Caruso 279, Vallejo...AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VR AVALÚO DE INMUEBLE SOLICITANTE DEL AVALÚO:...

AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VRAVALÚO DE INMUEBLE

CALLE:NÚMERO: 279COLONIA: VallejoDELEGACIÓN O MUNICIPIO: Gustavo A. MaderoENTIDAD: Ciudad de MéxicoC.P. 07870

VALOR COMERCIAL:

FECHA DEL AVALÚO: 06 de Noviembre de 2019.

Caruso

(Veinte millones quinientos treinta y seis mil pesos 00/100 M. N.)

$ 20,536,000.00


SOLICITANTE DEL AVALÚO:

Domicilio del Solicitante: Enrico Caruso No. 279Col. Vallejo, C.P. 07870Gustavo A. Madero, Ciudad de México

NOMBRE VALUADOR: Arq. Víctor Hugo Reyes VázquezEspecialidad: Valuación Inmobiliaria, industrial y de maquinariaCédula: 7563014FECHA DEL AVALÚO: 06 de Noviembre de 2019.

INMUEBLE QUE SE VALÚA: INMUEBLE DE PRODUCTOS

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada individual

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: A quien corresponda

Domicilio del Propietario: Enrico Caruso No. 279Col. Vallejo, C.P. 07870Gustavo A. Madero, Ciudad de México

OBJETO DEL AVALÚO: ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: AUXILIAR EN LA TOMA DE DECISIONES.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:Calle: CarusoNúmero: 279Colonia: VallejoDelegación: Gustavo A. MaderoCódigo Postal: 07870Estado: Ciudad de México

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 015-184-18-000-6

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 23-47-879-999-01-000-7

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%DENSIDAD DE POBLACIÓN: AltaESTRATO SOCIOECONÓMICO: Comprende clase media

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

AL NORTE EN : 35 m calle SchumannAL SUR EN : 35 m lote 2, hoy casa No. 275 antes 273 de la calle de Caruso

AL ORIENTE EN : 20 m lote 3AL PONIENTE EN : 20 m calle de Caruso

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de mediana calidad de hasta tres niveles, edificios habitacionales de mediana calidad de hasta 5 niveles, edificios comerciales de mediana calidad de hasta 3 niveles

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: De acuerdo a las escrituras

I.- ANTECEDENTES :

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS:

A quien corresponda

Habitacional de tercer orden

LINDEROS Y COLINDANCIAS (De acuerdo a las escrituras)

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media alta , por ruido y particulas suspendidas en el aire, producidas por vehículos automotores decombustión interna.USO DEL SUELO PERMITIDO: HC/3/30, Habitacional con comercio en planta baja, según el Plano Zonificación y Normas de Ordenamientodel Programa Parcial de Desarrollo Urbano vigente para la delegación.

III.- TERRENO:

Predio con frente a Caruso y a Schumann, al oeste con calle Tetrazzini, al este con Calle Florencio Constantino, al norte con calle LeónCavallo y al sur con calle Donizetti.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS : Principales: al norte Eje 3 Norte, al este Calz. de Guadalupe y Calz. De losMisterios; Secundarias: Schumann y Donizetti

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: Completos: Agua por toma domiciliaria, redes de recuperación de aguas negras ypluviales, energía eléctrica sobre postes de concreto, suministro a trabes de redes aéreas, postes de concreto y luminarias, carpeta asfálticade hasta 1.5 m. de ancho de concreto hidráulico con área jardinada, líneas telefónicas. Servicios educativos, de salud y de culto religioso,transporte público suficiente, nomenclaturas de calles, recolección de deshechos sólidos y vigilancia.

AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VRAVALÚO DE INMUEBLESUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: De acuerdo a las escrituras

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN: De acuerdo a la boleta predial

700.000INDIVISO: 100.000% según mismo testimonio

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

NÚMERO DE FRENTES:

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

DENSIDAD HABITACIONAL:SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:

CROQUIS:

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Uno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H 3 03

NÚMERO DE NIVELES: Tres

EDAD APROXIMADA: 50 años.

VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 años

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno, para el tipo de construcción y para su época.

Las establecidas en el programa delegacional de desarrollo urbano vigente.

700.00 m².2,040.00 m².

Casas habitación de mediana calidad de hasta tres niveles, edificios habitacionales demediana calidad de hasta 5 niveles, edificios comerciales de mediana calidad de hasta 3niveles.Media alta

Uno, a Caruso

III.- TERRENO:

Se trata de un predio plano, configuración regular, con dos frentes a calle moda, donde se desplanta un edificio industrial desarrollado en 3niveles con la siguiente distribución arquitectónica: Tres plantas libres con espacio para uso versátil.

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

Se trata de un predio plano, configuración regular, con dos frentes a calle moda, donde sedesplanta un edificio industrial desarrollado en 3 niveles con la siguiente distribuciónarquitectónica: Tres plantas libres con espacio para uso versátil.

AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VRAVALÚO DE INMUEBLEUNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Uno, el inmueble de productos con 1 unidad rentable.

MUROS:a) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS:ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:APLANADOS:PLAFONES:

LAMBRINES:PISOS:

ZOCLOS:ESCALERAS:

PINTURA:

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:c) CARPINTERÍA:

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO:

EQUIPO DE COCINA:

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

f) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS:

g) VIDRIERÍA:

h) CERRAJERÍA:

i) HERRERÍA:

j) FACHADA:

ELEMENTOS ESPECIALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:

Nacionales de mediana calidad

Resuelta en líneas rectas con acabado de repellado, cemento-arena rústica

De color porcelanizados de calidad económica

Equipos de bombeo y cisterna.

De 6 mm de espesor

De alumnio adonizado blanco

Ocultas, entubadas con salidas normales en muros y techos. Apagadores ycontactos con tapas plásticas de calidad económica

Adonizado rojo

No tiene

Alimentaciones y ramaleos en tubo de cobre desagües en PVC a tubo decemento asfaltado.

No tiene

Vinílica en la generalidad del conjunto

No tiene

De concreto armado, aluminio adonizado blancoNo tiene

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN: Continuación:

Las propias de la construcción

No aplica.

Aparentes con pintura vinílica

Claros cortos y largos

Se supone, impermeabilizado

De concreto armado

Base de yeso y acabado al tirol planchado

No tiene

De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor juntado con morterocemento-arena

Se supone, de mampostería de piedra brasaColumnas, trabes y losas de concreto armado


VI.-CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚODEFINICIONES: ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS.

Existen actualmente tres enfoques de valuación comúmente aceptados: El Enfoque de Costos, el Enfoque de Ingresos y el EnfoqueComparativo de Mercado, y es en función del bien a valuar y al tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos de ellos.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de remplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo;al resultado de este análisis sele denomina VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectarápor diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque se ledenomina VALOR FÍSICO Ó DIRECTO Ó VALOR NETO DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmentemedio a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque se le domina VALORDE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA.

ENFOQUE DE COMPARACIÓNDE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado delos bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer elprecio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado por este enfoque, se le denomina VALORCOMPARATIVO DE MERCADO.

VALOR COMERCIAL: Es el precio más probable que podría tener un bien en un mercado abierto y competido con lascircunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, con un plazo razonable de exposición y por el cual un vendedor y un comprador,estarían de acuerdo en celebrar una operación de compra-venta, ambos con pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidadimperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operación.

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES Y LIMITANTES DEL AVALÚO En el presente avalúo la superficie que se considera es la reportada en las escrituras proporcionadas por el cliente durante lainspección visual, ya que no fueron proporcionados planos arquitectónicos.VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO:El Valor de Reposición Nuevo, se basa en el Manual "Costos por metro cuadrado de construcción", editado por el Ing. LeopoldoVarela Alonso, Varela Ingeniería de Costos actualizado, las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y obrascomplementarias, se consultaron en el mismo manual.

