią przedmiotów materialnych. W ujęciu k.c. energie nie są rzeczami; nie mogą być

zatem przedmiotem własności i innych podmiotowych praw rzeczowych.

Natomiast mogą być rzeczami w sensie techniczno-prawnym źródła energii, tj. urządzenia wytwarzające

energię, oraz nośniki energii (np. przewody, butle), o ile są odpowiednio wyodrębnione30.

Energie mają charakter mierzalny, dlatego też uczestniczą w obrocie cywilnoprawnym, (np. w art. 555 k.c.,

przewiduje się odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży rzeczy do sprzedaży energii).

B. Dobra niematerialne o charakterze intelektualnym.

29

(Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 112) 30

T. Dybowski, Ochrona własności, s. 39; Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy, s. 257; S. Grzybowski (w:)

System I, s. 439

15

Są to wytwory umysłu ludzkiego mające cechy oryginalnej twórczości: utwory literackie, naukowe,

muzyczne, plastyczne, wynalazki, wzory użytkowe, zdobnicze, znaki towarowe.

Za cechę wspólną dóbr intelektualnych uznaje się odrębność chronionego dobra niematerialnego (np.

utworu plastycznego) od jego nośnika fizycznego (tzw. corpus mechanicum), np. rzeźby, dzięki któremu

dobro może być poznane i wykorzystywane.

W przeciwieństwie do dóbr intelektualnych ich nośniki są rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym.

Dobra intelektualne są przedmiotem bezwzględnych praw podmiotowych o charakterze niemajątkowym

(osobistym) i majątkowym.

Łącznie prawa do dóbr niematerialnych określa się prawem własności intelektualnej, a w jej ramach

wyróżnia się prawo własności przemysłowej oraz prawo własności literackiej, naukowej i artystycznej.

Działalność twórcza człowieka we wszystkich jej formach traktowana jest jako dobro osobiste (art.

23 k.c.).

Zanim omówione zostaną nieruchomości niezbędne jest przybliżenie 3 pojęć:

część składowa,

przynależność

pożytki.

Część Składowa

1. Pojęcie części składowej rzeczy

Pojęcie to odnosi się do rzeczy o złożonej strukturze. Rzeczą złożoną jest rzecz składająca się z

elementów, które mogą mieć samodzielne znaczenie.

Reżim prawny części składowych określają art. 47-50 k.c. Przepisy te mają charakter iuris cogentis (są

bezwzględnie obowiązujące).

Pojęcie części składowej odnosi się zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.

Część składowa jest przedmiotem materialnym połączonym z innym przedmiotem materialnym,

pełniącym rolę rzeczy nadrzędnej.

Częścią składową, lecz tylko nieruchomości, mogą być także prawa związane z własnością nieruchomości.

Definicję części składowej formułuje art. 47 § 2 i 3 k.c. Dany przedmiot uzyskuje atrybut części składowej

innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), jeżeli zostanie on połączony z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

1. więź fizykalno-przestrzenna,

2. więź funkcjonalna (gospodarcza), a połączenie będzie miało

16

3. charakter trwały (nie dla przemijającego użytku)31.

Przesłanki te muszą być spełnione łącznie.

Wskutek takiego połączenia przedmiot połączony traci samodzielny byt w sensie fizycznym,

gospodarczym i prawnym, stanowiąc z pozostałymi składnikami rzeczy jedną całość traktowaną w obrocie

jako dobro samoistne (rzecz w znaczeniu techniczno-prawnym).

2. Charakter połączenia

Częścią składową jest przedmiot materialny połączony z rzeczą nadrzędną w sensie gospodarczym i

fizycznym.

Samo połączenie gospodarcze nie jest wystarczające, gdyż więź funkcjonalna charakteryzuje również

konstrukcję przynależności.

Zgodnie z art. 47 k.c. połączenie musi być na tyle silne, że odłączenie części składowej nie może nastąpić

bez uszkodzenia całości lub przedmiotu odłączonego (więź fizykalno-przestrzenna) bądź bez istotnej

zmiany całości lub przedmiotu odłączonego (więź funkcjonalna).

Naruszenie obydwu rodzajów więzi (skutki odłączenia) nie musi występować kumulatywnie.

Przez "całość" należy rozumieć rzecz nadrzędną tworzącą dobro samoistne; przez "przedmiot odłączony"

zaś przedmiot traktowany jako część składową.

O tym, czy dany przedmiot został na trwałe (nie mylić z cechą przemijającego użytku) połączony z rzeczą

nadrzędną, decydują przesłanki obiektywne. Dla tej oceny nie bez znaczenia jest sposób połączenia (np.

przyklejenie, przyspawanie)32.

Natomiast przyczyny i okoliczności połączenia są irrelewantne:

1. połączenie może być naturalne (np. glina, torf, zalegające w gruncie), bądź

2. sztuczne (np. połączenie różnych elementów w celu wytworzenia samochodu, komputera,

książki);

Połączenie nie musi istnieć od samego początku istnienia rzeczy, np. wyprodukowanie telewizora33.

Połączenie może powstać z udziałem człowieka lub bez jego udziału, np. rośliny wyrosłe naturalnie.

Połączenie może być dokonane przez uprawnionego bądź w sposób bezprawny, np. budynek wzniesiony

z cudzych materiałów, budynek wzniesiony z własnych materiałów, ale na cudzym gruncie, silnik z

kradzionego samochodu wmontowany do samochodu złodzieja.

31

tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 106; E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 144; H. Izdebski,

Kodeks cywilny , s. 95; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 10 32

tak K. Korzan, Glosa, s. 2; T. Dybowski, Części składowe, s. 83. 33

(tak K. Korzan, Glosa, s. 2 oraz S. Grzybowski (w:) System I, s. 418); połączenie może też nastąpić później,

np. wzniesienie budynku (tak A. Wolter, Prawo cywilne, s. 231, a także S. Grzybowski (w:) System I, s. 418)

17

Połączenie z rzeczą nadrzędną musi mieć charakter fizyczny, materialny i być na tyle intensywne, że

odłączenie części składowej powoduje jej uszkodzenie lub uszkodzenie całości, tj. rzeczy nadrzędnej, np.

usunięcie cegły z muru czy framugi z okna.

Więź fizyczna niekoniecznie musi być tak ścisła (intensywna), że odłączenie części składowej prowadzi do

istotnego uszkodzenia całości lub odłączonej części; wystarcza także połączenie o charakterze luźnym w

aspekcie fizycznym, np. szuflada jest częścią składową komody, tzw. pilot jest częścią składową telewizora,

kolumny są częścią składową tzw. wieży, klawiatura komputera jest częścią składową stacji dysków34.

W takim wypadku odłączenie części składowej (np. szuflady) powoduje zerwanie więzi funkcjonalnej

(istotną zmianę całości lub części odłączonej); podobnie w przypadku wymontowania silnika, radia lub

koła z samochodu35.

3. Przemijający użytek

Nie są częściami składowymi przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku (art. 47

§ 3 k.c.), choćby były one połączone na trwałe, tj. nawet wówczas, gdyby więź fizyczna była intensywna, i

choćby ich odłączenie powodowało uszkodzenie lub istotną zmianę całości lub części odłączonej.

Przepis art. 47 § 3 k.c. zwęża zakres zastosowania konstrukcji części składowej.

Przemijający użytek nie jest równoznaczny z użytkiem krótkotrwałym. Sporne są wszakże kryteria

służące do określania przemijającego użytku:

1. kryterium subiektywne - wola osoby dokonującej połączenia

2. kryterium obiektywne - elementy dostrzegalne dla zewnętrznego obserwatora, w tym przede

wszystkim sposób połączenia,

3. kombinacja obydwu kryteriów polegająca na uwzględnianiu w sytuacjach spornych - obok

kryterium subiektywnego - także całokształtu okoliczności.

Z uwagi na przemijający użytek nie są częściami składowymi trybuny, estrady wzniesione na czas

trwania imprezy, kioski ustawiane sezonowo, część dołączona do maszyny na czas trwania naprawy.

