Grzegorz Grabowski Podatek Od Najmu i Rozliczenia z Najemcami
120
description
z tekstu:"Prawidłowe rozliczanie najmu wymaga sięgnięcia do kilku lub wręcz kilkunastu ustaw. Nie każdy ma czas, żeby je przestudiować. Miałem ambicję napisać poradnik dla każdego, bez używania specjalistycznego, prawno-podatkowego języka (aczkolwiek wiem, że w niektórych rozdziałach nie udało mi się tego uniknąć). Poradnik napisany językiem, który pozwoli nawet początkującym pozbyć się nieuzasadnionych obaw przed fiskusem. Poradnik, który wyjaśnia krok po kroku, w jaki sposób rozliczać podatki od wynajmu, a także jak rozliczać się z najemcami."
Transcript of Grzegorz Grabowski Podatek Od Najmu i Rozliczenia z Najemcami
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 1
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 2
Osoby, ktrym chciabym podzikowa za recenzje wersji roboczej i wsparcie w procesie tworzenia poradnika (w kolejnoci alfabetycznej): Agata Grabowska Ryszard Jaszczyski Jacek Kusiak (biznesinstytut.pl) Sawek Muturi (fridomia.pl) Radosaw Rup Micha Szafraski (jakoszczedzacpieniadze.pl) Copyright Grzegorz Grabowski Warszawa, 2013 Wszelkie prawa, wcznie z prawem do reprodukcji tekstw w caoci lub w czci w jakiejkolwiek formie zastrzeone. ISBN 978-83-936021-1-7 Kontakt: Simplexity Grzegorz Grabowski Tczewska 4a/70 01-674 Warszawa www.wynajmistrz.pl [email protected]
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 3
1 O autorze Grzegorz Grabowski wieloletni praktyk najmu, ekspert w obszarze rozlicze z
najemcami i rozlicze podatku od najmu. Jest autorem bloga pod adresem
www.wynajmistrz.pl, za porednictwem ktrego pomaga czytelnikom w
problemach zwizanych z podatkami od wynajmu, rozliczeniami z najemcami i w
innych kwestiach. Twrca serwisu www.wynajmistrz.biz, przeznaczonego dla
wacicieli wynajmowanych mieszka, sucego do samodzielnego rozliczania
podatku od najmu i rozlicze z najemcami.
Czonek zaoyciel oraz czonek Zarzdu Stowarzyszenia Wacicieli
Nieruchomoci na Wynajem Mieszkanicznik, ekspert Stowarzyszenia od rozliczania podatku od
najmu i rozlicze z najemcami.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 4
STOP!
Zanim zaczniesz czyta dalej!
Nie masz ochoty czyta tej ksiki (ale wiesz, e musisz)?
Nie masz ochoty wgbia si w tajniki podatkw od najmu?
Szkoda Ci czasu na czytanie, szukanie i dopytywanie, jak rozliczy
najem?
Chcesz, eby kto zrobi to za Ciebie?
Albo moe masz ju tak duo nieruchomoci, e samodzielne ich
rozliczanie nie ma sensu?
Moesz skorzysta z biura rachunkowego
wyspecjalizowanego w obsudze najmu.
Wejd ju teraz na stron:
http://wynajmistrz.pl/biuro
(jeli czytasz ten poradnik na komputerze, wystarczy, e klikniesz w link powyej)
PS. Jeli skorzystasz z usug biura rachunkowego, zwrc Ci koszt zakupu tego poradnika
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 5
2 Spis treci 1 O autorze ......................................................................................................................................... 3
2 Spis treci ......................................................................................................................................... 5
3 Wstp .............................................................................................................................................. 8
4 Waniejsze skrty i okrelenia uywane w poradniku .................................................................... 9
5 Dlaczego warto rozlicza podatki od najmu .................................................................................. 10
6 Kilka informacji na temat interpretacji podatkowych ................................................................... 12
7 Rozliczanie podatku od najmu w 8 punktach ................................................................................ 14
8 Formy opodatkowania .................................................................................................................. 16
8.1 Jakie s moliwe formy opodatkowania................................................................................ 16
8.2 Kiedy najem to dziaalno gospodarcza ............................................................................... 16
8.2.1 Definicja dziaalnoci gospodarczej ............................................................................... 16
8.2.2 Co wynika z definicji ...................................................................................................... 17
8.2.3 Co mwi interpretacje podatkowe o koniecznoci rozliczania najmu przez dziaalno
gospodarcz ................................................................................................................................... 18
8.2.4 Brak konsekwencji fiskusa ............................................................................................. 23
8.2.5 Rekomendacje ............................................................................................................... 25
8.3 czenie dziaalnoci gospodarczej i najmu prywatnego ...................................................... 26
8.4 W jaki sposb podj decyzj ................................................................................................ 28
8.5 Jak formalnie wybra/zmieni form opodatkowania .......................................................... 35
9 Tryby opacania podatku ............................................................................................................... 37
9.1 Miesicznie czy kwartalnie .................................................................................................... 37
9.2 Opodatkowanie caoci dochodu/przychodu przez jednego z maonkw .......................... 38
10 Kaucja ............................................................................................................................................ 42
11 Umowa najmu ............................................................................................................................... 44
11.1 Wzr umowy najmu .............................................................................................................. 44
11.2 Czy trzeba zgasza umow do urzdu skarbowego ............................................................. 52
11.3 Umowa najmu okazjonalnego a podatki ............................................................................... 52
12 Przychody ...................................................................................................................................... 53
12.1 Dokumentowanie przychodw w najmie prywatnym .......................................................... 53
12.2 Rachunki dla najemcy ............................................................................................................ 53
12.2.1 Kiedy wystawi rachunek .............................................................................................. 54
12.2.2 Jak wystawi rachunek .................................................................................................. 55
12.2.3 Inne wane kwestie dotyczce rachunkw ................................................................... 56
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 6
12.3 Czy przy wynajmie trzeba mie kas fiskaln ........................................................................ 57
13 Podatek od towarw i usug (VAT) ................................................................................................ 60
13.1 Zwolnienie przedmiotowe ..................................................................................................... 60
13.2 Zwolnienie podmiotowe........................................................................................................ 60
13.3 Rozliczanie VAT przez maonkw ......................................................................................... 61
13.4 Rozliczanie VAT ...................................................................................................................... 62
14 Koszty ............................................................................................................................................ 63
14.1 Kiedy wydatek staje si kosztem ........................................................................................... 63
14.2 Jak dokumentowa koszty ..................................................................................................... 63
14.3 Co jest kosztem uzyskania przychodu ................................................................................... 63
14.4 Amortyzacja ........................................................................................................................... 65
14.4.1 Amortyzacja przy rozliczaniu wedug skali podatkowej ................................................ 66
14.4.1.1 Ustalenie wartoci pocztkowej ............................................................................ 66
14.4.1.2 Stawki amortyzacji ................................................................................................. 68
14.4.1.3 Indywidualne stawki amortyzacyjne ..................................................................... 68
14.4.1.4 Metody amortyzacji i dokonywanie odpisw........................................................ 69
14.4.1.5 Skadniki majtku o wartoci nie przekraczajcej 3500 z ..................................... 70
14.4.1.6 Ewidencja rodkw trwaych oraz wartoci niematerialnych i prawnych ............. 71
14.4.1.7 Amortyzacja podczas pustostanu .......................................................................... 72
14.4.2 Amortyzacja przy rozliczaniu ryczatem ........................................................................ 73
14.5 Rozliczenie kredytu ................................................................................................................ 74
14.5.1 Kredyty w zotwkach ................................................................................................... 74
14.5.1.1 Spata odsetek ....................................................................................................... 74
14.5.1.2 Spata kapitau ....................................................................................................... 75
14.5.2 Kredyty oparte o inne waluty ........................................................................................ 75
14.5.2.1 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej ........................................................ 76
14.5.2.2 Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, ale spacane w walucie ................. 77
14.5.2.3 Kredyty w walucie obcej ........................................................................................ 77
14.5.3 Inne informacje dotyczce rozliczania kosztw kredytu ............................................... 78
14.6 Koszty czasowo niewynajmowanej nieruchomoci (podczas tzw. pustostanu) ................... 79
15 Rozliczenia opat zwizanych z lokalem ........................................................................................ 80
15.1 Wszystkie rachunki otrzymuje najemca (czsto przychodz po prostu poczt na adres
wynajmowanego mieszkania) i ma obowizek je zapaci ................................................................ 80
15.2 Wszystkie rachunki paci wynajmujcy i s one wliczone w czynsz pacony przez najemc
(dotyczy umw podpisanych na waciciela) .................................................................................... 81
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 7
15.3 Rachunki paci wynajmujcy, ale co miesic pobiera od najemcy zaliczk na media (dotyczy
umw podpisanych na waciciela) ................................................................................................... 81
15.4 Rachunki paci wynajmujcy, a najemca przekazuje mu odpowiednie kwoty (na podstawie
rachunkw, faktur i stanu licznikw) ................................................................................................ 82
16 Jak prowadzi rozliczenia w trakcie roku podatkowego (wyliczenia i wpaty) .............................. 84
16.1 Rozliczenie miesiczne, gdy korzystamy z rozliczenia wedug skali podatkowej .................. 84
16.2 Kwota wolna od podatku i wynajem ..................................................................................... 90
16.3 Rozliczenie miesiczne, gdy wybralimy ryczat .................................................................... 93
16.4 Rozliczenie kwartalne, gdy wybralimy ryczat ..................................................................... 97
17 Rozliczenie po zakoczeniu roku podatkowego ............................................................................ 99
17.1 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest rozliczany wedug skali podatkowej ........... 99
17.2 Rozliczenie roczne, gdy podatek od najmu jest pacony ryczatem .................................... 108
18 Optymalizacja .............................................................................................................................. 119
19 Zastrzeenia prawne .................................................................................................................... 120
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 8
3 Wstp Zajmuj si tematyk wynajmu nieruchomoci, rozliczania podatku od najmu i rozlicze z najemcami
od wielu lat. W tym czasie miaem kontakt osobisty, telefoniczny lub mailowy z kilkuset osobami
wacicielami wynajmowanych lokal z ktrymi rozmawiaem o ich problemach zwizanych z
podatkami od najmu i z rozliczeniami z najemcami. Stwierdziem, e nie ma na rynku dobrej
publikacji, ktra odpowiadaaby w prosty i przystpny sposb na wszystkie kluczowe pytania.
Niniejszy poradnik ma t luk wypeni.
Prawidowe rozliczanie najmu wymaga signicia do kilku lub wrcz kilkunastu ustaw. Nie kady ma
czas, eby je przestudiowa. Miaem ambicj napisa poradnik dla kadego, bez uywania
specjalistycznego, prawno-podatkowego jzyka (aczkolwiek wiem, e w niektrych rozdziaach nie
udao mi si tego unikn). Poradnik napisany jzykiem, ktry pozwoli nawet pocztkujcym pozby
si nieuzasadnionych obaw przed fiskusem. Poradnik, ktry wyjania krok po kroku, w jaki sposb
rozlicza podatki od wynajmu, a take jak rozlicza si z najemcami.