El presente avalúo no constituye un dictamen estructural, de cimentación o cualquier otra rama de la ingeniería civil o arquitecturaque no sea la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad porvicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física paraefectos de un avalúo. Incluso la vida útil consimida de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabiliadque así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación delvaluador realizar el avalúo según los criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del avalúo.

La información y antecedentes de la propiedad asentados en el presenta avalúo, son proporcionados por el cliente al momento desolicitar el avalúo, la cual asumimos como correcta.

Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo. Cuando se indican según medidastomadas en campo, corresponde a una medición física para efecto de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto,considerando las variables y hábitos de medición existente, por lo que su resultado únicamente se destina para fines de cálculo delpresente avalúo. Los alcances del presente avalúo son únicamente informativos, cualquier uso distinto a este es responsabilidad del portado(solicitante o propietario) y nunca del Perito Responsable.


a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO: 500.00 VALORES DE CALLE PARA LOTE TIPO: 17,681.43 $/M²REGIÓN: 015 ÁREA DE VALOR: VALOR UNITARIO DE REFERENCIA:

MANZANA: -18 LOTE MODA /m². 500.00

FACTORES DE EFICIENCIA:FRACCIÓN F. ZONA: F. UBICACIÓN F. FRENTE: F. FORMA: F. SUPERFICIE F. RESULTANTE

TOTAL 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.15

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: EN N.R.

FRACCION SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE INDIVISO VALOR UNIT. VALOR

M² $/M² RESULTANTE: PARCIAL: $

TOTAL 700.00 17,681.43 1.15 100.000% 20,333.64 14,233,547.93

TOTAL: 700.00 SUBTOTAL (a) $ 14,233,547.93

VALOR UNIT. MEDIO : 20,333.64 $/M²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:TIPO: CLAVE: NIVELES: CLASE:

T-1 H 3 3T-2T-3

FACTORES DE EFICIENCIA:TIPO: GRADO CONSERV. VIDA PROBABLE EDAD DEMÉRITO F. RESULTANTE

TIPO-1 1.00 30 50.00 38.00% 0.62

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO ÁREA VALOR UNIT. DEMÉRITO VALOR UNIT. VALORDESTINO M² REP. NUEVO. % NETO REP. PARCIAL: $

T-1 Inmueble de productos 2,040.00 3,789.78 38.00% 2,349.66 4,793,313.74

TOTAL 2,040.00 M² SUBTOTAL (b) $ 4,793,313.74

VALOR UNIT. MEDIO : 2,349.66 $/M²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL (c) $ 12,001.25

VALOR FÍSICO O DIRECTO: (a)+(b)+(c) $ 19,038,862.93

HabitacionalUSO DOMINANTE:

VII.- AVALÚO FÍSICO o DIRECTO:


RENTAS ESTIMADAS, (MERCADO)TIPO ÁREA RENTA UNITARIA RENTA TOTAL

m²Habitacional

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NÚMEROS REDONDOS:

IMPORTE DEDUCCIONES: 16.66%

Vacíos 3.50%Gastos GeneralesGastos de Conservación y Mantenimiento 5.00%Consumo energía eléctricaSeguros 3.00%Predial 3.00%ISR y PTU 2.16%

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL:

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 4.70%

TASA DE CAPITALIZACION APLICABLE AL CASO,RESULTA:

VALOR DE CAPITALIZACIÓN :

Justificación de la tasa de capitalización: (indicar con X una sola opción).CONCEPTO: T A S A S:

7% 7.50% 8.00% 8.50% 9% 9.50% 10% 10.50% 11%Edad (años) de 0 a 5 de 5 a 10 de 10 a 15 de 15 a 20 de 20 a 25 de 25 a 30 de 30 a 35 de 35 a 40 mas de 40

puntos XConservación Nuevo Excelente Muy buena Buena Normal Deficiente Malo Muy malo Ruinoso

puntos X Uso en General Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso

puntos XProyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo

puntos XV.U.R. (años) (+) 50 45 - 50 40 - 45 35 - 40 30 - 35 25 - 30 20 - 25 15 -20 ( - ) de 15

puntos XUbicación Mzna. Manzanero Cab. comer. Esq. comer. Cab. resid. Esq. resid. Interm. com. Interm. res. Interior com. Interior res.