Sens prawny wyodrębnienia pojęcia części składowej polega na tym, że części składowe nie

mogą być samodzielnym przedmiotem praw rzeczowych ( art. 47 § 1 k.c.). Takim przedmiotem może

być wyłącznie rzecz nadrzędna jako dobro samoistne (rzecz w znaczeniu techniczno-prawnym).

Część składowa może być zatem zbyta lub obciążona wyłącznie jako element rzeczy nadrzędnej. Nie

jest więc również dopuszczalne zniesienie współwłasności tylko w odniesieniu do np. budynków

stanowiących części składowe gruntu, tj. bez jednoczesnego zniesienia współwłasności całej

nieruchomości. Nie można być współwłaścicielem części składowej w innym stosunku (ułamku) niż w

odniesieniu do rzeczy nadrzędnej.

Identyczna zasada działa oczywiście również w przeciwnym kierunku - nabycie własności rzeczy

rozciąga się także na jej części składowe.

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci swój samodzielny byt

prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Oznacza to, że w stosunku do rzeczy, która stała się częścią

składową, wygasa dotychczasowe prawo własności i inne obciążające ją prawa rzeczowe;

34

tak też S. Grzybowski (w:) System I, s. 418. 35

zob. J. Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz 1972 , s. 134; E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 114

18

Prawo własności rzeczy połączonej z rzeczą nadrzędną wygasa bezpowrotnie; nie odżywa ono w

razie późniejszego odłączenia części składowej. Wyjątek dotyczy wypadków, gdy odłączenie nastąpiło w

wykonaniu uprawnienia do odłączenia przysługującego temu, kto dokonał połączenia (ius tollendi) (art. 227

k.c.). Ponadto wyjątek może być skutkiem umowy stron, w której niewłaściciel, np. najemca, zostanie

upoważniony do odłączenia poczynionych przez niego nakładów nawet, jeśli stały się one częścią

składową rzeczy.

Z chwilą odłączenia części składowej staje się ona rzeczą samoistną36. Bez znaczenia są przy tym

takie okoliczności, jak:

1. odłączenie jako skutek działania człowieka (np. ścięcie drzewa) czy bez udziału człowieka (np.

zwalenie drzew przez wichurę);

2. istnienie lub brak uprawnienia do odłączenia części składowej od rzeczy nadrzędnej.

Część składowa rzeczy może być też przedmiotem posiadania, chodzi jednak wyłącznie o posiadanie

zależne; samoistne posiadanie części składowych rzeczy nie jest możliwe.

Nie jest zatem możliwe nabycie przez zasiedzenie samych części składowych (np. budynku bez

gruntu, którego budynek jest częścią składową).

Szczególne uregulowanie części składowej gruntu

Związanie budynku z gruntem przewidziane jest najwyraźniej w art. 47 § 1 i 2 oraz art. 48 k.c.

Zgodnie z art. 48.k.c Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z unormowań tych wynika jednoznacznie, że budynki są częściami składowymi gruntu i mogą istnieć

tylko w sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym lub też w przepisach szczególnych.

Zasadą jest, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która stała się jej częścią

składową. Do wyjątków od tej zasady należy zaliczyć:

a) budynki należące do wieczystego użytkownika (art. 235),

b) budynki należące do rolniczych spółdzielni produkcyjnych (art. 272 i 279),

c) budynki zatrzymane przez rolnika z mocy przepisów szczególnych (ubezpieczeniowych).

Jeżeli budynki lub inne urządzenia o podobnym charakterze nie są trwale związane (połączone) z

gruntem, to mają one charakter ruchomości i podlegają reżimowi prawnemu dotyczącemu ruchomości.

W świetle kryterium "trwałego związania z gruntem" nieruchomości gruntowych nie stanowią części

składowych różnego rodzaju budowle o przemijającym użytkowaniu, np. budynek pomocniczy na czas

realizacji procesu budowlanego, baraki, szopy, kioski itd.

Wyjątek od zasady

36

tak A. Wolter, Prawo cywilne, s. 231; H. Izdebski, Kodeks cywilny, s. 96; E. Skowrońska, K.c. Komentarz

1997, s. 117.

19

Wyjątek od uregulowania zawartego w art. 48 stanowi przepis art. 49, zgodnie z którym . Urządzenia

służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne

urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład

przedsiębiorstwa.

W art. 49 k.c. zawarte jest unormowanie zawierające wyjątek od zasady przewidzianej w art. 47 § 2

k.c., że "częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub

istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego".

Końcowe zastrzeżenie art. 49 k.c. uzależniające zastosowanie tego przepisu od przesłanki, aby

objęte nim urządzenia wchodziły w skład przedsiębiorstwa lub zakładu jest kwestią faktu. Jest ona

spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 k.c. urządzeń do sieci należącej do

przedsiębiorstwa lub zakładu. W rezultacie urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości,

na której zostały zbudowane, i nie stanowią na podstawie art. 191 k.c. własności właściciela tej

nieruchomości.

Z chwilą bowiem połączenia ich w sposób trwały z przedsiębiorstwem w taki sposób, że nie mogą być od

niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 i 3

k.c.), stają się częścią składową tego przedsiębiorstwa.

Podstawę prawną przejścia własności stanowi art. 191 k.c. odniesiony mutatis mutandis, ze względu na treść

art. 49 k.c., do przedsiębiorstwa (zakładu). Z chwilą połączenia w sposób trwały z siecią urządzeń

przedsiębiorstwa wymienionych w art. 49 k.c. urządzenia, jako jego części składowe, stają się przedmiotem

własności tej osoby, która jest właścicielem przedsiębiorstwa.

Rodzaje nieruchomości

Przepis art. 46 § 1 k.c. statuuje trzy rodzaje nieruchomości:

1. nieruchomości gruntowe,

2. nieruchomości budynkowe,

3. nieruchomości lokalowe.

Grunty (części powierzchni ziemskiej) - o ile spełnione są wymagania art. 46 § 1 in princ. k.c. - są

zawsze nieruchomościami, natomiast budynki i ich części (lokale) mogą stanowić rzeczy nieruchome

tylko wyjątkowo, tj. jedynie w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych. Co do zasady

bowiem budynki i ich części są częściami składowymi gruntu (art. 48 k.c.).

Istnienie nieruchomości budynkowych i lokalowych, będących odrębnym od gruntu przedmiotem

własności stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit (art. 191 k.c.).

Wśród nieruchomości gruntowych wyodrębnia się - na podstawie kryterium funkcjonalnego:

1. nieruchomości rolne (zdefiniowane w art. 461 k.c.) oraz

2. grunty leśne ( ustawa o lasach).

Do wszystkich rodzajów nieruchomości (gruntowych, w tym rolnych i leśnych, budynkowych i

lokalowych) odnosi się - dokonany według kryterium podmiotowego - podział nieruchomości na

20

1. nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa i gmin (tzw. nieruchomości publiczne)

oraz

2. nieruchomości nie będące przedmiotem własności tych podmiotów.

1. Nieruchomości gruntowe

A. Pojęcie nieruchomości gruntowej.

Podział powierzchni ziemskiej (stanowiącej z fizycznego punktu widzenia continuum) na poszczególne

nieruchomości (przedmioty samoistne) jest podziałem konwencjonalnym (sztucznym).

Wyodrębnienie nieruchomości gruntowych opiera się nie na podstawie kryterium przyrodniczego

(fizycznych właściwości powierzchni ziemskiej), lecz wyłącznie na podstawie kryterium formalnego,

ustalonego przez przepisy.

Liczba nieruchomości na tym samym obszarze może zatem ulegać zmianom, m.in. wskutek

dokonywanego obrotu.