Dodatkowo, stworzyem dwie fikcyjne, ale wzorowane na rzeczywistych, postacie, na przykadzie
ktrych zilustrowane s praktycznie wszystkie zagadnienia opisane w poradniku. Moesz pozna
Marcina i Patrycj ju w rozdziale 8.4.
Poradnik przeznaczony jest zarwno dla osb, ktre dopiero zaczynaj swoj przygod z najmem, jak
i tych obecnie wynajmujcych komu mieszkanie. Skupiem si na dwch formach rozliczania
podatku od najmu: wedug skali podatkowej (czyli na zasadach oglnych) oraz poprzez ryczat
ewidencjonowany. Dla osb, ktre rozliczaj najem w ramach zarejestrowanej dziaalnoci
gospodarczej, wartociowe bdzie okoo 50% zawartoci poradnika.
Jestem otwarty na wszelkie komentarze i sugestie dotyczce treci poradnika. Gorco zachcam do
kontaktu ze mn najlepiej mailowo: [email protected] lub poprzez komentarze na moim
blogu wynajmistrz.pl.
ycz przyjemnej lektury!
Grzegorz Grabowski
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 9
4 Waniejsze skrty i okrelenia uywane w poradniku Kodeks cywilny Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Kodeks karny skarbowy Ustawa z dnia 10 wrzenia 1999 r. Kodeks karny skarbowy
Kodeks postpowania cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postpowania
cywilnego
Mieszkanicznik waciciel nieruchomoci na wynajem
Najemca osoba, ktra wynajmuje mieszkanie od wynajmujcego (najczciej waciciela
mieszkania)
Ordynacja podatkowa Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa
US urzd skarbowy
Ustawa o ochronie lokatorw Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorw,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Ustawa o podatku dochodowym od osb fizycznych Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
dochodowym od osb fizycznych
Ustawa o podatku od towarw i usug Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarw i
usug (tzw. ustawa o VAT)
Ustawa o swobodzie dziaalnoci gospodarczej Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie
dziaalnoci gospodarczej
Ustawa o systemie ubezpiecze spoecznych Ustawa z dnia 13 padziernika 1998 r. o systemie
ubezpiecze spoecznych
Ustawa o zryczatowanym podatku dochodowym Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o
zryczatowanym podatku dochodowym od niektrych przychodw osiganych przez osoby fizyczne
Wynajmujcy osoba, od ktrej wynajmowana jest nieruchomo (najczciej jest to mieszkanicznik,
czyli waciciel mieszkania)
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 10
5 Dlaczego warto rozlicza podatki od najmu Powodw, dla ktrych warto rozlicza podatki od przychodu czy dochodu uzyskanego z najmu
nieruchomoci, jest wiele. Przede wszystkim, niepacenie podatkw (albo pacenie z opnieniem czy
niezoenie deklaracji) powoduje powstanie zalegoci podatkowej, od ktrej zostan naliczone
odsetki (reguluje to Ordynacja podatkowa). Dodatkowo, za nie odprowadzenie nalenego podatku
mona rwnie ponie odpowiedzialno karn, podlegajc karze grzywny i/lub karze pozbawienia
wolnoci (reguluje to Kodeks karny skarbowy).
Niektrzy z wynajmujcych, niestety, licz na to, e fakt prowadzenia wynajmu i nie odprowadzania
nalenego podatku od dochodw z tego wynajmu nie wyjdzie na jaw. Urzd skarbowy ma jednak na
kontrol co najmniej 5 lat i jest to do dugi okres, w ktrym moe zaj wiele okolicznoci,
powodujcych przykre konsekwencje dla podatnika uchylajcego si od swoich obowizkw wobec
fiskusa.
Jedn z takich okolicznoci moe by jakikolwiek konflikt z najemc. Posiada on przecie informacj o
tym, e podatnik bdcy wynajmujcym uzyskuje przychody z najmu i, w przypadku, gdy bdzie
chcia wynajmujcemu zrobi na zo, po prostu zoy donos do urzdu skarbowego (urzd ma
obowizek ten donos sprawdzi).
Ujawnienie przychodw z najmu moe nastpi rwnie, gdy wynajmujcy bdzie chcia skorzysta z
drogi prawnej przymuszenia najemcy do czegokolwiek np. zapacenia zalegego czynszu, rachunku za
media lub wyprowadzenia si z mieszkania.
Zgoszenie umowy do urzdu skarbowego jest rwnie warunkiem koniecznym skorzystania z najmu
okazjonalnego (patrz rozdzia 11.3). Jeli wic chce si skorzysta z dobrodziejstw tej instytucji w celu
zmniejszenia ryzyka i problemw ze zym najemc, rozliczanie podatku jest niezbdne.
Mona rwnie wskaza inne przykady sytuacji, w ktrych nie wypenienie obowizkw wobec
fiskusa moe przysporzy sporo kopotw (bd uniemoliwi np. awans zawodowy lub rozwj
portfolio wynajmowanych mieszka).
Wyobra sobie, e dostae propozycj pracy na wysokim stanowisku w instytucji pastwowej. Nie
wiem, czy wiesz, e w przypadku wielu z nich istnieje obowizek zoenia zeznania majtkowego, a
wic wykazania caego majtku, w tym nieruchomoci, a take uzyskanych dochodw. Zeznanie, w
ktrym wystpuj mieszkania, a nie ma dochodw z najmu, wyglda podejrzanie.
Przy ocenie Twojej zdolnoci kredytowej (np. gdy bdziesz ubiega si o kredyt na kolejne
mieszkanie) niektre banki bior pod uwag przychody z najmu, a sposobem udokumentowania tych
przychodw s umowy z najemcami, wpaty na konto, ale czsto te zeznania podatkowe np. PIT-36
lub PIT-28 za ostatni rok. Jeli wic podatnik nie paci podatku od najmu, w oczywisty sposb nie jest
w stanie wykaza tych przychodw w banku.
Sam dowiadczyem rwnie innej sytuacji wobec wacicieli mieszkania znajdujcego si obok
mieszkania, ktre wynajmowaem innym ludziom, toczyo si postpowanie policyjne dotyczce
przemocy domowej. Policja wezwaa mnie na wiadka jako waciciela mieszkania (a wic domylnie
jego mieszkaca), ktry mg co sysze lub zobaczy. Gdy wyjaniem, e nie mogem nic sysze, bo
tam nie mieszkam, w pierwszej kolejnoci policjant prowadzcy spraw poprosi o umow najmu. A
przy okazji spyta, czy pac podatki od tych przychodw. Oczywicie, wszystkie kwestie formalne byy
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 11
w porzdku, ale po raz kolejny ucieszyem si, e zawsze na czas i poprawnie rozliczam podatek od
wynajmu.
Mam nadziej, e przekonaem Ci, e pacenie podatku od najmu jest nie tylko wymogiem prawa i
obowizkiem kadego podatnika, ale po prostu si opaca. Przede wszystkim jednak twierdz, e,
jeli wykorzystasz odpowiednio rady z tego poradnika dotyczce rozliczania podatku od najmu,
wysoko faktycznie paconego przez Ciebie podatku bdzie na akceptowalnym poziomie (w
sprzyjajcych okolicznociach moe on wrcz wynosi zero).
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 12
6 Kilka informacji na temat interpretacji podatkowych Jeli nie wiemy, jak zintepretowa przepisy prawa podatkowego i nie mamy pewnoci co do
poprawnoci naszego postpowania, mamy moliwo, zgodnie z art. 14b Ordynacji podatkowej,
zoy pisemny wniosek o indywidualn interpretacj podatkow przepisw prawa podatkowego.
Zgodnie z art. 14b par. 2 Ordynacji podatkowej, wniosek powinien dotyczy zaistniaego stanu
faktycznego lub zdarze przyszych (czyli moemy w ten sposb sprawdzi poprawno zaoe tego,
co dopiero zamierzamy zrobi). We wniosku powinnimy opisa wyczerpujco sytuacj, a take
przedstawi nasze wasne stanowisko, czyli ocen prawn tej sytuacji wraz z uzasadnieniem (art. 14b
par. 3 Ordynacji podatkowej).
Jednoczenie z wnioskiem skadamy owiadczenie, e sytuacja, ktrej dotyczy wniosek, nie jest, w
dniu zoenia wniosku, przedmiotem toczcego si postpowania podatkowego, kontroli
podatkowej, postpowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz e w tym zakresie sprawa nie
zostaa rozstrzygnita co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu
kontroli skarbowej (art. 14b par. 4 Ordynacji podatkowej). Jeli zoymy wniosek nie speniajcy tego
warunku, zgodnie z art. 14b par. 5 Ordynacji podatkowej interpretacja nie zostanie wydana.
Minister Finansw upowani piciu dyrektorw izb skarbowych: w Bydgoszczy, Katowicach,
Poznaniu, Warszawie oraz odzi do wydawania interpretacji indywidualnych (kady dyrektor ma
okrelone wojewdztwa, ktre obsuguje w tym zakresie). Wniosek mona zoy na ustalonym przez
Ministra Finansw formularzu ORD-IN i ORD-IN/A. Koszt, jaki poniesiemy, to 40 z (nie wydaje si on
duy w porwnaniu do spokoju ducha, ktry moemy dziki interpretacji uzyska).
Zgodnie z art. 14c i 14d Ordynacji podatkowej, fiskus nie pniej ni w cigu 3 miesicy powinien
odpowiedzie na wniosek, oceniajc nasze stanowisko, podajc rwnie uzasadnienie prawne tej
oceny (jeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidowe w penym zakresie, fiskus moe odstpi od
uzasadnienia). Jeli oceni nasze stanowisko negatywnie, powinien wskaza prawidowe stanowisko
wraz z uzasadnieniem.
Niestety, indywidualne interpretacje podatkowe nie s wice dla urzdw skarbowych i nie blokuj
wydania niekorzystnych dla podatnika decyzji podatkowej. Uzyskujemy jednak pewn ochron
zgodnie z art. 14k par. 1 Ordynacji podatkowej zastosowanie si do interpretacji indywidualnej
przed jej zmian lub przed dorczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia
sdu administracyjnego uchylajcego interpretacj indywidualn nie moe szkodzi wnioskodawcy,
jak rwnie w przypadku nieuwzgldnienia jej w rozstrzygniciu sprawy podatkowej.
Tak wic uzyskanie interpretacji i zastosowanie si do niej daje nam w przypadku pniejszego
niekorzystnego dla nas wyniku kontroli skarbowej:
Zwolnienie z obowizku zapaty podatku (przez okrelony czas),
Uniknicie postpowania w sprawach o przestpstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe,
Uniknicie naliczenia odsetek za zwok.