puntos XZona Exclusiva Residencial Muy buena Buena Media Media baja Baja Proletaria Suburbana

puntos xSuma de puntos 0 1 3 1 1 0 0 0 1

Capitalización 1.0000 1.0704 1.1429 1.2143 1.2857 1.3571 1.4286 1.5000 1.5714Tasas parciales 0 1.0704 3.4287 1.2143 1.2857 0 0 0 1.5714

TASA RESULTANTE: 4.70 %

$1,872.72

$72,255.78

$ 18,448,284.26

$867,069.36

$2,601.00

VIII.- AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$86,669.69

$4,335.00$0.00

$123.81

$86,700.00

700.00

$2,601.00

$14,444.22

$3,034.50$0.00


a) INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS. (AVALÚO FÍSICO)

Ubicación:

Sup. Terr.:Sup. Const.:Características:

Caso Calle No Colonia Informante Teléfono1 s/n. 52473517

Características:

2 s/n. 5535919848Características:

3 90 52648476Características:

4 s/n. 5512717037Características:

PRECIO OFERTADO SUP. FACTORES DE HOMOLOGACION VALOR VENTA M² Zona Ubicac. Frente Superf. Otro Negoc. RESULT.$/M²

1 $14,500,000 706.00 20,538.24 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.98 0.93 19,129.302 $14,500,000 853.00 16,998.83 1.00 1.00 1.00 1.01 0.95 0.98 0.94 15,998.863 $ 14,000,000 1,012.00 13,833.99 1.00 1.00 1.00 1.02 1.10 0.98 1.10 15,245.394 $ 3,900,000 190.00 20,526.32 1.00 1.00 1.00 0.96 1.05 0.98 0.99 20,352.15

Nota: PROMEDIO: $/M² 17,681.43Cuando el factor de homologación es menor a la unidad VALOR UNITARIO APLICADO: $/M² 17,681.43denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO VALOR HOMOLOGADO $/M² $17,681.43

VALOR REDONDEADO $/M² $17,700.00

Datos del Inmueble que se valúa

700.00 m².

OFERTA PRECIO/M²

Terreno plano de forma regular, con construcciones, uso de suelo habitacional con comercio en PB

ShumannTerreno plano de forma regular, con construcciones, uso de suelo habitacional con comercio en PB

No proporcionadaTerreno plano de forma regular, con construcciones, uso de suelo habitacional.

Caruso No.279, Colonia Vallejo, Delegación Gustavo A. Madero, Ciudad de México

2,040.00 m².

No proporcionada

Se trata deunpredio plano, configuración regular, condos frentes a calle moda, donde se desplanta unedificio industrial desarrollado en 3 niveles con la siguiente distribución arquitectónica:

Meyerbeer

Vallejo, Gustavo A. Madero




Byginmobiliaria

Miguel Gómez

Laura Ruiz

Jorge Díaz

Terreno plano de forma regular, con construcciones, uso de suelo habitacional con comercio en PB

FRe

XI.- ANÁLISIS DE MERCADO


b) ESTUDIO DE MERCADO DE BIENES SIMILARES EN VENTA (VALOR DE MERCADO)

Ubicación:

Sup. Terr.:Sup. Const.:

Caso Calle No Colonia Informante Teléfono1 s/n 5578231405

Características:

2 s/n 55131010Características:



5 s/n 55665322

Características:

PRECIO OFERTADO SUP. FACTORES DE HOMOLOGACION VALOR VENTA M² Zona Ubicac. Calidad Edad Otro Negoc. RESULT.$/M²

1 $6,397,500 403.00 15,874.69 0.98 1.00 1.05 1.00 0.85 0.90 0.79 12,496.322 $7,500,000 549.00 13,661.20 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 0.90 0.77 10,512.303 $4,250,000 371.00 11,455.53 1.00 0.94 1.00 1.10 0.92 0.90 0.86 9,807.674 $4,800,000 450.00 10,666.67 1.00 1.05 1.05 0.98 0.80 0.90 0.77 8,255.525 $12,650,000 1,045.00 12,105.26 1.00 0.92 1.05 1.10 0.80 0.90 0.77 9,261.40