Pojęcie nieruchomości gruntowej funkcjonuje w Polsce w dwóch, nie w pełni tożsamych

znaczeniach:

1. wieczystoksiegowym (formalnym) - wieczystoksięgowa (formalna) definicja nieruchomości –

zgodnie z tym podejściem nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której

urządzono księgę wieczystą (arg. z art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy o kw. i hip.). Zob. też art. 21

ustawy o kw. i hip. - z uwagi na niezrealizowanie zasady powszechności ksiąg wieczystych w

k.c. odstąpiono od tej jednoznacznej definicji nieruchomością.,

i

2. kodeksowym (materialnym) - materialnoprawna definicja nieruchomości (art. 46 § 1) – ma

obecnie charakter zasadniczy. Nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca

odrębny przedmiot własności. Jest to nieostre kryterium wyodrębnienia nieruchomości37.

Definicję nieruchomości zawartą w art. 46 § 1 k.c. wyjaśnia się w zróżnicowany sposób:

1. w przewidzianym w art. 46 § 1 k.c. kryterium odrębności mieszczą się:

a. kryterium fizyczne, tj. kryterium ustalonych granic (zewnętrznych) nieruchomości

(oddzielenie od innych nieruchomości) oraz

b. kryterium prawne, tj. kryterium własnościowe (przynależność do tego samego lub - w

przypadku współwłasności - tych samych podmiotów), przy czym obie te przesłanki

łącznie decydują o wyodrębnieniu z powierzchni ziemskiej samoistnego przedmiotu w

postaci nieruchomości gruntowej38;

2. wyłącznym kryterium wyodrębnienia nieruchomości gruntowej jest kryterium własnościowe39.

37

zob. o tym E. Drozd (w:) Komentarz do ustawy o g.g. , s. 76; B. Barłowski, Pojecie nieruchomości gruntowej,

s. 30-33; J. Sysiak, Nieruchomości, s. 94; E. Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13; przeciwnie S.

Rudnicki, Pojecie nieruchomości gruntowej, s. 30. 38

tak np. SN 28.03.1988, OSN 7-8/1989/123; SN 29.12.1994, OSN 4/1995/59; tak też np. J. Ignatowicz, Prawo

rzeczowe, s. 15; tenże (w:) K.c. Komentarz 1972 , s. 130; K. Piasecki (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 59; E.

Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 6 39

tak J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami, s. 18; podobnie S.

Grzybowski (w:) System I, s. 413, zdaniem którego o wydzieleniu nieruchomości nie decydują granice fizyczne,

lecz przedmiotowy zakres konkretnego prawa podmiotowego, choć zarazem autor ten zaznacza, że w istocie

21

3. do wyodrębnienia nieruchomości wystarczające jest skonkretyzowanie jej zakresu

przedmiotowego, co następuje przez określenie granic zewnętrznych nieruchomości40.

Z przepisów ustawy o kw. i hip. wynika natomiast, że zwarty, jednolity obszar powierzchni ziemskiej

należący do jednego właściciela może stanowić kilka nieruchomości, jeżeli dla poszczególnych fragmentów

tego obszaru urządzono oddzielne księgi wieczyste.

Zarazem ustawa o kw. i hip. pozwala na łączenie w jedną nieruchomość gruntów nie sąsiadujących

ze sobą, o ile stanowią one całość gospodarczą. Przy tym o liczbie nieruchomości w obydwu wypadkach

decyduje wola właściciela.

Za przeważające można uznać następujące stanowisko:

1. art. 46 § 1 k.c. odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste,

jak i dla nieruchomości, dla których nie urządzono ksiąg wieczystych;

2. w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich

zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej. Takie okoliczności jak sąsiedztwo czy

przynależność do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia (pierwszeństwo

wieczystoksięgowego modelu nieruchomości);

3. w przypadku braku ksiąg wieczystych z całą pewnością można jedynie twierdzić, iż:

obszar powierzchni ziemskiej należący do kilku podmiotów stanowi przynajmniej tyle

nieruchomości, ilu jest właścicieli;

właściciel kilku nie sąsiadujących ze sobą gruntów jest właścicielem kilku nieruchomości.

Zróżnicowanie terminologii.

W art. 46 k.c. terminy: nieruchomość i grunt, traktowane są jako synonimy. Synonimami są też terminy:

nieruchomość rolna i grunt rolny (art. 461 k.c.).

W przepisach pozakodeksowych wszakże wyraz: grunt nie zawsze używany jest w znaczeniu

nieruchomości gruntowej.

Niejednokrotnie też ustawodawca posługuje się zwrotami: teren, działka, przy czym w niektórych

wypadkach chodzi o nieruchomości gruntowe, w innych o ich części lub o kompleksy składające się z

kilku nieruchomości, zob. np. pr. budowl., w którym występują pojęcia: teren, teren budowy, teren

zamknięty, działka, działka budowlana, czy też ustawę o zagosp. przestrz., która posługuje się terminem:

teren w różnych znaczeniach. Ustalenie rzeczywistego znaczenia takich terminów wymaga każdorazowo

przeprowadzenia wykładni.

Granice przestrzenne nieruchomości gruntowych. Rozgraniczenie nieruchomości.

Przez granice przestrzenne nieruchomości gruntowych należy rozumieć tak granice w ujęciu

horyzontalnym, jak i wertykalnym.

znaczenie przesądzające ma treść księgi wieczystej (tamże) oraz A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s.

96, według którego nieruchomości powstają jednocześnie ze stosunkiem prawnym własności 40

tak SN 21.07.1966, OSP 7-8/1967/185; tak też S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 22

22

Na konieczność istnienia granic nieruchomości gruntowych w układzie poziomym wskazuje sama

istota nieruchomości jako części powierzchni ziemskiej (art. 46 § 1 k.c.).

Muszą więc istnieć granice zewnętrzne, które oddzielają od siebie poszczególne nieruchomości gruntowe.

Z reguły granice te wyznaczane są sztucznie. Nie muszą one być wyraźnie zaznaczone na gruncie.

Wystarczy, jeśli można je ustalić, a co za tym idzie odtworzyć. Zatem zatarcie granicy na gruncie nie

unicestwia bytu nieruchomości41.

Zazwyczaj przebieg granic nieruchomości gruntowych odzwierciedlają mapy geodezyjne. Przy ustalaniu

granic istotne znaczenie ma także treść wpisów do księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków42.

Dla nowo powstających nieruchomości podstawy do ustalenia granic określają czynności prawne (np. w

przypadku przeniesienia własności części nieruchomości czy zniesienia współwłasności nieruchomości),

orzeczenia sądowe (np. jako efekt postępowań "działowych") bądź decyzje administracyjne (np.

wywłaszczenie części nieruchomości, decyzja komunalizacyjna).

Właściciele gruntów sąsiednich mają obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz

utrzymywania stałych znaków granicznych ( art. 152 k.c.).

Rozgraniczenie nieruchomości, tj. ustalenie przebiegu granic nieruchomości, dokonywane jest co

do zasady w trybie administracyjnym (przesłanki i tryb postępowania rozgraniczeniowego reguluje pr.

geodez. i kartogr.), a w wypadkach, gdy granice gruntów stały się sporne, w trybie postępowania

sądowego (art. 153 k.c.).

Granice nieruchomości gruntowych w układzie pionowym.

Nieruchomość gruntową uznaje się za konstrukcję trójwymiarową (pogląd dominujący), a zatem przybiera

ona postać bryły ( art. 46 § 1 w związku z art. 143 k.c.)43.

Natomiast zgodnie z odmiennym stanowiskiem nieruchomość gruntowa stanowi przestrzeń

dwuwymiarową (płaszczyznę); zaś znaczenie art. 143 k.c. sprowadza się do kształtowania treści

dozwolonego zachowania właściciela, tj. określenia granic funkcjonalnych (granic działania)44.

Traktowanie nieruchomości gruntowej jako bryły rodzi problem ustalenia "dolnej" i "górnej" granicy

nieruchomości. Granice te określa się jako płaszczyzny pionowe przebiegające według granic

nieruchomości ustalonych na powierzchni ziemi i sięgające do "pewnej" wysokości i głębokości, tj. tak

wysoko i tak głęboko, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu (art. 143 k.c.)45.

