DOLNOŚLĄSKA SZKOŁA WYśSZA WE WROCŁAWIU

WYDZIAŁ NAUK TECHNICZNYCH

KIERUNEK GEODEZJA I KARTOGRAFIA

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI

Materiały dydaktyczne dla studentów

zebrane i opracowane przez dr inŜ. Mariana Kowalczyka

Wrocław, pa ździernik 2009 roku

2

Spis treści Lp

Temat

str

uwagi

1 Proces inwestycyjno-budowlany (aspekty prawne i techniczne) 3 2 Spis treści ustawy z dnia 21.08. 1997 r o gospodarce nieruchomościami 7 3 Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomo ściami 8 4 Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomo ści 8 5 Spis treści: Dydenko J(red) Szacowanie nieruchomo ści 9 6 Spis treści: Hucner R. Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki

Nieruchomościami 17

7 Wartość nieruchomości – zagadnienia wstępne 19 8 Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi od 1990 roku 20 9 Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 22

10 Rynek nieruchomości 27 11 Ćwiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomo ściami 34 12 Podziały nieruchomości – zagadnienia podstawowe 36 13 Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce 39 14 Podejście porównawcze 43 15 Podejście dochodowe 44 16 Podejście kosztowe 46 17 Podejście mieszane 48 18 Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych 51 19 Zasady sporządzania operatu szacunkowego wg standardu VII.1 51 20 Baza danych transakcyjnych nieruchomości (druk do wypełniania) 52 21 Protokół badania księgi wieczystej (druk do wypełniania) 53 22 Elementy konstrukcyjne budynków 54 23 Operat szacunkowy nieruchomo ści lokalowej 56 24 Operat szacunkowy nieruchomo ści gruntowej 67 25 Rzeczoznawstwo majątkowe jako zawód - podstawowe wiadomości 78 26 Mapy do celów projektowych i opiniodawczych 85 27 Wykorzystanie map i opracowań geodezyjnych w miejscowym

planowaniu przestrzennym 88

28 Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych

99

29 Czynności wyodrębniania nieruchomości lokalowych 107 30 Geodezja a przekształcenia własnościowe w spółdzielniach

mieszkaniowych od r. 2001 110

31 Wymagania dotyczące wyceny nieruchomości rolnych niezabudowanych 113 32 Wykaz stron www przydatnych przy studiowaniu przedmiotów:

Gospodarka nieruchomości, Szacowanie nieruchomości 115

33 Tabela – podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości 117 34 Systematyka uŜytków gruntowych w ewidencji gruntów i budynków 118 35 Kryteria zaliczania gruntów do uŜytków gruntowych 119

Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk

3

Dr inŜ. Marian Kowalczyk

PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY - ASPEKTY PRAWNE I TE CHNICZNE Uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego zgodnie z prawem budowlanym są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projekt ant i kierownik budowy lub kierownik robót . Proces budowlany w aspekcie prawnym składa się z zespołu czynności prawnych z zakresu prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. W aspekcie technicznym proces ten składa się z czynności projektowych i realizacyjnych (faktycznych). Traktując proces budowlany szeroko, włącza się równieŜ w jego zakres czynności związane z przygotowaniem inwestycji. Są to róŜne analizy poprzedzające inwestycję oraz czynno ści zwi ązane z nabyciem praw do nieruchomo ści gruntowej (terenu) przeznaczonej pod inwestycj ę.

W róŜnych etapach procesu budowlanego wykorzystuje się informacje geodezyjno-kartograficzne, gromadzone i przetwarzane przez geodetów oraz korzysta z szerokiego zakresu pomiarów geodezyjnych. Wymogi gospodarki rynkowej skłaniają do maksymalnego skrócenia czasu trwania procesu budowlanego. Istotne stało się sprawne pozyskiwanie omawianych informacji.

Uwarunkowania prawne procesu inwestycyjnego

Podjęcie inwestycji budowlanej i jej realizacja wprowadza zmiany w zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Wprowadzenie zmian w przestrzeni moŜe się odbywać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (korzystając z wypisu i wyrysu z mpzp) lub za zgodą nadzoru budowlanego wyraŜaną w decyzjach administracyjnych. Dla terenów nie objętych zasięgiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestorów opracowuje się dwa rodzaje decyzji: decyzj ę o lokalizacji celu publicznego (dla inwestycji publicznych przewidzianych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. budowa dróg, sieci infrastruktury technicznej itp.) oraz decyzj ę o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla innych inwestycji). Analizy poprzedzające i opracowanie tych decyzje moŜna powierzyć osobie posiadającej uprawnienia urbanistyczne. Uzyskanie decyzji, o których mowa następuje zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Znając warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wypis i wyrys z mpzp) lub w jednej z wymienionych wyŜej decyzji (o lokalizacji celu publicznego lub o warunkach zabudowy) inwestor moŜe zlecić prace projektowe i kosztorysowe . Dla podjęcia tych prac niezbędne są mapy do celów projektowych , potrzebne do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu , stanowiącego nieodzowną część projektu budowlanego. Jednocześnie inwestor lub działający w jego imieniu projektant występuje do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostawy wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu i odbioru nieczystości (kanalizacja) itp.. Do wystąpień tych inwestor powinien dołączyć mapy do celów projektowych (jeśli zostały juŜ wykonane) lub mapy do celów opiniodawczych .

Bardzo istotną czynnością jest nabycie przez inwestora prawa do terenu przeznaczonego pod inwestycj ę. Nabycie to następuje poprzez umow ę kupna-sprzeda Ŝy, sporządzoną w formie pisemnej przez notariusza. Dla inwestycji celu publicznego moŜliwe jest wywłaszczenie nieruchomo ści w postępowaniu administracyjnym (po wcześniejszych nieskutecznych negocjacjach).

Dysponując projektem budowlanym, opracowanym przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, kompletem opinii i uzgodnień oraz udokumentowanym

4

prawem do dysponowania terenem na cele budowlane , inwestor występuje do nadzoru budowlanego o wydanie decyzji o pozwoleniu na budow ę. Decyzja ta stanowi zatwierdzenie projektu budowlanego i moŜe być wydana w okresie waŜności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (złoŜenie wniosku w okresie waŜności decyzji). Uzyskanie decyzji – pozwolenia na budowę następuje zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Oddanie obiektu budowlanego do uŜytkowania moŜe nastąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na uŜytkowanie obiektu budowlanego, wydanej przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Uwarunkowania techniczne procesu budowlanego

Dla uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych wymagane jest spełnienie wielu warunków i wykonanie czynności faktycznych przez osoby o określonych kwalifikacjach techniczno-budowlanych. Osoby te wykonują w procesie budowlanym funkcje: projektanta, inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, kierownika robót i rzeczoznawcy budowlanego. Są to uczestnicy procesu budowlanego. Spełniając swoje funkcje i wykonując opracowania techniczne, korzystają oni z opracowań innych specjalistów, zamawiają opracowania geodezyjne oraz zlecają do wykonania niezbędne czynności geodezyjne.

W tabeli nr 1 zestawiono czynności prawne opisane w poprzednim rozdziale, uzupełniając je czynnościami technicznymi, nazywanymi równieŜ czynnościami faktycznymi. Czynnościom tym przyporządkowano opracowania i czynności m.in. geodezyjne, wykorzystywane przez uczestników procesu budowlanego.

Opracowana systematyka wynika głównie z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z prawa budowlanego, z prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisów wykonawczych do tych ustaw. W tabeli zachowano następstwo czasowe czynności, które w przypadkach szczególnych moŜe być inne.

Tabela 1. Proces inwestycyjno-budowlany

Czynności prawne i faktyczne

Czynności geodezyjne i inne

Etap I – Przygotowanie inwestycji

∗ Analizy poprzedzające inwestycję,

w tym analiza lokalizacji (Inwestor).

∗ Nabycie praw do terenu pod inwestycję,

ew.poprzez wywłaszczenie (PO, GN).

* Wypis i wyrys z miejscowego planu zag.

przest. lub decyzja o lokalizacji celu

publicznego, lub decyzja o warunkach

zabudowy (PP, PB).

* Mapy topograficzne. Mapy tematyczne G).

∗ Wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości

(PO,GN).

* Badanie księgi wieczystej (PO, GN, G)

∗ Podziały nieruchomości. Rozgraniczenia

∗ Wznowienie i okazanie granic (G, GN).

* Wywłaszczenie nieruchomości (GN, G).

* Scalenie i podział nieruchomości (GN, G).

∗ Mapy do celów opiniodawczych (mapy

zasadnicze, mapy katastralne) (G).

5

Etap II – Projektowanie

∗ Materiały do projektowania (PR).

∗ Uzgodnienia dotyczące moŜliwości

korzystania z wody, kanalizacji, energii

elektrycznej i cieplnej, gazu itp. (PR).

∗ Projekt budowlany z projektem zagos-

podarowania działki lub terenu (PR).

∗ Projekt sieci uzbrojenia terenu (PR).

∗ Decyzja o pozwoleniu na budowę (PB).

∗ Mapy do celów projektowych (G).

∗ Inwentaryzacja architektoniczno-

budowlana (G).

∗ Mapy do celów opiniodawczych lub mapy

do celów projektowych (G).

∗ Mapy do celów projektowych (G).

∗ Opinia Zespołu Uzgadniania

Dokumentacji Projektowej (PB, G).

Etap III – Realizacja budowy

∗ Wytyczenie obiektu (obiektów).(RB).

∗ Wznoszenie obiektu (obiektów) (RB).

∗ Decyzja o pozwoleniu na uŜytkowanie

obiektu budowlanego (PB).

* Zagospodarowanie (np. sprzedaŜ lokali)

(PO).

∗ Geodezyjne wytyczenie obiektów (G).

∗ Geodezyjna obsługa budowy i montaŜu

(G).

∗ Pomiary przemieszczeń i deformacji

obiektów i podłoŜa budowlanego (G).

∗ Geodezyjna inwentaryzacja powyko-

nawcza oraz pomiar inwentaryzacyjny

nowych lokali (G,GN).

Etap IV – Eksploatacja budowli

∗ Okresowe kontrole stanu budowli

∗ Monitoring geodezyjny budowli i pod-

łoŜa (G)

* Zarządzanie nieruchomością (PO).

∗ Kontrola pionowości budowli (kominy,

maszty, zbiorniki metalowe itp.) (G).

∗ Okresowe pomiary przemieszczeń i

odkształceń obiektów i podłoŜa

budowlanego (G).

Oznaczenia: PO – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

G – geodezja, PP – planowanie przestrzenne,

PB – prawo budowlane, GN – gospodarka nieruchomościami,

w tym wycena nieruchomości,

PR – projektowanie, RB – realizacja budowy.

Opracowanie tabeli: własne.

6

Literatura zalecana:

1. Brzeski J.W., Dobrowolski G., Sędek S.: Vademecum po średnika nieruchomo ści . Krakowski Instytut Nieruchomości. Wyd. 2. Kraków 2004.

2. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomo ściami. Wydawnictwo Gall. Katowice 2006 www.gall.pl

3. Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. Materiały konferencji nt. Współczesna geodezja w rozwoju nauk technicznych, przyrodniczych i ekonomicznych. Wyd. SGGW Warszawa, 2003, s. 135-143.

4. Kowalczyk M., Zaremba S.: Mapy i opracowania geodezyjne w procesie inwestycyjno-budowlanym. INSTAL 2001 nr 5, s. 68-71.

5. Kowalczyk M., Malina R., Mazurkiewicz J., Woźniak J.: Modernizacja ewidencji gruntów i budynków mienia komunalnego Wrocławia – pierwsze doświadczenia. Materiały XIX Jesiennej Szkoły Geodezji. Polanica Zdrój 2005

6. Szacowanie nieruchomo ści . Praca zbiorowa pod red Jerzego Dydenki. Dom Wydawniczy ABC (Wolters Kluwer). Warszawa 2006. (Księgarnia internetowa: www.profinfo.pl, oraz www.abc.com.pl ).

7. Źróbek R., Źróbek S., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomo ściami z komentarzem do wybranych procedur . Wydawnictwo Gall. Katowice 2006. (www.gall.pl).

8. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wydawnictwo Gall. Katowice 2009. (www.gall.pl)

Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk – rzeczoznawca majątkowy i geodeta uprawniony.

tel. 604 – 435 – 311 e-mail: geo-kow-mar@wp.pl

Wrocław, dnia 1 października 2009 roku

7

Spis tre ści ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchom ościami

(tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami).

Spis treści art. str. Dział I. Przepisy ogólne 1-9 1 Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowią- cymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego

2.1. Zasady ogólne 10-19 4 2.2. Zasoby nieruchomości 20-26 6 2.3. SprzedaŜ i oddawanie w uŜytkowanie wieczyste 27-36 8 2.4. Przetargi na zbycie nieruchomości 37-42 10 2.5. Oddawanie w trwały zarząd 43-50 12 2.6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne 51-61 15 2.7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

62-66 17

2.8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości 67-91 18 Dział III. Wykonywanie, ograniczenie lub pozbawienie praw do nieruchomości

3.1. Podziały nieruchomości 92-100 24 3.2. Scalanie i podział nieruchomości 101-108 28 3.3. Prawo pierwokupu nieruchomości 109-111 30 3.4. Wywłaszczanie nieruchomości 112-127 31 3.5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości 128-135 36 3.6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości 136-142 38 3.7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury techn. 143-148a 40 Dział IV. Wycena nieruchomości 4.1. Określanie wartości nieruchomości 149-159 41 4.2. Powszechna taksacja 160-173 43 4.3. Badanie rynku nieruchomości 173a-173c 45 Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodaro- wania nieruchomościami

5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe 174-178 46 5.2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 179-183a 48 5.3. Zarządzanie nieruchomościami 184-190 50 5.4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej

191-197 52

Dział VI. Przepisy karne 198 54 Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe

7.1. Przepisy przejściowe 199-233 55 7.2. Zmiany w przepisach obowiązujących 234-239 63 7.3. Przepisy końcowe 240-241 63 Stan prawny wrzesień 2009 roku

8

Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomo ściami:

1. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami. Wydawnictwo Gall, Katowice 2006.

2. Kucharska-Stasiak E. Nieruchomość w gospodarce rynkowej Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006.

3. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009, (www.gall.pl).

4. Prawo nieruchomo ści. Praca zbiorowa pod redakcją Jerzego Kopry. Wyd. POLTEXT, Warszawa 2009, (www.poltext.com.pl)

5. Nowak M.J.: Podstawy prawa w Polsce . Prawo dla nieprawników. Wyd cedewu 6. śróbek S., śróbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do

wybranych procedur. Wydawnictwo Gall,, Katowice 2006. 7. Szachułowicz J.: Gospodarka nieruchomościami. Wydanie 2. Wydawnictwo

Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2005. 8. Gdesz M.: Cel publiczny w gospodarce nieruchomościami. Zachodnie Centrum

Organizacji, Zielona Góra 2002. 9. Woś T.: Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze PWN,

Warszawa 1998. 10. Wierzbowski B.: Gospodarka nieruchomościami. Wydawnictwo Prawnicze

LexisNexis. Warszawa 2007. 11. Ustawy i rozporządzenia dot. omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na

wykładach i ćwiczeniach.

Literatura uzupełniaj ąca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycena nieruchomo ści . Materiały dydaktyczne w

postaci elektronicznej. Wrocław 2009. 2. Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice

2003.

Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomo ści:

1. Cymerman R., Hopfer A.: Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2005.

2. Dydenko J. (red.).: Szacowanie nieruchomo ści .. Dom Wydawniczy ABC. Warszawa 2006.

3. Jaki A.: Wycena przedsiębiorstwa. Wydanie 3. Oficyna ekonomiczna, Kraków z006. 4. Nowak A.: Wycena nieruchomości leśnych. Edukaterra, 2005, ss. 155. 5. Turkowski K.: Wycena wód i gruntów pod wodami. Edukaterra 2005, ss. 210. 6. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2009. 7. Ustawy i rozporządzenia dot omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na

wykładach i ćwiczeniach. Literatura uzupełniaj ąca:

1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycen ą nieruchomo ści . Materiały dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wrocław 2009.

2. Kucharska-Stasiak E.: Wartość rynkowa nieruchomości. Wyd. TWIGGER. Warszawa 2003.

3. Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice 2003.

4. Rynek nieruchomości w Polsce. Praca zbiorowa pod red. L. Kałkowskiego. Wyd. TWIGGER, Warszawa 2001.

9

Dydenko Jerzy. (red.): SZACOWANIE NIERUCHOMO ŚCIAMI Dom Wydawniczy ABC, Warszawa, 2006, ss. 452

Spis treści Temat, zagadnienie str Uwagi

Wykaz skrótów 21 I. DZIAŁALNO ŚĆ ZAWODOWA W GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI (J. Dydenko) 27 1. Wprowadzenie 27 2. Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości 29 3. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego 32 4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego 34 5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego 35 II. ORGANIZACJA ZARZ ĄDZANIA PAŃSTWEM. ORGANY ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ (Dorota Dąbek)

37

1. Podstawy prawne 37 2. Podział terytorialny kraju 38 2.1. Podział zasadniczy 38 2.2. Podział pomocniczy 39 2.3. Podział specjalny 40 2.4. Klasyfikacja organów administracji publicznej 40 2.4.1. Organy centralne 40 2.4.2. Organy terenowe 41 2.5. Organizacja wewnętrzna systemu administracji publicznej 42 2.6. Zasady postępowania przed organami administracji publicznej 43 III. NIERUCHOMOŚĆ, DEFINICJE I POJĘCIA (Jerzy Dydenko) 47 1. Wprowadzenie 47 2. Nieruchomość gruntowa i jej części składowe 48 3. Nieruchomość budynkowa 50 4. Nieruchomość lokalowa 50 IV. PRAWO RZECZOWE I INNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI (Paweł Dąbek) 55 1. Regulacje konstytucyjne w dziedzinie ochrony własności 55 2. Pojęcie prawa rzeczowego 56 3. Regulacja prawna 56 4. Własność 57 4.1. Pojęcie 57 4.2. Ograniczenia 57 4.3. Współwłasność 58 4.4. Nabycie własności nieruchomości 59 4.4.1. Przeniesienie własności w drodze umowy 59 4.4.2. Zasiedzenie 60 4.4.3. Uwłaszczenie 60 4.5. Ochrona własności 60 4.5.1. Roszczenie windykacyjne 61 4.5.2. Roszczenie negatoryjne 61 5. UŜytkowanie wieczyste 61 5.1. Pojęcie 61 5.2. Ustanowienie 61 5.3. Granice uŜytkowania wieczystego 62 5.4. Okres trwania uŜytkowania wieczystego 62 5.5. Opłaty z tytułu uŜytkowania wieczystego 62 5.6. Zakończenie uŜytkowania wieczystego 63 6. Ograniczone prawa rzeczowe 64 6.1. Charakterystyka ogólna 64 6.2. UŜytkowanie 64 6.3. SłuŜebność 65

10

6.3.1. SłuŜebność gruntowa 65 6.3.2. SłuŜebność osobista 66 6.4. Spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe 66 7. Posiadanie 67 7.1. Pojęcie i rodzaje posiadania 67 7.2. Ochrona posiadania 67 8. Zobowiązania umowne 68 8.1. Najem 68 8.2. DzierŜawa 68 8.3. UŜyczenie 69 8.4. DoŜywocie 69 9. Trwały zarząd 69 V. STOSUNKI CYWILNOPRAWNE (Józef Hernik) 71 1. Osoby fizyczne 71 2. Osoby prawne 73 2.1. Ustrój osób prawnych, nabycie osobowości prawnej 73 2.2. Rodzaje osób prawnych 74 2.3. Rejestry osób prawnych 75 3. Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej 76 4. Czynności prawne 76 4.1. Rodzaje czynności prawnych 77 5. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnoprawnego 78 5.1. Pełnomocnictwo 78 5.2. Przedstawicielstwo ustawowe 79 5.3. Obrót nieruchomościami przez osoby nie posiadające pełnej zdolności do czynności prawnych

79

VI. PRAWO UPADŁOŚCIOWE I NAPRAWCZE (Łukasz Woźniak) 81 1. Wprowadzenie 81 2. Stan prawny 81 3. Przebieg postępowania 82 3.1. Zakres stosowania ustawy 82 3.2. Podstawy do ogłoszenia upadłości 83 3.3. Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości 83 3.4. Wniosek o ogłoszenie postępowania upadłościowego 83 3.5. Ogłoszenie upadłości 84 3.6. Podmioty postępowania upadłościowego 85 3.7. Skutki ogłoszenia upadłości 86 3.8. Lista wierzytelności 86 3.9. Zawarcie układu 86 3.10. Zakończenie postępowania układowego 87 3.11. Likwidacja masy upadłości 87 VII. KSIĘGI WIECZYSTE I HIPOTEKA (Józef Hernik) 89 1. Wprowadzenie 89 2. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości 90 3. Księgi wieczyste 90 3.1. Postępowanie wieczysto-księgowe, treść ksiąg wieczystych 90 3.2. Zasady wieczysto-księgowe 91 3.3. Prowadzenie ksiąg wieczystych 92 3.3.1. Dział pierwszy 93 3.3.2. Dział drugi 95 3.3.3. Dział trzeci 96 3.3.4. Dział czwarty 96 3.4. Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne 96 3.5. Odpisy z ksiąg wieczystych 97 4. ObciąŜenia nieruchomości 98

11

4.1. Niehipoteczne obciąŜenia nieruchomości 98 4.2. Hipoteczne obciąŜenia nieruchomości 98 VIII. INFORMACJA W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Karol Noga) 100 1. Wprowadzenie 100 2. Historia systemów katastru gruntów w Polsce 101 2.1. Kataster austriacki 102 2.2. Kataster pruski 102 2.3. Kataster rosyjski 102 2.4. Zamojski kataster gruntowy 103 2.5. Kataster okresu międzywojennego 103 3. System ewidencji gruntów i budynków 103 3.1. Podstawowe pojęcia i systematyka informacji 103 3.2. Zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz rejestrem cen i wartości nieruchomości

107

4. Geodezyjna ewidencja sieci technicznego uzbrojenia terenu 109 5. Informacja o terenie w pracy rzeczoznawcy majątkowego 110 Załącznik: Systematyka uŜytków gruntowych obowiązująca w ewidencji gruntów i budynków

112

IX. RYNEK FINASOWY (Maciej Matuszewski, Tadeusz Władyka) 114 1. Wprowadzenie 114 2. Papiery wartościowe 114 3. Charakterystyka systemu bankowego 115 3.1. Bank centralny 115 3.2. Banki handlowe (komercyjne) 119 3.3. Banki inwestycyjne 121 3.4. Banki hipoteczne 121 3.5. Banki specjalne 121 3.6. Banki lub kasy oszczędnościowo-poŜyczkowe 121 3.7. Parabanki 121 3.8. Fundusze powiernicze, emerytalne, ubezpieczeniowe 122 4. Rola weksli w gospodarce 122 5. Rodzaje rynków giełdowych 123 X. RYNEK NIERUCHOMOŚCI (Maciej Matuszewski) 125 1. Wprowadzenie 125 2. Systematyka rynku nieruchomości 127 2.1. Kryterium geograficzne 128 2.2. Kryterium funkcjonalne 128 2.3. Kryterium praw do nieruchomości 129 3. Nieruchomość jako towar 129 4. Cena, popyt, podaŜ na rynku nieruchomości 131 5. Cechy rynku nieruchomości 132 6. Uczestnicy rynku nieruchomości 134 7. Warunki rozwoju rynku nieruchomości 134 XI. ZMIANY WARTOŚCI PIENIĄDZA W CZASIE (Jerzy Dydenko) 136 1. Wprowadzenie 136 2. ZałoŜenia 137 3. Przyszła wartość pieniądza 139 3.1. Pojedyncza wplata z wyprzedzeniem 139 3.2. Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia 141 3.3. Ciąg wpłat z wyprzedzeniem 141 3.4. Ciąg wpłat bez wyprzedzenia 141 4. BieŜąca wartość przyszłych dochodów (wpłat) 145 4.1. Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia 145 4.2. Pojedyncza wpłata z wyprzedzeniem 146 4.3. Ciąg wpłat bez wyprzedzenia 146

12

4.4. Ciąg wpłat z wyprzedzeniem 149 5. Zestawienie wyników 151 6. Inflacja a wartość pieniądza 151 XII. GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PA ŃSTWA I NIERUCHO- MOŚCIAMI JEDNOSTEK SAMORZ ĄDU TERYTORIALNEGO (Jerzy Dydenko)

154

1. Zasady ogólne gospodarki nieruchomościami 154 2. Gospodarowanie nieruchomościami 157 3. SprzedaŜ 158 4. UŜytkowanie wieczyste 159 4.1. Uwagi ogólne 159 4.2. Oddanie nieruchomości w uŜytkowanie wieczyste 160 4.3. Aktualizacja opłat z tytułu uŜytkowania wieczystego 160 4.4. Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 162 4.5. Wygaśnięcie uŜytkowania wieczystego 163 4.6. SprzedaŜ nieruchomości uŜytkownikowi wieczystemu 163 5. Trwały zarząd 164 6. Wkład niepienięŜny (aport) do spółki 165 7. Szczególne zasady obrotu nieruchomościami pomiędzy Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego

165

XIII. PODSTAWY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI (Janusz Schilbach)

167

1. Zasady gospodarki ziemią na obszarach wiejskich 167 1.1. Podstawowe pojęcia 167 1.2. Charakterystyka podstawowych elementów gospodarstwa rolnego 168 1.3. Kierunki przekształceń własnościowych w rolnictwie 169 1.4. Gospodarka ziemią w aspekcie społecznym, ekonomicznym i ekologicznym 170 1.5. Ocena ziemi na potrzeby produkcji rolnej 171 1.6. Elementy oceny ziemi na potrzeby produkcji rolnej 172 2. Ochrona gruntów rolnych i leśnych 173 3. Wyłączanie gruntów z produkcji rolnej i leśnej 174 3.1. Decyzja o wyłączeniu gruntów 174 3.2. Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji 174 3.3. Zasady naliczania naleŜności i opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji

175

XIV. PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE (E. Szczawińska) 178 1. Wstęp 178 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 181 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 182 4. Wpływ planu miejscowego na wartość gruntów 184 5. Decyzja o lokalizacji celu publicznego i decyzja o warunkach zabudowy 185 XV. PRAWO BUDOWLANE (Jerzy Dydenko) 187 1. Wprowadzenie 187 2. Uczestnicy procesu budowlanego 189 3. Warunki rozpoczęcia robót budowlanych 189 4. Procedura uzyskania pozwolenia na budowę 190 4.1. Lokalizacja inwestycji 190 4.2. Projekt budowlany 191 4.3. Pozwolenie na budowę 191 5. Rozpoczęcie budowy 192 6. Prawo uŜytkowania obiektu budowlanego 193 7. Utrzymanie obiektu budowlanego 194 8. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego 195 9. Wycena nieruchomości i prawo budowlane 196 9.1. Nieruchomości niezabudowane 196 9.2. Nieruchomości zabudowane 197

13

XVI. ZASADY USTALANIA POWIERZCHNI BUDYNKOW (Jerzy Dydenko) 200 1. Wstęp 200 2. Zasady ustalania powierzchni zawarte w przepisach prawnych 202 2.1. Pojęcia podstawowe 202 2.2. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych 203 2.3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn 204 2.4. Ustawa o własności lokali 205 2.5. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego

206

2.6. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych 206 3. Zasady ustalania powierzchni według standardu III.5 207 4. Zasady ustalania powierzchni według normy PN-70/B-02365 207 4.1. Zasady obmiaru 207 4.2. Rodzaje powierzchni budynku i ich definicje 208 5. Zasady ustalania powierzchni według normy PN-ISO 9836 209 5.1. Zasady obmiaru 209 5.2. Rodzaje powierzchni budynku 210 5.3. Definicje powierzchni budynku 210 6. Ustalanie powierzchni budynków na potrzeby rzeczoznawstwa majątkowego 212 XVII. PODSTAWY ROLNICTWA (Janusz Schilbach) 215 1. Podstawowe pojęcia 215 2. Charakterystyka rolnictwa polskiego 216 2.1. Struktura obszarowa gospodarstw rolnych 216 2.2. ZróŜnicowanie i rozdrobnienie rolniczej przestrzeni produkcyjnej 216 2.3. Warunki glebowe 217 2.4. Zatrudnienie w rolnictwie 217 3. Gleba jako podstawowy środek produkcji w rolnictwie 217 3.1. Mapa glebowo-rolnicza 218 3.2. Aneks do mapy glebowo-rolniczej 219 3.3. Określenie stopnia zagroŜenia gleb erozją 219 3.4. Określenie stopnia cięŜkości i trudności gleb do uprawy 220 4. Hektar przeliczeniowy i zasady ustalania wysokości podatku rolnego 220 XVIII. PODSTAWY LEŚNICTWA (Barbara Lech-Turaj) 223 1. Definicja lasu i zasady gospodarki leśnej 223 1.1. Podział lasów 223 1.2. Zasady gospodarowania zasobami leśnymi 224 1.3. Nadzór nad lasami 225 2. Plan urządzenia lasu 225 3. Nabywanie lasów i gruntów przeznaczonych pod zalesienie 226 4. Zadrzewienia i zieleń wysoka w miastach i osiedlach wiejskich 227 XIX. PODSTAWY GOSPODARKI WODNEJ (Marcin Jonak) 231 1. Wprowadzenie 231 2. Gospodarowanie i zarządzanie zasobami wodnymi 232 3. Klasyfikacja wód 232 4. Linia brzegu 233 5. Prawo własności wód i gruntów pod wodami 234 6. Obowiązki właścicieli wody oraz właścicieli innych nieruchomości 235 7. Korzystanie z wód 236 7.1. Powszechne korzystanie z wód 236 7.2. Zwykłe korzystanie z wód 236 7.3. Szczególne korzystanie z wód 236 7.4. Pozwolenie wodnoprawne, kataster wodny 237 8. Ochrona wód, strefy i obszary ochronne 237 8.1. 8.2. Strefa ochronna ujęcia wody, Obszary ochronne 238 9. Budownictwo wodne 239

14

XX. PODSTAWY STATYSTYKI (Maciej Madej, Zbigniew Paszek) 242 1. Wiadomości wstępne 242 2. Zmienne losowe 245 2.1. Rozkład dwumianowy 247 2.2. Rozkład Poissona 248 2.3. Rozkład normalny 249 3. Opis struktury zbiorowości 253 3.1. Miary połoŜenia 253 3.1.1. Średnia arytmetyczna 253 3.1.2. Mediana 259 3.1.3. Modalna 261 3.2. Miary rozproszenia 262 3.2.1. Wariancja i odchylenie standardowe 262 3.2.2. Współczynnik zmienności 262 3.2.3. Rozstęp 263 4. Estymacja przedziałowa parametrów zbiorowości 265 4.1. Przedział ufności dla wartości oczekiwanej – znane odchylenie standardowe 265 4.2. j.w. – odchylenie standardowe nie jest znane 266 5. Zasady sprawdzania hipotez statystycznych 267 5.1. Weryfikacja hipotez dotyczących wartości oczekiwanej 267 5.2. Weryfikacja istotności róŜnicy między wartościami oczekiwanymi dwóch zmiennych losowych

269

5.3. Weryfikacja niezaleŜności dwóch cech za pomocą testu (chi-kwadrat) 271 5.4. Test Dixona odrzucania wartości ekstremalnych (wątpliwych) 274 6. Regresja i korelacja 275 6.1. Regresja dwóch zmiennych 275 6.2. Współczynnik korelacji liniowej 279 6.3. Badanie istotności współczynnika korelacji liniowej 280 Tablice statystyczne 282 XXI. ZASADY WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Jerzy Dydenko, Lucyllia Głogowska) 287 1. Wprowadzenie 287 2. Wartość nieruchomości 288 3. Metodologia wyceny nieruchomości 290 3.1. Podejście porównawcze 291 3.2. Podejście dochodowe 292 3.3. Podejście kosztowe 295 3.4. Podejście mieszane 296 XXII. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (Jerzy Dydenko) 299 1. Wprowadzenie 299 2. Zasady ogólne 302 3. Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość 305 4. Miary cech (atrybutów) 312 5. Metoda porównywania nieruchomości parami 314 5.1. ZałoŜenia 314 5.2. Charakterystyka nieruchomości 315 5.3. Porównanie parami 316 5.4. Ostateczna wartość nieruchomości wycenianej 317 6. Metoda korygowania ceny średniej 320 6.1. ZałoŜenia 320 6.2. Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość nieruchomości 321 6.3. Charakterystyka nieruchomości 322 6.4. Poprawki do wycenianej nieruchomości 323 6.5. Wartość wycenianej nieruchomości 324 XXIII. PODEJŚCIE DOCHODOWE (Jerzy Dydenko) 328 1. Wprowadzenie 329