Przy czym, w przypadku gdy skutki podatkowe zwizane ze zdarzeniem, ktremu odpowiada stan
faktyczny bdcy przedmiotem interpretacji, miay miejsce przed opublikowaniem interpretacji
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 13
oglnej lub przed dorczeniem interpretacji indywidualnej, zastosowanie si do tej interpretacji nie
daje nam pierwszej z wymienionych wyej korzyci czyli nie zwalnia z obowizku zapaty podatku (art.
14l Ordynacji podatkowej). Pozostaj nam jednak pozostae dwie korzyci interpretacji pozwala
unikn postpowania w sprawach o przestpstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe, a take
naliczenia odsetek za zwok.
Tak wic, gdy interpretacja dotyczy stanu faktycznego, zastosowanie si do niej pozwoli nam na
uniknicie postpowania oraz odsetek. Jeli uzyskamy pozytywn interpretacj w sprawie zdarze
przyszych i potem si do niej zastosujemy, w razie problemw pozwoli ona nam na uniknicie
obowizku zapaty podatku, a take postpowania i odsetek.
Interpretacje podatkowe s publikowane (oczywicie, po usuniciu danych umoliwiajcych
identyfikacj wnioskodawcy), std s rdem cennej wiedzy na temat podejcia fiskusa do rnych
tematw, take tych zwizanych z rozliczaniem podatku od najmu. Z tego wzgldu podczas
opisywania rnych zagadnie w tym poradniku czsto podpieram si interpretacjami podatkowymi.
Niemniej, naley pamita o tym, e interpretacje indywidualne maj zastosowanie tylko do
wnioskodawcy i tylko do sytuacji opisanej we wniosku. Nie stanowi wykadni prawa. Z
formalnego punktu widzenia nie s argumentem dla innych podatnikw w dyskusji z fiskusem.
Urzd skarbowy moe zastosowa inne podejcie w podobnej albo wrcz takiej samej sytuacji.
Dlatego pamitaj, e przytaczane przeze mnie interpretacje, uzasadniajce okrelone podejcie, nie
gwarantuj, e fiskus w Twojej sytuacji podejdzie do danego tematu podobnie. Przytaczane
interpretacje pomagaj wskaza moliwy punkt widzenia fiskusa, ale niczego nie gwarantuj.
Jedynym sposobem na uzyskanie gwarancji (a waciwie ochrony przed negatywnymi skutkami
danego postpowania) jest uzyskanie wasnej interpretacji indywidualnej potwierdzajcej
prawidowo naszej oceny sytuacji podatkowej.
Dla cisoci, naley rwnie doda, e od 2012 roku podatnik moe zoy wniosek o interpretacj
ogln (wczeniej byy one wydawane wycznie z inicjatywy Ministra Finansw), niemniej jej celem
jest zapewnienie jednolitego stosowania przepisw prawa podatkowego przez organy podatkowe
oraz organy kontroli skarbowej. Wniosek o interpretacj ogln wymaga wskazania niejednolitego
stosowania przepisw prawa podatkowego w okrelonych decyzjach, postanowieniach oraz
interpretacjach indywidualnych wydanych przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej w
takich samych stanach faktycznych lub zdarzeniach przyszych, oraz w takich samych stanach
prawnych (art. 14a Ordynacji podatkowej). Ministerstwo Finansw wydaje si do niechtne
stosowaniu oglnych interpretacji podatkowych - interpretacji oglnych zostao dotychczas
wydanych nie wicej ni kilkadziesit.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 14
7 Rozliczanie podatku od najmu w 8 punktach Rozliczanie podatku od najmu moe w bardziej zawiych przypadkach przysporzy wynajmujcemu
troch blu gowy. Generalne zasady i sposb postpowania mona jednak streci w 8 punktach.
Wymieniam je poniej, wraz z odesaniami do odpowiednich rozdziaw poradnika. Struktura caego
poradnika zostaa zbudowana w oparciu o te 8 punktw.
Zakadam, e zaczynasz swoj przygod z wynajmowaniem komu mieszkania. Co powiniene zrobi?
1. Oszacuj przysze przychody z najmu i powizane z nimi koszty, a nastpnie policz, ktry
sposb rozliczania bdzie dla Ciebie najkorzystniejszy: wedug skali podatkowej (czyli tzw.
zasady oglne), ryczatem czy poprzez zarejestrowan dziaalno gospodarcz. Jeli wybrae
ryczat, przygotuj i przeka do US odpowiednie owiadczenie. Szczegy znajdziesz w
rozdziale 8.
2. Jeli wybrae ryczat, zdecyduj, czy chcesz rozlicza si miesicznie, czy kwartalnie. Jeli masz
moliwo rozlicze kwartalnych, sugeruj wybranie tego trybu. Przygotuj i przeka do US
odpowiednie owiadczenie. Szczegy znajdziesz w rozdziale 9.1.
3. Jeli przedmiot wynajmu jest wspwasnoci maesk, zdecyduj, czy cao
przychodu/dochodu z najmu bdzie rozlicza jeden z maonkw. Sugeruj, eby tak zrobi
przygotujcie wtedy i przekacie do US odpowiednie owiadczenie. Szczegy znajdziesz w
rozdziale 9.2.
4. Okrel warto pocztkow swojego mieszkania, aby rozpocz jego amortyzacj. Jeli
zdecydowae si na rozliczanie wedug skali podatkowej (na zasadach oglnych), stwrz
ewidencj rodkw trwaych oraz wartoci niematerialnych i prawnych. Jeli wybrae ryczat,
stwrz wykaz rodkw trwaych oraz wartoci niematerialnych i prawnych. Szczegy
znajdziesz w rozdziale 14.4.
Wybr formy opodatkowania
Miesicznie czy kwartalnie?
Jeden czy dwch maonkw?
Warto pocztkowa i ewidencja rodkw trwaych i wnp
Jeden czy dwch maonkw?
Warto pocztkowa i wykaz rodkw trwaych i wnp
Umowa z najemc, kaucjaUmowa z najemc, kaucja
Ewidencja przychodw i wpaty ryczatu do US
Ewidencja przychodw i kosztw, wpaty zaliczek do US
Rozliczenie roczne(PIT-36, do 30 kwietnia)
Rozliczenie roczne(PIT-28, do 31 stycznia)
Optymalizacja(przed 20 stycznia)
Wedug skali podatkowej
Ryczat1
2
3
4
5
6
7
8
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 15
5. Przygotuj i podpisz z najemc umow najmu, pamitajc o pobraniu od niego odpowiednio
wysokiej kaucji. Jeli podpisae umow najmu okazjonalnego, zgo j do US. Szczegy
znajdziesz w rozdziaach 10 i 11.
6. Prowad ewidencj przychodw oraz, jeli zdecydowae si na rozliczanie wedug skali
podatkowej (na zasadach oglnych), take kosztw. Zadbaj o to, eby unikn obowizku
ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy fiskalnej (patrz rozdzia 12.3). Przy
rozliczaniu wedug skali podatkowej, po zakoczeniu kadego miesica od stycznia do
grudnia oblicz zaliczk i wpa j do US do 20. dnia nastpnego miesica. Jeli wybrae
ryczat, po zakoczeniu kadego miesica (albo kwartau jeli wybrae kwartalne
rozliczanie ryczatu), poza ostatnim miesicem (albo kwartaem) oblicz kwot ryczatu i
wpa j do urzdu skarbowego do 20. dnia nastpnego miesica, a za grudzie (albo ostatni
kwarta) rozliczysz si do 31 stycznia (wraz z rozliczeniem rocznym patrz punkt 7). Szczegy
znajdziesz w rozdziale 16.
7. Po zakoczeniu roku podatkowego naley dokona rozliczenia rocznego
a. Jeli wybrae rozliczanie na zasadach oglnych, dokonaj rozliczenia rocznego do 30
kwietnia nastpnego roku. Szczegy znajdziesz w rozdziale 17.1.
b. Jeli wybrae ryczat, dokonaj rozliczenia rocznego do 31 stycznia nastpnego roku.
Szczegy znajdziesz w rozdziale 17.2.
8. Po zakoczeniu roku podatkowego, ale przed 20 stycznia nastpnego roku, na bazie
dowiadcze z wanie minionego roku, oszacuj przychody z najmu i powizane z nimi koszty
na kolejny rok i zastanw si, czy nie mona dokona optymalizacji podatku np. poprzez
zmian formy rozliczania. Szczegy dotyczce optymalizacji znajdziesz w rozdziale 18. Jeli
ocenisz, e inna forma bdzie dla Ciebie korzystniejsza, przeka do 20 stycznia do US
odpowiednie owiadczenie. Nie zapomnij rwnie o ewentualnym (ponownym) zoeniu
owiadczenia o opodatkowaniu caoci przychodu/dochodu z najmu przez jednego z
maonkw.
Kiedy trzeba zacz myle o rozliczaniu podatku od najmu
O tym, w jaki sposb bdziemy rozlicza si z naszymi najemcami, a take o rozliczaniu podatku od
najmu naley pomyle jak najwczeniej. Dobrze mie wszystko poukadane w gowie i w umowie
przed jej podpisaniem z najemc uwarunkowania podatkowe trzeba uwzgldni podczas okrelania
treci umowy. Tak naprawd najlepiej okreli swoj strategi podatkow jeszcze przed nabyciem
nieruchomoci. Czsto wrcz uwarunkowania podatkowe powoduj, e decydujemy si kupi jak
nieruchomo (sporo osb kupuje kolejne nieruchomoci na wynajem, eby skorzysta z tzw.
amortyzacji przyspieszonej i podwyszy sobie koszty uzyskania przychodu patrz rozdzia 14.4.1.3).
Zachcam do przemylenia kwestii rozlicze z najemcami i podatku od najmu zawczasu, bo czsto ze
decyzje w tym obszarze mog znaczco obniy nasze dochody, kosztowa duo czasu i pracy, a take
spowodowa problemy z urzdem skarbowym.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 16
8 Formy opodatkowania
8.1 Jakie s moliwe formy opodatkowania Podatek od przychodw z najmu moe by rozliczany na kilka rnych sposobw. Pierwsza Twoja
decyzja dotyczy tego, czy bdziesz rozlicza najem:
Jako najem prywatny (czyli jako odrbne rdo przychodw: najem, podnajem, dzierawa),
W ramach prowadzonej przez Ciebie dziaalnoci gospodarczej.
Najem prywatny mona rozlicza wedug skali podatkowej (w 2013 roku 18% i 32% od dochodu), czyli
na tzw. zasadach oglnych oraz ryczatem (w 2013 roku 8,5% od przychodu). W przypadku
dziaalnoci gospodarczej, gwne formy rozliczenia to podatek wedug skali podatkowej (w 2013
roku 18% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (w 2013 roku 19% od dochodu).
Generalnie, to podatnik (czyli Ty) sam decyduje o formie rozliczenia podatku od wynajmu. Istniej
jednak pewne ograniczenia i konsekwencje, ktre naley wzi pod uwag.
Przykadowo, istotne jest, czy rozliczamy si samodzielnie, czy wsplnie z maonkiem lub dzieckiem.