41

tak J. Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz 1972, s. 130; K. Piasecki (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 59; S. Rudnicki

(w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 22. 42

(zob. bliżej o tym E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 68 i n.) 43

tak J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109; T. Dybowski, Ochrona własności, s. 48; J. Ignatowicz, Prawo

rzeczowe, s. 79; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 70; podobnie A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości,

s. 93. 44

tak W. Pańko, Własność gruntowa, s. 56 i n.; zdaniem tego autora art. 143 k.c. dotyczy stosunków sąsiedzkich

zachodzących "w pionie", tamże, s. 56 45

tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 79

23

Ogólne kryterium wyznaczania "dolnej" i "górnej" granicy nieruchomości (w postaci klauzuli generalnej

społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu) nie pozwala na ścisłe oznaczenie tych granic. Powoduje

to dwa skutki:

1. "pionowe" granice różnych nieruchomości gruntowych są różne w zależności od ich społeczno-

gospodarczego przeznaczenia46;

2. pionowe granice poszczególnych nieruchomości nie są stałe, ulegają one zmianom stosownie do

zmian społeczno-gospodarczego przeznaczenia danego gruntu47, co może nastąpić np. wskutek

zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Kryterium spoleczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu ma charakter przedmiotowy

(obiektywny) w przeciwieństwie do podmiotowego (subiektywnego) kryterium interesu właściciela

nieruchomości gruntowej.

Ponad "górną" i poniżej "dolnej" granicy nieruchomości mogą działać tak niewłaściciele, jak i

właściciel. Zob. pr. lotn. co do wysokości lotów samolotów oraz pr. geol. i górn. co do własności i

korzystania z kopalin.

Podział nieruchomości gruntowych.

Podział nieruchomości jest pojęciem wieloznacznym. Pojęcie to może oznaczać:

a) tzw. podział geodezyjny;

b) tzw. podział cywilny; niekiedy wyróżnia się również

c) tzw. podział wieczystoksięgowy48.

Ponadto w ramach stosunku współwłasności występuje pojęcie podziału quo ad usum, przez który

należy rozumieć wydzielenie fizycznie oznaczonych części nieruchomości wspólnej do samodzielnego

korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli bez znoszenia stosunku współwłasności.

Podział geodezyjny polega na wydzieleniu z jednej działki ewidencyjnej dwu lub większej ilości

działek ewidencyjnych. Podział taki nie prowadzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości.

Podział cywilny ma miejsce wówczas, gdy dochodzi do zmiany podmiotu własności części

nieruchomości gruntowej (wyodrębnionej geodezyjnie w postaci działki lub działek ewidencyjnych)49.

Skutkiem tak rozumianego podziału cywilnego nieruchomości jest więc zwiększenie liczby nieruchomości

w wyniku fizycznego podziału dotychczasowej nieruchomości na przynajmniej dwie nieruchomości.

Okoliczność, iż nowo utworzona nieruchomość zostanie następnie dołączona do już istniejącej księgi

wieczystej prowadzonej dla innej nieruchomości nowego właściciela nie zmienia faktu, iż uprzednio (tj.

przed połączeniem) doszło do zwiększenia liczby nieruchomości.

Podstawą prawną podziału cywilnego nieruchomości są czynności prawne (np. zbycie części

nieruchomości), orzeczenia sądowe (np. zniesienie współwłasności), a także inne zdarzenia prawne (np.

zasiedzenie części nieruchomości).

46

(tak też E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 69-70) 47

(tak A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s. 93 i 94; J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109 i 110) 48

(tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 42 i n.) 49

tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 41; tenże, Wyważanie, s. 83 i 84; E. Drozd (w:)

Komentarz do ustawy o g.g., s. 78; S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami , s. 24 i 25; E. Gniewek, O

znaczeniu prawnym decyzji, s. 15

24

Podział wieczystoksięgowy polega na tzw. manipulacjach wieczystoksięgowych, w wyniku których z

jednej nieruchomości wieczystoksięgowej odłącza się jej część (działkę ewidencyjną) i tę odłączoną część

dołącza się do nieruchomości objętej inną księgą wieczystą. W wypadku takim niekoniecznie musi dojść

do zmiany podmiotu własności. Dopuszczalne jest bowiem odłączenie części nieruchomości z jednej

księgi wieczystej i dołączenie tej części do innej księgi wieczystej prowadzonej dla drugiej nieruchomości

tego samego właściciela50.

2. Nieruchomości budynkowe

Co do zasady budynki są częścią składową gruntu (art. 48 k.c.) i dzielą jego los prawny (zasada

superficies solo cedit). Jednakże w drodze wyjątku od tej zasady w obrocie prawnym występują budynki

stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności (odrębne nieruchomości). Nieruchomościami

budynkowymi są budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią

odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.).

Źródła normatywne

Do przepisów szczególnych, na podstawie których może dojść obecnie do powstania odrębnych

nieruchomości budynkowych, należą:

a) art. 235 k.c. - odrębna własność budynków położonych na gruncie będącym przedmiotem

użytkowania wieczystego; prawo własności budynków przysługuje użytkownikowi wieczystemu;

b) art. 272 i 279 k.c. - odrębna własność budynków położonych na gruntach będących w

użytkowaniu rolniczych spółdzielni produkcyjnych; prawo własności budynków przysługuje

rolniczej spółdzielni produkcyjnej;

c) Ponadto w obrocie prawnym mogą występować odrębne nieruchomości budynkowe, które

powstały na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów . Należą do nich:

odrębna własność budynku ustanowiona na podstawie art. 553 k.c. Napoleona. (co mogło

nastąpić do 1.01.1947). Przepis ten stwarzał jedynie domniemanie, że budynki są

przedmiotem własności właściciela gruntu. Można było zatem zawrzeć umowę, na

podstawie której wznoszący budynek stawał się właścicielem samego budynku (było to tzw.

prawo powierzchni)51dopuszcza także nabycie na podstawie art. 553 k.c. Nap. odrębnej

własności budynków w drodze zasiedzenia; zob. też art. XXVI p.w.pr.rzecz. z 1946 oraz

art. XXXVII i art. XL p.w.k.c.;

odrębna własność budynków znajdujących się na gruntach objętych dekretem o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy ( art. 5 dekretu z 26.10.1945, Dz.U. Nr

50, poz. 279), jeżeli nie został uregulowany stan prawny gruntów pod tymi budynkami, tj.

nie przyznano prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy na podstawie art. 7

dekretu. W przeciwnym razie odrębna własność tej kategorii budynków związana jest

obecnie z prawem użytkowania wieczystego gruntów, które zastąpiło prawo własności

czasowej, w które z kolei przekształcono prawo wieczystej dzierżawy oraz zabudowy;

50

tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 43; tenże, Wyważanie, s. 83; A. Klein, Ewolucja

pojęcia nieruchomości, s. 97; E. Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13 i 16 51

zob. SN 29.12.1995, OSN 4/1996/ 50; zob. też J. Ignatowicz (w:) Komentarz k.c. 1972, s. 132, 139 i 140 wraz

z cyt. tam orzecznictwem. E. Janeczko ( Zasiedzenie, s. 85)

25

budynki zatrzymane przez rolnika, który w zamian za rentę przekazał państwu

gospodarstwo rolne na podstawie odpowiednich ustaw z 1968 r., 1974 r. i 1977 r. 52. Na

podstawie tych ustaw rolnik, przekazując gospodarstwo rolne państwu, mógł zatrzymać "na

własność" budynki wchodzące w skład przekazywanego gospodarstwa. Budynki takie

stawały się przedmiotem odrębnej własności rolnika (nieruchomościami budynkowymi).

Nieruchomości te były zbywalne w drodze czynności prawnych inter vivos, z tym że państwu

przysługiwało prawo pierwokupu bądź wykupu. Nie podlegały natomiast dziedziczeniu, z

wyjątkiem odrębnej własności budynkowej powstałej na podstawie ustawy z 1977 r., która

była przedmiotem spadkobrania.

C. Nieruchomości budynkowe na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego.

Budynki znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego stanowią odrębną

własność użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.).

Użytkowanie wieczyste powstaje zasadniczo na podstawie umowy o ustanowieniu użytkowania

wieczystego i wpisu do księgi wieczystej ( art. 27 ustawy o g.g.).