15

2. Wycena obligacji 332 3. Koncepcja podejścia dochodowego 332 3.1. Pierwszy model wartości nieruchomości 332 3.2. Drugi model wartości nieruchomości 335 4. Dochód z nieruchomości 337 5. Stopa zwrotu 340 5.1. Stopa kapitalizacji 340 5.1.1. Na podstawie znanych transakcji kupna-sprzedaŜy 340 5.1.2. Na podstawie danych z rynku kapitałowego 342 5.1.3. Na podstawie ocen eksperckich 342 5.2. Stopa dyskonta 343 5.2.1. Metoda wyciągu 343 5.2.2. Metoda wywiadu rynkowego 344 5.2.3. Metoda sumowania 344 6. Podejście dochodowe w świetle przepisów 345 6.1. Metoda wyceny 346 6.2. Techniki wyceny 348 6.2.1. Technika kapitalizacji prostej 349 6.2.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów 350 6.3. Wycena na indywidualne potrzeby inwestora 350 XXIV. PODEJŚCIE KOSZTOWE (Dorota Kram) 352 1. Wprowadzenie 352 2. Metody stosowane w podejściu kosztowym 352 2.1. Metoda kosztów odtworzenia 352 2.2. Metoda kosztów zastąpienia 354 3. Techniki stosowane w podejściu kosztowym 355 3.1. Technika szczegółowa 355 3.2. Technika elementów scalonych 356 3.3. Technika wskaźnikowa 357 4. Informacja w podejściu kosztowym 357 5. Zasady ustalania zuŜycia 358 XXV. PODEJŚCIE MIESZANE W SZACOWANIU NIERUCHOMOŚCI (J. Dydenko) 360 1. Wprowadzenie 360 2. Metoda pozostałościowa 360 3. Metoda kosztów likwidacji 363 4. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu 364 XXVI. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH (Jerzy Dydenko) 366 1. Wprowadzenie 366 2. Prawo uŜytkowania wieczystego 366 2.1. Oddanie nieruchomości w uŜytkowanie wieczyste 367 2.1.1. Grunt niezabudowany 367 2.1.2. Grunt zabudowany 368 2.2. Aktualizacja opłat z tytułu uŜytkowania wieczystego 370 2.3. Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 370 2.4. Wygaśnięcie uŜytkowania wieczystego 371 2.4.1. Wygaśnięcie w związku z upływem okresu ustalonego w umowie 371 2.4.2. Wygaśnięcie przez rozwiązanie umowy 372 2.5. SprzedaŜ nieruchomości uŜytkownikowi wieczystemu 373 2.6. Obrót wtórny prawem uŜytkowania wieczystego 373 3. Trwały zarząd 374 4. Opłaty adiacenckie 376 4.1. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej 376 4.2. Podział nieruchomości 377 4.3. Scalanie i podział nieruchomości 377 5. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości 378

16

6. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości 380 7. Wycena nieruchomości lokalowych 380 8. Wartość nakładów na nieruchomości 381 XXVII. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH (Janusz Schilbach) 383 1. Wprowadzenie 383 2. Wycena gruntów rolnych 384 2.1. Podejście porównawcze w wycenie gruntów rolnych 384 2.1.1. Cechy nieruchomości rolnych stanowiące podstawę określenia ich podobieństwa

385

2.1.2. Metoda porównywania parami 386 2.1.3. Metoda korygowania ceny średniej 387 2.2. Podejście dochodowe w wycenie gruntów rolnych 388 2.3. Podejście mieszane – metoda wskaźników szacunkowych gruntów 388 2.4. Szczególne przypadki określania wartości rynkowej gruntów rolnych 391 3. Wycena plantacji kultur wieloletnich 392 3.1. Ogólne zasady określania wartości plantacji kultur wieloletnich 392 3.2. Metoda kosztów odtworzenia w wycenie plantacji wieloletnich 393 3.3. Podejście mieszane w wycenie plantacji wieloletnich 393 3.4. Kosztowo-dochodowa metoda wyceny roślin sadowniczych i upraw ogrodniczych (tzw. metoda skierniewicka)

394

3.5. Metoda kosztów likwidacji w wycenie plantacji wieloletnich 395 4. Metoda wyceny zasiewów i upraw rolnych 396 4.1. Ogólne zasady wyceny zasiewów i upraw rolnych 396 5. Wycena gruntów pod wodami 398 5.1. Zasady ogólne 398 5.2. Wycena nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne 398 5.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów 399 5.4. Wydajność naturalna stawów i ich zdolność produkcyjna 399 5.5. Oplata melioracyjna 400 5.6. Wywłaszczanie nieruchomości w trakcie melioracji 400 6. Wartość nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych ustalana do celów sprzedaŜy

401

XXVIII. WYCENA LASÓW (Barbara Lech-Turaj) 403 1. Podstawy prawne i metodologiczne 403 1.1. Zasady ogólne 403 1.2. Cechy taksacyjne drzew i drzewostanów 406 1.3. Określenie miąŜszości drzew i drzewostanów 410 2. Podejście mieszane 412 3. Szacowanie wartości drzew i drzewostanów 416 3.1. Wartość rynkowa drzewa 417 3.2. Wartość odtworzeniowa drzewostanów 418 XXIX. WYCENA NA POTRZEBY BANKÓW (Marcin Jonak) 421 1. Wycena dla zabezpieczenia kredytu bankowego 421 2. Wycena dla banków hipotecznych 422 2.1. Bankowość hipoteczna 422 2.2. Pojęcie banku hipotecznego i listu zastawnego 423 2.3. Działalność i czynności banku hipotecznego 424 2.4. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości 427 2.5. Regulacje dotyczące ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości 428 XXX. PODSTAWY WYCENY WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW (Artur Hołda) 433 1. Wstęp 433 2. Komercjalizacja i prywatyzacja przedsiębiorstw 433 3. Metody i techniki wyceny przedsiębiorstw 437 3.1. Metoda majątkowa 438 3.1.1. Metoda wartości księgowej i metoda skorygowanych aktywów netto 438

17

3.1.2. Metoda odtworzeniowa 439 3.1.3. Metoda likwidacyjna 440 3.2. Metody dochodowe 441 3.2.1. Metody oparte na przepływach pienięŜnych 442 3.2.2. Metody mnoŜnikowi 444 3.3. Metody mieszane 446 3.3.1. Metoda oparta na wskaźniku tempa pomnaŜania wartości 446 3.3.2. Metody oparte na wartości reputacji 447 3.3.3. Metody oparte na wartości średniej 449 4. Uwagi końcowe 450

Hycner Ryszard: ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOS PODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI Wydawnictwo GALL, Katowice 2006, ss. 296

Spis treści: temat, zagadnienie Str Uwagi

Część I. ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIE RUCH. 9 1. Informacje ogólne, skróty poj ęć, definicje 9 1.1. Skróty nazw i pojęć 9 1.2. Definicje i zagadnienia wstępne 11 1.2.1. Definicje dotyczące nieruchomości 11 1.2.2. Podstawowe pojęcia i problemy związane z gospodarką nieruchomościami i geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami

16

2. Podstawowe wiadomo ści z zakresu gospodarki nieruchomo ściami 25 3. Procesy geodezyjno-prawne zwi ązane z geodezyjn ą obsług ą gospodarki nieruchomo ściami

38

3.1. Procesy podstawowe 38 3.1.1. Podział nieruchomości 39 3.1.2. Scalenie i podział nieruchomości 49 3.1.3. Wywłaszczenie nieruchomości 54 3.2. Procesy pochodne 62 3.2.1. Rozgraniczenie nieruchomości 63 3.2.2. Wznowienie granic nieruchomości 67 3.2.3. Regulacja stanu prawnego nieruchomości 70 3.2.4. Ustanawianie słuŜebności gruntowej 71 3.2.5. Ustanawianie odrębnej własności lokalu 74 3.2.6. ZałoŜenie księgi wieczystej lub modyfikacja wpisów do księgi wiecz. 75 3.2.7. Ustanawianie prawa uŜytkowania wieczystego 76 3.2.8. Ustanawianie prawa zarządu trwałego 76 4. Podstawowe zasady formalnoprawne wykonawstwa geo dezyjnego w zakresie geodezyjnej obsługi gospodarki nieru chomo ściami

92

4.1. Przepisy prawne i technologiczne wykonawstwa geodezyjnego 92 4.2. Wykonawstwo geodezyjne w procesie inwestycyjnym związane z nieruchomościami

94

4.3. Etapy udziału wykonawstwa geodezyjnego w poszczególnych fazach realizacji inwestycji

97

4.4. Zasady zgłaszania prac geodezyjno-kartograficznych 102 4.5. Opłaty za czynności administracyjno-geodezyjne przy korzystaniu z zasobu 109 4.5.1. Opłaty za czynności związane z prowadzeniem zasobu 113 4.5.2. Opłaty za czynności związane z uzgadnianiem usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu

116

4.5.3. Opłaty za czynności związane z prowadzeniem krajowego systemu informacji o terenie

117

4.5.4. Opłaty za czynności związane z udzieleniem informacji 118 4.5.5. Opłaty za czynności związane z wykonywaniem wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego

119

4.6. Uprawnienia do wykonywania prac dotyczących geodezyjnej obsługi 120

18

gospodarki nieruchomościami 5. Działania o środka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej dla p otrzeb wykonawstwa z zakresu geodezyjnej obsługi gospo darki nieruchomo ściami

122

5.1. Informacje wstępne 122 5.2. Czynności formalno-techniczne dokonywane w ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej

123

5.2.1. Zgłoszenie pracy geodezyjnej 124 5.2.2. Realizacja pracy geodezyjnej 125 5.2.3. Przyjęcie operatu do zasobu 126 6. Rodzaje i zakres dokumentacji w pracach dotycz ących geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomo ściami

128

6.1. Uwagi wstępne 128 6.2. Składy najwaŜniejszych operatów wykonywanych dla potrzeb geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomościami oraz dla potrzeb czynności pośrednio związanych z geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami

135

6.2.1. Operat rozgraniczenia nieruchomości 135 6.2.2. Operat wznowienia granic nieruchomości 136 6.2.3. Operat podziału nieruchomości 145 6.2.4. Operat scaleń i podziałów nieruchomości, wykonywanych w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami

152

6.2.5. Operat regulacji stanu prawnego nieruchomości 161 6.2.6. Operat załoŜenia osnowy geodezyjnej 162 6.2.7. Operat mapy zasadniczej 167 6.2.8. Operat załoŜenia lub modernizacji ewidencji gruntów i budynków 168 6.2.9. Operat załoŜenia ewidencji budynków 169 6.2.10. Operat klasyfikacji gleboznawczej gruntów 171 6.2.11. Operat geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu 172 6.2.12. Operat inwentaryzacji powykonawczej 173 6.2.13. Operat scaleń i wymiany gruntów wykonywanych w trybie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów

174

6.2.14. Operat wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej 176 7. Zmiany w informacji o terenie w zakresie stanu f aktycznego i prawnego nieruchomo ści

178

7.1. Wiadomości wstępne 178 7.2. Wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków 178 7.2.1. Tryb i zakres postępowania przy wprowadzaniu zmian w ewidencji gruntów i budynków

178

7.2.2. Dokonywanie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków 180 7.2.3. Zgłaszanie zmian w ewidencji gruntów i budynków 181 7.3. Wprowadzanie zmian w systemie ksiąg wieczystych 182 7.4. Przepływ informacji przestrzennej i prawnej pomiędzy ewidencją gruntów i budynków a księgami wieczystymi

182

7.5. Powiązania pomiędzy systemem ewidencji gruntów i budynków a systemem ksiąg wieczystych

183

8, Informacja o terenie jako wyró Ŝnik procesów zwi ązanych z gospodark ą nieruchomo ściami

185

8.1. Wprowadzenie 185 8.2. Związki i zaleŜności geodezji, planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomościami i czynności prawnych

186

8.3. Obieg informacji o terenie w procesach geod obsługi gospodarki nieruchomościami 190 9. Zakończenie 193 Literatura 194 Część II 197 10. Wprowadzenie 197 11. Wybrane zagadnienia geodezyjno-prawne gospodark i nieruchomo ściami w 200 pytaniach i odpowiedziach

198

19

Marian Kowalczyk

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI – ZAGADNIENIA WSTĘPNE

(konspekt wg „Wartość rynkowa nieruchomości” Ewy Kucharskiej-Stasiak. TWIGGER Warszawa 2000)

1. Kategoria warto ści w teorii ekonomii

Dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie.

W praktyce gospodarczej występują róŜne postaci wartości. Do najczęściej rozwaŜanych naleŜą: wartość wymienna i uŜytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna.

Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich róŜne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ róŜnych czynników np. mody powoduje, Ŝe ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny.

Wartość uŜytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są równieŜ zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niŜszej wartości), wartość uŜytkowa jest dynamiczna.

Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) uŜytecznością, b) rzadkością, c) dostępnością (zdolnością do wymiany).

UŜyteczno ść dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. UŜyteczność konkretnego dobra moŜe wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość uŜytkowa pozostaje niezmienna)

Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo.

Dostępność dobra moŜe być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale równieŜ z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych. Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany. W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to warto ść odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę uŜytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej. W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaŜy, powstaję warto ść rynkowa. Wartość rynkowa jest wyraŜana przez wartość wymienną. Poziom wartości rynkowej moŜe znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej. Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, Ŝe cena jest miarą wartości ekonomicznej.

2. Rodzaje warto ści nieruchomo ści

W stosunku do nieruchomości moŜna rozwaŜać róŜne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyraŜana jest przez czynsz roczny. Wartość uŜytkowa w zaleŜności od sposobu zarządzania moŜe zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest takŜe warto ścią indywidualn ą. Wartość moŜe być wyra Ŝana jako warto ść ujemna. Dzieje się tak wtedy, gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej poŜądanego stanu.

20

Marian Kowalczyk

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI I KOMUNALNYMI OD DNIA 5 GRUDNIA 1990 ROKU

(konspekt wg „Podstawy wyceny nieruchomości A. Hopfer i inni. TWIGGER Warszawa 2000, str 45-56)

Z dniem 5.12.1990 r. na mocy znowelizowanej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o

gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wprowadzono do gospodarki nieruchomościami zasady rynkowe. Zasady te zostały utrwalone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku, która z dniem 1.01.1998 r. zastąpiła poprzednią ustawę

PoniŜej zasady rynkowe wprowadzone do obrotu nieruchomościami od dnia 5.12.1990 r. 1. Zrównanie praw w obrocie Od dnia 5.12.1990 r te same prawa i zasady obowiązują wszystkie osoby prawne i osoby fizyczne. Zniesiono wcześniejsze zróŜnicowanie na jednostki gospodarki uspołecznionej i inne. Jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej obowiązują odmienne przepisy i zasady. Jednostki te nie uczestniczą w wolnym obrocie nieruchomościami. 2. Wprowadzenie do obrotu ró Ŝnorodnych form władania nieruchomo ściami

Dopuszczono wszystkie formy władania nieruchomościami, w tym własność. Do dnia 5.12.1990 r. na własność moŜna było nabywać nieruchomości na terenach wiejskich tylko wyjątkowo, za zgodą gminnej rady narodowej.

Obecnie wybór formy władania zaleŜy od uzgodnień między właścicielem nieruchomości (SP lub gminą) a kandydatem na jej nabywcę. 3. Zastąpienie niezbywalnych form władania formami zbywalny mi

Datą graniczną jest dzień 5.12.1990 r. W drodze uwłaszczenia osób prawnych, posiadających prawa niezbywalne (zarząd, uŜytkowanie), zamieniono te prawa na prawa zbywalne (uŜytkowanie wieczyste gruntów i własność połoŜonych na tych gruntach budynków)

Po dniu 5.12.1990 r. wprowadzono prawa zbywalne poprzez ustanowienie przepisu, który od razu umoŜliwia udostępnianie nieruchomości w uŜytkowanie wieczyste lub na własność. 4. Zniesienie decyzji administracyjnych

W obrocie nieruchomościami SP i gmin zniesiono decyzje administracyjne i wprowadzono wyłącznie umowy cywilnoprawne. Zbycie nieruchomości na własność lub w uŜytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego i ujawnienia tych praw w ksi egach wieczystych.

Decyzje administracyjne pozostawiono jedynie przy przekazywaniu nieruchomości w trwały zarząd.

21

5. Zniesienie cen urz ędowych

Z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe i zastąpiono je cenami rynkowymi wynikającymi z wartości nieruchomości.

Regulacja taka sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Powstały podstawy do powstania nowej dziedziny, jaką jest wycena nieruchomości. 6. Obowi ązkowe przetargi

Zbywanie nieruchomości na własność lub w uŜytkowanie wieczyste wymaga postępowania przetargowego. Gdy nieruchomość nie zostanie zbyta w pierwszym przetargu istniej obowiązek zorganizowania drugiego przetargu, z moŜliwością obniŜenia ceny wywoławczej do 50%. Po nieskutecznym drugim przetargu moŜna nieruchomość zbyć na warunkach wzajemnie uzgodnionych z nabywcą.

7. Tryb bezprzetargowy W jednoznacznie określonych przypadkach, wymienionych w art. 34 i art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami moŜe dojść do obrotu bezprzetargowego. Przykład: zbycie lokalu na rzecz jego najemcy. 8. Nabywanie nieruchomo ści przez cudzoziemców Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości we wszystkich formach władania tak jak polskie osoby prawne i fizyczne (z wyjątkiem trwałego zarządu). Jednak zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości na własność i w uŜytkowanie wieczyste wymaga uzyskania zgody Ministra Spaw Wewnętrznych i Administracji. Ustawą z dnia 15.03.1996 r. o zmianie w/w ustawy wprowadzono moŜliwość nabycia niektórych nieruchomości bez takiej zgody. (6 przypadków wymienionych na stronie 49 poradnika). Definicje cudzoziemców zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. 1 – osobę fizyczną uwaŜa się za cudzoziemca wówczas, gdy nie posiada obywatelstwa polskiego, 2 – osobę prawną uwaŜa się za cudzoziemca wówczas, gdy jej stala siedziba znajduje się poza granicami Polski, 3 – spółkę mieszaną uwaŜa się za cudzoziemca wówczas, gdy podmioty zagraniczne posiadają ponad 50% kapitału zakładowego spółki. W 1996 r wprowadzono równieŜ konieczność uzyskiwania zgody przez cudzoziemców w przypadku nabywania lub objęcia udziałów lub akcji w spółkach mieszanych. Wymagana zgoda jest niezbędna, jeŜeli spółka posiada w Polsce nieruchomości.

22

Marian Kowalczyk

NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE 1. Cechy nieruchomo ści i ich wpływ na proces wyceny 1.1. Cechy fizyczne a) złoŜoność fizyczna Przejawy występowania Wielość elementów składowych (grunt, budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie). Przykłady skutków występowania cech Problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdyŜ cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne. b) „nieruchomo ść” (stało ść w miejscu) Przejawy występowania stałość w miejscu. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne:

• majątek nieruchomy nie moŜe być przemieszczony w celu uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego, przepisów budowlanych.

2. Skutki ekonomiczne: • łatwość obciąŜania nieruchomości podatkami i innymi obciąŜeniami, • wartość kaŜdej nieruchomości jest wypadkową zmian w jej otoczeniu, • rynki nieruchomości mają charakter lokalny, • nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem dla kredytów.

c) trwało ść w czasie Przejawy występowania Niezniszczalność gruntu, długi okres Ŝywotności budynków i budowli. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne:

• trwałość umoŜliwia wyodrębnienie prawa do uŜytkowania nieruchomości od jej prawa własności i pozwala na istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości.

2. Skutki ekonomiczne: • nieruchomość, dzięki trwałości, jest dobrą lokatą kapitału.

23

d) ró Ŝnorodno ść Przejawy występowania Brak dwóch identycznych nieruchomości (np. dwóch identycznych budynków czy lokali) Przykłady skutków występowania cech RóŜnorodność jest źródłem problemów:

• przy określaniu wartości nieruchomości; koszt wyceny zniechęca do obrotu krótkoterminowego (do częstych operacji kupna-sprzedaŜy),

• przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

e) niepodzielno ść Przejawy występowania Cecha ta odnosi się do kubatury budynku oraz braku rozdzielności gruntu od budynku. Przykłady skutków występowania cech Zmienne wykorzystanie nieruchomości. Fluktuacja poziomu dochodów, a więc i wartości. Błędna ocena lokalizacji.

1.2. Cechy ekonomiczne a) deficytowo ść Przejawy występowania Z punktu widzenia cech (lokalizacja, rozwiązania architektoniczne) nie wystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania. Przykłady skutków występowania cech

• fluktuacja wartości nieruchomości, • konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia

zapotrzebowania. b) lokalizacja Przejawy występowania Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej i połoŜenia ekonomicznego, decydujące znaczenie ma aspekt ekonomiczny. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŜytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w duŜym stopniu rezultatem połoŜenia i otoczenia oraz dostępności. c) współzale Ŝność Przejawy występowania Funkcja obszaru i sposób jej realizacji wywierają wpływ na inne nieruchomości. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŜytkowania nieruchomości i jakość zabudowań mogą mieć drugorzędny wpływ na jej wartość.

24

d) wysoka kapitałochłonno ść Przejawy występowania Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu Przykłady skutków występowania cech

• konieczność finansowania ze źródeł obcych, • długi okres zwrotu wyłoŜonego kapitału (długi okres jego amortyzacji). • relatywnie długa Ŝywotność ekonomiczna, • konieczność ponoszenia nakładów na modernizację.

e) mała płynno ść Przejawy występowania Brak łatwości i pewności zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliŜoną do niej. Przykłady skutków występowania cech Trudność szybkiego odzyskania kapitału moŜe zniechęcić do inwestowania w nieruchomości. 1.3. Cechy instytucjonalno-prawne a) prawa dotycz ące nieruchomo ści Przejawy występowania Świat nieruchomości rządzi się własnymi prawami. Regulacje prawne określają m.in.: formy władania, zmiany form władania, zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, formy aktów notarialnych, zasady gospodarowania nieruchomościami, prawo budowlane, zasady ustalania stawek czynszów, zawierania umów najmu i dzierŜawy, zasady wyceny.

Przykłady skutków występowania • nieruchomość jest traktowana bardziej jako składnik majątkowy niŜ jako własność, • w odniesieniu do nieruchomości nie ma własności absolutnej, • nieruchomość moŜe podlegać interwencjonizmowi, • przedmiotem wyceny stają się prawa związane z nieruchomością.

b) cechy instytucjonalne Przejawy występowania Nieruchomości są w polu widzenia instytucji, które mają znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami, a więc instytucji badawczych, związków właścicieli nieruchomości, stowarzyszeń rzeczoznawców, stowarzyszeń pośredników itp. Otoczenie instytucjonalne obejmuje równieŜ system organizacji władzy i administracji państwa, instytucji finansowych, stopień centralizacji i decentralizacji decyzji, proces uzyskiwania pozwoleń na budowę, na uŜytkowanie itp.

Przykłady skutków występowania Nieruchomość jest przedmiotem analizy, badań i nauczania.

25

2. Funkcje nieruchomo ści w gospodarce rynkowej W gospodarce rynkowej nieruchomość moŜe spełniać wielorakie funkcje, a mianowicie:

• nieruchomość jako przedmiot obrotu towarowego, • nieruchomość jako obiekt inwestycyjny, • nieruchomość jako zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub poŜyczki, • nieruchomość jako wkład niepienięŜny (aport) do spółki handlowej, • nieruchomość jako lokata kapitału, • nieruchomość jako przedmiot opodatkowania • nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia papierów wartościowych.

2.1. Nieruchomo ść jako towar W gospodarce rynkowej nieruchomości spełniają funkcję towaru. W obrocie rynkowym występują o wiele rzadziej niŜ inne dobra. Nieruchomości jako towary charakteryzują się niską cenową elastycznością popytu i podaŜy. 2.2. Nieruchomo ść jako obiekt inwestycyjny Nieruchomości są obiektami inwestycyjnymi w dwóch znaczeniach:

• jako obiekty, które inwestorzy kupują niezaleŜnie od ich stanu zagospodarowania, • jako tereny (miejsca) przyszłej inwestycji budowlanej.

Podejmowanie inwestycji budowlanych polega na wznoszeniu nowych obiektów budowlanych, na rozbudowie, przebudowie lub (i) modernizacji istniejących obiektów budowlanych. Ogólna zasada nazywana zasadą zgodności zaleca dopasowanie obiektów budowlanych do lokalizacji (połoŜenia) danej nieruchomości. 2.3. Nieruchomo ść jako zabezpieczenie zaci ągni ętego kredytu lub po Ŝyczki Hipoteka – ustanawiana na nieruchomości lub na innym (niŜ własność) prawie rzeczowym do nieruchomości zabezpiecza interesy wierzyciela. UmoŜliwia wierzycielowi dochodzenie swojej naleŜności z nieruchomości poprzez postępowanie egzekucyjne. 2.4. Nieruchomo ść jako wkład niepieni ęŜny (aport) do spółki handlowej Nieruchomość staje się udziałem rzeczowym wspólnika, wnoszonym przy zakładaniu spółek akcyjnych lub spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Ustanowienie i wniesienie wkładu niepienięŜnego o realnej wartości rynkowej powinno zabezpieczyć interesy samej spółki, wspólnika wnoszącego aport oraz wierzycieli spółki. Wskazana więc jest rzetelna wycena wartości rynkowej nieruchomości, stanowiącej aport. 2.5. Nieruchomo ść jako lokata kapitału Część inwestorów działających na rynku nieruchomości traktuje inwestycje w nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Są to inwestorzy nastawieni raczej na zysk pewny, ale odsunięty w czasie i o umiarkowanej stopie. Zakładają oni, Ŝe w perspektywie średnio i długoterminowej realna wartość nieruchomości nie powinna się zmniejszyć, lecz wykazywać tendencję do wzrostu.

26

2.6. Nieruchomo ść jako przedmiot opodatkowania Osoby posiadające nieruchomość na własność lub w uŜytkowaniu wieczystym obowiązane są płacić, w zaleŜności od rodzaju nieruchomości, podatek od nieruchomości, podatek rolny albo leśny. Opodatkowany jest wszelki obrót nieruchomościami (podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem VAT, podatkiem dochodowym, podatkiem od spadków i darowizn). Opodatkowane są dochody z czynszów najmu i dzierŜawy. Ponadto sprzedając nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego naleŜy się liczyć z opłatą, nazywaną „rentą planistyczną”. 2.7. Nieruchomo ść jako przedmiot zabezpieczenia papierów warto ściowych Nieruchomości w coraz większym stopniu wspomagają funkcjonowanie wielu segmentów rynku finansowego. Na rynku tym zawierane są transakcje, których przedmiotem są instrumenty finansowe, takie jak inwestycje w papiery wartościowe, zabezpieczone aktywami emitenta. Inwestorzy nabywający listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne otrzymują gwarancje płynące z ustanowienia na rzecz tych banków hipotek na nieruchomościach dłuŜników. Podobnie nabywcy certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez specjalistyczne fundusze inwestycyjne zamknięte mogą widzieć zabezpieczenie swoich lokat w nieruchomościowych aktywach tych funduszy. Opracowując konspekt w przewaŜającej mierze wykorzystano treści zawarte w publikacjach:

• Kucharska-Stasiak E .: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006.

• Prystupa M ., Rygiel K .: Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny.

WyŜsza Szkoła Handlu i Finansów Międzynarodowych. Warszawa 2003.

Studentom poleca się inne publikacje w/w autorów. Konspekt opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk

27

Marian Kowalczyk

RYNEK NIERUCHOMOŚCI 1. Pojęcie rynku nieruchomo ści

Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami. 1.1. Rynek nieruchomo ści jako kategoria ekonomiczna

Termin ten oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaŜ, a kupującymi, zgłaszającymi zapotrzebowanie (popyt) na towary i usługi, znajdujące potwierdzenie w sile nabywczej. Rynek jest synonimem mechanizmu rynkowego, tzn. popytu, podaŜy i ceny, w celu osiągnięcia stanu równowagi. Uczestnicy rynku (podmioty) decydują o popycie i podaŜy. Sytuacja podmiotów gospodarczych i gospodarstw domowych jest zmienna, co wpływa na ogół stosunków towarzyszących procesom wymiany, tzn. na popyt, podaŜ i ceny.

Rynek nieruchomości jest wewnętrznie niejednolity, moŜna w jego ramach wyróŜnić co najmniej:

• rynek lokat, w którym odbywa się transfer praw własności i zbliŜonych do własności,

• rynek najmu, na którym zawierane są umowy, określające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

1.2. Rynek nieruchomo ści a sektor nieruchomo ści

Sektor nieruchomości obejmuje rynek nieruchomości (rynek lokat i rynek najmu) oraz rynek budowlany. Rynki te są ściśle ze sobą powiązane. Na rynku nieruchomości wyznaczana jest dochodowość nieruchomości i jej wartość, która z kolei wyznacza wartość gruntu i opłacalność działań na rynku budowlanym. W najszerszym ujęciu na rynku nieruchomości wyróŜnia się cztery podrynki:

• rynek uŜytkowników, • rynek aktywów finansowych, • rynek działań deweloperskich, • rynek gruntów.

1.3. Klasyfikacje rynku nieruchomo ści

Systematyka rynku nieruchomości nie jest zdefiniowana jednoznacznie. Najczęściej nieruchomości klasyfikuje się według kryteriów geograficznych (przestrzennych), funkcjonalnych oraz praw do nieruchomości. Według kryterium geograficznego wyróŜnić moŜna:

• rynek lokalny, • rynek regionalny, • rynek krajowy, • rynek międzynarodowy.

Według kryterium funkcjonalnego (przeznaczenie lub sposób wykorzystania aktualny bądź potencjalny) moŜna wyróŜnić:

• rynek nieruchomości niezabudowanych, • rynek nieruchomości zabudowanych.

28

W zaleŜności od potrzeb moŜna tworzyć zróŜnicowane systemy podziału. Często uŜywany w Polsce podział według rodzajów nieruchomości wyróŜnia:

• rynek nieruchomości mieszkaniowych, • rynek nieruchomości komercyjnych, • rynek nieruchomości przemysłowych, • rynek nieruchomości rolnych, • rynek nieruchomości specjalnych (tereny rekreacyjne, budowle sakralne itp.)

W szacowaniu nieruchomości mówi się często o wiązce praw związanych z nieruchomością, które niosą określone uprawnienia i posiadają wymierne wartości rynkowe. Według kryterium praw do nieruchomości (zawartych w kodeksie cywilnym) podział rynku nieruchomości moŜe prowadzić do wydzielenia:

• obrotu prawami rzeczowymi (własność, uŜytkowanie wieczyste), • obrotu ograniczonymi prawami rzeczowymi (w szczególności spółdzielczym

prawem do lokalu). 2. Miejsce i rola rynku nieruchomo ści w gospodarce. Migracja kapitału i jej wpływ na zmian ę warto ści dóbr.

Gospodarka rynkowa jest systemem połączonych rynków, których wspólną cechą jest występowanie trzech elementów: popytu, podaŜy i ceny. Rynek nieruchomości jest częścią rynku kapitałowego i sąsiaduje z rynkiem papierów wartościowych, rynkiem kredytowym i rynkiem czynników produkcji. Poszczególne rynki wykazują się znaczną konkurencyjnością, uwzględniając ich poziom dochodowości i poziom ryzyka, które to czynniki wpływają na skłonność do inwestowania Rynek nieruchomości pozostaje pod wpływem zmian w gospodarce, ale równieŜ jako jej element moŜe wpływać na zmiany makroekonomiczne, w krótkich i długich okresach. Wpływ gospodarki na rynek nieruchomości uwidacznia się w takich oto zjawiskach:

• zmianach popytu na powierzchnie, • zmianach w poziomie budownictwa (deweloping), • zmianach poziomu stóp oprocentowania kredytu, • atrakcyjności innych lokat kapitałowych, • oczekiwaniach dotyczących przyszłych trendów rozwoju gospodarki, • zmianach wartości kapitałowej nieruchomości w bilansach spółek, • zmianach instytucjonalnych.

Wpływ rynku nieruchomości na gospodarkę (pozytywny oraz negatywny) moŜe ujawnić się w poniŜszych wskaźnikach:

1. udziale w tworzeniu produktu krajowego brutto (PKB), 2. udziale rynku nieruchomości w zasobie, 3. udziale w podatkach lokalnych, 4. udziale w absorpcji siły roboczej, 5. relacji kredytu hipotecznego do PKB.

Popyt i podaŜ nieruchomości pozostaje pod wpływem dostępności środków finansowych: zarówno środków własnych, jak i obcych, głównie kredytów i poŜyczek. Tak więc rynek nieruchomości wykazuje duŜe powiązanie z sektorem finansowym. Istnieje silna korelacja pomiędzy dynamiką cen nieruchomości i przyrostem kredytu bankowego. Wzrosty cen nieruchomości są poprzedzone wzrostem kredytu bankowego, spadki cen ograniczeniem przyrostu kredytu. Zmiany cen nieruchomości mogą przyczynić się do zaburzeń w sektorze finansowym, przekładając się na gospodarkę w skali makro.

29

3. Cechy rynku nieruchomo ści i ich wpływ na proces wyceny

3.1. Niejednolito ść rynku

W zaleŜności od przyjętego kryterium wyróŜnia się róŜne przekroje rynku. Najczęstsze kryterium to kryterium: a) przedmiotowe (wg funkcji), b) zasięgu przestrzennego, c) nabywanych praw do nieruchomości, d) cenowe, e) jakościowe, itp. 3.2. Niedoskonało ść rynku

Warunki rynku doskonałego: 1) homogeniczność (jednorodność), 2) doskonała wiedza o rynku, 3) maksymalizacja uŜyteczności i zyskowności, 4) duŜa liczba kupujących i sprzedających, 5) swoboda wejścia i wyjścia. Rynek nieruchomo ści jest rynkiem niedoskonałym. O niedoskonałości rynku nieruchomości decydują równieŜ poniŜsze cechy: a) stałość w miejscu, b) wraŜliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu, c) powstawanie zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych, d) transakcje wymagają duŜego kapitału finansowego, e) rzadkość transakcji, f) nieracjonalność zachowań kupujących i sprzedających (decyduje nie tylko cena ale np. moda, sąsiedztwo, tradycja, reklama, miejsce zamieszkania rodziny), g) brak przejrzystej informacji o transakcjach, h) róŜnorodność nieruchomości, i) relatywna stałość podaŜy w krótkim okresie, j) wpływ sposobu uŜytkowania na wartość, k) zróŜnicowany sposób finansowania transakcji. Konsekwencją niedoskonałości rynku nieruchomości jest trudność w osiąganiu równowagi na tym rynku (zrównowaŜenia popytu z podaŜą), a takŜe stosunkowa stabilność cen. 3.3. Mała elastyczno ść cenowa popytu i poda Ŝy.