Nota: $/M² 10,066.64Cuando el factor de homologación es menor a la unidad VALOR/M² Mercado aplicado: $10,066.64denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO VALOR MERCADO: $20,535,946.00

Vallejo, Gustavo A. Madero María Ponce

Vallejo, Gustavo A. Madero Sr. Ochoa Gálvez

Vallejo, Gustavo A. Madero Evelia Moncada Pedroza

Nave industrial.

Dvorak

Vallejo, Gustavo A. Madero Coldwell Banker Star

Vallejo, Gustavo A. Madero Sra. Rangel

FRe

No proporcionada

Cien metros

León Cavallo

Borodin

Inmueble de productos desplantado en 2 niveles, con amplios espacios y área de oficina

700.00 m².

Bodega usada como fábrica, con espacios múltiples y oficina.

Inmueble uso mixto desplantado en 2 niveles con área de almacenamiento y oficina

Caruso No.279, Colonia Vallejo, Delegación Gustavo A. Madero, Ciudad de México

2,040.00 m².

OFERTA PRECIO/M²

Bodega usada como fábrica, con espacios múltiples y oficina.

Datos del Inmueble que se valúa

AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VRAVALÚO DE INMUEBLEc) ESTUDIO DE MERCADO DE RENTAS.

(AVALUO POR CAPITALIZACION)

Ubicación:

Sup. Terr.:Sup. Const.:

Sup.Const.

1 s/n. 890 55131010

Características:

2 s/n. 630 71599465Características:



PRECIO OFERTADO SUP. FACTORES DE HOMOLOGACION VALOR RENTA CONST. Zona Ubicac. Edad Tipo C. Superf. Negoc. RESULT.$/M²

1 $120,000 890.00 134.83 1.00 1.00 1.00 1.05 0.91 0.98 0.94 126.532 $106,000 630.00 168.25 1.00 1.00 0.96 1.05 0.88 0.98 0.86 145.113 $95,000 882.00 107.71 1.00 1.00 1.02 1.05 0.91 0.98 0.96 102.994 $98,000 710.00 138.03 1.00 1.00 0.96 1.05 0.89 0.98 0.87 120.63

Nota: $/M² 123.81Cuando el factor de homologación es menor a la unidad 8.315 RENTA MENSUAL APLICADA $/M² 123.81denota que la OFERTA es mejor que EL BIEN VALUADO VALOR HOMOLOGADO $/M² $123.81

VALOR REDONDEADO $/M² $100.00

Sr. Rogelio

Sr. Rogelio

Vallejo, Gustavo A. Madero Ana Mariella

Vallejo, Gustavo A. Madero Laura Sanchez

Industrial

No proporcionado

No proporcionado


Industrial Vallejo, Gustavo A. Madero

Inmueble usos mixtos.

Industrial




2,040.00 m².700.00 m².

Caruso No.279, Colonia Vallejo, Delegación Gustavo A. Madero, Ciudad de México Datos del Inmueble que se valúa

OFERTA PRECIO/M²

Informante TeléfonoCaso Calle No. Colonia

FRe


ENFOQUE DE COSTOS: $ 19,038,862.93COSTOS 19,039,000 -7% ENFOQUE DE INGRESOS: $ 18,448,284.26INGRESOS 18,448,000 -10% ENFOQUE DE MERCADO: $ 20,535,946.00MERCADO 20,536,000 100%

ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA:VALOR UNITARIO/M² 10,067

V A L U A D O R : Arq. Víctor Hugo Reyes Vázquez

(Veinte millones quinientos treinta y seis mil pesos 00/100 M. N.)

06 de Noviembre de 2019.

EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO, ASCIENDE A: $ 20,536,000.00

X.- RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS:

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:

XII.- CONCLUSIÓN:

DATOS PARA GRAFICA

SE ESTIMA COMO VALOR COMERCIAL EL OBTENIDO MEDIANTE EL ENFOQUE DE MERCADO.