Nabycie użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oznacza zarazem nabycie prawa odrębnej

własności budynków postawionych na tym gruncie.

Odrębna własność budynków powstaje również w razie wzniesienia budynku przez użytkownika

wieczystego na użytkowanym przez niego gruncie ( art. 235 § 1 zd. 1 k.c.).

W przypadku wybudowania przez użytkownika wieczystego budynku położonego jednocześnie na

dwóch nieruchomościach gruntowych oddanych mu w użytkowanie wieczyste, z których jedna stanowi

przedmiot własności Skarbu Państwa, a druga - przedmiot własności gminy, dopuszczalne jest ujawnienie

odrębnej własności takiego budynku w księgach wieczystych prowadzonych dla każdej z tych

nieruchomości gruntowych, z tym że opis nieruchomości budynkowej powinien jednoznacznie

wskazywać, że budynek położony jest na każdej z nieruchomości tylko częściowo53.

Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego stają się odrębnymi nieruchomościami także

wówczas, gdy ich wybudowanie nastąpiło niezgodnie z umową o ustanowieniu użytkowania wieczystego;

ocena naruszenia postanowień umowy należy do sfery stosunków obligacyjnych54.

W przypadku gruntu zabudowanego odrębna własność budynku przysługuje użytkownikowi

wieczystemu od chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego, co następuje z momentem wpisania tego

prawa do księgi wieczystej; w pozostałych przypadkach - od chwili wzniesienia budynku, przez co należy

rozumieć budynek w stanie surowym zamkniętym55.

Do powstania nieruchomości budynkowej nie jest wymagany wpis do księgi wieczystej; wpis

odrębnej własności budynku nie ma więc charakteru konstytutywnego56.

52

o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości na własność państwa ( ustawa z

24.01.1968, Dz.U. Nr 3, poz. 15); o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność państwa za rentę i spłaty

pieniężne (ustawa z 29.05.1974, Dz.U. Nr 27, poz. 118); o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych

świadczeniach dla rolników i ich rodzin (ustawa z 27.10.1977, Dz.U. Nr 32, poz. 140) 53

tak SN z 26.06.1996, OSN 11/1996/144 54

tak też J. Wasilkowski, Prawo własności , s. 210; J. Winiarz (w:) System II, s. 588; tenże (w:) K.c. Komentarz

1989, s. 211; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 178; E. Janeczko, Zasiedzenie, s. 83 55

(wniosek z art. 25 ust. 1 ustawy o g.g.); tak trafnie E. Gniewek, Obrót nieruchomościami, s. 22, 27, 154 56

tak też E. Gniewek, Własność osobista domów , s. 90 i 91; J. Winiarz (w:) System II, s. 589, przypis 86;

odmiennie S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości , s. 52 i 53

26

Dla istnienia odrębnej własności budynku nie ma znaczenia stan techniczny zabudowań.

Nieruchomość budynkowa istnieje dopóty, dopóki istnieje jakikolwiek jej substrat.

Przedmiotem odrębnej własności są nie tylko budynki, lecz i inne urządzenia, np. silosy, piwnice-

lodownie, znajdujące się na użytkowanym wieczyście gruncie ( art. 235 § 1 k.c.). Status prawny tych innych

urządzeń - z uwagi na ich pominięcie w art. 46 § 1 k.c. - jest niejasny. Dominuje wszakże zapatrywanie, iż

także owe inne urządzenia są nieruchomościami budynkowymi, a nie rzeczami ruchomymi57.

Budynek wzniesiony przez jednego ze współużytkowników wieczystych stanowi współwłasność

wszystkich współużytkowników wieczystych58.

Odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.).

Nieruchomości budynkowe dzielą więc los prawny użytkowania wieczystego. Prawem głównym jest

prawo użytkowania wieczystego. Jako prawa związane użytkowanie wieczyste i własność budynków nie

mogą być przedmiotem samoistnych rozporządzeń; ich zbycie dopuszczalne jest tylko łącznie59.

Użytkowanie wieczyste determinuje byt nieruchomości budynkowych, lecz nie na odwrót. W

szczególności wygaśnięcie odrębnej własności budynków, np. wskutek ich zniszczenia, nie powoduje

wygaśnięcia użytkowania wieczystego60. Natomiast wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą

ex lege skutek w postaci wygaśnięcia odrębnej własności budynków. Budynki stają się częścią składową

gruntu zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Rozliczenia pomiędzy właścicielem gruntu a byłym

użytkownikiem wieczystym reguluje art. 242 k.c. Odrębna własność budynków stanowi zatem swoistą

formę własności czasowej61.

Nieruchomości budynkowe rolniczych spółdzielni produkcyjnych (RSP).

Należy odróżnić dwie sytuacje:

1. Użytkowanie przez RSP gruntów wniesionych przez członków jako wkład do spółdzielni

(art. 279 k.c.).

Budynki (i inne urządzenia) wzniesione przez RSP na będącym w użytkowaniu gruncie

stanowiącym wkład gruntowy członka spółdzielni są zawsze przedmiotem odrębnej

własności RSP (art. 279 § 1 k.c.). Mimo braku wyraźnego przepisu należy przyjąć, iż

odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wkładu

gruntowego62;

Reguła przewidziana w art. 279 § 1 k.c. nie odnosi się do przypadku wniesienia

przez członka gruntu zabudowanego do użytkowania przez spółdzielnię - budynki

57

tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 179; J. Winiarz (w:) System II, s. 589 58

tak cyt. SN 8.07.1966, OSN 12/1966/211 z gl. apr. S. Szera, NP 3/1967; cyt. gl. apr. J. Winiarza, OSPiKA 7-

8/1967/184, cyt. gl. kr. A. Kopffa, NP 6/1967; zob. też Z. K. Nowakowski (w:) System II, s. 442 59

SN 14.11.1963, OSN 12/1964/246; pogląd ten podzielają J. Winiarz (w:) System II, s. 587; J. Wasilkowski,

Prawo własności, s. 211; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 179; E. Gniewek, Własność osobista domów, s. 92 60

(tak E. Gniewek, Własność osobista domów, s. 93) 61

tak J. Winiarz (w:) System II, s. 588 62

tak S. Grzybowski (w:) System I, s. 420, przypis 29 oraz E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 195.

27

pozostają własnością członka, a RSP przysługuje do nich wyłącznie prawo

użytkowania.

W razie wygaśnięcia prawa użytkowania gruntu stanowiącego wkład członkowski

odrębna własność budynku wygasa albo wskutek tego, że właściciel gruntu staje się

także właścicielem budynków jako części składowych gruntu, albo wskutek nabycia

własności gruntu przez RSP (art. 279 § 2 k.c.).

2. Użytkowanie przez RSP gruntów Skarbu Państwa ( art. 272 k.c.). W wypadku takim RSP

staje się właścicielem budynków (i innych urządzeń) znajdujących się na użytkowanym

gruncie. Dotyczy to tak budynków wzniesionych przez RSP (art. 272 § 2 k.c.), jak i

budynków, które RSP otrzymała od Skarbu Państwa razem z gruntem (art. 272 § 1 k.c.).

Odrębna własność budynków przypadająca RSP jest prawem związanym z użytkowaniem

gruntu (art. 272 § 3 k.c.). Wygaśnięcie prawa użytkowania gruntu Skarbu Państwa pociąga za

sobą wygaśnięcie odrębnej własności budynków (art. 273 k.c.). Budynki stają się częścią

składową gruntu (powrót do zasady superficies solo cedit ).

Jednakże istnienie odrębnej własności budynków we wskazanych przypadkach nie jest wyłącznym

rozwiązaniem normatywnym. RSP, otrzymując do użytkowania od Skarbu Państwa grunt

zabudowany, może uzyskać w odniesieniu do budynków znajdujących się na takim gruncie tylko

prawo użytkowania (art. 272 § 1 k.c.). Również budynki wzniesione przez RSP nie muszą stanowić jej

odrębnej własności, lecz mogą stać się - zgodnie z zasadą superficies solo cedit - własnością Skarbu

Państwa (art. 272 § 2 k.c.).