Mała elastyczność popytu wynika z braku substytucyjności nieruchomości, źródłem małej elastyczności podaŜy jest konieczność uruchomienia procesu inwestycyjnego. Mówi się o tzw. „ocięŜałości” działania mechanizmu rynkowego. 3.4. Rynek nieruchomo ści wymaga fachowej obsługi

Obok rzeczoznawcy majątkowego na rynku działa deweloper, pośrednik w obrocie nieruchomościami, zarządca, doradca nieruchomościowy, notariusz (od wszystkich wymaga się fachowego przygotowania, od wielu uzyskania licencji). 3.5. Lokalny charakter rynku nieruchomo ści

Unikalne cechy nieruchomości (stałość w miejscu, róŜnorodność i trwałość) powodują, Ŝe konkurencja ma charakter lokalny, silnie związany z danym terenem. Rynek pozostaje wraŜliwy na zmiany demograficzne, ekonomiczne, polityczne i społeczne na danym terenie. 3.6. Mała efektywno ść rynku.

Ceny nie są dobrym odbiciem informacji, gdyŜ rynek nie reaguje elastycznie na nowe informacje z zakresu popytu i podaŜy, co utrudnia alokację kapitału. 3.7. Interwencjonizm publiczny

Trzy aspekty interwencji sektora publicznego na rynku nieruchomości • Sektor publiczny funkcjonuje jako integralna część rynku, • Rząd i władze lokalne oddziałują na rynek narzucając ramy legislacyjne

(zagospodarowanie przestrzenne, przepływ kapitału zagranicznego, kontrola

30

czynszów, podatki od nieruchomości, ulgi podatkowe, bonifikaty przy nabywaniu, ochrona gruntów rolnych i leśnych, ochrona zabytków, róŜne zezwolenia),

• Sektor publiczny (rząd i władze lokalne) wpływają pośrednio na zachowania uczestników rynku przez instrumenty, takie jak: system podatkowy, politykę regionalną, politykę czynszową czy ochronę zabytków.

4. Funkcje rynku nieruchomo ści

4.1. Funkcja alokacyjna

Funkcja ta, nazywana funkcją wymiany, umoŜliwia alokację praw majątkowych i wtórną dystrybucję przeznaczenia przestrzeni w zaleŜności od preferencji inwestorów i dotychczasowych uŜytkowników.

4.2. Funkcja informacyjna

Rynek poprzez cenę informuje o wartości wymiennej róŜnych nieruchomości, co umoŜliwia wykreowanie koncepcji wartości nieruchomości. Jest to waŜne dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości.

4.3. Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni

Właściciel ew. zarządca czy inwestor dąŜą do maksymalizowania wartości nieruchomości. Następuje wznoszenie nowych budynków w miejsce starych wyeksploatowanych.

5. Uczestnicy rynku nieruchomo ści

5.1. Inwestorzy.

• Inwestorzy-uŜytkownicy (zaspokojenie własnych potrzeb), • Inwestorzy-właściciele (wynajmowanie, wydzierŜawianie), • Inwestorzy-spekulanci (sprzedaŜ z zyskiem, tzw. gra na hossę), • Inwestorzy-akcjonariusze (lokata kapitału w akcje instytucji inwestujących w

nieruchomości). Inwestorów dzieli się na inwestorów indywidualnych i inwestorów instytucjonalnych. Na rozwiniętych rynkach kapitałowych działają następujący inwestorzy instytucjonalni:

• fundusze emerytalne, • instytucje ubezpieczeniowe, • fundusze inwestycyjne.

Inwestorzy ci tworzą portfele inwestycyjne, w których jako jeden z instrumentów finansowych znajdują się nieruchomości.

5.2. Kredytodawcy

Kredytodawcy udzielają kredytów pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne. Na rozwiniętych rynkach kredytodawcami są nie tylko banki. Funkcje takie pełnią równieŜ inne instytucje finansowe, jak np. fundusze emerytalne czy firmy ubezpieczeniowe.

5.3. Deweloperzy

Deweloperzy umieją pozyskać środki na realizację inwestycji, kierują jej realizacją (przeprowadzają tzw. akcję rozwojową). Po ukończeniu inwestycji zostają jej właścicielami czy współwłaścicielami lub sprzedają ją, odzyskując kapitał i kierując go w nowe przedsięwzięcie. Na rozwiniętych rynkach nieruchomości wykształciły się dwojakiego rodzaju firmy:

31

• deweloperzy-inwestorzy, którzy budują i nabywają nieruchomości, aby zatrzymać je w portfelu inwestycyjnym,

• deweloperzy-spekulanci, sprzedający obiekty po ich zrealizowaniu. 5.4. Pozostali uczestnicy rynku nieruchomo ści

• pośrednicy w obrocie nieruchomościami, • rzeczoznawcy majątkowi, • doradcy na rynku nieruchomości, • architekci (projekty i nadzór), • prawnicy, • agenci ubezpieczeniowi, • zarządcy nieruchomości, • planiści koordynujący rozwój nieruchomości z wymogami ochrony środowiska i

potrzebami społecznymi. 6. Cykle rynku nieruchomo ści

Wahania w działalności gospodarczej ekonomia określa cyklem koniunkturalnym. Na rynku nieruchomości cykl definiowany jest dwojako:

• jako powtarzające się, ale nie regularne, wahania stopy zwrotu na rynku nieruchomości, które są widoczne takŜe w innych wskaźnikach działalności nieruchomościowej,

• upraszczając, cykl rynku nieruchomości obrazuje tendencje popytu, podaŜy, cen nieruchomości i zasobów do wahania się wokół ich długookresowych trendów albo wartości przeciętnych.

WyróŜnia się 4 typy cykli o róŜnych długościach, rozwaŜane zarówno w odniesieniu do ogólnej działalności gospodarczej, jak i do rynku nieruchomości czy jego segmentów, np. rynku działań deweloperskich, rynku najmu, inwestycji czy gruntów.

a) Cykle 4-5 letnie, kierowane cyklem koniunkturaln ym. Cykl koniunkturalny, oddziałując na rynek uŜytkowników, wpływa na czynsze i ceny na rynku nieruchomości, a takŜe na działalność deweloperską. Ten cykl jest następstwem zmian po stronie popytu, dlatego zwany jest cyklem popytowym.

b) Cykle 9-10 letnie, zwane cyklami Juglara. Jego występowanie jest następstwem zmian po stronie podaŜy. NadpodaŜ omija co drugi cykl popytowy.

c) Cykle 20-30 letnie, zwane cyklami Kuznieca. Są związane z długimi spekulacyjnymi okresami wysokiej koniunktury w budownictwie. Ich siłą napędową jest cykl na rynku gruntów, który osiąga szczyt regularnie co 18 lat.

d) Cykle trwaj ące 50 lat, zwane falami Kondratiewa. Są one związane z falami innowacji i szerokim przyswajaniem nowych technologii. 7. Model funkcjonowania rynku nieruchomo ści. Powi ązania mi ędzy rynkiem gruntów, rynkiem developerskim, inwestorskim i rynkiem u Ŝytkowników

Rynek nieruchomości moŜna podzielić na cztery podrynki: rynek uŜytkowników (rynek najmu), rynek aktywów finansowych (rynek inwestorski), rynek działań deweloperskich i rynek gruntów. KaŜdy model jest uproszczeniem rzeczywistości, nie odwzorowuje całej jej złoŜoności. Oparty jest na załoŜeniach i w zaleŜności od tych załoŜeń mogą występować róŜne schematy funkcjonowania rynku. Centralnym segmentem rynku nieruchomości jest

32

rynek uŜytkowników. Zgłaszają oni popyt na wybudowane powierzchnie, decydując o trafności podjętych inwestycji na rynku gruntów, aktywów finansowych i działań deweloperskich. Na rynku uŜytkowników w krótkim okresie przyrost nowej podaŜy jest niemal zerowy. Specyficzną cechą rynku uŜytkowników jest występowanie pewnej niewykorzystanej powierzchni. Pustostany mogą wystąpić w powierzchniach przestarzałych, ze względu na zmianę popytu czy oczekiwań lokalizacyjnych. Na rynku aktywów finansowych motywacje inwestorów mogą być róŜne. Jednak bez względu na motywacje inwestor zawsze będzie się kierować dochodowością danych aktywów. Wartość nieruchomości jest proporcjonalna do dochodu generowanego przez nieruchomość i odwrotnie do stopy zwrotu. Wzrost stóp zwrotu na innych segmentach rynku kapitałowego osłabia popyt na nieruchomości, przesuwając kapitał w kierunku innych aktywów. Rynek działań deweloperskich odpowiada za przyrost nowego zasobu. Działania te intensyfikują się w okresie, gdy popyt przewyŜsza podaŜ na powierzchnie, stawki czynszu, ceny, a więc i wartości, są wysokie.

Działania deweloperskie prowadzą do wzrostu popytu na grunty, wywołując wzrost ich cen. Zaznaczyć naleŜy, Ŝe popyt na grunty ma dwa źródła:

• popyt pochodny, wynikający z korzyści wykorzystania gruntu, • popyt spekulacyjny, wynikający nie z zabudowy gruntów, ale z przyszłych

zysków kapitałowych na skutek wzrostu cen gruntów. Popyt na nieruchomości zmienia się silnie wraz ze zmianą dochodów, przy wolnych

zmianach po stronie zasobu.

Na tle bardzo skrótowo opisanego modelu rynek nieruchomości mieszkaniowych wyróŜnia się znaczącą specyfiką, o której decydują cztery czynniki:

• powszechność zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, • dwoistość funkcji, jakie pełni mieszkanie (funkcja społeczna i funkcja ekonomiczna), • inne ramy prawne, dotyczące tego sektora (np. interwencjonizm państwa), • zróŜnicowane ramy prawne dla róŜnych zasobów (komunalnego, prywatnego).

Ponadto na zakłócenie moŜe wpłynąć konkurencja poprzez wzrost popytu np. na powierzchnie biurowe, przy wyŜszych stawkach czynszów niŜ za powierzchnie mieszkalne. W krótkim okresie powierzchnie mieszkalne zostaną zmniejszone przez przekwalifikowanie na powierzchnie biurowe. Na procesy dostosowawcze w długim okresie wpływa silnie dodatnia elastyczność dochodowa popytu, oddziałująca na zachowania i oczekiwania inwestorów oraz deweloperów dotyczące przyszłości. 8. Badania i analiza rynku dla potrzeb wyceny

Istotną częścią operatu szacunkowego jest rozdział pt. analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Zakres treści tego rozdziału opisany jest w standardach zawodowych:

• VII.1. Zasady sporządzania operatu szacunkowego, • III.7. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

Analiza rynku w operacie szacunkowym powinna określić: • rodzaj rynku (np. lokale mieszkalne, handlowe, grunty itp.), • obszar badania rynku (np. obręb, kilka obrębów, gmina, małe miasto), • okres badania rynku (np. miesiąc, kwartał, rok, 2 lata), • relacje pomiędzy popytem i podaŜą, • stan środowiska naturalnego, • ograniczenia.

Badany rynek nieruchomości powinien być podobny pod względem: • cech fizycznych,

33

• stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów planistycznych,

• cech uŜytkowych i ekonomicznych nieruchomości. Na podstawie wykonanej analizy następuje wybór cech rynkowych (tzw. atrybutów),

które w istotny sposób wpływają na wartość nieruchomości. Badanie i analiza rynku nieruchomości, dobranego do celu i sposobu wyceny, jest bardzo waŜną częścią operatu szacunkowego. 9. Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomo ści

Czynnikiem powodującym zmiany w strukturze gospodarki jest globalizacja procesów gospodarczych, istotnie wpływająca na ofertę usług. Jej skutki są najbardziej widoczne w sektorze usług finansowych, spedycyjnych i handlowych, a takŜe telekomunikacji.

Zmiany zachodzące w systemach ekonomicznych, mające bardzo zróŜnicowane podłoŜe, wywierają istotny wpływ na rynek nieruchomości’ Globalizacja wpływa na wyraźniejsze postrzeganie zuŜycia funkcjonalnego obiektów budowlanych, a takŜe na przenikanie zachodnich wzorców architektonicznych. Zmiany te wpływając na ryzyko inwestowania w nieruchomości mogą osłabić powiązanie cyklu rynku nieruchomości z cyklem całej gospodarki i wpłynąć na strukturę ilościową i jakościową zatrudnionych na rynku nieruchomości. Opracowując konspekt w przewaŜającej mierze wykorzystano treści zawarte w publikacji: Kucharska-Stasiak E .: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. Studentom poleca się inne publikacje autorki. Konspekt opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk

34

Dolnośląska Szkoła WyŜsza we Wrocławiu Nazwisko i imię studenta (ki): Wydział Nauk Technicznych Kierunek Geodezja i Kartografia ……………………………… Rok , semestr ……. studia dzienne / zaoczne

Ćwiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomo ściami

A. Informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. Oferta sprzedaŜy nieruchomości zabudowanej

C. Oferta sprzedaŜy nieruchomości gruntowej przeznaczonej do zabudowy

Termin oddania: ........................ Data oddania: …………............. Ocena: ………………….. Rok akademicki 200. / . Opiekun: dr inŜ. Marian Kowalczyk Semestr zimowy / letni

Wrocław, dnia ________ 200. roku

35

ZAKRES ĆWICZENIA

A. Informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

I. Odrysuj wybrany fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (kontury stref wg przeznaczenia i ich oznaczenie literowe - format fragmentu A4 – A3 oraz opisz :

1) przeznaczenie terenów w poszczególnych strefach, 2) dla wybranej strefy (np. centralnej MN) opisz :

a) - połoŜenie strefy i jej wielkość (orientacyjnie w ha) b) - połączenia komunikacyjne z centrum miasta, c) - uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej, d) - sąsiedztwo (sąsiednie strefy: korzystne, niekorzystne, obojętne), e) – oddalenie strefy od centrów handlowych, ośrodków kultury, szkół, przedszkoli, itp.

II. Opisz wpływ przeznaczenia stref sąsiednich na przewidywane kształtowanie się wartości gruntów w wybranej strefie (wzrost lub obniŜenie się wartości gruntów). III. Podaj cechy prawne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (nazwa, nr i data uchwały zatwierdzającej plan, gdzie opublikowana – Dz. Urz. Woj. ………….. nr ………….., poz. …………). IV. Załączniki do części A : część graficzna fragmentu planu, mapa terenu objętego planem (np. mapa internetowa), 2 zdjęcia terenu opisywanej strefy. B. Oferta sprzeda Ŝy nieruchomo ści zabudowanej

I. Adres i oznaczenie geodezyjne nieruchomości: obręb _______ , AM __, nr działki __, powierzchnia ___ m2, uŜytek __ . II. Przeznaczenie: a) wg mpzp, ew. b) wg studium, ew. c) uŜytkowanie wg ewidencji gruntów (podać uŜytek lub uŜytki gruntowe). III. Dane techniczne budynku(ów): powierzchnia zabudowy, powierzchnia uŜytkowa, ilość kondygnacji, itp. IV. Stan techniczny budynku(ów) według oględzin zewnętrznych. V. PołoŜenie nieruchomości. VI. Uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej. VII. Sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości. VIII. Termin i miejsce przetargu (jego rodzaj), cena wywoławcza, wadium itp. IX. Załączniki: dokumentacja fotograficzna (2 zdjęcia), mapa z lokalizacją nieruchomości (np. mapa internetowa). C. Oferta sprzeda Ŝy nieruchomo ści przeznaczonej pod zabudow ę

I. Adres i oznaczenie geodezyjne nieruchomości: obręb __________, AM __, nr działki __, powierzchnia ___ m2, uŜytek __ . II. Przeznaczenie a) wg mpzp, ew. b) wg studium, ew. c) uŜytkowanie wg ewidencji gruntów. III. PołoŜenie nieruchomości. IV. Uzbrojenie terenu w sieci infrastruktury technicznej. V. Sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości. VI. Termin i miejsce przetargu (jego rodzaj), cena wywoławcza, wadium itp. VII. Załączniki : dokumentacja fotograficzna (2 zdjęcia), mapa z lokalizacją nieruchomości (np. mapa internetowa). Do opracowania ćwiczenia moŜna wykorzystać m.in. www.wroclaw.pl www.kataster.wroc.pl www.wrosip.pl

36

Konspekt

PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce ni eruchomo ściami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 26 03, z późn. zmianami)

Art. 92 – Zakres przedmiotowy Art. 93 – Ograniczenia podziału Art. 94 – Podziały nieruchomości - brak planu miejscowego Art. 95 – Wyłączenie ograniczeń Art. 96 – Decyzja o podziale; orzeczenie sądu Art. 97 – Podział na wniosek i z urzędu Art. 97a – Zasady podziału z urzędu Art. 98 – Działki wydzielone pod drogi publiczne Art. 98a – Opłata adiacencka Art. 98b – Wniosek o połączenie i ponowny podział Art. 99 – Zapewnienie dostępu do drogi publicznej Art. 100 – Delegacja ustawowa do wydania rozporządzenia o podziałach

Rozporz ądzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomo ści (Dz. U. nr 268, poz. 2661).

§ 1 – Artykuły powołane w rozporządzeniu § 2 – Podział na wniosek lub z urzędu § 3 – Wstępny projekt podziału nieruchomości § 4 – Przebieg granic przez budynek § 5 – Operat podziału nieruchomości § 6 – Opracowanie mapy z projektem podziału nieruchomości (przyjęcie granic) § 7 – Protokół z przyjęcia granic nieruchomości § 8 - Wydzieleniu działki o powierzchni do 33 % powierzchni nieruchomości dzielonej § 9 – Treść mapy z projektem podziału nieruchomości § 10 – Załączniki do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości § 11 – Cel wydzielenia z nieruchomości poszczególnych działek gruntu § 12 – Zamieszczenie warunku o którym mowa w art. 98b ust.3 § 13 – Ustanowienie słuŜebności drogowych – warunek § 14 – Skutki decyzji ostatecznej § 15 – Protokół z czynności utrwalenia nowych punktów granicznych § 16 – Wyłączenie stosowania § 17 – Wejście w Ŝycie (z dniem ogłoszenia – 21 grudnia 2004 roku)

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI – konspekt

Podział nieruchomości rozpatrywany jest w dwóch aspektach, jako: 1) fizyczne wyodrębnienie działki (działek) gruntu jako części powierzchni ziemskiej, 2) prawne wyodrębnienie działki (działek) z istniejącej nieruchomości.

Efekty końcowe podziału: Ad. 1 – zarejestrowanie zmian w katastrze nieruchomości (podział ewidencyjny), Ad. 2 – zarejestrowanie zmian w księgach wieczystych (podział prawny).

Dwa tryby podziałów nieruchomości: 1) na podstawie decyzji wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta) zatwierdzającej

podział nieruchomości, uwidoczniony w dołączonej dokumentacji geodezyjnej – tryb administracyjny,

37

2) na podstawie dokumentacji geodezyjnej sporządzonej na wniosek właściciela albo uŜytkownika wieczystego – tryb podziału nieruchomości rolnych i leśnych (tzw. tryb „rolny”).

Podziałom podlegają nieruchomości gruntowe i budynkowe, nie podlegają podziałom nieruchomości lokalowe. Podstawowe źródła prawa dotyczące m. in. podziałów nieruchomości: - ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne, - rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, - tzw. „spec” ustawy (budowa dróg krajowych, linii kolejowych, lotnisk itp.)..

Główne czynności geodety wykonawcy projektu podziału nieruchomości: 1) zgłoszenie pracy geodezyjnej do powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i

kartograficznej oraz pobranie materiałów z tego ośrodka, 2) przyjęcie granic dzielonej nieruchomości i sporządzenie protokółu granicznego, 3) wykonanie na mapie projektu podziału nieruchomości oraz wykazu zmian

gruntowych, 4) przekazanie wymienionych dokumentów do powiatowego ośrodka dokumentacji

geodezyjnej i kartograficznej, 5) przekazanie dokumentów podziałowych do wydania decyzji administracyjnej

zatwierdzającej podział nieruchomości, 6) wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowych punktów granicznych znakami

granicznymi. Przepisy o podziałach nieruchomości dotyczą nieruchomości:

1) przeznaczonych na inne cele niŜ rolne i leśne, 2) wykorzystywanych na inne cele niŜ rolne i leśne – w przypadku braku

przeznaczenia (brak mpzp), 3) przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne, gdy dokonanie

podziału nieruchomości spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,

4) przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne gdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niŜ 0,3000 ha, chyba Ŝe wydzielenie takich działek gruntu miałoby na celu powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub regulację granic między sąsiednimi nieruchomościami.

Podział nieruchomości na podstawie dokumentacji geodezyjnej – bez wydawania decyzji o podziale dotyczy: A) - gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) na cele rolne i leśne, jeŜeli dokonanie podziału nie spowoduje wydzielenia nowych dróg nie będących drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych lub wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niŜ 0,3000 ha - art. 92 ust. 1 ugn, B) – gruntów dla których brak jest mpzp a wykorzystywanych na cele rolne i leśne (nie objętych warunkami zabudowy i zagospodarowania), jeŜeli dokonanie podziału nie spowoduje skutków wymienionych w punkcie A - art. 92 ust. 1-2 ugn, C) – wydzielenia części nieruchomości nabytych na własność lub w uŜytkowanie wieczyste z mocy prawa (zlecenie przez organ lub sąd) – art. 96 ust. 1b ugn, D) – podziału orzekanego przez sąd (podział na zlecenie sądu realizowany przez geodetę w charakterze biegłego sądowego) – art. 96 ust. 2 ugn.

38

Tok post ępowania przy podziale działki w trybie administracy jnym

1. Wnioskodawca (właściciel, uŜytkownik wieczysty, gmina) – wniosek o stwierdzenie moŜliwości i sposobu podziału (zgodność projektowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: przeznaczenie, moŜliwości zagospodarowania, dostęp do drogi publicznej). 2. Wójt gminy (burmistrz, prezydent miasta) – wydanie postanowienia (opinia) o moŜliwości podziału; przy negatywnej opinii ewentualne zaŜalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. 3. Geodeta uprawniony (I etap prac) – przyjęcie zlecenia na podział działki, zgłoszenie podziału do właściwego miejscowo Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 4. Starosta (Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej) – materiały wyjściowe dla geodety (np. szkice, zarysy pomiarowe granic, pozioma osnowa geodezyjna, współrzędne, mapa ewidencji gruntów, mapa zasadnicza itp.). 5. Geodeta – przyjęcie granic działki wg stanu prawnego lub ewidencyjnego (protokół przyjęcia granic ze szkicem), opracowanie właściwego projektu podziału zgodnego z postanowieniem wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta), przekazanie operatu I etapu podziału do kontroli do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 6. Starosta (Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej) – merytoryczna kontrola operatu I etapu podziału (zgodność z prawem i standardami technicznymi), klauzula o przyjęciu operatu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. 7. Wójt gminy (burmistrz, prezydent miasta) – wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału, 14-dniowy termin na uprawomocnienie się decyzji. 8. Geodeta (II etap prac) – wyznaczenie i stabilizacja punktów granicznych, protokół wyznaczenia i utrwalenia punktów granicznych ze szkicem granicznym, wykaz zmian danych ewidencyjnych. 9. Starosta (ewidencja gruntów, kataster nieruchomości) – wprowadzenie zmian do operatu ewidencji gruntów zgodnie z prawomocną decyzją wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta), aktualizacja mapy ewidencyjnej i mapy zasadniczej, potwierdzenie dokumentów dla wnioskodawcy (wykazy zmian danych ewidencyjnych, wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej).

Po podziale administracyjno-geodezyjnym (ewidencyjnym) na wniosek zainteresowanego(ch) następuje ujawnienie nowego stanu w księdze wieczystej. Dopiero po przeniesieniu jednej z wydzielonych działek do innej istniejącej lub nowo-załoŜonej księgi wieczystej następuje podział prawny działki (nieruchomości) w procedurze wieczystoksięgowej w sądzie rejonowym miejsca połoŜenia nieruchomości.

Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk – geodeta uprawniony,

rzeczoznawca majątkowy

Więcej w: - Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne . Przykłady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009 (www.gall.pl)

39

Marian Kowalczyk

PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI

W POLSCE

1. WSTĘP

Szacowanie nieruchomo ści to zespół czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości. Wycena nieruchomo ści to proces, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości dla róŜnych celów przy zastosowaniu róŜnych podejść, metod i technik. Szacowanie nieruchomości zaleŜy od uwarunkowań ekonomicznych i prawnych . Rozpoczęta w 1990 roku reforma gospodarcza zwiększa rolę nieruchomości w gospodarce. Powrót do gospodarki rynkowej wywołał potrzebę wiedzy o określaniu wartości nieruchomości. Uwarunkowania prawne wynikają z przepisów odnoszących się do szacowania nieruchomości. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami) w dziale IV Wycena nieruchomości, w rozdziale 1 Określanie wartości nieruchomości zdefiniowano 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami), wydane na podstawie art. 159 w/w ustawy określa:

1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny,

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla róŜnych celów, jako przedmiotu róŜnych praw oraz w zaleŜności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia,

3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości, 4) sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego, 5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości

rynkowej nieruchomości. W dalszej kolejności przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się przepisy zawarte w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Wynika to z art. 175 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które brzmią: - art. 175 ust. 1 „Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi w przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”. - art. 175 ust. 6 „Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”.

Obecnie ministrem właściwym jest minister infrastruktury (www.mi.gov.pl), środowisko rzeczoznawców majątkowych reprezentuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (www.pfva.com.pl), do której to federacji naleŜy m. in. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu (www.srm.wroclaw.pl).

W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykorzystania innych przepisów prawnych (ustaw i rozporządzeń) związanych z celem wyceny.

40

1.1. Definicje warto ści nieruchomo ści 1.1.1. Wartość rynkowa Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŜliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących załoŜeń:

1) strony umowy były od siebie niezaleŜne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1 ugn).

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150.2 ugn) 1.1.2. Wartość odtworzeniowa Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zuŜycia (art. 151.2 ugn). Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne uŜytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a takŜe jeŜeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150.3 uhn). 1.1.3. Wartość katastralna Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (art. 151.3 ugn). Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu (art. 150.4 ugn). 1.1.4. Wartość bankowo-hipoteczna Zasady określania (ustalania) wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości zawarte są w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. nr 99, poz. 919 z późn. zmianami). Zgodnie z art. 2: „przez bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości naleŜy rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny”. Szczegóły postępowania w tym zakresie zawiera art. 22, cytowany tutaj częściowo: „1. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem naleŜytej staranności i ostroŜności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy załoŜeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które moŜe uzyskać kaŜdy posiadacz nieruchomości. 2. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. 3. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego: 1) bank hipoteczny albo

41

2) inne podmioty na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 4. Ekspertyza sporządzana jest na piśmie i opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Ekspertyza ta powinna umoŜliwić naleŜytą kontrolę przez Komisję Nadzoru Finansowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielonych przez bank hipoteczny”. 1.1.5. Wartości nierynkowe Przekazywanie praw do nieruchomości, nie spełniające załoŜeń sformułowanych w art. 151.1 ugn a dotyczących wartości rynkowej moŜe prowadzić do powstawania wartości nierynkowych. Wartości nierynkowe mogą powstawać przy przekazywaniu praw do nieruchomości w rodzinie (np. darowizny z doŜywociem, podział nieruchomości w postępowanie spadkowym itp.) 1.2. Rodzaje podej ść, metod i technik szacowania

Do wyceny nieruchomości w Polsce stosuje się 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami i metodę korygowania ceny średniej.

W podejściu dochodowym moŜna zastosować metodę inwestycyjną i metodę zysków, wykorzystując technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pienięŜnych.

W podejściu kosztowym moŜna zastosować metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia, wykorzystując technikę szczegółową, technikę elementów scalonych lub technikę wskaźnikową.

W podejściu mieszanym występują 3 metody: metoda pozostałościowa, metoda stawki szacunkowej gruntów i metoda kosztów likwidacji. W metodzie kosztów likwidacji mogą być zastosowane 3 techniki z podejścia kosztowego: technika szczegółowa, technika elementów scalonych lub technika wskaźnikowa. Zbiorcze zestawienie podejść, metod i technik wyceny z odesłaniem do artykułów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz do §§ rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości zawiera tabela nr 1.

42

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce Tabela nr 1

Podejście

Metoda

Technika

- porównywania parami § 4.3 - korygowania ceny średniej § 4.4

Porównawcze

- ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 153.1 - rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości § 4.1, § 4.2, § 5.1 – 5.3 - standard III.7

- analizy statystycznej rynku § 4.5, art. 161.2

- inwestycyjna § 7.2 § 8

Dochodowe

- ustawa jw. art. 153.2, - rozporządzenie RM § 6, § 7.1 - standard III.6

- zysku § 7.3 § 8

- kapitalizacji prostej § 9.1 - 9.3, § 11, § 12, § 13, § 14. - dyskontowania strumieni dochodów § 10.1 - 10.3, § 11, § 12, § 13, § 14.

- kosztów odtworzenia § 21.1 - 21.2, § 22.1, § 23.1

Kosztowe

- ustawa jw. art. 153.3, - rozporządzenie RM § 20 - standardy III.2 i III.4

- kosztów zastąpienia § 22.2, § 23.1

- szczegółowa § 23.2, § 23.5

- elementów scalonych § 23.3, § 23.5

- wskaźnikowa § 23.4, § 23.5

- kosztów likwidacji § 17.1 - 17.5

- szczegółowa § 23.2, § 23.5

- elementów scalonych § 23.3, § 23.5

- wskaźnikowa § 23.4, § 23.5

- pozostałościowa § 16.1 – 16.4

Mieszane

- ustawa jw. art. 152.3, - rozporządzenie RM § 15

- wskaźników szacunkowych gruntów § 18.1 - 18.5, § 19.

Przepisy: 1) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami). 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami). 3) Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

43

2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE 2.1. Uwarunkowania prawne Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy róŜniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeŜeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia porównawczego. § 4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a takŜe cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. § 4.2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. § 5.1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób raŜąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaŜ w drodze przetargu, z zastrzeŜeniem ust. 2. § 5.2. Ceny uzyskane przy sprzedaŜy w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeŜeli nie odbiegają o więcej niŜ 20 % od przeciętnych cen uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne. § 5.3. Za szczególne warunki transakcji uwaŜa się w szczególności sprzedaŜ dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaŜ z bonifikatą, sprzedaŜ z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaŜ z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. 2.2. Metoda porównywania parami § 4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 2.3. Metoda korygowania ceny średniej § 4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na połoŜenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi róŜnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 2.4. Nota interpretacyjna NI 1 „Zastosowanie podej ścia porównawczego w wycenie nieruchomo ści”.

44

3. PODEJŚCIE DOCHODOWE 3.1. Uwarunkowania prawne Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzaleŜni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia dochodowego. § 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub moŜliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

§ 7.1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. 3.2. Metoda inwestycyjna § 7.2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierŜawy, którego wysokość moŜna ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. § 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy uŜyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. 3.3. Metoda zysków § 7.3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie moŜna ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. § 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy uŜyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów. 3.4. Technika kapitalizacji prostej § 9.1. Przy uŜyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego moŜliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. § 9.2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okrs, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów moŜliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. § 9.3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami moŜliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

45

§ 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedaŜą nieruchomości. § 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokal na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. § 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. § 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości. 3.5. Technika dyskontowania strumieni dochodów § 10.1. Przy uŜyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. § 10.2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zaleŜna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. § 10.3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy uŜyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględnić stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. § 11. Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedaŜą nieruchomości. § 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokal na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. § 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. § 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości. 3.6. Nota interpretacyjna NI 2 „Zastosowanie podej ścia dochodowego w wycenie nieruchomo ści” 3.7. Model techniki kapitalizacji prostej

Przy uŜyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego moŜliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub ilorazu strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji

46

W = D x Wk gdzie: W – wartość nieruchomości, D – dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie), Wk – współczynnik kapitalizacji = 1/R, R – stopa kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów moŜliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne z dochodami moŜliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. 3.8. Model techniki dyskontowania strumieni dochodó w Przy uŜyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna to wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. VDCF

= CF1 [1/(1 + r)] + CF2 [(1/( + r)2] + .... + CFn [(1/( + r)n] + RV [(1/( + r)n] gdzie: VDCF – wartość nieruchomości, CF - strumień dochodu na koniec kolejnego roku, 1,2, … n – kolejne lata prognozy, RV - wartość rezydualna nieruchomości po upływie okresu prognozy, r - stopa dyskontowa.

Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedaŜą nieruchomości. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. 4. PODEJŚCIE KOSZTOWE 4.1. Uwarunkowania prawne Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zuŜycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu (W

47

G) i koszt odtworzenia jego części składowych (W B)(art. 152.3, art. 153.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podstawowe zasady dotyczące podejścia dochodowego. § 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. 4.2. Metoda kosztów odtworzenia § 21.1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. § 21.2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o których mowa w art. 153. ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom zastąpienia, pomniejszoną o wartość zuŜycia tych części składowych. § 22.1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. § 23.1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy uŜyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskaźnikowej. 4.3. Metoda kosztów zast ąpienia § 22.2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach uŜytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. § 23.1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy uŜyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskaźnikowej. 4.4. Technika szczegółowa § 23.2. Przy uŜyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. § 23.5. Przy uŜyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 4.5. Technika elementów scalonych § 23.3. Przy uŜyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. § 23.5. Przy uŜyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 4.6. Technika wska źnikowa § 23.3. Przy uŜyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona.