W przypadku, gdy rozliczasz si wsplnie z maonkiem, nie ma moliwoci rozliczania si na zasadzie
podatku liniowego (albo mwic inaczej wybierajc podatek liniowy, tracisz moliwo rozliczania
si wsplnie z maonkiem).
8.2 Kiedy najem to dziaalno gospodarcza W pewnych sytuacjach urzd skarbowy moe uzna, e nie moemy rozlicza si inaczej ni poprzez
dziaalno gospodarcz, gdy prowadzony przez nas najem spenia cechy dziaalnoci gospodarczej.
Niestety, kwestia nie jest jednoznaczna. Poniej przedstawiam swoj analiz oraz rekomendacje
dotyczce tego tematu.
8.2.1 Definicja dziaalnoci gospodarczej
Definicje dziaalnoci gospodarczej mona odnale m.in. w nastpujcych ustawach:
Ustawa o podatku dochodowym od osb fizycznych (art. 5a pkt 6)
Ustawa o podatku od towarw i usug (art. 15 ust. 2)
Ustawa o swobodzie dziaalnoci gospodarczej (art. 2)
Sposoby rozliczania najmu
Najem prywatny (odrbne rdo przychodw)
Dziaalno gospodarcza
Skala podatkowa 18% i 32%
Ryczat 8,5% Podatek liniowy 19%Skala podatkowa
18% i 32%
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 17
Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)
Ustawa o systemie ubezpiecze spoecznych (art. 8 ust. 6)
Z punktu widzenia kwestii podatkowych najistotniejsza jest Ustawa o podatku dochodowym od osb
fizycznych.
Niemniej, traktowanie najmu w okrelony sposb z punktu widzenia Ustawy o podatku dochodowym
od osb fizycznych (np. jako najmu prywatnego bd jako dziaalnoci gospodarczej) nie oznacza, e
w ten sam sposb bdzie ten najem traktowany w wietle innej ustawy. Przykadowo, traktowanie
najmu z punktu widzenia podatkowego jako najmu prywatnego nie oznacza, e w wietle Ustawy o
swobodzie dziaalnoci gospodarczej nie trzeba bdzie tej dziaalnoci zarejestrowa albo w wietle
Ustawy o systemie ubezpiecze spoecznych nie trzeba bdzie odprowadza skadek ZUS. Stan
faktyczny trzeba bdzie podda analizie w wietle kadej z tych ustaw oddzielnie.
Ustawa o podatku dochodowym od osb fizycznych mwi (art. 5a pkt 6), e dziaalno gospodarcza
oznacza dziaalno zarobkow:
a) wytwrcz, budowlan, handlow, usugow,
b) polegajc na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze z,
c) polegajc na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartoci niematerialnych i prawnych
prowadzon we wasnym imieniu bez wzgldu na jej rezultat, w sposb zorganizowany i cigy, z
ktrej uzyskane przychody nie s zaliczane do innych przychodw ze rde wymienionych w art. 10
ust. 1 pkt 1, 2 i 49.
8.2.2 Co wynika z definicji
Biorc zapisy Ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych literalnie mona by stwierdzi, e
wynajem spenia praktycznie wszystkie kryteria definicji dziaalnoci gospodarczej. Jest dziaalnoci
zarobkow (robimy to przecie dla zysku, mimo tego, e nie zawsze go osigamy), polega na
wykorzystywaniu rzeczy (mieszka) oraz wartoci niematerialnych i prawnych (mieszka
spdzielczych), we wasnym imieniu (w kocu jestemy wacicielami wynajmowanych mieszka),
w sposb zorganizowany (przecie podchodzimy do tego w sposb bardzo zorganizowany) i cigy
(wrcz zaley nam na tym, eby najem by jak najbardziej cigy).
Niemniej, w Ustawie o podatku dochodowym od osb fizycznych najem jest zdefiniowany jako
odrbne od pozarolniczej dziaalnoci gospodarczej rdo przychodw (najem, podnajem, dzierawa,
poddzierawa [...] art. 10 ust. 1 pkt 6), a wymieniona wyej definicja dziaalnoci gospodarczej
zawiera sformuowanie z ktrej uzyskane przychody nie s zaliczane do innych przychodw ze rde
wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 49. (art. 10 ust. 1 pkt 6 okrela wanie najem jako odrbne
rdo przychodw).
Dodatkowo, art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych mwi, e
przychodem z dziaalnoci gospodarczej s rwnie przychody z najmu, podnajmu, dzierawy,
poddzierawy oraz z innych umw o podobnym charakterze, skadnikw majtku zwizanych z
dziaalnoci gospodarcz. Na logik rzecz biorc, jeli wic wynajmujemy majtek nie zwizany z
dziaalnoci gospodarcz, przychody z tego wynajmu powinny by zakwalifikowane do odrbnego
rda przychodw, jakim jest najem.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 18
Dodatkowo, jeli spojrzymy do Ustawy o zryczatowanym podatku dochodowym (ktra opisuje
zasady opacania podatku od najmu ryczatem), ona rwnie traktuje najem oddzielnie od
dziaalnoci gospodarczej, zastrzegajc, e osoby fizyczne osigajce przychody z tytuu umowy
najmu, podnajmu, dzierawy, poddzierawy lub innych umw o podobnym charakterze, jeeli umowy
te nie s zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej dziaalnoci gospodarczej, mog opaca
ryczat od przychodw ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a).
Zgodnie z tym zapisem, o ile nie zawieramy umw w ramach dziaalnoci gospodarczej, moemy
rozlicza najem prywatny i opaca ryczat.
Wydaje si wic, e zakwalifikowanie przychodw z najmu do dziaalnoci gospodarczej lub do
odrbnego rda przychodw, jakim jest najem, zaley od podatnika. Jeli zaoy on dziaalno
gospodarcz, ktrej przedmiotem dziaalnoci bdzie najem, bdzie zawiera umowy najmu w
ramach dziaalnoci, a wynajmowane mieszkania wprowadzi do dziaalnoci gospodarczej, przychody
z najmu powinny by rozliczane w sposb waciwy dla dziaalnoci gospodarczej. W przeciwnym
razie rozliczy przychody z najmu jako odrbne rdo przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1
pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych. W tym wypadku moe wybra ryczat
(zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczatowanym podatku dochodowym) albo rozliczy si wedug
skali podatkowej.
8.2.3 Co mwi interpretacje podatkowe o koniecznoci rozliczania najmu przez
dziaalno gospodarcz
Opisane wyej stanowisko potwierdza co najmniej kilka interpretacji (przedstawione poniej w
kolejnoci chronologicznej).
Interpretacja IBPBII/1/415-121/10/Asz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 kwietnia 2010
roku
Opis sytuacji: Podatnik by wacicielem 11 mieszka spdzielczych wasnociowych, kupionych w
latach 2005-2008. Wszystkie ww. mieszkania wnioskodawca kupowa jako osoba fizyczna, na rynku
wtrnym. Wszystkie mieszkania wyremontowa i umeblowa.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Najem stanowi odrbne od dziaalnoci gospodarczej rdo
przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych), cho moe take
istnie najem, ktry prowadzony jest w ramach dziaalnoci gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww.
ustawy).
Co do zasady wybr kwalifikacji i sposb rozliczenia przychodw z najmu ustawodawca pozostawi
osobie oddajcej rzecz w najem.
[...] skoro wnioskodawca nie prowadzi dziaalnoci gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu, to tym
samym przedmiotem najmu nie s skadniki majtku zwizane z dziaalnoci gospodarcz. To
oznacza, e najem mieszka stanowi rdo przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy
o podatku dochodowym od osb fizycznych.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 19
Interpretacja IBPBI/1/415-584/10/AP dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 wrzenia 2010
roku
Opis sytuacji: Podatnik w ramach dziaalnoci gospodarczej wybudowa budynek z lokalami na
sprzeda, niektre z nich zdecydowa si zatrzyma dla siebie, wycofa z przedsibiorstwa i
wynajmowa poza dziaalnoci gospodarcz.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzi naley, e
najem stanowi odrbne od dziaalnoci gospodarczej rdo przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osb fizycznych), cho moe take istnie najem, ktry prowadzony jest w
ramach dziaalnoci gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Co do zasady wybr kwalifikacji i sposb rozliczenia przychodw z najmu ustawodawca pozostawi
osobie oddajcej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu s skadniki majtku
zwizane z dziaalnoci gospodarcz, albo najem jest przedmiotem tej dziaalnoci, zgodnie z treci
cytowanego wczeniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych,
wynajmowanie nieruchomoci zaliczane jest do rda przychodw jakim jest pozarolnicza dziaalno
gospodarcza.
Interpretacja ILPB1/415-713/10-2/K dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 wrzenia 2010
roku
Opis sytuacji: Podatnik to wacicielka kilku lokali mieszkalnych (w tym jeden z lokali stanowi
wspwasno z mem). Dziewi z tych lokali znajdowao si w jednym budynku mieszkalnym i by
dla nich ustanowiony zarzdca. Ponadto Wnioskodawczyni bya wacicielk 2 lokali uytkowych,
stanowicych jej wyczn wasno. Wszystkie wyej wymienione lokale wynajmowane byy w
ramach tzw. najmu cigego.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, wybr kwalifikacji i sposb rozliczenia przychodw z
najmu ustawodawca pozostawi osobie oddajcej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy
przedmiotem najmu s skadniki majtku zwizane z dziaalnoci gospodarcz, albo najem jest
przedmiotem tej dziaalnoci, zgodnie z treci cytowanego wczeniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o
podatku dochodowym od osb fizycznych, wynajmowanie nieruchomoci traktowane jest jako
pozarolnicza dziaalno gospodarcza.
Biorc powysze pod uwag stwierdzi naley, e wynajem skadnikw majtkowych nie zwizanych z
dziaalnoci gospodarcz moe stanowi odrbne od dziaalnoci gospodarczej rdo przychodw.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24
grudnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmowa (najprawdopodobniej) 2 mieszkania.
Fragmenty z odpowiedzi fiskusa: Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do rda
przychodw, jakim jest pozarolnicza dziaalno gospodarcza mamy do czynienia wwczas, gdy:
podatnik dokona wpisu do ewidencji dziaalnoci gospodarczej, podajc najem jako przedmiot
dziaalnoci i spenia kryteria zorganizowania tej dziaalnoci wynikajce z art. 5a pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osb fizycznych lub przedmiotem umowy najmu s skadniki majtku
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 20
zwizane z prowadzon dziaalnoci gospodarcz (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osb fizycznych).
[...] liczba wynajmowanych mieszka jak rwnie okoliczno, i przedmiot najmu stanowi wasno
lub wspwasnoci podatnika nie wpywa na klasyfikacj wynajmu jako dziaalnoci gospodarczej.