COSTOS

INGRESOS

MERCADO


Escaleras, distribución vertical

Área de trabajoAcceso al área de trabajoInstalación eléctrica

Fachada externa

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vía de acceso al inmueble Fachada externa

Fachada interna Estacionamiento

Estacionamiento

AVALÚO NÚM: AVA-64-2019-VRAVALÚO DE INMUEBLEj) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

V.R.N. Factores(Unitario) FCo FEd Otro FRe

(No aplica)

SUMA: $


EA10 Equipos de bombeo 1.00 lote 7 5,500.00 1.00 0.79 1.00 0.79 5,500.00 4,345.00

SUMA: $ 4,345.00


OC10 Cisterna 1.00 lote 50 17,500.00 1.00 0.44 1.00 0.44 17,500.00 7,656.25

SUMA: $ 7,656.25


(No aplica)

SUMA: $

TOTAL: $ 12,001.25

Cantidad

V.N.R.Edad V.R.N.

CLAVE: OBRAS COMPLEMENTARIAS:

UnidadCLAVE:ÁREAS E INSTALACIONESCOMUNES (solo condominios)

Cantidad

V.N.R.Cantidad Unidad Edad V.R.N.

V.N.R.

CLAVE: INSTALACIONES ESPECIALES: Cantidad Unidad Edad V.R.N.

CLAVE: ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Edad V.R.N.

V.N.R.

CLASE SERVICIOS

1Cuarto para preparar alimentos, comer y dormir con baño

De 1 y hasta 50 m2 Muros de carga para vivienda de 1 y hasta 50 m2 de construcción

Lámina y/o madera y/o tabicón Sin entrepisos Lámina No hay o muy escasos. Piso de tierra y/o firme de mezcla

Sin acabados Madera y/o fierro Sin recubrimientos W.C. de barro y/o letrina sin conexión de agua corriente

2Sala-comedor, cocina, recámara(s) y baño(s)

Mayor de 50 y hasta 85 m2 Muros de carga para vivienda mayor de 50 y hasta 85 m2 de construcción

Tabicón y/o block y/o tabique y/o sillar de adobe para vivienda mayor de 50 y hasta de 85 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera para vivienda mayor de 50 y hasta 85 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada para vivienda mayor de 50 y hasta 85 m2 de construcción

Tabique y/o block aparente

Firme de concreto simple pulido y/o loseta vinílica y/o linoleum y/o alfombra tipo "A"

Material aparente Perfil de aluminio natural de 1" y/o perfil de fierro estructural y/o tubular de pared delgada

Mosaicos 20 x 20 cm. y/o azulejo de 11 x 11 cm. y/o loseta cerámica de hasta 20 x 20 cm.

Muebles tipo "A" economica

x

3

Sala y comedor, cocina, recámara(s), baño(s) y lugares de estacionamiento

Mayor de 85 y hasta 150 m2 Muros de carga para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción

Anterior(es) y/o aplanado de yeso con pintura y/o aplanado de mezcla con pintura.

Anterior(es) y/o mosaico de pasta y/o mosaico terrazo y/o alfombra tipo "B" y/o loseta cerámica de 20 x 20 cm. y/o duela de madera laminada

Aplanado de mezcla y/o pasta con pintura.

Perfil de aluminio natural de hasta 2" y/o perfil de fierro estructural y/o tubular de pared gruesa

Anterior(s) y/o loseta cerámica de hasta 20 x 30 cm. y/o de mármol de 10 x 30 cm.