48

Technikę wskaźnikową moŜna stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. § 23.5. Przy uŜyciu technik, o których mowa w § 23 ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. 4.7. Nota interpretacyjna NI 3 „Zastosowanie podej ścia kosztowego w wycenie nieruchomo ści” 4.8. Model techniki szczegółowej Wartość robót budowlanych (WB) oblicza się z wzoru:

WB = ∑ Ii x Cji x (1 + WKD )

gdzie: Ii - ilość niezbędnych robót, Cji - ceny jednostkowe poszczególnych robót, określone wg normatywów uwzględniających robociznę, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk, WKD – koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego, odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych. 4.9. Model techniki elementów scalonych Wartość robót budowlanych (WB) oblicza się z wzoru: W B = ∑ ISi x CSji x (1 + WKD ) gdzie: ISi - rodzaje ilość scalonych elementów, CSji - ceny scalonych elementów, WKD – koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego. 4.10. Model techniki wska źnikowej Wartość robót budowlanych (W B) oblicza się z wzoru:

W B = Q x CJQ x (1 + WKD )

gdzie: Q - ilość jednostek odniesienia, CJQ - cena wskaźnikowa, WKD – koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

5. PODEJŚCIE MIESZANE 5.1. Uwarunkowania prawne JeŜeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

49

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa podział podejścia mieszanego na metody. § 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. 5.2. Metoda kosztów likwidacji § 17.1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztom nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. § 17.2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy uŜyciu technik, o których mowa w § 23 (tj. techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej). 5.3. Metoda pozostało ściowa § 16.1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeŜeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montaŜu lub remoncie obiektu budowlanego. § 16.2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako róŜnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. § 16.3. Metodę pozostałościową moŜna zastosować, jeŜeli łącznie zostaną spełnione warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1, 3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

§ 16.4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. 5.4. Nota interpretacyjna NI 4 „Zastosowanie metody pozostało ściowej w wycenie nieruchomo ści”

5.5. Model metody pozostało ściowej

Metodą pozostałościową moŜna określić wartość gruntu, jeśli znany jest program budowy na nim obiektów budowlanych i określone według tego programu nakłady (koszty) budowy wg wzoru:

WG = WN – (K + Z) gdzie: WG – wartość pozostałościowa gruntów, WN - wartość rynkowa nieruchomości wg stanu docelowego np. po zakoń- czeniu adaptacji czy teŜ budowy, określona wg cen aktualnych, K - koszty budowy, adaptacji lub przebudowy, określone wg cen aktualnych, Z - zysk inwestora określony jako pewien procent od wartości pozostało- ściowej, bądź teŜ jako pewien procent od poniesionych kosztów lub teŜ jako z góry przez inwestora określona kwota dla niego opłacalna.

50

Stosując procedurę metody pozostałościowej moŜna określić wartość obiektów

budowlanych, gdy znana jest wartość gruntu oraz wartość docelowa nieruchomości. Odpowiedni wzór przyjmie postać:

WB = WN - WG – (K + Z) gdzie: WB – wartość rynkowa obiektów budowlanych po zakończeniu budowy wg cen aktualnych, WG - wartość rynkowa gruntu wg cen aktualnych.

Wartość rynkową docelową określoną w metodzie pozostałościowej zaliczyć naleŜy takŜe do rodzaju wartości dla alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Wyniki uzyskane za pomocą metody pozostałościowej mogą być takŜe podstawą decyzji o opłacalności planowanych remontów kapitalnych obiektów budowlanych, jak równieŜ oceny opłacalności zmian funkcji nieruchomości. 5.6. Metoda wska źników szacunkowych gruntów § 18.1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. § 18.2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna Ŝyta albo ceny 1 m3 drewna. § 18.3. Cenę ziarna Ŝyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca połoŜenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią waŜoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. § 18.4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. § 18.5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zaleŜności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:

1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – połoŜenie w stosunku do głównych dróg dojazdowych, zagroŜenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczenia środowiska, strukturę uŜytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę,

2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, połoŜenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, moŜliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

51

5.7. Model metody wska źników szacunkowych gruntów Wartość nieruchomości gruntowej określa się wg wzoru:

W N = ∑ Pi x SSZ x CŜ x Wk gdzie: Pi - powierzchnia uŜytków rolnych, SSZ - wskaźnik szacunkowy gruntu, CŜ - cena 100 kg Ŝyta, Wk - współczynniki korygujące.

6. STANDARDY ZAWODOWE RZECZOZNAWCÓW MAJ ĄTKOWYCH

Informacje o aktualnie obowiązujących oraz o opracowywanych (aktualizowanych) standardach zawodowych moŜna znaleźć na stronach internetowych: - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych www.pfva.pl, - Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu www.srm.wroclaw.pl

ZASAD7 SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO wg standardu VII.1 (skrót)

Standard obowi ązywał od 14.11.1999r (cała tre ść standardu na stronie

www.ssrm.republika.pl Sudeckie Stowarzyszenie Rz eczoznawców Majątkowych w Wałbrzychu). - strona tytułowa, - wyci ąg z operatu szacunkowego (na 2 stronie), 1 - Przedmiot i zakres wyceny (od strony 3), 2 - Cel wyceny, 3 - Podstawy opracowania operatu szacunkowego: - Podstawa formalna, - Podstawy materialno-prawne, 4 - Źródła danych merytorycznych, 5 - Daty istotne dla wyceny, 6 - Opis i okre ślenie stanu nieruchomo ści: - Opis nieruchomo ści (z uwzgl ędnieniem stanu technicznego i uŜytkowego) , - Stan prawny nieruchomo ści, 7 - Przeznaczenie nieruchomo ści (wg mpzp, wg studium uwarunkowa ń i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ew . aktualny sposób u Ŝytkowania wg ewidencji gruntów) 8 - Przedstawienie sposobu wyceny ( uzasadnienie wyboru podej ścia, metody i techniki szacowania w zale Ŝności od ............patrz standard) 9 - Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo ści, 10 - Określenie warto ści nieruchomo ści (właściwa wycena, obliczenia.......), 11 - Wynik ko ńcowy wyceny ( z uzasadnieniem i konfrontacj ą z danymi z analizy i charakterystyki rynku), 12 - Klauzule i ustalenia dodatkowe, 13 - Załączniki, Operat sporz ądził(a): .................................. podpis ............. Miejscowo ść i data sporz ądzenia.........................................

52

Baza danych transakcyjnych nieruchomości

Cechy (14-18)

1 2 3 4

1. Nr zmiany w katastrze 2. Nr aktu notarialnego 3. Data transakcji 4. Sprzedający (os.fiz., os.prawna) 5. Nabywca (os.fiz., os.prawna) 6. Forma sprzedaŜy: wolny rynek, przetarg, negocjacje, dosprzedaŜ

7. Rodzaj praw: własność, uŜ. w. 8. Nr księgi wieczystej 9. Adres nieruchomości 10. Obręb 11. Arkusz mapy 12. Nr działki 13. Powierzchnia [m², ha] 14. Uzbrojenie terenu: dr, e, w, k, g, t, co.

15. Droga (asfaltowa, gruntowa, ziemna, z chodnikiem, oświe- tlenie, odwodnienie, kd )

16. Kształt działki 17. Stan zagospodarowania, zabudowa, ogrodzenie, drzewa

18. Sąsiedztwo 19. Przeznaczenie w planie zagospod. przestrzennego.

20. Grunty rolne, powierzchnia, klasy uŜytków, lokalizacja, dojazd, melioracje, rozłóg, kultura rolna

21. Lokal mieszkalny (uŜytkowy) kondygnacja, powierzchnia, udział, ilość pomieszczeń, piwnica, strych, balkon, loggia, instalacje, ogrzewanie, funkcjonalność, standard wykończenia

22. Budynek, pow. uŜytkowa, (kubatura, pow. zabudowy), ilość kondygnacji, ilość lokali, rok budowy, konstrukcja, dach, stropy, schody, rynny, piwnice, strych, instalacje, stan techniczny, remonty

23. Cena nieruchomości [zł] 24. Cena lokalu (budynku) [zł] 25. Cena gruntu [zł] 26. Cena jedn. lokalu (budynku) [zł/m²]

27. Cena jednostkowa gruntu [zł/m2]

53

PROTOKÓŁ BADANIA KSI ĘGI WIECZYSTEJ nr ...................

Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca: Sąd Rejonowy Wrocław – Krzyki, IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Wrocław, ul. Komandorska 16, IIp., tel. 334-4577

Treść wypisu:

Dział I. Oznaczenie nieruchomości:

PołoŜenie: ............................................................................................................................................. ................................................................................................................................................................ ....................................................................................................................................................... …… ................................................................................................................................................................ ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ Sposób korzystania: ............................................................................................................................. Spis spraw związanych z własnością: ................................................................................................. ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ Dział II. Wła ściciel: ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... ...............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

Dział III. Prawa, roszczenia, cięŜary i ograniczenia: ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

Dział IV. Hipoteki: ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ Sporządził dnia ...................................... podpis …………………………………

54

E L E M E N T Y K O N S T R U K C Y J N E B U D Y N K Ó W 1. MATERIAŁ, z którego wykonane s ą budynki: • palny (drewno i materiały drewnopochodne oraz syntetyczne), • niepalny (kamień, cegła, stal, beton). 2. KONSTRUKCJE BUDYNKÓW: • drewniana (ściany, stropy i dach drewniany), • mieszana (ściany z kamienia, cegły lub materiałów podobnych, stropy i dach

drewniany), • masywna (ściany murowane, Ŝelbetowe itp., stropy i schody masywne, dach

ognioodporny). 3. ŚCIANY: • Ściany ze względu na przenoszone obciąŜenia:

- nośne, nazywane teŜ konstrukcyjnymi, - działowe (nienośne).

• Ściana pod względem konstrukcyjnym: - wieńcowa (z bali ułoŜonych poziomo), - dylowa (z dyli ustawionych pionowo), - szkieletowa (z ram, słupów, rygli, belek, prętów, np. mur pruski), - płytowa (z prefabrykowanej lub monolitycznej płyty), - murowana ( ściana z elementów drobnowymiarowych: bloczki, cegły, pustaki,

kamień, układany na zaprawie lub na sucho). 4. STROPY: • Stropy pod względem konstrukcyjnym:

- belkowy (belki nośne ułoŜone jednokierunkowo, z wypełnieniem przestrzeni pomiędzy belkami),

- kasetonowy (belki nośne połoŜone w dwóch kierunkach, tworzą od spodu kaseton),

- dylowy (dyle ułoŜone obok siebie, dyl: drewniany, gipsowy lub z Ŝelbetu), - Ŝebrowy (jednokierunkowe Ŝebra współpracujące z nadbetonem i wypełnieniem

pomiędzy Ŝebrami), - gęstoŜebrowy (odmiana stropu Ŝebrowego, strop o osiowym rozstawie belek lub

Ŝeber nie większym niŜ 90 cm, belki lub Ŝebra wykonane są najczęściej z Ŝelbetu, np. strop Akermana, Cerit, Fert, Teriva, DZ, DMS),

- płytowo-Ŝebrowy (belki i podciągi współpracują z płytą Ŝelbetową), - płytowy (płyta, zazwyczaj Ŝelbetowa jest elementem konstrukcyjnym), - grzybkowy ( płyta oparta bezpośrednio na słupach o głowicach poszerzonych,

połączona z głowicami słupów w sposób monolityczny), - sklepieniowy (ceglane sklepienie oparte na murach nośnych lub fundamencie), - odcinkowy (belkowy, wypełniony międzybelkowymi sklepieniami odcinkowymi,

odmianą „płaską” takiego stropu na belkach stalowych jest strop Kleina), - nagi (belki nośne i leŜące na nich powały z desek), - podwieszany (element wykończeniowy, podwieszony do innej konstrukcji).

• Stropy ze względu na materiał głównych elementów konstrukcyjnych: - drewniane

55

- stalowo-ceramiczne, - ceramiczno-Ŝelbetowe, - Ŝelbetowe, - stalowe. -

5. STROPODACHY (pokrycie płaskie lub krzywiznowe budynku, spełniające jednocześnie funkcję stopu nad ostatnią kondygnacją):

• pełne, • wentylowane (z przestrzenią nad izolacją cieplną). 6. DACHY:

Dach składa się z konstrukcji nośnej i warstw izolacyjnych. Górne płaszczyzny dachu tworzą połacie (dachy jedno, dwu, wielopołaciowe), płaskie lub nachylone (strome).

• Forma połaci: - mansardowe (łamane), - uskokowe (dach łamany, polski), - naczółkowe (z półszczytem dolnym), - zakopiański (z półszczytem górnym), - wakowe, - Ŝaglowe, - pilaste (szedowe), - pogrąŜone (wklęsłe, zamknięte ściankami, woda odprowadzona rurą wewnątrz

budynku). • Dachy ze względu na materiał konstrukcji nośnej:

- drewniane, - Ŝelbetowe, - stalowe.

• Drewniane konstrukcje dachu: - jętkowa, - płatwiowo-kleszczowa, - wieszarowa.

• Pokrycie izolacyjne dachu: - papa, dachówka, - blacha, - eternit.

56

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości lokalowej

Adres nieruchomości: Strzelin, ul. ……………………17 / 7. Oznaczenie nieruchomości: obręb Strzelin, AM 17, działka nr 69/1, powierzchnia 925 m², Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk.

Strzelin, dnia 29 sierpnia 2008 roku.

57

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO nieruchomo ści lokalowej

Adres nieruchomości: Strzelin, ul. ……………….. 17 / 7. Oznaczenie nieruchomości: obręb Strzelin, AM 17, działka nr 69/1, powierzchnia 925 m², Księga wieczysta nieruchomości lokalowej nr ……... Właściciele nieruchomości: A…………………., na prawach wspólności ustawowej.

Powierzchnia uŜytkowa lokalu: 76,06 m².

Udział lokalu w nieruchomości wspólnej: 14,58 %.

Opis lokalu i budynku. Lokal nr 7, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z wc i z przedpokoju, połoŜony jest na II piętrze 3 kondygnacyjnego budynku przy ulicy ………… 17. Okna drewniane, skrzynkowe. Drzwi wewnętrzne drewniane, przeszklone. Podłogi w pokojach, przedpokoju i w kuchni z desek, przykryte płytami paździerzowymi pomalowanymi. W łazience posadzki z płytek ceramicznych. Ściany malowane, w łazience wyłoŜone płytkami ceramicznymi, równieŜ w kuchni częściowo ściany wyłoŜone płytkami ceramicznymi. W przedpokoju boazeria drewniana. Rozwiązanie funkcjonalne lokalu dobre, pomieszczenia rozkładowe. Standard wykończenia wnętrz średni. Kuchnia wyposaŜona w junkers, zlewozmywak, kuchnię gazową. Do lokalu naleŜy pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Ogrzewanie lokalu etaŜowe, z piecem w piwnicy, kaloryfery Ŝeliwne. Instalacje w lokalu: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna.. Sąsiedztwo nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i międzyblokowej. Przyległa ulica o nawierzchni utwardzonej. Z lokalu korzystne widoki na ładnie utrzymany skwer przy skrzyŜowaniu ul. Mickiewicza z ul. Bolka I Świdnickiego (z pokoi od strony południowej) oraz na zieleń międzyblokową – ogródki przydomowe na sąsiedniej działce nr 73/77 na tle zabudowy mieszkaniowej przy ul. Kwiatkowskiego (z kuchni od strony północnej). Są to walory bliskiego sąsiedztwa i dalszego otoczenia nieruchomości, niezaleŜnie od korzystnego połoŜenia nieruchomości w centralnym rejonie miasta.

Budynek mieszkalny, wielorodzinny, w zabudowie wolno stojącej, o 3 kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze częściowo uŜytkowe), całkowicie podpiwniczony, konstrukcji tradycyjnej mieszanej. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych.

Charakterystyka techniczna budynku: cokół granitowy, ściany piwnic i nadziemia z cegły, stropy nad piwnicą ognioodporne, pozostałe drewniane, belkowe, dach czteropołaciowy, stromy, o konstrukcji drewnianej, płatwiowo-kleszczowej, kryty dachówką karpiówką, tynki zewnętrzne i wewnętrzne cementowo-wapienne, gładkie, rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, schody i podesty na kondygnacjach nadziemnych drewniane, zabiegowe, do piwnicy betonowe, jednobiegowe, okna drewniane, skrzynkowe, lub plastikowe, zespolone, drzwi drewniane, płycinowe i płytowe. Sąsiedztwo nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i międzyblokowej. Przyległa ulica o nawierzchni utwardzonej.

Cel wyceny: określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przygotowywanej do sprzedaŜy

Wartość nieruchomości lokalowej 310.097 złotych

(słownie: trzysta dziesięć tysięcy dziewięćdziesiąt siedem złotych).

Data określenia wartości: 29 sierpnia 2008 roku. Data dokonania oględzin i określenia stanu nieruchomości: 20 sierpnia 2008 roku. Data sporządzenia operatu: 29 sierpnia 2008 roku. Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk.

58

OPERAT SZACUNKOWY lokalu mieszkalnego stanowi ącego odr ębną nieruchomo ść

1. Przedmiot i zakres wyceny • Adres nieruchomości: Strzelin, ul. ……………….. 17 / 7. • Oznaczenie nieruchomości: obręb Strzelin, AM 17, działka nr 69/1, powierzchnia 925 m², • Księga wieczysta nieruchomości lokalowej nr ……………. • Właściciel nieruchomości: A ………………., na prawach wspólności ustawowej. • Powierzchnia uŜytkowa lokalu: 76,06 m². • Udział lokalu w nieruchomości wspólnej: 14,58 %. • Przedmiot wyceny: nieruchomość lokalowa. • Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z przynaleŜnym gruntem. 2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przygotowywanej do sprzedaŜy. 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1. Podstawa formalna Zlecenie z dnia 18 sierpnia 2008 roku dla Mariana Kowalczyka – rzeczoznawcy majątkowego na sporządzanie operatu szacunkowego w/w nieruchomości lokalowej. 3.2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 80,

poz. 903, z późn. zmianami). • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i

zmianie Kodeksu cywilnego ( tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266, z późn. zmianami).

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami).

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami)).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93, z późn. zmianami).

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38, poz. 454).

• PN - ISO 9836 - właściwości uŜytkowe w budownictwie, określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2008 rok. - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 1. „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”. - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 3. „Operat szacunkowy”. - Nota interpretacyjna NI 1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

59

nieruchomości”. - Tymczasowa nota interpretacyjna III.3. „Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny”.

3. 3. Źródła danych merytorycznych

• Księga wieczysta nr …………... • Operat ewidencji gruntów m. Strzelina. • Mapa zasadnicza 1:500 m. Strzelina. • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Strzelin,

zatwierdzone uchwałą Rady Miejskiej Strzelina Nr XIV/174/2000 z dnia 2 lutego 2000 roku. • Miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego miasta Strzelina, obejmującego obszar

ograniczony ulicami: Józefa Piłsudskiego, Wrocławską, Wolności i Mickiewicza, zatwierdzony uchwałą nr XXIX/330/2001 z dnia 31 sierpnia 2001 r. Rady Miejskiej Strzelina.

• Akty notarialne transakcji nieruchomości lokalowych w Strzelinie, zawarte w okresie poprzedzającym wycenę.

• Oględziny obiektu wyceny. 4. Daty istotne dla wyceny • Data określenia wartości: 29 sierpnia 2008 roku. • Data dokonania oględzin i określenia stanu nieruchomości: 20 sierpnia 2008 roku. • Data sporządzenia operatu: 29 sierpnia 2008 roku. 5. Opis i okre ślenie stanu nieruchomo ści 5.1. Lokalizacja nieruchomo ści

Nieruchomość usytuowana jest w centralnej części miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W bliskiej odległości dworzec PKP i dworzec PKS. Do Rynku 0,5 km.

5.2. Opis techniczny budynku 5.2.1. Uwagi ogólne

Budynek mieszkalny, wielorodzinny, w zabudowie wolno stojącej, o 3 kondygnacjach nadziemnych (w tym poddasze częściowo uŜytkowe), całkowicie podpiwniczony, konstrukcji tradycyjnej mieszanej, kryty dachówką karpiówką. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych. 5.2.2. Charakterystyka techniczna budynku • cokół granitowy, • ściany piwnic i nadziemia z cegły, • stropy nad piwnicą ognioodporne, pozostałe drewniane, belkowe, • dach czteropołaciowy, stromy, o konstrukcji drewnianej, płatwiowo-kleszczowej, kryty

dachówką karpiówką, • tynki zewnętrzne i wewnętrzne cementowo-wapienne, gładkie, • rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, • schody i podesty na kondygnacjach nadziemnych drewniane, zabiegowe, do piwnicy betonowe,

jednobiegowe,

60

• okna drewniane, skrzynkowe, lub plastikowe, zespolone, • drzwi drewniane, płycinowe i płytowe, • instalacje: elektryczna, wodociągowa, gazowa, kanalizacyjna, telefoniczna, ogrzewanie etaŜowe

lub piecowe. 5.2.3. ZuŜycie techniczne budynku

Budynek pochodzi z okresu II wojny światowej. Ocenę zuŜycia technicznego dokonano metodą wizualną, poddając oględzinom i ocenie poszczególne elementy budynku. W wyniku oględzin stwierdzono, Ŝe średnie zuŜycie techniczne budynku wynosi 55 %.

5.3. Opis lokalu mieszkalnego

Lokal nr 7, składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z wc i z przedpokoju, połoŜony jest na II piętrze 3 kondygnacyjnego budynku przy ulicy ………… 17. Okna drewniane, skrzynkowe. Drzwi wewnętrzne drewniane, przeszklone. Podłogi w pokojach, przedpokoju i w kuchni z desek, przykryte płytami paździerzowymi pomalowanymi. W łazience posadzki z płytek ceramicznych. Ściany malowane, w łazience wyłoŜone płytkami ceramicznymi, równieŜ w kuchni częściowo ściany wyłoŜone płytkami ceramicznymi. W przedpokoju boazeria drewniana. Rozwiązanie funkcjonalne lokalu dobre, pomieszczenia rozkładowe. Standard wykończenia wnętrz średni. Kuchnia wyposaŜona w junkers, zlewozmywak, kuchnię gazową. Do lokalu naleŜy pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Ogrzewanie lokalu etaŜowe, z piecem w piwnicy, kaloryfery Ŝeliwne. Instalacje w lokalu: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, telefoniczna.. Sąsiedztwo nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z elementami zieleni miejskiej i międzyblokowej. Przyległa ulica o nawierzchni utwardzonej. Z lokalu korzystne widoki na ładnie utrzymany skwer przy skrzyŜowaniu ul. Mickiewicza z ul. Bolka I Świdnickiego (z pokoi od strony południowej) oraz na zieleń międzyblokową – ogródki przydomowe na sąsiedniej działce nr 73/77 na tle zabudowy mieszkaniowej przy ul.. Kwiatkowskiego (z kuchni od strony północnej). Są to walory bliskiego sąsiedztwa i dalszego otoczenia nieruchomości, niezaleŜnie od korzystnego połoŜenia nieruchomości w centralnym rejonie miasta. 5.4. Stan prawny nieruchomo ści

• Adres nieruchomości: Strzelin, ul. …………………… 17 / 7. • Oznaczenie nieruchomości: obręb Strzelin, AM 17, działka nr 69/1, powierzchnia 925 m², • Księga wieczysta nieruchomości lokalowej nr ………….. • Właściciel nieruchomości: A ………………, na prawach wspólności ustawowej. • Powierzchnia uŜytkowa lokalu: 76,06 m². • Udział lokalu w nieruchomości wspólnej: 14,58 %. • Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej

nieruchomości lokalowej oraz w operacie ewidencji gruntów.

61

6. Przeznaczenie nieruchomo ści Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Strzelina, teren, na którym zlokalizowany jest budynek, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem. 7. Uwarunkowania prawne w procesie wyceny • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami): - art. 134 ust. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w

szczególności jej rodzaj, połoŜenie, sposób uŜytkowania, przeznaczenie, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

- art. 150 ust. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

- art. 151 ust. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŜliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących załoŜeń: 1) strony umowy były od siebie niezaleŜne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy. - art. 152 ust. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

- art. 153 ust. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy róŜniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeŜeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

- art. 154 ust. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i połoŜenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

- art. 154 ust. 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

- art. 154 ust. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób uŜytkowania nieruchomości.

- art. 156 ust. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109): - § 3 ust. 1. Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności

lub innych praw do nieruchomości.

62

- § 4 ust. 1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a takŜe cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

- § 4 ust. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

- § 4 ust. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a takŜe cechy tych nieruchomości.

- § 4 ust. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na połoŜenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi róŜnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

- § 5 ust. 2. Ceny uzyskane przy sprzedaŜy w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeŜeli nie odbiegają o więcej niŜ 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych: - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy1 KSWP1 -Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy 3 KSWP3 - Operat szacunkowy - Nota interpretacyjna NI 1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”. - Tymczasowa nota interpretacyjna III.3. „Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny”. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo ści Analizą objęto transakcje nieruchomościami lokalowymi mieszkalnymi, połoŜonymi w Strzelinie, które były przedmiotem transakcji wolnorynkowych od stycznia do sierpnia 2008 roku. W tym czasie zawartych zostało kilkadziesiąt aktów kupna – sprzedaŜy.

Ceny jednostkowe lokali mieszkalnych (wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku) zawierają się w przedziale od 2673zł/m² do 4333 zł/m². Ich zróŜnicowanie zaleŜy od lokalizacji i sąsiedztwa, stanu technicznego budynku i lokalu, kondygnacji, funkcjonalności pomieszczeń, wielkości lokalu, wyposaŜenia w instalacje.

Dane transakcyjne lokali mieszkalnych zawiera tabela nr 1.

Tabela nr 1 Lp

Data transakcji

PołoŜenie

- ulica

Pow. uŜyt. lokalu [m2]

Cena trans. [zł]

Cena 1 m2 p.u.

[zł/m2]

Zakt. cena 1 m2 p.u.

uwagi

1 04.01.2008 Staszica 41,14 130000 3160 3390 2 14.02.2008 Bolka I Świdnickiego 35,58 106000 2979 3164 3 03.03.2008 Kościuszki 49,21 192000 3902 4117 4 04.03.2008 Rybna 59,20 240000 4054 4277 5 04.03.2008 Grota Roweckiego 60,00 260000 4333 4571 6 10.03.2008 Brzegowa 64,78 200000 3087 3251 7 02.04.2008 Ząbkowicka 72,10 240000 3329 3479 8 16.04.2008 Oławska 63,65 235563 3701 3860

63

9 09.05.2008 Konopnickiej 43,29 120000 2772 2866 10 30.05.2008 Wojska Polskiego 47,92 200000 4174 4291 11 02.06.2008 Wrocławska 59,00 200000 3390 3478 12 03.06.2008 Ząbkowicka 46,80 180000 3846 3946 13 09.06.2008 Konopnickiej 39,29 150000 3818 3906 14 18.06.2008 Staszica 64,90 270000 4160 4243 15 18.06.2008 Ząbkowicka 45,59 165000 3619 3691 16 18.06.2008 Staszica 64,90 270000 4160 4243 17 20.06.2008 Moniuszki 97,21 257690 2651 2704 18 25.06.2008 Staromiejska 65,97 220000 3335 3398 19 03.07.2008 Moniuszki 62,13 249400 4014 4074 20 03.07.2008 Leśna 62,30 250000 4013 4073 21 22.07.2008 DzierŜoniowska 71,00 190000 2676 2703 22 28.07.2008 Ząbkowicka 71,85 249000 3466 3501 23 01.08.2008 Bolka I Świdnickiego 39,30 160000 4071 4099 24 07.08.2008 Ząbkowicka 57,00 170000 2982 2997

Średnia cena zł/m2 3680 Maksymalna cena zł/m2 4571 Minimalna cena zł/m2 2703 RóŜnica cen zł/m2 1868

Źródła danych o cenach transakcyjnych: akty notarialne przechowywane w zbiorach

dokumentów Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej w Strzelinie.

9. Aktualizacja cen transakcyjnych z uwagi na upływ czasu Aktualizację cen transakcyjnych jednostkowych z uwagi na upływ czasu wykonano według formuły:

∆⋅+= tR

CC zcnoma %100

1

( )

n

tCw

CwCp

R

n

i i

ii

zc

∑= ∆⋅

⋅−

= 1

%100

gdzie: Cpi - cena nieruchomości sprzedanej później, w i-tej parze, Cwi - cena nieruchomości sprzedanej wcześniej, w i-tej parze, ∆t - odstęp czasu pomiędzy terminami sprzedaŜy nieruchomości, w i-tej parze, Rzc - współczynnik zmiany cen na danym rynku lokalnym, n - liczba par nieruchomości podobnych, Cnom - cena nominalna (transakcyjna), Ca - cena zaktualizowana.

W celu obliczenia współczynnika Rzc wybrano ze zbioru transakcji pary nieruchomości podobnych – nie róŜniących się Ŝadną cechą. Okres badania rynku od stycznia do sierpnia 2008 roku, aktualizacji dokonano na dzień 29 sierpnia 2008 roku. Obliczenie współczynnika zmiany cen zawiera tabela nr 2

64

Tabela nr 2 .

Cena transakcyjna [zł/m2]

Cwi Nr

transakcji RóŜnica czasu

[m-ce]

Cpi

Rzc [%/miesiąc]

23 4071 3

5 3902

0,97

22 3466 7

4 3329

1,03

średnia: 1,00

Zaktualizowane ceny transakcyjne jednostkowe współczynnikiem Rzc = 1,00 %/miesiąc umieszczono w ostatniej kolumnie tabeli nr 1. 10. Wycena lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gr uncie

10.1. Metoda wyceny

Wycenę przeprowadzono na podstawie art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261/2004, poz. 2603, z późn. zmianami) oraz § 5 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, standardy: III.1, III.3 III.7 i VII.1, wydanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004 rok.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy róŜniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości gruntowych oparto na dostępnych cenach transakcyjnych, spełniając tym samym załoŜenia ustawowe wyceny.

10.2. ZałoŜenia do wyceny

Wartość jednostkowa wycenianego lokalu jest średnią arytmetyczną cen jednostkowych nieruchomości lokalowych podobnych skorygowanych ze względu na cechy róŜniące te nieruchomości z nieruchomością wycenianą. Nieruchomości podobne były przedmiotem transakcji i zostały wybrane z bazy danych na podstawie wywiadu terenowego.

Na podstawie analizy danych transakcyjnych nieruchomości lokalowych na terenie gminy Strzelin oraz na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych określono cechy rynkowe i ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości:

1. PołoŜenie ....................................... 10 %, w tym połoŜenie dobre, średnie i słabe. 2. Stan techniczny budynku/lokalu…. 40% w tym bardzo dobry, dobry, średni, zły 3. Funkcjonalność lokalu .................... 15% w tym dobra, przeciętna i słaba, 4. Wielkość lokalu ............................. 10% w przedziałach do 40 m2, 40 - 65 m2, ponad 65 m2, 5. PołoŜenie na kondygnacji ............... 10% w tym dobre – piętra , słabe – parter i poddasze, 6. Instalacje ......................................... 10% elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, 7. Pomieszczenia przynaleŜne i pomocnicze 5%

65

Lokal nr 4

Lokal mieszkalny o powierzchni uŜytkowej 59,20 m2, połoŜony w Strzelinie przy ul. Rybnej, znajduje się na I piętrze. Lokal posiada pomieszczenie przynaleŜne w piwnicy budynku. Data transakcji 4.03.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 4277 zł/m2.

Lokal nr 12

Lokal mieszkalny o powierzchni uŜytkowej 46,80 m2, połoŜony w Strzelinie przy ul. Ząbkowickiej, znajduje się na parterze. Lokal posiada pomieszczenie przynaleŜne w piwnicy budynku. Data transakcji 3.06.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 3946 zł/m2.

Lokal nr 16

Lokal mieszkalny o powierzchni uŜytkowej 64,90 m2, połoŜony w Strzelinie przy ul. Staszica, znajduje się na I piętrze. Lokal posiada pomieszczenie przynaleŜne w piwnicy budynku. Data transakcji 18.06.2008 roku, zaktualizowana cena transakcyjna jednostkowa wynosi 4243 zł/m2.

Lokale nr 4 i 16 cechują się dobrym połoŜeniem w Strzelinie, lokal nr 12 ma średnie połoŜenie w Strzelinie, lokal nr 4 posiada dobry stan techniczny, lokale nr 12 – stan techniczny zły, lokal nr 16 – średni stan techniczny, lokale nr 4 i 16 cechują się dobrą funkcjonalnością, lokal nr 12 przeciętną funkcjonalnością.

10.3. Określenie warto ści nieruchomo ści lokalowej

Cechy charakteryzujące nieruchomość lokalową wycenianą jak i nieruchomości lokalowe nr 4, 12 i 16 raz określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości lokalowej zawiera tabela nr 3.

Tabela nr 3. Nieruchomości lokalowe przyjęte do porównań

4 12 16

L.p.

Atrybuty (cechy)

Waga atry-butu [%]

Udział kwoto-

wy [zł]

Lokal wyceniany

ocena [zł] Ocena [zł] Ocena [zł]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 Data wyceny lub transakcji 29.08.2008 4.03.2008 3.06.2008 18.06.2008 2 Cena trans. jedn. [zł/m²] 4054 3846 4160 3 Współczynnik korekcyjny 1%/m-c 1%/m-c 1%/m-c 4 Cena zakt. jedn. [zł/m²] 4277 3946 4243 5 PołoŜenie 10 187 dobre dobre 0 średnie +94 Dobre 0 6 Stan tech.

bud./ lokalu 40 747 średni dobry -249 zły +249 Średni 0

7 Funkcjonal. Lokalu

15 280 dobra dobra 0 przec. +140 Dobra 0

8 Wielkość lokalu [m²]

10 187 76,06 59,20 -94 46,80 -94 64,90 -94

9 Kondygnacja 10 187 II p. I p. 0 parter +187 I p. 0 10 Instalacje 10 187 e w k g e w k g 0 e w k g 0 E w k g 0 11 Pom. Przyn.

i pomocnicze 5 93 piwnica piwnica 0 piwnica 0 Piwnica 0

12 Suma poprawek 100 1868 -343 +202 -94 13 Cena poprawiona [zł/m²] 3934 4148 4149 14 Wartość jedn. nier. [zł/m²] 4077

66

Na podstawie danych transakcyjnych z tab. nr 1: Cena maksymalna Cmax = 4571 zł/m² Cena minimalna Cmin = 2703 zł/m² RóŜnica ∆C = Cmax – Cmin = 1868 zł/m². Wartość jednostkowa nieruchomości lokalowej wynosi 4077 zł/m².

Wartość 1 m² powierzchni uŜytkowej wycenianego lokalu zawarta jest pomiędzy cenami: minimalną Cmin = 2703 zł/m², a maksymalną Cmax = 4571 zł/m², uzyskanymi na rynku lokalnym za lokale mieszkalne.

Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej wynosi:

4077 zł/m² x 76,06 m² = 310.097 zł

(słownie: trzysta dziesięć tysięcy dziewięćdziesiąt siedem złotych).