Jeeli wic nie s spenione przesanki, o ktrych mowa w powoywanym wczeniej art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych za podatnik nie dokona wpisu do ewidencji
dziaalnoci gospodarczej, podajc najem jako przedmiot dziaalnoci wwczas nie mona uzna, i
jest prowadzona pozarolnicza dziaalnoci gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7
lutego 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik by wacicielem czterech lokali usugowych. Lokale te zostay wprowadzone
do ewidencji rodkw trwaych z chwil rozpoczcia ich najmu. Pocztkowo lokale te Wnioskodawca
wynajmowa jako osoba fizyczna nie prowadzca dziaalnoci gospodarczej (najem prywatny) i
rozlicza si z tego tytuu w formie ryczatu od przychodw ewidencjonowanych. W czerwcu 2009
roku postanowi wynajmowa w/w lokale w ramach dziaalnoci gospodarczej.
Zarejestrowa dziaalno gospodarcz, ktrej przedmiotem jest wynajem i zarzdzanie
nieruchomociami wasnymi lub dzierawionymi (PKD 70.20.2) i wybra jako form opodatkowania
podatek liniowy wg stawki 19%. Od 2011 roku Wnioskodawca mia wynajmowa kolejny lokal
zakupiony w 2010 roku. Zamierza rwnie kupowa kolejne lokale usugowe z przeznaczeniem na
wynajem.
Podatnik chcia zlikwidowa dziaalno gospodarcz i zacz wynajmowa ww. 5 lokali w ramach
najmu prywatnego (opodatkowanego ryczatem).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Wnioskodawca moe w dowolnie przez siebie wybranym terminie
zakoczy dziaalno gospodarcz w zakresie wynajmu nieruchomoci, wwczas przychody
uzyskiwane z tego tytuu bd stanowi rdo przychodu, okrelone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osb fizycznych[...].
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28
czerwca 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmowa 5 lokali uytkowych i zamierza przeznaczy na wynajem kolejne
nieruchomoci.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Majc na uwadze informacje przedstawione we wniosku dotyczcego
opisu zaistniaego stanu faktycznego oraz powoane uregulowania prawne uzna naley, e
przychody uzyskiwane z tytuu najmu przedmiotowych piciu lokali uytkowych nie stanowicych
rodkw trwaych i niewykorzystywanych w prowadzonej dziaalnoci gospodarczej Wnioskodawca
moe opodatkowa zryczatowanym podatkiem dochodowym, o ile najem nie jest wykonywany w
sposb zorganizowany i cigy, tj. w sposb charakterystyczny dla dziaalnoci gospodarczej.
Jak wida, w tej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uzna wynajem 5 lokali za najem
prywatny, ale tylko, jeli najem nie jest wykonywany w sposb zorganizowany i cigy. Nie do koca
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 21
rozumiem, jak sensownie prowadzony najem, nawet jednego mieszkania, moe nie by wykonywany
w sposb zorganizowany i cigy. Jako wynajmujcy musz przecie dobrze ten najem zorganizowa i
bardzo zaley mi na tym, eby by on cigy.
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-465/11-2/JB dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5
sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik by wspwacicielem kilku wynajmowanych lokali mieszkalnych, a ich liczba
z czasem miaa rosn. Podatnik wskaza, e: Jedn z przesanek warunkujcych uznanie danej
aktywnoci za dziaalno gospodarcz jest niemono zaliczenia przychodw z niej uzyskiwanych do
przychodw ze rde wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 updof. W tej kategorii przychodw
w art. 10 ust.1 pkt . 6 wymieniono najem, wykluczajc jednoczenie sytuacj, kiedy dotyczy
skadnikw majtku zwizanego z dziaalnoci gospodarcz.
Odnoszc powysze do sytuacji przedstawionej we wniosku, Wnioskodawczyni podkrela, e lokale
mieszkalne stanowice przedmiot najmu nie stanowiy nigdy skadnikw wykorzystywanych do
prowadzenia dziaalnoci gospodarczej, umowy najmu nie s zawierane w ramach prowadzonej
pozarolniczej dziaalnoci gospodarczej. Wobec tego na podstawie art. 2 ust. 1 a ustawy o
zryczatowanym podatku dochodowym od niektrych przychodw osiganych przez osoby fizyczne
przychody z najmu mog by opodatkowane ryczatem od przychodw ewidencjonowanych.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: W wietle obowizujcego stanu prawnego stanowisko
Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje si za
prawidowe. Majc powysze na wzgldzie, stosownie do art. 14c 1 Ordynacji podatkowej,
odstpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy (czyli fiskus w
peni zgodzi si z opisan wyej opini podatnika).
Interpretacja indywidualna IBPBI/1/415-1320/11/WRz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z
22 marca 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadzi dziaalno gospodarcz i w ramach niej wynajmowa budynek
usugowo-hotelowy. Planowa wykrelenie najmu z profilu dziaalnoci (PKD 68.20.Z), wycofanie
budynku z firmy i wynajmowanie go dalej poprzez najem prywatny (dalej prowadzc dziaalno
gospodarcz o innym profilu).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] stwierdzi naley, i jeeli:
w istocie, Wnioskodawca zgodnie z odrbnymi przepisami zakoczy prowadzenie dziaalnoci
gospodarczej, a
bdcy przedmiotem wynajmu budynek hotelowo-usugowy zostanie skutecznie wycofany z tej
dziaalnoci (nie bdzie skadnikiem majtku zwizanym z dziaalnoci gospodarcz),
umowy najmu ww. nieruchomoci, zostan zawarte poza prowadzon obecnie przez Wnioskodawc
dziaalnoci gospodarcz,
to przychody z wynajmu tego budynku bd mogy by zaliczone do rda przychodw okrelonego
w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych [...]
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 22
Interpretacja indywidualna IPPB1/415-57/12-2/IF dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12
kwietnia 2012 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmowa lokal uytkowy oraz lokal mieszkalny, bdce wspwasnoci
maesk (z maonk prowadzc dziaalno gospodarcz).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osb fizycznych
mog wybra, czy najem nieruchomoci bdzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej
dziaalnoci gospodarczej, czy te w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez
podatnika zaley kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytuu przychodw do odpowiedniego rda
przychodw (z pozarolniczej dziaalnoci gospodarczej, bd z najmu okrelonego w art. 10 ust. 1 pkt
6 cyt. ustawy).
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ dyrektora Izby Skarbowej w odzi z 10 maja
2012
Opis sytuacji: Podatnik prowadzi dziaalno gospodarcz o przedmiocie dziaalnoci obejmujcym
najem i wynajmowa 8 lokali uytkowych oraz 1 nieruchomo gruntow. Zamierza zlikwidowa
dziaalno gospodarcz, a nieruchomoci zacz wynajmowa poprzez najem prywatny.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych nie
reguluj kwestii zwizanych z zasadami zawierania umw najmu, w tym take iloci nieruchomoci,
ktre mog by przedmiotem wynajmu. Co do zasady wybr kwalifikacji i sposobu rozliczania
przychodw z najmu ustawodawca pozostawi osobie oddajcej rzecz w najem. [...]
[...] naley zauway, i liczba wynajmowanych lokali nie przesdza o zakwalifikowaniu wynajmu do
rda przychodw jakim jest pozarolnicza dziaalno gospodarcza.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP dyrektora Izby Skarbowej w odzi z 24
stycznia 2013 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmowa 4 lokale mieszkalne.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] skoro Wnioskodawca nie prowadzi dziaalnoci gospodarczej w
zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, ktre s przedmiotem najmu, nie s skadnikami majtku
zwizanymi z dziaalnoci gospodarcz, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych,
stanowi rdo przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
od osb fizycznych.
Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor Izby Skarbowej
w odzi
Opis sytuacji: Podatnik prowadzi dziaalno z przedmiotem dziaalnoci Wynajem i zarzdzanie
nieruchomociami wasnymi lub dzierawionymi (PKD 68.20.Z) indywidualnie oraz w formie spki
cywilnej z maonk i wynajmowa cznie sklep, magazyn, 2 dziaki, pawilon handlowo-usugowy, 14
lokali uytkowych oraz lokal mieszkalny. Podatnik zamierza zlikwidowa dziaalno i wynajmowa
lokale w ramach najmu prywatnego.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 23
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] w sytuacji kiedy dziaalno gospodarcza prowadzona przez
Wnioskodawc samodzielnie oraz w formie spki cywilnej zostanie zlikwidowana, to przychd, ktry
uzyskany zostanie z tytuu wynajmu prywatnego nieruchomoci, w tym lokalu handlowego, dziaek
gruntu, lokali uytkowych, lokalu mieszkalnego, ktre bd wspwasnoci Wnioskodawcy i jego
ony, a wykorzystywanych wczeniej w dziaalnoci gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez
Wnioskodawc i w formie spki cywilnej, stanowi bdzie rdo przychodu, o ktrym mowa w art.
10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych.
8.2.4 Brak konsekwencji fiskusa
Nigdzie w przepisach podatkowych nie znalazem zapisw nakadajcych jakiekolwiek ograniczenia na
rozliczanie najmu jako najem prywatny (odrbne rdo przychodw), mimo tego, e szukaem
rwnie interpretacji podatkowych mogce mi takie zapisy wskaza. W Ustawie o zryczatowanym
podatku dochodowym jest wprawdzie art. 6 ust. 4, mwicy, e warunkiem opacania w roku
podatkowym ryczatu od przychodw ewidencjonowanych jest uzyskanie przez podatnikw w
poprzednim roku podatkowym przychodw w wysokoci nieprzekraczajcej 150 000 Euro, ale
dotyczy on tylko przychodw wymienionych w ust. 1, a wic z pozarolniczej dziaalnoci
gospodarczej, o ktrych mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym rwnie, gdy
dziaalno ta jest prowadzona w formie spki cywilnej osb fizycznych lub spki jawnej osb
fizycznych.
Nie udao mi si rwnie znale zapisw dajcych jakiekolwiek wskazanie na przychody, liczb
mieszka, warto majtku, ktre mona by potraktowa jako limit rozliczania przez najem prywatny.
Niestety, w interpretacjach i orzeczeniach sdu mona znale przykady sytuacji, w ktrych fiskus nie
popiera opinii, e najem mona rozlicza jako najem prywatny odrbne rdo przychodw,
niezalenie od wielkoci przychodu i liczby mieszka i e wybr naley do podatnika. Z nieznanych mi
powodw fiskus nie potrafi ustali jednolitego podejcia i w niektrych przypadkach, w szczeglnoci
w przypadku osb wynajmujcych kilkanacie/kilkadziesit nieruchomoci, przekonuje, e najem to
dziaalno gospodarcza, ktr jako tak naley rozlicza. Poniej przedstawiam przykady
interpretacji ilustrujce taki punkt widzenia fiskusa (w kolejnoci chronologicznej).