Muebles tipo "B" mediana calidad

x x x x X x x x

4

Sala y comedor, cocina, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio o lavado y planchado, estudio y lugares de estacionamiento

Mayor de 150 y hasta 250 m2 Muros de carga y/o columnas de concreto y/o de acero y/o mixtas para vivienda mayor de 150 y hasta 250 m2 de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe para vivienda mayor de 150 y hasta 250 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 150 y hasta 250 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 150 y hasta 250 m2 de construcción

Anterior(es) y/o pasta texturiza y/o papel tapiz

Anterior(es) y/o mosaico terrazo en placas o colado en sitio y/o alfombra tipo "C" y/o loseta cerámica hasta 30 x 30 cm. y/o duela o parquet de madera

Pasta con aplicaciones de cantera y/o mármol y/o cerámica y/o losas inclinadas

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado hasta de 3" con canceles de piso a techo y cristal hasta de 6 mm.

Anterior(es) y/o loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol 30 x 30 cm.

Muebles tipo "C" buena calidad

x

5

Sala y comedor, cocina, desayunador, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio con baño, estudio, cuarto de lavado y lugares de estacionamiento cubiertos


Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda mayor de 250 y hasta 450 m2 de construcción



Anterior(es) y/o pasta texturizada con color integral y/o papel tapiz plastificado

Anterior(es) y/o alfombra tipo "D" y/o loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o mármol de 30 x 30 cm. y/o cantera laminada

Aplanado de mezcla y/o pasta y/o placa de cantera y/o mármoles y/o losas inclinadas y/o piedrín y/o precolados de concreto

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado de hasta 4" con canceles de piso a techo y cristal de hasta 9 mm.

Anterior(es) y/o loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol en placas mayores a 30 x 30 cm.

Muebles tipo "D" lujo

6

Sala y comedor, cocina, desayunador, estudio, sala de televisión, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio con baño, cuarto de lavado, lugares de estacionamiento cubiertos y espacios adicionales tales como gimnasio y salón de juegos


Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda mayor de 450 y hasta 650 m2 de construcción



Anterior(es) y/o tapiz de tela y/o cenefas de madera

Anterior(es) y/o alfombra tipo "E" y/o loseta cerámica igual o mayor de 30 x 30 cm. y/o duela o parquet de madera finas y/o mármol igual o mayor de 40 x 40 cm

Anterior(es) y/o láminas de aluminio esmaltado y/o fachada integral de cristal y/o balcones y/o terrazas

Anterior(es) y/o cristal templado filtrasol y/o polarizado y/o cancelería de PVC de doble cristal térmico y acústico

Anterior(es) y/o loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol en placas mayores de 30 x 30 cm. y/o de granito en placas mayores a 30 x 30 cm.

Muebles tipo "E" super lujo

7

Antesala(s), sala(s) comedor, cocina, desayunador, estudio(s), sala de televisión, recámara(s), baño(s), alguno con instalaciones para vapor y/o sauna, cuarto(s) de servicio con baño(s), cuarto de lavado y planchado, lugares de estacionamiento cubiertos

Mayor de 650 m2 Muros de carga y/o columnas de concreto y/o de acero y/o mixtas para vivienda mayor de 650 m2 de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda mayor de 650 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 650 m2

de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 650 m2 de construcción

Anterior(es) y/o pastas químicas con mezclas especiales y/o tapiz de tela importado y/o estucos o frescos decorativos

Anterior(es) y/o alfombra tipo "F" y/o loseta cerámica igual o mayor de 40 x 40 cm.

Anterior(es) y/o balcones y/o terrazas techadas

Anterior(es) y/o inteligente laminado inastillable y/o cancelería de PVC de doble cristal térmico y acústico y/o terrazas techadas y/o un solarium o más de perfil de al

Anterior(es) y/o loseta cerámica igual o mayor de 40 x 40 cm. y/o de mármol en placas mayores de 90 x 90 cm. y/o de granito en placas mayores a 90 x 90 cm.

Muebles tipo "F" Gran lujo

ESTRUCTURA

DESCRIPCIÓN DE ESPACIOS SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN FACHADAS VENTANERÍACUBIERTAS MUROS RECUBRIMIENTOS EN BAÑOS Y COCINA MUEBLES DE BAÑO

MATRIZ DE CARACTERISTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO :

HABITACIONAL

x

ACABADOSESPACIOS

TIPO DE ESTRUCTURA PISOSENTREPISOSMUROS

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