Rodzaj wartości: wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania (WRU).

Data określenia wartości: 29 sierpnia 2008 roku.

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Powierzchnię uŜytkową wycenianego lokalu oraz procentowy udział lokalu w nieruchomości wspólnej (w odniesieniu do gruntu i do części wspólnych budynku) przyjęto z księgi wieczystej nr ………, prowadzonej w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Strzelinie, ul. Kamienna 1.

• Operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, a takŜe zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości.

• Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego oraz oględziny nieruchomości dokonane zostały osobiście przez rzeczoznawcę majątkowego.

• MoŜliwość wykorzystania operatu szacunkowego ogranicza się wyłącznie dla celu, w jakim został sporządzony.

• Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody dla innego celu niŜ cel, dla którego został sporządzony.

• Wartość nieruchomości określono z daty czynności rzeczoznawcy. O ile wykorzystanie operatu nastąpi z istotną zwłoką, zastosowanie ma art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• Stosownie do art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami) sporządzono wyciąg z niniejszego operatu szacunkowego z przeznaczeniem dla organu prowadzącego kataster nieruchomości w Strzelinie.

12. Załączniki

• Protokół badania księgi wieczystej nr …….. z dnia 20.08.2008 r. • Opis i mapa (wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej). • Szkic lokalu mieszkalnego w skali 1:100.

Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk. Strzelin, dnia 29 sierpnia 2008 roku.

67

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomości gruntowej

PołoŜenie nieruchomości: Wrocław, ul. Jeleniogórska ... . Oznaczenie nieruchomości: obręb Stabłowice, AM 27, działka nr 40, pow. 604 m². Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk.

Wrocław, dnia 7 kwietnia 2005 roku.

BIURO NIERUCHOMOŚCI

Marian Kowalczyk 51-657 Wrocław, ul. Kazimierska 5/6 NIP 898-002-92-40 Regon 930045764

68

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO nieruchomości gruntowej.

• PołoŜenie nieruchomości: Wrocław, ul. Jeleniogórska ... . • Oznaczenie nieruchomości: obręb Stabłowice, AM 27, działka nr 40, pow. 604 m².

• Księga wieczysta nr 44047.

• Właściciel gruntu: Gmina Miejska Wrocław.

• UŜytkownik wieczysty gruntu oraz właściciel zabudowy, stanowiącej oddzielną nieruchomość: ............................... .

• UŜytkowanie wieczyste do dnia 20 września 2071 roku (ustanowione na 99 lat). • Sposób zagospodarowania: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna.

Opis nieruchomości.

Nieruchomość zabudowana budynkiem jednorodzinnym, połoŜona jest na Stabłowicach.

Sieci infrastruktury technicznej terenu: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i telefoniczna. Przyległa ulica o nawierzchni urządzonej..

Sąsiedztwo nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna.

Cel wyceny: określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla ustalenia opłaty za przekształcenie prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności.

Wartość prawa własności gruntu 66.374 zł.

Wartość prawa uŜytkowania wieczystego gruntu 45.742 zł. RóŜnica wartości 20.632 zł.

(słownie złotych: dwadzieścia tysięcy sześćset trzydzieści dwa)

Rodzaj wartości: wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania (WRU).

Data określenia wartości: 7 kwietnia 2005 roku. Data dokonania oględzin i określenia stanu nieruchomości: 5 kwietnia 2005 roku. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 7 kwietnia 2005 roku. Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk

69

OPERAT SZACUNKOWY

nieruchomo ści gruntowej, poło Ŝonej we Wrocławiu 1. Przedmiot i zakres wyceny

• PołoŜenie nieruchomości: Wrocław, ul. Jeleniogórska ... . • Oznaczenie nieruchomości: obręb Stabłowice, AM 27, działka nr 40, pow. 604 m². • Księga wieczysta nr 44047. • Właściciel gruntu: Gmina Miejska Wrocław. • UŜytkownik wieczysty gruntu oraz właściciel zabudowy, stanowiącej oddzielną

nieruchomość: ...................................... . • UŜytkowanie wieczyste do dnia 20 września 2071 roku (ustanowione na 99 lat). • Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa. • Zakres wyceny: prawo własności oraz prawo uŜytkowania wieczystego gruntu według stanu na

dzień sprzedaŜy.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla ustalenia opłaty za przekształcenie prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Umowa o dzieło nr ........... z dnia ...............2004 roku zawarta pomiędzy Urzędem Miejskim Wrocławia, a Biurem Nieruchomości Mediator z siedzibą we Wrocławiu przy ulicy ......................., o sporządzenie operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości gruntowych dla przekształcenia prawa uŜytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

3.2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa uŜytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299, z późniejszymi zmianami).

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami).

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami).

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004 rok.

3. 3. Źródła danych merytorycznych

• Księga wieczysta nr …… • Operat ewidencji gruntów i budynków miasta Wrocławia. • Mapa zasadnicza miasta Wrocławia w skali 1:500. • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wrocław,

70

przyjęte uchwałą nr XLVIII/680/98 Rady Miejskiej z dnia 30 stycznia 1998 roku, jako docelowe wytyczne prowadzenia polityki przestrzennej miasta.

• Akty notarialne transakcji nieruchomości gruntowych we Wrocławiu, zawarte w okresie poprzedzającym wycenę.

• Oględziny obiektu wyceny.

4. Daty istotne dla wyceny

• Data określenia wartości: 7 kwietnia 2005 roku. • Data dokonania oględzin i określenia stanu nieruchomości: 5 kwietnia 2005 roku. • Data sporządzenia operatu szacunkowego: 7 kwietnia 2005 roku

5. Opis i okre ślenie stanu nieruchomo ści

5.1. Opis nieruchomo ści

Nieruchomość połoŜona jest na Stabłowicach. Zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym.

Sieci infrastruktury technicznej terenu: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i telefoniczna. Przyległa ulica o nawierzchni urządzonej..

Sąsiedztwo nieruchomości: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna.

5.2. Stan prawny nieruchomo ści

• PołoŜenie nieruchomości: Wrocław, ul. Jeleniogórska .... . • Oznaczenie nieruchomości: obręb Stabłowice, AM 27, działka nr 40, pow. 604 m². • Księga wieczysta nr 44047. • Właściciel gruntu: Gmina Miejska Wrocław. • UŜytkownik wieczysty gruntu oraz właściciel zabudowy, stanowiącej oddzielną

nieruchomość: ……………………….. • UŜytkowanie wieczyste do dnia 20 września 2071 roku. • Sposób zagospodarowania: zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna. • Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej

nieruchomości oraz w operacie ewidencji gruntów.

6. Przeznaczenie nieruchomo ści

Teren przedmiotowej nieruchomości połoŜony jest w kompleksie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową niską, jednorodzinną i uŜytkowany jest zgodnie z przeznaczeniem.

7. Uwarunkowania prawne w procesie wyceny

• Ustawa z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa uŜytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299, z późniejszymi zmianami).

- art. 1 ust.1. Ustawa określa zasady przekształcenia prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności osób fizycznych będących dotychczasowymi uŜytkownikami wieczystymi. - art. 1 ust. 2. Przepisy ustawy stosuje się do osób fizycznych, które nabyły prawo uŜytkowania

wieczystego przed dniem 31 października 1998 roku, a takŜe do osób fizycznych będących ich następcami prawnymi i złoŜą wniosek, o którym mowa w art. 2.

- art. 4. Osoba, która nabyła na własność nieruchomości na podstawie art. 2, zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa uŜytkowania

71

wieczystego w prawo własności, z zastrzeŜeniem art. 6. - art. 4a. Do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 4, stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art.

69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku nr 46, poz. 543).

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami):

- art. 32 ust. 1. Nieruchomość gruntowa oddana w uŜytkowanie wieczyste moŜe być sprzedana wyłącznie uŜytkownikowi wieczystemu.

- art. 67 ust. 1. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. - art. 69. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej uŜytkownikowi wieczystemu zalicza

się kwotę równą wartości prawa uŜytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaŜy.

- art. 134 ust. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, połoŜenie, sposób uŜytkowania, przeznaczenie, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

- art. 150 ust. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

- art. 151 ust. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŜliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących załoŜeń: 3) strony umowy były od siebie niezaleŜne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy

zamiar zawarcia umowy, 4) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy. - art. 152 ust. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,

dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. - art. 153 ust. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy róŜniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeŜeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

- art. 154 ust. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i połoŜenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

- art. 154 ust. 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

- art. 154 ust. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób uŜytkowania nieruchomości.

- art. 156 ust. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109):

- § 3 ust. 1. Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

- § 4 ust. 1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a takŜe cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

- § 4 ust. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

- § 4 ust. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a takŜe cechy tych nieruchomości.

72

- § 4 ust. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na połoŜenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi róŜnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

- § 5 ust. 2. Ceny uzyskane przy sprzedaŜy w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeŜeli nie odbiegają o więcej niŜ 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

- § 29 ust. 3. JeŜeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa uŜytkowania wieczystego nie ma moŜliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:

Wk = (1- R

Sr)

T

t+ 0,25

T

tT −

gdzie: Wk – współczynnik korygujący,

Sr - stawka procentowa opłaty rocznej, nie większa niŜ 3%,

R - przeciętna stopa kapitalizacji, ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości,

nie mniejsza jednak niŜ 0,09 i nie większa niŜ 0,12,

t - liczba lat niewykorzystanego okresu uŜytkowania wieczystego,

T - liczba lat, na które ustanowiono uŜytkowanie wieczyste.

- § 30. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa uŜytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3.

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych: - Standard III.1. Wartość rynkowa jako podstawa wyceny. - Standard III.3. Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. - Standard III.7. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego - Standard VII.1. Zasady sporządzania operatu szacunkowego.

8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomo ści

Analizą objęto transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zawarte w latach 2002 – 2004, połoŜonych we Wrocławiu, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Ceny jednostkowe prawa własności nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w rejonach o podobnym zagospodarowaniu, jak rejon wycenianej nieruchomości zawierają się w przedziale od 95,42 zł/m² do 117,02 zł/m². Są to grunty połoŜone poza centralnym rejonem miasta, o podobnym wyposaŜeniu w infrastrukturę techniczną terenu, jak wyceniana nieruchomość. Dane transakcyjne zawiera tabela nr 1.

Tabela nr 1 ……………………………………………………………………………………………………….

Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 1 nie stwierdzono zmiany poziomu cen transakcyjnych w badanym okresie.

Źródła danych: akty notarialne przechowywane w zbiorach dokumentów Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

73

9. Wycena nieruchomo ści 9.1. Metoda wyceny

Wycenę przeprowadzono na podstawie art. 69, art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami) oraz § 4 ust. 1, 2, 4, § 5 ust. 2, § 29 ust.3, § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, standardy: III.1, III.3, III.7 i VII.1, wydanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004 rok.

Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę

korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy załoŜeniu, Ŝe wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy róŜniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na postawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaŜy. Standard wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego nieruchomości reprezentatywne określa jako nieruchomości charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w miejscowym planie. 9.2. ZałoŜenia do wyceny

Rynek nieruchomości dla celów niniejszej wyceny ograniczono do gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, połoŜonych we Wrocławiu, które były przedmiotem transakcji w latach 2002 - 2004. Wartość jednostkowa wycenianego gruntu jest korektą jednostkowej ceny średniej gruntów przyjętych do porównania, obliczonej na podstawie próbki reprezentatywnej, wybranej po szczegółowym wywiadzie terenowym.

Wartość jednostkowa gruntu określona jest wzorem

Wj = Cśr ∑=

n

i 1

u i

gdzie: ui – współczynniki korygujące, odpowiadające rynkowym cechom nieruchomości,

n – liczba cech rynkowych.

Wartość rynkowa jednostkowa wycenianego gruntu ograniczona jest ceną minimalną i ceną maksymalną, czyli

Cmin ≤ Cśr∑=

n

i 1

u i ≤ Cmax

Dzieląc strony nierówności przez Cśr ograniczymy zakres sumy współczynników korygujących do wielkości

Cśr

minC ≤∑

=

n

i 1

u i ≤ Cśr

maxC

74

9.3. Określenie warto ści rynkowej prawa własno ści gruntu

Dla określenia wartości gruntów przedmiotowej nieruchomości przyjęto transakcje dotyczące prawa własności gruntów, połoŜonych we Wrocławiu, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne.

• Opis nieruchomości o najniŜszej cenie (Cmin = 95,42 zł/m²) .

Nieruchomość niezabudowana, o powierzchni 262 m², połoŜona w obrębie Maślice, przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Sąsiedztwo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Uzbrojenie terenu w sieci: elektroenergetyczną i wodociągową. Ulica o nawierzchni urządzonej. Transakcja z dnia 3 września 2002 roku. Cena transakcyjna 25.000 złotych.

• Opis nieruchomości o najwyŜszej cenie (Cmax = 117,02 zł/m²).

Nieruchomość niezabudowana, o powierzchni 470 m², połoŜona w obrębie śerniki, przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Sąsiedztwo: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Uzbrojenie terenu w sieci: elektroenergetyczną, wodociągową i gazową. Ulica o nawierzchni urządzonej. Transakcja z dnia 9 lutego 2004 roku. Cena transakcyjna 55.000 złotych.

Dane transakcyjne:

• Liczba transakcji w próbce reprezentatywnej: 21. • Okres monitorowania: lata 2003 – 2004. • Powierzchnia działek P [m²]: od 286 do 2000 • Przeciętna powierzchnia działki [m²]: 730 • Cena jednostkowa minimalna Cmin = 95,42 zł. • Cena jednostkowa maksymalna Cmax = 117,02 zł.

• Cena jednostkowa średnia: Cśr = n

1∑

=

n

i 1

Ci = 105,06 zł.

• Granice sumy współczynników korygujących:

umin = Cśr

minC= 0,908. umax =

Cśr

maxC = 1,114.

• Zakres korekty: Z∆ = Cśr

maxC –

Cśr

minC = 0,206.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, połoŜenie, sposób uŜytkowania, przeznaczenie, stopień wyposaŜenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Do porównań przyjęto transakcje gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Na podstawie analizy danych transakcyjnych o cenach gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie Wrocławia oraz na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców działek budowlanych określono cechy rynkowe i ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości:

75

PołoŜenie ................. 40 %, w tym połoŜenie dobre, średnie, zadowalające, słabe.

Wielkość działki ...... 20 %, w przedziałach: do 350 m², 351-600 m², 601-800 m², ponad 801 m².

Uzbrojenie terenu .... 30 %, w tym pełne, niepełne lub podstawowe (sieć elektryczna, wodociąg).

Otoczenie nieruch. ...10 %, w tym dobre i średnie.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Wielkość cech rynkowych gruntów i ich wpływ na wartość wycenianej nieruchomości gruntowej wykorzystano jako wagi do obliczenia współczynników dla korekty średniej ceny nieruchomości podobnych. Dane te zestawiono w tabeli nr 2.

Tabela nr 2.

Zakres współczynników

korygujących

Cechy rynkowe

Umin Umax

Waga cechy

g [%]

Zakres korekty

Zi =%100

Z∆gx

Współczynnik korygujący

0 ≤ ki ≤ 1

Wartość współczyn

-ników

u i

1. PołoŜenie nieruchomości 0,3632 0,4456 40 0,0824 0,5

2. Wielkość działki 0,1816 0,2228 20 0,0412 0,6

1. Uzbrojenie terenu 0,2724 0,3342 30 0,0618 1,0

2. Otoczenie nieruchomości 0,0908 0,1114 10 0,0206 0,5

Suma 0,9080 1,1140 100 0,2060

• Suma współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości wynosi

∑=

n

i 1

u i = Cśr

minC + ∑

=

n

i 1

Zi x ki = 0,9080 + 0,13802 = 1,04602

• Wartość rynkowa jednostkowa nieruchomości gruntowej wynosi

Wj = Cśr ∑=

n

i 1

u i = 105,06 zł/m² x 1,04602 = 109,89 zł/m².

Wartość 1 m² gruntów wycenianej nieruchomości zawarta jest pomiędzy cenami: minimalną Cmin = 95,42 zł/m², a maksymalną Cmax = 117,02 zł/m², uzyskanymi na rynku lokalnym za podobne nieruchomości gruntowe. Wartość ta odpowiada lokalizacji wycenianej nieruchomości, jej przeznaczeniu, wielkości działki, otoczeniu nieruchomości oraz wyposaŜeniu terenu w infrastrukturę techniczną.

• Wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności wynosi

Wj = 109,89 zł/m².

• Wartość nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności wynosi

Ww = Wj x P = 109,89 zł/m² x 604 m² = 66.374 zł.

(słownie złotych: sześćdziesiąt sześć tysięcy trzysta siedemdziesiąt cztery).

Wartość nieruchomości gruntowej określona została na podstawie aktualnie kształtujących się cen w obrocie rynkowym. Wartość ta odpowiada rodzajowi nieruchomości, jej połoŜeniu, wielkości i sposobowi uŜytkowania, przeznaczeniu, otoczeniu oraz wyposaŜeniu terenu w urządzenia infrastruktury technicznej.

76

Przedstawiona wartość odpowiada cenie rynkowej podobnych nieruchomości i jest moŜliwa do uzyskania na lokalnym rynku. 9.4. Określenie warto ści rynkowej prawa u Ŝytkowania wieczystego gruntu

Dla ustalenia opłaty za przekształcenie prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności, stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej uŜytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa uŜytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaŜy.

Zgodnie z § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa uŜytkowania wieczystego dla celów, o których mowa w art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu praw własności i współczynnika korygującego określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3, czyli wartość prawa własności naleŜy skorygować współczynnikiem według wzoru

Wk = (1- R

Sr)

T

t+ 0,25

T

tT − = 0,68915

gdzie Sr = 1 % - stawka procentowa opłaty rocznej,

R = 10,5% - przeciętna stopa kapitalizacji,

t = 66,4 - liczba lat niewykorzystanego okresu uŜytkowania wieczystego,

T = 99 - liczba lat, na które ustanowiono uŜytkowanie wieczyste.

Przeciętną stopę kapitalizacji określono w wysokości 10,5%. Stopa kapitalizacji odwzorowuje ogólny poziom rentowności zainwestowanego kapitału w nieruchomości, w tym w grunty. Doskonalenie i stabilność przepisów dotyczących gospodarki nieruchomościami oraz duŜa podaŜ nieruchomości gruntowych we Wrocławiu i w miejscowościach wokół Wrocławia równowaŜy popyt na grunty budowlane. Gmina Wrocław stworzyła warunki do łatwego i skutecznego przekształcenia prawa uŜytkowania wieczystego w prawo własności. Znaczące ulgi w ustalaniu wysokości opłat w tym zakresie spowodowały znaczne zainteresowanie uŜytkowników wieczystych nabyciem prawa własności gruntów.

W związku z powyŜszym zastosowano przeciętną stopę kapitalizacji 10,5% dla określenia wartości prawa uŜytkowania wieczystego na podstawie wartości prawa własności gruntu.

• Wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa uŜytkowania wieczystego wynosi

Wuw = Ww x Wk = 66.374 zł x 0,68915 = 45.742 zł.

(słownie złotych: czterdzieści pięć tysięcy siedemset czterdzieści dwa)

9.5. Wynik końcowy wyceny

RóŜnica pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności

przysługującego Gminie Miejskiej Wrocław, a wartością prawa uŜytkowania wieczystego,

77

przysługującego uŜytkownikowi wieczystemu moŜe stanowić podstawę dla ustalenia opłaty za

przekształcenie prawa uŜytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.

Wartość prawa własności gruntu 66.374 zł.

Wartość prawa uŜytkowania wieczystego gruntu 45.742 zł. RóŜnica wartości 20.632 zł.

(słownie złotych: dwadzieścia tysięcy sześćset trzydzieści dwa)

Data określenia wartości: 7 kwietnia 2005 roku.

Rodzaj wartości: wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŜytkowania (WRU). 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, a takŜe zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości.

• Jako podstawę określenia wartości rynkowej gruntu przyjęto ceny transakcyjne netto, nie zawierające VAT, zgodnie ze stanowiskiem Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 30 listopada 2004 roku.

• Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego oraz oględziny nieruchomości dokonane zostały osobiście przez rzeczoznawcę majątkowego.

• MoŜliwość wykorzystania operatu szacunkowego ogranicza się wyłącznie dla celu, w jakim został sporządzony.

• Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody dla innego celu niŜ cel, dla którego został sporządzony.

• Wartość nieruchomości określono z daty czynności rzeczoznawcy. O ile wykorzystanie operatu nastąpi z istotną zwłoką, zastosowanie ma art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• Stosownie do art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku nr 261, poz. 2603) sporządzono wyciąg z niniejszego operatu szacunkowego z przeznaczeniem dla organu prowadzącego kataster nieruchomości we Wrocławiu.

Operat sporządził: dr inŜ. Marian Kowalczyk. Wrocław, dnia 7 kwietnia 2005 roku.

78

Marian Kowalczyk

RZECZOZNAWSTWO JAKO ZAWÓD – PODSTAWOWE WIADOMO ŚCI Z RZECZOZNAWSTWA MAJ ĄTKOWEGO

1. Sytuacja prawna rzeczoznawcy maj ątkowego

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami) określa w dziale IV zasady wyceny nieruchomości oraz w dziale V działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Rozdział 1 w dziale V dotyczy rzeczoznawstwa majątkowego (art. 174-178).

Rzeczoznawcą majątkowym jest osobą fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (skrót: ugn) (art. 174 ust.2).

Wykonując dyspozycje art. 197 ugn minister infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz. U. nr 31, poz. 189). Rozporządzenie określa:

1) sposób i warunki odbywania praktyk zawodowych, regulamin organizacji tych praktyk oraz sposób dokumentowania odbycia praktyki zawodowej, w tym wzór dziennika praktyk oraz koszt jego wydania,

2) sposób i tryb przeprowadzenia postępowania kwalifikacyjnego, sposób ustalania i rodzaje kosztów tego postępowania, organizację Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej oraz regulamin jej działania,

3) wzory świadectw uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości oraz licencji zawodowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami oraz sposób postępowania przy wydawaniu duplikatów tych świadectw i licencji w przypadku ich utraty,

4) sposób prowadzenia centralnych rejestrów rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.

Kolejne rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. dotyczy stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 80, poz. 475) Rozporządzenie to określa:

1) sposoby stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości,

2) sposób dokumentowania spełnienia tego obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,

3) kryteria oceny spełnienia tego obowiązku. 2. Regulacje prawne dotycz ące zawodu

2.1. Prawa i obowi ązki rzeczoznawcy maj ątkowego

Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nabywa prawo wykonywania zawodu oraz uŜywania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy” (tytuł ten podlega ochronie prawnej). Rzeczoznawca majątkowy moŜe być powołany na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości, nie moŜe odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

79

Zawód rzeczoznawcy majątkowego moŜna zaliczyć do zawodów zaufania publicznego , gdyŜ zobowiązany jest do wykonywania czynności objętych jego uprawnieniami:

1) zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, 2) ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, 3) zgodnie z zasadami etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych, 4) zgodnie z zasadą bezstronności, 5) przestrzegając tajemnicy zawodowej.

Opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego moŜe być oceniana w zakresie jej prawidłowości jedynie przez organizację zawodową w ściśle określonych w ustawie przypadkach (ugn art. 157). 2.2. Zakres czynno ści rzeczoznawcy maj ątkowego Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości nieruchomości, a takŜe maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (art. 174 ust. 3). Realizację tego zadania ustawa ugn przyznała rzeczoznawcy majątkowemu na zasadzie wyłączności. Wykonywanie wycen nieruchomości bez uprawnień zawodowych jest zagroŜone karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Zgodnie z art. 174 ust. 3a ugn rzeczoznawca majątkowy moŜe ponadto sporządzać opracowania i ekspertyzy, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwój, 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, 4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, 5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o

rachunkowości, 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o

rachunkowości. Na wykonywanie w/w opracowań i ekspertyz rzeczoznawca majątkowy nie posiada wyłączności. 3. Rzeczoznawstwo maj ątkowe jako działalno ść zawodowa 3.1. Definicja działalno ści zawodowej Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie (ugn art. 174 ust. 7). Rzeczoznawca majątkowy nie moŜe łączyć wykonywania zawodu w wymienionych formach. 3.2. Wymogi kwalifikacyjne W art. 177 ugn określono wymogi kwalifikacyjne kandydata na rzeczoznawcę majątkowego w postaci:

1) wyŜszego wykształcenia magisterskiego, 2) ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, 3) odbytej praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości.

80

Od 1 stycznia 2008 r. osoby, które ukończyły studia wyŜsze magisterskie, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości mogą ubiegać się o zwolnienie z ukończenia studiów podyplomowych. Stwierdzenie, Ŝe program studiów wyŜszych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości następuje na podstawie zaświadczenia uczelni. Minimum programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości stanowi załącznik do komunikatu ministra budownictwa z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości (Dz. Urz. MB nr 3, poz. 16). 3.3. Kształcenie teoretyczne i praktyczne

Minimum programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości obejmuje następujące grupy przedmiotów:

1) podstawy wiedzy z zakresu prawa – 42 godz., 2) podstawy wiedzy z zakresu ekonomii, finansów i rachunkowości – 37 godz., 3) podstawy wiedzy technicznej z budownictwa i kosztorysowania – 23 godz., 4) podstawy wiedzy z gospodarki przestrzennej, rolnictwa, leśnictwa i gospodarki

wodnej – 11 godz., 5) podstawy wiedzy z matematyki, statystyki i ekonometrii – 17 godz., 6) podstawowe wiadomości z rzeczoznawstwa majatkowego – 6 godz., 7) teoria i praktyka wyceny nieruchomości – 96 godz., 8) zagadnienia uzupełniające – 15 godz., 9) umiejętności interdyscyplinarne – 8 godz. , 10) seminarium dyplomowe i egzamin – 26 godz., Ogółem - 280 godz.. Praktyka zawodowa dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych nie moŜe trwać

krócej niŜ 12 miesięcy. W ramach praktyki kandydat na rzeczoznawcę majątkowego wykonuje 15 róŜnych projektów operatów szacunkowych w określonych podejściach, metodach i technikach wyceny według zakresu opisanego w § 4 rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. W projektach 15 operatów szacunkowych kandydat na rzeczoznawcę określa wartość:

1) dwóch róŜnych nieruchomości lokalowych, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej,

2) dwóch roŜnych nieruchomości zabudowanych, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej,

3) dwóch róŜnych nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, w podejściu dochodowym, przy zastosowania techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów,

4) dwóch budynków lub budowli, w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch róŜnych technik,

5) nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłaty z tytułu uŜytkowania wieczystego,

6) dwóch nieruchomości gruntowych, z których jedna jest przeznaczona na cele rolne, a druga na cele leśne,

7) dwóch nieruchomości, w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji i metody pozostałościowej,

8) nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej, 9) ograniczonego prawa rzeczowego.

81

Praktyki zawodowe prowadzą stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych i niektóre uczelnie wyŜsze. Prowadzenie praktyk zawodowych powierza się doświadczonym praktykom rzeczoznawcom majątkowym (osobom uprawnionym).

Kandydat na rzeczoznawcę prowadzi dziennik praktyki, w którym dokumentowany jest jej przebieg. Poprawność operatu szacunkowego potwierdza osoba uprawniona. 3.4. System nadawania uprawnie ń zawodowych

Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadzane jest przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną.

Kandydat ubiegający się o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego składa do ministra odpowiedni wniosek z dokumentami, potwierdzającymi spełnienie wymogów, o których mowa w art. 177 ust 1 pkt 1-5.

W pierwszym wstępnym etapie Komisja ustala, czy kandydat spełnia warunki dopuszczenia do egzaminu. W drugim etapie przeprowadzany jest egzamin, obejmujący część pisemną i ustną. Część pisemną egzaminu przeprowadza się w wydzielonej sali, w warunkach zapewniających kandydatom samodzielną pracę. Część pisemna egzaminu:

1) polega na rozwiązaniu testu wielokrotnego wyboru, składającego się z 90 pytań oraz na rozwiązaniu zadania praktycznego,

2) trwa 135 minut, w tym 90 minut na rozwiązanie testu oraz 45 minut na rozwiązanie zadania praktycznego, z 20 minutową przerwą po części testowej.

KaŜde pytanie w teście oceniane jest w następujący sposób: 1) odpowiedź prawidłowa – 1 punkt, przy czym za prawidłową uznaje się odpowiedź

wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe, 2) odpowiedź nieprawidłowa lub brak odpowiedzi – 0 punktów.

Zadanie praktyczne oceniane jest w skali od 0 do 10 pkt. Wynik egzaminu stanowi suma punktów za odpowiedzi na pytania oraz za rozwiązanie zadania praktycznego. Uzyskanie co najmniej 70 punktów (w tym co najmniej 65 punktów z testu i co najmniej 5 punktów za zadanie praktyczne) przesądza o dopuszczeniu kandydata do części ustnej egzaminu. W części ustnej sprawdza się przygotowanie praktyczne kandydata, polegające na:

1) obronie przez kandydata kaŜdego z trzech, wybranych spośród 15 projektów operatów szacunkowych, polegającej na udzielaniu odpowiedzi na pytania członków komisji, dotyczące podstaw prawnych, zastosowanych podejść, metod i technik wyceny, źródeł informacji o nieruchomościach, a takŜe analizy rynku nieruchomości, mających wpływ na wykonanie tych operatów,

2) liczba wszystkich zadanych pytań podstawowych nie moŜe być mniejsza niŜ 6 i większa niŜ 12, z tym, Ŝe liczba pytań do poszczególnych operatów szacunkowych powinna być jednakowa,,

3) członkowie komisji mogą zadawać kandydatom pytania uzupełniające w związku z udzielanymi przez nich odpowiedziami na pytania podstawowe: pytań uzupełniających nie dolicza się do liczby pytań podstawowych,

4) kaŜda odpowiedź na zadane pytanie jest oceniana w czterostopniowej skali od 0 do 3 punktów: za kaŜdą prawidłową odpowiedź kandydat moŜe uzyskać maksymalnie 3 punkty,

5) część ustną egzaminu uznaje się za zakończoną wynikiem pozytywnym, jeŜeli kandydat uzyskał minimum 60 % punktów z ogólnej liczby punktów moŜliwych do uzyskania na postawione pytania.

Część ustna z wynikiem pozytywnym przesądza o wyniku pozytywnym całego postępowania kwalifikacyjnego. Podobnie wynik negatywny części ustnej kończy postępowanie kwalifikacyjne wynikiem negatywnym.

82

Kandydat, który część ustną zakończył wynikiem negatywnym, moŜe przed upływem 12 miesięcy od dnia zakończenia części ustnej egzaminu, złoŜyć wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu. Protokóły z postępowania kwalifikacyjnego wraz z całą dokumentacją Komisja przekazuje ministrowi. Minister wydaje świadectwa stwierdzające nadanie uprawnień albo decyzje odmawiające nadania uprawnień zawodowych. Jednocześnie z wydaniem świadectw z urzędu dokonuje się wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Rejestr ten jest ogłaszany 2 razy w roku w dzienniku urzędowym ministerstwa, publikowany w formie zapisu elektronicznego na stronie internetowej ministerstwa według stanu na koniec kaŜdego miesiąca. 3.5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczozna wców maj ątkowych

Stałe doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych odbywa się przez ich udział w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości.

Seminarium nie moŜe trwać krócej niŜ 4 godziny edukacyjne, szkolenie nie krócej niŜ 8 godzin, a kurs specjalistyczny nie krócej niŜ 15 godzin edukacyjnych.

Na organizatorów opisanych form szkolenia nałoŜono obowiązek prowadzenia i przechowywania odpowiedniej dokumentacji oraz wydania uczestnikom kształcenia zaświadczeń o ukończeniu seminarium, szkolenia lub kursu specjalistycznego

Za spełnienie obowiązku stałego doskonalenia uznaje się uczestnictwo rzeczoznawcy w ciągu roku kalendarzowego w 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach. 3.6. Odpowiedzialno ść zawodowa rzeczoznawców maj ątkowych Rzeczoznawca majątkowy nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175 ugn, podlega odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna właściwy minister. Powołana przez niego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie oraz z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe. Osoba, wobec której wszczęto postępowanie moŜe ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu. W wyniku postępowania wyjaśniającego minister orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu kar dyscyplinarnych. Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie, 2) nagana, 3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku, 4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złoŜenia egzaminu z

wynikiem pozytywnym, 4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z moŜliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie, 5) pozbawienie uprawnień zawodowych z moŜliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

4. Organizacje zawodowe rzeczoznawców maj ątkowych 4.1. Struktura organizacyjna środowiska

83

W Polsce po 1990 r. powstały regionalne organizacje zrzeszające rzeczoznawców majątkowych. W 1993 r. powstało Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu. W statucie stowarzyszenia zapisano jego cele działania m.in. wyraŜanie dąŜeń i osiągnięć środowiska rzeczoznawców majątkowych oraz występowanie w ich interesach i potrzebach wobec władz państwowych, samorządowych i organizacji społecznych. Więcej informacji moŜna znaleźć na stronie internetowej www.srm.wroclaw.pl. lub odwiedzając siedzibę stowarzyszenia w budynku NOT we Wrocławiu, przy ul. Piłsudskiego 74 (pokój 328). Stowarzyszenie prowadzi m.in. szkolenia, odczyty jak równieŜ praktyki zawodowe dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych. Stowarzyszenia regionalne powołały Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w Warszawie przy ul. Nowogrodzkiej 50. Federacja jest dobrowolnym związkiem stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych. Podstawowym celem federacji jest integracja ruchu zawodowego, dbałość o rozwój zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podnoszenie rangi tego zawodu na forum krajowym i międzynarodowym. Więcej informacji moŜna znaleźć na stronie internetowej federacji www.pfva.com.pl. Od lipca 1994 roku wydawany jest „Rzeczoznawca Majątkowy” kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 4.2. Zadania organizacji zawodowych rzeczoznawców m ajątkowych Organizacje zawodowe reprezentują interesy zawodowe całego środowiska rzeczoznawców majątkowych, zarówno wobec władz samorządowych jak równieŜ rządowych. WyraŜają poglądy tego środowiska przy tworzeniu lub modyfikacji prawa związanego z gospodarowaniem i wyceną nieruchomości. Dotyczy to ustaw i rozporządzeń. Opracowywanie standardów zawodowych odbywa się w federacji w dyskusji środowiskowej, przy uzgodnieniach lub akceptacji ministerstwa, odpowiedzialnego za sferę rynku nieruchomości i zawody nieruchomościowe (rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości). Celem organizacji zawodowych jest dbałość o wysoki poziom operatów szacunkowych i innych opracowań, wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych. Organizacje zawodowe biorą udział w organizacji egzaminów państwowych.