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-101/10/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30
kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik by wspwacielem 40 lokali mieszkalnych i 10 uytkowych, przeznaczonych
na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych
i 10 lokali uytkowych ze wzgldu na jego rozmiar, planowan inwestycj budowy kolejnego
budynku z lokalami uytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a take na
prowadzenie dziaalnoci gospodarczej w tosamym zakresie nie mog stanowi rda
przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb
fizycznych. Majc bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i cigy charakter
prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia dziaalnoci na wasny rachunek i ryzyko, naley
stwierdzi, i podejmowane przez Pana czynnoci wypeniaj przesanki zawarte w art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje si
za dziaalno gospodarcz.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 24
Bez znaczenia, dla stwierdzenia tego, czy opisany najem stanowi dziaalno gospodarcz pozostaje
natomiast fakt, e poza najmem uzyskuje Pan przychody ze stosunku pracy.
Podatnik powysz interpretacj zaskary, ale w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Bd 709/10 z 5
padziernika 2010 roku Wojewdzki Sd Administracyjny odrzuci skarg podatnika.
Sd stwierdzi:
Nie budzi wtpliwoci, e w realiach przedmiotowej sprawy dziaania strony, polegajce na
wynajmowaniu wielu lokali, miay charakter zarobkowy, zorganizowany i cigy a take
podejmowane byy przez ni we wasnym imieniu. Zasadnie organ podkreli, i dziaania strony, przy
tak znacznej iloci wynajmowanych lokali mieszkalnych i usugowych, nie mog mie ze swej istoty
charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagaj one bowiem podejmowania szeregu
zaplanowanych i przemylanych czynnoci.
Podsumowujc naley stwierdzi, e zasadnym jest stanowisko organu, i osigane z najmu przychody
skarcego pochodz z pozarolniczej dziaalnoci gospodarczej, o ktrej mowa jest w art. 14 ust. 2 pkt
11 u.p.d.o.f., a nie z dziaalnoci polegajcej na wynajmie (dzierawie), o ktrej stanowi art. 10 ust. 1
pkt 6 tej ustawy.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-991/10/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12
stycznia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik otrzyma w spadku budynek wielorodzinny, z 30 mieszkaniami, ktre
zamierza przeznaczy na wynajem.
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Ze sformuowanego we wniosku pytania wynika, i najem mieszka
bdzie prowadzony w sposb cigy i zorganizowany.
Zorganizowany sposb dziaania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie dziaalnoci w
sposb metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporzdkowany, ktry wie si z planowanym
charakterem dziaa i realizacj poszczeglnych zamierze w sposb cigy. Cigo dziaania wie
si z jej planowanym charakterem i realizacj poszczeglnych zamierze.
Szeroki zakres najmu (30 mieszka) wskazuje, e nie moe on by prowadzony inaczej ni w sposb
zorganizowany i profesjonalny.
[...]Reasumujc, opisany we wniosku najem 30 mieszka ze wzgldu na jego rozmiar oraz fakt, e
(jak wynika z wniosku) najem wykonywany bdzie w sposb zorganizowany i cigy nie moe
stanowi rda przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
od osb fizycznych. Majc bowiem na uwadze opisany charakter planowanego najmu, naley
stwierdzi, i opisane przez Wnioskodawc czynnoci wypeniaj przesanki zawarte w art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje si
za dziaalno gospodarcz.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-551/11/GR dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9
sierpnia 2011 roku
Opis sytuacji: Podatnik wynajmowa 14 lokali uytkowych w dwch budynkach i planowa
wybudowa trzeci budynek z lokalami na wynajem.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 25
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: [...] naley stwierdzi, e najem na tak szerok skal spenia wszystkie
przesanki uznania za dziaalno gospodarcz w rozumieniu przepisw ustawy o podatku
dochodowym od osb fizycznych.
[...] Z wniosku wynika rwnie, i czynnoci zwizane z wynajmem pomieszcze podejmowane s w
sposb cigy, czyli w sposb stay, nie okazjonalny.
Istotne w analizowanym przypadku jest rwnie to, e zgodnie z treci wpisu do ewidencji
dziaalnoci gospodarczej, najem jest rwnie przedmiotem prowadzonej przez Pani dziaalnoci
gospodarczej.
Reasumujc, przychody z opisanego we wniosku najmu lokali ze wzgldu na jego rozmiar,
planowan inwestycj budowy kolejnego budynku z lokalami przeznaczonymi pod wynajem nie
mog stanowi rda przychodw, o ktrym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osb fizycznych. Majc bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy,
zorganizowany i cigy charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia dziaalnoci na wasny
rachunek i ryzyko, naley stwierdzi, i podejmowane przez Pani czynnoci wypeniaj przesanki
zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych. Wykonywany w tych
warunkach najem uznaje si za dziaalno gospodarcz.
8.2.5 Rekomendacje
Po pierwsze, w mojej opinii najem mona rozlicza zarwno jako najem prywatny, jak i przez
dziaalno gospodarcz. Decyzja naley do Ciebie.
Niemniej, decydujc si na rozliczanie przez najem prywatny, aby unikn oskarenia, e powiniene
robi to przez dziaalno gospodarcz, zadbaj to, eby:
W przedmiocie dziaalnoci Twojej firmy (jeli j prowadzisz) nie byo najmu (Wynajem i
zarzdzanie nieruchomociami wasnymi lub dzierawionymi, PKD 68.20.Z);
Wynajmowane nieruchomoci nie byy skadnikami majtku zwizanymi z dziaalnoci
gospodarcz;
Umowy najmu nie byy zawierane w ramach dziaalnoci gospodarczej.
Oczywicie, powysze zalecenia dotycz tylko osb, ktre prowadz dziaalno gospodarcz o innym
profilu (bo Ci, ktrzy nie prowadz, automatycznie speniaj te zalecenia).
Po drugie, musisz pamita, e od pewnej skali (przy czym nie twierdz, e chodzi tu o liczb
mieszka, wielko przychodu czy te charakter prowadzonych dziaa), eby by cakowicie
bezpiecznym, naleaoby przej na rozliczanie poprzez dziaalno gospodarcz. Po prostu fiskus w
ktrym momencie moe uzna, e stosowne bdzie rozliczanie Twoich przychodw przez firm.
Nie ma jasnych kryteriw, kiedy nastpuje ten moment. Przykadowo, opisane wyej interpretacje
w nastpujcych sytuacjach:
Wynajem 11 mieszka spdzielczych
Wynajem 9 mieszka i 2 lokali uytkowych
Wynajem 2 mieszka
Wynajem 5 lokali uytkowych
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 26
Wynajmowanie budynku usugowo-hotelowego
Wynajem 8 lokali uytkowych i nieruchomoci gruntowej
Wynajem 4 lokali mieszkalnych
Wynajem sklepu, magazynu, 2 dziaek, pawilonu handlowo-usugowego, 14 lokali
uytkowych i jednego mieszkalnego
dopuszczay rozliczanie poprzez najem prywatny (oczywicie, pod pewnymi warunkami).
Natomiast negatywne przykady, wydawane najczciej przez Izb Skarbow lub sd w Bydgoszczy, w
nastpujcych sytuacjach:
Wynajem 40 lokali mieszkalnych i 10 uytkowych
Wynajem 30 lokali mieszkalnych
Wynajem 14 lokali uytkowych i budowa kolejnego budynku z lokalami
pokazyway konieczno rozliczania poprzez dziaalno gospodarcz, podajc jako argument bliej
nie zdefiniowany najem na szerok skal lub szeroki zakres najmu.
Po trzecie, jeli jednak, mimo tego, e skala Twojej dziaalnoci mieszkanicznika ronie, nie chcesz
zacz rozlicza najmu przez dziaalno gospodarcz, z wniosek o indywidualn interpretacj
gospodarcz (patrz rozdzia 6). Jeli odpowied Izby Skarbowej bdzie po Twojej myli, moesz dalej
prowadzi najem prywatny, nie martwic si ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami
podatkowymi swojego wyboru.
Warto doda, e niezalenie od tego, ktr form opodatkowania wybierzemy, z punktu widzenia
Ustawy o podatku od towarw i usug, najem jest dziaalnoci gospodarcz i podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarw i usug czyli tzw. VAT-em (chyba e uzyskamy odpowiednie
zwolnienie patrz rozdzia 13). Jak mwi interpretacja podatkowa o sygnaturze ILPP1/443-1103/11-
2/NS, najem jako usuga wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisw o
statystyce publicznej, wypenia okrelon w art. 15 ust. 2 ustawy definicj dziaalnoci gospodarczej,
jeeli wykonywany jest w sposb cigy dla celw zarobkowych, bez wzgldu na to czy najem bdzie
prowadzony w ramach dziaalnoci gospodarczej, czy jako odrbne rdo przychodu w rozumieniu
przepisw o podatku dochodowym od osb fizycznych.. Nie oznacza to jednak, e w kadym
wypadku trzeba najem rozlicza poprzez dziaalno gospodarcz, a jedynie to, e najem, o ile nie
uzyskamy zwolnienia, podlega VAT-owi (patrz rozdzia 13).
8.3 czenie dziaalnoci gospodarczej i najmu prywatnego Zgodnie z tym, co pisaem wyej, prowadzc dziaalno gospodarcz wedug skali podatkowej lub na
zasadach podatku liniowego, mona w dalszym cigu rozlicza wynajem nieruchomoci jako odrbne
rdo przychodw (czyli najem prywatny), zarwno ryczatem jak i wedug skali podatkowej, o ile:
umowy najmu nie s zawarte w ramach prowadzonej dziaalnoci gospodarczej;
wynajmowane nieruchomoci nie s skadnikami majtku zwizanymi z dziaalnoci
gospodarcz.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 27
Dodatkowo, warto, eby wtedy w przedmiocie dziaalnoci Twojej firmy nie byo najmu (Wynajem i
zarzdzanie nieruchomociami wasnymi lub dzierawionymi, PKD 68.20.Z).
Rozliczanie najmu jako odrbne rdo przychodw, jeli rwnolegle prowadzimy dziaalno
gospodarcz, wpywa jednak na moliwo rozliczenia straty. Mona j odliczy tylko ze rda, w
ktrym powstaa. Oznacza to, e jeli w jednym rdle (najmie) uzyskujemy strat, a w drugim
(dziaalnoci gospodarczej) dochd, to nadal bdziemy paci podatek dochodowy od tego dochodu,
nawet jeli strata w drugim rdle jest duo wiksza. W takiej sytuacji czsto opaca si wcign
najem do dziaalnoci gospodarczej, eby np.:
dochd (od ktrego pacimy przecie podatek), uzyskiwany w dziaalnoci gospodarczej
zmniejszy przez ponoszon strat z najmu albo
dochd uzyskiwany z najmu zmniejszy przez strat ponoszon w dziaalnoci gospodarczej.
Naley jednak wtedy pamita o konsekwencjach rozliczania najmu w ramach dziaalnoci
gospodarczej (patrz rozdzia 8.4).
Udao mi si rwnie znale kilka interpretacji, w ktrych dyrektorzy Izb Skarbowych dopuszczaj
rozliczanie czci nieruchomoci poprzez najem prywatny, a czci przez dziaalno gospodarcz.