Przewidzianą w k.c. instytucję użytkowania gruntów Skarbu Państwa przez RSP niweczy u.g.n.r. SP63.

Ustawa ta, określając reguły gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nie

przewiduje możliwości ustanawiania na nich prawa użytkowania (arg. z art. 24 ust. 1 w zw. z art. 38

ust. 1).

Co więcej, w art. 16 u.g.n.r. SP przewidziano likwidację stosunku prawnego użytkowania -

nieruchomości rolne Skarbu Państwa mogły pozostać w użytkowaniu spółdzielni tylko do czasu

zawarcia z Agencją Nieruchomości Rolnych nowych umów, w tym umów dzierżawy lub najmu

(należy sądzić, iż grunty rolne będą przede wszystkim stanowiły przedmiot umowy dzierżawy z uwagi

na pożytki, jakie grunty takie przynoszą). W razie niezawarcia nowych umów do 31.12.2001

dotychczasowe użytkowanie ustanowione na podstawie umów lub decyzji administracyjnych wygasło

(art. 16 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1). Można więc wnosić, że po upływie terminu, o którym mowa w

art. 16 u.g.n.r. SP, przepisy art. 271-275 k.c., choć formalnie nie uchylone, nie będą stosowane.

Dotknie je zatem skutek w postaci desuetudo.

W obydwu sytuacjach, z uwagi na związanie odrębnej własności budynków z niezbywalnym prawem

użytkowania, nieruchomości budynkowe są wyłączone z obrotu64.

63

tak samo E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 7, 194 i n.) 64

tak też S. Wójcik (w:) System II, s. 657; S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 34; J. Winiarz

(w:) K.c. Komentarz 1989, s. 232. Dla nieruchomości budynkowych RSP nie prowadzi się również ksiąg

wieczystych; tak też S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami , s. 34

28

Granice przestrzenne nieruchomości budynkowych.

Sfera przestrzenna wyznaczana przez konstrukcję nieruchomości budynkowej pokrywa się z bryłą. Przez

bryłę tę należy rozumieć - poza częścią nadziemną - także część podziemną (piwnice, fundamenty).

Pozostały obszar, nad i pod powierzchnią gruntu, należy do właściciela gruntu. Art. 143 k.c. dotyczy

bowiem jedynie gruntów, zatem odrębna własność budynku nie może rozciągać się na przestrzeń nad i

pod jego konstrukcją.

W wypadku nieruchomości budynkowych bezpośrednio sąsiadujących ze sobą (przylegających do

siebie) granice między nimi wyznacza płaszczyzna prostopadła do powierzchni gruntu.

3. Nieruchomości lokalowe

Nieruchomością lokalową jest część budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od

gruntu przedmiot własności ( art. 46 § 1 k.c.). Budynek musi być trwale związany z gruntem (art. 46 § 1

k.c.).

Nieruchomość lokalową stanowi zatem wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej (gdy

budynek jest częścią składową gruntu) albo nieruchomości budynkowej.

Częścią budynku, która współcześnie może stanowić odrębną nieruchomość, może być tylko lokal.

Inne części budynku, co odnosi się przede wszystkim do pięter, nie mogą stać się obecnie odrębną

nieruchomością ( art. 1 i 2 u.wł.lok.), chyba że jeden lokal będzie obejmował całe piętro65.

Źródła normatywne.

Podstawę prawną wyodrębniania nieruchomości lokalowych stanowi obecnie u.wł.lok. Ponadto inne akty

normatywne zawierają postanowienia dotyczące odrębnej własności lokali. Nie modyfikują one wszakże

konstrukcji prawnej tej instytucji, lecz normują sytuacje szczególne, w tym określają tryb postępowania

przy sprzedaży lokali, zasady ustalania cen, ustanawiają reguły pierwszeństwa nabycia lokali.

Lokal jako odrębna nieruchomość.

Odrębną nieruchomość może stanowić lokal. Lokal jest częścią budynku. Nie ma znaczenia, gdzie

budynek jest położony - w mieście czy na wsi; czyją stanowi własność (także Skarbu Państwa i gminy oraz

państwowych i komunalnych osób prawnych); jakiego rodzaju jest to budynek (mieszkalny czy

gospodarczy)66.

Nie ma również znaczenia wielkość budynku (u.wł.lok. zrezygnowała z dawnych rozróżnień na tzw. małe

domy mieszkalne i domy wielomieszkaniowe), ani wielkość lokali - odrębną własność może tworzyć lokal

o dowolnej powierzchni67.

Ważne jest wszakże, by budynek obejmował więcej niż jeden lokal (co najmniej dwa68, przy czym również

ów drugi lokal musi być samodzielny.

Położenie lokalu w budynku nie ma znaczenia prawnego. Lokal może być usytuowany tak na jednej, jak i

na wielu (z reguły dwóch) kondygnacjach69.

65

tak np. J. Ignatowicz, Komentarz do u.wł.lok., s. 22; podobnie S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu

nieruchomościami, s. 33 66

tak E. Drozd, Lokal, s. 47 i 48; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 23 67

tak też E. Drozd, Lokal, s. 48; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 22 i 23; A. Proksa (w:) Nowe prawo

lokalowe, s. 134; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 154 68

), tak J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok. , s. 23

29

U.wł.lok. wyróżnia dwa rodzaje lokali: lokal mieszkalny oraz lokal o innym przeznaczeniu. Każdy z nich

może stanowić odrębną nieruchomość.

Celowość i sensowność dokonanego w u.wł.lok. rozróżnienia na lokale mieszkalne i lokale o innym

przeznaczeniu jest kwestionowana. Sensowność - dlatego, że kryterium rozróżnienia obydwu rodzajów

lokali w postaci przeznaczenia (mieszkalne i inne) jest niewystarczające z uwagi na jego (dozwoloną)

zmienność; celowość zaś - dlatego, że podział lokali na dwa rodzaje nie ma jakiegokolwiek znaczenia

normatywnego, w szczególności nie wiążą się z nim różnice co do reżimu prawnego.

Pojęcie lokalu o innym (niż mieszkalne) przeznaczeniu uważa się za szersze od dotychczasowego pojęcia

lokalu użytkowego; obejmuje ono bowiem także garaż, pracownię twórcy oraz lokal przeznaczony na cele

rekreacyjne niekiedy zaś utożsamia się je z pojęciem lokalu użytkowego.

Lokal (każdego rodzaju) musi być samodzielny. Według u.wł.lok. (por. art. 3 ust. 1 i 2 u.n.l.)

samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub

zespół izb przeznaczonych na pobyt stały ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą

zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych ( art. 2 ust. 2 zd. 1 u.wł.lok.). Przepis ten stosuje się

odpowiednio do samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu, tj. lokali wykorzystywanych zgodnie z

przeznaczeniem na inne niż mieszkalne cele (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.wł.lok.).

Ustawowa definicja samodzielnego lokalu spotkała się z uzasadnioną krytyką. Za niepotrzebne i

mylące uważa się nawiązywanie w definicji do dawnej terminologii, która - w przeciwieństwie do u.wł.lok.

- miała na względzie tworzenie restrykcji w zakresie swobody ustanawiania odrębnej własności lokali70. W

szczególności zbędne było nawiązanie do przesłanki zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz

korzystania z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. W istocie bowiem jedynym kryterium wyodrębnienia

nieruchomości lokalowej jest kryterium samodzielności. Przeznaczenie lokalu i sposób korzystania z niego

nie mają w tym wypadku znaczenia. Każdy bowiem samodzielny lokal może być przedmiotem odrębnej

własności, a zatem może stanowić nieruchomość lokalową.

W rezultacie w doktrynalnych definicjach jako lokal samodzielny określa się zamkniętą przestrzeń,

wydzieloną trwałymi ścianami71. Akcentuje się przy tym, że korzystanie z samodzielnego lokalu nie

wymaga korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu.

Za samodzielny może być również uznany lokal, jeżeli takie urządzenia jak sanitariaty znajdują się na

zewnątrz lokalu, jeśli tylko służą do wspólnego użytku72.

Cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; zatem dopóki trwają prace

adaptacyjne, wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić.

Spełnienie przesłanki samodzielności lokalu stwierdza w każdym przypadku wyodrębnienia

nieruchomości lokalowej organ właściwy w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego (starosta) w

formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.wł.lok.).

69

. 70

(tak m.in. J. Skąpski, Własność lokali, s. 197 i n.; tenże, Własność lokali w świetle , s. 210 i n.; E. Drozd,

Lokal, s. 54) 71

tak G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 126; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 26; A.

Proksa (w:) Nowe prawo lokalowe, s. 134 72

(tj. nie przysługują wyłącznie żadnemu z właścicieli lokali); tak E. Drozd, Lokal, s. 50; J. Ignatowicz,

Komentarz u.wł.lok., s. 27

30

Organem właściwym w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego jest powiatowy inspektor

nadzoru budowlanego (art. 80 pr. budowl.);

Zaświadczenie potwierdza stan faktyczny i ma moc dokumentu urzędowego. Brak zaświadczenia w

chwili wyodrębniania lokalu nie powoduje nieważności czynności prawnej, choć notariuszowi nie wolno

sporządzić aktu bez takiego zaświadczenia, gdyż późniejsza odmowa uznania lokalu za samodzielny

skutkuje nieważnością czynności prawnej73.

Obok pomieszczeń pomocniczych (art. 2 ust. 2) u.wł.lok. posługuje się terminem pomieszczeń

przynależnych (strych, piwnica, magazyn itp. - art. 2 ust. 4). Te pierwsze zawsze są częściami składowymi

nieruchomości lokalowej; natomiast pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 in fine u.wł.lok.) mogą

stanowić jedynie części składowe lokalu.

Podział nieruchomości lokalowej.

Podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość ( art. 22 ust. 4 u.wł.lok.) jest dopuszczalny, jeżeli

w jego wyniku powstaną przynajmniej dwa samodzielne lokale. Dlatego też sprzedaż wydzielonej fizycznie

części lokalu, nie mogącej być oddzielną nieruchomością jest niedopuszczalna. Możliwe jest natomiast

dokonywanie zmian w składzie wyodrębnionych lokali poprzez odłączenie części jednego z nich i

przyłączenie jej do drugiego lokalu, o ile nie stoją temu na przeszkodzie zasady wyodrębniania własności

lokali, w tym zwłaszcza odnoszące się do przesłanki samodzielności.

Granice przestrzenne nieruchomości lokalowych.

Granice przestrzenne nieruchomości lokalowych pokrywają się - podobnie jak w przypadku

nieruchomości budynkowych - z powierzchnią (bryłą) samego lokalu. Jest to bowiem trójwymiarowy

obiekt ograniczony ścianami stanowiącymi współwłasność właścicieli sąsiednich nieruchomości

lokalowych.

Owa wspólność ścian powoduje trudności w precyzyjnym rozgraniczeniu poszczególnych nieruchomości;

z tej przyczyny powinien być odpowiednio stosowany art. 154 § 1 k.c.74.

Status prawnorzeczowy nie wyodrębnionych lokali dotychczasowego właściciela nieruchomości ( art. 3

ust. 1 i art. 4 ust. 1 u.wł.lok.). Istnienie nie wyodrębnionych lokali związane jest z dopuszczalnością

sukcesywnego ustanawiania nieruchomości lokalowych.

Odnośnie do statusu prawnorzeczowego nie wyodrębnionych lokali prezentowane są trzy poglądy:

1. nie wyodrębnione lokale są częścią składową nieruchomości wspólnej ; nie stanowią zatem

odrębnej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel jest więc współwłaścicielem nie

wyodrębnionych lokali, z tym że jest to współwłasność swoista, tj. współwłasność podzielna75;

2. nie wyodrębniony lokal jest częścią składową nieruchomości wspólnej; jednakże nie jest objęty

współwłasnością, a zarazem nie stanowi odrębnej nieruchomości, choć ma swego wyłącznego

73

E. Drozd, Lokal, s. 53-54; podobnie G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 127. Zarówno

notariusz sporządzający umowę o ustanowieniu własności lokalu, jak i sąd dokonujący wpisu własności lokalu

związani są treścią zaświadczenia; tak E. Drozd, Lokal, s. 54; odmiennie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s.

28 i A. Proksa (w:) Nowe prawo lokalowe, s. 135, którzy uważają, że treść zaświadczenia podlega kontroli sądu 74

tak A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s. 99; podobnie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 31 75

- według fizycznie wydzielonych części; tak J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 37-39, który wszakże

traktuje ten pogląd jako kontrowersyjny; G. Bieniek, Z. Marmaj, Ustawa o g.g. Komentarz , s. 79

31

właściciela; tak E. Drozd, Lokal, s. 62, przypis 12 oraz - jak się wydaje - E. Gniewek, Nieruchomość

wspólna, s. 174;

3. lokale nie wyodrębnione nie stanowią części składowej nieruchomości wspólnej. Ich ogół (lecz

nie każdy z lokali z osobna) jest odrębnym przedmiotem własności dotychczasowego właściciela.

Lokale nie wyodrębnione (łącznie) stanowią jeden przedmiot własności nazywany złożoną

nieruchomością lokalową76.

Ostatnie z wymienionych stanowisk (najbardziej klarowne) najlepiej - jak się zdaje - odzwierciedla

intencję prawodawcy.

Koncepcję "dotychczasowego właściciela" nader krytycznie ocenia J. Skąpski (Własność lokali w świetle,

s. 217 i n.).

Konstrukcja normatywna odrębnej własności lokali. Konstrukcję tę statuuje art. 3 i 4 u.wł.lok.

Na konstrukcję tę składa się prawne powiązanie nieruchomości lokalowej z "resztą" nieruchomości,

tj. z budynkiem, w którym znajdują się lokale, oraz z gruntem, na którym usytuowany jest budynek.

Wskutek wyodrębnienia lokali powstaje tyle nieruchomości, ile wyodrębniono lokali; ponadto

oddzielną nieruchomość (wspólną) stanowi "reszta" dotychczasowej ("macierzystej") nieruchomości

(grunt i wspólne części budynku)77.

Odrębna własność lokali nie gaśnie nawet w wypadku, gdy jedna osoba stanie się podmiotem

własności wszystkich lokali w budynku78.

Konstrukcja podstawowa.

Właścicielom nieruchomości lokalowych przysługuje prawo współwłasności w częściach

ułamkowych. Przedmiotem współwłasności jest grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia,

które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali bądź "dotychczasowego właściciela nieruchomości

ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale" (verba legis - art. 3 ust. 1 u.wł.lok.).

Współwłasnością objęta jest cała nieruchomość gruntowa oraz wspólne części budynku (tj. tylko te, które

służą do wspólnego użytku właścicieli lokali), takie jak: fundamenty, mury, dachy, klatki schodowe itp.

oraz wspólne urządzenia, takie jak: instalacja wodna, kanalizacyjna, elektryczna itp. Współwłasność tę

określa się mianem nieruchomości wspólnej.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Prawo

główne stanowi więc prawo odrębnej własności lokalu. Związanie obydwu praw (własności i

współwłasności) oznacza, że żadne z tych praw nie może być przedmiotem samoistnych rozporządzeń.

Nie można zatem oddzielnie przenieść lub obciążyć ani prawa własności lokalu, ani prawa

współwłasności.

Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter tzw. współwłasności przymusowej - nie można

znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu.

76

tak M. Nazar, Odrębna własność lokali, s. 30; tenże, Własność lokali, s. 32-33, powołując się (zasadnie) na

treść art. 46 § 1 k.c., w którym mowa jest o częściach budynku, a nie pojedynczych lokalach, a także E.

Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 156 77

J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 151-152; tenże, Komentarz u.wł.lok., s. 32-33 78

tak też J. Winiarz (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 136; zob. też M. Nazar, Odrębna własność lokali, s. 27-28.