Poszczególne stowarzyszenia organizują coroczne konferencje, sympozja, szkolenia o róŜnej tematyce, przydatnej w pracy zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organizacje zawodowe organizują środowiskowe imprezy sportowe (np. rozgrywki tenisa ziemnego, zawody narciarskie i inne) i towarzyskie (np. bale karnawałowe). 4.3. Standardy zawodowe oraz kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych

Po ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i po rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami) trzecim hierarchicznie rodzajem przepisów dotyczących zasad wyceny nieruchomości są standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Od wejścia w Ŝycie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami standardy zawodowe stały się „norm ą prawn ą” obowiązującą rzeczoznawców majątkowych. Wynika to z art. 175 ugn, który obliguje wykonywanie czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych. Standardy są normą i ich stosowanie wynika z zasad etycznych i z zasad „sztuki” szacowania.

Wykaz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych obowiązujących oraz opracowywanych (aktualizowanych) moŜna uzyskać ze stron internetowych:

84

- Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych www.pfva.pl - Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu www.srm.wroclaw.pl.

W kwartalniku „Rzeczoznawca majątkowy” drukowane są projekty „nowych” standardów oraz ogłaszane uchwały Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o przyjęciu kolejnych standardów do stosowania.

Stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych zrzeszone w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych opracowały i przyjęły do stosowania Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Kodeks składa się z 2 części: w części 1-szej zawiera zasady ogólne, w części 2-giej zasady szczegółowe. Zasady szczegółowe zawarto w 4-ch rozdziałach i 33 paragrafach. Tytuły rozdziałów: rozdział I – przepisy ogólne, rozdział II – obowiązki ogólne rzeczoznawcy majątkowego, rozdział III – obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec klienta, rozdział IV – obowiązki rzeczoznawcy majątkowego wobec innych rzeczoznawców majątkowych. Literatura:

1) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).

2) Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 173, poz. 1218)

3) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Tekst ujednolicony. Komentarz do nowelizacji ustawy wg poz. 2). Instytut Doradztwa Majątkowego. Warszawa, październik 2007.

4) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 20004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.),

5) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 11, poz. 66),

6) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz. U. nr 31, poz. 189).

7) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 80, poz. 475).

8) Komunikat Ministra Budownictwa z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości (Dz. Urz. MB nr 3, poz. 16).

9) Informacja Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zasadach stosowania standardów od dnia 1 marca 2008 r. (www.pfva.com.pl).

10) Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

85

Dr inŜ. Marian Kowalczyk

MAPY DO CELÓW PROJEKTOWYCH I OPINIODAWCZYCH

Przygotowanie i realizacja inwestycji budowlanej to wieloetapowy proces, w którym moŜna wyróŜnić kolejne etapy, jako zespoły czynności prawnych i faktycznych (realizacyjnych). W procesie tym istotnym zagadnieniem jest jednoznaczna lokalizacja zamierzeń projektowych, formalno-prawna akceptacja tych zamierzeń oraz ich realizacja zgodna z uzyskanym pozwoleniem budowlanym. Cel ten osiągany jest poprzez opracowania geodezyjne i kartograficzne noszące nazwę map do celów projektowych . Konieczność opracowywania i wykorzystywania takich map w pracach projektowych określona została w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [2], w Prawie budowlanym [3] oraz w przepisach wykonawczych do tego prawa. Podjęcie prac projektowych następuje po uzyskaniu przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydanej na jego wniosek przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ewentualnie z wykorzystaniem wypisu i wyrysuj z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wniosku o wydanie decyzji naleŜy dołączyć m.in. kopi ę mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku kopi ę mapy ewidencji gruntów i budynków . Mapy te powinny obejmować równieŜ najbliŜsze otoczenie terenu przyszłej inwestycji (min. 30 m lub projektowaną strefę ochronną) z zakreśleniem granic terenu objętego wnioskiem. Zakres opracowań geodezyjno-kartograficznych dla celów projektowych szczegółowo określa rozporządzenie [4], w myśl którego mapami do celów projektowych są mapy zasadnicze i mapy jednostkowe .

Mapa zasadnicza jest to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementów ewidencji gruntów i budynków (granic), a takŜe sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych [1]. Mapa zasadnicza słuŜy do celów administracyjnych, prawnych, ewidencyjnych i projektowych oraz stanowi podstawę systemu informacji o terenie. Dopuszcza się dwukrotne pomniejszenie lub powiększenie mapy zasadniczej wykorzystywanej do opracowywania planu zagospodarowania działki lub terenu [4]. Treść mapy do celów projektowych oprócz wyŜej zdefiniowanej treści mapy zasadniczej powinna ponadto zawierać: 1) linie rozgraniczające tereny o róŜnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp.,

jeŜeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,

2) usytuowanie zieleni wysokiej ze wskazaniem pomników przyrody, 3) usytuowanie innych obiektów i szczegółów wskazanych przez projektanta, zgodnie z celem

pracy. Mapa jednostkowa sporządzana jest w razie braku w państwowym zasobie geodezyjnym i

kartograficznym mapy zasadniczej [4]. Mapę jednostkową moŜna opracować jedynie dla pojedynczych obiektów o prostej konstrukcji, połoŜonych w granicach jednej nieruchomości (działki). Wykonawca mapy (geodeta uprawniony) ma obowiązek punkty osnowy geodezyjnej utrwalić znakami z trwałego materiału oraz sporządzić odpowiednie opisy topograficzne tych punktów. Pozwoli to w przyszłości włączyć pomiar do mapy zasadniczej.

Mapy zasadnicze i jednostkowe nie róŜnią się treścią, róŜnią się jedynie układem . Mapy zasadnicze opracowuje się w układzie sekcyjnym prostokątnym. Skrajne krawędzie sekcji skierowane są w kierunku północnym, podobnie jak na mapach topograficznych. Mapy jednostkowe opracowuje się w układzie lokalnym (jednostkowym), dopasowanym do kształtu i ukierunkowania inwestycji. Mapy jednostkowe mogą więc być skręcone w stosunku do kierunku północnego.

Skale map do celów projektowych (map zasadniczych lub jednostkowych) dostosowuje się do rodzaju i wielkości inwestycji, przy czym: • skala map działek budowlanych nie powinna być mniejsza niŜ 1:500, • skala map zespołów obiektów budowlanych oraz terenów budownictwa przemysłowego nie

moŜe być mniejsza niŜ 1:1000, • skala map rozległych terenów z obiektami budowlanymi o duŜym rozproszeniu oraz z

obiektami liniowymi moŜe wynosić 1:2000.

86

W razie potrzeby organ nadzoru budowlanego moŜe określić inną, odpowiednią dla danej inwestycji skalę mapy. Mapy do celów projektowych powinny obejmować obszar przyległy do terenu inwestycji w pasie co najmniej 30 m ; w przypadku ustalania strefy ochronnej równieŜ jej obszar powinien znaleźć się na tych mapach.

Wykonywaniem map do celów projektowych zajmują się firmy geodezyjne lub biura projektowe, zatrudniające równieŜ geodetów. Mapy takie mogą wykonywać i autoryzować geodeci uprawnieni do samodzielnych czynności z zakresu geodezji, zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym [1]. Od 1945 roku w Polsce obowiązuje zasada gromadzenia wykonanych opracowań geodezyjnych i kartograficznych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.

Firmy geodezyjne po przyjęciu zlecenia lub podpisaniu umowy na wykonanie map do celów projektowych zgłaszają te roboty do powiatowych ośrodków dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Tam za ustaloną odpłatnością uzyskują istniejące, wcześniej opracowane mapy i dane dotyczące osnów geodezyjnych, niezbędnych do wykonania prac pomiarowych. W zaleŜności od stopnia pokrycia mapowego oraz dezaktualizacji treści udostępnionych map zasadniczych, geodeci wykonujący opracowanie podejmują decyzję o przystąpieniu do aktualizacji tych map bądź teŜ do nowego pomiaru na całym terenie przewidywanym do zainwestowania lub jego części. Po wykonaniu nowej mapy lub jej aktualizacji wykonawca – autor przekazuje mapę wraz z całym operatem pomiarowym do właściwego terytorialnie powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Ośrodek kontroluje techniczną poprawność wykonania operatu i nadaje mapie odpowiedni ą klauzul ę dokumentu technicznego do celów projektowych [5]. Dopiero kopie tej mapy z opisaną klauzulą mogą posłuŜyć do celów projektowych, zgodnie z obowiązującym prawem.

We wszystkich przepisach omawiających wykorzystanie map do celów projektowych stawiany jest wymóg ich aktualno ści . Nie jest określony termin waŜności tych map. Nadzór budowlany przyjmuje zwyczajowo trzymiesięczny okres waŜności map od daty ich wykonania.

Formalny tok postępowania, wielkość terenu i zakres opracowania wpływają na okres wykonywania map do celów projektowych. Inwestor i projektant powinni uwzględnić te elementy programując prace projektowe.

Jednym z obowiązków projektanta budowy jest uzyskanie odpowiednich opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów prawa (art. 20 Prawa budowlanego [3]). Składając wnioski o wydanie opinii i uzgodnień projektant dołącza mapę z lokalizacją inwestycji. Nie dysponując jeszcze mapą do celów projektowych (będącą w opracowaniu) moŜe posłuŜyć się mapą do celów opiniodawczych . Przepisy prawa budowlanego nie definiują treści i skal tego typu map. Inwestor lub projektant moŜe za odpłatnością pozyskać mapy w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Ośrodki wydają kopie nie zaktualizowanych map zasadniczych w skalach 1:500, 1:1000, 1:2000 i 1:5000 (w zaleŜności od posiadanych zasobów). W przypadku braku map zasadniczych na przewidywany teren inwestycji moŜna uzyskać kopie map ewidencji gruntów i budynków. Mapy te dla terenu całego kraju obligatoryjnie prowadzone są w wybranych skalach 1:1000, 1:2000 lub 1:5000.

W strukturze administracyjnej kraju powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjno-kartograficznej umiejscowione są w starostwach. Tam naleŜy poszukiwać map do celów opiniodawczych [5].

Trzecim rodzajem opracowań mapowych przydatnych w pracach projektowych są wyrysy z mapy ewidencji gruntów i budynków , dokumentujące wraz z wypisami z rejestru gruntów stan faktyczny władania nieruchomościami. Taki wspólny dokument, noszący nazwę: opis i mapa , wydawany jest za odpłatnością w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. W tych ośrodkach moŜna uzyskać ustne informacje o numerach ksiąg wieczystych, prowadzonych dla konkretnych oznaczonych geodezyjnie nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości dokumentowany jest aktualnym wypisem z ksi ęgi wieczystej nieruchomości, prowadzonej w Sądzie Rejonowym. Dla otrzymania tego wypisu niezbędne jest wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, uzyskanego w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjno-kartograficznej. Opisane dokumenty (opis i mapa oraz wypis z księgi wieczystej) określają prawo do dysponowania nieruchomo ścią na cele budowlane . Po ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego (od 11 lipca 2003 r.) wymagane jest jedynie oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składane

87

wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę (decyzji administracyjnej przewidzianej w Prawie budowlanym).

Dla terenu Wrocławia opisane wyŜej mapy do celów opiniodawczych i prawnych uzyskać (nabyć) moŜna w Zarządzie Geodezji i Katastru Miejskiego przy al. Kromera 44 (tel. 327-21-01). Literatura: [1] Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity: Dz. U.

z 2000 r., nr 100, poz. 1086, z późn. zmianami).

[2] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717). [3] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 106, poz. 1126, z późniejszymi zmianami) [4] Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 roku w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. nr 25, poz. 133). [5] Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 17 maja 1999 r. w sprawie

określenia rodzaju materiałów stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny,

sposobu i trybu ich gromadzenia i wyłączania z zasobu oraz udostępniania zasobu (Dz. U. nr

49, poz. 493).

Opracował: dr in Ŝ. Marian Kowalczyk – geodeta uprawniony i rzeczoznawca majątkowy. Politechnika Wrocławska, Instytut Geotechniki i Hydrotechniki, Zakład Geodezji

88

dr in Ŝ. Marian Kowalczyk, dr in Ŝ. Stefan Zaremba, mgr in Ŝ. Janusz Wynalek Politechnika Wrocławska, Instytut Geotechniki i Hydrotechniki,

Zakład Geodezji,

WYKORZYSTANIE MAP I OPRACOWA Ń GEODEZYJNYCH W MIEJSCOWYM PLANOWANIU PRZESTRZENNYM

THE MAKING USE OF MAPS AND GEODESIC ELABORATIONS

IN LOCAL SPATIAL PLANNING

Streszczenie W referacie omówiono zakres opracowań planistycznych, studialnych i prognostycznych

obowiązujących od dnia 11 lipca 2003 roku. Na tym tle wskazano na istotne dwoiste znaczenie map i opracowań geodezyjnych: jako bogatego źródła informacji o aktualnym zagospodarowaniu i uŜytkowaniu terenu oraz jako podkładu części rysunkowych opracowań planistycznych w miejscowym planowaniu przestrzennym.

Summary

In the paper the scope of planistic, study and prognostic elaborations compulsory since 11 July 2003 was discussed. In this background double meaning of map and geodesic elaborations as a rich source of information concerning the actual management and terrain use ad as the base of figures-part of reports in local, spatial planning has been indicated. 1. Wstęp Inwestycje budowlane lokalizowane są w przestrzeni (w terenie). Zmienianie, przekształcanie i kształtowanie przestrzeni odbywa się w ramach działań, które określane są jako gospodarka przestrzenna. Celem tej gospodarki jest ochrona określonych wartości przestrzeni poprzez dąŜenie do zachowania równowagi pomiędzy elementami naturalnymi środowiska a szeroko rozumianymi wytworami działalności ludzkiej. Celowi temu ma słuŜyć planowanie przestrzenne, w szczególności obowiązująca od 11 lipca 2003 roku ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [20] i rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy [11, 12, 13, 14].

Tworząc nową ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym starano się:

- uprościć procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego,

- sprecyzować funkcje i treść dokumentów planistycznych,

- uprościć i skrócić procedury administracyjne,

- zabezpieczyć przed dowolnością interpretowania przepisów ustawy [16].

Ustawodawca przyjął, jako nadal waŜną, strategię planowania przestrzennego, określoną poprzednią ustawą z roku 1994, modyfikując ją i udoskonalając. Zastosowane w nowej

89

ustawie procedury i przepisy mają za zadanie zdyscyplinować, ukonkretnić proces planistyczny [2]. W nowej ustawie, tak jak dotychczas, przewiduje się prowadzenie planowania przestrzennego na trzech szczeblach: krajowym, wojewódzkim i gminnym (nazywanym równieŜ miejscowym).

Uproszczenie procedury planistycznej ma przyspieszyć proces opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uszczegółowienie planów pozwoli wydawać pozwolenia na budowę z wykorzystaniem jedynie wypisów i wyrysów z planu (bez poprzednio wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Jedynie dla lokalizacji zabudowy na terenach nie objętych planem miejscowym nowa ustawa przewiduje wydawanie: a) decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, b) decyzji o warunkach zabudowy (dla inwestycji niepublicznych).

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 roku, jako plany mniej szczegółowe od planów uchwalanych po tej dacie, utraciły moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2004 roku.

Gminy w róŜnym stopniu przygotowały się do tej zmiany, sygnalizowanej przy ostatnich zmianach poprzedniej ustawy o planowaniu przestrzennym. Takie miasta jak Warszawa i Wrocław w bieŜący rok 2004 weszły z obowiązującymi planami miejscowymi jedynie dla 15 % swoich obszarów. Dla duŜych obszarów Wrocławia w znacznym stopniu są zaawansowane prace planistyczne dotyczące opracowania nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przy ich opracowywaniu wykorzystuje się ustalenia zawarte w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Wrocław”, przyjętym uchwałą nr XLVIII/680/98 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 30 stycznia 1998 roku (www.wroclaw.pl)

2. Opracowania planistyczne w miejscowym planowaniu przestrzennym 2.1. Studium uwarunkowa ń i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Studium to, sporządzane obligatoryjnie dla obszaru całej gminy, określa politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium są wiąŜące przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium sporządzane przy aktywnym udziale społeczności lokalnej z uwzględnieniem wielu opinii i uzgodnień oraz przy nadzorze wojewody przyjmowane jest uchwałą rady gminy. Jest to opracowanie zawierające stabilny program lokalnego rozwoju przestrzennego [6].

Studium składa się z części tekstowej i części graficznej. W studium uwzględnia się uwarunkowania opisujące stan aktualny zagospodarowania terenu gminy, wymienione w art. 10 ust. 1 oraz ustala się kierunki zmian i zasady zagospodarowania przestrzennego gminy, o których mowa w art. 10 ust. 2 ustawy [20]. Zgodnie z § 5 rozporządzenia [14] „Projekt rysunku studium sporządza się na kopii mapy topograficznej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, lub na kopii wojskowej mapy topograficznej w skali od 1:5000 do 1:25000. Przy sporządzaniu materiałów planistycznych na potrzeby projektu studium moŜna stosować mapy zasadnicze, katastralne, fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjęcia lotnicze i satelitarne”.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy [20] w załączniku graficznym do studium powinny być naniesione granice obszarów: 1) chronionych (np. ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego uzdrowisk, dziedzictwa

90

kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej),

2) przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego (o znaczeniu lokalnym, wojewódzkim, krajowym), 3) wyznaczonych do opracowania miejscowych planów na podstawie odrębnych przepisów w tym obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a takŜe obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaŜy powyŜej 2000 m2 oraz obszarów przestrzeni publicznej, 4) wyznaczonych przez gminę do sporządzenia miejscowych planów w tym obszarów wymagających zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, 5) naraŜonych na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych, 6) filarów ochronnych w złoŜach kopalin, 7) pomników zagłady i ich stref ochronnych (dla ograniczenia m.in. działalności gospodarczej), 8) wymagających przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji, 9) zamkniętych i ich stref ochronnych, 10) problemowych innych niŜ w/w, w zaleŜności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie.

W studium określa się ponadto: - kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów, - kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz uŜytkowania terenów, w tym określa się tereny wyłączone spod zabudowy, - kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, - kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej. Tok czynności prawnych i faktycznych dotyczących opracowania i przyjęcia studium opisany jest w art. 11-13 omawianej ustawy [20]. 2.2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się fakultatywnie dla obszaru gminy lub jej części. W planie tym, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy [20], obowiązkowo określa się: 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o róŜnym przeznaczeniu lub róŜnych zasadach zagospodarowania, 2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, 3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, 4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, 5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, 6) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy, 7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a takŜe naraŜonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagroŜonych osuwaniem się mas ziemnych, 8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, 9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich uŜytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, 10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, 11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i uŜytkowania terenów, 12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36

91

ust. 4. Ponadto w planie miejscowym w zaleŜności od potrzeb, zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy [20] określa się: 1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, 2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej, 3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji, 4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych, wg art. 10 ust. 2 pkt 8, 5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów słuŜących organizacji imprez masowych, 6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a takŜe ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 roku o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii

map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym [7]. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia [11] projekt rysunku planu miejscowego powinien zawierać: 1) wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem planu miejscowego, 2) określenie skali projektu rysunku planu miejscowego w formie liczbowej i liniowej, 3) granice obszaru objętego planem miejscowym, 4) granice administracyjne, 5) granice terenów zamkniętych oraz granice ich stref ochronnych, 6) granice i oznaczenie obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych w tym terenów górniczych, a takŜe naraŜonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagroŜonych osuwaniem się mas ziemnych, 7) linie rozgraniczające tereny o róŜnym przeznaczeniu lub róŜnych zasadach zagospodarowania oraz ich oznaczenia, 8) linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu, 9) w razie potrzeby oznaczenia elementów informacyjnych, nie będących ustaleniami projektu planu miejscowego.

Rozporządzenie [11] w załączniku nr 1 zawiera podstawowe barwne oznaczenia

graficzne i literowe dotyczące przeznaczenia terenów, które naleŜy stosować na projekcie rysunku planu miejscowego: 1) tereny zabudowy mieszkaniowej: jednorodzinnej (MN), wielorodzinnej (MW), 2) tereny: zabudowy usługowej (U), sportu i rekreacji (US), rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. sprzedaŜy powyŜej 2000 m2 (UC), 3) tereny: rolnicze (R), obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych (RU), zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (RM), 4) tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P), obszary i tereny górnicze (PG), 5) tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody (ZN), lasy (ZL), tereny zieleni urządzonej, takie jak parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, zieleńce, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje - (ZP), tereny ogrodów działkowych (ZD), cmentarze (ZC), obszary zagroŜone powodzią (ZZ), tereny wód powierzchniowych morskich (WM), tereny wód powierzchniowych śródlądowych

92

(rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały) - (WS), 6) tereny dróg publicznych (KD), dróg wewnętrznych (KDW), komunikacji wodnej, szlaki wodne (KW), 7) tereny infrastruktury technicznej: elektroenergetyka (E), gazownictwo (G), wodociągi (W), kanalizacja (K), telekomunikacja (T), gospodarowanie odpadami (O), ciepłownictwo (C).

Tok kolejnych czynności prawnych i faktycznych dotyczących opracowania i

przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy opisany jest w art. 17-21 ustawy [20]. 2.3. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji cel u publicznego Przez inwestycję celu publicznego naleŜy rozumieć działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponad lokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy [18]. Inwestycja celu publicznego lokalizowana jest na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustalenie tej lokalizacji w drugim przypadku następuje na wniosek inwestora. Wniosek ten powinien zawierać: a) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, w stosunku do inwestycji liniowych równieŜ w skali 1:2000, b) charakterystykę inwestycji według opisu zawartego w art. 52 ust. 2 ustawy [20]. Tok postępowania w sprawie wydania opisywanej decyzji określony został w art. 52-54 ustawy [20] a sporządzenie projektu decyzji powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (wg art. 50 ust. 4 ustawy [20]). 2.4. Decyzja o warunkach zabudowy Na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gospodarowanie przestrzenią moŜe się odbywać na podstawie przepisów szczególnych, tzn. ustaw normujących poszczególne dziedziny Ŝycia społeczno-gospodarczego. Inwestycje niepubliczne na tych obszarach mogą być lokalizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka moŜe być wydana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, gdy zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy [20] spełnionych jest łącznie 5 warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (jeŜeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem), 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne [17] albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy [20], 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

93

Wydanie decyzji moŜe nastąpić po uzgodnieniach wymaganych przepisami odrębnymi z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy [20]. Sporządzenie projektu decyzji powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Ustawodawca wprowadził nieznane dotychczas współczesnemu polskiemu ustawodawstwu planistycznemu rozwiązanie w postaci zasady dobrego sąsiedztwa. Rozporządzenie [12] określa obszar analizowany i zakres analizy dla opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy. Odsyłając do art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy [20] obliguje do wykorzystania kopii mapy zasadniczej lub katastralnej do wyznaczenia granic tego obszaru (minimum trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej niŜ 50 metrów).

3. Opracowania studialne i prognostyczne do miejsco wego planowania przestrzennego

3.1. Opracowania ekofizjograficzne Opracowania ekofizjograficzne zalicza się do opracowań studialnych. RozróŜnia się opracowania ekofizjograficzne podstawowe i problemowe. Pierwsze sporządza się przed podjęciem prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, drugie przed podjęciem albo w trakcie prac nad projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymóg sporządzania opracowań ekofizjograficznych do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika z przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska [19]. Zakres opracowań ekofizjograficznych określa rozporządzenie ministra środowiska z dnia 9 września 2002 roku w sprawie opracowań ekofizjograficznych [9].

Opracowanie ekofizjograficzne, składające się z części opisowej i części kartograficznej, stanowi podstawę do podejmowania ustaleń, zapewniających warunki utrzymania równowagi przyrodniczej i racjonalną gospodarkę zasobami środowiska zarówno w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jak i w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Część kartograficzną naleŜy sporządzić na kopii mapy uzyskanej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali odpowiadającej przedmiotowi i szczegółowości opracowania ekofizjograficznego [9]. Opracowanie ekofizjograficzne spełnia swoją funkcję informacyjną gdy zawiera aktualne informacje o stanie środowiska i sporządzone jest na podstawie pomiarów i badań terenowych a wyniki pomiarów, badań, analiz i ocen przedstawione są na mapach w skali sporządzanego projektu planu [5]. 3.2. Prognoza oddziaływania na środowisko dotycz ąca projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Prognoza zawiera informacje o przewidywanych przyrodniczych skutkach gospodarowania przestrzenią, określonych w planie [6]. Zakres prognozy musi spełniać jednocześnie wymagania art. 41 ust. 2 pkt 1-12 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska [19] i rozporządzenia ministra środowiska z dnia 14 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych warunków, jakim powinna odpowiadać prognoza oddziaływania na środowisko dotycząca projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego [10]. Opisywana prognoza zgodnie z przywołanym rozporządzeniem powinna [3]:

• określić skutki, jakie moŜe wywołać realizacja ustaleń planu miejscowego, • ocenić stan środowiska,

94

• ocenić przyjęte w planie rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne, • określić moŜliwości zastosowania rozwiązań eliminujących lub minimalizujących

negatywne skutki realizacji ustaleń planów miejscowych. Część kartograficzną prognozy sporządza się w skali odpowiedniej do skali, w jakiej sporządzony jest rysunek projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prognozy podobnie jak wcześniej omówione opracowania ekofizjograficzne są dokumentami o charakterze informacyjnym i nie stanowią załączników do uchwały rady gminy w sprawie przyjęcia planu miejscowego. 3.3. Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości i mogą powodować wzrost lub spadek tej wartości. W pierwszym przypadku przy sprzedaŜy nieruchomości (w okresie 5 lat) właściciel lub uŜytkownik wieczysty ma wobec gminy obowiązek wniesienia opłaty sięgającej do 30 % wzrostu wartości (o wielkości stopy procentowej rozstrzyga uchwała o przyjęciu planu). W drugim przypadku właściciel (uŜytkownik wieczysty) ma roszczenie do gminy do odszkodowania równego obniŜeniu wartości nieruchomości. Gdy uchwalony plan w porównaniu z poprzednim stanem prawnym wprowadza takŜe zmiany w sferze wykonywania prawa własności (uŜytkowania wieczystego), które uniemoŜliwiają wykorzystywanie nieruchomości w sposób dotychczasowy albo istotnie je ograniczają, właściciel (uŜytkownik wieczysty) moŜe Ŝądać od gminy (bez wykazywania zamiaru sprzedaŜy) wykupienia nieruchomości lub jej części albo odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Po stronie dochodów gminy mogą wystąpić ponadto opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości, z tytułu podziału i scalenia nieruchomości, z tytułu uzbrojenia w infrastrukturę techniczną, urządzenia bądź modernizacji dróg, dochody wynikające ze zmiany podatku rolnego lub leśnego na podatek od nieruchomości, podatki od czynności cywilno-prawnych, podatki od działalności gospodarczej. ObciąŜenia finansowe (poza wcześniej opisanymi) dotyczą wykupu nieruchomości na cele publiczne (drogi, tereny zielone, inne), kosztów budowy infrastruktury technicznej (drogi, sieci infrastruktury, urządzenie terenów zieleni), kosztów obsługi procesu inwestycyjnego (opracowanie planu zagospodarowania, wykonanie wycen dla rekompensat i nabycia nieruchomości). Zaproponowana metodyka opracowania prognozy w publikacjach [1] i [15] wskazuje na konieczność współpracy rzeczoznawcy majątkowego jako wykonawcy prognozy z autorami planu i samorządem gminny. W opracowaniu naleŜy uwzględnić horyzont czasowy prognozy z przedziału 5-10 lat. Na datę opracowania prognozy naleŜy określić róŜnicę zdyskontowanych (zaktualizowanych) dochodów i obciąŜeń finansowych gminy związanych z realizacją określonego projektu planu (w jednym lub kilku wariantach). Tak opracowana prognoza jeszcze podczas prac planistycznych daje podstawy do:

• ustalenia w uchwale przyjmującej plan miejscowy stawki procentowej do opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (od 0 do 30 %),

• wyboru wariantów rozwiązań planistycznych i ustaleń planu w zakresie zasięgu lokalizacji obszarów dla poszczególnych funkcji,

• zapisu ograniczeń mogących wywołać rekompensaty [1].

95

Opracowanie prognozy jako opinii wymaganej przez nową ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest obligatoryjne i ma ułatwić samorządom gminnym w podejmowaniu decyzji planistycznych. 4. Znaczenie map i opracowa ń geodezyjnych w miejscowym planowaniu

przestrzennym 4.1. Mapy i opracowania geodezyjne jako źródło informacji o zagospodarowaniu i uŜytkowaniu terenu Teoria planowania przestrzennego wyróŜnia 5 faz opracowywania planu. Faza zerowa jest fazą przygotowawczą, w fazie pierwszej powstają analizy i studia, w fazie drugiej powstaje koncepcja planu, czasem w kilku wariantach. Przedostatnia trzecia faza dotyczy opracowania projektu planu i wreszcie ostatnia czwarta faza to zatwierdzenie planu. W początkowych fazach następuje zbieranie dostępnych map przydatnych do inwentaryzacji stanu istniejącego zagospodarowania przestrzennego terenu. Dla terenów zurbanizowanych są to mapy zasadnicze, dla terenów rolnych i leśnych są to mapy ewidencji gruntów. Mapy zasadnicze zawierają informacje: o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych, o przebiegu granic (działek, obrębów itd.), o usytuowaniu sieci uzbrojenia terenu (nadziemnych, naziemnych i podziemnych). Na treść map ewidencji gruntów (nazywanych równieŜ mapami katastralnymi) składają się m.in.: granice działek, granice uŜytków, granice konturów klasyfikacyjnych. Z map tych planista uzyskuje informacje o sposobach zagospodarowania i uŜytkowania poszczególnych obszarów (konturów planistycznych), o rodzaju i rozmieszczeniu istniejącej zabudowy, o wartości bonitacyjnej gruntów rolnych, o lokalizacji obszarów zajętych pod przemysł i górnictwo, pod sieć komunikacyjną. Z rejestrów gruntów znajdujących się o operacie ewidencji gruntów uzyskuje się informacje o strukturze własnościowej i rozdrobnieniu gruntów. Są to informacje niezbędne do podejmowania decyzji planistycznych w celu wytypowania określonych obszarów do scaleń. W fazach: przygotowawczej, analiz i studiów oraz koncepcji planu mogą być wykorzystane inne mapy takie jak: mapy topograficzne, mapy tematyczne, w tym szczególnie mapy hydrograficzne i sozologiczne [4], fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjęcia lotnicze i satelitarne. Wymienione mapy i opracowania geodezyjne gromadzone są w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym i są udostępniane z tego zasobu m.in. na uŜytek miejscowego planowania przestrzennego [7]. Udostępnianie odbywa się w ośrodkach dokumentacji geodezyjno-kartograficznej (powiatowych, wojewódzkich i centralnym).

Rozporządzeniem ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 12 lipca 2001 roku [8] stworzone zostały podstawy prawne i organizacyjne dla załoŜenia i prowadzenia krajowego systemu informacji o terenie. System ten zakładają i prowadzą: Główny Geodeta Kraju – dla obszaru kraju, marszałek województwa – w województwie, starosta lub prezydent miasta – w powiecie lub odpowiednio w mieście na prawach powiatu. 4.2. Mapy jako podkłady cz ęści rysunkowych opracowa ń do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Opisane w drugim i trzecim rozdziale opracowania planistyczne, studialne i prognostyczne dla miejscowego planowania przestrzennego składają się z dwóch części:

96

tekstowej i graficznej. Zgodnie z cytowanymi przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym części graficzne powinny być opracowane na urzędowych kopiach odpowiednich map, pochodzących z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Projekt rysunku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy moŜna sporządzić na kopii: mapy topograficznej lub wojskowej mapy topograficznej w skali 1:5000 – 1:25000. MoŜna równieŜ wykorzystać mapy zasadnicze, katastralne, fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjęcia lotnicze i satelitarne.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się zasadniczo w skali 1:1000 za kopiach map zasadniczych, przy ich braku na kopiach map katastralnych, dopuszcza się w uzasadnionych przypadkach skale 1:500 lub 1:2000. W przypadkach planów miejscowych sporządzanych wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się mapy w skali 1 : 5000.

W celu opracowania i wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy naleŜy skorzystać z kopii mapy zasadniczej, przy jej braku z mapy katastralnej w skali 1:500 lub 1:1000 (dla inwestycji liniowej w skali 1:2000).

Części rysunkowe opracowania ekofizjograficznego oraz prognozy oddziaływania na środowisko dotyczącej projektu miejscowego planu powinny być sporządzone w skali odpowiedniej do skali, w jakiej sporządzony jest rysunek projektu planu.

5. Udost ępnianie informacji z miejscowych planów zagospodaro wania przestrzennego Zgodnie z art. 29 ustawy [20] uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego podlega publikacji w dzienniku urzędowym województwa jak równieŜ publikacji na stronie internetowej gminy.

Zgodnie z art. 30 tej ustawy: „kaŜdy ma prawo wglądu do studium lub planu

miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów” (za wypisy i wyrysy pobiera się opłatę administracyjną, w wysokości poniesionych kosztów ich przygotowania).