Nie twierdz jednak, e jest to moliwe w kadej sytuacji i w kadej konfiguracji nieruchomoci. Po
prostu podaj przykady interpretacji, e jest to moliwe, jednak w kadym indywidualnym przypadku
stanowisko fiskusa moe by inne.
Interpretacja indywidualna ITPB1/415-570/09/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25
wrzenia 2009 roku
Opis sytuacji: Podatnik prowadzi dziaalno gospodarcz (rozliczan poprzez podatek liniowy) i
jednoczenie prowadzi najem prywatny mieszkania (rozliczany wedug skali podatkowej). Podatnik
rozszerzy profil swojej dziaalnoci o najem (PKD 68.20.Z), aby w ramach dziaalnoci wynajmowa
lokale uytkowe w nowo wybudowanym budynku. Podatnik chcia wynajem lokali uytkowych
rozlicza w ramach dziaalnoci gospodarczej, a wynajem mieszkania poprzez najem prywatny
(wedug skali podatkowej).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Biorc pod uwag uprzednio przedstawione przepisy stwierdzi
naley, e nie bdcy przedmiotem prowadzonej dziaalnoci gospodarczej wynajem skadnikw
majtkowych nie zwizanych z t dziaalnoci gospodarcz, moe stanowi odrbne od dziaalnoci
gospodarczej rdo przychodw.
Wobec powyszego prawidowo postpuje Pani wyodrbniajc dwa rda przychodw, tj. najem
prywatny z ktrego dochd opodatkowany jest na zasadach oglnych, wedug skali podatkowej
oraz usugi optyczne wraz z najmem w ramach dziaalnoci gospodarczej opodatkowane na
zasadach okrelonych w art. 30c tej ustawy, tj. 19% podatkiem liniowym.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 28
Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23
kwietnia 2010 roku
Opis sytuacji: Podatnik w ramach dziaalnoci wynajmowa jedno mieszkanie oraz kilka lokali
uytkowych, a oprcz tego prywatnie wynajmowa mieszkania. Prowadzi ewidencj rodkw
trwaych oraz wartoci niematerialnych i prawnych w firmie (do ktrej wprowadzi wynajmowane
firmowe nieruchomoci), a oprcz tego odrbny wykaz rodkw trwaych dla potrzeb wynajmu (do
ktrego wprowadzi niefirmowe nieruchomoci).
Fragmenty odpowiedzi fiskusa: Majc powysze na uwadze uzna naley, e Wnioskodawca moe
przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomoci zwizanych z prowadzon pozarolnicz dziaalnoci
gospodarcz opodatkowywa jako przychd z tej dziaalnoci. Natomiast cz nieruchomoci
niezwizana z dziaalnoci moe by opodatkowana z odrbnego rda przychodw, o ktrym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osb fizycznych.
8.4 W jaki sposb podj decyzj Ktr form opodatkowania najmu wybra? Sam widziaem sytuacje, gdy kto podejmowa decyzj
na podstawie opinii znajomych brzmicych: Ryczat jest lepszy, bo taszy albo Ryczat to 8,5%, a
podatku PIT pacisz 18%, to lepiej paci ryczatem!. Mona do tego podchodzi i w ten sposb, ale
prawda jest taka, e nie ma reguy i to, wg ktrej zasady zapacimy mniejszy podatek, zaley od wielu
indywidualnych czynnikw, m.in. od tego, jakie ponosimy koszty (np. czy mamy kredyt i jak wysokie
s odsetki) i jak amortyzacj moemy zastosowa. Dodatkowo, oprcz denia do tego, eby
zapaci jak najmniejszy podatek, wiele osb kieruje si take innymi czynnikami np. prostot
rozlicze (mierzon liczb dokumentw, ktre trzeba przygotowa i przechowywa lub czasem
potrzebnym na rozliczenie).
Spjrzmy wic na ten wybr najpierw od strony czynnikw mniej mierzalnych, a potem sprbujemy
doda do tego oszacowanie podatku paconego w kadej opcji. Dopiero spojrzenie na czynniki mniej
mierzalne i szacowan wysoko podatku cznie pozwoli podj wiadom decyzj.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 29
Opis kolumn:
1. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, wedug skali podatkowej (18% i
32% od dochodu), przy czym nie wchodzimy w drugi prg podatkowy (czyli czne dochody
roczne ze wszystkich rde opodatkowanych wedug skali podatkowej nie przekraczaj 85
528 z)
2. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, wedug skali podatkowej (18% i
32% od dochodu), przy czym wchodzimy w drugi prg podatkowy (czyli czne dochody
roczne ze wszystkich rde opodatkowanych wedug skali podatkowej przekraczaj 85 528
z)
3. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczatem (8,5% od cakowitego
przychodu, czyli czynszu najmu oraz opat eksploatacyjnych i za media wpacanych nam przez
najemc)
4. Rozliczenie podatku od najmu w ramach najmu prywatnego, ryczatem (8,5% od przychodu z
czynszu najmu, poniewa opaty eksploatacyjne i opaty za media uiszczane s przez najemc
szczegy tego rozwizania opisane s w rozdziale 15)
5. Rozliczenie podatku od najmu w ramach dziaalnoci gospodarczej rozliczanej wedug skali
podatkowej (18% i 32% od dochodu), przy czym nie wchodzimy w drugi prg podatkowy
(czyli czne dochody roczne ze wszystkich rde opodatkowanych wedug skali podatkowej
nie przekraczaj 85 528 z)
1 2 3 4 5 6 7
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
ryczat
Najem prywatny -
ryczat, opaty
przerzucone na
najemc
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
podatek liniowy
Formalnoci
pocztkowe
Rejestracja
przychodw i
kosztw
Rozpoznawanie
przychodu
Rozliczenie roczne
Najem okazjonalny
Skadki ZUS
Dopuszczalna skala
najmu
Brak
Wymaga jedynie ewentualnego
zgoszenia sposobu rozliczania
ryczatem i trybu rozliczania
(miesicznie bd kwartalnie)
Wymaga rejestracji dziaalnoci gospodarczej
Konieczno ewidencji wszystkich
przychodw i kosztw oraz
gromadzenia dokumentw
dotyczcych przychodw i kosztw
(przeleww, faktur, rachunkw).
Mona to zleci zewntrznej firmie -
koszt od ok. 100 z miesicznie.
Konieczno ewidencji przychodw
(nie ma potrzeby rejestrowa i
dokumentowa kosztw), chyba e
wysoko przychodw z najmu
wynika z umowy zawartej w formie
pisemnej.
Konieczno ewidencji wszystkich przychodw i
kosztw oraz prowadzenia ksigowoci dziaalnoci
gospodarczej (mona to zleci zewntrznej firmie
ksigowej - koszt ok. 100-200 z miesicznie).
Wymaga rozliczenia przychodw z
najmu na formularzu PIT-28 do 31
stycznia kadego roku (za rok
poprzedni)
Powyej pewnej "skali" Urzd Skarbowy moe uzna, e stosowne bdzie
rozliczanie si przez dziaalno gospodarcz (patrz poprzedni rozdzia)Bez ogranicze (patrz poprzedni rozdzia)
Zasada kasowa, czyli podstaw do okrelenia przychodu z najmu s
kwoty rzeczywicie zapacone przez najemc
Podstaw do okrelenia przychodu z najmu s kwoty
nalene (niekoniecznie zapacone przez najemc)
Mona podpisywa umowy najmu okazjonalnego
Art. 19a ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorw
okrela umow najmu okazjonalnego jako umow
zawart przez osob fizyczn, nie prowadzc
dziaalnoci gospodarczej w zakresie wynajmowania
lokali
-
Powstaje obowizek odprowadzania skadek do ZUS (a
wic rwnie wymaga to zaatwiania pewnych
formalnoci w ZUS)
Wymaga rocznego rozliczenia dochodw z
dziaalnoci gospodarczej, wykonywanego do 30
kwietnia kadego roku (za rok poprzedni)
Wymaga uwzgldnienia dochodu z
najmu w rozliczeniu rocznym (PIT-
36) wykonywanym do 30 kwietnia
kadego roku (za rok poprzedni)
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 30
6. Rozliczenie podatku od najmu w ramach dziaalnoci gospodarczej rozliczanej wedug skali
podatkowej (18% i 32% od dochodu), przy czym wchodzimy w drugi prg podatkowy (czyli
czne dochody roczne ze wszystkich rde opodatkowanych wedug skali podatkowej
przekraczaj 85 528 z)
7. Rozliczenie podatku od najmu w ramach dziaalnoci gospodarczej rozliczanej na zasadach
podatku liniowego (19% od dochodu)
Jak wida, rozliczanie poprzez najem prywatny (wg skali podatkowej lub ryczatem) nie wymaga zbyt
wielu formalnoci na pocztku, natomiast rozliczanie najmu w ramach dziaalnoci gospodarczej
wymaga zarejestrowania tej dziaalnoci (co z reguy zajmuje od kilku do kilkunastu dni i wymaga co
najmniej dwch, a najczciej kilku, wizyt w urzdach).
Rozliczanie najmu prywatnego wg skali podatkowej oraz rozliczanie w ramach dziaalnoci
gospodarczej wymaga ewidencji wszystkich przychodw i kosztw, a take gromadzenia wszystkich
zwizanych z nimi dokumentw. W przypadku rozliczania najmu prywatnego ryczatem, ilo
formalnoci jest ograniczona, bo wymaga ewentualnie ewidencji przychodw. Ryczatowy sposb
rozliczania podatku od najmu jest te najprostszy rachunkowo po prostu oblicza si i paci co
miesic podatek w wysokoci 8,5% przychodu.
Wszystkie sposoby wymagaj natomiast wykonania rozliczenia rocznego kady z nich innego, ale
nakad pracy w kadym przypadku bdzie podobny.
Rozliczanie w ramach dziaalnoci gospodarczej blokuje nam rwnie moliwo podpisywania umw
najmu okazjonalnego, a take rodzi obowizek odprowadzania skadek do ZUS (zostao to
uwzgldnione w kalkulacjach poniej).
Niektrzy specjalici twierdz take, e rozliczanie najmu w ramach dziaalnoci gospodarczej
komplikuje spraw podatku od sprzeday nieruchomoci (jesli zamierzamy dan nieruchomo w
przyszoci sprzedawa).
Przejdmy teraz do oszacowania wysokoci podatku do zapacenia dla kadego ze sposobw
rozliczania podatku od najmu. Najlepszym ze sposobw pokazania, w jaki sposb to zrobi, jest
wykorzystanie przykadu dlatego jest to dobry moment, aby pozna Marcina oraz Patrycj nasze
postacie, ktre posu jako studia przypadkw w caym poradniku.