32

Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej oblicza się na podstawie stosunku powierzchni użytkowej

lokalu (liczy się ją wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, o ile stanowią one część składową

lokalu) do powierzchni użytkowej budynku (art. 3 ust. 1 in fine u.wł.lok.).

Sytuacje szczególne

Nieruchomość gruntowa zabudowana kilkoma budynkami (art. 3 ust. 3 u.wł.lok.). Wyodrębnienie lokali w

poszczególnych budynkach odbywa się zgodnie z ogólnymi zasadami, z tym tylko że "większa" jest

wspólna nieruchomość; w szczególności udział właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości wyznacza

stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków.

Natomiast w sytuacji przeciwnej (jeden budynek wzniesiony na dwóch nieruchomościach) wykluczona jest

- przed połączeniem nieruchomości - możliwość wyodrębnienia lokali.79 Konieczne wszakże jest, aby obie

nieruchomości stanowiły przedmiot własności tej samej osoby.

Podział wspólnej nieruchomości (art. 5 u.wł.lok.). Wprawdzie współwłasność rozciąga się na całą

nieruchomość gruntową, to jednak przymusowy charakter ma tylko prawo współwłasności co do tej

części gruntu, która jest niezbędna dla prawidłowego (racjonalnego) korzystania z

nieruchomości lokalowych (grunt pod budynkiem i wokół niego). Dlatego też u.wł.lok. dopuszcza

możliwość podziału nieruchomości gruntowej. Podział ma na celu oddzielenie od koniecznie wspólnej

nieruchomości gruntowej "reszty" nieruchomości. Do podziału tego ma zastosowanie art. 93 ustawy o

g.g. W wyniku podziału powstają dwie nieruchomości objęte współwłasnością właścicieli lokali , z tym że

tylko co do gruntu zabudowanego wspólne prawo ma charakter współwłasności przymusowej.

Odrębna własność lokali w budynkach wzniesionych na gruncie będącym przedmiotem użytkowania

wieczystego ( art. 4 ust. 3 u.wł.lok.). W przypadku takim w miejsce prawa współwłasności gruntu powstaje

prawo współużytkowania wieczystego gruntu; natomiast wspólne części budynku pozostają przedmiotem

współwłasności.

Nieruchomości lokalowe mogą powstać:

a) w drodze czynności prawnych: umowy (pomiędzy współwłaścicielami; pomiędzy właścicielem

nieruchomości a nabywcą, w tym w formie tzw. developing'u, tj. umowy o budowę domu w celu

ustanowienia w nim odrębnej własności lokali) - art. 8 ust. 3, art. 9 u.wł.lok.; zob. też art. 237 pr.

spółdz.;

b) jednostronnej czynności prawnej - art. 10 u.wł.lok.;

b) w drodze orzeczenia sądowego o charakterze "działowym" - art. 7 ust. 1 in fine u.wł.lok.;

c) ex lege - art. 231 pr. spółdz.

Wykluczone jest natomiast powstanie odrębnej własności lokali w drodze zasiedzenia; w ten sposób

można stać się właścicielem jedynie już wyodrębnionego lokalu80.

79

tak trafnie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 38. Zbliżone stanowisko zajmuje SN 14.05.1996, OSN

9/1996/116 z gl. kr. W. Sługiewicza, Rej. 2/1997 oraz gl. kr. (częściowo) A. Bieranowskiego, Rej. 5/1997, przy

czym zdaniem SN wystarczające jest zamieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości 80

SN 6.05.1980, OSN 12/1980/ 240; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 151; E. Janeczko, Zasiedzenie, s. 88 i

89

33

Nie można też nabyć w drodze zasiedzenia jednego z kilku pokoi wchodzących w skład nieruchomości

lokalowej, gdyż pokój taki nie jest rzeczą, lecz jedynie jej częścią składową.

Konstrukcje normatywne nieruchomości budynkowej i lokalowej - porównanie

Celem wprowadzenia takich konstrukcji jak nieruchomości budynkowe i lokalowe jest rozdzielenie

właścicielskich uprawnień do gruntu oraz budynku lub jego części (lokali).

Właścicielem nieruchomości budynkowej jest zawsze inna osoba niż właściciel gruntu. Prawidłowość ta

nie musi występować w przypadku nieruchomości lokalowych, a to ze względu na art. 10 u.wł.lok.

Jednakże z uwagi na konieczność o charakterze techniczno-budowlanym musi istnieć określona więź

prawna pomiędzy odrębnymi nieruchomościami a gruntem; w przypadku nieruchomości lokalowych

dochodzi do tego konieczna więź prawna pomiędzy lokalem a budynkiem (tzw. współwłasność

przymusowa).

Dlatego też odrębna własność budynku istnieje zawsze w powiązaniu z określonym prawem do gruntu -

użytkowaniem wieczystym, użytkowaniem, służebnością gruntową.

Identycznie jest w przypadku nieruchomości lokalowych, które łączy z gruntem prawo współwłasności

lub współużytkowania wieczystego gruntu. Więź ta występuje pod postacią konstrukcji praw związanych,

która oznacza, że prawa w ten sposób połączone nie mogą być przedmiotem samoistnych rozporządzeń,

czyli że wola rozporządzenia jednym prawem pociąga za sobą konieczność rozporządzenia także prawem

pozostającym z tym pierwszym w stosunku związania.

W przypadku nieruchomości budynkowych prawem głównym jest prawo do gruntu; inaczej jest tylko w

wypadku nieruchomości budynkowych, z którymi związana jest służebność gruntowa. Wygaśnięcie prawa

do gruntu pociąga za sobą wygaśnięcie prawa odrębnej własności budynku.

W przypadku nieruchomości lokalowych prawem głównym jest odrębna własność lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokali w odrębnej nieruchomości budynkowej związanej z prawem

użytkowania wieczystego rodzi kolizję praw głównych, nie rozstrzygniętą jak dotąd przez ustawodawcę.

Kolizję tę uważa za pozorną M. Nazar (Własność lokali, s. 38) i przyznaje pierwszeństwo prawu odrębnej

własności lokali, z którym związany jest tak udział w nieruchomości wspólnej, jak i udział we

współużytkowaniu wieczystym gruntu. Wydaje się wszakże, że poprawne jurydycznie, aczkolwiek nie

zadowalające, rozwiązanie problemu polega na przyznaniu pierwszeństwa prawu użytkowania wieczystego

jako prawu "najbardziej" głównemu. Oznacza to, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego, którego

skutkiem jest wygaśnięcie odrębnej własności budynku, spowoduje zarazem wygaśnięcie odrębnej

własności lokali81.

Nie rozstrzygnięty pozostał też problem ustanawiania użytkowania wieczystego w ułamkowej części,

który występuje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali w budynkach stanowiących przedmiot

81

tak też M. Nazar, Wlasność lokali , s. 38; bliżej na temat kolizji praw głównych zob. M. Bednarek, Odrębna

własność lokali - zagadnienia sporne, SP 1/1991, s. 145 i n.; E. Gniewek, Własność osobista lokali, s. 66; Z.

Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC XI/1968, s. 99 i n.; Z. K.

Nowakowski (w:) System II, s. 455; J. Winiarz (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 138; B. Barłowski, U podstaw, s.

77

34

własności Skarbu Państwa lub gmin z jednoczesnym ustanowieniem użytkowania wieczystego w

odpowiednim ułamku. Wobec zasady, że prawo rzeczowe (tu użytkowania wieczystego) może obciążać

tylko całą rzecz (nieruchomość gruntową) powstaje pytanie, kto poza nabywcą lokalu będzie pełnił

funkcję współużytkownika wieczystego gruntu. Zgłoszone propozycje rozwiązania tego dylematu:

1. współużytkownikiem będzie obok nabywcy lokalu Skarb Państwa82;

2. nabywcę i Skarb Państwa będzie łączyć wspólność różnorodnych praw: użytkowania

wieczystego i własności83;

nie są zadowalające.

82

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 301; 83

E. Gniewek, Odrębna własność lokali mieszkalnych w świetle ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości, NP 5/1987, s. 39

35