Na stronie internetowej Urzędu Miejskiego Wrocławia ( www.wroclaw.pl )

umieszczone są wszystkie uchwały Rady Miejskiej Wrocławia dotyczące przyjęcia aktualnie obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ułatwieniem w odszukaniu potrzebnych informacji jest Internetowa Mapa Wrocławia, na której naniesiono zasięgi obowiązujących miejscowych planów oraz zasięgi planów będących w opracowaniu.

Ponadto ustawa zobowiązuje wójta, burmistrza (prezydenta miasta) do prowadzenia rejestru planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę. Rejestr powinien być powszechnie dostępny do wglądu w siedzibie urzędu gminy. UmoŜliwia to obywatelom oraz organizacjom i jednostkom organizacyjnym wgląd do obowiązujących przepisów prawa gminnego [6]. Informacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

97

słuŜą do podejmowania decyzji gospodarczych przez aktualnych właścicieli nieruchomości i ich potencjalnych nabywców. Są niezbędne w pracy zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.

6. Uwagi ko ńcowe Od stycznia 2004 roku straciły moc obowiązującą stare miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przyjęte przed 1995 rokiem. Przez prasę fachową i codzienną przetacza się dyskusja krytykująca ograniczenie prawa własności gruntów na terenach nie objętych planami miejscowymi. Na tych terenach moŜna uzyskać pozwolenie na budowę po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, z zachowaniem zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, która to zasada ma chronić ład przestrzenny w naszym kraju. Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych uwaŜa, Ŝe przepisy dotyczące tej zasady dają urzędom zbyt duŜą swobodę interpretacyjną i groŜą „monokulturą przestrzenną”, nie precyzują czy teren po drugiej stronie drogi jest terenem sąsiednim, czy nie. Ponadto na pat inwestycyjny skarŜą się przedsiębiorcy z gmin górniczych. Na terenach górniczych bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie moŜna prowadzić Ŝadnych inwestycji, a opracowania takich planów dla tych terenów nie podejmuje się [21]. W związku z tymi zauwaŜonymi utrudnieniami i niedopracowanymi przepisami Ministerstwo Gospodarki i Ministerstwo Infrastruktury rozwaŜają wprowadzenie zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedno z rozwiązań dotyczyłoby opracowania „planów przeznaczenia”, obejmujących całe obszary gmin. Większość gmin w Polsce posiada studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, do opracowania których zobowiązała ustawa [20]. UwaŜa się, Ŝe w stosunkowo prosty sposób moŜna przekształcić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w plany przeznaczenia. Dostosowanie przepisów prawnych dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego do nowych oczekiwań społecznych i gospodarczych wymaga godzenia niejednokrotnie sprzecznych interesów w imię zasady zrównowaŜonego ekorozwoju. Istotne jest, aby procedury planistyczne przebiegały sprawnie i trwały krótko, według jednoznacznych zasad a działania samorządów gminnych i urzędów sprzyjały inwestowaniu.

Literatura

1. Cymerman R.: Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nowe zadanie dla rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca Majątkowy, nr 41, I kw. 2004.

2. Dąbrowski B.: Dwie nowe ustawy: zagospodarowanie przestrzenne, nowelizacja Prawa budowlanego. Budowlany Informator Techniczny nr 6 i 7. Wrocław 2003.

3. Kafka K.: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Wyd. Gall, Katowice 2003. 4. Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i

sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. XIX Konferencja Katedr i Zakładów Geodezji Wydziałów Niegeodezyjnych. Rogów 2003.

5. Kowalczyk R., Szulczewska B.: Strategiczne oceny oddziaływania na środowisko do planów zagospodarowania przestrzennego. Ekokonsult, Gdańsk 2002.

6. Niewiadomski Z.: Nowe prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. TWIGGER, Warszawa 2003.

7. Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z dnia 17 maja 1999 roku w sprawie określenia rodzajów materiałów stanowiących państwowy zasób

98

geodezyjny i kartograficzny, sposobu i trybu ich gromadzenia i wyłączania z zasobu oraz udostępniania zasobu (Dz. U. nr 49, poz. 493).

8. Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 12 lipca 2001 roku w sprawie szczegółowych zasad i trybu załoŜenia i prowadzenia krajowego systemu informacji o terenie (Dz. U. nr 80, poz. 866).

9. Rozporządzenie ministra środowiska z dnia 9 września 2002 roku w sprawie opracowań ekofizjograficznych (Dz. U. nr 155, poz. 1298).

10. Rozporządzenie ministra środowiska z dnia 14 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych warunków, jakim powinna odpowiadać prognoza oddziaływania na środowisko dotycząca projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 197, poz. 1667).

11. Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587).

12. Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

13. Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589).

14. Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 roku w sprawie zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Dz. U. nr 118, poz. 1233).

15. Słojewski R., Witkiewicz Z.: Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego. Rzeczoznawca Majątkowy nr 39, III kwartał 2003.

16. Szelińska E.: Realizacja inwestycji budowlanych. Maksymalnie budowlany przewodnik dla inwestora nr 2/2003.

17. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku, nr 121, poz. 1266).

18. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, nr 46, poz. 543, z późn. zmianami).

19. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz. U. nr 62, poz. 627, z późn. zmianami).

20. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717, z późn. zmianami)

21. Wielgo M.: Ustawa, która uwiera jak buty. Bariery w budownictwie. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gazeta Wyborcza, 15.07.2004 r.

99

Dr inŜ. Marian Kowalczyk Instytut Geotechniki i Hydrotechniki Politechniki Wrocławskiej WYKORZYSTANIE MAP TOPOGRAFICZNYCH, HYDROGRAFICZNYCH I SOZOLOGICZNYCH W PRACACH STUDIALNYCH I PROJEKTOWYCH

1. Wstęp Budowlana działalność inwestycyjna odbywa się w przestrzeni. Zmienianie, przekształcanie i kształtowanie przestrzeni odbywa się w ramach działań, które określane są jako gospodarka przestrzenna [ Cymerman, 2001]. Przewodnią zasadą gospodarki przestrzennej jest zachowanie odpowiedniego stanu środowiska i przestrzeganie praw ekologii. Głównym celem gospodarowania przestrzenią jest zrównowaŜony rozwój, nazywany równieŜ ekorozwojem. Pojęcie to po raz pierwszy zostało sformułowane na sztokholmskiej konferencji ONZ w 1972 roku [Drapella–Hermansdorfer, 2001]. Dwadzieścia lat później w Rio de Janeiro na konferencji ONZ na temat środowiska i rozwoju świata, nazywanej Szczytem Ziemi, przyjęto definicję zrównowaŜonego rozwoju: „zrównowaŜony rozwój oznacza taki rozwój społeczny i gospodarczy, którego celem jest zachowanie środowiska i zasobów Ziemi tak, by stwarzały one moŜliwości korzystnej egzystencji i rozwoju takŜe przyszłym pokoleniom” [Chwastek, 2000]. Koncepcja zrównowaŜonego rozwoju zakłada wprowadzenie i rozpowszechnienie takiego sposobu gospodarowania, w którym eksploatacja szeroko rozumianych zasobów naturalnych nie prowadzi do degradacji eksploatowanych systemów i ich otoczenia, a jednocześnie pozwala na zaspokojenie obecnych i przyszłych potrzeb i aspiracji społeczeństwa; zasadzie tej powinny być podporządkowane kierunki inwestycji, orientacja rozwoju technicznego i sposób zarządzania [Richling, Solon, 1998]. Z poruszaną tematyką wiąŜe się ochrona środowiska człowieka, składającego się z środowiska naturalnego (twory przyrody oŜywionej i nieoŜywionej) oraz z środowiska kulturowego (przekształcone przez człowieka twory przyrody oraz wytworzone wartości materialne i duchowe) [Małachowicz, 1994]. Środowisko Ŝycia człowieka traktuje się jako spójną całość, która ma harmonizować naturalne elementy krajobrazu z dziełami rąk ludzkich, zgodnie z wcześniej zaplanowaną formą oraz funkcją. Podejmowanie działań zgodnych z tą zasadą nawiązuje do poglądów estetycznych typowych dla danego miejsca i czasu (jak w architekturze), jednocześnie uwzględnia przesłanki przyrodnicze (jak w ogrodnictwie i ekologii) oraz cele społeczno – gospodarcze (jak w planowaniu przestrzennym) [Drapella–Hermansdorfer, 2001]. W podręczniku adresowanym dla studentów architektury i budownictwa [Małachowicz, 1994] zebrano m.in. zasady planowania przestrzennego jako narzędzia kształtowania i ochrony krajobrazu.

Polskie społeczeństwo moŜe się poszczycić zarówno bogatym dorobkiem teoretycznym, jak i konkretnymi osiągnięciami w zakresie ochrony naturalnych i kulturalnych zasobów ziemi ojczystej. Są jednak pewne typy krajobrazów, których znaczenia powszechnie nie doceniamy, a które wymagają pilnych działań interwencyjnych, jako, Ŝe najszybciej ulegają degradacji. Dotyczy to w pierwszej kolejności obszarów zniszczonych przez przemysł oraz terenów miejskich, pogrąŜających się w chaosie rynkowej gospodarki przestrzennej [Drapella– Hermansdorfer, 2001].

Działalność zawodowa w planowaniu przestrzennym i w budownictwie związana jest z pracami projektowymi, z realizacją obiektów budowlanych i z ich eksploatacją. Pierwsza grupa czynności dotyczy opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego oraz projektów budowlanych. W ramach tych czynności wyróŜnia się prace studialne i prace projektowe. Zasadnym wydaje się wskazanie na mapy

100

topograficzne, hydrograficzne i sozologiczne jako bogate źródła informacji o stanie zagospodarowania terenów, dla których wykonuje się prace studialne i prace projektowe.

Zasadniczą przesłanką przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego lub ich zmian jest dąŜenie do zrównowaŜonego rozwoju obszarów objętych planowaniem. Przygotowując się do projektowania przeznaczenia terenów dla róŜnych funkcji naleŜy dokonać w miarę pełnego rozpoznania pod kątem ich dotychczasowego wykorzystania oraz moŜliwości ich lepszego optymalnego wykorzystania. W programach nauczania geodezji na kierunkach budowlanych Politechniki Wrocławskiej (architektura, architektura krajobrazu, budownictwo lądowe i wodne, inŜynieria środowiska) znajduje się temat: „mapy do celów projektowych i opiniodawczych oraz do planowania przestrzennego” [Kowalczyk, 2000]. W ramach tego tematu wyeksponowano dotychczas wiadomości o mapach zasadniczych jako podstawowym materiale źródłowym przy opracowywaniu map do celów projektowych oraz o mapach ewidencji gruntów i budynków (mapach katastralnych) jako materiale kartograficznym obrazującym aktualny stan uŜytkowania gruntów i rodzaj zabudowy tych gruntów [Kowalczyk, 2000]. Do celów planowania przestrzennego oprócz wyŜej wymienionych map wykorzystuje się równieŜ mapy tematyczne. Na szczególną uwagę zasługują mapy hydrograficzne i mapy sozologiczne w skali 1:50 000, opracowywane na podkładzie map topograficznych w tej samej skali. Treść podkładową stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeźby terenu ( w kolorze brązowym). Celem niniejszego opracowania jest popularyzacja wymienionych opracowań kartograficznych (map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych) oraz wskazanie na aspekty dydaktyczne tej popularyzacji na kierunkach budowlanych. 2. Charakterystyka ogólna opisywanych map Tematyka niniejszego opracowania związana jest z mapami topograficznymi oraz z wybranymi mapami tematycznymi. Mapy topograficzne są opracowaniami kartograficznymi o treści przedstawiającej elementy środowiska geograficznego powierzchni Ziemi i ich związki przestrzenne (wg ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne). Mapy tematyczne są opracowaniami kartograficznymi eksponującymi jeden lub kilka wybranych elementów treści ogólnogeograficznej bądź określone zagadnienie społeczno – gospodarcze lub przyrodnicze [Mapy tematyczne, Instrukcja K-3, 1984]. Hydrografia to nauka o wodach jako elemencie środowiska geograficznego. Sozologia jest nauką zajmującą się badaniem przyczyn i skutków przemian zachodzących w naturalnym otoczeniu człowieka w wyniku jego działalności gospodarczej oraz metod zapobiegania ewentualnie ujemnym następstwom tych przemian.

Przy opracowywaniu treści map tematycznych mogą znaleźć zastosowanie następujące metody: sygnaturowa, zasięgów, powierzchniowych jednostek naturalnych, kartodiagramów, kropkowa, kartogramów, izolinii i dozymetryczna [Przewłocki , 1997]. 3. Mapy topograficzne Mapy topograficzne zawierają wszechstronną charakterystykę wzajemnego rozmieszczenia obiektów i zjawisk terenowych, ich cechy jakościowe, ilościowe oraz nazwy i opisy. Mapy te przedstawiają w szczególności: osiedla, obiekty przemysłowe, drogi, koleje, wody, roślinność, uprawy i grunty, granice administracyjne i rzeźbę terenu. W zaleŜności od skali treść map topograficznych moŜe być mniej lub więcej zgeneralizowana. Opisy pozaramkowe zawierają m.in.: godło arkusza, szkic podziału

101

administracyjnego, skalę mapy i podziałkę, określenie cięcia warstwicowego, określenie aktualności mapy oraz objaśnienie znaków umownych. W Polsce opracowywane i wydawane są mapy topograficzne dla celów gospodarczych w skalach od 1:5 000 do 1:500 000. Drukowane są w dwu edycjach kolorystycznych: dwukolorowej oraz czterokolorowej. W edycji dwukolorowej kolorem czarnym oznaczone są elementy sytuacyjne i wody, kolorem brązowym rzeźba terenu i drogi. W edycji czterokolorowej kolor czarny przewidziano dla elementów sytuacyjnych, kolor niebieski dla elementów hydrograficznych i wód, kolor brązowy dla rzeźby terenu i dróg, kolor zielony dla obszarów leśnych, parków i sadów. 4. Mapy hydrograficzne Mapy hydrograficzne opracowywane w skali 1:50000 przedstawiają przepuszczalność gruntów, głębokość występowania pierwszego poziomu wód podziemnych oraz rozmieszczenie wód powierzchniowych i zjawisk hydrograficznych, z uwzględnieniem gospodarki wodnej. Mapy te są przydatne przy rozwiązywaniu takich zagadnień jak: zaopatrzenie w wodę, projektowanie lokalizacji osiedli, inwestycji przemysłowych, hydroenergetycznych i wodno-melioracyjnych, zabezpieczenie przed powodzią, względnie jej skutkami, w szczególności przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego [Mapa hydrograficzna Polski, 1997].

Dla map hydrograficznych przyjmuje się odwzorowanie i układ współrzędnych stosowane w Polsce do cywilnych map topograficznych w skali 1:50 000. Informacje o układzie i rodzaju odwzorowania umieszcza się w opisie pozaramkowym mapy. Treść podkładową stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeźby terenu (w kolorze brązowym) mapy topograficznej w skali 1:50 000.

Na treść tematyczną mapy składają się następujące grupy elementów, uszeregowane w kilku poziomach informacyjnych: topograficzne działy wodne, wody powierzchniowe, wypływy wód podziemnych, wody podziemne pierwszego poziomu, przepuszczalność gruntów, zjawiska i obiekty gospodarki wodnej, punkty hydrometryczne pomiarów stacjonarnych. Elementy te przedstawione są za pomocą znaków umownych. Przewidziano 72 znaki umowne. Objaśnienia znaków umownych oraz informacje o kartograficznych materiałach źródłowych są częścią opisu pozaramkowego mapy.

Do kaŜdego arkusza mapy sporządza się komentarz, umieszczony na odwrocie mapy, zawierający istotne informacje o charakterze wód powierzchniowych i podziemnych na obszarze objętym arkuszem.

Mapy hydrograficzne opracowuje się w wersji analogowej i numerycznej. Opracowane mapy przekazuje się do Centralnego Zasobu Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.

5. Mapy sozologiczne Mapy sozologiczne są mapami tematycznymi, przedstawiającymi stan środowiska przyrodniczego oraz przyczyny i skutki – tak negatywnych, jak i pozytywnych – przemian zachodzących w środowisku pod wpływem róŜnego rodzaju procesów, w tym przede wszystkim działalności człowieka, a takŜe sposoby ochrony naturalnych wartości tego środowiska. Mapy te są przydatne przy rozwiązywaniu zagadnień ochrony środowiska i dlatego adresowane są głównie do instytucji i urzędów ochrony środowiska oraz do decydentów i planistów regionalnych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych [Mapa sozologiczna Polski, 1997].

102

Dla map sozologicznych, podobnie jak dla map hydrograficznych, przyjmuje się odwzorowanie i układ współrzędnych stosowane w Polsce do cywilnych map topograficznych w skali 1:50 000. Informacje o układzie i rodzaju odwzorowania umieszcza się w opisie pozaramkowym mapy. Treść podkładową stanowi sytuacja i nazewnictwo (w kolorze czarnym) oraz rysunek rzeźby terenu (w kolorze brązowym) mapy topograficznej w skali 1:50 000. Na treść tematyczną mapy sozologicznej składają się grupy elementów, uszeregowane w kilku poziomach.

Grupa pierwsza opisuje formy ochrony środowiska przyrodniczego poprzez zasięgi lub usytuowanie: gruntów ornych, łąk i pastwisk chronionych, lasów ochronnych i gospodarczych oraz zieleni urządzonej, parków narodowych i parków krajoznawczych oraz ich otulin, rezerwatów i pomników przyrody oraz obszarów chronionego krajobrazu, stanowisk dokumentacyjnych, uŜytków ekologicznych i zespołów przyrodniczo-krajoznawczych, ujęć i stref ochronnych ujęć wód.

Grupa druga dotyczy degradacji komponentów środowiska przyrodniczego takich jak: - degradacja powierzchni terenu, w tym: grunty podatne na denudację naturogeniczną i uprawową, grunty naraŜone na zalewy powodziowe lub sztormowe, grunty antropogeniczne obszarów zabudowanych, antropogeniczne formy terenowe (wyrobiska i zwałowiska), deformacje poeksploatacyjne, cmentarze, kanały, wały przeciwpowodziowe, groble, składowiska surowców i paliw, wylewiska i składowiska odpadów, - typy gleb zdegradowanych, - czynniki i klasy uszkodzeń lasów, - degradacja wód powierzchniowych, w tym: zrzuty ścieków i ich wielkości w m3/dobę, przekroczenia wskaźników zanieczyszczeń, jakość wód w punktach pomiarowych, zanieczyszczone morskie wody przybrzeŜne, podpiętrzone wody powierzchniowe, sztuczne zbiorniki wodne, stawy hodowlane, zbiorniki wód przemysłowych, utrata więzi hydraulicznej, antropogeniczne zaburzenia hydrologiczne cieków i technicznie przekształcone koryta cieków, - degradacja wód podziemnych, w tym: grunty podatne na infiltrację zanieczyszczeń do wód podziemnych, zanieczyszczone wody podziemne i kierunki przenoszenia zanieczyszczeń w tych wodach, sztucznie obniŜone lub podniesione zwierciadło wód podziemnych, leje depresyjne, - degradacja powietrza atmosferycznego, w tym: emitory przemysłowe i ich skupiska, emisja całkowita w t/rok, skupiska źródeł niskiej emisji gazów i pyłów, punktowe emitory hałasu i wibracji oraz uciąŜliwych zapachów (odorów), przekroczenia dopuszczalnych stęŜeń SO2 i opadu pyłów, - inwestycje szczególnie uciąŜliwe dla środowiska przyrodniczego, w tym: obiekty szczególnie szkodliwe dla środowiska i ludzi, drogi o duŜym natęŜeniu ruchu, linie kolejowe dalekobieŜne, rurociągi, podwyŜszone promieniowanie elektromagnetyczne.

Grupa trzecia obrazuje przeciwdziałanie degradacji środowiska przyrodniczego poprzez lokalizację urządzeń odpylających i odsiarczających, oczyszczalni ścieków, pasów wiatrochronnych, ekranów akustycznych, stref ochronnych zakładów przemysłowych, punktów utylizacji odpadów, punktów monitoringu środowiska, miejscowości posiadających kanalizację.

Czwarta grupa dotycząca rekultywacji środowiska przyrodniczego przedstawia formy rekultywacji. W grupie piątej dokonano zróŜnicowania (typizacji) nieuŜytków.

Oznaczenia uzupełniające dotyczą: granic państw, województw, powiatów i gmin, miast wojewódzkich, powiatowych i siedzib gmin.

Elementy treści mapy sozologicznej przedstawiane są za pomocą znaków umownych. Przewidziano 78 znaków umownych. Objaśnienia znaków umownych oraz

103

informacje o kartograficznych materiałach źródłowych są częścią opisu pozaramkowego mapy. Do kaŜdego arkusza mapy sporządza się komentarz, umieszczony na odwrocie mapy. Komentarz zawiera m. in. charakterystykę podstawowych komponentów środowiska przyrodniczego, ogólną ocenę stanu środowiska i stopnia jego degradacji, wskazania dotyczące kształtowania i ochrony środowiska. Mapy sozologiczne opracowywane są w wersji analogowej i numerycznej. Opracowane mapy przekazywane są do Centralnego Zasobu Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 6. Aspekty dydaktyczne wykorzystania map Sporządzanie planów zagospodarowania przestrzennego odbywa się w pięciu kolejnych fazach: przygotowawczej, analiz i studiów, koncepcji planu, projektu planu i zatwierdzania planu. W fazie przygotowawczej następuje zbieranie materiałów wyjściowych, w skład których wchodzą m.in. podkłady mapowe (mapy zasadnicze, mapy ewidencji gruntów i budynków), inwentaryzacja stanu istniejącego zagospodarowania przestrzennego obszaru objętego planem oraz opinie fizjograficzne. Urbanistyczne opinie fizjograficzne sporządzane dla potrzeb planowania przestrzennego powinny zawierać kompleksową charakterystykę warunków naturalnych (budowę geologiczną, rzeźbę terenu, stosunki wodne, warunki klimatyczne, warunki gruntowe, warunki glebowe, roślinność i świat zwierzęcy, krajobraz). W fazie analiz i studiów wykonuje się m.in. studia historyczne, analizy kompozycyjne i porównawcze. Analizy powinny uwzględniać m.in. systemy komunikacyjne, główne zespoły kubaturowe, zespoły zieleni komponowanej. Porównując zapotrzebowanie na informacje niezbędne w pierwszych fazach prac dotyczących sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego z treścią wcześniej opisanych map, moŜna wykazać jak duŜa ilość przydatnych informacji znajduje się na tych mapach. 6.1. Wykorzystanie map topograficznych Osiedla przedstawione na mapach topograficznych to miasta, wsie, grupy budynków, grupy zagród, wolno stojące zagrody i budynki. Analizując treść tych map moŜna dokonać wyodrębnienia funkcjonalnego (osiedla mieszkaniowe, rekreacyjne, duŜe gospodarstwa rolne, nadleśnictwa, leśnictwa, gajówki) oraz określić sposób zgrupowania budynków (przysiółki, kolonie, grupy zagród, odosobnione zagrody lub budynki). Z map topograficznych moŜna odczytać liczbę mieszkańców osiedli, aktualną na datę sporządzenia mapy. Urbanistyczne opinie fizjograficzne mają dostarczyć wiedzy do wydzielenia terenów przeznaczanych do zabudowy oraz terenów nieprzydatnych do zabudowy. Do tego celu przydatne będą określone na mapach zasięgi gruntów skalistych i kamienistych, podmokłych, bagien i piasków oraz kamienisk i Ŝwirowisk. Rzeźba terenu pokazana na mapach w postaci warstwic i oznakowania jest istotnym elementem w fizjografii terenów budowlanych. Przyjmuje się, Ŝe tereny odpowiednie pod zabudowę to tereny nasłonecznione o spadkach do 5 %, tereny nasycone zielenią o bogatych walorach krajobrazowych. Nie powinny być przeznaczane pod zabudowę tereny bezodpływowe połoŜone na dnie dolin oraz tereny zalewane wodami powodziowymi. Jak wcześniej napisano w fazie analiz i studiów opracowuje się studium dotyczące komunikacji. Przedstawione na mapach topograficznych drogi, koleje i wody wraz z

104

urządzeniami związanymi z drogami, kolejami i wodami tworzą sieci komunikacyjne, scharakteryzowane odpowiednimi parametrami geometrycznymi i znakami umownymi. Takie przestrzenne zobrazowanie sieci na tle pozostałej treści mapy topograficznej bardzo ułatwia wyczerpujące opracowanie omawianego studium. Treść mapy dotycząca roślinności i upraw charakteryzuje środowisko przyrodnicze obszaru opracowania (lasy, grupy drzew i drzewa odosobnione, krzaki zwarte, ich kępy, łąki, zarośla, róŜne uprawy). Obiekty przemysłowe i rolnicze (zakłady przemysłowe, kopalnie, zbiorniki materiałów pędnych i gazu, stacje benzynowe, napowietrzne linie energetyczne i telekomunikacyjne, stacje transformatorowe, warsztaty) oraz szkoły, szpitale, kościoły i pomniki – to elementy zagospodarowania terenu wymagające uwzględnienia w studiach planistycznych i w samym planie zagospodarowania przestrzennego terenu. 6.2. Wykorzystanie map hydrograficznych Wyodrębnianie terenów przeznaczanych do zabudowy wymaga znajomości połoŜenia poziomu wód podziemnych pierwszego poziomu wodonośnego, licząc od powierzchni terenu. Przyjmuje się, Ŝe pod zabudowę budynkami podpiwniczonymi moŜna przeznaczać tereny o poziomie tych wód, połoŜonym poniŜej 2,5 m od powierzchni terenu, dla budynków bez podpiwniczenia wartość ta nie moŜe być mniejsza niŜ 1,5 m. Informacje o poziomie wód podziemnych pierwszego poziomu wodonośnego oraz o przepuszczalności gruntów zawarte są na mapach hydrograficznych w skali 1:50 000. Ponadto na mapach hydrograficznych zaznaczone są tereny podmokłe stale lub okresowo. Istotnymi elementami treści tych map są zlokalizowane na nich oczyszczalnie ścieków oraz obiekty gospodarki wodnej. Zgeneralizowane informacje o charakterze wód powierzchniowych i podziemnych na obszarze objętym arkuszem zawarte są w komentarzu, zamieszczonym na odwrotnej stronie mapy. 6.3. Wykorzystanie map sozologicznych Podstawową wartością map sozologicznych jest wskazanie obszarów chronionych oraz obszarów zdegradowanych jak równieŜ zobrazowanie przeciwdziałania degradacji środowiska przyrodniczego. W analizach i studiach do planu zagospodarowania przestrzennego terenu naleŜy bezwzględnie wykorzystać te informacje jak równieŜ zweryfikować przyjęte na mapach sozologicznych formy rekultywacji środowiska przyrodniczego terenów zdegradowanych. Cenne wskazówki do oceny stanu środowiska i stopnia jego degradacji oraz do kształtowania i ochrony tego środowiska zawarte są w komentarzu do kaŜdego arkusza mapy sozologicznej. 7. Nabywanie map i uwagi ko ńcowe Opisane mapy opracowane w wersji analogowej i numerycznej moŜna nabyć w Centralnym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Warszawie, ul. śurawia 3/5 jak równieŜ w wojewódzkich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Opracowane w latach 1975-1990 dwukolorowe mapy topograficzne w skali 1:10000 oraz w latach 1975-1985 czterokolorowe mapy topograficzne w skali 1:50000 pokrywają teren całego kraju. Od roku 1993 opracowywane są nowoczesne wielokolorowe mapy topograficzne w skali 1:10000 i w skali 1:50000.

105

Od 1985 roku opracowywane i wydawane są mapy hydrograficzne w skali 1:50000 i mapy sozologiczne w skali 1:50000. Stopień pokrycia terenu kraju tymi mapami jest róŜny, w opracowaniu są mapy dla wytypowanych kolejnych obszarów. Zainteresowani informacjami o pokryciu określonego terenu opisanymi mapami lub moŜliwością ich nabycia (w postaci analogowej bądź numerycznej) mogą skorzystać z adresu internetowego Centralnego Ośrodka Informacji Geodezyjnej i Kartograficznej: http://www.codgik.waw.pl Ponadto takie informacje o opisywanych mapach dla terenów poszczególnych województw i moŜliwościach ich nabycia moŜna uzyskać w wojewódzkich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Wojewódzki Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dla województwa dolnośląskiego mieści się we Wrocławiu przy ul. Dobrzyńskiej, e-mail: geodezja @ umwd.pl W referacie opisano opracowania mapowe przydatne do analiz i studiów planistycznych, wykonywanych przy sporządzaniu planów zagospodarowania przestrzennego. Mapy topograficzne, hydrograficzne i sozologiczne powstają z wykorzystaniem baz danych topograficznych i geośrodowiskowych, wchodzących w skład Krajowego Systemu Informacji Przestrzennej [Bielecka, Linsenbarth, 2000]. Wydaje się celowa popularyzacja tych map podczas nauczania geodezji na kierunkach budowlanych wyŜszych uczelni. Literatura

1. Bielecka E., Linsenbarth A.; 2000; Koncepcja systemu informacji przestrzennej w Polsce i jego powiązania z innymi systemami informacji przestrzennej, Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wrocławskiej; 90/2000; strony 51-62.

2. Cymerman R. i inni; 2001; Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w gospodarce nieruchomości, Edukaterra, Olsztyn.

3. Chwastek J., Janusz W., Mikołajczak J.; 2000; ZrównowaŜony rozwój jako kierunek działania w strategii rozwoju kraju. Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wrocławskiej; 90/2000; strony 99-103.

4. Drapella-Hermansdorfer A.; 2001; Bilans na koniec wieku, Architektura krajobrazu; 1/20001; strony 4-11.

5. Jankowska M., Lisiewicz S.; 1998; Kartograficzne i geodezyjne metody badania zmian środowiska, Wydawnictwo Akademii Rolniczej, Poznań.

6. Kowalczyk M. i inni; 2000; Elementy wiedzy o terenie w nauczaniu geodezji i gospodarki nieruchomościami na kierunkach budowlanych, Prace Naukowe Instytutu Górnictwa Politechniki Wrocławskie, 90/2000; strony 163-171.

7. Kowalczyk M.; 2000; Mapy do celów projektowych i opiniodawczych, Budowlany Informator Techniczny, 5/2000; strony 72-74.

8. Małachowicz E.; 1994; Konserwacja i rewaloryzacja architektury w zespołach i krajobrazie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Wrocławskiej, Wrocław.

9. Mapa hydrograficzna Polski w skali 1:50 000 w formie analogowej i numerycznej. Wytyczne techniczne K-3.4. Główny Urząd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1997.

10. Mapa sozologiczna Polski w skali 1:50 000 w formie analogowej i numerycznej. Wytyczne techniczne K-3.6. Główny Urząd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1997.

11. Mapy tematyczne. Instrukcja techniczna K-3. Główny Urząd Geodezji i Kartografii, Warszawa 1984.

12. Przewłocki S. i inni.; 1994; Geodezja i kartografia dla architektów. Politechnika Łódzka, Łódź.

106

13. Przewłocki S.: 1997; Geodezja dla inŜynierii środowiska. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.

14. Richling A., Solon J.; 1998; Ekologia krajobrazu, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.

S t r e s z c z e n i e

Opracowywanie planów zagospodarowania przestrzennego wymaga zebrania wszechstronnych informacji o obecnym uŜytkowaniu i zagospodarowaniu terenu i moŜliwościach jego przekształcenia w przyszłości. W referacie wskazano na bogate źródła takich informacji zawarte na mapach topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych. Mając na uwadze aspekty dydaktyczne zaproponowano włączenie omawianej tematyki do programów nauczania geodezji na kierunkach budowlanych wyŜszych uczelni (architektura, architektura krajobrazu, planowanie przestrzenne, budownictwo, inŜynieria środowiska).

S u m m a r y

Elaboration of spatial development plans require versatile information gathering, concerning the current development of the grund and possibilities of it’s transformation in the future. The paper revealed the reach source of such information in topographical, hydeographical and environment deterioration maps. Taking into consideration teaching aspects there was proposed to include discussed subjects into geodesy teaching programme, mainly for building faculties of higher schools (architecture, landscape architecture, building, environmental engineering). Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk geodeta uprawniony i rzeczoznawca majątkowy

107

Marian Kowalczyk CZYNNOŚCI TECHNICZNE I ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE Z WYODRĘBNIANIEM

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWYCH Ustanawiając odrębną własność lokalu naleŜy określić w szczególności: 1) rodzaj, połoŜenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynaleŜnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w

nieruchomości wspólnej.

Procedura wyodrębniania nieruchomości lokalowych w budynkach istniejących Czynności związane z wyodrębnieniem nieruchomości lokalowych wynikają z wymogów ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali i dotyczą kolejno: 1) prac przygotowawczych dla określenia granic nieruchomości zabudowanej, 2) opracowania operatu inwentaryzacji nieruchomości zabudowanej, 3) opracowania operatów wyodrębnienia lokali, 4) uzyskania zaświadczenia starosty o samodzielności lokali. Prace przygotowawcze dla okre ślenia granic nieruchomo ści zabudowanej

Wyodrębnienie samodzielnych lokali następuje w granicach zabudowanej działki budowlanej. Dokumentem niezbędnym do określenia tych granic jest wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków, który uzyskuje się w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, prowadzonym w starostwie. Jednocześnie z wyrysem moŜna otrzymać wypis z rejestru gruntów, określający dane o nieruchomości (oznaczenie połoŜenia, obręb, arkusz mapy, nr działki, powierzchnię, rodzaj uŜytku, nr księgi wieczystej, w której wpisana jest nieruchomość) oraz dane o władających nieruchomością. Wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów noszą nazwę „opis i mapa”. Ewidencja gruntów i budynków jest rejestrem publicznym gromadzącym informacje o stanie faktycznym nieruchomości. Stan prawny nieruchomości odnotowywany jest w księgach wieczystych, które równieŜ są rejestrami publicznymi, prowadzonymi w Sądach Rejonowych. Wydziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych wydają wypisy z ksiąg wieczystych, zawierające informacje o aktualnym stanie prawnym nieruchomości. Informacje pochodzące z wymienionych rejestrów są niezbędne dla zidentyfikowania w terenie granic nieruchomości zabudowanej.