Poznaj Marcina Wjtowicza Marcin jest onatym mczyzn po trzydziestce. Ma jedno dziecko (creczk), ale razem z on
planuj kolejne. Mieszkaj w duym miecie w centralnej Polsce. Marcin cakiem niele zarabia, jego
ona troch mniej, ale te nie moe narzeka. Mieszkaj we wasnym mieszkaniu, niemniej, majc
odoone troch pienidzy i zdolno kredytow, zdecydowali si zainwestowa w kolejne mieszkanie,
tym razem na wynajem, ktre, by moe, pniej przeka jednemu ze swoich dzieci, a w
midzyczasie bd czerpa z niego profity gotwkowe.
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 31
Poznaj Patrycj Jagielsk Patrycja zblia si do trzydziestki, ale jeszcze nie znalaza swojej drugiej poowy, z ktr chciaaby
dzieli ycie (i mieszkanie). Na razie mieszka w maym mieszkaniu w rednim miecie w centralnej
Polsce. Kupia je na kredyt Patrycja nie zarabia duo, ale zdoaa zaoszczdzi troch pienidzy i
bank pozytywnie oceni jej zdolno kredytow. Wanie si dowiedziaa, e jej babcia, niestety,
odesza po dugiej chorobie. Patrycja, jako jedyna wnuczka, odziedziczya jej mieszkanie. Lokal jest
cakiem nowy, bo babcia kupia go od developera 3 lata wczeniej (za namow rodziny, ktra chciaa,
aby starsza kobieta mieszkaa bliej wnuczki). Zdecydowaa, e bdzie to mieszkanie wynajmowa i w
ten sposb wcieli si w rol mieszkanicznika.
Dla kadej z postaci Marcina i Patrycji sprbujemy oszacowa podatek do zapacenia i na tej
podstawie pomoemy im podj decyzj, w jaki sposb rozlicza podatek od najmu.
Marcin oszacowa podatek do zapacenia wedug rnych sposobw rozliczania
Komentarze dotyczce poszczeglnych linii tabeli znajduj si poniej. Nie przejmuj si, jeli nie
wszystkie kwestie dotyczce kosztw s dla Ciebie jasne szczegy znajdziesz w rozdziale 14.
Przychd (rocznie) zaoono 11 miesicy wynajmu w roku (1 miesic pustostanu), czynsz w
wysokoci 1950 z miesicznie i opaty za media (2750 z rocznie)
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
ryczat
Najem prywatny -
ryczat, opaty
przerzucone na
najemc
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
podatek liniowy
Przychd (rocznie) 24 200 z 24 200 z 24 200 z 16 478 z 24 200 z 24 200 z 24 200 z
Koszty (rocznie)
Amortyzacja 3 798 z 3 798 z 3 798 z 3 798 z 3 798 z
Opaty administracyjne 5 424 z 5 424 z 4 972 z 5 424 z 5 424 z 5 424 z
Media 2 750 z 2 750 z 2 750 z 2 750 z 2 750 z 2 750 z
Odsetki od kredytu 8 187 z 8 187 z 8 187 z 8 187 z 8 187 z
Ubezpieczenie 253 z 253 z 253 z 253 z 253 z
Remont (malowanie) 500 z 500 z 500 z 500 z 500 z
Ogloszenia 50 z 50 z 50 z 50 z 50 z
Odliczenie skadek ZUS od dochodu nd nd nd nd 0 z 0 z 0 z
Dochd do opodatkowania (rocznie) 3 238 z 3 238 z nd nd 3 238 z 3 238 z 3 238 z
Stawka podatku 18% 32% 8,50% 8,50% 18% 32% 19%
Podatek liczony od: dochodu dochodu
przychodu
cakowitego
(czynsz najmu i
opat)
przychodu z
czynszu najmudochodu firmy dochodu firmy dochodu firmy
Podatek 583 z 1 036 z 2 057 z 1 401 z 583 z 1 036 z 615 z
Odliczenie skadek zdrowotnych od
podatkund nd nd nd 2 698 z 2 698 z 2 698 z
Podatek do zapacenia 583 z 1 036 z 2 057 z 1 401 z 0 z 0 z 0 z
Dodatkowe koszty zwizane z
prowadzeniem dgnd nd nd nd 3 141 z 3 141 z 3 141 z
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 32
Amortyzacja zastosowano stawk amortyzacji 1,5% rocznie, liczon od ceny nabycia lokalu (cena
mieszkania oraz opaty notarialne)
Opaty administracyjne zaoono koszt 452 z miesicznie, ponoszony przez 12 miesicy
Media zaoono koszt 250 z miesicznie, ponoszony przez 11 miesicy w roku
Odsetki od kredytu suma kosztw odsetek od kredytu ponoszonych przez 12 miesicy (czyli nie
uwzgldniamy kapitaowej czci raty)
Ubezpieczenie wymagane przez bank kredytujcy mieszkanie
Remont (malowanie) zaoono rezerw 500 z rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
Ogoszenia koszt ogosze na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu
znalezienia nowego najemcy
Odliczenie skadek ZUS od dochodu skadki na ubezpieczenia spoeczne, ktre naley odprowadza,
gdy prowadzi si dziaalno gospodarcz. Skadki te mona odliczy od dochodu. Niemniej, w
przypadku Marcina, ktry pracuje na etat, skadki te odprowadza ju pracodawca (pracownik
prowadzcy rwnoczenie dziaalno gospodarcz podlega obowizkowym ubezpieczeniom
spoecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest
nisze od pacy minimalnej a Marcin spenia ten warunek). W przypadku, gdy kto nie pracuje na
etat, mona przyj, e skadki te bd wynosi okoo 1690 z rocznie, przy czym taka kwota bdzie
obowizywa tylko przez pierwsze 2 lata, potem znaczco wzronie (osoby podejmujce dziaalno
gospodarcz po raz pierwszy od 5 lat maj prawo do ograniczenia wysokoci swoich skadek ZUS w
okresie pierwszych 24 miesicy kalendarzowych od dnia rozpoczcia wykonywania dziaalnoci
gospodarczej)
Odliczenie skadek zdrowotnych od podatku - skadki na ubezpieczenia zdrowotne, ktre naley
odprowadza, gdy prowadzi si dziaalno gospodarcz (niezalenie od tego, czy prowadzenie
dziaalnoci gospodarczej czy si z prac na etat). Skadki te mona odliczy od podatku
Z oszacowania dokonanego przez Marcina wyszo, e podatek do zapacenia przy rozliczaniu najmu w
ramach dziaalnoci gospodarczej bdzie zerowy (bo mgby od podatku odliczy skadki na
ubezpieczenia zdrowotne). Jeli jednak doliczy do tego dodatkowe koszty zwizane z prowadzeniem
dziaalnoci gospodarczej (ktre przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie wystpuj), to na pewno
nie bdzie to dobra opcja. Marcin doszed wic do wniosku, e najkorzystniej bdzie wybra najem
prywatny rozliczany wedug skali podatkowej. Dodatkowo, Marcin wzi pod uwag, e rozliczanie
wedug skali podatkowej bdzie wymaga od niego troch wicej pracy (ewidencji i dokumentowania
wszystkich przychodw oraz kosztw), jednak nie stanowi to dla niego problemu.
Plik w formacie XLS zawierajcy przykadow kalkulacj dla Marcina jest czci pakietu dokumentw do nabycia na stronie www.podatekodwynajmu.pl.
Uwaga wybr sposobu opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich
umw w wikszoci przypadkw nie mona rozdzieli swoich nieruchomoci i zastosowa rne
formy do kadego z nich (ale, jak zwykle, s wyjtki patrz rozdzia 8.3). Z tego wzgldu, jeli mamy
-
Wynajmistrz.pl wiedza dla wacicieli wynajmowanych mieszka Strona 33
wicej ni jedn nieruchomo, przy podejmowaniu decyzji o wyborze sposobu opodatkowania
naley wzi pod uwag (oszacowa) czne przychody i koszty dla wszystkich posiadanych lokali.
Patrycja oszacowaa podatek do zapacenia wedug rnych sposobw rozliczania
Komentarze dotyczce poszczeglnych linii tabeli znajduj si poniej. Nie przejmuj si, jeli nie
wszystkie kwestie dotyczce kosztw s dla Ciebie jasne szczegy znajdziesz w rozdziale 14.
Przychd (rocznie) zaoono 11 miesicy wynajmu w roku (1 miesic pustostanu), czynsz w
wysokoci 800 z miesicznie i opaty za media (1650 z rocznie)
Amortyzacja zastosowano stawk amortyzacji 1,5% rocznie, liczon od wartoci rynkowej w dniu
nabycia spadku (niestety, nie byo moliwoci zastosowania amortyzacji przyspieszonej ze wzgldu
na to, e byo to mieszkanie nowe, kupione przez babci Patrycji 3 lata wczeniej)
Opaty administracyjne zaoono koszt 152 z miesicznie, ponoszony przez 12 miesicy
Media zaoono koszt 150 z miesicznie, ponoszony przez 11 miesicy w roku
Odsetki od kredytu Patrycja odziedziczya to mieszkanie, wic nie ponosi kosztw odsetek od
kredytu
Ubezpieczenie Patrycja na wszelki wypadek ubezpieczya mieszkanie
Remont (malowanie) zaoono rezerw 350 z rocznie na odmalowanie mieszkania raz na 4 lata
Ogoszenia koszt ogosze na portalach internetowych i w gazetach, zamieszczanych w celu
znalezienia nowego najemcy
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
skala podatkowa
(zasady oglne),
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Najem prywatny -
ryczat
Najem prywatny -
ryczat, opaty
przerzucone na
najemc
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik nie
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
skala podatkowa,
podatnik
wchodzi w drugi
prg podatkowy
Dziaalno
gospodarcza,
podatek liniowy
Przychd (rocznie) 10 450 z 10 450 z 10 450 z 7 128 z 10 450 z 10 450 z 10 450 z
Koszty (rocznie)
Amortyzacja 1 200 z 1 200 z 1 200 z 1 200 z 1 200 z
Opaty administracyjne 1 824 z 1 824 z 1 672 z 1 824 z 1 824 z 1 824 z
Media 1 650 z 1 650 z 1 650 z 1 650 z 1 650 z 1 650 z
Odsetki od kredytu 0 z 0 z 0 z 0 z 0 z
Ubezpieczenie 80 z 80 z 80 z 80 z 80 z
Remont (malowanie) 350 z 350 z 350 z 350 z 350 z
Ogloszenia 50 z 50 z 50 z 50 z 50 z
Odliczenie skadek ZUS od dochodu nd nd nd nd 0 z 0 z 0 z
Dochd do opodatkowania (rocznie) 5 296 z 5 296 z nd nd 5 296 z 5 296 z 5 296 z
Stawka podatku 18% 32% 8,50% 8,50% 18% 32% 19%
Podatek liczony od: dochodu dochodu
przychodu
cakowitego
(czynsz najmu i
opat)
przychodu z
czynszu najmudochodu firmy dochodu firmy dochodu firmy
Podatek 953 z 1 695 z 888 z 606 z 953 z 1 695 z 1 006 z
Odliczen