Opracowanie operatu inwentaryzacji nieruchomo ści zabudowanej Operat inwentaryzacji nieruchomości zabudowanej spełnia poniŜsze funkcje: 1) uzupełnia lub zastępuje dokumentację powykonawczą budowy, 2) słuŜy do porządkowania stanu wykorzystania pomieszczeń w granicach

nieruchomości, 3) słuŜy do jednoznacznego określenia granic nieruchomości lokalowych z

pomieszczeniami przynaleŜnymi oraz określenia nieruchomości wspólnej i jej składników,

4) słuŜy do określenia udziałów ułamkowych nieruchomości lokalowych w nieruchomości wspólnej i uzyskania pełnej zgodności sumy tych udziałów,

5) słuŜy do podejmowania decyzji dotyczących dysponowania składnikami nieruchomości wspólnej,

6) słuŜy do opracowywania operatów wyodrębnienia nieruchomości lokalowych.

108

Właściciel nieruchomości lub zarządzający nieruchomością powinien dysponować dokumentacją powykonawczą budowy. Dokumentacja powykonawcza, zdefiniowana w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. nr 108, poz. 1126, z późn. zmianami), obejmuje dokumentację budowy (pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokóły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy słuŜące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i ksiąŜkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montaŜu – takŜe dziennik montaŜu) z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Na inwestorze ciąŜy obowiązek przekazania opisanej dokumentacji właścicielowi lub zarządcy obiektu, którzy obowiązani są do przechowywania dokumentacji przez okres istnienia obiektu (wg art. 60 i 63 Prawa budowlanego). Dla prac związanych z wyodrębnieniem lokali uŜyteczne mogą być rzuty kondygnacji z naniesionymi przegrodami i powierzchnie uŜytkowe poszczególnych pomieszczeń, o ile zostały określone z pomiarów po zrealizowaniu obiektu w świetle wyprawionych ścian. Aktualnie obowiązujący od dnia 10 lipca 2001 r. przepis z tego zakresu, umieszczony w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733), w art. 2 ust. 2 podaje, Ŝe „obmiaru powierzchni uŜytkowej lokalu, o którym mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian” . Obowiązująca od dnia 1 stycznia 1971 roku Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział , okre ślenia i zasady obmiaru " nakazywała dokonywanie obmiaru pomieszczeń w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu. Cytowana norma została wycofana ze zbioru Polskich Norm z dniem 4 marca 1999 r. Zatem w projektach budowlanych opracowanych w latach 1971 – 1999 i wcześniej zamieszczone są projektowane powierzchnie uŜytkowe pomieszczeń, określone w świetle ścian w stanie surowym . PowyŜsze rozbieŜności miedzy obecnymi wymogami, a danymi zawartymi w projektach budowlanych jak równieŜ potwierdzone empirycznie bardzo znaczące rozbieŜności między stanem projektowanym lokali, a ich stanem faktycznym (zrealizowanym) w zakresie powierzchni uŜytkowych, dyskwalifikują wykorzystanie danych o powierzchniach uŜytkowych z projektów budowlanych i skłaniają do wykonania nowych pomiarów inwentaryzacyjnych.

Dalsze istotne zasady dotyczące inwentaryzacji zawarte w cytowanej wyŜej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.definiują powierzchnie uŜytkową lokalu oraz sposób zaliczania do tej powierzchni części pomieszczeń o małej wysokości. W art. 2 ust. 1 pkt 7 podano, Ŝe „przez powierzchnię uŜytkową lokalu naleŜy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiŜarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń słuŜących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób uŜywania; nie uwaŜa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antrsoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”. Art. 2 informuje: „obmiaru powierzchni uŜytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części w świetle równej lub większej od 2,20 m naleŜy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni naleŜy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”. Do opracowania operatów inwentaryzacyjnych upowaŜnione są osoby posiadające uprawnienia budowlane oraz rzeczoznawcy majątkowi.

109

Operat inwentaryzacji nieruchomości powinien zawierać część opisową nieruchomości, część geodezyjną (opis i mapa) z ponumerowaniem budynków, część prawną wg danych z księgi wieczystej i danych z planu zagospodarowania przestrzennego, opis techniczny budynku lub budynków z uwzględnieniem konstrukcji oraz stanu technicznego i uŜytkowego, szkice inwentaryzacyjne (rzuty) wszystkich kondygnacji, zestawienie powierzchni uŜytkowych lokali z wyszczególnieniem poszczególnych pomieszczeń, określenie udziałów w nieruchomości wspólnej (z odpowiednią dokładnością). Według interpretacji Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast szkice inwentaryzacyjne (rzuty) kondygnacji mogą mieć formę graficzną uproszczoną w stosunku do rzutów opracowywanych w projektach budowlanych. Celem szkiców jest przedstawienie rozkładu i funkcjonalności pomieszczeń w lokalach, komunikacji wewnątrz lokalu, rozmieszczenie drzwi i okien, określenie połoŜenia lokali sąsiednich, określenie pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, określenie komunikacji w budynku. Opracowanie operatu wyodr ębnienia lokalu

Operat wyodrębnienia lokalu powstaje z operatu inwentaryzacji nieruchomości. Na szkicach (rzutach) kondygnacji powinny być określone granice pomieszczeń podstawowych lokalu oraz granice pomieszczeń przynaleŜnych. Zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy z dnia 24 lipca 1994 roku o własności lokali, do graficznej identyfikacji połoŜenia pomieszczeń przynaleŜnych połoŜonych poza budynkiem mieszkalnym naleŜy wykorzystać wyrys z operatu ewidencji gruntów i budynków, prowadzonego zgodnie z ustawą z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 100/2000, poz. 1986, z późn. zmianami). Na aktualnym wyrysie powinny być naniesione wszystkie istniejące budynki na nieruchomości gruntowej. Omawiany przepis wprowadzono nowelizacją ustawy o własności lokali, dokonaną 16 marca 2000 r., w celu jednoznacznego określenia granic poszczególnych lokali oraz granic nieruchomości wspólnej. Bez załączników graficznych w postaci szkiców (rzutów) kondygnacji i wyrysu z operatu ewidencji gruntów notariusz nie moŜe sporządzić aktu notarialnego umowy ustanawiającej własność lokalu (lokali), czyli umowy ustanawiającej nieruchomość lokalową. W przypadku budynków bardzo obszernych lub wydłuŜonych dołączanie do aktów notarialnych szkiców (rzutów) całych kondygnacji byłoby zbędne. Posługując się celowościową wykładnią przepisu, przyjęto załączać taką część rzutów, jaka pozwala na jednoznaczne określenie i odróŜnienie wszystkich części składowych lokalu od innych części nieruchomości.

Uzyskanie za świadczenia starosty o samodzielno ści lokalu Właściciel nieruchomości występując do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (lokali) do składanego wniosku dołącza operat wyodrębnienia lokalu, wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wymagane jest przy dokonywaniu czynności prawnych ustanawiających nieruchomość lokalową.

110

PRACE PRZYGOTOWAWCZE DLA OKRE ŚLENIA GRANIC NIERUCHOMOŚCI ZABU-DOWA NYCH PRZY PRZEKSZTAŁCANIU PRAWA DO LOKALU SPÓŁ DZIELCZEGO W ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ

Przekształcenie prawa do lokalu spółdzielczego w odrębną własność wymaga przygotowania takiej samej dokumentacji jak wyodrębnienie nieruchomości lokalowych w budynkach istniejących (opisanej w 2.4.1.1) i podporządkowane jest przepisom tej samej ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali. Jedynie prace przygotowawcze wymagają dość często uregulowania stanu prawnego nieruchomości oraz wykonania prac geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości, dla wydzielenia działek budowlanych juŜ zabudowanych. Dlatego etap prac przygotowawczych, przed opracowaniem inwentaryzacji nieruchomości zabudowanych (wydzielonych działek budowlanych) i opracowaniem operatów wyodrębnienia lokali, jako etap specyficzny wymaga oddzielnego omówienia. 1. REGULOWANIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMO ŚCI Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. nr 4/2001, poz. 27, z późn. zmianami) spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane do podjęcia działań związanych z identyfikacją swojego majątku, a w nim majątku mającego pozostać majątkiem spółdzielni oraz majątku przeznaczonego do ustanowienia odrębnej własności lokali. Przed podjęciem takich kroków spółdzielnia musi posiadać uregulowany stan prawny nieruchomości na swoja rzecz: posiadać tytuł własności lub uŜytkowania wieczystego do gruntów. Mając nieuregulowany stan prawny gruntów spółdzielnia moŜe: 1) zawrzeć umowę cywilnoprawną (sprzedaŜy, zamiany, darowizny), 2) zgłosić roszczenie cywilnoprawne względem osób prawnych i fizycznych, 3) nabyć nieruchomość przez zasiedzenie. Zawarcie umowy cywilnoprawnej nie wymaga omówienia. Regulowanie stanu prawnego według punktów 2) i 3) wymaga spełnienia łącznie czterech warunków według art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: • posiadania przez spółdzielnię nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 roku, • zabudowania nieruchomości przez spółdzielnię lub jej poprzedników prawnych przed

5 grudnia 1990 roku budynkami lub innymi urządzeniami trwale związanymi z gruntem, • dokonania zabudowy na podstawie pozwolenia na budowę lub pozwolenia na

uŜytkowanie, • wypłacenia wynagrodzenia. Roszczenie moŜe być zrealizowane w drodze umowy zawartej w następstwie negocjacji lub oferty jak równieŜ w drodze postępowania sądowego według art. 64 Kodeksu cywilnego. Przy postępowaniu o zasiedzenie nie obowiązują wymagania z art. 172 Kodeksu cywilnego i wymagania co do upływu ustawowego terminu zasiedzenia. Z roszczeniem o przeniesienie prawa własności nieruchomości, spełniającej przesłanki art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych moŜe wystąpić jej dotychczasowy właściciel. Adresatem takiego roszczenia jest wtedy spółdzielnia mieszkaniowa. 2. PODZIAŁ ORAZ POŁ ĄCZENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Spółdzielnia mieszkaniowa moŜe pozostawać właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub uŜytkownikiem (współuŜytkownikiem) wieczystym gruntu w takim

111

zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej jej członkom odrębnej własności lokali lub praw z tą własnością związanych.

Mieniem spółdzielni pozostają w szczególności: • nieruchomości zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, słuŜące do

prowadzenia przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej,

• nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeŜeniem nienaruszalności odrębnej od gruntu własności tych urządzeń i sieci przysługującej przedsiębiorstwom, w których skład te urządzenia i sieci wchodzą,

• nieruchomości niezabudowane. Jest to postulowany docelowy stan nieruchomości, będących aktualnie mieniem spółdzielni.

W związku z przygotowywaniem do wyodrębnienia samodzielnych lokali spółdzielnia przygotowuje podział nieruchomości, uwzględniający wielkości przyszłych wspólnot mieszkaniowych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie podpowiada rozwiązań w tym zakresie. Wydaje się, Ŝe duŜą rolę mają do spełnienia geodeci opracowujący projekty podziału na zlecenie zarządów spółdzielni. Powinni słuŜyć zarządom spółdzielni doradztwem w zakresie przygotowania racjonalnych i optymalnych podziałów, czasem niełatwych do zaakceptowania.

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek właściciela lub uŜytkownika wieczystego gruntów na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 46/2000, poz. 543, z późn. zmianami). Scalania i podziału nieruchomości na wniosek właścicieli lub uŜytkowników wieczystych gruntów dokonuje gmina w drodze uchwały rady gminy. Ujęte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych pojęcie „scalenie” naleŜy rozumieć jako łączenie istniejących działek o tym samym stanie prawnym.

Procedura związana z podziałem nieruchomości jest uproszczona poprzez wprowadzenie przepisu art. 41 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który postanawia, Ŝe podział nieruchomości moŜe nastąpić niezaleŜnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto przepis odwołuje się do art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi dla prawidłowego korzystania. Nie jest więc wymagana opinia o zgodności zarówno przeznaczenia terenu, jak i moŜliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 4 i ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „koszty związane ze scaleniem i podziałem nieruchomości oraz z czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym równieŜ koszty uzasadnionych prac geodezyjnych refunduje Skarb Państwa; przy wyborze wykonawcy prac geodezyjnych spółdzielnia stosuje przepisy ustawy o zamówieniach publicznych”.

Jeśli wymaga tego sytuacja, projekt podziału nieruchomości powinien zawierać m.in. propozycje ustanowienia słuŜebności drogowych, a wówczas w decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału zamieszczony zostanie warunek, Ŝe przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału, słuŜebności te zostaną ustanowione.

Art. 41 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stwierdza, Ŝe podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeŜeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten w podobny sposób warunkuje dopuszczalność

112

podziału, ale dodaje, Ŝe za dostęp do drogi publicznej uwaŜa się równieŜ wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich słuŜebności dla wydzielanych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych słuŜebności drogowych, jeŜeli nie ma moŜliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się słuŜebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaŜy wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedaŜą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Drogi w osiedlach mieszkaniowych (równieŜ w spółdzielczych) mają status dróg wewnętrznych. Ich budowa, utrzymanie, zarządzanie i oznakowanie, zgodnie z ustawą o drogach publicznych, naleŜy do zarządcy terenu, w tym przypadku do spółdzielni mieszkaniowej, która zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Spółdzielnia moŜe zarządzać równieŜ nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielami tych nieruchomości.

Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk Wrocław, lipiec 2002 roku

113

Dr inŜ. Marian Kowalczyk Wrocław, dnia 17 listopada 2007 roku tel. 604 – 435 - 311 geo-kow-mar@wp.pl

Wymagania dotycz ące projektów operatów szacunkowych nieruchomo ści rolnych niezabudowanych,

Plan pracy nad operatem: 1) określenie przedmiotu, celu i zakresu wyceny, 2) wybór i opis

nieruchomości, skompletowanie dokumentacji formalno-prawnej, 3) opis, charakterystyka i analiza rynku nieruchomości podobnych, 4) wycena wartości nieruchomości, 5) analiza uzyskanych wyników oraz wnioski końcowe.

Operat dotyczący obiektu rzeczywistego naleŜy opracować zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, w szczególności ze Standardem VII.1. Zasady sporządzenia operatu szacunkowego. Standardy moŜna pobrać ze strony www.ssrm.republika.pl, prowadzonej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Wałbrzychu. W zaleŜności od celu i zakresu wyceny powinny być poprawnie dobrane podstawy materialno-prawne z podaniem aktualnych organów promulgacyjnych (Dz. U. nr ___ poz. ____ ). Operat opracować z odpowiednią szczegółowością i starannością, zgodnie z poniŜszymi wymogami.

W rozdziale „Źródła danych merytorycznych ” naleŜy wymienić m.in. księgę wieczystą, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (z datami uchwalenia i cechami publikacji).

Do analizy i charakterystyki rynku nieruchomości naleŜy wykorzystać ceny transakcyjne z baz danych prowadzonych w Powiatowych Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. Analizą objąć odpowiedni rodzaj rynku (grunty rolne niezabudowane ) z najbliŜszego obszaru (rynek lokalny ) za okres ostatnich 24 miesi ęcy (maksymalnie), dołączając w tym rozdziale tabelę transakcji z datami transakcji oraz korygując ceny poprawkami ze względu na upływ czasu (standard III.7 pkt 2.13. a). Pod tabelą transakcji bezwarunkowo naleŜy umieścić wykres cen jednostkowych w funkcji czasu.

Poprawki ze wzgl ędu na upływ czasu uzyskuje się poprzez: a) analizę par sprzedaŜy nieruchomości podobnych, b) analizę powtórnych sprzedaŜy, c) analizę współczynnika trendu zmiany cen metodą regresji.

Do analizy a) wybieramy pary nieruchomości podobnych, do analizy b) wykorzystujemy te same obiekty (najczęściej grunty niezabudowane) powtórnie sprzedane, analizę c) najlepiej wykonać programem komputerowym Excel (do sporządzonego wykresu cen jednostkowych w funkcji czasu program wpasowuje wykres prostej regresj i). Aktualizację cen jednostkowych transakcyjnych naleŜy wykonać na datę wyceny, podając wzór obliczeniowy i umieścić w kolejnej tabeli. Do obliczeń dalszych wykorzystuje się ceny jednostkowe (zł/ha) zaktualizowane: C max, C min (w metodzie korygowania ceny średniej) i ceny nieruchomości podobnych (w metodzie porównywania parami). Wycenę naleŜy więc wykonać w podejściu porównawczym.

Cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi (procentowy wpływ na wartość nieruchomości) ustala się na podstawie danych transakcyjnych oraz na podstawie bada ń preferencji potencjalnych nabywców nieruchomo ści – napisać o tym w odpowiednim miejscu w operacie.

Obliczenia dla nieruchomości rolnych wystarczy prowadzić z dokładnością 1 złotego. Wynik końcowy wyceny wymaga krótkiego komentarza. Klauzule i ustalenia dodatkowe powinny być dobrane stosownie do celu i zakresu wyceny. Po tym rozdziale umieścić: Operat opracował(a): …………...…oraz podpis. PoniŜej data: np. …, dnia 4 listopada 2007 roku. Załączniki a) opis i mapa (ksero mapy ewidencyjnej i wypis z rejestru gruntów), b) protokół badania księgi wieczystej. Nie wymaga się urzędowego poświadczenia mapy i wypisu z rejestru gruntów.

Operat podpisany przez autora i opatrzony datą powinien być opracowany samodzielnie, cechować się poprawnością pod względem prawnym, rachunkowym i językowym oraz wysoką estetyką (strony ponumerowane i zszyte, bez specjalnych okładek i broszurowania).

Opracował: Marian Kowalczyk

114

WYKAZ STRON WWW PRZYDATNYCH PRZY STUDIOWANIU PRZEDM IOTÓW: - gospodarka nieruchomo ściami,

- szacowanie lub wycena nieruchomo ści Lp www Instytucja, zakres informacji

1 www.dswe.pl Dolnośląska Szkoła WyŜsza

2 www,geoportal.gov.pl Mapy z terenu całej Polski

3 www.sejm.gov.pl Sejm RP, Dzienniki Ustaw, Monitory Polskie

4 www.gugik.gov.pl Główny Urząd Geodezji i Kartografii, prawo

geodezyjne i kartograficzne

5 www.mi.gov.pl Ministerstwo Infrastruktury (budownictwa, prawo budowlane, planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, rynek nieruchomości, obsługa rynku nieruchomości)

6 www.magazyn.geodeta.pl Geodeta – miesięcznik geoinformatyczny, podręcznik Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna Wyd. Gall Katowice 2009

7 www.gall.pl Wydawnictwo Gall, Katowice podręcznik Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna Wyd. Gall Katowice 2009

8 www.urbanista.pl Urbanista – miesięcznik

9 www.coib.pl Księgarnia wysyłkowa Centralnego Ośrodka Instytutu Budownictwa

10 www.admistrator.coib-budexpo.com.pl

Administrator – miesięcznik zarządców nieruchomości

11 www.wm.info.pl Wspólnota mieszkaniowa – miesięcznik

12 www.rzeczpospolita.pl www.rp.pl

Rzeczpospolita – dziennik

13 www.gazeta.pl Gazeta Wyborcza – dziennik

14 www.gazetaprawna.pl Gazeta Prawna – dziennik

15 www.wroclaw.pl portal m. Wrocławia, plany zagospodarowania przestrzennego, giełda nieruchomości komunalnych Wrocławia

16 www.naszemiasto.pl Miejski serwis informacyjny, m. in. ogłoszenia: dom, nieruchomości

17 www.pfva.com.pl Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców

115

Majątkowych

18 www.srm.wroclaw.pl Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu

19 www.ssrm.republoka.pl Stowarzyszenie Rzeczoznawców w Wałbrzychu, do pobrania standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

20 www.ptip.org.pl Polskie Towarzystwo Informacji Przestrzennej

21 www.ryneknier.pl Doradca Majątkowy – dwumiesięcznik

22 www.wgn.pl Wrocławska Giełda Nieruchomości

23 www.irm.krakow.pl www.kriu.org

Instytut Rozwoju Miast Krajowa Izba Urbanistów

24 www.igpik.waw.pl Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa

25 www.poland.gov.pl Panorama Polski

26 www.abc.com.pl Dom wydawniczy ABC, akty prawne

27 www.mls.dospon.lokument.pl

Oferty nieruchomości

28 www.tabelaofert.pl Oferty nieruchomości

29 www.kataster.wroc.pl www.wrosip.pl

Powiatowy Zakład Katastralny we Wrocławiu, internetowy serwis map powiatu wrocławskiego

30 www.budinfo.pl Portal: budownictwo, architektura, nieruchomości – sklep wysyłkowy

31 www.abc.com.pl Dom Wydawniczy ABC: Dzienniki Ustaw, Monitory Polskie, podręczniki

32 www.uwoj.wroc.pl Dolnośląski Urząd Wojewódzki

33 www.student.LexPolonica.pl

Studencki serwis prawniczy

34

www.mi.gov.pl Ministerstwo Infrastruktury Przepisy z zakresu gospodarki nieruchomościami, Uprawnienia i licencje dla rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości

35

www.krn.pl Portal – krajowy rynek nieruchomości

116

117

PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Podejście

Metoda

Technika

- porównywania parami § 4.3 - korygowania ceny średniej § 4.4

Porównawcze

- ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 153.1 - rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości § 4.1, § 4.2, § 5.1 – 5.3 - standard III.7

- analizy statystycznej rynku § 4.5, art. 161.2

- inwestycyjna § 7.2 § 8

Dochodowe

- art. 153.2, § 6, § 7.1 - standard III.6

- zysku § 7.3 § 8

- kapitalizacji prostej § 9.1 - 9.3, § 11, § 12, § 13, § 14 - dyskontowania strumieni dochodów § 10.1 - 10.3, § 11, § 12, § 13, § 14

- kosztów odtworzenia § 21.1 - 21.2, § 22.1, § 23.1

Kosztowe

- art. 153.3, § 20 - standardy III.2 i III.4 - kosztów zastąpienia

§ 22.2, § 23.1

- szczegółowa § 23.2, § 23.5 - elementów scalonych

§ 23.3, § 23.5 - wskaźnikowa

§ 23.4, § 23.5 - kosztów likwidacji § 17.1 - 17.5

- szczegółowa § 23.2, § 23.5

- elementów scalonych § 23.3, § 23.5

- wskaźnikowa § 23.4, § 23.5

- pozostałościowa § 16.1 – 16.4

Mieszane

- art. 152.3, § 15

- wskaźników szacu- kowych gruntów § 18.1 - 18.5, § 19

Przepisy: - Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami), - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami). - Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Opracował: dr inŜ. Marian Kowalczyk

118

Systematyka uŜytków gruntowych obowiązująca w ewidencji gruntów i budynków

Grupy uŜytków gruntowych

Rodzaje uŜytków gruntowych i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

1.1. Grunty orne – R 1.2. Sady, oznaczone literą „S” oraz symbolem uŜytku

gruntowego, na którym występuje sad, np. S-R, S-Ł 1.3. Łąki trwałe – Ł 1.4. Pastwiska trwałe – PS 1.5. Grunty rolne zabudowane, oznaczone literą „B” oraz symbolem uŜytku gruntowego, na którym wzniesiono budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps 1.6. Grunty pod stawami – Wsr

1. UŜytki rolne

1.7. Rowy – W 2.1. Lasy – Ls 2. Grunty leśne oraz

zadrzewione i zakrzewione

2.2. Grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem – Lz; w przypadku zadrzewień śródpolnych, występują- cych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą, symbolem złoŜonym z liter „Lz” oraz symbolem odpo- wiedniego uŜytku gruntowego, na którym się znajdują, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps 3.1. Tereny mieszkaniowe – B 3.2. Tereny przemysłowe – Ba 3.3. Inne tereny zabudowane – Bi 3.4. Zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp 3.5. Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz 3.6. UŜytki kopalne – K

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane

3.7. Tereny komunikacyjne, w tym: a) drogi – dr b) tereny kolejowe – Tk c) inne tereny komunikacyjne – Ti

4. UŜytki ekologiczne - oznaczone symbolem złoŜonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego uŜytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub uŜytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-Ps, E-R

5. NieuŜytki - oznaczone symbolem – N 6.1. Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – Wm 6.2. Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi – Wp

6. Grunty pod wodami

6.3. Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi – Ws 7. Tereny róŜne - oznaczone symbolem – Tr

119

Kryteria zaliczania gruntów do poszczególnych uŜytków gruntowych

- wg rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38, poz. 454)

1. UŜytki rolne

1.1.Grunty orne (R)

Do gruntów ornych zalicza się grunty:

a) poddane stałej uprawie mechanicznej, mającej na celu produkcję

ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których

urządzone zostały ogrody działkowe, szklarnie i inspekty,

b) nadające się do uprawy, której mowa pod literą a), ale zajęte pod plantacje

chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i

krzewów,

c) ugory, odłogi.

1.2.Sady (S)

Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone

drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu (minimum 600drzew lub

2000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice.

1.3. Łąki trwałe (Ł)

Do łąk trwałych zalicza się grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością,

złoŜoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń

łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich – hale i połoniny z zasady

koszone.

1.4. Pastwiska trwałe (Ps)

Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną jak na łąkach

roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich – hale i połoniny, które z

zasady nie są koszone lecz wypasane.

1.5. Grunty rolne zabudowane (B-R, B-Ł, B-Ps)

Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki

mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane słuŜące produkcji rolniczej,

nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spoŜywczemu (kotłownie,

komórki, garaŜe, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place

składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a takŜe zajęte pod ogródki

przydomowe w gospodarstwach rolnych.

120

1.6. Grunty pod stawami (Wsr)

Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z

wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu

wód), wyposaŜonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu,

hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z

systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a naleŜącego

obiektu stawowego.

1.7. Grunty pod rowami (W)

Do gruntów pod rowami zalicza się grunty zajete pod otwarte rowy pełniące

funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji

rolniczej.

2. Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione

2.1. Lasy (Ls)

Do lasów zalicza się grunty określone jako „las” w ustawie z dnia 28 września

1991 r. o lasach (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz.435 z późn. zm.)

2.2. Grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz)

Gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi są grunty porośnięte

roślinnością leśną, których pole powierzchni jest mniejsze od 0,1000 ha, a takŜe:

a) śródpolne skupiska drzew i krzewów niezaliczone do lasów,

b) tereny torfowisk, pokrytych częściowo kępami krzewów i drzew karłowatych,

c) grunty porośnięte wikliną w stanie naturalnym oraz krzewiastymi formami wierzb w

dolinach rzek i obniŜeniach terenu,

d) przylegające do wód powierzchniowych grunty porośnięte drzewami lub krzewami,

stanowiące biologiczną strefę ochronną cieków i zbiorników wodnych,

e) jary i wąwozy pokryte drzewami i krzewami w sposób naturalny lub sztuczny w celu

zabezpieczenia przed erozją, niezaliczone do lasów,

f) wysypiska kamieni i gruzowiska porośnięte drzewami i krzewami,

g) zadrzewione i zakrzewione tereny nieczynnych cmentarzy, poza zwartymi

kompleksami lasów,

h) skupiska drzew i krzewów mające charakter parku, ale nie wyposaŜone w urządzenia

i budowle słuŜące rekreacji i wypoczynkowi.

121

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane

3.1. Tereny mieszkaniowe (B)

Do terenów mieszkaniowych zalicza się grunty niewykorzystywane do

produkcji rolniczej i leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie

związane z budynkami mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe

place gier i zabaw itp.), a takŜe ogródki przydomowe.

3.2. Tereny przemysłowe (Ba)

Do terenów przemysłowych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia

słuŜące produkcji przemysłowej, a takŜe ujęcia wody, oczyszczalnie ścieków, stacje

transformatorowe, czynne hałdy i wysypiska, urządzenia magazynowo-składowe,

bazy transportowe i remontowe itp.

3.3. Inne tereny zabudowane (Bi)

Do innych terenów zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki i

urządzenia związane z administracją, słuŜbą zdrowia, handlem, kultem religijnym,

rzemiosłem, usługami, nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością

itp., czynne cmentarze, grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane,

niewymienione w punkcie 1 i 2.

3.4. Zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp)

Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty

niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod

zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej,

3.5. Tereny rekreacyjno – wypoczynkowe (Bz)

Do terenów rekreacyjno – wypoczynkowych zalicza się niezajęte pod budynki:

a) tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych, plaŜe, urządzone

parki, skwery, zieleńce (poza pasami ulic),

b) tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki

przyrody itp.,

c) tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory

saneczkowe, strzelnice sportowe, kąpieliska itp.,

d) tereny spełniające funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesołe miasteczka itp.,

e) ogrody zoologiczne i botaniczne,

f) tereny zieleni nieurządzonej, niezaliczonej do lasów oraz gruntów zadrzewionych

i zakrzewionych.

122

3.6. UŜytki kopalne (K)

Do uŜytków kopalnych zalicza się grunty zajęte przez czynne odkrywkowe

kopalnie, w których odbywa się wydobycie kopalin.

3.7. Tereny komunikacyjne, w tym:

a) Drogi (dr)

Do uŜytku gruntowego o nazwie „drogi” zalicza się grunty w granicach

pasów drogowych dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu

przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z

2007 r. Nr 19, poz.115 z późn. zm.).

W szczególności do dróg zalicza się grunty zajęte pod:

- drogi krajowe,

- drogi wojewódzkie,

- drogi powiatowe,

- drogi gminne,

- drogi w osiedlach mieszkaniowych,

- drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz obiektów uŜyteczności

publicznej,

- place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i

lotniczych, portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostępne

dojazdy do ramp wyładowczych i placów składowych.

Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz

poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu niniejszego

rozporządzenia. Grunty te wlicza się do przyległego do nich uŜytku

gruntowego.

b) Tereny kolejowe (Tk)

Do terenów kolejowych zalicza się grunty zajęte pod obiekty, budowle i

inne urządzenia przeznaczone do wykonywania i obsługi ruchu kolejowego

(torowiska kolejowe, stacje, rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.);

c) Inne tereny komunikacyjne (Ti)

Do innych terenów komunikacyjnych zalicza się grunty zajęte pod:

- porty lotnicze i inne budowle oraz urządzenia słuŜące komunikacji lotniczej,

- urządzenia portowe, przystanie, obiekty i budowle słuŜące komunikacji wodnej,

- naziemne obiekty, budowle i urządzenia górskich kolei linowych,

- torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a takŜe obiekty i urządzenia

związane z komunikacją miejską,

123

- urządzone parkingi poza lasami państwowymi, dworce autobusowe,

- wały ochronne wód przystosowane do ruchu kołowego.

4. UŜytki ekologiczne (E)

Do uŜytków ekologicznych zalicza się prawnie chronione pozostałości takich

ekosystemów, jak: naturalne zbiorniki wodne, śródpolne i śródleśne „oczka wodne”, kępy

drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, płaty nieuŜytkowanej roślinności, starorzecza,

wychodnie skalne, skarpy, kamieńce itp. UŜytki ekologiczne określa się na podstawie

rozporządzenia właściwego wojewody lub uchwały właściwej rady gminy, podjętych na

podstawie przepisów o ochronie przyrody.

5. NieuŜytki (N)

Do nieuŜytków zalicza się:

1) niezakwalifikowane do uŜytków ekologicznych:

a) bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty),

b) piaski (piaski ruchome, plaŜe nieurządzone, piaski nadbrzeŜne, wydmy),

c) naturalne utwory fizjograficzne, takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały,

rumowiska,

2) nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin,

6. Grunty pod wodami

6.1. Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – Wm

Gruntami pod morskimi wodami wewnętrznymi są grunty pokryte

morskimi wodami wewnętrznymi, do których zalicza się:

a) część Jeziora Nowowarpieńskiego i część Zalewu Szczecińskiego, wraz ze Świną

i Dziwną oraz Zalewem Kamieńskim, znajdujące się na wschód od granicy

państwowej między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec, oraz

rzekę Odrę pomiędzy Zalewem Szczecińskim a wodami portu Szczecin,

b) część Zatoki Gdańskiej zamkniętą linią podstawową biegnącą od punktu o

współrzędnych 54o37’36’’ szerokości geograficznej północnej i 18o49’1

8’’ długości geograficznej wschodniej (na mierzei Helskiej) do punktu o

współrzędnych 54o22’12’’ szerokości geograficznej północnej i

19o21’00’’ długości geograficznej wschodniej (na Mierzei Wiślanej),

124

c) część Zalewu Wiślanego znajdującą się na południowy zachód od granicy

państwowej między Rzecząpospolitą Polską a Federacją Rosyjską na tym

Zalewie,

d) wody portów określone od strony morza linią łączącą najdalej wysunięte w morze

stałe urządzenia portowe, stanowiące część systemu portowego.

6.2. Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp)

Do gruntów pod wodami powierzchniowymi płynącymi zalicza się grunty pod

wodami płynącymi w rzekach, potokach górskich, kanałach i innych ciekach, o

przepływach stałych lub okresowych, oraz źródła, z których cieki biorą początek, a

takŜe grunty pod wodami znajdującymi się w jeziorach i zbiornikach sztucznych, z

których cieki wypływają lub do których wpływają.

6.3. Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws)

Do gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi zalicza się grunty pod

wodami w jeziorach i zbiornikach innych niŜ określone w punktach 6.1 i 6.2

7. Tereny róŜne (Tr)

Do terenów róŜnych zalicza się wszystkie pozostałe grunty, których nie moŜna

zaliczyć do innych uŜytków, takie jak:

1) grunty przeznaczone do rekultywacji oraz niezagospodarowane grunty

zrekultywowane,

2) wały ochronne nieprzystosowane do ruchu kołowego.

Do terenów przeznaczonych do rekultywacji zalicza się zdegradowane lub

zdewastowane grunty, takie jak: nieczynne hałdy, wysypiska, zapadliska, tereny po

działalności przemysłowej i górniczej oraz po poligonach wojskowych, dla których

właściwe organy zatwierdziły projekty rekultywacji.